8000008-29.2023.8.05.0191

Intimação

TJBA · 1ª V DOS FEITOS REL A RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEL, COM, REG PUB E FAZENDA DE PAULO AFONSO · Sentença

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registros Públicos Comarca de Paulo Afonso Rua das Caraibeiras, nº 420, Quadra 04, General Dutra, CEP 48.607-010 Tel.: (75) 3281-8376, WhatsApp (71) 98177-1458 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 8000008-29.2023.8.05.0191 INTERESSADO: JAILSON JACSON PEREIRA MADUREIRA, VALNIEDJA GOMES DE SA MADUREIRA Advogado(s) do reclamante: FABIO ALVES DE ALMEIDA INTERESSADO: BRISAS DO LAGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Advogado(s) do reclamado: LAURA MUNIZ GUIMARAES, FABIO DE ANDRADE MOURA, JESIAS DA SILVA PURIDADE SENTENÇA Vistos etc. JAILSON JACSON PEREIRA MADUREIRA e VALNIEDJA GOMES DE SÁ MADUREIRA, devidamente qualificados nos autos, ajuizaram a presente Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais em face de BRISAS DO LAGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. (ID 345700822). Narraram os autores, em síntese, que em 10 de abril de 2017 celebraram com a demandada Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda para aquisição do apartamento nº 04, bloco 10, do empreendimento Residencial Brisas do Lago, pelo preço total de R$ 126.000,00 (cento e vinte e seis mil reais) (ID 345700822). Alegaram que pagaram o sinal, parcelas intermediárias e prestações mensais, totalizando a quantia de R$ 8.777,34 (ID 345700822). Sustentaram que houve descumprimento da oferta no tocante ao reajuste das parcelas, que sofreram acréscimos sucessivos, bem como em relação à simulação do financiamento imobiliário e à suposta promessa de isenção de imposto de transmissão (ID 345700822). Afirmaram que, diante disso, manifestaram formalmente a desistência do negócio em janeiro de 2018, mas a demandada não formalizou o distrato nem devolveu os valores pagos, além de haver promovido cobranças indevidas de mensalidades e de cotas condominiais (ID 345700822). Pleitearam a rescisão do contrato com restituição integral dos valores pagos ou, subsidiariamente, com retenção máxima de 5%, a declaração de nulidade das cobranças condominiais e das mensalidades posteriores à desistência, bem como a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais no montante equivalente a vinte salários mínimos (ID 345700822). Juntaram documentos (IDs 345698141 a 345700836). O benefício da gratuidade da justiça foi deferido aos autores (ID 349834041). A audiência de conciliação restou infrutífera (ID 403925900). Devidamente citada, a demandada apresentou contestação (ID 407289888). Arguiu preliminar de ilegitimidade passiva quanto à devolução de comissão de corretagem e prejudicial de mérito consistente na prescrição trienal (ID 407289888). No mérito, sustentou que não houve atraso na conclusão do empreendimento, tendo a Prefeitura Municipal expedido o habite-se em 01 de outubro de 2018 dentro do prazo de tolerância de cento e oitenta dias (ID 407289888). Argumentou que a desistência se deu por iniciativa exclusiva dos autores, sendo válidas as cláusulas contratuais de reajuste monetário e de retenção de 25% prevista na avença, além de defender a inocorrência de ato ilícito apto a gerar danos morais (ID 407289888). Juntou documentos (IDs 407294414 a 407294421). Os autores apresentaram réplica rebatendo as teses da defesa (ID 478074056). Em decisão de saneamento e organização do processo, foram rejeitadas a preliminar de ilegitimidade passiva e a prejudicial de prescrição, oportunidade na qual foram fixados os pontos controvertidos e deferida a prova oral (ID 516510521). Em audiência de instrução e julgamento, colheu-se o depoimento do preposto da ré e foram inquiridas as testemunhas arroladas (ID 550402598). As partes apresentaram suas alegações finais por memoriais, reiterando os argumentos anteriormente expendidos (IDs 554163150 e 554314775). Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório do essencial. Decido. Ressalto, inicialmente, que as questões processuais preliminares e a prejudicial de prescrição suscitadas pela parte ré foram enfrentadas e rejeitadas na decisão saneadora (ID 516510521), restando preclusas as matérias formais, inexistindo nulidades a sanar. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza nitidamente consumerista, aplicando-se os preceitos protetivos do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a ré se enquadra no conceito de fornecedora de produtos imobiliários e os autores ostentam a condição de consumidores finais destinatários do bem. Passo ao exame detido das questões materiais controvertidas. O cerne da controvérsia fática reside em verificar se houve descumprimento contratual por parte da promitente vendedora ou se a rescisão operou-se por desistência voluntária e imotivada dos promitentes compradores. Examinando o acervo probatório carreado aos autos, constata-se que não houve atraso na entrega da obra imputável à ré. Com efeito, o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda fixou como data prevista para a conclusão da unidade o dia 31 de março de 2018 (ID 407294414), estipulando na cláusula 15.3 o prazo de tolerância de cento e oitenta dias corridos para os arremates finais (ID 407294414). Somando-se o prazo de tolerância, o termo final estendeu-se legitimamente até o final de setembro de 2018. O documento acostado pela ré demonstra que o Certificado de Conclusão de Obra (Habite-se) foi expedido pela Prefeitura Municipal de Paulo Afonso em 01 de outubro de 2018 (ID 407294421), o que confirma a conclusão tempestiva do empreendimento, situando-se em conformidade com o cronograma ajustado. A insatisfação dos autores, que culminou na manifestação formal de desistência do negócio em janeiro de 2018 (ID 345698143), decorreu, em verdade, do valor a que chegaram as parcelas mensais e a projeção do saldo devedor a ser financiado. Ocorre que a cláusula oitava do contrato previu de maneira expressa, clara e inteligível que as parcelas seriam reajustadas mensal e cumulativamente pela variação do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) até a expedição do habite-se (ID 407294414). A correção monetária não constitui acréscimo patrimonial nem penalidade, mas simples mecanismo de recomposição do poder aquisitivo da moeda diante dos efeitos inflacionários da economia. A contratação observou a legislação regente e o princípio da transparência, tendo a própria comunicação eletrônica entre as partes evidenciado que o consumidor recebia informações a respeito da aplicação do indexador contratado (ID 345698143). Portanto, a majoração nominal do saldo devedor decorreu estritamente da incidência da correção monetária livremente pactuada, não restando configurada nenhuma abusividade ou ilicitude contratual por parte da promitente vendedora. No que se refere ao encargo tributário do contrato, alegou a parte autora que a vendedora teria prometido a isenção do pagamento do imposto de transmissão sobre a operação. Todavia, tal assertiva não encontra respaldo nas provas dos autos. O contrato celebrado entre os litigantes disciplina expressamente, na cláusula sétima, que incumbe ao promissário comprador efetuar o pagamento do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos (ITIV/ITBI) perante a municipalidade (ID 407294414). Tratando-se de obrigação expressamente delineada no instrumento contratual escrito, em consonância com os usos e costumes do mercado imobiliário e com a legislação tributária, cabia aos autores comprovar a existência de estipulação em sentido contrário, encargo probatório do qual não se desincumbiram, na forma do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Quanto à retenção a título de multa contratual, restando demonstrado que o desfazimento do pacto decorreu de iniciativa dos adquirentes, por não mais convir a continuidade do financiamento, impõe-se reconhecer a resilição unilateral do contrato, assegurando-se a restituição parcial dos valores pagos pelos consumidores. No tocante ao montante a ser retido pela construtora, a cláusula 12.4 do instrumento contratual estipula a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor total pago pelos adquirentes a título de perdas e danos e despesas operacionais (ID 407294414). Os autores postularam a devolução integral ou a limitação da retenção ao patamar de 5%. Contudo, tal pretensão não comporta acolhimento. A jurisprudência remansosa do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis rescindidos por iniciativa do promitente comprador, é lícita a retenção pelo fornecedor do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, quantia reputada justa e adequada para indenizar a vendedora pelas despesas de administração, comercialização e desfazimento do negócio. Nesse sentido: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. 1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos em razão de desistência do promitente comprador em promessa de compra e venda de imóvel. 2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 3. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 4. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (AREsp n. 2.993.898/MA, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/3/2026, DJEN de 27/3/2026.) Desse modo, a previsão contratual de retenção de 25% sobre o montante efetivamente pago não ostenta qualquer abusividade, mostrando-se consentânea com o equilíbrio contratual e com os precedentes da Corte Superior. Tendo os autores vertido à ré a quantia histórica de R$ 8.777,29 (oito mil setecentos e setenta e sete reais e vinte e nove centavos), consoante extrato financeiro (ID 407294419) e demonstrativo de pagamentos (ID 345698141), faz jus a parte autora à restituição de 75% deste montante, autorizada a dedução de 25% a favor da demandada. Quanto aos encargos legais, a quantia a ser restituída deve ser corrigida monetariamente pelo IPCA desde o ajuizamento da ação (art. 1º, § 2º, da Lei 6.899/91), a fim de preservar o valor da moeda. Em consonância com a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 1.002, em havendo resolução da promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente, os juros de mora fluem somente a partir do trânsito em julgado da sentença, momento em que se aperfeiçoa a obrigação de restituir. Por outro lado, merece acolhimento o pleito autoral referente ao cancelamento da cobrança das mensalidades contratuais e das cotas condominiais posteriores à data da desistência (janeiro de 2018). Consta dos autos que em janeiro de 2018 os autores notificaram formalmente a demandada informando a renúncia ao negócio e a impossibilidade de manter o contrato (ID 345698143), tendo a ré respondido em 08 de janeiro de 2018 que encaminharia o termo de distrato para formalização (ID 345698143). Uma vez manifestada a resilição por parte do promitente comprador, cessa a exigibilidade das parcelas vencidas posteriormente à data de janeiro de 2018, não podendo a fornecedora emitir novas cobranças ou exigir o pagamento de prestações de contrato desfeito. De igual modo, mostram-se indevidas as cobranças de taxas condominiais emitidas em desfavor dos autores no ano de 2019 (ID 345698145). O Superior Tribunal de Justiça, ao fixar o Tema Repetitivo 886, pacificou que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais somente recai sobre o promitente comprador a partir da sua efetiva imissão na posse, que se perfectibiliza com a entrega das chaves. No caso concreto, os autores jamais foram imitidos na posse da unidade habitacional, não receberam as chaves e formalizaram a desistência meses antes da própria expedição do habite-se. Por conseguinte, é manifesta a inexigibilidade de qualquer encargo condominial ou parcela contratual referente ao período posterior a janeiro de 2018, impondo-se a declaração de nulidade e a desconstituição de tais cobranças. Por fim, não merece prosperar o pedido de condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais. Alegaram os autores que a recusa da ré em restituir prontamente os valores pagos configurou má prestação de serviços causadora de abalo moral. Entretanto, a prova testemunhal produzida em juízo demonstrou que a ausência de celebração formal do distrato na via administrativa decorreu de divergência das próprias partes quanto aos valores a serem restituídos. Com efeito, as declarações prestadas pela testemunha Gláucia Costa de Moraes, ex-gerente administrativa ouvida em audiência, indicaram com clareza que os adquirentes que concordaram com os termos contratuais do distrato, recebendo seus valores regularmente, e que o distrato dos autores não se concretizou unicamente em virtude da discordância quanto ao montante a ser retido pela retenção da multa (ID 550402598). O exercício do direito dos autores em recusar a proposta de distrato apresentada na esfera extrajudicial e submeter a controvérsia à apreciação do Poder Judiciário consubstancia legítimo conflito de interesses de cunho patrimonial. O desacordo acerca das cláusulas resolutivas e do quantum a ser reembolsado insere-se na dinâmica ordinária das relações contratuais cotidianas, não gerando, por si só, violação aos direitos da personalidade, à honra, à imagem ou à dignidade dos postulantes. Nesses termos, não restando demonstrada nenhuma situação de excepcionalidade, humilhação pública ou inscrição indevida em cadastros restritivos de crédito, a rejeição do pleito indenizatório é medida que se impõe. Conclusão. Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial e declaro resolvido o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda referente ao imóvel apartamento nº 04, bloco 10, do Condomínio Residencial Brisas do Lago, firmado entre as partes, para condenar a ré BRISAS DO LAGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. a restituir aos autores a quantia correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) do valor histórico efetivamente pago de R$ 8.777,29 (oito mil setecentos e setenta e sete reais e vinte e nove centavos), autorizada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) em favor da demandada a título de multa compensatória. O valor a ser restituído seja atualizado monetariamente com base na variação do IPCA a contar do ajuizamento da ação (art. 1º, § 2º, da Lei 6.899/91) até o efetivo pagamento, acrescido de juros de mora pela SELIC (deduzido o IPCA), a partir do trânsito em julgado desta sentença (Tema 1.002 do STJ). DECLARO a inexigibilidade e o cancelamento de todas as parcelas mensais do contrato e de todas as taxas condominiais cobradas dos autores relativas a período posterior a janeiro de 2018, devendo a demandada abster-se de promover qualquer ato de cobrança judicial ou extrajudicial referente a tais encargos; JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais. Em razão da sucumbência recíproca (artigo 86, caput, do Código de Processo Civil), condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para os autores e 50% (cinquenta por cento) para a ré. Condeno a ré ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono dos autores, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com esteio no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da ré, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela demandada (diferença entre o valor pretendido de restituição e danos morais e o valor efetivamente deferido), com base no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade das custas e dos honorários sucumbenciais devidos pelos autores, por serem beneficiários da gratuidade da justiça, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado e inexistindo requerimentos pendentes, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe e baixa na distribuição. Paulo Afonso/BA, data da assinatura eletrônica. José Marcelo Barreto Pimenta Juiz de Direito