2026-09-16 · TJRO
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Porto Velho - 7ª Vara Cível AVENIDA PINHEIRO MACHADO, nº 777, Bairro Olaria, CEP 76801-235, Porto Velho, 7civelcpe@tjro.jus.br Processo n. 7046896-53.2024.8.22.0001 Procedimento Comum Cível AUTOR: VANIA DOS SANTOS PRIMO ADVOGADOS DO AUTOR: LARISSA PALOSCHI BARBOSA, OAB nº RO7836, GIAN DOUGLAS VIANA DE SOUZA, OAB nº RO5939A REU: PAULO FERNANDO LERIAS ADVOGADOS DO REU: NATALIA AQUINO OLIVEIRA, OAB nº RO9849, QUILVIA CARVALHO DE SOUSA, OAB nº RO3800 Valor da Causa: R$ 15.000,00 Data da distribuição: 29/08/2024 SENTENÇA RELATÓRIO VÂNIA DOS SANTOS PRIMO ajuizou ação declaratória de reconhecimento de negócio jurídico em face de PAULO FERNANDO LERIAS, alegando, em síntese, ter celebrado com o requerido, em 25/01/2023, instrumento particular de promessa de compra e venda de fração de imóvel rural, correspondente à fração nº 56, com área de 282,174 m², pelo valor de R$ 15.000,00, mediante pagamento parcelado em 60 parcelas de R$ 250,00. Sustenta que quitou inicialmente 12 parcelas e que, diante da controvérsia instaurada acerca do imóvel, passou a realizar os pagamentos subsequentes mediante depósito judicial. Afirma que, na ação de reintegração de posse nº 7018007-07.2015.8.22.0001, foi expedida ordem de desocupação da área, sem que fossem observados os contratos firmados entre as partes. Requereu, ao final, o reconhecimento da validade do negócio jurídico celebrado, para que sua posse sobre a fração fosse reconhecida, conforme petição inicial e documentos de ID 110451613. Recebida a inicial, foi deferida a tutela de urgência para suspender a ordem de desocupação relativa à fração ideal nº 56, bem como autorizado o pagamento das parcelas vencidas e vincendas mediante depósito judicial, conforme decisão de ID 110577176. O requerido foi citado, conforme ID 118957426, e apresentou contestação com pedido de reconvenção sob ID 120229651, sustentando, em síntese, o inadimplemento contratual e a irregularidade da ocupação da área. Em reconvenção, requereu a rescisão do contrato, a desocupação da autora, a aplicação de multa contratual e sua condenação por litigância de má-fé. A autora apresentou réplica à contestação e impugnação à reconvenção sob ID 121288896, sustentando, entre outros pontos, que havia realizado os pagamentos previstos no contrato e que os pagamentos subsequentes estavam sendo efetuados mediante depósitos judiciais autorizados por este Juízo. O feito foi saneado, tendo sido indeferido o pedido de gratuidade de justiça formulado pelo requerido e determinada a apresentação das custas iniciais referentes à reconvenção, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de extinção da reconvenção e prosseguimento da ação principal (ID 125915293). No curso do processo, sobreveio fato relevante consistente na decisão proferida pelo Tribunal de Justiça de Rondônia nos autos nº 7007670-41.2024.8.22.0001, que declarou a nulidade da matrícula nº 19.101 e de todos os atos registrais dela subjacentes, decisão já transitada em julgado. Conforme registrado nos autos, o imóvel objeto da presente demanda, matriculado sob nº 33.511, decorre de desmembramento daquela matrícula (ID 135618983). É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao exame dos pedidos. Inicialmente, quanto à reconvenção, verifica-se que o requerido apresentou contestação com pedido reconvencional, mas não recolheu as respectivas custas processuais. O pedido de gratuidade de justiça foi indeferido no saneador, ocasião em que o requerido foi expressamente intimado para apresentar as custas iniciais da reconvenção, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de extinção da reconvenção. Diante do não recolhimento das custas no prazo assinalado, impõe-se a extinção da reconvenção sem resolução do mérito, ficando prejudicada a análise dos pedidos nela formulados. A controvérsia principal diz respeito à existência e aos efeitos do negócio jurídico celebrado entre as partes. O instrumento particular juntado aos autos sob ID 110451618 demonstra que, em 25/01/2023, Paulo Fernando Lerias, na condição de vendedor, e Vânia dos Santos Primo, como compradora, celebraram instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel rural, tendo por objeto a fração nº 56, com área indicada de 282,174 m², pelo valor total de R$ 15.000,00, mediante pagamento em 60 parcelas de R$ 250,00. A própria defesa reconhece expressamente a celebração da avença, limitando a controvérsia à alegação de inadimplemento do comprador e às consequências daí decorrentes. Assim, comprovada a manifestação de vontade das partes e inexistindo elemento suficiente a infirmar a validade do ajuste, deve ser reconhecida a existência da relação jurídica e do negócio jurídico celebrado entre elas. Isso, contudo, não conduz ao reconhecimento da propriedade da autora sobre a fração. Com efeito, a própria natureza do instrumento celebrado entre as partes não permite, por si só, reconhecer a transferência do domínio ao adquirente. Trata-se de negócio jurídico de natureza obrigacional, cuja eficácia dominial depende do cumprimento das obrigações contratuais e da regularização perante o órgão competente. A jurisprudência do STJ igualmente distingue o direito real de propriedade do direito à aquisição decorrente do negócio jurídico celebrado entre as partes, cuja transferência do domínio depende do cumprimento das obrigações contratuais. Além disso, sobreveio circunstância jurídica que impede que se reconheça, nesta demanda, o efeito dominial pretendido pela autora. Conforme já registrado neste processo, a matrícula nº 33.511, na qual está inserido o imóvel objeto da avença, decorre de desmembramento da matrícula nº 19.101, cuja nulidade, juntamente com os atos registrais dela derivados, foi reconhecida por decisão transitada em julgado nos autos nº 7007670-41.2024.8.22.0001. Desse modo, o reconhecimento do negócio jurídico celebrado entre as partes não se confunde com o reconhecimento da propriedade da autora, tampouco pode esta sentença determinar a transferência registral pretendida, diante da situação jurídica supervenientemente reconhecida sobre a cadeia registral na qual inserido o imóvel. Tal circunstância não importa em declaração de nulidade ou de inexistência do contrato celebrado entre as partes. O negócio jurídico permanece reconhecido no plano obrigacional, nos exatos limites do pedido formulado, mas não é possível extrair dele o efeito dominial pretendido pela autora diante da situação registral supervenientemente estabelecida. Quanto ao alegado inadimplemento, embora o requerido tenha sustentado que a autora deixou de realizar regularmente os pagamentos, a autora comprovou nos autos o pagamento de parcelas do contrato e manifestou a intenção de continuar cumprindo as obrigações assumidas, tendo sido determinado o depósito judicial das parcelas subsequentes. A própria petição inicial registra o pagamento de 12 parcelas e o pedido para que as demais fossem realizadas mediante depósitos judiciais, providência autorizada pela decisão de ID 110577176. A eventual existência de parcelas inadimplidas não conduz, por si só, à inexistência do negócio jurídico celebrado. Trata-se de questão relacionada ao cumprimento das obrigações contratuais e às consequências eventualmente decorrentes do inadimplemento, não sendo suficiente para afastar a existência da relação jurídica estabelecida entre as partes. A posse é objeto de negócio, portanto, por ser alvo de um contrato de compra e venda. Não se pode olvidar que apesar de o requerido ter a matrícula do imóvel anulada, a sua boa fé sobre a área adquiridada e que foi objeto da reivindicatória está evidenciada, e pode obter nova matrícula, desde que siga o procedimento próprio, ou seja, mover a ação de usucapião, e com isso a autora poderá requerer o destacamento do seu lote. Dessa forma, comprovada a celebração do negócio jurídico e inexistindo demonstração de causa de nulidade do instrumento contratual, é cabível o acolhimento do pedido declaratório, com a ressalva de que os efeitos desta decisão se restringem à relação obrigacional estabelecida entre as partes, não abrangendo a declaração de propriedade da fração nº 56, tampouco prejudicando direitos de terceiros. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos arts. 290 e 485, IV, do CPC, JULGO EXTINTA, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, A RECONVENÇÃO apresentada por PAULO FERNANDO LERIAS, diante do não recolhimento das custas processuais respectivas, conforme determinado no ID 125915293. No mais, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por VÂNIA DOS SANTOS PRIMO, para declarar a existência da relação jurídica e reconhecer o negócio jurídico consubstanciado no instrumento particular de promessa de compra e venda celebrado entre as partes em 25/01/2023, juntado sob ID 110451618, referente à fração nº 56, ressalvando que o reconhecimento da avença não implica transferência ou reconhecimento da propriedade da autora sobre o imóvel, diante da situação jurídica superveniente decorrente da declaração de nulidade da matrícula nº 19.101 e dos atos registrais dela derivados, reconhecida com trânsito em julgado nos autos nº 7007670-41.2024.8.22.0001. Em razão da sucumbência na ação principal, condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Quanto à reconvenção, diante de sua extinção em razão da ausência de recolhimento das custas iniciais, deixo de condenar a parte reconvinte em custas processuais e em honorários sucumbenciais sobre o pedido reconvencional. Quanto à tutela anteriormente concedida (ID 110577176), a superveniência desta sentença justifica a manutenção da autora na posse da referida área, salvo se inadimplir o contrato. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se, observadas as formalidades legais. Porto Velho, 14 de setembro de 2026. Haruo Mizusaki Juiz de Direito Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia AVENIDA PINHEIRO MACHADO, nº 777, Bairro Olaria, CEP 76801-235, Porto Velho, 7civelcpe@tjro.jus.br