7009379-77.2025.8.22.0001

Intimação

TJRO · Porto Velho - 7ª Vara Cível · Decisão

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Porto Velho - 7ª Vara Cível AVENIDA PINHEIRO MACHADO, nº 777, Bairro Olaria, CEP 76801-235, Porto Velho, 7civelcpe@tjro.jus.br Processo n. 7009379-77.2025.8.22.0001 Outros procedimentos de jurisdição voluntária REQUERENTE: MAICON CORTEZ PEREIRA ADVOGADOS DO REQUERENTE: CARLOS ALBERTO DE OLIVEIRA JUNIOR, OAB nº RO10318, VEIMAR PEREIRA DE BRITO, OAB nº RO8621, ANGELO LUIZ SANTOS DE CARVALHO, OAB nº RO5363 REQUERIDOS: VINICIUS JACOME DOS SANTOS JUNIOR, FERNANDA CHRISTIE AVELAR BARBOSA ADVOGADO DOS REQUERIDOS: VINICIUS JACOME DOS SANTOS JUNIOR, OAB nº RO3099 Valor da Causa: R$ 1.518,00 Data da distribuição: 21/02/2025 DECISÃO Vistos em saneador, Trata-se de ação declaratória c/c obrigação de fazer, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por MAICON CORTEZ PEREIRA em face de FERNANDA CHRISTIE AVELAR BARBOSA e VINÍCIUS JÁCOME DOS SANTOS JÚNIOR. Em síntese, narra o autor que, em 24/10/2024, celebrou com os réus contrato de compromisso de compra e venda do apartamento nº 501 do Edifício Porto Palazzo Residence, matrícula nº 34.267, pelo valor de R$ 580.000,00, tendo ajustado o pagamento de R$ 168.094,70 a título de entrada/ágio e assumido as parcelas do financiamento mantido perante o Banco Santander. Sustenta que quitou integralmente a entrada, inclusive mediante pagamentos realizados em 25/10/2024 (R$ 40.000,00), 05/11/2024 (R$ 50.000,00), 13/11/2024 (R$ 20.000,00), 03/12/2024 (R$ 18.000,00), 10/12/2024 (R$ 30.000,00) e 06/01/2025 (R$ 10.000,00), sendo este último, segundo afirma, destinado ao pagamento do saldo da corretagem. Aduz que, após a quitação da entrada, os réus deveriam, nos termos da cláusula 6ª, item 2, outorgar-lhe procuração pública para transferência dos direitos e obrigações relativos ao imóvel e para que pudesse negociar o financiamento junto ao Santander, mas se recusaram a fazê-lo, apesar de notificados para tanto, circunstância que teria inviabilizado a regularização do financiamento e dado ensejo às divergências entre as partes. Assim, postulou pela concessão da tutela de urgência, inaudita altera pars, para determinar aos réus a lavratura da procuração pública no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de multa diária, a fim de possibilitar a regularização do financiamento; no mérito, requereu a confirmação da medida, com condenação dos réus ao cumprimento da obrigação de fazer, sob pena de multa diária e eventuais perdas e danos, além do pagamento das custas e honorários advocatícios. Inicialmente, por decisão de ID 117494554, o pedido de tutela de urgência foi indeferido, ao fundamento de que a medida poderia produzir efeitos irreversíveis, tendo sido designada audiência de conciliação. Após dificuldades na citação dos réus e redesignação da solenidade, foi realizada audiência de conciliação em 10/09/2025, à qual compareceram as partes, restando infrutífera a tentativa de autocomposição (ID 126054696). Em 01/10/2025, os réus apresentaram contestação c/c reconvenção, com pedido liminar de perda da posse (ID 127085554). Em contestação, requereram, preliminarmente, a concessão da gratuidade da justiça e a retificação do valor da causa para R$ 580.000,00. No mérito, sustentaram que o autor não quitou tempestivamente a entrada, defendendo que o pagamento de R$ 10.000,00 realizado em 06/01/2025 corresponderia a parcela atrasada da entrada, e não à corretagem; afirmaram, ainda, que o autor deixou de pagar as parcelas do financiamento referentes a outubro, novembro e dezembro de 2024, bem como encargos condominiais, e que a ausência da procuração não o impedia de efetuar os pagamentos, pois os valores e dados bancários já lhe eram conhecidos. Alegaram violação das cláusulas contratuais relativas à perda da posse e à proibição de negativação dos vendedores, bem como invocaram a exceptio non adimpleti contractus e a ausência de boa-fé objetiva do autor, postulando a improcedência da ação. Em reconvenção, os réus requereram, liminarmente, a imediata perda da posse do imóvel e sua restituição, mediante reintegração. No mérito, postularam a rescisão do contrato por culpa exclusiva do autor, com perda da posse e retenção dos valores pagos a título de entrada e parcelas, condenação ao pagamento de multa contratual de 20% sobre o valor do contrato, no montante de R$ 116.000,00, ressarcimento dos valores por eles eventualmente despendidos com financiamento, condomínio, IPTU e outros débitos atribuídos ao autor, indenização por danos morais à ré Fernanda em razão da alegada negativação de seu nome, além de custas e honorários. Atribuíram à reconvenção o valor de R$ 696.000,00. Intimado, o autor apresentou réplica à contestação e mnifestação à reconvenção em 13/11/2025 (ID 128993572). Reafirmou a quitação integral da entrada e sustentou que o pagamento de R$ 10.000,00 de 06/01/2025 correspondia ao saldo de corretagem, com anuência da corretora. Alegou que os réus, mesmo após o cumprimento de suas obrigações, recusaram-se a outorgar a procuração, criando obstáculo à regularização do financiamento, e afirmou agir de boa-fé ao buscar judicialmente o adimplemento do negócio, inclusive mediante a ação de consignação em pagamento. Impugnou o pedido de gratuidade da justiça, defendeu a manutenção do valor da causa e sustentou, na defesa da reconvenção, a inexistência de inadimplemento apto a justificar a rescisão, a abusividade da retenção dos valores e da multa contratual, além de alegar que os réus teriam vendido o imóvel como livre e desembaraçado, embora estivesse gravado com alienação fiduciária em favor do Santander. As partes foram intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir, indicando os pontos controvertidos e justificando sua necessidade (ID 134452854). O autor requereu a produção de prova testemunhal para esclarecimento da negociação, da renegociação da última parcela da entrada, do recebimento dos aluguéis e da dinâmica financeira do imóvel, bem como o depoimento pessoal dos réus, especialmente acerca da retenção dos boletos do financiamento, divergência dos valores informados e execução do contrato (ID 134562489). Por sua vez, os requeridos postularam a produção de prova testemunhal e depoimento pessoal do autor, a fim de comprovar o alegado inadimplemento, a dinâmica da contratação, os fatos relacionados à rescisão contratual, aos pagamentos e à fruição do imóvel, requerendo, ainda, a produção de prova documental complementar e a expedição de ofícios (ID 134937100 e ID 133312838). É o relatório. Passo a sanear o feito. Presentes os pressupostos processuais e as condições para o regular exercício do direito de ação, não há questão que impeça o exame do mérito. Da gratuidade da justiça requerida pelos réus e das custas da reconvenção Os requeridos/reconvintes requereram a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, instruindo o pedido com declarações de hipossuficiência (IDs 127085564 e 127085565). Todavia, os elementos constantes dos autos, até o momento, não são suficientes para demonstrar a alegada insuficiência de recursos, sobretudo porque não foram apresentados documentos aptos a comprovar concretamente a situação econômica afirmada. Assim, antes de apreciar definitivamente o pedido, intime-se os reconvintes para, no prazo de 15 (quinze) dias, comprovarem a alegada hipossuficiência econômica, mediante a juntada de documentação idônea, sob pena de indeferimento do benefício. No mesmo prazo, fica facultado aos reconvintes, caso assim prefiram, comprovar o recolhimento das custas incidentes sobre a reconvenção, à razão de 2% sobre o valor atribuído à reconvenção, sob pena de não recebimento da reconvenção, diante da ausência de demonstração do preparo e do indeferimento do benefício da gratuidade. Das preliminares Os réus suscitaram a incorreção do valor da causa, requerendo sua majoração de R$ 1.518,00 para R$ 580.000,00, sob o argumento de que a pretensão estaria diretamente relacionada ao contrato de compra e venda do imóvel. A preliminar não merece acolhimento. Embora a pretensão decorra de contrato cujo valor global é de R$ 580.000,00, a presente demanda, tal como formulada, tem por objeto imediato o cumprimento de obrigação específica consistente na outorga de procuração pública. Assim, o proveito econômico perseguido deve ser aferido em relação à obrigação efetivamente deduzida em juízo, não se confundindo, automaticamente, com o valor integral do negócio. Mantenho, portanto, o valor da causa atribuído na inicial, sem prejuízo de eventual adequação caso sobrevenha alteração objetiva do pedido. Os réus também sustentaram a inadequação da via eleita, ao argumento de que o autor, ao alegar impossibilidade de pagamento das parcelas do financiamento, deveria ter manejado ação de consignação em pagamento. A alegação não conduz à extinção do feito, pois a pretensão deduzida nesta demanda consiste no cumprimento da obrigação contratual de outorga de procuração, não havendo inadequação do instrumento processual escolhido para a tutela desse direito. Ademais, a eventual controvérsia quanto à possibilidade de consignação do débito constitui objeto próprio da ação nº 7011702-55.2025.8.22.0001, conexa a estes autos, não afastando o interesse processual na presente demanda. Dos pontos controvertidos Considerando as alegações deduzidas e os documentos constantes dos autos, fixo como pontos controvertidos: 1. A quitação e a tempestividade do pagamento da entrada de R$ 168.094,70. 2. A natureza e a destinação do pagamento de R$ 10.000,00 realizado em 06/01/2025. 3. A existência e extensão do inadimplemento do autor quanto às parcelas do financiamento e aos encargos do imóvel. 4. A existência de recusa injustificada dos réus na outorga da procuração prevista no contrato. 5. A existência de inadimplemento contratual imputável às partes e sua aptidão para justificar a resolução do contrato. 6. A existência e extensão dos prejuízos materiais e morais alegados na reconvenção. Do ônus da prova Aplica-se a regra geral do art. 373 do CPC. Incumbe ao autor comprovar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente o adimplemento das obrigações que afirma ter cumprido e a exigibilidade da outorga da procuração. Aos réus/reconvintes compete demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito alegado pelo autor, bem como os fatos constitutivos dos pedidos formulados em reconvenção, inclusive o alegado inadimplemento contratual, os prejuízos suportados e o respectivo nexo causal. Do julgamento conjunto com a ação de consignação em pagamento nº 7011702-55.2025.8.22.0001 A presente demanda é conexa à ação de consignação em pagamento nº 7011702-55.2025.8.22.0001, distribuída posteriormente, na qual se discutem obrigações decorrentes do mesmo contrato e do mesmo financiamento. A conexão foi expressamente reconhecida, tendo sido determinada a remessa daquele feito a este Juízo, prevento, nos termos dos arts. 55, § 3º, 58 e 59 do CPC (ID 117970470). Diante da identidade fática e da interdependência das questões controvertidas, os feitos deverão ser apreciados e julgados conjuntamente, de modo a evitar decisões conflitantes ou contraditórias. Os documentos produzidos no processo conexo serão considerados em conjunto com aqueles constantes destes autos, especialmente os relacionados ao financiamento e à situação jurídica do imóvel. Das provas Defiro a produção de prova documental complementar, determinando às partes que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, promovam a juntada apenas dos documentos pertinentes aos pontos controvertidos, especialmente aqueles relativos aos pagamentos da entrada, às parcelas do financiamento, aos encargos condominiais, às tratativas mantidas acerca da outorga da procuração e à situação jurídica e financeira do imóvel. Defiro, ainda, a expedição de ofício ao Banco Santander (Brasil) S.A., para que informe, no prazo de 15 (quinze) dias, relativamente ao contrato nº 0010279210: a) os valores das parcelas vigentes no período discutido; b) o histórico de pagamentos e eventuais parcelas em atraso; c) o saldo devedor; e d) as condições exigidas para eventual cessão ou substituição do devedor, juntando a documentação correspondente, por se tratarem de elementos diretamente relacionados aos pontos controvertidos. O pedido foi expressamente formulado pelas rés na especificação de provas. Defiro a produção de prova testemunhal, a serem colhidos em audiência, mediante a oitiva de testemunhas que possuam efetivo conhecimento dos fatos controvertidos. Intimem-se as partes para que apresentem o rol de testemunhas, no prazo de 10 (dez) dias, observadas as exigências do art. 450 do Código de Processo Civil, nos termos do art. 357, §4º, do CPC, sob pena de preclusão. DA AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO Designo audiência de instrução e julgamento por videoconferência para a data de 13/10/2026 às 09:00 horas, pelo Link da videochamada: https://meet.google.com/xmi-qzid-nit. A audiência deste processo será realizada por videoconferência, com a utilização do Google Meet, ferramenta disponibilizada pela Secretaria de Tecnologia da Informação e Comunicação do Tribunal de Justiça de Rondônia, que possui versões disponíveis para telefones e computadores. Assim, as partes e seus advogados devem providenciar, com antecedência, os equipamentos, programas, aplicativos e acesso à internet necessários para participar da audiência. Caso haja dúvidas, os advogados devem fazer contato com a secretária do juízo pelo telefone (69) 3309-7048 ou pelo telefone de contato do gabinete disponibilizado no site próprio do Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia. Nos termos do art. 455 do CPC, os advogados das partes devem informar ou intimar as testemunhas arroladas para comparecimento na sala de audiências virtual da 7ª Vara Cível, na data da audiência, com 15 (quinze) minutos de antecedência do horário designado e munidas dos documentos pessoais. Caso não seja cumprido o disposto no §1º do art. 455 do CPC, a ausência da testemunha, no horário designado, importará em reconhecimento da desistência quanto à oitiva (§3º do art. 455 do CPC). Caso o advogado da parte não esteja conectado na data e horário da audiência por videoconferência, o juízo poderá dispensar a oitiva das testemunhas arroladas, conforme disposto no §2º do art. 363 do CPC. Considerando que foi deferido o depoimento pessoal, as partes devem estar conectadas no início da audiência, para prestar declarações, sob pena de confissão quanto à matéria fática (§1º do art. 385 do CPC). A audiência por videoconferência será gravada em áudio e vídeo e, posteriormente lançada no Processo Judicial Eletrônico (PJe), na aba de audiências. Na data e horário designados para audiência, as partes e advogados deverão acessar o endereço eletrônico da videoconferência, sendo admitida uma tolerância de apenas 10 (dez) minutos. Todos os participantes devem habilitar áudio e vídeo nos seus dispositivos eletrônicos, sob pena de exclusão da videoconferência. O áudio, depois de habilitado deve ser mantido desligado, devendo ser ligado somente no momento em que o participante efetuar alguma intervenção oral, para evitar ruídos na gravação. A responsabilidade por manter os seus equipamentos funcionando e com acesso à internet é das partes e de seus advogados. Declaro o feito saneado. À CPE: Após o esgotamento do prazo recursal, traslade-se cópia da presente decisão para os autos n. 7011702-55.2025.8.22.000. Ademais, expeça-se ofício ao Banco Santander (Brasil) S.A., conforme determinado acima. Intimem-se. Cumpra-se. SERVE O PRESENTE DESPACHO COMO CARTA/AR/OFÍCIO/MANDADO/EDITAL. Porto Velho, 8 de setembro de 2026. Bruna Borromeu Teixeira P. de Carvalho Juiz de Direito Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia AVENIDA PINHEIRO MACHADO, nº 777, Bairro Olaria, CEP 76801-235, Porto Velho, 7civelcpe@tjro.jus.br