6103615-66.2025.8.03.0001

Intimação

TJAP · Gabinete da Turma Recursal Juiz José Luciano · Acórdão

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO AMAPÁ Processo Judicial Eletrônico GABINETE DA TURMA RECURSAL JUIZ JOSÉ LUCIANO PROCESSO: 6103615-66.2025.8.03.0001 - RECURSO INOMINADO CÍVEL RECORRENTE: AQUALAND SUITES EMPRENDIMENTOS SPE LTDA Advogado do(a) RECORRENTE: MANUEL ALBINO RIBEIRO DE AZEVEDO JUNIOR - PA23221 RECORRIDO: ANTONIO VICENTE DE SOUZA Advogado do(a) RECORRIDO: MARCIA ADRIANA RABELO DE OLIVEIRA - AP3026-A 146ª SESSÃO DO PLENÁRIO VIRTUAL DO PJE - DE 21/08/2026 A 27/08/2026 RELATÓRIO Relatório dispensado. VOTO VENCEDOR Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. Cinge-se o recurso inominado manejado pela parte ré à análise da regularidade da retenção do percentual de 50% em face de registro do empreendimento no regime de patrimônio da afetação, bem como da possibilidade da retenção dos valores à comissão de corretagem. Da abusividade da cláusula rescisória: contrato celebrado após a Lei do Distrato - Da retenção de 50% em razão do patrimônio de afetação Inicialmente, cumpre destacar que o contrato foi celebrado após a vigência da Lei 13.786/2018. O art. 67-A da Lei 4.591/64 [que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias], inserido pela Lei 13.786/2018 [que alterou a Leis n º 4.591/64 para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano], apelidada de “Lei do Distrato”, estabelece que: “Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. § 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. (...)” É imperioso registrar que, é certo que o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 autoriza, em tese, a retenção de até 50% dos valores pagos quando o empreendimento estiver submetido ao regime do patrimônio de afetação, contudo a incidência dessa regra não pode ser examinada de forma puramente literal, devendo ser interpretada em consonância com a finalidade do instituto e com os princípios da boa-fé objetiva, da proporcionalidade, da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa. O patrimônio de afetação foi concebido para assegurar a conclusão da incorporação e proteger os interesses da coletividade dos adquirentes, justificando maior retenção apenas quando necessária à preservação do equilíbrio econômico-financeiro do empreendimento. No caso concreto, entretanto, as quatro unidades adquiridas pela parte autora localizam-se exclusivamente nas Torres 01 e 02, cujos empreendimentos, segundos os relatos e previsão contratual, já se encontram entregues. Esclareço que, de acordo com o próprio instrumento contratual celebrado, a Torre 01 possuía previsão contratual de entrega imediata, enquanto a Torre 02 já havia ultrapassado o prazo previsto para conclusão, sem notícias de atrasos, consoante o relato das partes, circunstâncias que indicam que todas as unidades já estavam aptas aos adquirentes. Nesse sentido: (...) “Tese de julgamento: "1. O consumidor possui direito potestativo à rescisão de contrato de promessa de compra e venda imobiliária com restituição dos valores pagos, aplicando-se integralmente o Código de Defesa do Consumidor. 2. O regime de afetação patrimonial cessa automaticamente quando a obra é concluída e a posse entregue aos condôminos, não se aplicando o percentual de retenção de 50% previsto na Lei nº 13.786/2018 para rescisões posteriores a esse momento.” (...) (TJ-SC - ApCiv: 50009526220258240004 SC, Relator: CLÁUDIA LAMBERT DE FARIA, Data de Julgamento: 02/09/2025, 5ª Câmara de Direito Civil) “Compromisso de compra e venda. Aplicabilidade do CDC. Dissolução por iniciativa do adquirente. Percentual de retenção que de fato não se pode limitar a 20%, devendo-se majorar a 25%, pois firmado o contrato já sob a vigência do art. 67-A, II da Lei 4.591/64, introduzido pela Lei 13.786/2018. Percentual de 50% do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 que, porém, não se aplica ao caso. Incontroverso que o empreendimento se sujeite ao regime de patrimônio de afetação, mas estando a obra já concluída e entregues as unidades quando da resolução do contrato. Interpretação teleológica da norma. Percentual majorado de retenção que tem a finalidade de assegurar a consecução do empreendimento, e que não se justifica após a sua entrega, como no caso. Precedentes.” (...) (TJ-SP - Apelação Cível: 10015082320248260066 Barretos, Relator: Claudio Godoy, Data de Julgamento: 10/01/2025, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/01/2025) Ademais, embora eventual conclusão da Torre 03 ainda pudesse estar pendente, ressalto que sem qualquer relato nos autos, não há demonstração de que a desistência das unidades situadas nas Torres 01 e 02 tenha efetivamente comprometido a continuidade da incorporação ou causado prejuízo apto a justificar a aplicação automática da retenção máxima prevista em lei. Ora, não se tem notícia do real estágio da Torre 03, logo, não podendo ser utilizada simplesmente para a manutenção, abusiva, de retenção relativa à patrimônio de afetação. Assim, a mera existência do patrimônio de afetação não autoriza, por si só, a retenção do percentual máximo de 50%, especialmente quando as circunstâncias do caso revelam reduzido impacto econômico da resilição contratual e possibilidade de imediata revenda das unidades, sob pena de conferir ao instituto finalidade incompatível com os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa. Nesse sentido: (...) “Apesar da previsão legal e contratual, a cláusula que fixa retenção de 50% revela-se abusiva, desarrazoada e incompatível com os princípios de boa-fé e equilíbrio contratual, violando os artigos 51, IV, e § 1º, II, do Código de Defesa do Consumidor, e 424 do Código Civil.” (...) (TJ-SP - Apelação Cível: 11528415120238260100 São Paulo, Relator: Rodolfo Pellizari, Data de Julgamento: 10/12/2024, 15ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/12/2024) Da mesma sorte, esta Turma Recursal já decidiu que, embora aplicável ao caso, a Lei do Distrato não impede a aplicação do art. 53 do CDC para fins de verificação de eventual abusividade de cláusula contratual cuja aplicabilidade configure, na prática, perdimento das prestações pagas em razão daquelas que deixou de pagar. Nesse sentido: RECURSO INOMINADO. Processo Nº 0015617-07.2021.8.03.0001, Relator JOSÉ LUCIANO DE ASSIS, TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS, julgado em 30 de Março de 2022. De acordo com o art. 413 do Código Civil, a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Saliento que a análise da onerosidade excessiva da penalidade não pode ser realizada de forma isolada, mas sim em conjunto com as demais retenções contratualmente previstas, descritas sob as mais diferentes rubricas, o que poderia atingir cerca de 90% da quantia adimplida pela parte autora, o que, decerto, mostra-se extremamente oneroso. Com isso, diante do aparente conflito entre a “Lei do Distrato” e o CDC, a doutrina recomenda a utilização da técnica hermenêutica do “Diálogo das Fontes”, que entrega ao juiz a tarefa de coordenar as normas em conflito para, no caso concreto, obter a solução mais justa, em obediência ao disposto no art. 413 do Código Civil que consagra o dever do julgador de reduzir a cláusula penal quando “o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”. No caso sob análise, o distrato da forma celebrada coloca o consumidor em acentuada desvantagem e compromete o equilíbrio contratual, o que torna o comando de retenção de 50% do montante pago abusivo (CDC, art. 51, inciso IV), diante da vantagem exagerada da imobiliária, em detrimento do hipossuficiente consumidor. Desse modo, afigura-se escorreita a sentença, neste ponto, ao limitar a retenção em 25% a título de multa contratual. Da comissão de corretagem Cediço que o fornecedor deve garantir ao consumidor plena ciência sobre a composição do preço total da aquisição do imóvel, com destaque expresso para eventuais valores devidos a título de comissão de corretagem. Esse entendimento se coaduna com a tese do Superior Tribunal de Justiça - STJ, firmada pela Segunda Seção do STJ, no Tema/Repetitivo nº 938, segundo a qual é válida cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que o consumidor seja previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp n. 1.599.511/SP). Ocorre que, na hipótese dos autos, embora as partes tenham formalizado quatro instrumentos particulares, verifica-se que todos foram assinados eletronicamente em sequência, com diferença de poucos segundos entre si, evidenciando que a aquisição decorreu de uma única operação econômica, realizada mediante um único atendimento comercial, uma única negociação e um único fechamento. A remuneração da corretagem decorre da atividade de intermediação prevista no art. 722 do Código Civil. No caso concreto, o esforço do corretor consistiu em uma única prospecção do cliente, uma única apresentação do empreendimento, uma única negociação e uma única conclusão do negócio, circunstâncias que evidenciam a unicidade da atividade desempenhada. A simples fragmentação documental da contratação não possui aptidão para multiplicar automaticamente a remuneração do corretor. Admitir a cobrança de cerca de R$ 20.000,00 somente a título de corretagem (cerca de R$ 5.000,00 por contrato), do total de R$ 25.268,62 adimplidos somados as quatro unidades, quando o serviço efetivamente prestado correspondeu a uma única intermediação, revela manifesta desproporcionalidade entre a remuneração percebida e a atividade desenvolvida. Tal prática afronta o art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual são nulas as cláusulas que imponham obrigações abusivas ou coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, além de contrariar os princípios da boa-fé objetiva e da equidade. Nesse diapasão, malgrado inexista precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça especificamente acerca da multiplicação da comissão de corretagem em aquisições simultâneas de múltiplas unidades por um mesmo comprador, compete ao julgador exercer o controle concreto de abusividade das cláusulas contratuais, notadamente quando a remuneração deixa de guardar correspondência com o serviço efetivamente prestado. Dessa forma, a cobrança de quatro comissões integrais, decorrentes de uma única operação comercial, configura vantagem manifestamente excessiva e potencial enriquecimento sem causa, razão pela qual se mostra mais consentânea com os princípios que regem as relações de consumo a limitação da corretagem a uma única remuneração correspondente ao efetivo serviço de intermediação realizado. Dispositivo Pelo exposto, dou parcial provimento ao recurso para, em reforma parcial à sentença, determinar que da quantia a ser restituída à parte autora, seja decotado também o valor referente à cobrança equivalente à uma comissão de corretagem pelos negócios jurídicos celebrados, na importância de R$ 4.998,97 (quatro mil, novecentos e noventa e oito reais e noventa e sete centavos), mantida a retenção de 25% (vinte e cinco por cento), a título de cláusula penal, sobre o saldo remanescente, após descontada a referida comissão de corretagem, mantidos os demais termos da sentença. . Sem honorários. É como voto. EMENTA DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. LEI Nº 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50%. OBRA CONCLUÍDA. ABUSIVIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AQUISIÇÃO SIMULTÂNEA DE MÚLTIPLAS UNIDADES. COBRANÇA MÚLTIPLA. DESPROPORCIONALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que, em ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias, limitou a retenção contratual a 25% dos valores pagos. A recorrente sustenta a validade da retenção de 50%, em razão da submissão do empreendimento ao regime do patrimônio de afetação, bem como da retenção integral dos valores referentes às quatro comissões de corretagem cobradas na aquisição simultânea de quatro unidades imobiliárias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a retenção de 50% prevista no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 é aplicável quando as unidades objeto do distrato já se encontram entregues, embora o empreendimento esteja submetido ao regime do patrimônio de afetação; e (ii) estabelecer se é válida a retenção correspondente a quatro comissões integrais de corretagem decorrentes de uma única operação econômica de aquisição simultânea de quatro unidades imobiliárias. III. RAZÕES DE DECIDIR A interpretação do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 deve observar a finalidade do patrimônio de afetação, os princípios da boa-fé objetiva, da proporcionalidade, da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa, não sendo admissível a aplicação automática da retenção máxima de 50%. A conclusão das obras das Torres 01 e 02 e entrega das unidades adquiridas afastam a justificativa econômica para a retenção ampliada, pois inexiste demonstração de que o distrato comprometa a continuidade da incorporação ou o equilíbrio financeiro do empreendimento. In casu, a cláusula que autoriza retenção de 50%, quando analisada em conjunto com as demais deduções contratuais e as peculiaridades do caso sob análise, impõe vantagem exagerada ao fornecedor e excessiva onerosidade ao consumidor, devendo a cláusula penal ser reduzida equitativamente para 25%, nos termos do art. 413 do Código Civil, em harmonia com o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. A cobrança da comissão de corretagem exige informação prévia e destacada ao consumidor, sendo admissível sua transferência ao adquirente quando observados os requisitos fixados pelo Superior Tribunal de Justiça. A celebração de quatro contratos eletrônicos simultâneos, decorrentes de uma única negociação e de uma única atividade de intermediação, não autoriza a multiplicação da remuneração do corretor, pois a fragmentação documental não corresponde à efetiva prestação de quatro serviços distintos. A retenção correspondente a quatro comissões integrais de corretagem, perfazendo a quantia de cerca de R$ 20.000,00 do total de R$ 25.268,62 adimplidos, configura vantagem manifestamente excessiva e potencial enriquecimento sem causa, impondo-se sua limitação a uma única comissão referente ao efetivo serviço de intermediação prestado. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A retenção de 50% prevista no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 não se aplica automaticamente quando as circunstâncias concretas demonstram a inexistência de prejuízo ao empreendimento submetido ao patrimônio de afetação. O controle de abusividade das cláusulas contratuais permanece possível à luz do Código de Defesa do Consumidor, ainda nos contratos submetidos à Lei do Distrato. A cláusula penal deve ser reduzida quando o montante das retenções revela penalidade manifestamente excessiva e rompe o equilíbrio contratual. A aquisição simultânea de múltiplas unidades por meio de uma única operação econômica não legitima a cobrança de múltiplas comissões integrais de corretagem quando houve apenas uma atividade efetiva de intermediação, mormente quando os valores somados atingem cerca de 80% da importância total adimplida. A comissão de corretagem deve guardar correspondência com o serviço efetivamente prestado, sendo vedada remuneração que importe vantagem exagerada ou enriquecimento sem causa. DEMAIS VOTOS O excelentíssimo senhor juiz estadual Augusto Cesar Gomes Leite acompanha o relator O excelentíssimo senhor juiz estadual Decio Jose Santos Rufino acompanha o relator ACÓRDÃO A TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS DO ESTADO DO AMAPÁ, à unanimidade, conheceu e deu-lhe parcial provimento ao recurso para, em reforma parcial à sentença, determinar que da quantia a ser restituída à parte autora, seja decotado o valor referente à cobrança equivalente à uma comissão de corretagem pelos negócios jurídicos celebrados, na importância de R$ 4.998,97 (quatro mil, novecentos e noventa e oito reais e noventa e sete centavos), mantida a retenção de 25% (vinte e cinco por cento), a título de cláusula penal, sobre o saldo remanescente, mantidos os demais termos da sentença. Sem honorários. Participaram do julgamento os Excelentíssimos Senhores Juízes JOSÉ LUCIANO ASSIS (Relator), DÉCIO RUFINO (Vogal) e AUGUSTO LEITE (Vogal). Macapá, 4 de setembro de 2026