8000523-68.2024.8.05.0243

Intimação

TJBA · V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE SEABRA · Sentença

SENTENÇA VISTOS EM INSPEÇÃO Vistos etc. Dispensado o relatório formal com esteio no artigo 38 da Lei nº 9.099/1995, passa-se a uma síntese dos elementos fundamentais dos feitos reunidos. Trata-se de demandas de rescisão contratual cumuladas com restituição integral de valores pagos e indenização por danos morais propostas por Jamilde de Jesus Souza (processo nº 8002668-97.2024.8.05.0243) e Eronaldo Batista Santos (processo nº 8000523-68.2024.8.05.0243), associados por conexão decorrente da decisão interlocutória proferida pelo juízo (ID 546455520 do Processo 1). No Processo 1, a autora Jamilde sustentou haver firmado em 26/10/2018 promessa de compra e venda com a 3 Nunes Construtora para aquisição do Lote 16, Quadra O, do Loteamento Jardim Europa, no valor de R$ 32.000,00, tendo quitado R$ 10.468,79 corrigidos (ID 465137154, fls. 1/9). Apontou que, ao pleitear numeração predial, foi notificada pelo Município de Seabra de que o imóvel estava gravado com caução hipotecária oriunda do Termo de Ajustamento de Conduta nº 001/2014, o que vedava sua comercialização e fruição, além de constatar discrepância de metragem entre o contrato (255,15 m²) e o cadastro municipal (160,00 m²) (ID 465140126). Requereu a rescisão do contrato, a restituição integral das parcelas pagas e reparação por danos morais no montante de R$ 10.000,00. Citadas, as rés ofertaram contestações. A acionada 3 Nunes Construtora arguiu carência de ação por perda do objeto, asseverando que a caução fora levantada mediante o Decreto Municipal nº 97/2024 de 04/11/2024 (ID 496035488, fls. 1/11). No mérito, alegou inocorrência de vício, defendeu que a divergência de metragem configurou mero erro material de digitação e formulou pedido contraposto para aplicação de retenção de 40% a título de cláusula penal sobre os valores adimplidos. Por sua vez, a corré Construtora Itibiraba arguiu preliminar de ilegitimidade passiva ao fundamento de que transferiu seus direitos sobre a gleba à 3 Nunes em março de 2018 por escritura pública, não participando do negócio jurídico, batendo-se no mérito pela improcedência (ID 496081249, fls. 1/8). No Processo 2, o autor Eronaldo aduziu haver adquirido em 18/07/2018 o Lote 08, Quadra O, do mesmo empreendimento, pelo preço de R$ 30.500,00, mediante entrada de R$ 500,00 e 180 prestações mensais, adimplindo pontualmente 70 parcelas que somam cerca de R$ 14.000,00 (ID 434297042, fls. 1/14). Relatou que, ao solicitar numeração perante a Prefeitura de Seabra, foi formalmente obstado pelo Ofício CTA nº 055/2023, que informou a inalienabilidade do imóvel em razão de caução hipotecária no TAC nº 001/2014 (ID 434297051). Pleiteou a rescisão da avença, a devolução integral das quantias adimplidas e indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00. A ré 3 Nunes apresentou contestação repisando a preliminar de falta de interesse por perda superveniente do objeto ante o Decreto Municipal nº 97/2024, negando a existência de prejuízo moral ou material e formulando pedido contraposto de retenção de 40% das parcelas pagas (ID 496038396, fls. 1/11). Realizadas audiências e saneados os feitos com a reunião para julgamento simultâneo, as partes tiveram oportunidade de manifestação final, manifestando os autores expresso interesse na resolução das avenças (ID 550888257 do Processo 1), encontrando-se os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. 1.1. Preliminar de ilegitimidade passiva da corré Construtora Itibiraba Ltda. A preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela Construtora Itibiraba Ltda. no Processo nº 8002668-97.2024.8.05.0243 não comporta acolhimento. A controvérsia deduzida em juízo subsume-se perfeitamente aos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, figurando os autores como adquirentes finais de unidades imobiliárias e as rés como empresas atuantes no mercado imobiliário e de construção civil. Nesse microssistema protetivo, a responsabilidade de todos os agentes que integram a cadeia de fornecimento é objetiva e solidária, nos termos do artigo 7º, parágrafo único, e do artigo 25, § 1º, da Lei nº 8.078/1990. No caso vertente, embora o contrato particular tenha sido subscrito formalmente pela corré 3 Nunes Construtora (ID 465140123), os documentos públicos encartados aos autos evidenciam que a Construtora Itibiraba Ltda. figura como proprietária originária do loteamento registrado sob a matrícula nº 7.272 perante o Cartório de Imóveis (ID 465140127), bem como titular e compromissária do próprio Termo de Ajustamento de Conduta nº 001/2014 firmado perante a municipalidade. Outrossim, o Decreto Municipal nº 97/2024, que aprovou o empreendimento urbano, qualifica expressamente a Construtora Itibiraba Ltda. como titular e proprietária do loteamento (ID 496035498, fls. 1), evidenciando a sua condição de integrante direta da cadeia de fornecimento e beneficiária econômica da atividade. Sobre a responsabilidade solidária de todas as empresas participantes da cadeia de fornecimento de parcelamento de solo urbano, o Superior Tribunal de Justiça assentou entendimento categórico: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CADEIA DE FORNECIMENTO. INCIDÊNCIA DO CDC. ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO CONFIGURADA. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES. LOTE NÃO EDIFICADO. PREJUÍZO PRESUMIDO. TERMO INICIAL. CONDENAÇÃO. CUMULAÇÃO COM MULTA COMINATÓRIA. NATUREZAS JURÍDICAS DISTINTAS. POSSIBILIDADE. 1. A responsabilidade civil solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento é entendimento consolidado em matéria consumerista, conforme o art. 7º do Código de Defesa do Consumidor. A revisão do reconhecimento da legitimidade passiva demandaria o reexame de fatos e provas, providência vedada em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7/STJ. 2. O prazo para a entrega do loteamento é aquele estipulado no contrato, vinculando o fornecedor, não se aplicando o prazo máximo geral da Lei n. 6.766/79 para se eximir da responsabilidade pela mora. 3. O atraso na entrega de imóvel acarreta o dever de indenizar a título de lucros cessantes, em razão da injusta privação do uso e fruição do bem, sendo o prejuízo do promitente comprador presumido, inclusive nos casos de lote não edificado. 4. Entraves burocráticos e dificuldades inerentes ao empreendimento configuram fortuito interno, não eximindo a responsabilidade do fornecedor. 5. É possível a cumulação da condenação em lucros cessantes, de natureza indenizatória, com a multa diária (astreintes), de caráter coercitivo, uma vez que as verbas possuem naturezas jurídicas distintas. Recursos especiais conhecidos e improvidos. (REsp n. 2.003.257/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025.) De igual modo, a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia já consolidou que os agentes vinculados ao loteamento respondem solidariamente perante os adquirentes: EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0501447-18.2017.8.05.0078 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: ADMINISTRACAO DE IMOVEIS REIS REIS LTDA - ME Advogado(s): ALEX SANDRO SOUZA BRANDAO APELADO: ADRIANO DO CONSELHO SANTOS Advogado(s):FAGNER SANTANA DE ARAUJO, LARA MARIA NARCIZO CAMPOS ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO IRREGULAR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA. PRELIMINARES REJEITADAS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. DESPROVIMENTO. I. Caso em exame Recurso de apelação interposto por uma imobiliária contra sentença que, em ação de rescisão contratual, julgou procedentes os pedidos de um consumidor. A decisão de primeiro grau decretou a resolução do contrato de compra e venda de um lote, condenou a imobiliária à restituição integral dos valores pagos (R$ 7.500,00) e ao pagamento de indenização por danos morais (R$ 5.000,00), em razão da venda de imóvel em loteamento irregular. A apelante alega nulidade da sentença por falta de citação de litisconsortes necessários (proprietários do terreno), sua ilegitimidade passiva por ter atuado apenas como intermediária e a inexistência de danos a serem indenizados. II. Questão em discussão 2. A controvérsia central consiste em definir a responsabilidade da imobiliária que intermediou e comercializou um lote em empreendimento não registrado perante os órgãos competentes, bem como analisar a validade do processo diante da alegação de ausência de citação de todos os proprietários do imóvel. III. Razões de decidir 3. A relação jurídica entre o adquirente do lote e a imobiliária que o comercializou é de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor. Ao participar da comercialização do empreendimento, a imobiliária integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor. 4. A venda de parcela de loteamento não registrado é expressamente vedada pelo artigo 37 da Lei nº 6.766/79, o que torna o objeto do contrato ilícito e, consequentemente, o negócio jurídico nulo, impondo o retorno das partes ao estado anterior, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador. 5. Em casos de responsabilidade solidária, o litisconsórcio passivo é facultativo, e não necessário. O consumidor pode escolher acionar um, alguns ou todos os integrantes da cadeia de fornecimento, não havendo que se falar em nulidade da sentença por ausência de citação dos demais envolvidos no empreendimento. Eventual direito de regresso da imobiliária contra os proprietários do terreno deve ser buscado em ação autônoma. 6. A frustração da legítima expectativa do consumidor de adquirir um imóvel regularizado, somada ao descaso e à violação da boa-fé objetiva, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral passível de indenização. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso conhecido e não provido. Tese de julgamento: "1. A imobiliária que comercializa lote em empreendimento irregular integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente com o loteador pelos danos causados ao consumidor. 2. A responsabilidade solidária prevista no Código de Defesa do Consumidor torna o litisconsórcio passivo facultativo, cabendo ao consumidor a escolha de quem demandar judicialmente. 3. A venda de lote em loteamento não registrado configura ato ilícito e falha na prestação do serviço, gerando o dever de indenizar os danos morais suportados pelo adquirente." Dispositivos legais relevantes citados: Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), arts. 2º e 3º; Lei nº 6.766/79, art. 37. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2166273/SP. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do RECURSO DE APELAÇÃO nº 0501447-18.2017.8.05.0078 em que figuram como parte(s) recorrente(s) ADMINISTRACAO DE IMOVEIS REIS REIS LTDA - ME e parte(s) recorridas ADRIANO DO CONSELHO SANTOS: ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da eminente Relatora. (Classe: Apelação,Número do Processo: 0501447-18.2017.8.05.0078,Relator(a):MARTA MOREIRA SANTANA,Publicado em: 25/09/2025) Dessa forma, afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva, mantendo-se a Construtora Itibiraba Ltda. no polo passivo da lide instaurada no Processo 1. 4.2. Preliminar de perda do objeto e falta de interesse de agir As rés sustentam a carência de ação em razão da perda superveniente do objeto, aduzindo que a edição do Decreto Municipal nº 97/2024, de 04 de novembro de 2024 (ID 496035498 do Processo 1; ID 496038398 do Processo 2) , liberou a caução que recaía sobre os lotes e permitiu a continuidade da regularização. Tal assertiva não encontra respaldo fático nem jurídico. A pretensão deduzida em ambas as demandas não é de cumprimento forçado da obrigação de fazer consistente no desembaraço do bem, mas sim de rescisão contratual motivada pelo inadimplemento originário e culposo dos vendedores, com restituição integral dos valores desembolsados e reparação civil. Os negócios jurídicos foram firmados em 2018 (ID 465140123 do Processo 1; ID 434297048 do Processo 2). Durante mais de seis anos, os adquirentes arcaram pontualmente com as prestações avençadas, vindo a descobrir que os imóveis se encontravam indisponíveis para comercialização e cadastramento municipal por expressa restrição hipotecária decorrente de termo de ajuste inadimplido perante o Poder Público (ID 465140126 do Processo 1; ID 434297051 do Processo 2). O saneamento administrativo ocorrido apenas em novembro de 2024, meses após o ajuizamento de ambas as ações, não extingue o direito potestativo conferido ao consumidor de pleitear a resolução contratual ante a mora pretérita, prolongada e culposa da vendedora, nem elide os danos já consumados. Portanto, remanesce íntegro o interesse processual dos autores, razão pela qual rejeita-se a preliminar de perda de objeto. 2. Do mérito 2.1. Ilicitude da alienação de lote caucionado, rescisão contratual e restituição integral dos valores pagos A controvérsia meritória cinge-se à verificação da culpa pelo desfazimento dos vínculos contratuais e à extensão dos deveres indenizatórios e restitutórios decorrentes. O artigo 37 da Lei Federal nº 6.766/1979 veda de forma terminativa e expressa a venda ou promessa de venda de lote antes do seu regular registro e desembaraço perante as autoridades competentes: Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Na espécie, as requeridas alienaram os lotes 08 e 16 da Quadra O nos anos de 2018, declarando falsamente nos instrumentos particulares que os bens estavam livres e desembaraçados (ID 465140123, fls. 1/2 do Processo 1; ID 434297048, fls. 1/2 do Processo 2). Ocultaram dolosamente dos compradores o gravame de caução hipotecária constituído em favor do Município de Seabra no Termo de Ajustamento de Conduta nº 001/2014 para assegurar a execução de obras de infraestrutura urbana básica. Tal conduta vulnerou frontalmente os princípios basilares da boa-fé objetiva, da lealdade contratual e o direito fundamental à informação clara e adequada consagrado no artigo 6º, inciso III, do CDC. A impossibilidade jurídica de comercialização e regularização foi categoricamente confirmada pela Secretaria de Obras e Urbanismo e pelo Departamento de Tributos do Município de Seabra (ID 465140126 do Processo 1; ID 434297051 do Processo 2), constituindo grave defeito na prestação do serviço (artigo 14 do CDC) e vício redibitório que tornou os bens absolutamente impróprios ao fim residencial a que se destinavam (artigo 18, § 6º, inciso III, do CDC e artigo 441 do Código Civil). Ademais, no Processo nº 8002668-97.2024.8.05.0243, restou incontroversa a discrepância entre a área prometida à autora Jamilde (255,15 m²) e a metragem real cadastrada no município (160,00 m²) (ID 465140126). A alegação defensiva de mero erro de digitação não elide o vício de quantidade e a infração ao dever de precisão da oferta publicitária e contratual (artigo 18, caput, do CDC e ID 496035488, fls. 6). Caracterizado o inadimplemento exclusivo, absoluto e culposo das vendedoras, impõe-se a declaração da rescisão dos contratos celebrados com ambos os adquirentes, com o retorno das partes ao estado anterior por meio da restituição imediata e integral de todas as quantias pagas. A matéria encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no enunciado da Súmula nº 543: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL. SÚMULA N.º 543/STJ. DANO MORAL CARACTERIZADO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N.º 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. 1. O entendimento desta Corte, consolidado na Súmula nº 543/STJ, é no sentido de que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor. 2. Para rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, de que o atraso na entrega do imóvel gerou dano moral indenizável, seria necessário o revolvimento de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ. 3. A incidência da Súmula nº 7/STJ prejudica também o conhecimento do recurso quanto à divergência jurisprudencial alegada, pois não se pode encontrar similitude fática entre os julgados recorrido e paradigma. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.723.488/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.) No tocante ao Processo 1 (autora Jamilde de Jesus Souza), restou cabalmente demonstrado o pagamento de entrada de R$ 500,00 em novembro de 2018, além das parcelas dos carnês de 2018 a 2021 (ID 465140130, ID 465140132, ID 465140135, ID 465140137), perfazendo o montante desembolsado de R$ 10.468,79. No tocante ao Processo 2 (autor Eronaldo Batista Santos), restou comprovado o adimplemento da quantia de entrada e das 70 parcelas contratuais no valor originário de R$ 30.500,00 parcelado (ID 434297048), totalizando o importe incontroverso de R$ 14.000,00. 2.2. Dos pedidos contrapostos formulados pela ré 3 Nunes Construtora A ré 3 Nunes Construtora formulou, em ambas as contestações, pedido contraposto pleiteando a retenção de 40% dos valores pagos a título de cláusula penal compensatória (ID 496035488, fls. 10 do Processo 1; ID 496038396, fls. 9/10 do Processo 2). O pleito contraposto revela-se manifestamente improcedente por dois fundamentos autônomos e convergentes. Primeiro, porque a resolução dos contratos decorreu de culpa exclusiva das promitentes vendedoras, o que atrai a incidência da Súmula 543 do STJ, a qual determina a restituição integral das parcelas sem qualquer abatimento. Segundo, porque a pretensão de retenção no percentual desarrazoado de 40% afigura-se flagrantemente abusiva e nula de pleno direito, nos termos do artigo 51, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor, violando frontalmente a jurisprudência que limita eventual retenção, quando requerida pelo comprador desistente, ao teto máximo de 25% em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018. Impondo-se a procedência do pedido principal rescisório por culpa exclusiva da ré, julgam-se improcedentes os pedidos contrapostos formulados em ambos os feitos. 2.3. Dos danos morais Quanto aos danos morais, a situação vivenciada pelos autores extrapola com larga margem a esfera do mero inadimplemento contratual ou dissabor rotineiro. Os autores, pessoas simples e hipossuficientes (lavradora e pedreiro), despenderam economias durante mais de seis anos, acreditando estarem adquirindo lotes regulares para a edificação de suas moradias próprias. Todavia, viram-se surpreendidos pela notícia de que os imóveis não podiam ser comercializados nem cadastrados perante a municipalidade em razão de caução pendente que as rés omitiram no ato da venda. Essa frustração de legítima expectativa vinculada ao direito fundamental à moradia, somada à perda de tempo útil dos consumidores em tentativas inócuas de composição perante a construtora que os ignorou por meses a fio, tipifica autêntica lesão a atributos da personalidade e enseja reparação moral. A jurisprudência da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia reconhece a configuração de dano moral em hipóteses idênticas de venda de lote irregular com restrição de uso: EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8017948-15.2024.8.05.0274 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: ANNE JACQUELINE MENDES GOMES Advogado(s): GILMAR BISPO DA SILVA JUNIOR, MILENA RAQUEL SANTOS SARMENTO APELADO: CHACARAS PROLEITE EMPREENDIMENTOS SPE LTDA Advogado(s): ACORDÃO DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO IRREGULAR. VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO. DANO MORAL CONFIGURADO. PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, proposta pela consumidora em razão da comercialização de lote inserido em loteamento irregular, sem alvará ou aprovação perante a municipalidade. A sentença reconheceu a nulidade do contrato e determinou a restituição integral dos valores pagos, mas afastou o pedido de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: saber se a comercialização de lote em loteamento clandestino, sem alvará ou aprovação da autoridade competente, configura dano moral indenizável, diante da violação da boa-fé objetiva e do dever de informação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A ausência de alvará e de aprovação do projeto perante a municipalidade, conforme certidão oficial, revela a ilegalidade do loteamento, configurando objeto ilícito e nulidade do negócio jurídico, nos termos do art. 166, II, do CC e do art. 37, da Lei nº 6.766/1979. 4. A conduta da ré violou o dever de informação previsto no art. 6º, III, do CDC, uma vez que a autora adquiriu o imóvel sem ser informada da irregularidade, após ter quitado 41 parcelas contratuais. 5. A conduta extrapola o mero inadimplemento contratual e configura lesão à dignidade da consumidora, frustração de legítima expectativa e abalo emocional, caracterizando dano moral indenizável. 6. A jurisprudência nacional reconhece o dever de indenizar nos casos em que há venda de imóvel em loteamento irregular sem aprovação legal, por se tratar de ilicitude grave e ofensiva à boa-fé objetiva. 7. A indenização por danos morais foi fixada em R$ 10.000,00, com incidência de juros de mora desde a citação, calculados conforme a taxa SELIC, deduzido o IPCA, e correção monetária pelo IPCA a partir da data do arbitramento. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso conhecido e provido. Tese de julgamento: "1. É nulo o contrato de promessa de compra e venda de lote inserido em loteamento clandestino, sem alvará ou aprovação municipal. 2. A comercialização de imóvel em situação irregular, com violação ao dever de informação e à boa-fé objetiva, configura dano moral indenizável." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 166, II, 405 e 927; CDC, art. 6º, III; CPC, art. 373, I; Lei nº 6.766/1979, art. 37. Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, Apelação Cível 5000080-06.2020.8.13.0432, Rel. Des. Sérgio André da Fonseca Xavier, 18ª Câmara Cível, j. 02.04.2024; TJ-PR, Apelação Cível 0000590-32.2020.8.16.0041, Rel. Des. José Américo Penteado de Carvalho, 19ª Câmara Cível, j. 22.10.2023; TJ-SP, AC 1004165-83.2020.8.26.0451, Rel. Des. Adilson de Araujo, 31ª Câmara de Direito Privado, j. 18.08.2021; TJ-BA, APL 0504918-96.2016.8.05.0039, Rel. Des. Rosita Falcão de Almeida Maia, 3ª Câmara Cível, j. 30.03.2021. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º 8017948-15.2024.8.05.0274, em que figura como apelante ANNE JACQUELINE MENDES GOMES e como apelada CHACARAS PROLEITE EMPREENDIMENTOS SPE LTDA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto do relator. Sala de Sessões, data registrada no sistema. Presidente Des. Antônio Maron Agle Filho Relator ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8017948-15.2024.8.05.0274,Relator(a): ANTONIO MARON AGLE FILHO,Publicado em: 19/03/2026 ) No mesmo sentido, a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia reforça a ilicitude e o dever reparatório: EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0501447-18.2017.8.05.0078 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: ADMINISTRACAO DE IMOVEIS REIS REIS LTDA - ME Advogado(s): ALEX SANDRO SOUZA BRANDAO APELADO: ADRIANO DO CONSELHO SANTOS Advogado(s):FAGNER SANTANA DE ARAUJO, LARA MARIA NARCIZO CAMPOS ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO IRREGULAR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA. PRELIMINARES REJEITADAS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. DESPROVIMENTO. I. Caso em exame Recurso de apelação interposto por uma imobiliária contra sentença que, em ação de rescisão contratual, julgou procedentes os pedidos de um consumidor. A decisão de primeiro grau decretou a resolução do contrato de compra e venda de um lote, condenou a imobiliária à restituição integral dos valores pagos (R$ 7.500,00) e ao pagamento de indenização por danos morais (R$ 5.000,00), em razão da venda de imóvel em loteamento irregular. A apelante alega nulidade da sentença por falta de citação de litisconsortes necessários (proprietários do terreno), sua ilegitimidade passiva por ter atuado apenas como intermediária e a inexistência de danos a serem indenizados. II. Questão em discussão 2. A controvérsia central consiste em definir a responsabilidade da imobiliária que intermediou e comercializou um lote em empreendimento não registrado perante os órgãos competentes, bem como analisar a validade do processo diante da alegação de ausência de citação de todos os proprietários do imóvel. III. Razões de decidir 3. A relação jurídica entre o adquirente do lote e a imobiliária que o comercializou é de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor. Ao participar da comercialização do empreendimento, a imobiliária integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor. 4. A venda de parcela de loteamento não registrado é expressamente vedada pelo artigo 37 da Lei nº 6.766/79, o que torna o objeto do contrato ilícito e, consequentemente, o negócio jurídico nulo, impondo o retorno das partes ao estado anterior, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador. 5. Em casos de responsabilidade solidária, o litisconsórcio passivo é facultativo, e não necessário. O consumidor pode escolher acionar um, alguns ou todos os integrantes da cadeia de fornecimento, não havendo que se falar em nulidade da sentença por ausência de citação dos demais envolvidos no empreendimento. Eventual direito de regresso da imobiliária contra os proprietários do terreno deve ser buscado em ação autônoma. 6. A frustração da legítima expectativa do consumidor de adquirir um imóvel regularizado, somada ao descaso e à violação da boa-fé objetiva, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral passível de indenização. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso conhecido e não provido. Tese de julgamento: "1. A imobiliária que comercializa lote em empreendimento irregular integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente com o loteador pelos danos causados ao consumidor. 2. A responsabilidade solidária prevista no Código de Defesa do Consumidor torna o litisconsórcio passivo facultativo, cabendo ao consumidor a escolha de quem demandar judicialmente. 3. A venda de lote em loteamento não registrado configura ato ilícito e falha na prestação do serviço, gerando o dever de indenizar os danos morais suportados pelo adquirente." Dispositivos legais relevantes citados: Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), arts. 2º e 3º; Lei nº 6.766/79, art. 37. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2166273/SP. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do RECURSO DE APELAÇÃO nº 0501447-18.2017.8.05.0078 em que figuram como parte(s) recorrente(s) ADMINISTRACAO DE IMOVEIS REIS REIS LTDA - ME e parte(s) recorridas ADRIANO DO CONSELHO SANTOS: ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da eminente Relatora. (Classe: Apelação, Número do Processo: 0501447-18.2017.8.05.0078,Relator(a):MARTA MOREIRA SANTANA,Publicado em: 25/09/2025) Adotando-se o método bifásico preconizado pelo Superior Tribunal de Justiça, ponderando a gravidade do ilícito, o longo lapso temporal de privação do uso (mais de seis anos), a envergadura econômica das demandadas e a capacidade econômica das partes, sem gerar enriquecimento indevido, fixa-se o valor da indenização em: a) R$ 8.000,00 (oito mil reais) em favor da autora Jamilde de Jesus Souza (Processo nº 8002668-97.2024.8.05.0243); b) R$ 8.000,00 (oito mil reais) em favor do autor Eronaldo Batista Santos (Processo nº 8000523-68.2024.8.05.0243). Tais quantias atendem aos postulados da proporcionalidade e razoabilidade, cumprindo com a tripla função da responsabilidade civil (compensatória, punitiva e pedagógica). Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta: NO PROCESSO Nº 8002668-97.2024.8.05.0243: a) REJEITO as preliminares de ilegitimidade passiva e de perda do objeto; b) JULGO PROCEDENTES os pedidos autorais formulados por JAMILDE DE JESUS SOUZA, com resolução do mérito na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: b.1) DECLARAR a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda relativo ao Lote 16 da Quadra O do Loteamento Jardim Europa, celebrado entre a autora e a ré 3 Nunes Construtora e Incorporadora Ltda.; b.2) CONDENAR SOLIDARIAMENTE as rés 3 NUNES CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. - ME e CONSTRUTORA ITIBIRABA LTDA. a restituírem à autora, de forma imediata e em parcela única, o montante integral de R$ 10.468,79 (dez mil, quatrocentos e sessenta e oito reais e setenta e nove centavos) referente aos valores pagos, corrigido monetariamente pelo IPCA desde cada efetivo desembolso até a data do arbitramento/pagamento, acrescido de juros moratórios calculados nos termos do artigo 406 do Código Civil (pela diferença entre a taxa Selic e o IPCA, divulgada pelo Banco Central) a contar da citação (artigo 405 do Código Civil); b.3) CONDENAR SOLIDARIAMENTE as rés 3 NUNES CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. - ME e CONSTRUTORA ITIBIRABA LTDA. ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), corrigido monetariamente pelo IPCA a partir desta data de arbitramento (Súmula 362 do STJ) e com juros moratórios legais do artigo 406 do Código Civil (taxa Selic deduzido o IPCA) incidentes a partir da citação; c) JULGO IMPROCEDENTE o pedido contraposto deduzido pela ré 3 Nunes Construtora e Incorporadora Ltda. - ME. NO PROCESSO Nº 8000523-68.2024.8.05.0243: a) REJEITO a preliminar de carência de ação por perda do objeto; b) JULGO PROCEDENTES os pedidos autorais formulados por ERONALDO BATISTA SANTOS, com resolução do mérito na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: b.1) DECLARAR a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda relativo ao Lote 08 da Quadra O do Loteamento Jardim Europa, celebrado entre o autor e a ré 3 Nunes Construtora e Incorporadora Ltda.; b.2) CONDENAR a ré 3 NUNES CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. - ME a restituir ao autor, de forma imediata e em parcela única, o montante integral de R$ 14.000,00 (quatorze mil reais) referente às parcelas pagas, devidamente corrigido pelo IPCA a contar de cada desembolso, acrescido de juros de mora legais previstos no artigo 406 do Código Civil (taxa Selic deduzido o IPCA) a contar da citação (artigo 405 do Código Civil); b.3) CONDENAR a ré 3 NUNES CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. - ME ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), com correção monetária pelo IPCA a contar desta data de arbitramento (Súmula 362 do STJ) e juros de mora legais do artigo 406 do Código Civil (taxa Selic deduzido o IPCA) a partir da citação; c) JULGO IMPROCEDENTE o pedido contraposto formulado pela ré 3 Nunes Construtora e Incorporadora Ltda. - ME. Sem custas processuais nem honorários advocatícios sucumbenciais em primeiro grau de jurisdição, consoante preceituam os artigos 54 e 55 da Lei Federal nº 9.099/1995. Defiro os benefícios da gratuidade de justiça a ambos os autores, com base no artigo 98 do Código de Processo Civil. Junte-se cópia da presente sentença nos autos em apenso. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, arquivem-se ambos os processos com as baixas de praxe no sistema eletrônico. Seabra/BA, 04 de setembro de 2026. FLÁVIO MONTEIRO FERRARI Juiz de Direito