7065330-56.2025.8.22.0001

Intimação

TJRO · Porto Velho - 7ª Vara Cível · Sentença

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Porto Velho - 7ª Vara Cível AVENIDA PINHEIRO MACHADO, nº 777, Bairro Olaria, CEP 76801-235, Porto Velho, 7civelcpe@tjro.jus.br Processo n. 7065330-56.2025.8.22.0001 Procedimento Comum Cível AUTORES: PAULO MARTINS TESSER, GRACIELLY MOCCELLIN TESSER ADVOGADOS DOS AUTORES: PAULO ROBERTO CONFORTO, OAB nº SP391151, BRUNO CAVALARI GOMES CAMARGO, OAB nº SP390509 REU: IMG 1011 EMPREENDIMENTOS LTDA REU SEM ADVOGADO(S) Valor da Causa: R$ 13.180,00 Data da distribuição: 03/11/2025 SENTENÇA I - RELATÓRIO Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores pagos ajuizada por PAULO MARTINS TESSER e GRACIELLY MOCCELLIN TESSER em face de IMG 1011 EMPREENDIMENTOS LTDA. Narram os autores que, em 25/02/2015, firmaram com a ré contrato particular de promessa de compra e venda tendo por objeto a aquisição de fração ideal da unidade 1Q.0039, na modalidade de copropriedade, do empreendimento imobiliário “IMG EMPREENDIMENTOS”. Alegam que o valor total lançado no demonstrativo alcança R$ 19.651,26, do qual R$ 5.109,26 corresponderiam a taxas condominiais, cuja restituição expressamente não postulam, remanescendo o montante de R$ 14.542,00 relativo às parcelas do próprio contrato (ID 128448936). Sustentam que quitaram o saldo devedor em outubro de 2023, mas estão impedidos de proceder à escrituração e ao registro da unidade em razão de entraves administrativos atribuídos à ré, que não teria regularizado o empreendimento junto à Prefeitura e ao Cartório de Registro de Imóveis competente, obstando a individualização das matrículas das frações comercializadas. Invocam o Código de Defesa do Consumidor, a inversão do ônus da prova, a nulidade da cláusula de eleição de foro (cláusula 9ª) e a mora da ré ensejadora da resolução do vínculo. Requerem: (a) a declaração de nulidade da cláusula 9ª de eleição de foro, com reconhecimento da competência do foro do domicílio dos consumidores; (b) a rescisão do contrato; (c) a condenação da ré à restituição integral e atualizada dos valores pagos, com juros legais; e (d) a reversão, em favor dos autores, da cláusula penal de 20% prevista contratualmente (cláusula 3ª, “f”). Atribuíram à causa o valor de R$ 13.180,00 e instruíram a inicial com documentos. Recolhidas as custas, foi recebida a emenda e designada audiência de conciliação (despacho ID 129277121). A ré foi citada em 16/01/2026, conforme reconhecido na decisão ID 137932676, tendo o respectivo aviso de recebimento (ID 134080636) sido juntado aos autos em 25/03/2026. A audiência de conciliação, realizada em 12/02/2026, restou prejudicada ante a ausência da parte ré (ata ID 132285614). A parte ré, regularmente citada, não apresentou contestação no prazo legal. Instada a se manifestar (decisão ID 137932676), a parte autora requereu o julgamento antecipado da lide, manifestou desinteresse na produção de outras provas e postulou o reconhecimento da revelia (ID 138454265). É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO Do julgamento antecipado do mérito O feito comporta julgamento antecipado (art. 355, I e II, do CPC), diante da revelia da ré e da expressa manifestação de desinteresse probatório da parte autora, mostrando-se suficiente a documentação encartada. Do valor da causa O valor atribuído à causa não corresponde ao conteúdo patrimonial efetivamente discutido nos autos. Nos termos do art. 292 do Código de Processo Civil, o valor da causa deve refletir o proveito econômico perseguido. Embora o inciso II estabeleça, nas ações que tenham por objeto a resolução de ato jurídico, o valor do ato ou de sua parte controvertida, tal critério deve ser aplicado de acordo com a expressão econômica concreta da pretensão deduzida, sem duplicação de valores que representem o mesmo benefício patrimonial. No caso, os autores atribuíram à causa o valor de R$ 13.180,00, correspondente ao preço nominal indicado no instrumento contratual. A pretensão econômica efetivamente formulada, entretanto, não se limita a esse montante. Os autores pretendem a resolução do negócio justamente para obter a restituição daquilo que adimpliram no curso da relação contratual. O demonstrativo de pagamentos de ID 128448936 registra R$ 14.542,00 (quatorze mil quinhentos e quarenta e dois reais) em valores não condominiais computados como adimplidos, compreendendo pagamentos diretos, parcelas reconhecidas como quitadas mediante compensação/ajuste e demais cobranças vinculadas ao contrato. Esse é, portanto, o conteúdo econômico correspondente ao pedido de resolução cumulado com restituição. Não se mostra adequado somar novamente a esse montante os R$ 13.180,00 correspondentes ao preço nominal do contrato, pois a resolução não proporciona aos autores benefício patrimonial autônomo equivalente ao valor integral do negócio, distinto da restituição pretendida. A consideração cumulativa de ambos importaria dupla valoração da mesma expressão econômica. Há, todavia, pedido patrimonial adicional e autônomo. Os autores também postulam a reversão da cláusula penal prevista contratualmente, atribuindo-lhe expressão econômica correspondente a 20% do valor de R$ 13.180,00, ou seja, R$ 2.636,00 (dois mil seiscentos e trinta e seis reais). Tratando-se de cumulação de pretensões com conteúdo econômico distinto, deve ser observado o art. 292, inciso VI, do Código de Processo Civil. Desse modo, somam-se o proveito econômico decorrente da resolução e restituição, de R$ 14.542,00, e a indenização pretendida pela reversão da cláusula penal, de R$ 2.636,00, alcançando-se R$ 17.178,00 (dezessete mil cento e setenta e oito reais). Por fim, pondero que a correção de ofício é cabível, nos termos do art. 292, § 3º, do CPC, sempre que o valor atribuído à causa não corresponder ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido. Da competência e da nulidade da cláusula de eleição de foro A relação é de consumo, figurando os autores como destinatários finais (arts. 2º e 3º do CDC) em contrato de adesão (art. 54 do CDC). Quanto à cláusula 9ª, de eleição do foro da Comarca de Natal/RN, sua abusividade não se presume, dependendo da demonstração de concreta dificuldade de acesso e defesa do consumidor; no caso, contudo, tal dificuldade é evidente e concreta, porquanto os autores são consumidores domiciliados em Porto Velho/RO, ao passo que o foro eleito situa-se em Natal/RN, em região distante do país, circunstância que oneraria de forma substancial o exercício do direito de ação e de defesa da parte vulnerável. Impõe-se, pois, a declaração de sua nulidade (art. 51, IV, c/c art. 6º, VIII, e art. 101, I, do CDC), com o reconhecimento da competência do foro do domicílio dos consumidores, já observada no regular processamento do feito. Da revelia e da aplicação do Código de Defesa do Consumidor Regularmente citada (AR ID 134080636; reconhecida na decisão ID 137932676), a ré deixou transcorrer in albis o prazo de defesa, tornando-se revel, com a consequente presunção de veracidade das alegações de fato da inicial (art. 344 do CPC), reforçada pelo acervo documental (contrato ID 128448927 e demonstrativos IDs 128448928 e 128448936). Incide, ademais, o Código de Defesa do Consumidor, sendo os autores consumidores (destinatários finais) e a ré fornecedora, com a possibilidade de inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII), providência, ademais, esvaziada em utilidade prática diante da revelia operada. Do mérito O contrato de ID 128448927 demonstra que os autores adquiriram da ré fração de unidade imobiliária no regime de copropriedade, pelo preço total de R$ 13.180,00. A prova documental também corrobora a alegação de que a solução registral originalmente prevista no contrato não foi viabilizada. Com efeito, no e-mail de ID 128448941, o escritório de advocacia indicado pela própria IMG para auxiliar nas questões relativas ao registro das frações informou que o empreendimento precedia a legislação sobre condomínios em multipropriedade e que essa alteração legislativa gerara entraves à escrituração. Relatou, ainda, que, segundo informação da empresa, o Cartório de Registro de Imóveis exigira a assinatura de 100% dos condôminos para cada nova escritura ou registro, exigência considerada impossível de ser atendida diante do número de multiproprietários. Como alternativa à escrituração e ao registro imobiliário, foi oferecida aos autores a elaboração de novo instrumento, mediante custo adicional, para registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Tal circunstância evidencia que, mesmo após o adimplemento econômico da avença pelos adquirentes, a prestação contratual relativa à formalização jurídica da aquisição nos moldes originariamente ajustados não foi viabilizada, sendo-lhes oferecida solução distinta daquela contratada. A revelia da ré, conjugada com esse elemento documental, permite reconhecer o inadimplemento contratual a ela imputável e autoriza a resolução do vínculo. Reconhecida a resolução por culpa da promitente vendedora, os adquirentes fazem jus à restituição integral das quantias efetivamente pagas em razão da contratação, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. A definição do montante exige, contudo, atenção à natureza dos lançamentos constantes do demonstrativo de ID 128448936 e 128448928. O documento registra o total de R$ 14.542,00 após a exclusão das taxas condominiais expressamente afastadas do pedido pelos autores. Nesse montante estão incluídas as parcelas 28 e 29, ambas no valor de R$ 385,00, com vencimentos em 25/12/2016 e 25/01/2017, respectivamente, identificadas no demonstrativo sob a forma de pagamento “Compensado” e situação “Ajuste”. A circunstância de tais parcelas não estarem classificadas como “Pago” não significa ausência de adimplemento. O próprio estado de pagamentos demonstra que ambas foram contabilmente incorporadas à quitação do contrato: após a parcela 27, o saldo acumulado correspondia a R$ 8.327,20; com o primeiro ajuste, passou a R$ 8.712,20; e, com o segundo, alcançou R$ 9.097,20. Trata-se, portanto, de parcelas cuja obrigação foi considerada extinta pela própria fornecedora mediante compensação ou ajuste contábil, produzindo, para fins do saldo contratual, o mesmo efeito liberatório das parcelas satisfeitas mediante pagamento direto. Não há fundamento, assim, para excluí-las da recomposição patrimonial decorrente da resolução do contrato, sob pena de desconsiderar créditos que a própria ré imputou à quitação da obrigação. Integram igualmente o montante as cobranças identificadas como “Transferência ID”, no valor de R$ 542,00, “TX Intercâmbio Nacional”, no valor de R$ 500,00, “TX Turismo”, no valor de R$ 200,00, e “TX Limpeza”, no valor de R$ 120,00. Tais rubricas constam do estado de pagamentos emitido pela própria ré, foram abrangidas pelo pedido de restituição formulado pelos autores e se inserem na relação contratual ora desconstituída. A requerida, revel, não apresentou elemento apto a demonstrar causa autônoma que justificasse sua retenção após o desfazimento do vínculo. Desse modo, excluídas exclusivamente as taxas condominiais, cuja devolução não foi postulada, o montante nominal a ser restituído corresponde a R$ 14.542,00 (quatorze mil quinhentos e quarenta e dois reais), compreendendo tanto os pagamentos realizados diretamente quanto os valores que a própria ré reconheceu como adimplidos mediante compensação ou ajuste. Os autores requerem, ainda, a aplicação, em seu favor, da penalidade contratual prevista exclusivamente para hipótese de inadimplemento do adquirente. A cláusula 3ª, alínea “f”, não estabelece literalmente multa correspondente a 20% do valor total do contrato. Prevê que, na hipótese de resolução imputável ao promitente comprador, seja deduzida, entre outras parcelas, importância equivalente a 20% do valor a ser restituído, a título de prefixação de perdas e danos. A existência de cláusula penal estipulada apenas em desfavor do consumidor pode, contudo, ser considerada como parâmetro para a fixação da indenização devida pelo inadimplemento da fornecedora, conforme orientação firmada no Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça. Segundo a tese repetitiva, havendo cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente em contrato de adesão, ela deve ser considerada na fixação da indenização decorrente do inadimplemento do vendedor; quando as obrigações forem heterogêneas, sua equivalência econômica deve ser estabelecida mediante arbitramento judicial. É precisamente a hipótese dos autos. Aos autores incumbia obrigação pecuniária de pagar o preço, enquanto à ré competia viabilizar prestação de natureza diversa, relacionada à formalização jurídica da aquisição e à possibilidade de escrituração e registro da fração adquirida. Não cabe, portanto, simplesmente transpor para a ré a base de cálculo literal prevista para a hipótese de resolução imputável aos compradores. Deve-se converter a obrigação heterogênea em expressão econômica adequada, tomando a penalidade contratual como parâmetro de equilíbrio. Para esse arbitramento, considero o percentual de 20% estabelecido unilateralmente pela própria fornecedora, o valor total do contrato de R$ 13.180,00, a frustração da formalização registral da aquisição mesmo após o adimplemento econômico da avença e o limite objetivo da pretensão deduzida pelos autores, que postularam a reversão da penalidade utilizando como referência econômica 20% do valor contratual. Nesse contexto, mostra-se adequado arbitrar a indenização em R$ 2.636,00, correspondente a 20% do preço total de R$ 13.180,00. Esse cálculo não representa aplicação literal da base prevista na cláusula 3ª, alínea “f”, mas arbitramento judicial da equivalência econômica da penalidade, em conformidade com a parte final da tese firmada no Tema 971/STJ e dentro dos limites da demanda. Quanto aos consectários, o valor a ser restituído será corrigido monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso e acrescido de juros de mora, pela Taxa Legal prevista no art. 406 do Código Civil, a partir da citação. Sobre a indenização decorrente da cláusula penal, ora arbitrada, a correção monetária pelo IPCA incidirá a partir desta sentença, e os juros de mora, pela Taxa Legal do art. 406 do Código Civil, a partir da citação. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos para: a) DECLARAR a nulidade da cláusula 9ª de eleição de foro, reconhecendo a competência do foro do domicílio dos consumidores; b) DECLARAR A RESCISÃO do “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária no Regime de Copropriedade” celebrado entre as partes, por inadimplemento imputável à ré; c) CONDENAR a ré a restituir aos autores o valor de R$ 14.542,00 (quatorze mil quinhentos e quarenta e dois reais), correspondentes aos valores não condominiais adimplidos no âmbito do contrato, inclusive aqueles reconhecidos pela própria ré como quitados mediante “Compensado/Ajuste”, bem como as cobranças acessórias de transferência, intercâmbio nacional, turismo e limpeza, excluídas as taxas condominiais expressamente não postuladas. Sobre cada parcela incidirá correção monetária pelo IPCA desde a data do respectivo pagamento ou, quanto às parcelas satisfeitas mediante compensação/ajuste, desde a data em que foram contabilmente reconhecidas como quitadas, acrescida de juros de mora pela Taxa Legal prevista no art. 406 do Código Civil, a partir da citação; d) CONDENAR a ré ao pagamento de R$ 2.636,00 (dois mil seiscentos e trinta e seis reais) a título de indenização arbitrada com fundamento na reciprocidade da cláusula penal e no Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça, acrescido de correção monetária pelo IPCA a partir desta sentença e juros de mora, pela Taxa Legal prevista no art. 406 do Código Civil, a contar da citação. CONDENO a ré ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. DETERMINO à CPE que retifique o valor da causa para R$ 17.178,00 (dezessete mil cento e setenta e oito reais), procedendo à apuração de eventual diferença de custas decorrente da retificação. Por consectário lógico, ficam as partes advertidas, desde logo, de que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com caráter meramente infringente as sujeitará à imposição da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. Em caso de interposição de apelação, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias. Apresentadas as contrarrazões ou decorrido o prazo respectivo, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, nos termos do art. 1.010, §§ 1º, 2º e 3º, do Código de Processo Civil. Transitado em julgado, não havendo pendências, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. SERVE A PRESENTE SENTENÇA COMO CARTA/MANDADO/OFÍCIO/CARTA PRECATÓRIA E OUTROS EXPEDIENTES NECESSÁRIOS. Porto Velho, 7 de setembro de 2026. Carlos Guilherme C. de Albuquerque Juiz de Direito Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia AVENIDA PINHEIRO MACHADO, nº 777, Bairro Olaria, CEP 76801-235, Porto Velho, 7civelcpe@tjro.jus.br