8000378-02.2026.8.05.0256

Intimação

TJBA · 1ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CÍVEIS COMERCIAIS E REG. PUB. DE TEIXEIRA DE FREITAS

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CÍVEIS COMERCIAIS E REG. PUB. DE TEIXEIRA DE FREITAS Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8000378-02.2026.8.05.0256 Órgão Julgador: 1ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CÍVEIS COMERCIAIS E REG. PUB. DE TEIXEIRA DE FREITAS INTERESSADO: LUCIA HELENA POLON DE CARVALHO Advogado(s): VANUSA SANTOS FRANCA registrado(a) civilmente como VANUSA SANTOS FRANCA (OAB:BA27662) Advogado(s): SENTENÇA Trata-se de pedido de ALVARÁ JUDICIAL formulado pelo ESPÓLIO DE CISNALVA FERREIRA POLON DE CARVALHO, representado por sua inventariante LUCIA HELENA POLON DE CARVALHO, objetivando autorização judicial direcionada ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Teixeira de Freitas para que proceda ao desmembramento e registro de escritura pública de compra e venda referente a um lote urbano de 160,00 m², situado na Rua João Amaro Gomes, nº 1.543, Lote 04, Quadra A, Bairro Tancredo Neves, objeto da matrícula imobiliária nº 9.889, independentemente da prévia extinção de condomínio exigida pela serventia extrajudicial (ID 539264504). Sustenta a parte requerente, em síntese, que a falecida autora da herança adquiriu o imóvel em 03/05/2013 por meio de escritura pública de compra e venda lavrada no Tabelionato de Notas local (ID 539275752), sem que tenha promovido, à época, a individuação do lote e o respectivo registro imobiliário. Noticia que, após a abertura da sucessão e a lavratura da escritura pública de inventário extrajudicial (ID 539275749), os herdeiros apresentaram o título perante o Registro Geral de Imóveis, oportunidade em que o ato foi obstado pela Nota Devolutiva nº 89726 (ID 539281810), a qual exigiu a prévia extinção do condomínio ou a formalização de aquisição de quota ideal em copropriedade, com a devida documentação técnica e anuência dos demais condôminos. Alega a impossibilidade de localização dos antigos alienantes e afirma que, entre 2010 e 2017, foram autorizados diversos desmembramentos na mesma matrícula sem idêntica exigência, pugnando pela expedição do alvará para permitir o registro e viabilizar a sobrepartilha (ID 539264504). Inicialmente distribuído perante a 1ª Vara Cível e Comercial, o feito teve declinada a competência para a Vara de Família (ID 539475527), juízo que, por sua vez, reconheceu a natureza eminentemente registral da pretensão e restituiu a competência a esta 1ª Vara Cível e Comercial (ID 542206097). Foram deferidos os benefícios da gratuidade da justiça e determinada a oitiva do Ministério Público (ID 551280137). O órgão ministerial opinou pela solicitação de informações técnicas à Oficiala Registradora (ID 563444936), o que restou acolhido por este juízo (ID 563769132). O Cartório de Registro de Imóveis de Teixeira de Freitas prestou minuciosos esclarecimentos por intermédio do Ofício nº 76/2026 (ID 570686624), detalhando o histórico registral da matrícula nº 9.889, a qual concentrou remanescentes sob regimes rural e urbano decorrentes de parcelamentos pretéritos sem saneamento, justificando a nota devolutiva com base nos princípios da especialidade objetiva, da unicidade matricial, na Lei Federal nº 6.766/1979 e nas disposições cogentes do Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e de Registro do Estado da Bahia (Provimento Conjunto CGJ/CCI nº 15/2023). Instada a se manifestar (ID 570924820), a requerente reiterou a necessidade de superação das exigências e o deferimento da ordem de registro. O Ministério Público apresentou parecer final opinando pela total improcedência do pedido (ID 573857928). Posteriormente, a parte autora peticionou requerendo a conversão do feito em ação de adjudicação compulsória, para que seja transferido o imóvel com aquisição de quota ideal, suprindo-se a anuência dos coproprietários (ID 576649240). Vieram os autos conclusos para julgamento. DA INVIABILIDADE DO PEDIDO DE CONVERSÃO EM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA Antes de adentrar no exame do provimento postulado originariamente, impõe-se apreciar o requerimento incidental formulado pela parte autora no ID 576649240, por meio do qual pugna pela conversão do presente procedimento de alvará judicial em ação de adjudicação compulsória. O pleito de conversão não comporta acolhimento, revelando manifesta inadequação processual e material. Com efeito, a adjudicação compulsória é tutela jurisdicional de natureza contenciosa, de rito próprio, destinada a suprir a declaração de vontade do promitente vendedor que, a despeito do adimplemento integral do preço avençado em compromisso de compra e venda irrevogável e irretratável, recusa-se injustificadamente a outorgar a competente escritura definitiva, consoante a expressa disciplina dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e do artigo 501 do Código de Processo Civil. Na hipótese vertente, exsurge incontroverso dos autos que a falecida adquirente já obteve dos alienantes a formalização do negócio translativo mediante a outorga da competente Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 03/05/2013 perante o Cartório de Notas desta Comarca (Livro nº 05-Q, fls. 192/193, Ato 4098/2013, ID 539275752). Existindo título translativo público definitivo, pleno e perfeito sob a ótica negocial, falece à compradora e aos seus sucessores o interesse processual para o manejo de ação adjudicatória, haja vista a inexistência de recusa ou inadimplemento obrigacional imputável aos vendedores. O óbice que impede a transmissão dominial não reside na recalcitrância dos alienantes em manifestar vontade, mas na recusa de ingresso do título no fólio real pela Oficiala Registradora em razão de imperfeições no próprio fólio da matrícula originária. Nesse contexto, o provimento adjudicatório revelar-se-ia inócuo, porquanto a sentença judicial substitutiva de declaração de vontade sujeita-se à idêntica qualificação registral e não possui o condão de dispensar normas cogentes de especialidade objetiva ou de parcelamento do solo urbano. Outrossim, como pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, a adjudicação compulsória pressupõe a existência de imóvel perfeitamente individuado e registrável, não servindo como sucedâneo de procedimentos urbanísticos de parcelamento ou retificação registral: EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL NÃO DESMEMBRADO. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. SÚMULA 83/STJ. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que manteve a extinção, sem resolução de mérito, de ação de adjudicação compulsória de fração de imóvel, sob o argumento de ausência de averbação do desmembramento e de matrícula individualizada do bem no registro imobiliário. 2. A parte recorrente alegou ser legítima proprietária de uma área de 35 hectares dentro de um imóvel maior, com matrícula registrada, e que a delimitação da área de sua propriedade não era objeto de controvérsia. 3. O Tribunal de origem entendeu que a adjudicação compulsória não é a via adequada para suprir irregularidades no registro imobiliário, sendo imprescindível a prévia individualização do imóvel no registro de imóveis. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se é possível o ajuizamento de ação de adjudicação compulsória de fração de imóvel sem a prévia averbação do desmembramento e a individualização do bem no registro imobiliário. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A adjudicação compulsória exige a existência de imóvel registrável, o que pressupõe a individualização do bem no registro de imóveis, conforme entendimento consolidado no STJ. 6. A ausência de averbação do desmembramento e de matrícula individualizada impede o registro do título e inviabiliza a procedência da ação de adjudicação compulsória. 7. A ação de adjudicação compulsória não é meio adequado para suprir irregularidades no registro imobiliário ou para requerer a abertura de matrícula de imóvel não registrado. 8. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ, o que atrai a aplicação da Súmula 83 do STJ, impedindo o conhecimento do recurso especial. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento: 1. A adjudicação compulsória exige a prévia individualização do imóvel no registro de imóveis, sendo inviável o registro do título sem a averbação do desmembramento e a abertura de matrícula individualizada. 2. A ação de adjudicação compulsória não é meio adequado para suprir irregularidades no registro imobiliário ou para requerer a abertura de matrícula de imóvel não registrado. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 485, VI; CC/2002, art. 1.418; Decreto-Lei nº 58/1937, art. 16, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.851.104/SP, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/5/2020; STJ, REsp 1.297.784/DF, Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/9/2014. (REsp n. 1.965.118/MS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 24/11/2025.) Ademais, o pedido de emenda formulado após a manifestação conclusiva ministerial e sem a citação dos litisconsortes passivos necessários notadamente os vendedores e os demais coproprietários constantes da matrícula nº 9.889, implicaria indevida mutação substancial do polo passivo, do procedimento e da causa de pedir, violando o princípio do devido processo legal e as garantias do contraditório e da ampla defesa. Por conseguinte, indefere-se o pedido de conversão formulado no ID 576649240. DA INADEQUAÇÃO DA VIA DO ALVARÁ JUDICIAL E DA HIGIDEZ DAS EXIGÊNCIAS REGISTRAIS Passando ao exame da pretensão originária deduzida na exordial, cinge-se a controvérsia em aferir a possibilidade de expedição de alvará judicial, em sede de jurisdição voluntária, para impor ao Oficial de Registro de Imóveis a abertura de matrícula autônoma e o desmembramento de área urbana de 160,00 m² destacada da matrícula originária nº 9.889, com a dispensa das exigências formais de saneamento matricial, demarcação técnica e extinção de condomínio apontadas na Nota Devolutiva nº 89726 (ID 539281810). O pleito não merece prosperar. O procedimento de jurisdição voluntária consubstanciado no alvará judicial é vocacionado à prática de atos de administração de interesses privados com intervenção estatal integrativa, desprovido de eficácia para ordenar a inobservância de normas cogentes de ordem pública que regem a atividade registral imobiliária e o ordenamento urbano. A atividade desempenhada pelos delegatários do serviço registral orienta-se pelo princípio da legalidade estrita e pelo indeclinável dever de qualificação registral dos títulos submetidos a protocolo, consoante os artigos 198 e 225 da Lei Federal nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) e a Lei Federal nº 8.935/1994. O exame da evolução histórica da matrícula nº 9.889 (ID 539281812), corroborado pelas minuciosas informações prestadas pela Oficiala Registradora no Ofício nº 76/2026 (ID 570686624), evidencia que a gleba originária, inicialmente constituída por área rural de 4ha 67a 69ca, sofreu alienações parciais (R.05), inclusão de parcela em perímetro urbano municipal (AV.06) e sucessivos desmembramentos pretéritos de lotes (AV.07 a AV.56), culminando na averbação de retificação de ofício (AV.57). A referida averbação AV.57 (ID 539281812, p. 11) apenas retratou a realidade fática e dominial da matrícula, demonstrando a coexistência na mesma unidade tabular de um remanescente rural de 45a 29ca pertencente a José Luiz Nunes de Avelar e um remanescente urbano de 20.140,35 m² pertencente a Gilmar Guimarães Queiroz Júnior e Lucas Costa Guimarães, sem que tenha ocorrido a individuação geodésica nem o devido saneamento técnico das áreas remanescentes. Dessa forma, o fracionamento e o registro de um lote individual de 160,00 m² (ID 539275752) subordinam-se categoricamente ao princípio da especialidade objetiva (art. 176, § 1º, II, "3", "b", da Lei nº 6.015/1973 e art. 731 do Código de Normas do TJBA), o qual exige a perfeita e inconfundível individuação física e perimétrica do imóvel, de sorte que nenhum registro pode ser lavrado sem que a gleba maior esteja devidamente saneada e delimitada. Nesse sentido, a jurisprudência do Conselho da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia reafirma o dever do registrador de exigir a retificação e a regularização prévia da matrícula em observância à especialidade objetiva e às normas de parcelamento do solo: EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Conselho da Magistratura Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8148376-65.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: Conselho da Magistratura APELANTE: CARLOS ALBERTO NEVES ALBERGARIA BARRETO e outros Advogado(s): IRANILSON SANTOS OLIVEIRA APELADO: MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DA BAHIA Advogado(s): ACORDÃO DIREITO REGISTRAL. APELAÇÃO EM PROCEDIMENTO DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. SENTENÇA QUE A JULGOU PROCEDENTE. EXIGÊNCIA DE RETIFICAÇÃO DA MATRÍCULA. ESPECIALIDADE OBJETIVA. NECESSIDADE. CANCELAMENTO DE REGISTRO. DESMEMBRAMENTO SEM APROVAÇÃO PRÉVIA DO ENTE MUNICIPAL. NULIDADE DO ATO. AVERBAÇÃO DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO CANCELADA. FALTA DE DESCRIMINAÇÃO DAS ÁREAS PRIVATIVAS, COMUNS E FRAÇÕES IDEAIS. POSSIBILIDADE. VÍCIOS REGISTRAIS QUE DEVEM SER CORRIGIDOS OU REFEITOS. VIOLAÇÃO À SEGURANÇA JURÍDICA E À BOA-FÉ. INEXISTÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Os Apelantes buscaram o Registro de Imóveis com o objetivo de realizar a abertura de 6 (seis) novas matrículas decorrentes do desmembramento realizado na matrícula de imóvel que possuem, tendo sido emitida nota devolutiva pela Serventia em razão de erros encontrados no assentamento em três sentidos: identificação precária do imóvel em questão e de suas confrontações; ausência de descriminação das unidades autônomas, das áreas comuns e das frações ideais do condomínio instituído na AV-03/163.212; e inexistência de comprovação da autorização pelo ente público municipal previamente ao desmembramento anotado no R-02/163.212. 2. Diante da discordância dos Apelantes com as exigências apresentadas, foi suscitada dúvida ao Juízo de Registro de Imóveis que, após ouvidas as partes interessadas e o Ministério Público Estadual, julgou procedente a ação para determinar a retificação da matrícula e os cancelamentos da AV-03/163.212 3. Sobre a retificação da matrícula em razão da precariedade das informações identificadoras do imóvel e de seus confrontantes, a correção é medida que se impões em razão do princípio da especialidade objetiva, consagrado nos arts. 731, VII, 865, III e 868, caput, do Código de Normas e Procedimentos deste TJBA (Provimento Conjunto CGJ/CCI n. 15/2023), de modo que a retificação determinada na r. sentença recorrida condiz com as normas extraídas dos arts. 176, §16, 213, I e §1º, e 225, caput, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) e com os arts. 1.023 e 1.024, II, VI e §1º do Código de Normas e Procedimentos. 4. O cancelamento da averbação constante na matrícula por meio da qual foi instituído condomínio edilício possui pertinência, uma vez que se depreendem como ausentes os elementos mínimos de identificação das características do condomínio, o que configura ilegalidade em razão de não terem sido atendidos os requisitos formais previstos no art. 7º da Lei nº 4.591/64 e no art. 1.332 do Código Civil para a referida instituição condominial. 5. Deve ser mantido o cancelamento do registro do desmembramento determinado na r. sentença apelada, uma vez que, ante a inexistência de prova de que o parcelamento do solo obedeceu ao requisito da aprovação prévia pelo Município de Salvador, conforme previsto nos arts. 2º, § 2º, e 12, caput, da Lei Federal nº 6.766/79, e na Lei Municipal nº 9.148/2016, que "dispõe sobre o Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo do Município de Salvador". A ausência de autorização pelo ente municipal configura irregularidade que demanda o cancelamento do registro efetuado dessa forma, até porque o próprio legislador considera tal conduta fato típico punível criminalmente, conforme art. 50 da Lei Federal nº 6.766/79. 6. O pronunciamento recorrido não importa em violação à segurança jurídica e à boa-fé dos Apelantes, como alegam, uma vez que, se o cancelamento de registros e averbações irregulares fosse vedado para proteger os sujeitos que detém direitos sobre os imóveis, acabaria funcionando, na prática, como uma autorização para que atos ilegais sejam praticados e jamais corrigidos. Desse modo, a correção da matrícula mediante as retificações e cancelamentos registrais determinados na r. sentença vergastada é medida justamente para resguardar a segurança das informações registradas e os princípios da legalidade e a especialidade objetiva. 7. Recurso conhecido e não provido. Mantida a sentença em sua integralidade. Vistos, relatados e discutidos o presente RECURSO DE APELAÇÃO, distribuído sob o n° 8148376-65.2023.8.05.0001, em que figura como Apelantes CARLOS ALBERTO NEVES ALBERGARIA BARRETO e JACINTA LÚCIA GUIMARÃES ALBERGARIA BARRETO, e, como Apelado, MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA. ACORDAM os Desembargadores componentes do Conselho da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator. Salvador, 11 de novembro de 2024. Desa. Presidente Des. Roberto Maynard Frank Corregedor Geral da Justiça Relator Procurador de Justiça ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8148376-65.2023.8.05.0001,Relator(a): ROBERTO MAYNARD FRANK,Publicado em: 14/11/2024 ) Ademais, tratando-se de área inserta em perímetro urbano, a criação de novos lotes mediante desmembramento submete-se imperativamente aos ditames da Lei Federal nº 6.766/1979 e à legislação urbanística municipal, demandando aprovação formal dos projetos pelos órgãos públicos competentes e demonstração da existência de infraestrutura básica, providências indispensáveis à salvaguarda da higidez urbanística e à prevenção do parcelamento irregular do solo. A circunstância fática de terem ocorrido averbações pretéritas de desmembramentos sem tais cautelas entre os anos de 2010 e 2017 não outorga aos adquirentes direito subjetivo à perpetuação de irregularidades registrais. A segurança jurídica repousa na estrita legalidade dos assentamentos imobiliários, impondo-se ao registrador a correção de rumos e a exigência de saneamento preliminar antes da prática de novos atos translativos, ex vi dos artigos 1.023, 1.024 e 1.092 do Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e de Registro do Estado da Bahia (Provimento Conjunto CGJ/CCI nº 15/2023). Nesse sentido, confira-se o posicionamento perfilhado pela Terceira Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça da Bahia sobre a higidez das exigências registrais em hipóteses de desmembramento imobiliário: EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8038284-88.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: MARIA AUXILIADORA GUIMARAES REZENDE e outros Advogado(s): HERICK JAIME DOURADO ALVES FARIAS APELADO: CARTORIO DE REGISTRO DE IMOVEIS E HIPOTECAS 3 OFICIO DA COMARCA DE SALVADOR Advogado(s): ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. REGISTROS PÚBLICOS. DESMEMBRAMENTO IMOBILIÁRIO. DOCUMENTAÇÃO EXIGIDA PELO OFICIAL DE IMÓVEIS NOS MOLDES DO NORMATIVO ENTÃO VIGENTE. PRINCÍPIO DA LEGALIDADE. APELANTE QUE NÃO DEMONSTRA O ATENDIMENTO DE TODAS AS EXIGÊNCIAS. PROPRIETÁRIO FALECIDO. HERDEIROS QUE NÃO REGULARIZARAM O BEM. SUPRIMENTO DE OUTORGA QUE NÃO PODERIA SER FEITA PELO OFICIAL DE REGISTRO. PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE TAMBÉM EXIGE A ANUÊNCIA DO PROPRIETÁRIO. RECURSO NÃO PROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8038284-88.2021.8.05.0001, em que figuram como apelante MARIA AUXILIADORA GUIMARAES REZENDE e outros e como apelada CARTORIO DE REGISTRO DE IMOVEIS E HIPOTECAS 3 OFICIO DA COMARCA DE SALVADOR. ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por UNANIMIDADE, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. Salvador, data registrada no sistema. Presidente Gustavo Silva Pequeno Juiz Convocado/Relator ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8038284-88.2021.8.05.0001,Relator(a): GUSTAVO SILVA PEQUENO,Publicado em: 11/07/2024 ) Não se olvida a complexidade prática enfrentada pelo espólio requerente na localização dos antigos proprietários e condôminos da gleba originária. Todavia, a eventual dificuldade de obter a anuência de coproprietários ou de promover a divisão amigável não autoriza o Poder Judiciário a contornar o ordenamento registral e urbanístico por via de alvará sumário. A regularização do imóvel em favor dos herdeiros deverá ser perseguida por meio dos instrumentos jurídicos próprios, sejam eles administrativos perante a municipalidade (regularização fundiária urbana - REURB, Lei nº 13.465/2017), sejam judiciais contenciosos mediante procedimento de extinção/divisão de condomínio ou eventual ação de usucapião ordinária ou extraordinária (caso preenchidos os pressupostos da posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini pelo tempo legal), vias nas quais será resguardado o amplo contraditório aos confrontantes, condôminos e ao Poder Público. Portanto, revelando-se hígidas, legítimas e escoradas na legislação federal e administrativa as exigências formuladas pela serventia imobiliária na Nota Devolutiva nº 89726, impõe-se a rejeição da pretensão deduzida. DISPOSITIVO Diante de todo o exposto: a) INDEFIRO o pedido de conversão do feito em ação de adjudicação compulsória formulado no ID 576649240; b) No mérito, com esteio nas razões expendidas e em consonância com o parecer do Ministério Público, resolvo o processo nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e julgo IMPROCEDENTE o pedido de expedição de alvará judicial para desmembramento e registro imobiliário com dispensa de exigências registrais formulado pelo ESPÓLIO DE CISNALVA FERREIRA POLON DE CARVALHO. Custas processuais pelo requerente, cuja exigibilidade resta suspensa em virtude da gratuidade da justiça anteriormente deferida (art. 98, § 3º, do CPC). Sem honorários advocatícios sucumbenciais, dada a natureza do procedimento de jurisdição voluntária e a ausência de litígio entre partes. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Teixeira de Freitas/BA, data registrada no sistema. DANIEL MACEDO COSTA Juiz de Direito Designado vca