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TJBA · V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COM. IGUAI
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COM. IGUAI Processo: REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) n. 8000102-27.2016.8.05.0092 Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COM. IGUAI PARTE AUTORA: GEDEON BARBOSA BRAGA Advogado(s): FERNANDO LUCIO CHEQUER FREIRE DE SOUZA (OAB:BA20032) PARTE RE: MARCIO VIANA SANTOS e outros Advogado(s): EMANUEL FORTUNATO JANDIROBA registrado(a) civilmente como EMANUEL FORTUNATO JANDIROBA (OAB:BA10510) SENTENÇA Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos proposta por Gedeon Barbosa Braga em face de Márcio Viana Santos e Nahama de Paula Santos Freitas (ID 2359736). Narra o autor, em síntese, que celebrou com os réus, em 07/10/2015, contrato particular de compromisso de compra e venda referente ao imóvel comercial situado na Rua Gerson Batista França, nº 31, Bairro Tancredo Neves, no Município de Ibicuí/BA, pelo valor total de R$ 120.000,00, a ser pago em 10 parcelas mensais e sucessivas de R$ 12.000,00, representadas por notas promissórias (ID 2359765). Aduz que os compradores efetuaram unicamente o adimplemento da primeira prestação, vencida em 10/11/2015, restando inadimplentes quanto às nove parcelas remanescentes. Diante da mora, notificou extrajudicialmente os adquirentes em 25/02/2016 para desocupação do imóvel (ID 2359765). Com base no descumprimento contratual, requereu a concessão de tutela de urgência possessória e, no mérito, a decretação da rescisão do contrato, a consolidação da reintegração de posse, a condenação dos réus ao pagamento da multa moratória de 10% (cláusula sexta), da multa penal rescisória de 5% (cláusula oitava) e de indenização pela fruição do bem no patamar de 5% sobre o valor atualizado do negócio (ID 2359736). Foi deferida a tutela de urgência liminar de reintegração de posse (ID 4207497), cumprida pelo oficial de justiça em 20/12/2016 (ID 4362640). Citados, os réus ofereceram contestação conjunta (ID 5021606). No mérito, não negaram a contratação e confirmaram a ausência de quitação a partir da segunda prestação. Invocaram a teoria da imprevisão e a quebra da base objetiva do negócio jurídico decorrente da suspensão do credenciamento da farmácia que exploravam no local junto ao programa governamental federal denominado "Aqui Tem Farmácia Popular" pelo Ministério da Saúde. Sustentaram ainda a realização de benfeitorias necessárias e úteis no montante de R$ 4.697,00 e postularam a retenção ou compensação com os valores despendidos e com a primeira parcela paga de R$ 12.000,00, além do afastamento das multas por considerá-las abusivas (ID 5021606). O autor apresentou réplica (ID 6192850), rebatendo a teoria da imprevisão por se tratar de álea ordinária do comércio e impugnando as notas fiscais e declarações de reformas trazidas pelos réus (ID 6192850). Na decisão de saneamento e organização do processo (ID 557299124), foram fixados os pontos controvertidos e deferida a prova oral (ID 557299124). Instalada a audiência de instrução e julgamento em 01/07/2026 (ID 567274561), verificou-se a desnecessidade de colheita de depoimentos orais diante da incontrovérsia dos fatos centrais, restando encerrada a instrução probatória com concessão de prazo para memoriais (ID 567274561). As partes apresentaram suas alegações finais escritas (IDs 568488049 e 570623520). Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO O processo encontra-se em ordem, com a presença dos pressupostos processuais de existência e validade, bem como das condições da ação. Inexistem preliminares pendentes ou nulidades a sanar, mostrando-se o feito maduro para a resolução de mérito, com esteio no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Do Inadimplemento Culposo e da Inaplicabilidade da Teoria da Imprevisão A celebração da promessa de compra e venda em 07/10/2015 pelo valor de R$ 120.000,00 (ID 2359765) e o pagamento exclusivo da primeira prestação de R$ 12.000,00 (ID 5022293) são fatos incontroversos e admitidos expressamente pelas partes nos autos (IDs 5021606 e 570623520). A tese defensiva articulada pelos promitentes compradores alicerça-se na invocação da teoria da imprevisão e na quebra da base objetiva do contrato, decorrente da notificação preventiva de suspensão de repasses e conexão ao sistema de vendas do programa federal de farmácia popular em janeiro de 2016 (ID 5022443). Contudo, a teoria da imprevisão, regulada pelo art. 478 do Código Civil, exige para sua incidência a ocorrência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis que tornem a prestação excessivamente onerosa com extrema vantagem para a outra parte. No caso vertente, a oscilação de receitas, a suspensão de credenciamento administrativo ou a submissão a procedimento fiscalizatório de órgãos públicos constituem riscos normais e previsíveis inerentes à atividade empresarial farmacêutica explorada pelos requeridos. Com efeito, o vendedor não figurou como parceiro ou garantidor do empreendimento comercial, não havendo no instrumento contratual qualquer cláusula que subordinasse o pagamento das parcelas do preço ao êxito econômico da sociedade empresária instalada no local (ID 2359765). Dessa forma, as intercorrências administrativas enfrentadas pela pessoa jurídica dos compradores qualificam-se como álea ordinária da atividade econômica, insuscetíveis de transferir os encargos do negócio ao vendedor inocente ou de afastar a eficácia vinculante do contrato. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta-se com firmeza no sentido de que intempéries econômicas e vicissitudes do exercício da atividade negocial não autorizam a revisão ou exoneração do dever de pagar com esteio na imprevisão: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE SAFRA FUTURA. INADIMPLEMENTO. GRAVE SECA. TEORIA DA IMPREVISÃO. APLICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. INTERPRETAÇÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA Nº 5/STJ. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. REEXAME. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que a Teoria da Imprevisão como forma de revisão judicial dos contratos somente será aplicada quando ficar demonstrada a ocorrência, após a vigência do contrato, de evento imprevisível e extraordinário que onere excessivamente uma das partes contratantes, não se inserindo nesse contexto as intempéries climáticas. 2 No caso, rever a conclusão do tribunal de origem que afastou a aplicação da Teoria da Imprevisão demandaria a interpretação de cláusulas do contrato e o reexame de matéria fático-probatória, procedimentos inviáveis em recurso especial devido às disposições das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.789.186/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 24/4/2025.) Constatado o inadimplemento absoluto e injustificado das prestações assumidas pelos réus a contar de 10/12/2015, opera-se o direito formativo extintivo do promitente vendedor de obter a resolução contratual, com espeque no art. 475 do Código Civil. Da Reintegração Definitiva de Posse Como consequência natural da resolução do compromisso de compra e venda por culpa dos adquirentes, impõe-se o retorno das partes ao estado anterior à contratação. A posse direta do imóvel havia sido transferida aos compradores a título precário por força da contratação (cláusula quarta do ID 2359765). Uma vez configurada a mora e perfectibilizada a notificação extrajudicial para desocupação em fevereiro de 2016 (ID 2359765), a recusa na restituição convolou a posse justa em esbulho possessório. Diante da constatação do inadimplemento e da resolução contratual ora proclamada, confirma-se em definitivo a tutela de urgência deferida (ID 4207497) e efetivada no curso da lide (ID 4362640), consolidando-se a reintegração de posse do bem em favor do demandante. Da Indenização pela Fruição do Imóvel e da Cumulação com Cláusula Penal O demandante postulou a condenação dos réus ao pagamento de indenização correspondente à fruição do imóvel durante o período de ocupação ilícita, bem como a aplicação das penalidades contratuais (ID 2359736). A indenização pelo uso e gozo do bem possui fundamento no art. 884 do Código Civil e visa a coibir o enriquecimento sem causa do ocupante que usufruiu do imóvel edificado sem a devida contraprestação. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite a cumulação da indenização por fruição (taxa de ocupação) com a retenção decorrente de cláusula penal compensatória, tendo em vista a distinção de seus fatos geradores: enquanto a cláusula penal visa a prefixar os prejuízos pelo desfazimento do pacto, a indenização pela fruição remunera a efetiva utilização do bem. Sobre a matéria, destacam-se os precedentes da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça: EMENTA: DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA COM TAXA DE OCUPAÇÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão de apelação cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, que deu parcial provimento ao recurso da parte autora. 2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, envolvendo promessa de compra e venda de imóvel e a cumulação de multa contratual com remuneração pela fruição do bem. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a rescisão, determinou a devolução em parcela única com retenção de 10% a título de cláusula penal compensatória, reintegrou a autora na posse e fixou sucumbência recíproca e honorários de 10%. 4. A Corte de origem reconheceu lucros cessantes equivalentes a aluguel de imóvel assemelhado, vedou a cumulação com a cláusula penal e assegurou à autora a opção por uma das verbas em cumprimento de sentença; embargos de declaração parcialmente acolhidos para corrigir erro material, sem efeitos infringentes. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. A questão em discussão consiste em saber se é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pela fruição do imóvel (taxa de ocupação) em rescisão de promessa de compra e venda por culpa do comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. É possível a cumulação da cláusula penal compensatória (art. 410 do CC) com a taxa de ocupação, por possuírem naturezas jurídicas distintas, afastando-se o bis in idem e prevenindo o enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). Incide a Súmula n. 83 do STJ. Os Temas 970 e 971/STJ não se aplicam, pois tratam de mora do vendedor e cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial provido. Tese de julgamento: "1. É possível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação em rescisão de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, por se tratar de verbas de natureza diversa e complementar. 2. Não se aplicam os Temas 970 e 971 do STJ, por versarem sobre atraso na entrega do imóvel pelo vendedor, hipótese distinta da dos autos." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 182, 410 e 884. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023; STJ, AgInt no REsp n. 2.063.082/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1843743/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/8/2024. (REsp n. 2.120.152/RS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026.) Nesse mesmo sentido, o entendimento uníssono da Corte Superior: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE. NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2. É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.063.082/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024.) No caso em apreço, o contrato estipulou em sua cláusula oitava a incidência de multa rescisória de 5% sobre o valor da transação para o caso de desfazimento da avença por descumprimento culposo (ID 2359765), patamar razoável e plenamente compatível com os limites do art. 412 do Código Civil. Lado outro, a multa moratória de 10% prevista na cláusula sexta tem incidência restrita ao cumprimento tardio da prestação no curso do contrato (ID 2359765); operada a rescisão integral do pacto, prevalece a penalidade compensatória da cláusula oitava, evitando-se duplicidade sancionatória pelo mesmo fato final de extinção do vínculo. Quanto à fruição do bem edificado, os réus permaneceram utilizando o imóvel desde a data do inadimplemento da segunda prestação até a efetivação da reintegração de posse cumprida em 20/12/2016 (ID 4362640). Como os demandados quitaram uma parcela de R$ 12.000,00 no início do ajuste, e considerando o valor de mercado de locação de imóveis semelhantes na localidade e a cláusula sétima do ajuste (ID 2359765), deve haver a apuração do valor locativo devido a título de ocupação mensal em fase de liquidação de sentença, autorizando-se o encontro de contas e a compensação entre o montante pago pelos réus (R$ 12.000,00) e os créditos do autor (multa rescisória de 5% mais a taxa de fruição mensal do período de inadimplência até 20/12/2016). Do Pedido de Indenização e Retenção por Benfeitorias Os requeridos formularam pedido contraposto visando à retenção do imóvel e à indenização no montante de R$ 4.697,00 pelas reformas que alegam ter promovido no imóvel (ID 5021606). A pretensão não comporta acolhimento por dois fundamentos autônomos. Em primeiro lugar, o contrato particular de compromisso de compra e venda estabeleceu de modo claro, em sua Cláusula Nona, a renúncia e incorporação de quaisquer benfeitorias ao patrimônio do vendedor em caso de rescisão do contrato (ID 2359765). Em negócios jurídicos paritários celebrados entre particulares plenamente capazes, a cláusula de renúncia a benfeitorias é válida e eficaz, consubstanciando manifestação livre da autonomia privada. Nesse diapasão, o Tribunal de Justiça do Estado da Bahia já assentou a eficácia da cláusula de não indenizar benfeitorias: EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO n. 8000317-10.2020.8.05.0206 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: RENATO DA SILVA SIMÕES Advogado(s): THIAGO MOTA RIOS E RIOS APELADO: RUBEN OLIVEIRA SANTOS Advogado(s): OHANNY DE SOUZA SANTOS ACORDÃO APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO, CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PLEITO INICIAL. PROCEDÊNCIA. APELO DO RÉU. PRELIMINAR. PRESCRIÇÃO DOS VALORES COBRADOS, DE JANEIRO A JULHO DE 2017. PREFACIAL. REJEIÇÃO. AUSÊNCIA DE INTERESSE. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL JÁ RECONHECIDA. CONDENAÇÃO A PARTIR DE JULHO DE 2017. MÉRITO. ALEGAÇÃO DE QUE A LOCAÇÃO ERA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE PROVAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. REGULARIDADE. INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. INCABIMENTO. CLÁUSULA DE RENÚNCIA. VALIDADE. SÚMULA 335, DO STJ. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO E DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA DO LOCADOR. PERMANÊNCIA NO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. REQUERIMENTO DE PROVA PERICIAL. PRECLUSÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação nº 8000317-10.2020.8.05.0206, tendo como apelantes e apelados, as partes acima nominadas. ACORDAM os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, REJEITAR a PRELIMINAR e NEGAR PROVIMENTO ao apelo, pelas razões adiante expostas. Salvador, data registrada no sistema. ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8000317-10.2020.8.05.0206,Relator(a): EMILIO SALOMAO PINTO RESEDA,Publicado em: 28/06/2023 ) Em segundo lugar, a documentação carreada pela defesa revela manifesta inaptidão probatória para demonstrar os gastos no imóvel litigioso. As declarações particulares e notas fiscais juntadas pelos demandados (IDs 5022478 e 5022496) indicam expressamente endereço diverso, qual seja, Rua Gerson Batista França, nº 02, bem como datas incompatíveis (ano de 2011 e janeiro de 2017), ao passo que o imóvel objeto do litígio e da rescisão possui a numeração 31 da referida via (IDs 2359765 e 5022366). Portanto, ante a ausência de prova idônea da realização das benfeitorias e a existência de renúncia contratual expressa, rejeita-se o pleito indenizatório e de retenção deduzido pela parte requerida. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial para: a) declarar rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes em 07/10/2015, por culpa exclusiva dos demandados; b) confirmar em definitivo a tutela de urgência anteriormente concedida, consolidando a reintegração do autor na posse do imóvel descrito na exordial; c) condenar os réus, solidariamente, ao pagamento da multa penal rescisória de 5% (cinco por cento) sobre o valor total atualizado do contrato (cláusula oitava), com incidência de correção monetária pelo IPCA a partir da data da celebração da avença e juros moratórios calculados pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC), nos termos do art. 406 do Código Civil (redação pretérita e vigência da Lei nº 14.905/2024), a incidir desde a citação; d) condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de indenização pela fruição indevida do imóvel (taxa de ocupação), correspondente ao valor locativo mensal do imóvel, incidente desde o inadimplemento da segunda parcela (10/12/2015) até a efetiva reintegração de posse operada em 20/12/2016, quantum a ser apurado em sede de liquidação de sentença por arbitramento; e) autorizar a compensação entre a quantia de R$ 12.000,00 paga pelos réus a título de primeira prestação (devidamente atualizada pelo IPCA desde o desembolso) e os valores devidos ao autor a título de multa rescisória e taxa de ocupação, cabendo à parte credora a execução de eventual saldo remanescente apurado ou, se favorável aos réus, a restituição do excedente; f) julgar improcedente o pedido de indenização e retenção por benfeitorias formulado pelos demandados. Em razão da sucumbência amplamente majoritária dos réus, condeno-os ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido (correspondente à somatória da multa rescisória e do valor total da indenização pela fruição), com base no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado a presente sentença e nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas legais. Iguaí/BA, data registrada no sistema. DEINER X ANDRADE Juiz de Direito (Assinado eletronicamente) dx01
TJBA · V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COM. IGUAI
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COM. IGUAI Processo: REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) n. 8000102-27.2016.8.05.0092 Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COM. IGUAI PARTE AUTORA: GEDEON BARBOSA BRAGA Advogado(s): FERNANDO LUCIO CHEQUER FREIRE DE SOUZA (OAB:BA20032) PARTE RE: MARCIO VIANA SANTOS e outros Advogado(s): EMANUEL FORTUNATO JANDIROBA registrado(a) civilmente como EMANUEL FORTUNATO JANDIROBA (OAB:BA10510) SENTENÇA Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos proposta por Gedeon Barbosa Braga em face de Márcio Viana Santos e Nahama de Paula Santos Freitas (ID 2359736). Narra o autor, em síntese, que celebrou com os réus, em 07/10/2015, contrato particular de compromisso de compra e venda referente ao imóvel comercial situado na Rua Gerson Batista França, nº 31, Bairro Tancredo Neves, no Município de Ibicuí/BA, pelo valor total de R$ 120.000,00, a ser pago em 10 parcelas mensais e sucessivas de R$ 12.000,00, representadas por notas promissórias (ID 2359765). Aduz que os compradores efetuaram unicamente o adimplemento da primeira prestação, vencida em 10/11/2015, restando inadimplentes quanto às nove parcelas remanescentes. Diante da mora, notificou extrajudicialmente os adquirentes em 25/02/2016 para desocupação do imóvel (ID 2359765). Com base no descumprimento contratual, requereu a concessão de tutela de urgência possessória e, no mérito, a decretação da rescisão do contrato, a consolidação da reintegração de posse, a condenação dos réus ao pagamento da multa moratória de 10% (cláusula sexta), da multa penal rescisória de 5% (cláusula oitava) e de indenização pela fruição do bem no patamar de 5% sobre o valor atualizado do negócio (ID 2359736). Foi deferida a tutela de urgência liminar de reintegração de posse (ID 4207497), cumprida pelo oficial de justiça em 20/12/2016 (ID 4362640). Citados, os réus ofereceram contestação conjunta (ID 5021606). No mérito, não negaram a contratação e confirmaram a ausência de quitação a partir da segunda prestação. Invocaram a teoria da imprevisão e a quebra da base objetiva do negócio jurídico decorrente da suspensão do credenciamento da farmácia que exploravam no local junto ao programa governamental federal denominado "Aqui Tem Farmácia Popular" pelo Ministério da Saúde. Sustentaram ainda a realização de benfeitorias necessárias e úteis no montante de R$ 4.697,00 e postularam a retenção ou compensação com os valores despendidos e com a primeira parcela paga de R$ 12.000,00, além do afastamento das multas por considerá-las abusivas (ID 5021606). O autor apresentou réplica (ID 6192850), rebatendo a teoria da imprevisão por se tratar de álea ordinária do comércio e impugnando as notas fiscais e declarações de reformas trazidas pelos réus (ID 6192850). Na decisão de saneamento e organização do processo (ID 557299124), foram fixados os pontos controvertidos e deferida a prova oral (ID 557299124). Instalada a audiência de instrução e julgamento em 01/07/2026 (ID 567274561), verificou-se a desnecessidade de colheita de depoimentos orais diante da incontrovérsia dos fatos centrais, restando encerrada a instrução probatória com concessão de prazo para memoriais (ID 567274561). As partes apresentaram suas alegações finais escritas (IDs 568488049 e 570623520). Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO O processo encontra-se em ordem, com a presença dos pressupostos processuais de existência e validade, bem como das condições da ação. Inexistem preliminares pendentes ou nulidades a sanar, mostrando-se o feito maduro para a resolução de mérito, com esteio no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Do Inadimplemento Culposo e da Inaplicabilidade da Teoria da Imprevisão A celebração da promessa de compra e venda em 07/10/2015 pelo valor de R$ 120.000,00 (ID 2359765) e o pagamento exclusivo da primeira prestação de R$ 12.000,00 (ID 5022293) são fatos incontroversos e admitidos expressamente pelas partes nos autos (IDs 5021606 e 570623520). A tese defensiva articulada pelos promitentes compradores alicerça-se na invocação da teoria da imprevisão e na quebra da base objetiva do contrato, decorrente da notificação preventiva de suspensão de repasses e conexão ao sistema de vendas do programa federal de farmácia popular em janeiro de 2016 (ID 5022443). Contudo, a teoria da imprevisão, regulada pelo art. 478 do Código Civil, exige para sua incidência a ocorrência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis que tornem a prestação excessivamente onerosa com extrema vantagem para a outra parte. No caso vertente, a oscilação de receitas, a suspensão de credenciamento administrativo ou a submissão a procedimento fiscalizatório de órgãos públicos constituem riscos normais e previsíveis inerentes à atividade empresarial farmacêutica explorada pelos requeridos. Com efeito, o vendedor não figurou como parceiro ou garantidor do empreendimento comercial, não havendo no instrumento contratual qualquer cláusula que subordinasse o pagamento das parcelas do preço ao êxito econômico da sociedade empresária instalada no local (ID 2359765). Dessa forma, as intercorrências administrativas enfrentadas pela pessoa jurídica dos compradores qualificam-se como álea ordinária da atividade econômica, insuscetíveis de transferir os encargos do negócio ao vendedor inocente ou de afastar a eficácia vinculante do contrato. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta-se com firmeza no sentido de que intempéries econômicas e vicissitudes do exercício da atividade negocial não autorizam a revisão ou exoneração do dever de pagar com esteio na imprevisão: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE SAFRA FUTURA. INADIMPLEMENTO. GRAVE SECA. TEORIA DA IMPREVISÃO. APLICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. INTERPRETAÇÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA Nº 5/STJ. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. REEXAME. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que a Teoria da Imprevisão como forma de revisão judicial dos contratos somente será aplicada quando ficar demonstrada a ocorrência, após a vigência do contrato, de evento imprevisível e extraordinário que onere excessivamente uma das partes contratantes, não se inserindo nesse contexto as intempéries climáticas. 2 No caso, rever a conclusão do tribunal de origem que afastou a aplicação da Teoria da Imprevisão demandaria a interpretação de cláusulas do contrato e o reexame de matéria fático-probatória, procedimentos inviáveis em recurso especial devido às disposições das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.789.186/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 24/4/2025.) Constatado o inadimplemento absoluto e injustificado das prestações assumidas pelos réus a contar de 10/12/2015, opera-se o direito formativo extintivo do promitente vendedor de obter a resolução contratual, com espeque no art. 475 do Código Civil. Da Reintegração Definitiva de Posse Como consequência natural da resolução do compromisso de compra e venda por culpa dos adquirentes, impõe-se o retorno das partes ao estado anterior à contratação. A posse direta do imóvel havia sido transferida aos compradores a título precário por força da contratação (cláusula quarta do ID 2359765). Uma vez configurada a mora e perfectibilizada a notificação extrajudicial para desocupação em fevereiro de 2016 (ID 2359765), a recusa na restituição convolou a posse justa em esbulho possessório. Diante da constatação do inadimplemento e da resolução contratual ora proclamada, confirma-se em definitivo a tutela de urgência deferida (ID 4207497) e efetivada no curso da lide (ID 4362640), consolidando-se a reintegração de posse do bem em favor do demandante. Da Indenização pela Fruição do Imóvel e da Cumulação com Cláusula Penal O demandante postulou a condenação dos réus ao pagamento de indenização correspondente à fruição do imóvel durante o período de ocupação ilícita, bem como a aplicação das penalidades contratuais (ID 2359736). A indenização pelo uso e gozo do bem possui fundamento no art. 884 do Código Civil e visa a coibir o enriquecimento sem causa do ocupante que usufruiu do imóvel edificado sem a devida contraprestação. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça admite a cumulação da indenização por fruição (taxa de ocupação) com a retenção decorrente de cláusula penal compensatória, tendo em vista a distinção de seus fatos geradores: enquanto a cláusula penal visa a prefixar os prejuízos pelo desfazimento do pacto, a indenização pela fruição remunera a efetiva utilização do bem. Sobre a matéria, destacam-se os precedentes da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça: EMENTA: DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA COM TAXA DE OCUPAÇÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão de apelação cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, que deu parcial provimento ao recurso da parte autora. 2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, envolvendo promessa de compra e venda de imóvel e a cumulação de multa contratual com remuneração pela fruição do bem. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a rescisão, determinou a devolução em parcela única com retenção de 10% a título de cláusula penal compensatória, reintegrou a autora na posse e fixou sucumbência recíproca e honorários de 10%. 4. A Corte de origem reconheceu lucros cessantes equivalentes a aluguel de imóvel assemelhado, vedou a cumulação com a cláusula penal e assegurou à autora a opção por uma das verbas em cumprimento de sentença; embargos de declaração parcialmente acolhidos para corrigir erro material, sem efeitos infringentes. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. A questão em discussão consiste em saber se é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pela fruição do imóvel (taxa de ocupação) em rescisão de promessa de compra e venda por culpa do comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. É possível a cumulação da cláusula penal compensatória (art. 410 do CC) com a taxa de ocupação, por possuírem naturezas jurídicas distintas, afastando-se o bis in idem e prevenindo o enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). Incide a Súmula n. 83 do STJ. Os Temas 970 e 971/STJ não se aplicam, pois tratam de mora do vendedor e cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial provido. Tese de julgamento: "1. É possível a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação em rescisão de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, por se tratar de verbas de natureza diversa e complementar. 2. Não se aplicam os Temas 970 e 971 do STJ, por versarem sobre atraso na entrega do imóvel pelo vendedor, hipótese distinta da dos autos." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 182, 410 e 884. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023; STJ, AgInt no REsp n. 2.063.082/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1843743/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/8/2024. (REsp n. 2.120.152/RS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026.) Nesse mesmo sentido, o entendimento uníssono da Corte Superior: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS OCORRIDA A INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM A MULTA PREVISTA EM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE. NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2. É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.063.082/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024.) No caso em apreço, o contrato estipulou em sua cláusula oitava a incidência de multa rescisória de 5% sobre o valor da transação para o caso de desfazimento da avença por descumprimento culposo (ID 2359765), patamar razoável e plenamente compatível com os limites do art. 412 do Código Civil. Lado outro, a multa moratória de 10% prevista na cláusula sexta tem incidência restrita ao cumprimento tardio da prestação no curso do contrato (ID 2359765); operada a rescisão integral do pacto, prevalece a penalidade compensatória da cláusula oitava, evitando-se duplicidade sancionatória pelo mesmo fato final de extinção do vínculo. Quanto à fruição do bem edificado, os réus permaneceram utilizando o imóvel desde a data do inadimplemento da segunda prestação até a efetivação da reintegração de posse cumprida em 20/12/2016 (ID 4362640). Como os demandados quitaram uma parcela de R$ 12.000,00 no início do ajuste, e considerando o valor de mercado de locação de imóveis semelhantes na localidade e a cláusula sétima do ajuste (ID 2359765), deve haver a apuração do valor locativo devido a título de ocupação mensal em fase de liquidação de sentença, autorizando-se o encontro de contas e a compensação entre o montante pago pelos réus (R$ 12.000,00) e os créditos do autor (multa rescisória de 5% mais a taxa de fruição mensal do período de inadimplência até 20/12/2016). Do Pedido de Indenização e Retenção por Benfeitorias Os requeridos formularam pedido contraposto visando à retenção do imóvel e à indenização no montante de R$ 4.697,00 pelas reformas que alegam ter promovido no imóvel (ID 5021606). A pretensão não comporta acolhimento por dois fundamentos autônomos. Em primeiro lugar, o contrato particular de compromisso de compra e venda estabeleceu de modo claro, em sua Cláusula Nona, a renúncia e incorporação de quaisquer benfeitorias ao patrimônio do vendedor em caso de rescisão do contrato (ID 2359765). Em negócios jurídicos paritários celebrados entre particulares plenamente capazes, a cláusula de renúncia a benfeitorias é válida e eficaz, consubstanciando manifestação livre da autonomia privada. Nesse diapasão, o Tribunal de Justiça do Estado da Bahia já assentou a eficácia da cláusula de não indenizar benfeitorias: EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO n. 8000317-10.2020.8.05.0206 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: RENATO DA SILVA SIMÕES Advogado(s): THIAGO MOTA RIOS E RIOS APELADO: RUBEN OLIVEIRA SANTOS Advogado(s): OHANNY DE SOUZA SANTOS ACORDÃO APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO, CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PLEITO INICIAL. PROCEDÊNCIA. APELO DO RÉU. PRELIMINAR. PRESCRIÇÃO DOS VALORES COBRADOS, DE JANEIRO A JULHO DE 2017. PREFACIAL. REJEIÇÃO. AUSÊNCIA DE INTERESSE. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL JÁ RECONHECIDA. CONDENAÇÃO A PARTIR DE JULHO DE 2017. MÉRITO. ALEGAÇÃO DE QUE A LOCAÇÃO ERA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE PROVAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. REGULARIDADE. INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. INCABIMENTO. CLÁUSULA DE RENÚNCIA. VALIDADE. SÚMULA 335, DO STJ. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO E DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA DO LOCADOR. PERMANÊNCIA NO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. REQUERIMENTO DE PROVA PERICIAL. PRECLUSÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação nº 8000317-10.2020.8.05.0206, tendo como apelantes e apelados, as partes acima nominadas. ACORDAM os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, REJEITAR a PRELIMINAR e NEGAR PROVIMENTO ao apelo, pelas razões adiante expostas. Salvador, data registrada no sistema. ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8000317-10.2020.8.05.0206,Relator(a): EMILIO SALOMAO PINTO RESEDA,Publicado em: 28/06/2023 ) Em segundo lugar, a documentação carreada pela defesa revela manifesta inaptidão probatória para demonstrar os gastos no imóvel litigioso. As declarações particulares e notas fiscais juntadas pelos demandados (IDs 5022478 e 5022496) indicam expressamente endereço diverso, qual seja, Rua Gerson Batista França, nº 02, bem como datas incompatíveis (ano de 2011 e janeiro de 2017), ao passo que o imóvel objeto do litígio e da rescisão possui a numeração 31 da referida via (IDs 2359765 e 5022366). Portanto, ante a ausência de prova idônea da realização das benfeitorias e a existência de renúncia contratual expressa, rejeita-se o pleito indenizatório e de retenção deduzido pela parte requerida. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial para: a) declarar rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes em 07/10/2015, por culpa exclusiva dos demandados; b) confirmar em definitivo a tutela de urgência anteriormente concedida, consolidando a reintegração do autor na posse do imóvel descrito na exordial; c) condenar os réus, solidariamente, ao pagamento da multa penal rescisória de 5% (cinco por cento) sobre o valor total atualizado do contrato (cláusula oitava), com incidência de correção monetária pelo IPCA a partir da data da celebração da avença e juros moratórios calculados pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC), nos termos do art. 406 do Código Civil (redação pretérita e vigência da Lei nº 14.905/2024), a incidir desde a citação; d) condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de indenização pela fruição indevida do imóvel (taxa de ocupação), correspondente ao valor locativo mensal do imóvel, incidente desde o inadimplemento da segunda parcela (10/12/2015) até a efetiva reintegração de posse operada em 20/12/2016, quantum a ser apurado em sede de liquidação de sentença por arbitramento; e) autorizar a compensação entre a quantia de R$ 12.000,00 paga pelos réus a título de primeira prestação (devidamente atualizada pelo IPCA desde o desembolso) e os valores devidos ao autor a título de multa rescisória e taxa de ocupação, cabendo à parte credora a execução de eventual saldo remanescente apurado ou, se favorável aos réus, a restituição do excedente; f) julgar improcedente o pedido de indenização e retenção por benfeitorias formulado pelos demandados. Em razão da sucumbência amplamente majoritária dos réus, condeno-os ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido (correspondente à somatória da multa rescisória e do valor total da indenização pela fruição), com base no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado a presente sentença e nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas legais. Iguaí/BA, data registrada no sistema. DEINER X ANDRADE Juiz de Direito (Assinado eletronicamente) dx01
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