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TJBA · V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE CRUZ DAS ALMAS · Decisão
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA CÍVEL DE CRUZ DAS ALMAS FÓRUM FERNANDO ROTH SCHIMIDT RUA A, 1º ANDAR - VILA ALZIRA - 44.380-000 - CRUZ DAS ALMAS - BAHIA (75) 3621-2870 / 1792 / 4011 / 2483 - cdasalmas1vcivel@tjba.jus.br Balcão Virtual: http://call.lifesizecloud.com/8413994 Processo: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL n. 8000213-90.2024.8.05.0072 Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE CRUZ DAS ALMAS EXEQUENTE: CARLA FERNANDES MACEDO e outros (4) Advogado(s): ELISA VIEIRA SERRA DA SILVA (OAB:BA57889) EXECUTADO: REAL LOTEAMENTO SPE LTDA - EPP e outros Advogado(s): JORDAN MAGNO RIBEIRO MASCARENHAS (OAB:BA44664) DECISÃO Vistos e examinados estes autos. Nos termos do art. 5º, inciso LXXVIII, da CRFB/88, e do art. 188 do CPC, atribuo ao presente pronunciamento judicial força de mandado, citação, intimação, ofício ou carta precatória para viabilizar o seu célere cumprimento, em respeito ao princípio constitucional da razoável duração do processo, servindo a segunda via como instrumento hábil para tal, podendo o mesmo ser cumprido de acordo com as disposições do Ato Normativo Conjunto n.º 05/2023 - TJBA. 1. RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL ajuizada por CARLA FERNANDES MACEDO, GILMAR CESAR GRIJÓ FARANI, LEANDRO CERQUEIRA SANTOS, MARIANA CUTOLO DE ARAÚJO e SAFIRA GUIMARÃES NOGUEIRA em face de REAL LOTEAMENTO SPE LTDA e JOSÉ JANUÁRIO DOS SANTOS DE JESUS, fundada em termo de acordo extrajudicial celebrado entre as partes em 30 de dezembro de 2021 (ID 429550096). Os exequentes, compradores de lotes no empreendimento denominado Real Condomínio, situado na Rua Eustáquio Nascimento, n.º 415, Bairro Centro, Cruz das Almas/BA, alegam que os executados - a sociedade loteadora e seu sócio administrador - descumpriram obrigações de fazer assumidas no referido acordo, que estabelecia cronograma de obras, benfeitorias e entregas documentais escalonadas em três etapas, com prazos fixados para 30 de janeiro de 2022, 24 de abril de 2022 e, como prazo final, 24 de agosto de 2023. O acordo previa, na Cláusula 1ª, §1º alínea "c", obrigações concernentes à terceira e última etapa, incluindo a reforma dos pisos, soleiras e rodapé do passeio externo; a conclusão da instalação da cerca elétrica; a pintura definitiva de todas as áreas comuns; a apresentação de laudo de empresa especializada atestando a segurança e solidez das áreas comuns; a entrega do condomínio com habite-se; a outorga e assinatura de escritura pública dos lotes compromissados; e a aquisição de todos os equipamentos necessários à composição das áreas comuns - itens que abrangiam desde aparelhos de academia, eletrodomésticos para a copa/cozinha, até mesas de jogos para o salão de lazer. O §2º da mesma cláusula reforçava o prazo fatal de 24 de agosto de 2023 para a entrega do habite-se e das escrituras. Como consequência do inadimplemento, a Cláusula 3ª do acordo estipulou multa contratual no valor global de R$ 41.889,00 (quarenta e um mil oitocentos e oitenta e nove reais), a ser aplicada proporcionalmente por etapa descumprida, sendo 15% (quinze por cento) para a primeira etapa, 20% (vinte por cento) para a segunda e 65% (sessenta e cinco por cento) para a terceira etapa, percentual este que corresponde ao valor histórico de R$ 27.227,85 (vinte e sete mil duzentos e vinte e sete reais e oitenta e cinco centavos), perfazendo o montante executado indicado na exordial de R$ 28.907,42 (vinte e oito mil novecentos e sete reais e quarenta e dois centavos) em razão dos consectários iniciais, acrescido de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês. O título, ademais, previu o reembolso de honorários advocatícios contratuais e custas processuais em caso de necessidade de execução judicial. Os exequentes instruíram a inicial (ID 429550069) com laudos de vistoria produzidos ao longo do período de cumprimento - datados de 03/02/2022 (ID 429550097), 02/05/2022 (ID 429550098), 04/09/2023 (ID 429550099) e 25/09/2023 (ID 429550101) - que apontam o descumprimento progressivo das obrigações assumidas. Juntaram, ainda, notificação extrajudicial de cobrança da multa de 65% (sessenta e cinco por cento), enviada em 25 de setembro de 2023 (ID 429550103), e extensa documentação fotográfica e em vídeo. Postularam, em síntese: (a) a citação dos executados para cumprimento das obrigações de fazer no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária não inferior a R$ 500,00 (quinhentos reais); (b) o pagamento da multa contratual correspondente à terceira etapa; (c) o reembolso de honorários contratuais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) e de custas processuais no valor de R$ 3.001,96 (três mil e um reais e noventa e seis centavos); (d) a fixação de honorários sucumbenciais de 10% (dez por cento); e (e) a concessão de tutela de urgência para que os executados informassem a situação dos lotes remanescentes. A decisão liminar proferida em 08 de maio de 2024 (ID 441652367) deferiu parcialmente a tutela de urgência, determinando que os executados informassem, no prazo de 5 (cinco) dias, a situação dos lotes mencionados na inicial, sob pena de multa diária de R$ 100,00 (cem reais) limitada a R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Ordenou, ainda, a citação dos executados para, no prazo de 15 (quinze) dias, cumprirem as obrigações de fazer fixadas na Cláusula 1ª, §1º, alínea "c" e §2º do acordo, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais) limitada a R$ 10.000,00 (dez mil reais). As citações foram cumpridas positivamente em 03 de julho de 2024, conforme certidões dos oficiais de justiça (IDs 451578129, 451577217, 451574796 e 451577503). Em resposta, os executados apresentaram petição (ID 453304790) juntando relatório de cumprimento de acordo elaborado por engenheiro civil, acompanhado de laudo de vistoria técnica e fotografias, sustentando que as obrigações haviam sido integralmente satisfeitas. Os exequentes, por seu turno, impugnaram veementemente esse relatório (ID 458615235), apontando, item por item, as desconformidades e juntando dezenas de fotografias e vídeos que comprovariam o estado de abandono e inacabamento das áreas comuns. Na sequência, os exequentes trouxeram aos autos ata notarial de constatação fática (ID 460507325), lavrada em 16 de agosto de 2024 pelo Tabelionato de Notas de Cruz das Almas/BA, documento dotado de fé pública que atesta objetivamente: pintura precária com mofo e infiltrações na guarita; portão de pedestres com ferrugem e funcionamento apenas manual; torneiras com vazamento; cozinha vazia, sem geladeira, freezer, fogão e conjuntos de mesas; leitor biométrico da piscina inoperante; descontinuidade da fiação da cerca elétrica; paredes da academia mofadas e com infiltrações, sem os equipamentos previstos; ausência de mesa de sinuca, pebolim e carteado no salão de jogos; telhado com telhas quebradas e limo; campo de futebol com ondulações; guarda-corpos com lacunas que permitem a passagem de uma criança; e lacuna na barreira de isolamento da piscina. Intimados a se manifestar, os executados sustentaram que as fotografias demonstram a realização das obras civis, mas que o desgaste natural e a exposição ao tempo explicam o atual estado de conservação, o que não significaria descumprimento do acordo (ID 484521757). Os exequentes replicaram (ID 485074793), rebatendo a tese e reafirmando a mora. Posteriormente, o juízo determinou a apresentação de contestação (ID 501165840), que foi protocolada em 11 de junho de 2025 (ID 504788111). Nela, os executados arguiram, em preliminar, a inexequibilidade do título, sustentando que o valor cobrado não seria certo nem líquido, e que a verificação do cumprimento das obrigações de fazer demandaria dilação probatória incompatível com o rito executivo, devendo a matéria ser submetida às vias ordinárias. No mérito, alegaram cumprimento substancial das obrigações, apontando que a maior parte das obras foi concluída; requereram a redução proporcional da multa com fundamento no art. 413 do Código Civil e na teoria do adimplemento substancial; e impugnaram a exigibilidade dos honorários contratuais, colacionando precedentes do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que honorários advocatícios contratuais não são indenizáveis. Os exequentes ofereceram réplica (ID 516697718) em 27 de agosto de 2025, refutando integralmente os argumentos defensivos. Sustentaram que o título executivo é plenamente válido, certo, líquido e exigível; que não houve cumprimento substancial, pois permanecem pendentes obrigações centrais e de altíssima materialidade, como o habite-se e a outorga de escrituras; que a multa de 65% (sessenta e cinco por cento) já é, por concepção contratual, proporcional à etapa descumprida; e que a manutenção do condomínio passou a ser custeada pelos próprios moradores, diante da omissão dos executados. Requereram, ainda, a majoração da multa cominatória fixada na decisão liminar e a condenação dos executados por litigância de má-fé. É o relatório. Fundamento e decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Da adequação da via defensiva (Fungibilidade e Recebimento como Objeção de Pré-Executividade) Inicialmente, cumpre alinhar o feito à sua estrita regularidade procedimental. Sabe-se que, no sistema processual civil pátrio, a via ordinária e autônoma franqueada ao devedor para impugnar a execução fundada em título extrajudicial é a ação de Embargos à Execução, nos termos do art. 914 e seguintes do Código de Processo Civil, a qual exige distribuição por dependência, autuação em apenso e recolhimento de custas próprias (salvo concessão de gratuidade). Na espécie, constata-se que os executados apresentaram peça nominada de "Contestação" (ID 504788111), encartada nos próprios autos do processo de execução. Ocorre que o processo de execução não comporta a apresentação de contestação típica, modelo próprio do processo de conhecimento, nem se admite a tramitação de embargos à execução no corpo dos autos principais. Não obstante a inadequação da denominação conferida à peça, o ordenamento processual moderno é regido pelos princípios da instrumentalidade das formas (arts. 188 e 277 do CPC), da cooperação (art. 6.º do CPC) e da primazia da apreciação do mérito (art. 4.º do CPC), balizados pelo vetusto dogma do pas de nullité sans grief (arts. 282, § 1.º, e 283, parágrafo único, do CPC), segundo o qual não se declara a nulidade de ato processual quando dele não resultar prejuízo às partes ou ao cumprimento da prestação jurisdicional. Paralelamente à via dos embargos, a construção doutrinária e jurisprudencial consagrou a figura da Objeção (ou Exceção) de Pré-Executividade - formalizada pelo enunciado da Súmula n.º 393 do Superior Tribunal de Justiça -, instrumento incidental formulado por simples petição nos próprios autos da execução, vocacionado ao conhecimento de matérias de ordem pública (como os pressupostos processuais e as condições da ação executiva, ex vi do art. 803 do CPC) e de matérias defensivas que possam ser comprovadas de plano, mediante prova documental pré-constituída, sem necessidade de dilação probatória. Compulsando a peça de defesa de ID 504788111, verifica-se que os executados deduziram: (a) matéria cognoscível de ofício, atinente à pretensa nulidade/inexequibilidade do título executivo extrajudicial por falta de certeza e liquidez (art. 803, I, do CPC); (b) tese de adimplemento substancial e pedido de redução equitativa da multa contratual (art. 413 do Código Civil), amparados exclusivamente na prova documental e nos laudos já acostados aos autos; e (c) impugnação à exigibilidade dos honorários advocatícios contratuais. Todas as matérias suscitadas pelos executados prescindem de dilação probatória instrucional e fundam-se no cotejo direto do título e do conjunto probatório documental já constante dos autos. Assim, em homenagem à instrumentalidade das formas e à economia processual, e considerando a inexistência de qualquer prejuízo ao contraditório - já que os exequentes se manifestaram amplamente em réplica (ID 516697718) -, RECEBO a petição de ID 504788111 como OBJEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. Feitas tais considerações, passa-se ao exame das matérias arguidas na referida objeção. 2.2. Da preliminar de inexequibilidade do título executivo Os executados arguiram, em sede de contestação, a preliminar de inexequibilidade do título executivo, sustentando que o acordo extrajudicial de 30 de dezembro de 2021 careceria de certeza e liquidez, uma vez que os valores indicados não seriam certos nem determinados, e a verificação do cumprimento das obrigações de fazer demandaria dilação probatória incompatível com o rito executivo. Suscitaram que o alegado descumprimento exigiria a análise de elementos probatórios amplos, como a verificação de eventual rescisão contratual, a apuração da responsabilidade das partes e a aferição sobre inadimplemento, providências que seriam próprias de um processo de conhecimento. Invocaram, em reforço, precedentes dos Tribunais de Justiça de São Paulo e de Minas Gerais, bem como do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que o título executivo deve, por si só, defluir a obrigação de pagar, sem necessidade de apuração externa. A preliminar, contudo, não merece acolhimento. O ordenamento processual civil brasileiro estabelece, com clareza, os requisitos para que um documento ostente força executiva. Nos termos do art. 783 do Código de Processo Civil, a execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível. Esses três atributos, examinados à luz do caso concreto, estão integralmente preenchidos pelo acordo extrajudicial que embasa a presente execução. A certeza da obrigação decorre da própria natureza do instrumento firmado. O termo de acordo extrajudicial de 30 de dezembro de 2021 (ID 429550096) descreve, de forma minuciosa e exaustiva, cada uma das obrigações assumidas pelos devedores. A Cláusula 1ª, em seus parágrafos e alíneas, enumera com precisão as benfeitorias, obras e providências a serem adimplidas: guarita reformada e pintada; instalação de trancas nos portões; limpeza e reforma de ruas, canteiros e calçadas; instalação de louças, metais, balcões e bancadas; pontos de luz, interruptores e tomadas; parque infantil com especificação de materiais; piscina reformada; academia, salão de eventos e salão de jogos com pintura; churrasqueira conforme memorial descritivo; sistema completo para piscina segundo a NBR 10339:2018; cerca elétrica em percentual mínimo no perímetro condominial; sistema de monitoramento por câmeras; pintura definitiva; contratação de funcionários; campo gramado; paisagismo; escada de conexão; piso emborrachado; portas de alumínio; catraca com leitor biométrico; estrutura para portaria remota; reforma de pisos e soleiras; conclusão da cerca elétrica; muro externo com pintura definitiva; reconstrução de muro; envernizamento de madeiramentos; laudo de engenharia; habite-se; outorga de escrituras; e aquisição de extensa lista de equipamentos com marcas e quantidades especificadas. Não há, nesse rol, qualquer cláusula vaga, genérica, ambígua ou sujeita a interpretação discricionária. Cada item é objetivamente verificável: ou a guarita está reformada e pintada, ou não está; ou os equipamentos foram adquiridos e instalados, ou não foram; ou o habite-se foi obtido, ou não foi. A certeza da obrigação, portanto, é insuscetível de subjetividade. A liquidez do título também se manifesta em múltiplas dimensões. Quanto às obrigações de fazer, embora seu cumprimento se verifique no mundo fático e não por mera operação aritmética, isso não significa que sejam ilíquidas; a liquidez, aqui, está na determinabilidade do objeto, que é perfeitamente aferível a partir dos próprios termos do acordo e do memorial descritivo que o integra (anexos V e VI). Quanto à obrigação de pagar a multa contratual, a liquidez é ainda mais evidente: a Cláusula 3ª, em seu §1º fixa o valor global de R$ 41.889,00 (quarenta e um mil oitocentos e oitenta e nove reais) e estabelece, com precisão matemática, os percentuais incidentes sobre cada etapa descumprida - 15% (quinze por cento) para a primeira, 20% (vinte por cento) para a segunda e 65% (sessenta e cinco por cento) para a terceira. O valor principal escalonado da terceira etapa perfaz exatamente R$ 27.227,85 (vinte e sete mil duzentos e vinte e sete reais e oitenta e cinco centavos), alcançando o patamar líquido de R$ 28.907,42 (vinte e oito mil novecentos e sete reais e quarenta e dois centavos) na exordial quando computados os consectários do atraso, revelando-se, portanto, plenamente líquido. A exigibilidade, por sua vez, decorre do simples transcurso do prazo final fixado no acordo. A data de 24 de agosto de 2023 foi estipulada como termo último e improrrogável para o cumprimento das obrigações da terceira etapa e para a entrega do habite-se e das escrituras. Superado esse marco temporal, e não havendo qualquer condição suspensiva pendente, a obrigação tornou-se plenamente exigível. Os executados foram, inclusive, notificados extrajudicialmente em 25 de setembro de 2023 acerca da cobrança da multa, sem que tenham promovido o pagamento. Ultrapassada a análise dos requisitos do art. 783 do CPC, cumpre examinar a adequação do instrumento ao rol de títulos executivos extrajudiciais previsto no art. 784 do Código de Processo Civil. O acordo sub judice ostenta dupla qualificação legal: é, simultaneamente, documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas (inciso III) e instrumento de transação referendado pelos advogados dos transatores (inciso IV). Com efeito, o termo de acordo extrajudicial foi subscrito por todos os credores e devedores, por duas testemunhas devidamente identificadas com nome e CPF, e pelos advogados de ambas as partes - a Dra. Maria Janaína Rocha Nogueira (OAB/BA 60.417), representando os credores, e o Dr. Walter Ney Vita Sampaio (OAB/BA 17.504), representando os devedores. Todos assinaram o instrumento com firmas reconhecidas, conferindo-lhe a máxima higidez formal que o ordenamento jurídico exige para a caracterização de título executivo extrajudicial. A alegação de que a verificação do inadimplemento exigiria dilação probatória e, por conseguinte, seria incompatível com o rito executivo, tampouco convence. É certo que o processo de execução não comporta cognição exauriente, mas isso não significa que o exequente esteja impedido de demonstrar o descumprimento por meio de prova pré-constituída - e é exatamente isso o que ocorre nos autos. Os exequentes instruíram a inicial com um conjunto probatório robusto e consistente: quatro laudos de vistoria realizados ao longo de quase 2 (dois) anos de acompanhamento do cronograma de obras, todos encaminhados aos executados na época própria e jamais impugnados tempestivamente; dezenas de fotografias e vídeos contemporâneos que retratam o estado das áreas comuns; e, sobretudo, uma ata notarial de constatação fática lavrada por tabelião de notas, documento dotado de fé pública que, por si só, constitui prova suficiente do inadimplemento, nos termos do art. 405 do Código de Processo Civil. A ata notarial, especificamente, atesta de maneira objetiva e incontestável a situação fática do condomínio em 16 de agosto de 2024 - quase um ano após o prazo final de entrega, descrevendo minuciosamente as deficiências e omissões constatadas in loco pelo escrevente, com registro fotográfico anexado ao próprio instrumento público. Esse documento, que goza de presunção de veracidade, é mais do que suficiente para demonstrar, em sede executiva, o inadimplemento das obrigações, sem necessidade de perícia judicial ou de qualquer outra dilação probatória. Ademais, os próprios executados reconhecem, em sua manifestação de 15 de julho de 2024 (ID 453304790) e em petições posteriores (ID 484521757), que o condomínio "se encontra em processo de regularização tanto na prefeitura municipal quanto no cartório de registro de imóveis, constando em ambos a área total do empreendimento, ainda sem inscrições imobiliárias e matrículas próprias". Essa admissão revela, de forma incontroversa, que o habite-se e as escrituras definitivas - obrigações centrais do acordo e cujo prazo fatal expirou em 24 de agosto de 2023 - não foram providenciados. Trata-se de confissão de inadimplemento quanto a itens de absoluta relevância, que afasta por completo a necessidade de instrução probatória complexa para verificação do descumprimento. Não se desconhece que o art. 803, inciso I, do Código de Processo Civil estabelece ser nula a execução quando o título executivo extrajudicial não corresponder a obrigação certa, líquida e exigível. Contudo, conforme exaustivamente demonstrado, o título em questão não padece de qualquer desses vícios. A sanção de nulidade prevista no referido dispositivo pressupõe que o próprio título, em seu conteúdo intrínseco, seja defectivo - não que a verificação fática de seu cumprimento ou descumprimento demande alguma atividade probatória. Se assim fosse, toda execução de obrigação de fazer estaria condenada à inexequibilidade, pois a aferição do adimplemento sempre envolverá, em alguma medida, a comparação entre o pactuado e o realizado. O que o art. 803, I, do CPC sanciona com nulidade é o título que, por sua própria redação, não permite determinar qual é a obrigação e em que montante - e não é esse, absolutamente, o caso dos autos. Quanto ao art. 485, inciso IV, do mesmo diploma, que autoriza a extinção do processo sem resolução de mérito quando verificada a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, a hipótese também não se configura. A existência de título executivo extrajudicial hígido constitui, precisamente, o pressuposto de constituição do processo de execução, e esse pressuposto está plenamente atendido, como já fundamentado. Em arremate, registre-se que a execução de obrigações de fazer lastreada em título extrajudicial é expressamente admitida pelo ordenamento processual, nos termos dos arts. 814 a 823 do CPC, que disciplinam o procedimento para a tutela específica da obrigação ou, na impossibilidade desta, sua conversão em perdas e danos. A existência, nos autos, de prova pré-constituída robusta do inadimplemento - laudos, ata notarial, fotografias e a confissão dos executados quanto a obrigações documentais não satisfeitas - supre qualquer necessidade de cognição exauriente na fase executiva, permitindo ao juízo, desde logo, a análise do mérito do cumprimento ou descumprimento das obrigações. Rejeita-se, portanto, a preliminar de inexequibilidade do título executivo, reconhecendo-se que o acordo extrajudicial de 30 de dezembro de 2021 preenche integralmente os requisitos dos arts. 783 e 784, incisos III e IV, do Código de Processo Civil, sendo título executivo extrajudicial plenamente válido, certo, líquido e exigível, apto a embasar a presente execução. Passa-se, em consequência, ao exame do mérito. 2.3. Mérito - Cumprimento das obrigações de fazer Rejeitada a preliminar de inexequibilidade, impõe-se examinar o núcleo da controvérsia: se as obrigações de fazer assumidas pelos executados na Cláusula 1ª, §1º, alínea "c", e no §2º do acordo extrajudicial de 30 de dezembro de 2021 foram, ou não, satisfeitas. O acordo celebrado entre as partes estruturou o adimplemento em três etapas sucessivas, cada qual com prazo certo e improrrogável. A primeira etapa, com vencimento em 30 de janeiro de 2022, concentrava obrigações de infraestrutura básica imediata: reforma e pintura da guarita, instalação de trancas, limpeza de ruas e calçadas, instalação de louças e metais, pontos de luz, parque infantil, piscina, academia, salões, churrasqueira, sistema de piscina, cerca elétrica em 70% (setenta por cento) do perímetro, monitoramento por câmeras, pintura básica e contratação de funcionários. A segunda etapa, com vencimento em 24 de abril de 2022, abrangia campo gramado, paisagismo, escada de conexão, piso emborrachado, portas de alumínio, catraca com leitor biométrico e estrutura para portaria remota. A terceira e última etapa, cujo prazo fatal expirou em 24 de agosto de 2023, concentrava as obrigações de maior envergadura e relevância: reforma de pisos, soleiras e rodapé do passeio externo; conclusão da instalação da cerca elétrica; muro externo com pintura definitiva; reconstrução de rua e muro; envernizamento de madeiramentos; pintura definitiva de todas as áreas comuns; laudo de empresa especializada atestando segurança e solidez das edificações; entrega do condomínio com habite-se; outorga e assinatura de escritura pública dos lotes; e aquisição de todos os equipamentos das áreas comuns, com marcas e quantidades especificadas. O §2º da Cláusula 1ª reforçava, de modo categórico, a obrigação de entregar habite-se e escrituras impreterivelmente até 24 de agosto de 2023. Pois bem. A análise do conjunto probatório revela, de forma inconteste, que os executados não cumpriram integralmente as obrigações da terceira etapa, e, mais grave, descumpriram por completo as obrigações centrais do acordo - precisamente aquelas que constituíam a razão de ser da transação: o habite-se e a outorga de escrituras. Os laudos de vistoria juntados pelos exequentes constituem a espinha dorsal da prova do inadimplemento. O laudo de 04 de setembro de 2023 (ID 429550099), realizado poucos dias após o prazo fatal de 24 de agosto de 2023, já apontava desconformidade nos seguintes itens da terceira etapa: reforma dos pisos, soleiras e rodapé do passeio externo (item I); conclusão da cerca elétrica (item II); muro externo com pintura definitiva (item III); pintura definitiva de todas as áreas comuns (item VI); laudo de empresa especializada em engenharia (item VII); entrega do condomínio com habite-se (item VIII); outorga de escritura pública (item IX); e aquisição dos equipamentos das áreas comuns (item X). O laudo subsequente, de 23 de setembro de 2023 e formalizado em 25 de setembro de 2023 (ID 429550101), realizado após concedido o prazo de adequação de 10 (dez) dias previsto na Cláusula 13ª do acordo, confirmou a persistência de todas as desconformidades, registrando, de forma expressa: "Os itens que não estavam em conformidade com o termo de acordo firmado, a contar da data de assinatura e envio por e-mail do 4º laudo, na data de 04 de setembro de 2023, não foram devidamente providenciados ou reparados no prazo estipulado no acordo." A conclusão do laudo é peremptória: "Passados 20 (vinte) meses da assinatura do termo de acordo, tempo solicitado pelos DEVEDORES como suficiente para finalização das obras e a outorga e assinatura de escritura pública dos lotes compromissados, livres e desembaraçados de quaisquer ônus, após realizações das vistorias previamente acordadas, os CREDORES concluem que o acordo não foi cumprido." Mas a prova do inadimplemento não se esgota nos laudos particulares dos credores. A ata notarial de constatação fática lavrada pelo Tabelionato de Notas de Cruz das Almas/BA em 23 de agosto de 2024 (ID 460507325) - documento dotado de fé pública, nos termos do art. 405 do Código de Processo Civil - constitui elemento probatório de valor superlativo. A escrevente Graciana de Santana Freire, em diligência realizada no condomínio em 16 de agosto de 2024, quase um ano após o prazo final, constatou e certificou, pessoalmente, um quadro de flagrante descumprimento. A ata descreve, de forma minuciosa: (i) lateral do muro na parte externa com pichações, vegetação crescendo e pintura precária, com falta de pedra de acabamento em alguns pontos; (ii) guarita com pintura precária, mofo e infiltrações, porta de madeira com verniz descascando e danificada, câmera de segurança queimada e portão de pedestres funcionando apenas manualmente, com ferrugem; (iii) na área de lazer, torneira do lavabo com vazamento, cozinha vazia sem geladeira de 500 (quinhentos) litros, freezer de 500 (quinhentos) litros, fogão e 8 (oito) conjuntos de mesas com 4 (quatro) cadeiras; (iv) leitor biométrico do portão da piscina inoperante; (v) descontinuidade da fiação da cerca elétrica em diversos pontos; (vi) paredes da academia mofadas, descascando e com infiltrações, sem os equipamentos previstos; (vii) ausência de mesa de sinuca, mesa de pebolim e mesa de carteado no salão de jogos; (viii) churrasqueira de material pré-fabricado com lacuna entre a parede e a instalação; (ix) telhado da área de lazer com telhas quebradas e limo; (x) campo de futebol com ondulações e lâmpadas de iluminação amarradas no alambrado; (xi) guarda-corpos com lacunas que permitem a passagem de uma criança; e (xii) lacuna na barreira de isolamento da piscina por onde o escrevente e o solicitante conseguiram passar. A ata notarial, portanto, ilide de modo cabal a afirmação dos executados de que as obras foram concluídas e que as fotografias dos exequentes apenas retratariam "desgaste natural" pelo uso e exposição ao tempo. Ausência de equipamentos essenciais, câmeras queimadas, cerca elétrica não operante, catraca biométrica inoperante e guarda-corpos com risco de queda não são efeitos de "desgaste natural": são itens nunca entregues ou entregues em desacordo com o pactuado. Os executados, por sua vez, apresentaram relatório de cumprimento de acordo elaborado pelo engenheiro civil Anderson Oliveira de Jesus (ID 453304797), datado de 29 de junho de 2024, no qual sustentam que todas as obrigações foram satisfeitas. Ocorre que esse relatório, examinado em cotejo com a ata notarial e os demais elementos dos autos, revela-se insuficiente e parcial. Em primeiro lugar, o relatório dos executados não comprova o cumprimento das obrigações documentais mais relevantes: não há prova da obtenção do habite-se; não há prova da outorga de escrituras; não há notas fiscais ou comprovantes de aquisição dos equipamentos listados no acordo; e o laudo técnico anexo ao relatório, elaborado pelo engenheiro Daniel Andrade Mota em 07 de janeiro de 2024 (ID 430454116), longe de atestar a segurança e solidez das áreas comuns - como exigia o acordo -, aponta diversos problemas estruturais que comprometem a segurança do empreendimento: base do muro perimetral desaprumada, com risco de queda; falta de calhas na base dos muros, com erosão do solo; falta de dissipadores em pontos de escoamento de água; abertura entre trechos do muro perimetral; muro de contenção da piscina com baixa estatura e risco de queda; fissura no muro lateral à quadra com mais de 1 (um) milímetro; abertura entre guarda-corpos de quase 30 (trinta) centímetros em altura superior a 2 (dois) metros, com "grave risco de acidente"; talude de grande altura e inclinação adjacente à calçada sem proteção contra quedas; e acesso à área de inspeção abaixo do salão de festas sem proteção. Esse laudo, convém registrar, foi indicado e contratado pelos próprios executados, conforme comunicação eletrônica de 30 de janeiro de 2024 (ID 430454117), o que afasta qualquer alegação de unilateralidade na sua produção. E o que ele revela é um cenário preocupante: o empreendimento não estava seguro na data em que deveria ter sido entregue em perfeitas condições. As recomendações do perito contratado pela própria construtora - reforço em pilares, execução de calhas, instalação de dissipadores, fechamento de aberturas entre muros, elevação do muro de contenção da piscina, tratamento de fissura e fechamento de guarda-corpos - são a evidência mais eloquente de que o acordo não foi cumprido em sua integralidade. Há, contudo, um elemento ainda mais contundente: a confissão dos próprios executados quanto ao inadimplemento das obrigações mais relevantes. Em sua petição de 15 de julho de 2024 (ID 453304790), os executados afirmaram expressamente que "o condomínio se encontra em processo de regularização tanto na prefeitura municipal quanto no cartório de registro de imóveis, constando em ambos a área total do empreendimento, ainda sem inscrições imobiliárias e matrículas próprias". Em manifestação posterior (ID 484521757), reiteraram que "no que tange ao aspecto registral, reitera que o condomínio se encontra em processo de regularização tanto na prefeitura municipal quanto no cartório de registro de imóveis, constando em ambos a área total do empreendimento, ainda sem inscrições imobiliárias e matrículas próprias". Essa declaração é de caráter inequivocamente confessório. Significa, em termos claros, que o habite-se não foi obtido e que as escrituras definitivas não foram outorgadas. E essas obrigações, como já demonstrado, constituíam o núcleo essencial do acordo extrajudicial e dos contratos de compra e venda que lhe são subjacentes. A Cláusula 6ª dos contratos de origem, expressamente referida no §2º da Cláusula 1ª do acordo, estabelece a obrigação do promitente vendedor de "outorgar e assinar em favor do comprador, seus herdeiros, ou sucessores, ou ainda de pessoas pelo comprador indicadas a respectiva escritura definitiva do imóvel compromissado, livre e desembaraçado de quaisquer ônus assim que forem quitados todos os compromissos ainda pendentes na negociação". Os compradores cumpriram sua parte: pagaram integralmente o preço. Os vendedores, passados mais de 5 (cinco) anos da quitação, não cumpriram a sua. O inadimplemento do habite-se e das escrituras é o inadimplemento da própria finalidade do contrato. O comprador de um lote não adquire apenas uma fração ideal de terra: adquire o direito de ter esse lote regularizado, com matrícula individualizada, apto a ser oferecido em garantia, transmitido a herdeiros ou alienado a terceiros. A ausência de habite-se e de escritura definitiva mantém os compradores em uma situação de insegurança jurídica absoluta: são proprietários de fato, mas não de direito. E essa situação perdura há mais de uma década desde a aquisição dos lotes, ocorrida em 2015. Diante desse quadro probatório, é forçoso concluir que a tese de adimplemento substancial não encontra amparo nos autos. A teoria do adimplemento substancial - que tempera a rigidez do pacta sunt servanda para evitar que o descumprimento mínimo de uma obrigação acessória produza efeitos desproporcionais, como a resolução do contrato - pressupõe que a parcela inadimplida seja de escassa importância em face da obrigação global. Não é o que se verifica no caso. As obrigações inadimplidas - habite-se, escrituras, laudo de engenharia abrangente, equipamentos das áreas comuns, conclusão da cerca elétrica e pintura definitiva - são de altíssima materialidade e integram o próprio núcleo da prestação devida. O Código de Processo Civil, ao disciplinar a execução de obrigação de fazer fundada em título extrajudicial, estabelece que o executado será citado para satisfazer a obrigação no prazo designado pelo juiz, se outro não estiver determinado no título. No caso, o título fixou o prazo de 24 de agosto de 2023, já exaurido há quase 3 (três) anos. O art. 814 do CPC, por sua vez, determina que, ao despachar a inicial, o juiz fixará multa por período de atraso no cumprimento da obrigação, providência já adotada na decisão liminar de 08 de maio de 2024 e que será reexaminada em momento oportuno. Registre-se, por fim, que o art. 816 do CPC prevê que, não satisfeita a obrigação no prazo designado, é lícito ao exequente requerer a satisfação da obrigação à custa do executado ou perdas e danos, hipótese em que a obrigação se converterá em indenização, cujo valor será apurado em liquidação. Do mesmo modo, o art. 823 do CPC estabelece que, havendo recusa ou mora do executado, o exequente requererá ao juiz que mande desfazer o ato à custa daquele, que responderá por perdas e danos, e, não sendo possível desfazer-se o ato, a obrigação resolve-se em perdas e danos, observando-se, após a liquidação, o procedimento de execução por quantia certa. Esses dispositivos, aplicados ao caso concreto, conduzem à conclusão de que as obrigações de fazer remanescentes são, em princípio, exequíveis pela via da tutela específica, mediante fixação de prazo razoável e multa cominatória adequada. Quanto às obrigações que se tornaram de cumprimento impossível ou excessivamente oneroso - como a reconstrução de obras eventualmente já executadas por terceiros ou a reparação de vícios que demandariam refazimento integral -, a herança legal prevê a conversão em perdas e danos como solução protetiva. Caracterizado está, portanto, o inadimplemento das obrigações de fazer assumidas pelos executados na Cláusula 1ª, §1º, alínea "c", e §2º do acordo extrajudicial, com destaque para o descumprimento absoluto do dever de obter o habite-se e outorgar as escrituras definitivas, obrigações centrais cujo inadimplemento afasta, de plano, a aplicação da teoria do adimplemento substancial. 2.4. Mérito - Multa contratual e adimplemento substancial Demonstrado o inadimplemento das obrigações de fazer pelos executados, cumpre examinar a exigibilidade da multa contratual prevista na Cláusula 3ª do acordo, bem como a tese defensiva de adimplemento substancial e o pedido de redução proporcional da penalidade. A Cláusula 3ª do termo de acordo extrajudicial estipulou multa total de R$ 41.889,00 (quarenta e um mil oitocentos e oitenta e nove reais), a ser aplicada de forma escalonada e proporcional ao descumprimento de cada etapa: 15% (quinze por cento) desse montante para a primeira etapa (R$ 6.283,35), 20% (vinte por cento) para a segunda (R$ 8.377,80) e 65% (sessenta e cinco por cento) para a terceira etapa, correspondente ao valor histórico principal de R$ 27.227,85 (vinte e sete mil duzentos e vinte e sete reais e oitenta e cinco centavos). A redação da cláusula é inequívoca quanto ao automatismo da incidência: "A eventual inadimplência no pagamento de qualquer das parcelas mencionadas na cláusula 1ª, parágrafo 4º, bem como no cumprimento de qualquer das obrigações fixadas/acordadas nos outros parágrafos da respectiva cláusula, dentro dos prazos pré-estabelecidos, importará em multa de R$ 41.889,00 (quarenta e um mil oitocentos e oitenta e nove reais), além de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês". O §1º da mesma cláusula esclarece que a aplicação "dar-se-á da seguinte forma", especificando os percentuais por etapa. E o §4º complementa que "o pagamento da quantia equivalente às porcentagens referentes ao valor global da multa, previstas nos itens I, II e III do parágrafo 1º desta cláusula, deverá ser feito independente do descumprimento de um ou de todos os itens arrolados nas alíneas 'a' (primeira entrega), 'b' (segunda entrega) e/ou 'c' (terceira entrega)". Portanto, a multa de 65% (sessenta e cinco por cento) incide pelo simples fato de qualquer item da terceira etapa ter sido descumprido, independentemente da quantidade de itens inadimplidos. E, como exaustivamente demonstrado no tópico anterior, múltiplos itens da terceira etapa foram descumpridos - e alguns, como o habite-se e as escrituras, o foram de forma absoluta. O valor principal executado pelos exequentes correspondente a essa fração contratual equivale historicamente a R$ 27.227,85 (vinte e sete mil duzentos e vinte e sete reais e oitenta e cinco centavos), alcançando o patamar consolidado atualizado na exordial de R$ 28.907,42 (vinte e oito mil novecentos e sete reais e quarenta e dois centavos) pela incidência de juros de mora e correção monetária computados desde o inadimplemento até o ajuizamento. A notificação extrajudicial de cobrança foi enviada em 25 de setembro de 2023 (ID 429550103), constituindo os executados em mora e fixando o termo inicial dos consectários legais de fundo. Os executados, em sua contestação, articulam duas linhas de defesa contra a multa. A primeira, de caráter mais amplo, invoca a teoria do adimplemento substancial, sustentando que a maior parte das obras foi concluída e que as pendências são meramente residuais. A segunda, de caráter subsidiário, requer a redução proporcional da cláusula penal com fundamento no art. 413 do Código Civil, que estabelece o dever do devedor e do juiz de reduzir equitativamente a penalidade quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou quando o montante da penalidade for manifestamente excessivo. Nenhuma das teses defensivas merece acolhimento integral. Quanto ao adimplemento substancial, a teoria de construção doutrinária e jurisprudencial tem aplicação reconhecida no direito brasileiro como corretivo à rigidez da resolução contratual, evitando que o descumprimento de parcela ínfima da obrigação autorize a extinção do vínculo. Seu pressuposto fundamental, todavia, é que o inadimplemento seja mínimo em comparação com a obrigação global, e que a parcela inadimplida não comprometa a finalidade econômica do contrato. No caso em exame, como já assentado no tópico antecedente, as obrigações descumpridas na terceira etapa não são residuais nem acessórias. O habite-se - ato administrativo que atesta a regularidade da edificação perante o Poder Público - e a outorga de escritura pública - ato que transfere formalmente a propriedade imobiliária - constituem, respectivamente, o pressuposto e o coroamento da relação contratual de compra e venda de imóveis. Sem habite-se, o imóvel está em situação irregular, sujeito a sanções administrativas, e não pode ser objeto de financiamento bancário ou de garantias reais. Sem escritura, o comprador não é proprietário no registro imobiliário, não podendo dispor livremente do bem. Essas duas obrigações, portanto, representam o próprio objeto mediato do contrato: o direito de propriedade plena e regular sobre o lote adquirido. Ademais, afasta-se a alegação de impossibilidade jurídica por regularização informal, porquanto o loteamento encontra-se formalmente constituído e registrado perante o Cartório de Imóveis e Hipotecas de Cruz das Almas/BA sob o n.º R-1-6.537, Folhas 57, Livro 2-G-1, matrícula n.º 6.537, conforme atesta o plano do Memorial Descritivo de ID 429552967, pág. 2. O atraso na individualização das frações autônomas decorre exclusivamente de desídia estrutural dos devedores. Não é possível, diante desse quadro, falar em "cumprimento substituído ou substancial" quando a construtora, passados mais de 5 (cinco) anos da quitação integral do preço, ainda não entregou aos compradores o documento que os torna efetivamente proprietários. O inadimplemento, longe de ser residual, atinge o núcleo da prestação contratual. Quanto ao pedido de redução proporcional da multa, a regra do art. 413 do Código Civil é clara: Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. A dicção do dispositivo impõe ao juiz o dever de reduzir a penalidade em duas hipóteses: quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou quando o montante da penalidade for manifestamente excessivo. A primeira hipótese pressupõe cumprimento parcial relevante que justifique o abrandamento da sanção; a segunda, uma desproporção flagrante entre o valor da multa e a natureza do negócio. Nenhuma das duas hipóteses se configura plenamente no caso concreto. Como demonstrado, o descumprimento da terceira etapa não é parcial nem residual: atinge obrigações de altíssima relevância, como o habite-se e as escrituras, que sequer foram iniciadas. Além disso, outros itens materiais da mesma etapa - conclusão da cerca elétrica, pintura definitiva e aquisição de equipamentos - permanecem pendentes, conforme atestado pela ata notarial. É certo que algumas obrigações das etapas anteriores foram cumpridas. A primeira e a segunda etapas, que concentravam obras de infraestrutura básica e de lazer, foram objeto de execução, ainda que com falhas e desconformidades apontadas nos laudos de vistoria. Mas o modelo de multa adotado pelo acordo já internaliza essa gradação, ao escalonar a penalidade em percentuais distintos para cada etapa: 15% (quinze por cento) para a primeira, 20% (vinte por cento) para a segunda e 65% (sessenta e cinco por cento) para a terceira. Essa estrutura demonstra que as próprias partes, ao contratarem, reconheceram que a terceira etapa concentrava as obrigações de maior peso e relevância, e calibraram a multa de forma proporcional a essa relevância. A multa de 65% (sessenta e cinco por cento), portanto, já é, por concepção contratual, uma multa parcial e proporcional. Ela não representa a totalidade da pena convencional - que seria de 100% (cem por cento) em caso de descumprimento integral de todas as etapas -, mas apenas a fração correspondente à etapa inadimplida. Reduzi-la ainda mais, como pretendem os executados, significaria esvaziar a função dissuasória e punitiva da cláusula penal, premiando o devedor que, embora tenha descumprido a etapa mais relevante do acordo, ainda assim se beneficiaria de um abatimento adicional. Registre-se, a propósito, que o art. 408 do Código Civil estabelece que o devedor incorre de pleno direito na cláusula penal desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora. E o art. 416 do mesmo diploma dispensa o credor de alegar prejuízo para exigir a pena convencional. Ou seja, o sistema de direito privado brasileiro consagra a cláusula penal como mecanismo de prefixação de perdas e danos e de reforço coercitivo do adimplemento, cuja exigibilidade não está condicionada à demonstração de prejuízo concreto pelo credor. Quanto ao argumento de que o montante seria manifestamente excessivo, também não prospera. O valor global da multa (R$ 41.889,00) representa fração moderada dos valores originais das promessas de compra e venda encartadas sob o ID 429552962, que somam R$ 418.890,00 (quatrocentos e dezoito mil oitocentos e noventa reais), correspondendo aos aportes individuais de R$ 136.890,00 (cento e trinta e seis mil oitocentos e noventa reais), R$ 132.000,00 (cento e trinta e dois mil reais) e R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais). A multa proporcional calculada em R$ 27.227,85 (vinte e sete mil duzentos e vinte e sete reais e oitenta e cinco centavos) equivale a aproximadamente 6,5% (seis vírgula cinco por cento) desse total - percentual que não se pode considerar excessivo diante de um inadimplemento que perdura desde 2015, ano da aquisição dos lotes, e que já se estende por mais de uma década. Some-se a isso o fato de que os exequentes, além de terem pago integralmente o preço dos lotes há mais de 10 (dez) anos, suportaram ao longo desse período e continuam suportando os custos indiretos do inadimplemento: aluguéis residenciais, impossibilidade de obter financiamento para construção (que depende de habite-se e matrícula desmembrada), despesas com manutenção das áreas comuns que deveriam ser arcadas pelos executados (Cláusula 1ª, §3º, alínea "d" do acordo) e a própria desvalorização do investimento em um empreendimento inacabado. Há, ainda, um aspecto de justiça contratual que milita contra a redução da multa. Os executados são profissionais do mercado imobiliário. A sociedade REAL LOTEAMENTO SPE LTDA foi constituída especificamente para a incorporação e venda de lotes do empreendimento Real Condomínio, conforme seu contrato social (ID 453304794). Seu sócio administrador, José Januário dos Santos de Jesus, é empresário do ramo. Receberam o preço integral, usufruíram dos recursos, mas não entregaram a contraprestação a que se obrigaram. Reduzir a multa contratual nesse cenário equivaleria a premiar o inadimplemento, enviando o sinal econômico equivocado de que o descumprimento contratual, ainda que prolongado, pode ser praticado a baixo custo. Mantém-se, portanto, a multa contratual no patamar de 65% (sessenta e cinco por cento) do valor global, correspondente a R$ 27.227,85 (vinte e sete mil duzentos e vinte e sete reais e oitenta e cinco centavos), acrescido de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a notificação extrajudicial de 25 de setembro de 2023 (ID 429550103), nos exatos termos da Cláusula 3ª do acordo extrajudicial, por ser a multa já proporcional por concepção contratual, adequada à extensão do inadimplemento e não manifestamente excessiva à luz da natureza e da finalidade do negócio. 2.5. Honorários contratuais, custas processuais, multa cominatória e litigância de má-fé Restam examinados os pedidos acessórios formulados pelos exequentes, bem como as impugnações correspondentes deduzidas pelos executados. 2.5.1 Dos honorários advocatícios contratuais e da definição dos honorários sucumbenciais Os exequentes postulam o reembolso de honorários advocatícios contratuais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), que teriam sido desembolsados para a contratação de advogado particular em razão da necessidade de ajuizamento da presente execução. O pedido encontra amparo na Cláusula 3.ª do acordo extrajudicial, que expressamente prevê que, em caso de inadimplemento e necessidade de execução judicial, os devedores responderão "com todos os acréscimos legais, além de custas e honorários advocatícios". Os executados, por seu turno, impugnam a cobrança, sustentando que os honorários contratuais são avençados exclusivamente entre o cliente e seu advogado, não podendo ser impostos à parte adversa, sob pena de violação aos princípios constitucionais do contraditório, da ampla defesa e do acesso à Justiça. Invocaram precedentes do Superior Tribunal de Justiça e sustentam que os honorários advocatícios sucumbenciais são os únicos que podem ser cobrados da parte vencida, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil. A questão envolve a análise do cabimento da cobrança do reembolso dos honorários contratuais no bojo do processo executivo. A despeito da previsão contida na Cláusula 3.ª do acordo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento rigoroso no sentido de que honorários contratuais não são indenizáveis, por constituírem despesas inerentes ao exercício regular do direito de ação e de defesa, não podendo ser transferidos à parte adversa. O precedente do STJ, oriundo da Quarta Turma, é categórico: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DOS HONORÁRIOS CONTRATUAIS NO TÍTULO EXECUTIVO. IMPOSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O POSICIONAMENTO DESTA CORTE DE JUSTIÇA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. A decisão agravada deve ser reconsiderada, pois presente a dialeticidade recursal legitimadora do conhecimento do agravo em recurso especial. 2. É indevido conjecturar-se acerca da deficiência de fundamentação ou da existência de omissão, de obscuridade ou de contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da parte. 3. Cabe ao perdedor da ação arcar com os ônus sucumbenciais, compreendendo os honorários de advogado conforme fixados pelo Juízo (CPC/1973, art. 20; NCPC, art. 85), sendo indevida a pretensão de impor os honorários sucumbenciais de acordo com contrato firmado entre a parte vencedora e seu patrono, em circunstâncias alheias à participação do condenado. Precedentes. 4. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência desta Corte Superior, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ. 5. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.752.960/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 28/2/2025.) A tese fixada pelo STJ é clara: cabe ao perdedor da ação arcar exclusivamente com os ônus sucumbenciais fixados pelo Juízo, sendo indevida a pretensão de impor honorários contratuais ao devedor. A distinção entre honorários contratuais (pactuados entre credor e seu advogado) e honorários sucumbenciais (fixados pelo juiz e devidos pela parte vencida) é estrutural no sistema processual brasileiro, e a cláusula contratual que pretende transferir ao devedor o custo dos primeiros esbarra nessa distinção de ordem pública. Impõe-se, portanto, acolher a impugnação dos executados neste ponto para excluir da execução a cobrança do reembolso de honorários contratuais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais). Visando conferir absoluta clareza à fixação da verba honorária devida nesta demanda, cumpre extremar de forma sistemática a sucumbência decorrente de cada incidente e fase processual: Quanto aos honorários sucumbenciais da Objeção de Pré-Executividade (devidos aos executados), diante do seu acolhimento parcial (exclusão dos honorários contratuais de R$ 8.000,00), os executados obtiveram proveito econômico correspondente ao decote dessa quantia. Assim, fixa-se a condenação dos exequentes ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono dos executados no percentual de 10% (dez por cento) incidente sobre esse proveito econômico [10% de R$ 8.000,00 (oito mil reais), resultando no valor líquido de R$ 800,00 (oitocentos reais)], com esteio no art. 85, § 2.º, do CPC. Quanto aos honorários advocatícios da Execução Principal (devidos aos exequentes), por outro lado, mantida a exigibilidade do título e prosseguindo a execução quanto à multa contratual de 65% (sessenta e cinco por cento) e custas, confirma-se/fixa-se a condenação dos executados ao pagamento de honorários advocatícios de execução em favor da patrona dos exequentes no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do saldo exequendo remanescente, com fundamento no art. 827 do Código de Processo Civil. Quanto às custas processuais, a situação é diversa. O art. 82, § 2.º, do Código de Processo Civil estabelece que a sentença condenará o vencido a pagar ao vencedor as despesas que antecipou. Trata-se de dever legal que não se confunde com os honorários contratuais: enquanto estes são pactuados entre o cliente e seu advogado, as custas são despesas do processo, cujo adiantamento incumbe ao autor e cujo reembolso incumbe ao vencido. A previsão contratual, nesse particular, apenas reforça o que já decorre da lei. Os exequentes comprovaram o pagamento de custas processuais no valor de R$ 3.001,96 (três mil e um reais e noventa e seis centavos), mediante DAJE juntado aos autos (ID 436841234), além de custas de citação no patamar de R$ 302,64 (trezentos e dois reais e sessenta e quatro centavos) e de litisconsórcio na monta de R$ 175,60 (cento e setenta e cinco reais e sessenta centavos), estas últimas comprovadas pelos DAJEs de IDs 490965587 e 490965588. O valor total desembolsado a título de custas, portanto, alcança R$ 3.480,20 (três mil quatrocentos e oitava reais e vinte centavos). Tendo os executados dado causa à execução, em razão do inadimplemento das obrigações assumidas no acordo, e sendo eles a parte vencida nesta demanda, devem reembolsar integralmente as custas processuais adiantadas pelos exequentes. 2.5.2. Da readequação da medida cominatória No tocante à multa cominatória inicialmente arbitrada na decisão liminar de ID 441652367 sob a modalidade de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), impõe-se proceder ao seu reexame e readequação, com fulcro no art. 537, § 1.º, do Código de Processo Civil. O referido dispositivo legal autoriza expressamente o juiz a modificar o valor ou a periodicidade da multa vincenda, de ofício ou a requerimento, caso verifique que se tornou insuficiente, excessiva ou inadequada ao cumprimento da obrigação. Na hipótese em tela, a imposição de multa diária (astreinte) tem se mostrado insatisfatória para impulsionar os executados a adimplir obrigações que exigem providências técnicas e administrativas complexas - tais como a obtenção do habite-se perante o Poder Público Municipal, a individualização de matrículas para outorga de escrituras no Cartório de Registro de Imóveis e a finalização de obras na infraestrutura condominial. Diante dessa peculiaridade, a fixação de uma MULTA COMINATÓRIA FIXA no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) revela-se técnica e juridicamente mais adequada do que a sanção diária. A multa fixa estabelece uma sanção objetiva e imediata para a eventual persistência da mora ao término do novo prazo dilatório de 180 (cento e oitenta) dias assinalado nesta decisão. Essa modalidade cominatória evita debates morosos acerca do cômputo e do teto de astreintes diárias, resguarda a proporcionalidade do meio coercitivo e preserva a necessária pressão psicológica sobre os devedores para a satisfação in natura das obrigações. Fica ressalvado que, persistindo o inadimplemento voluntário ao final do prazo assinalado e recolhida ou executada a multa fixa, o juízo apreciará a imediata conversão das obrigações de fazer não satisfeitas em perdas e danos, a serem apuradas em liquidação de sentença, nos termos dos arts. 816 e 823 do CPC. 2.5.3 Da litigância de má-fé Por fim, quanto ao pedido de condenação por litigância de má-fé, os exequentes sustentam que os executados alteraram a verdade dos fatos no relatório de cumprimento de acordo, que afirmava o cumprimento integral de obrigações que, na realidade, não estavam satisfeitas (ID 453304797). Requereram a condenação em 5% (cinco por cento) do valor da causa, com fundamento no art. 80, inciso II, do Código de Processo Civil, que considera litigante de má-fé aquele que "alterar a verdade dos fatos". A caracterização da litigância de má-fé exige a demonstração de dolo processual, ou seja, de que a parte agiu com a intenção deliberada de distorcer a realidade fática para obter vantagem indevida. No caso concreto, embora o relatório de cumprimento apresentado pelos executados tenha se revelado inexato em múltiplos pontos - como comprovado pela ata notarial e pelos demais elementos de prova -, não se pode afirmar, com a segurança necessária para uma condenação dessa natureza, que houve intenção dolosa de enganar o juízo. A existência de laudos técnicos contraditórios (o dos executados, de um lado, e a ata notarial e os laudos dos credores, de outro), a complexidade técnica do objeto da execução (que envolve dezenas de itens de obras e benfeitorias, com especificações de materiais e marcas), e a possibilidade de divergências interpretativas quanto ao grau de conclusão de cada item afastam, na hipótese, a configuração de má-fé processual dolosa. Ademais, a sanção por litigância de má-fé tem caráter punitivo e excepcional, não podendo ser banalizada. A mera sucumbência ou a apresentação de versão fática que posteriormente se revela incorreta não configuram, por si sós, litigância de má-fé. Exige-se o elemento subjetivo doloso, cuja comprovação inequívoca não se extrai dos autos. Rejeita-se, portanto, o pedido de condenação dos executados por litigância de má-fé, ressalvando-se que a improcedência desse pedido específico não afasta a responsabilidade dos executados pelas consequências do inadimplemento contratual, que serão sancionadas nos termos dos demais capítulos desta decisão. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos arts. 783, 784, incisos III e IV, 814, 815, 816, 823 e 827 do Código de Processo Civil, e nos arts. 408, 413 e 416 do Código Civil, ACOLHO EM PARTE a Objeção de Pré-Executividade de ID 504788111 apresentada pelos executados, determinando o prosseguimento da execução, para: 3.1. ACOLHER A IMPUGNAÇÃO quanto aos honorários contratuais para AFASTAR a cobrança do reembolso da quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais); 3.2. REJEITAR a preliminar de inexequibilidade do título executivo, reconhecendo que o acordo extrajudicial de 30 de dezembro de 2021 (ID 429550096) preenche integralmente os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade, constituindo título executivo extrajudicial plenamente válido e eficaz; 3.3. RECONHECER o inadimplemento, pelos executados, das obrigações de fazer previstas na Cláusula 1.ª, § 1.º, alínea "c", e § 2.º do acordo extrajudicial (ID 429550096), especialmente quanto à obtenção do habite-se, à outorga de escrituras públicas definitivas, à conclusão da cerca elétrica, à pintura definitiva de todas as áreas comuns, à apresentação de laudo de engenharia abrangente e à aquisição dos equipamentos das áreas comuns, afastando a tese defensiva de adimplemento substancial; 3.4. DETERMINAR que os executados, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados da intimação desta decisão, cumpram integralmente as obrigações de fazer remanescentes previstas na Cláusula 1.ª, § 1.º, alínea "c", e § 2.º do acordo extrajudicial (ID 429550096), sob pena de incidência de MULTA COMINATÓRIA FIXA no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) em caso de descumprimento voluntário ao final do prazo, sem prejuízo da conversão das obrigações em perdas e danos, a serem apuradas em liquidação, na hipótese de impossibilidade superveniente de cumprimento in natura, nos termos dos arts. 816 e 823 do Código de Processo Civil; 3.5. DECLARAR A EXIGIBILIDADE da multa contratual prevista na Cláusula 3.ª, § 1.º, item III do acordo extrajudicial (ID 429550096), no percentual de 65% (sessenta e cinco por cento) do valor global de R$ 41.889,00 (quarenta e um mil oitocentos e oitenta e nove reais), correspondente ao montante histórico de R$ 27.227,85 (vinte e sete mil duzentos e vinte e sete reais e oitenta e cinco centavos), acrescido de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a notificação extrajudicial de 25 de setembro de 2023 (ID 429550103), indeferindo o pedido de redução proporcional da penalidade; 3.6. DETERMINAR a inclusão do valor de R$ 3.480,20 (três mil quatrocentos e oitenta reais e vinte centavos), comprovadamente adiantado pelos exequentes a título de custas processuais, na memória de cálculo do débito exequendo, devendo ser atualizado monetariamente desde cada desembolso, nos termos do art. 82, § 2.º, do CPC; 3.7. REJEITAR o pedido de condenação dos executados por litigância de má-fé; 3.8. CONDENAR os exequentes, em razão do acolhimento parcial da exceção de pré-executividade (decote da cobrança dos honorários contratuais de R$ 8.000,00), ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono dos executados, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido com a redução do débito [R$ 8.000,00 (oito mil reais)], perfazendo a quantia certa de R$ 800,00 (oitocentos reais), com fulcro no art. 85, § 2.º, do CPC; 3.9. RATIFICAR/FIXAR os honorários advocatícios da execução principal devidos pelos executados em favor da patrona dos exequentes no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do saldo exequendo remanescente, nos termos do art. 827 do CPC. Sem custas adicionais nesta fase incidental. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Prossiga-se a execução. Cruz das Almas, datado e assinado digitalmente VANESSA GOUVEIA BELTRÃO Juíza de Direito
TJBA · V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE CRUZ DAS ALMAS · Decisão
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA CÍVEL DE CRUZ DAS ALMAS FÓRUM FERNANDO ROTH SCHIMIDT RUA A, 1º ANDAR - VILA ALZIRA - 44.380-000 - CRUZ DAS ALMAS - BAHIA (75) 3621-2870 / 1792 / 4011 / 2483 - cdasalmas1vcivel@tjba.jus.br Balcão Virtual: http://call.lifesizecloud.com/8413994 Processo: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL n. 8000213-90.2024.8.05.0072 Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE CRUZ DAS ALMAS EXEQUENTE: CARLA FERNANDES MACEDO e outros (4) Advogado(s): ELISA VIEIRA SERRA DA SILVA (OAB:BA57889) EXECUTADO: REAL LOTEAMENTO SPE LTDA - EPP e outros Advogado(s): JORDAN MAGNO RIBEIRO MASCARENHAS (OAB:BA44664) DECISÃO Vistos e examinados estes autos. Nos termos do art. 5º, inciso LXXVIII, da CRFB/88, e do art. 188 do CPC, atribuo ao presente pronunciamento judicial força de mandado, citação, intimação, ofício ou carta precatória para viabilizar o seu célere cumprimento, em respeito ao princípio constitucional da razoável duração do processo, servindo a segunda via como instrumento hábil para tal, podendo o mesmo ser cumprido de acordo com as disposições do Ato Normativo Conjunto n.º 05/2023 - TJBA. 1. RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL ajuizada por CARLA FERNANDES MACEDO, GILMAR CESAR GRIJÓ FARANI, LEANDRO CERQUEIRA SANTOS, MARIANA CUTOLO DE ARAÚJO e SAFIRA GUIMARÃES NOGUEIRA em face de REAL LOTEAMENTO SPE LTDA e JOSÉ JANUÁRIO DOS SANTOS DE JESUS, fundada em termo de acordo extrajudicial celebrado entre as partes em 30 de dezembro de 2021 (ID 429550096). Os exequentes, compradores de lotes no empreendimento denominado Real Condomínio, situado na Rua Eustáquio Nascimento, n.º 415, Bairro Centro, Cruz das Almas/BA, alegam que os executados - a sociedade loteadora e seu sócio administrador - descumpriram obrigações de fazer assumidas no referido acordo, que estabelecia cronograma de obras, benfeitorias e entregas documentais escalonadas em três etapas, com prazos fixados para 30 de janeiro de 2022, 24 de abril de 2022 e, como prazo final, 24 de agosto de 2023. O acordo previa, na Cláusula 1ª, §1º alínea "c", obrigações concernentes à terceira e última etapa, incluindo a reforma dos pisos, soleiras e rodapé do passeio externo; a conclusão da instalação da cerca elétrica; a pintura definitiva de todas as áreas comuns; a apresentação de laudo de empresa especializada atestando a segurança e solidez das áreas comuns; a entrega do condomínio com habite-se; a outorga e assinatura de escritura pública dos lotes compromissados; e a aquisição de todos os equipamentos necessários à composição das áreas comuns - itens que abrangiam desde aparelhos de academia, eletrodomésticos para a copa/cozinha, até mesas de jogos para o salão de lazer. O §2º da mesma cláusula reforçava o prazo fatal de 24 de agosto de 2023 para a entrega do habite-se e das escrituras. Como consequência do inadimplemento, a Cláusula 3ª do acordo estipulou multa contratual no valor global de R$ 41.889,00 (quarenta e um mil oitocentos e oitenta e nove reais), a ser aplicada proporcionalmente por etapa descumprida, sendo 15% (quinze por cento) para a primeira etapa, 20% (vinte por cento) para a segunda e 65% (sessenta e cinco por cento) para a terceira etapa, percentual este que corresponde ao valor histórico de R$ 27.227,85 (vinte e sete mil duzentos e vinte e sete reais e oitenta e cinco centavos), perfazendo o montante executado indicado na exordial de R$ 28.907,42 (vinte e oito mil novecentos e sete reais e quarenta e dois centavos) em razão dos consectários iniciais, acrescido de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês. O título, ademais, previu o reembolso de honorários advocatícios contratuais e custas processuais em caso de necessidade de execução judicial. Os exequentes instruíram a inicial (ID 429550069) com laudos de vistoria produzidos ao longo do período de cumprimento - datados de 03/02/2022 (ID 429550097), 02/05/2022 (ID 429550098), 04/09/2023 (ID 429550099) e 25/09/2023 (ID 429550101) - que apontam o descumprimento progressivo das obrigações assumidas. Juntaram, ainda, notificação extrajudicial de cobrança da multa de 65% (sessenta e cinco por cento), enviada em 25 de setembro de 2023 (ID 429550103), e extensa documentação fotográfica e em vídeo. Postularam, em síntese: (a) a citação dos executados para cumprimento das obrigações de fazer no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária não inferior a R$ 500,00 (quinhentos reais); (b) o pagamento da multa contratual correspondente à terceira etapa; (c) o reembolso de honorários contratuais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) e de custas processuais no valor de R$ 3.001,96 (três mil e um reais e noventa e seis centavos); (d) a fixação de honorários sucumbenciais de 10% (dez por cento); e (e) a concessão de tutela de urgência para que os executados informassem a situação dos lotes remanescentes. A decisão liminar proferida em 08 de maio de 2024 (ID 441652367) deferiu parcialmente a tutela de urgência, determinando que os executados informassem, no prazo de 5 (cinco) dias, a situação dos lotes mencionados na inicial, sob pena de multa diária de R$ 100,00 (cem reais) limitada a R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Ordenou, ainda, a citação dos executados para, no prazo de 15 (quinze) dias, cumprirem as obrigações de fazer fixadas na Cláusula 1ª, §1º, alínea "c" e §2º do acordo, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais) limitada a R$ 10.000,00 (dez mil reais). As citações foram cumpridas positivamente em 03 de julho de 2024, conforme certidões dos oficiais de justiça (IDs 451578129, 451577217, 451574796 e 451577503). Em resposta, os executados apresentaram petição (ID 453304790) juntando relatório de cumprimento de acordo elaborado por engenheiro civil, acompanhado de laudo de vistoria técnica e fotografias, sustentando que as obrigações haviam sido integralmente satisfeitas. Os exequentes, por seu turno, impugnaram veementemente esse relatório (ID 458615235), apontando, item por item, as desconformidades e juntando dezenas de fotografias e vídeos que comprovariam o estado de abandono e inacabamento das áreas comuns. Na sequência, os exequentes trouxeram aos autos ata notarial de constatação fática (ID 460507325), lavrada em 16 de agosto de 2024 pelo Tabelionato de Notas de Cruz das Almas/BA, documento dotado de fé pública que atesta objetivamente: pintura precária com mofo e infiltrações na guarita; portão de pedestres com ferrugem e funcionamento apenas manual; torneiras com vazamento; cozinha vazia, sem geladeira, freezer, fogão e conjuntos de mesas; leitor biométrico da piscina inoperante; descontinuidade da fiação da cerca elétrica; paredes da academia mofadas e com infiltrações, sem os equipamentos previstos; ausência de mesa de sinuca, pebolim e carteado no salão de jogos; telhado com telhas quebradas e limo; campo de futebol com ondulações; guarda-corpos com lacunas que permitem a passagem de uma criança; e lacuna na barreira de isolamento da piscina. Intimados a se manifestar, os executados sustentaram que as fotografias demonstram a realização das obras civis, mas que o desgaste natural e a exposição ao tempo explicam o atual estado de conservação, o que não significaria descumprimento do acordo (ID 484521757). Os exequentes replicaram (ID 485074793), rebatendo a tese e reafirmando a mora. Posteriormente, o juízo determinou a apresentação de contestação (ID 501165840), que foi protocolada em 11 de junho de 2025 (ID 504788111). Nela, os executados arguiram, em preliminar, a inexequibilidade do título, sustentando que o valor cobrado não seria certo nem líquido, e que a verificação do cumprimento das obrigações de fazer demandaria dilação probatória incompatível com o rito executivo, devendo a matéria ser submetida às vias ordinárias. No mérito, alegaram cumprimento substancial das obrigações, apontando que a maior parte das obras foi concluída; requereram a redução proporcional da multa com fundamento no art. 413 do Código Civil e na teoria do adimplemento substancial; e impugnaram a exigibilidade dos honorários contratuais, colacionando precedentes do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que honorários advocatícios contratuais não são indenizáveis. Os exequentes ofereceram réplica (ID 516697718) em 27 de agosto de 2025, refutando integralmente os argumentos defensivos. Sustentaram que o título executivo é plenamente válido, certo, líquido e exigível; que não houve cumprimento substancial, pois permanecem pendentes obrigações centrais e de altíssima materialidade, como o habite-se e a outorga de escrituras; que a multa de 65% (sessenta e cinco por cento) já é, por concepção contratual, proporcional à etapa descumprida; e que a manutenção do condomínio passou a ser custeada pelos próprios moradores, diante da omissão dos executados. Requereram, ainda, a majoração da multa cominatória fixada na decisão liminar e a condenação dos executados por litigância de má-fé. É o relatório. Fundamento e decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Da adequação da via defensiva (Fungibilidade e Recebimento como Objeção de Pré-Executividade) Inicialmente, cumpre alinhar o feito à sua estrita regularidade procedimental. Sabe-se que, no sistema processual civil pátrio, a via ordinária e autônoma franqueada ao devedor para impugnar a execução fundada em título extrajudicial é a ação de Embargos à Execução, nos termos do art. 914 e seguintes do Código de Processo Civil, a qual exige distribuição por dependência, autuação em apenso e recolhimento de custas próprias (salvo concessão de gratuidade). Na espécie, constata-se que os executados apresentaram peça nominada de "Contestação" (ID 504788111), encartada nos próprios autos do processo de execução. Ocorre que o processo de execução não comporta a apresentação de contestação típica, modelo próprio do processo de conhecimento, nem se admite a tramitação de embargos à execução no corpo dos autos principais. Não obstante a inadequação da denominação conferida à peça, o ordenamento processual moderno é regido pelos princípios da instrumentalidade das formas (arts. 188 e 277 do CPC), da cooperação (art. 6.º do CPC) e da primazia da apreciação do mérito (art. 4.º do CPC), balizados pelo vetusto dogma do pas de nullité sans grief (arts. 282, § 1.º, e 283, parágrafo único, do CPC), segundo o qual não se declara a nulidade de ato processual quando dele não resultar prejuízo às partes ou ao cumprimento da prestação jurisdicional. Paralelamente à via dos embargos, a construção doutrinária e jurisprudencial consagrou a figura da Objeção (ou Exceção) de Pré-Executividade - formalizada pelo enunciado da Súmula n.º 393 do Superior Tribunal de Justiça -, instrumento incidental formulado por simples petição nos próprios autos da execução, vocacionado ao conhecimento de matérias de ordem pública (como os pressupostos processuais e as condições da ação executiva, ex vi do art. 803 do CPC) e de matérias defensivas que possam ser comprovadas de plano, mediante prova documental pré-constituída, sem necessidade de dilação probatória. Compulsando a peça de defesa de ID 504788111, verifica-se que os executados deduziram: (a) matéria cognoscível de ofício, atinente à pretensa nulidade/inexequibilidade do título executivo extrajudicial por falta de certeza e liquidez (art. 803, I, do CPC); (b) tese de adimplemento substancial e pedido de redução equitativa da multa contratual (art. 413 do Código Civil), amparados exclusivamente na prova documental e nos laudos já acostados aos autos; e (c) impugnação à exigibilidade dos honorários advocatícios contratuais. Todas as matérias suscitadas pelos executados prescindem de dilação probatória instrucional e fundam-se no cotejo direto do título e do conjunto probatório documental já constante dos autos. Assim, em homenagem à instrumentalidade das formas e à economia processual, e considerando a inexistência de qualquer prejuízo ao contraditório - já que os exequentes se manifestaram amplamente em réplica (ID 516697718) -, RECEBO a petição de ID 504788111 como OBJEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. Feitas tais considerações, passa-se ao exame das matérias arguidas na referida objeção. 2.2. Da preliminar de inexequibilidade do título executivo Os executados arguiram, em sede de contestação, a preliminar de inexequibilidade do título executivo, sustentando que o acordo extrajudicial de 30 de dezembro de 2021 careceria de certeza e liquidez, uma vez que os valores indicados não seriam certos nem determinados, e a verificação do cumprimento das obrigações de fazer demandaria dilação probatória incompatível com o rito executivo. Suscitaram que o alegado descumprimento exigiria a análise de elementos probatórios amplos, como a verificação de eventual rescisão contratual, a apuração da responsabilidade das partes e a aferição sobre inadimplemento, providências que seriam próprias de um processo de conhecimento. Invocaram, em reforço, precedentes dos Tribunais de Justiça de São Paulo e de Minas Gerais, bem como do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que o título executivo deve, por si só, defluir a obrigação de pagar, sem necessidade de apuração externa. A preliminar, contudo, não merece acolhimento. O ordenamento processual civil brasileiro estabelece, com clareza, os requisitos para que um documento ostente força executiva. Nos termos do art. 783 do Código de Processo Civil, a execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível. Esses três atributos, examinados à luz do caso concreto, estão integralmente preenchidos pelo acordo extrajudicial que embasa a presente execução. A certeza da obrigação decorre da própria natureza do instrumento firmado. O termo de acordo extrajudicial de 30 de dezembro de 2021 (ID 429550096) descreve, de forma minuciosa e exaustiva, cada uma das obrigações assumidas pelos devedores. A Cláusula 1ª, em seus parágrafos e alíneas, enumera com precisão as benfeitorias, obras e providências a serem adimplidas: guarita reformada e pintada; instalação de trancas nos portões; limpeza e reforma de ruas, canteiros e calçadas; instalação de louças, metais, balcões e bancadas; pontos de luz, interruptores e tomadas; parque infantil com especificação de materiais; piscina reformada; academia, salão de eventos e salão de jogos com pintura; churrasqueira conforme memorial descritivo; sistema completo para piscina segundo a NBR 10339:2018; cerca elétrica em percentual mínimo no perímetro condominial; sistema de monitoramento por câmeras; pintura definitiva; contratação de funcionários; campo gramado; paisagismo; escada de conexão; piso emborrachado; portas de alumínio; catraca com leitor biométrico; estrutura para portaria remota; reforma de pisos e soleiras; conclusão da cerca elétrica; muro externo com pintura definitiva; reconstrução de muro; envernizamento de madeiramentos; laudo de engenharia; habite-se; outorga de escrituras; e aquisição de extensa lista de equipamentos com marcas e quantidades especificadas. Não há, nesse rol, qualquer cláusula vaga, genérica, ambígua ou sujeita a interpretação discricionária. Cada item é objetivamente verificável: ou a guarita está reformada e pintada, ou não está; ou os equipamentos foram adquiridos e instalados, ou não foram; ou o habite-se foi obtido, ou não foi. A certeza da obrigação, portanto, é insuscetível de subjetividade. A liquidez do título também se manifesta em múltiplas dimensões. Quanto às obrigações de fazer, embora seu cumprimento se verifique no mundo fático e não por mera operação aritmética, isso não significa que sejam ilíquidas; a liquidez, aqui, está na determinabilidade do objeto, que é perfeitamente aferível a partir dos próprios termos do acordo e do memorial descritivo que o integra (anexos V e VI). Quanto à obrigação de pagar a multa contratual, a liquidez é ainda mais evidente: a Cláusula 3ª, em seu §1º fixa o valor global de R$ 41.889,00 (quarenta e um mil oitocentos e oitenta e nove reais) e estabelece, com precisão matemática, os percentuais incidentes sobre cada etapa descumprida - 15% (quinze por cento) para a primeira, 20% (vinte por cento) para a segunda e 65% (sessenta e cinco por cento) para a terceira. O valor principal escalonado da terceira etapa perfaz exatamente R$ 27.227,85 (vinte e sete mil duzentos e vinte e sete reais e oitenta e cinco centavos), alcançando o patamar líquido de R$ 28.907,42 (vinte e oito mil novecentos e sete reais e quarenta e dois centavos) na exordial quando computados os consectários do atraso, revelando-se, portanto, plenamente líquido. A exigibilidade, por sua vez, decorre do simples transcurso do prazo final fixado no acordo. A data de 24 de agosto de 2023 foi estipulada como termo último e improrrogável para o cumprimento das obrigações da terceira etapa e para a entrega do habite-se e das escrituras. Superado esse marco temporal, e não havendo qualquer condição suspensiva pendente, a obrigação tornou-se plenamente exigível. Os executados foram, inclusive, notificados extrajudicialmente em 25 de setembro de 2023 acerca da cobrança da multa, sem que tenham promovido o pagamento. Ultrapassada a análise dos requisitos do art. 783 do CPC, cumpre examinar a adequação do instrumento ao rol de títulos executivos extrajudiciais previsto no art. 784 do Código de Processo Civil. O acordo sub judice ostenta dupla qualificação legal: é, simultaneamente, documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas (inciso III) e instrumento de transação referendado pelos advogados dos transatores (inciso IV). Com efeito, o termo de acordo extrajudicial foi subscrito por todos os credores e devedores, por duas testemunhas devidamente identificadas com nome e CPF, e pelos advogados de ambas as partes - a Dra. Maria Janaína Rocha Nogueira (OAB/BA 60.417), representando os credores, e o Dr. Walter Ney Vita Sampaio (OAB/BA 17.504), representando os devedores. Todos assinaram o instrumento com firmas reconhecidas, conferindo-lhe a máxima higidez formal que o ordenamento jurídico exige para a caracterização de título executivo extrajudicial. A alegação de que a verificação do inadimplemento exigiria dilação probatória e, por conseguinte, seria incompatível com o rito executivo, tampouco convence. É certo que o processo de execução não comporta cognição exauriente, mas isso não significa que o exequente esteja impedido de demonstrar o descumprimento por meio de prova pré-constituída - e é exatamente isso o que ocorre nos autos. Os exequentes instruíram a inicial com um conjunto probatório robusto e consistente: quatro laudos de vistoria realizados ao longo de quase 2 (dois) anos de acompanhamento do cronograma de obras, todos encaminhados aos executados na época própria e jamais impugnados tempestivamente; dezenas de fotografias e vídeos contemporâneos que retratam o estado das áreas comuns; e, sobretudo, uma ata notarial de constatação fática lavrada por tabelião de notas, documento dotado de fé pública que, por si só, constitui prova suficiente do inadimplemento, nos termos do art. 405 do Código de Processo Civil. A ata notarial, especificamente, atesta de maneira objetiva e incontestável a situação fática do condomínio em 16 de agosto de 2024 - quase um ano após o prazo final de entrega, descrevendo minuciosamente as deficiências e omissões constatadas in loco pelo escrevente, com registro fotográfico anexado ao próprio instrumento público. Esse documento, que goza de presunção de veracidade, é mais do que suficiente para demonstrar, em sede executiva, o inadimplemento das obrigações, sem necessidade de perícia judicial ou de qualquer outra dilação probatória. Ademais, os próprios executados reconhecem, em sua manifestação de 15 de julho de 2024 (ID 453304790) e em petições posteriores (ID 484521757), que o condomínio "se encontra em processo de regularização tanto na prefeitura municipal quanto no cartório de registro de imóveis, constando em ambos a área total do empreendimento, ainda sem inscrições imobiliárias e matrículas próprias". Essa admissão revela, de forma incontroversa, que o habite-se e as escrituras definitivas - obrigações centrais do acordo e cujo prazo fatal expirou em 24 de agosto de 2023 - não foram providenciados. Trata-se de confissão de inadimplemento quanto a itens de absoluta relevância, que afasta por completo a necessidade de instrução probatória complexa para verificação do descumprimento. Não se desconhece que o art. 803, inciso I, do Código de Processo Civil estabelece ser nula a execução quando o título executivo extrajudicial não corresponder a obrigação certa, líquida e exigível. Contudo, conforme exaustivamente demonstrado, o título em questão não padece de qualquer desses vícios. A sanção de nulidade prevista no referido dispositivo pressupõe que o próprio título, em seu conteúdo intrínseco, seja defectivo - não que a verificação fática de seu cumprimento ou descumprimento demande alguma atividade probatória. Se assim fosse, toda execução de obrigação de fazer estaria condenada à inexequibilidade, pois a aferição do adimplemento sempre envolverá, em alguma medida, a comparação entre o pactuado e o realizado. O que o art. 803, I, do CPC sanciona com nulidade é o título que, por sua própria redação, não permite determinar qual é a obrigação e em que montante - e não é esse, absolutamente, o caso dos autos. Quanto ao art. 485, inciso IV, do mesmo diploma, que autoriza a extinção do processo sem resolução de mérito quando verificada a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, a hipótese também não se configura. A existência de título executivo extrajudicial hígido constitui, precisamente, o pressuposto de constituição do processo de execução, e esse pressuposto está plenamente atendido, como já fundamentado. Em arremate, registre-se que a execução de obrigações de fazer lastreada em título extrajudicial é expressamente admitida pelo ordenamento processual, nos termos dos arts. 814 a 823 do CPC, que disciplinam o procedimento para a tutela específica da obrigação ou, na impossibilidade desta, sua conversão em perdas e danos. A existência, nos autos, de prova pré-constituída robusta do inadimplemento - laudos, ata notarial, fotografias e a confissão dos executados quanto a obrigações documentais não satisfeitas - supre qualquer necessidade de cognição exauriente na fase executiva, permitindo ao juízo, desde logo, a análise do mérito do cumprimento ou descumprimento das obrigações. Rejeita-se, portanto, a preliminar de inexequibilidade do título executivo, reconhecendo-se que o acordo extrajudicial de 30 de dezembro de 2021 preenche integralmente os requisitos dos arts. 783 e 784, incisos III e IV, do Código de Processo Civil, sendo título executivo extrajudicial plenamente válido, certo, líquido e exigível, apto a embasar a presente execução. Passa-se, em consequência, ao exame do mérito. 2.3. Mérito - Cumprimento das obrigações de fazer Rejeitada a preliminar de inexequibilidade, impõe-se examinar o núcleo da controvérsia: se as obrigações de fazer assumidas pelos executados na Cláusula 1ª, §1º, alínea "c", e no §2º do acordo extrajudicial de 30 de dezembro de 2021 foram, ou não, satisfeitas. O acordo celebrado entre as partes estruturou o adimplemento em três etapas sucessivas, cada qual com prazo certo e improrrogável. A primeira etapa, com vencimento em 30 de janeiro de 2022, concentrava obrigações de infraestrutura básica imediata: reforma e pintura da guarita, instalação de trancas, limpeza de ruas e calçadas, instalação de louças e metais, pontos de luz, parque infantil, piscina, academia, salões, churrasqueira, sistema de piscina, cerca elétrica em 70% (setenta por cento) do perímetro, monitoramento por câmeras, pintura básica e contratação de funcionários. A segunda etapa, com vencimento em 24 de abril de 2022, abrangia campo gramado, paisagismo, escada de conexão, piso emborrachado, portas de alumínio, catraca com leitor biométrico e estrutura para portaria remota. A terceira e última etapa, cujo prazo fatal expirou em 24 de agosto de 2023, concentrava as obrigações de maior envergadura e relevância: reforma de pisos, soleiras e rodapé do passeio externo; conclusão da instalação da cerca elétrica; muro externo com pintura definitiva; reconstrução de rua e muro; envernizamento de madeiramentos; pintura definitiva de todas as áreas comuns; laudo de empresa especializada atestando segurança e solidez das edificações; entrega do condomínio com habite-se; outorga e assinatura de escritura pública dos lotes; e aquisição de todos os equipamentos das áreas comuns, com marcas e quantidades especificadas. O §2º da Cláusula 1ª reforçava, de modo categórico, a obrigação de entregar habite-se e escrituras impreterivelmente até 24 de agosto de 2023. Pois bem. A análise do conjunto probatório revela, de forma inconteste, que os executados não cumpriram integralmente as obrigações da terceira etapa, e, mais grave, descumpriram por completo as obrigações centrais do acordo - precisamente aquelas que constituíam a razão de ser da transação: o habite-se e a outorga de escrituras. Os laudos de vistoria juntados pelos exequentes constituem a espinha dorsal da prova do inadimplemento. O laudo de 04 de setembro de 2023 (ID 429550099), realizado poucos dias após o prazo fatal de 24 de agosto de 2023, já apontava desconformidade nos seguintes itens da terceira etapa: reforma dos pisos, soleiras e rodapé do passeio externo (item I); conclusão da cerca elétrica (item II); muro externo com pintura definitiva (item III); pintura definitiva de todas as áreas comuns (item VI); laudo de empresa especializada em engenharia (item VII); entrega do condomínio com habite-se (item VIII); outorga de escritura pública (item IX); e aquisição dos equipamentos das áreas comuns (item X). O laudo subsequente, de 23 de setembro de 2023 e formalizado em 25 de setembro de 2023 (ID 429550101), realizado após concedido o prazo de adequação de 10 (dez) dias previsto na Cláusula 13ª do acordo, confirmou a persistência de todas as desconformidades, registrando, de forma expressa: "Os itens que não estavam em conformidade com o termo de acordo firmado, a contar da data de assinatura e envio por e-mail do 4º laudo, na data de 04 de setembro de 2023, não foram devidamente providenciados ou reparados no prazo estipulado no acordo." A conclusão do laudo é peremptória: "Passados 20 (vinte) meses da assinatura do termo de acordo, tempo solicitado pelos DEVEDORES como suficiente para finalização das obras e a outorga e assinatura de escritura pública dos lotes compromissados, livres e desembaraçados de quaisquer ônus, após realizações das vistorias previamente acordadas, os CREDORES concluem que o acordo não foi cumprido." Mas a prova do inadimplemento não se esgota nos laudos particulares dos credores. A ata notarial de constatação fática lavrada pelo Tabelionato de Notas de Cruz das Almas/BA em 23 de agosto de 2024 (ID 460507325) - documento dotado de fé pública, nos termos do art. 405 do Código de Processo Civil - constitui elemento probatório de valor superlativo. A escrevente Graciana de Santana Freire, em diligência realizada no condomínio em 16 de agosto de 2024, quase um ano após o prazo final, constatou e certificou, pessoalmente, um quadro de flagrante descumprimento. A ata descreve, de forma minuciosa: (i) lateral do muro na parte externa com pichações, vegetação crescendo e pintura precária, com falta de pedra de acabamento em alguns pontos; (ii) guarita com pintura precária, mofo e infiltrações, porta de madeira com verniz descascando e danificada, câmera de segurança queimada e portão de pedestres funcionando apenas manualmente, com ferrugem; (iii) na área de lazer, torneira do lavabo com vazamento, cozinha vazia sem geladeira de 500 (quinhentos) litros, freezer de 500 (quinhentos) litros, fogão e 8 (oito) conjuntos de mesas com 4 (quatro) cadeiras; (iv) leitor biométrico do portão da piscina inoperante; (v) descontinuidade da fiação da cerca elétrica em diversos pontos; (vi) paredes da academia mofadas, descascando e com infiltrações, sem os equipamentos previstos; (vii) ausência de mesa de sinuca, mesa de pebolim e mesa de carteado no salão de jogos; (viii) churrasqueira de material pré-fabricado com lacuna entre a parede e a instalação; (ix) telhado da área de lazer com telhas quebradas e limo; (x) campo de futebol com ondulações e lâmpadas de iluminação amarradas no alambrado; (xi) guarda-corpos com lacunas que permitem a passagem de uma criança; e (xii) lacuna na barreira de isolamento da piscina por onde o escrevente e o solicitante conseguiram passar. A ata notarial, portanto, ilide de modo cabal a afirmação dos executados de que as obras foram concluídas e que as fotografias dos exequentes apenas retratariam "desgaste natural" pelo uso e exposição ao tempo. Ausência de equipamentos essenciais, câmeras queimadas, cerca elétrica não operante, catraca biométrica inoperante e guarda-corpos com risco de queda não são efeitos de "desgaste natural": são itens nunca entregues ou entregues em desacordo com o pactuado. Os executados, por sua vez, apresentaram relatório de cumprimento de acordo elaborado pelo engenheiro civil Anderson Oliveira de Jesus (ID 453304797), datado de 29 de junho de 2024, no qual sustentam que todas as obrigações foram satisfeitas. Ocorre que esse relatório, examinado em cotejo com a ata notarial e os demais elementos dos autos, revela-se insuficiente e parcial. Em primeiro lugar, o relatório dos executados não comprova o cumprimento das obrigações documentais mais relevantes: não há prova da obtenção do habite-se; não há prova da outorga de escrituras; não há notas fiscais ou comprovantes de aquisição dos equipamentos listados no acordo; e o laudo técnico anexo ao relatório, elaborado pelo engenheiro Daniel Andrade Mota em 07 de janeiro de 2024 (ID 430454116), longe de atestar a segurança e solidez das áreas comuns - como exigia o acordo -, aponta diversos problemas estruturais que comprometem a segurança do empreendimento: base do muro perimetral desaprumada, com risco de queda; falta de calhas na base dos muros, com erosão do solo; falta de dissipadores em pontos de escoamento de água; abertura entre trechos do muro perimetral; muro de contenção da piscina com baixa estatura e risco de queda; fissura no muro lateral à quadra com mais de 1 (um) milímetro; abertura entre guarda-corpos de quase 30 (trinta) centímetros em altura superior a 2 (dois) metros, com "grave risco de acidente"; talude de grande altura e inclinação adjacente à calçada sem proteção contra quedas; e acesso à área de inspeção abaixo do salão de festas sem proteção. Esse laudo, convém registrar, foi indicado e contratado pelos próprios executados, conforme comunicação eletrônica de 30 de janeiro de 2024 (ID 430454117), o que afasta qualquer alegação de unilateralidade na sua produção. E o que ele revela é um cenário preocupante: o empreendimento não estava seguro na data em que deveria ter sido entregue em perfeitas condições. As recomendações do perito contratado pela própria construtora - reforço em pilares, execução de calhas, instalação de dissipadores, fechamento de aberturas entre muros, elevação do muro de contenção da piscina, tratamento de fissura e fechamento de guarda-corpos - são a evidência mais eloquente de que o acordo não foi cumprido em sua integralidade. Há, contudo, um elemento ainda mais contundente: a confissão dos próprios executados quanto ao inadimplemento das obrigações mais relevantes. Em sua petição de 15 de julho de 2024 (ID 453304790), os executados afirmaram expressamente que "o condomínio se encontra em processo de regularização tanto na prefeitura municipal quanto no cartório de registro de imóveis, constando em ambos a área total do empreendimento, ainda sem inscrições imobiliárias e matrículas próprias". Em manifestação posterior (ID 484521757), reiteraram que "no que tange ao aspecto registral, reitera que o condomínio se encontra em processo de regularização tanto na prefeitura municipal quanto no cartório de registro de imóveis, constando em ambos a área total do empreendimento, ainda sem inscrições imobiliárias e matrículas próprias". Essa declaração é de caráter inequivocamente confessório. Significa, em termos claros, que o habite-se não foi obtido e que as escrituras definitivas não foram outorgadas. E essas obrigações, como já demonstrado, constituíam o núcleo essencial do acordo extrajudicial e dos contratos de compra e venda que lhe são subjacentes. A Cláusula 6ª dos contratos de origem, expressamente referida no §2º da Cláusula 1ª do acordo, estabelece a obrigação do promitente vendedor de "outorgar e assinar em favor do comprador, seus herdeiros, ou sucessores, ou ainda de pessoas pelo comprador indicadas a respectiva escritura definitiva do imóvel compromissado, livre e desembaraçado de quaisquer ônus assim que forem quitados todos os compromissos ainda pendentes na negociação". Os compradores cumpriram sua parte: pagaram integralmente o preço. Os vendedores, passados mais de 5 (cinco) anos da quitação, não cumpriram a sua. O inadimplemento do habite-se e das escrituras é o inadimplemento da própria finalidade do contrato. O comprador de um lote não adquire apenas uma fração ideal de terra: adquire o direito de ter esse lote regularizado, com matrícula individualizada, apto a ser oferecido em garantia, transmitido a herdeiros ou alienado a terceiros. A ausência de habite-se e de escritura definitiva mantém os compradores em uma situação de insegurança jurídica absoluta: são proprietários de fato, mas não de direito. E essa situação perdura há mais de uma década desde a aquisição dos lotes, ocorrida em 2015. Diante desse quadro probatório, é forçoso concluir que a tese de adimplemento substancial não encontra amparo nos autos. A teoria do adimplemento substancial - que tempera a rigidez do pacta sunt servanda para evitar que o descumprimento mínimo de uma obrigação acessória produza efeitos desproporcionais, como a resolução do contrato - pressupõe que a parcela inadimplida seja de escassa importância em face da obrigação global. Não é o que se verifica no caso. As obrigações inadimplidas - habite-se, escrituras, laudo de engenharia abrangente, equipamentos das áreas comuns, conclusão da cerca elétrica e pintura definitiva - são de altíssima materialidade e integram o próprio núcleo da prestação devida. O Código de Processo Civil, ao disciplinar a execução de obrigação de fazer fundada em título extrajudicial, estabelece que o executado será citado para satisfazer a obrigação no prazo designado pelo juiz, se outro não estiver determinado no título. No caso, o título fixou o prazo de 24 de agosto de 2023, já exaurido há quase 3 (três) anos. O art. 814 do CPC, por sua vez, determina que, ao despachar a inicial, o juiz fixará multa por período de atraso no cumprimento da obrigação, providência já adotada na decisão liminar de 08 de maio de 2024 e que será reexaminada em momento oportuno. Registre-se, por fim, que o art. 816 do CPC prevê que, não satisfeita a obrigação no prazo designado, é lícito ao exequente requerer a satisfação da obrigação à custa do executado ou perdas e danos, hipótese em que a obrigação se converterá em indenização, cujo valor será apurado em liquidação. Do mesmo modo, o art. 823 do CPC estabelece que, havendo recusa ou mora do executado, o exequente requererá ao juiz que mande desfazer o ato à custa daquele, que responderá por perdas e danos, e, não sendo possível desfazer-se o ato, a obrigação resolve-se em perdas e danos, observando-se, após a liquidação, o procedimento de execução por quantia certa. Esses dispositivos, aplicados ao caso concreto, conduzem à conclusão de que as obrigações de fazer remanescentes são, em princípio, exequíveis pela via da tutela específica, mediante fixação de prazo razoável e multa cominatória adequada. Quanto às obrigações que se tornaram de cumprimento impossível ou excessivamente oneroso - como a reconstrução de obras eventualmente já executadas por terceiros ou a reparação de vícios que demandariam refazimento integral -, a herança legal prevê a conversão em perdas e danos como solução protetiva. Caracterizado está, portanto, o inadimplemento das obrigações de fazer assumidas pelos executados na Cláusula 1ª, §1º, alínea "c", e §2º do acordo extrajudicial, com destaque para o descumprimento absoluto do dever de obter o habite-se e outorgar as escrituras definitivas, obrigações centrais cujo inadimplemento afasta, de plano, a aplicação da teoria do adimplemento substancial. 2.4. Mérito - Multa contratual e adimplemento substancial Demonstrado o inadimplemento das obrigações de fazer pelos executados, cumpre examinar a exigibilidade da multa contratual prevista na Cláusula 3ª do acordo, bem como a tese defensiva de adimplemento substancial e o pedido de redução proporcional da penalidade. A Cláusula 3ª do termo de acordo extrajudicial estipulou multa total de R$ 41.889,00 (quarenta e um mil oitocentos e oitenta e nove reais), a ser aplicada de forma escalonada e proporcional ao descumprimento de cada etapa: 15% (quinze por cento) desse montante para a primeira etapa (R$ 6.283,35), 20% (vinte por cento) para a segunda (R$ 8.377,80) e 65% (sessenta e cinco por cento) para a terceira etapa, correspondente ao valor histórico principal de R$ 27.227,85 (vinte e sete mil duzentos e vinte e sete reais e oitenta e cinco centavos). A redação da cláusula é inequívoca quanto ao automatismo da incidência: "A eventual inadimplência no pagamento de qualquer das parcelas mencionadas na cláusula 1ª, parágrafo 4º, bem como no cumprimento de qualquer das obrigações fixadas/acordadas nos outros parágrafos da respectiva cláusula, dentro dos prazos pré-estabelecidos, importará em multa de R$ 41.889,00 (quarenta e um mil oitocentos e oitenta e nove reais), além de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês". O §1º da mesma cláusula esclarece que a aplicação "dar-se-á da seguinte forma", especificando os percentuais por etapa. E o §4º complementa que "o pagamento da quantia equivalente às porcentagens referentes ao valor global da multa, previstas nos itens I, II e III do parágrafo 1º desta cláusula, deverá ser feito independente do descumprimento de um ou de todos os itens arrolados nas alíneas 'a' (primeira entrega), 'b' (segunda entrega) e/ou 'c' (terceira entrega)". Portanto, a multa de 65% (sessenta e cinco por cento) incide pelo simples fato de qualquer item da terceira etapa ter sido descumprido, independentemente da quantidade de itens inadimplidos. E, como exaustivamente demonstrado no tópico anterior, múltiplos itens da terceira etapa foram descumpridos - e alguns, como o habite-se e as escrituras, o foram de forma absoluta. O valor principal executado pelos exequentes correspondente a essa fração contratual equivale historicamente a R$ 27.227,85 (vinte e sete mil duzentos e vinte e sete reais e oitenta e cinco centavos), alcançando o patamar consolidado atualizado na exordial de R$ 28.907,42 (vinte e oito mil novecentos e sete reais e quarenta e dois centavos) pela incidência de juros de mora e correção monetária computados desde o inadimplemento até o ajuizamento. A notificação extrajudicial de cobrança foi enviada em 25 de setembro de 2023 (ID 429550103), constituindo os executados em mora e fixando o termo inicial dos consectários legais de fundo. Os executados, em sua contestação, articulam duas linhas de defesa contra a multa. A primeira, de caráter mais amplo, invoca a teoria do adimplemento substancial, sustentando que a maior parte das obras foi concluída e que as pendências são meramente residuais. A segunda, de caráter subsidiário, requer a redução proporcional da cláusula penal com fundamento no art. 413 do Código Civil, que estabelece o dever do devedor e do juiz de reduzir equitativamente a penalidade quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou quando o montante da penalidade for manifestamente excessivo. Nenhuma das teses defensivas merece acolhimento integral. Quanto ao adimplemento substancial, a teoria de construção doutrinária e jurisprudencial tem aplicação reconhecida no direito brasileiro como corretivo à rigidez da resolução contratual, evitando que o descumprimento de parcela ínfima da obrigação autorize a extinção do vínculo. Seu pressuposto fundamental, todavia, é que o inadimplemento seja mínimo em comparação com a obrigação global, e que a parcela inadimplida não comprometa a finalidade econômica do contrato. No caso em exame, como já assentado no tópico antecedente, as obrigações descumpridas na terceira etapa não são residuais nem acessórias. O habite-se - ato administrativo que atesta a regularidade da edificação perante o Poder Público - e a outorga de escritura pública - ato que transfere formalmente a propriedade imobiliária - constituem, respectivamente, o pressuposto e o coroamento da relação contratual de compra e venda de imóveis. Sem habite-se, o imóvel está em situação irregular, sujeito a sanções administrativas, e não pode ser objeto de financiamento bancário ou de garantias reais. Sem escritura, o comprador não é proprietário no registro imobiliário, não podendo dispor livremente do bem. Essas duas obrigações, portanto, representam o próprio objeto mediato do contrato: o direito de propriedade plena e regular sobre o lote adquirido. Ademais, afasta-se a alegação de impossibilidade jurídica por regularização informal, porquanto o loteamento encontra-se formalmente constituído e registrado perante o Cartório de Imóveis e Hipotecas de Cruz das Almas/BA sob o n.º R-1-6.537, Folhas 57, Livro 2-G-1, matrícula n.º 6.537, conforme atesta o plano do Memorial Descritivo de ID 429552967, pág. 2. O atraso na individualização das frações autônomas decorre exclusivamente de desídia estrutural dos devedores. Não é possível, diante desse quadro, falar em "cumprimento substituído ou substancial" quando a construtora, passados mais de 5 (cinco) anos da quitação integral do preço, ainda não entregou aos compradores o documento que os torna efetivamente proprietários. O inadimplemento, longe de ser residual, atinge o núcleo da prestação contratual. Quanto ao pedido de redução proporcional da multa, a regra do art. 413 do Código Civil é clara: Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. A dicção do dispositivo impõe ao juiz o dever de reduzir a penalidade em duas hipóteses: quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou quando o montante da penalidade for manifestamente excessivo. A primeira hipótese pressupõe cumprimento parcial relevante que justifique o abrandamento da sanção; a segunda, uma desproporção flagrante entre o valor da multa e a natureza do negócio. Nenhuma das duas hipóteses se configura plenamente no caso concreto. Como demonstrado, o descumprimento da terceira etapa não é parcial nem residual: atinge obrigações de altíssima relevância, como o habite-se e as escrituras, que sequer foram iniciadas. Além disso, outros itens materiais da mesma etapa - conclusão da cerca elétrica, pintura definitiva e aquisição de equipamentos - permanecem pendentes, conforme atestado pela ata notarial. É certo que algumas obrigações das etapas anteriores foram cumpridas. A primeira e a segunda etapas, que concentravam obras de infraestrutura básica e de lazer, foram objeto de execução, ainda que com falhas e desconformidades apontadas nos laudos de vistoria. Mas o modelo de multa adotado pelo acordo já internaliza essa gradação, ao escalonar a penalidade em percentuais distintos para cada etapa: 15% (quinze por cento) para a primeira, 20% (vinte por cento) para a segunda e 65% (sessenta e cinco por cento) para a terceira. Essa estrutura demonstra que as próprias partes, ao contratarem, reconheceram que a terceira etapa concentrava as obrigações de maior peso e relevância, e calibraram a multa de forma proporcional a essa relevância. A multa de 65% (sessenta e cinco por cento), portanto, já é, por concepção contratual, uma multa parcial e proporcional. Ela não representa a totalidade da pena convencional - que seria de 100% (cem por cento) em caso de descumprimento integral de todas as etapas -, mas apenas a fração correspondente à etapa inadimplida. Reduzi-la ainda mais, como pretendem os executados, significaria esvaziar a função dissuasória e punitiva da cláusula penal, premiando o devedor que, embora tenha descumprido a etapa mais relevante do acordo, ainda assim se beneficiaria de um abatimento adicional. Registre-se, a propósito, que o art. 408 do Código Civil estabelece que o devedor incorre de pleno direito na cláusula penal desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora. E o art. 416 do mesmo diploma dispensa o credor de alegar prejuízo para exigir a pena convencional. Ou seja, o sistema de direito privado brasileiro consagra a cláusula penal como mecanismo de prefixação de perdas e danos e de reforço coercitivo do adimplemento, cuja exigibilidade não está condicionada à demonstração de prejuízo concreto pelo credor. Quanto ao argumento de que o montante seria manifestamente excessivo, também não prospera. O valor global da multa (R$ 41.889,00) representa fração moderada dos valores originais das promessas de compra e venda encartadas sob o ID 429552962, que somam R$ 418.890,00 (quatrocentos e dezoito mil oitocentos e noventa reais), correspondendo aos aportes individuais de R$ 136.890,00 (cento e trinta e seis mil oitocentos e noventa reais), R$ 132.000,00 (cento e trinta e dois mil reais) e R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais). A multa proporcional calculada em R$ 27.227,85 (vinte e sete mil duzentos e vinte e sete reais e oitenta e cinco centavos) equivale a aproximadamente 6,5% (seis vírgula cinco por cento) desse total - percentual que não se pode considerar excessivo diante de um inadimplemento que perdura desde 2015, ano da aquisição dos lotes, e que já se estende por mais de uma década. Some-se a isso o fato de que os exequentes, além de terem pago integralmente o preço dos lotes há mais de 10 (dez) anos, suportaram ao longo desse período e continuam suportando os custos indiretos do inadimplemento: aluguéis residenciais, impossibilidade de obter financiamento para construção (que depende de habite-se e matrícula desmembrada), despesas com manutenção das áreas comuns que deveriam ser arcadas pelos executados (Cláusula 1ª, §3º, alínea "d" do acordo) e a própria desvalorização do investimento em um empreendimento inacabado. Há, ainda, um aspecto de justiça contratual que milita contra a redução da multa. Os executados são profissionais do mercado imobiliário. A sociedade REAL LOTEAMENTO SPE LTDA foi constituída especificamente para a incorporação e venda de lotes do empreendimento Real Condomínio, conforme seu contrato social (ID 453304794). Seu sócio administrador, José Januário dos Santos de Jesus, é empresário do ramo. Receberam o preço integral, usufruíram dos recursos, mas não entregaram a contraprestação a que se obrigaram. Reduzir a multa contratual nesse cenário equivaleria a premiar o inadimplemento, enviando o sinal econômico equivocado de que o descumprimento contratual, ainda que prolongado, pode ser praticado a baixo custo. Mantém-se, portanto, a multa contratual no patamar de 65% (sessenta e cinco por cento) do valor global, correspondente a R$ 27.227,85 (vinte e sete mil duzentos e vinte e sete reais e oitenta e cinco centavos), acrescido de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a notificação extrajudicial de 25 de setembro de 2023 (ID 429550103), nos exatos termos da Cláusula 3ª do acordo extrajudicial, por ser a multa já proporcional por concepção contratual, adequada à extensão do inadimplemento e não manifestamente excessiva à luz da natureza e da finalidade do negócio. 2.5. Honorários contratuais, custas processuais, multa cominatória e litigância de má-fé Restam examinados os pedidos acessórios formulados pelos exequentes, bem como as impugnações correspondentes deduzidas pelos executados. 2.5.1 Dos honorários advocatícios contratuais e da definição dos honorários sucumbenciais Os exequentes postulam o reembolso de honorários advocatícios contratuais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), que teriam sido desembolsados para a contratação de advogado particular em razão da necessidade de ajuizamento da presente execução. O pedido encontra amparo na Cláusula 3.ª do acordo extrajudicial, que expressamente prevê que, em caso de inadimplemento e necessidade de execução judicial, os devedores responderão "com todos os acréscimos legais, além de custas e honorários advocatícios". Os executados, por seu turno, impugnam a cobrança, sustentando que os honorários contratuais são avençados exclusivamente entre o cliente e seu advogado, não podendo ser impostos à parte adversa, sob pena de violação aos princípios constitucionais do contraditório, da ampla defesa e do acesso à Justiça. Invocaram precedentes do Superior Tribunal de Justiça e sustentam que os honorários advocatícios sucumbenciais são os únicos que podem ser cobrados da parte vencida, nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil. A questão envolve a análise do cabimento da cobrança do reembolso dos honorários contratuais no bojo do processo executivo. A despeito da previsão contida na Cláusula 3.ª do acordo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento rigoroso no sentido de que honorários contratuais não são indenizáveis, por constituírem despesas inerentes ao exercício regular do direito de ação e de defesa, não podendo ser transferidos à parte adversa. O precedente do STJ, oriundo da Quarta Turma, é categórico: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DOS HONORÁRIOS CONTRATUAIS NO TÍTULO EXECUTIVO. IMPOSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O POSICIONAMENTO DESTA CORTE DE JUSTIÇA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. A decisão agravada deve ser reconsiderada, pois presente a dialeticidade recursal legitimadora do conhecimento do agravo em recurso especial. 2. É indevido conjecturar-se acerca da deficiência de fundamentação ou da existência de omissão, de obscuridade ou de contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da parte. 3. Cabe ao perdedor da ação arcar com os ônus sucumbenciais, compreendendo os honorários de advogado conforme fixados pelo Juízo (CPC/1973, art. 20; NCPC, art. 85), sendo indevida a pretensão de impor os honorários sucumbenciais de acordo com contrato firmado entre a parte vencedora e seu patrono, em circunstâncias alheias à participação do condenado. Precedentes. 4. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência desta Corte Superior, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ. 5. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.752.960/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 28/2/2025.) A tese fixada pelo STJ é clara: cabe ao perdedor da ação arcar exclusivamente com os ônus sucumbenciais fixados pelo Juízo, sendo indevida a pretensão de impor honorários contratuais ao devedor. A distinção entre honorários contratuais (pactuados entre credor e seu advogado) e honorários sucumbenciais (fixados pelo juiz e devidos pela parte vencida) é estrutural no sistema processual brasileiro, e a cláusula contratual que pretende transferir ao devedor o custo dos primeiros esbarra nessa distinção de ordem pública. Impõe-se, portanto, acolher a impugnação dos executados neste ponto para excluir da execução a cobrança do reembolso de honorários contratuais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais). Visando conferir absoluta clareza à fixação da verba honorária devida nesta demanda, cumpre extremar de forma sistemática a sucumbência decorrente de cada incidente e fase processual: Quanto aos honorários sucumbenciais da Objeção de Pré-Executividade (devidos aos executados), diante do seu acolhimento parcial (exclusão dos honorários contratuais de R$ 8.000,00), os executados obtiveram proveito econômico correspondente ao decote dessa quantia. Assim, fixa-se a condenação dos exequentes ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono dos executados no percentual de 10% (dez por cento) incidente sobre esse proveito econômico [10% de R$ 8.000,00 (oito mil reais), resultando no valor líquido de R$ 800,00 (oitocentos reais)], com esteio no art. 85, § 2.º, do CPC. Quanto aos honorários advocatícios da Execução Principal (devidos aos exequentes), por outro lado, mantida a exigibilidade do título e prosseguindo a execução quanto à multa contratual de 65% (sessenta e cinco por cento) e custas, confirma-se/fixa-se a condenação dos executados ao pagamento de honorários advocatícios de execução em favor da patrona dos exequentes no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do saldo exequendo remanescente, com fundamento no art. 827 do Código de Processo Civil. Quanto às custas processuais, a situação é diversa. O art. 82, § 2.º, do Código de Processo Civil estabelece que a sentença condenará o vencido a pagar ao vencedor as despesas que antecipou. Trata-se de dever legal que não se confunde com os honorários contratuais: enquanto estes são pactuados entre o cliente e seu advogado, as custas são despesas do processo, cujo adiantamento incumbe ao autor e cujo reembolso incumbe ao vencido. A previsão contratual, nesse particular, apenas reforça o que já decorre da lei. Os exequentes comprovaram o pagamento de custas processuais no valor de R$ 3.001,96 (três mil e um reais e noventa e seis centavos), mediante DAJE juntado aos autos (ID 436841234), além de custas de citação no patamar de R$ 302,64 (trezentos e dois reais e sessenta e quatro centavos) e de litisconsórcio na monta de R$ 175,60 (cento e setenta e cinco reais e sessenta centavos), estas últimas comprovadas pelos DAJEs de IDs 490965587 e 490965588. O valor total desembolsado a título de custas, portanto, alcança R$ 3.480,20 (três mil quatrocentos e oitava reais e vinte centavos). Tendo os executados dado causa à execução, em razão do inadimplemento das obrigações assumidas no acordo, e sendo eles a parte vencida nesta demanda, devem reembolsar integralmente as custas processuais adiantadas pelos exequentes. 2.5.2. Da readequação da medida cominatória No tocante à multa cominatória inicialmente arbitrada na decisão liminar de ID 441652367 sob a modalidade de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), impõe-se proceder ao seu reexame e readequação, com fulcro no art. 537, § 1.º, do Código de Processo Civil. O referido dispositivo legal autoriza expressamente o juiz a modificar o valor ou a periodicidade da multa vincenda, de ofício ou a requerimento, caso verifique que se tornou insuficiente, excessiva ou inadequada ao cumprimento da obrigação. Na hipótese em tela, a imposição de multa diária (astreinte) tem se mostrado insatisfatória para impulsionar os executados a adimplir obrigações que exigem providências técnicas e administrativas complexas - tais como a obtenção do habite-se perante o Poder Público Municipal, a individualização de matrículas para outorga de escrituras no Cartório de Registro de Imóveis e a finalização de obras na infraestrutura condominial. Diante dessa peculiaridade, a fixação de uma MULTA COMINATÓRIA FIXA no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) revela-se técnica e juridicamente mais adequada do que a sanção diária. A multa fixa estabelece uma sanção objetiva e imediata para a eventual persistência da mora ao término do novo prazo dilatório de 180 (cento e oitenta) dias assinalado nesta decisão. Essa modalidade cominatória evita debates morosos acerca do cômputo e do teto de astreintes diárias, resguarda a proporcionalidade do meio coercitivo e preserva a necessária pressão psicológica sobre os devedores para a satisfação in natura das obrigações. Fica ressalvado que, persistindo o inadimplemento voluntário ao final do prazo assinalado e recolhida ou executada a multa fixa, o juízo apreciará a imediata conversão das obrigações de fazer não satisfeitas em perdas e danos, a serem apuradas em liquidação de sentença, nos termos dos arts. 816 e 823 do CPC. 2.5.3 Da litigância de má-fé Por fim, quanto ao pedido de condenação por litigância de má-fé, os exequentes sustentam que os executados alteraram a verdade dos fatos no relatório de cumprimento de acordo, que afirmava o cumprimento integral de obrigações que, na realidade, não estavam satisfeitas (ID 453304797). Requereram a condenação em 5% (cinco por cento) do valor da causa, com fundamento no art. 80, inciso II, do Código de Processo Civil, que considera litigante de má-fé aquele que "alterar a verdade dos fatos". A caracterização da litigância de má-fé exige a demonstração de dolo processual, ou seja, de que a parte agiu com a intenção deliberada de distorcer a realidade fática para obter vantagem indevida. No caso concreto, embora o relatório de cumprimento apresentado pelos executados tenha se revelado inexato em múltiplos pontos - como comprovado pela ata notarial e pelos demais elementos de prova -, não se pode afirmar, com a segurança necessária para uma condenação dessa natureza, que houve intenção dolosa de enganar o juízo. A existência de laudos técnicos contraditórios (o dos executados, de um lado, e a ata notarial e os laudos dos credores, de outro), a complexidade técnica do objeto da execução (que envolve dezenas de itens de obras e benfeitorias, com especificações de materiais e marcas), e a possibilidade de divergências interpretativas quanto ao grau de conclusão de cada item afastam, na hipótese, a configuração de má-fé processual dolosa. Ademais, a sanção por litigância de má-fé tem caráter punitivo e excepcional, não podendo ser banalizada. A mera sucumbência ou a apresentação de versão fática que posteriormente se revela incorreta não configuram, por si sós, litigância de má-fé. Exige-se o elemento subjetivo doloso, cuja comprovação inequívoca não se extrai dos autos. Rejeita-se, portanto, o pedido de condenação dos executados por litigância de má-fé, ressalvando-se que a improcedência desse pedido específico não afasta a responsabilidade dos executados pelas consequências do inadimplemento contratual, que serão sancionadas nos termos dos demais capítulos desta decisão. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos arts. 783, 784, incisos III e IV, 814, 815, 816, 823 e 827 do Código de Processo Civil, e nos arts. 408, 413 e 416 do Código Civil, ACOLHO EM PARTE a Objeção de Pré-Executividade de ID 504788111 apresentada pelos executados, determinando o prosseguimento da execução, para: 3.1. ACOLHER A IMPUGNAÇÃO quanto aos honorários contratuais para AFASTAR a cobrança do reembolso da quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais); 3.2. REJEITAR a preliminar de inexequibilidade do título executivo, reconhecendo que o acordo extrajudicial de 30 de dezembro de 2021 (ID 429550096) preenche integralmente os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade, constituindo título executivo extrajudicial plenamente válido e eficaz; 3.3. RECONHECER o inadimplemento, pelos executados, das obrigações de fazer previstas na Cláusula 1.ª, § 1.º, alínea "c", e § 2.º do acordo extrajudicial (ID 429550096), especialmente quanto à obtenção do habite-se, à outorga de escrituras públicas definitivas, à conclusão da cerca elétrica, à pintura definitiva de todas as áreas comuns, à apresentação de laudo de engenharia abrangente e à aquisição dos equipamentos das áreas comuns, afastando a tese defensiva de adimplemento substancial; 3.4. DETERMINAR que os executados, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados da intimação desta decisão, cumpram integralmente as obrigações de fazer remanescentes previstas na Cláusula 1.ª, § 1.º, alínea "c", e § 2.º do acordo extrajudicial (ID 429550096), sob pena de incidência de MULTA COMINATÓRIA FIXA no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) em caso de descumprimento voluntário ao final do prazo, sem prejuízo da conversão das obrigações em perdas e danos, a serem apuradas em liquidação, na hipótese de impossibilidade superveniente de cumprimento in natura, nos termos dos arts. 816 e 823 do Código de Processo Civil; 3.5. DECLARAR A EXIGIBILIDADE da multa contratual prevista na Cláusula 3.ª, § 1.º, item III do acordo extrajudicial (ID 429550096), no percentual de 65% (sessenta e cinco por cento) do valor global de R$ 41.889,00 (quarenta e um mil oitocentos e oitenta e nove reais), correspondente ao montante histórico de R$ 27.227,85 (vinte e sete mil duzentos e vinte e sete reais e oitenta e cinco centavos), acrescido de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a notificação extrajudicial de 25 de setembro de 2023 (ID 429550103), indeferindo o pedido de redução proporcional da penalidade; 3.6. DETERMINAR a inclusão do valor de R$ 3.480,20 (três mil quatrocentos e oitenta reais e vinte centavos), comprovadamente adiantado pelos exequentes a título de custas processuais, na memória de cálculo do débito exequendo, devendo ser atualizado monetariamente desde cada desembolso, nos termos do art. 82, § 2.º, do CPC; 3.7. REJEITAR o pedido de condenação dos executados por litigância de má-fé; 3.8. CONDENAR os exequentes, em razão do acolhimento parcial da exceção de pré-executividade (decote da cobrança dos honorários contratuais de R$ 8.000,00), ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono dos executados, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido com a redução do débito [R$ 8.000,00 (oito mil reais)], perfazendo a quantia certa de R$ 800,00 (oitocentos reais), com fulcro no art. 85, § 2.º, do CPC; 3.9. RATIFICAR/FIXAR os honorários advocatícios da execução principal devidos pelos executados em favor da patrona dos exequentes no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do saldo exequendo remanescente, nos termos do art. 827 do CPC. Sem custas adicionais nesta fase incidental. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Prossiga-se a execução. Cruz das Almas, datado e assinado digitalmente VANESSA GOUVEIA BELTRÃO Juíza de Direito
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