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TJGO · Aparecida de Goiânia - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ª · Decisão
PODER JUDICIÁRIO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA 3ª Vara Cível Autos nº: 6058932-77.2024.8.09.0011 Tipo de ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Regidos por Outros Códigos, Leis Esparsas e Regimentos -> Renovatória de Locação Autor(a): Dt Comércio De Oculos Ltda Requerido(a): Buriti Participações E Empreendimentos Ltda DECISÃO Trata-se de AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO proposta por DT COMÉRCIO DE ÓCULOS LTDA em face de BURITI PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, ambos qualificados. Aduz a parte autora, em sua petição inicial (evento 1), que celebrou contrato de locação comercial com a parte ré, referente à loja nº 46 no Buriti Shopping, com prazo de 60 meses, com início em 24 de julho de 2020 e término em 23 de julho de 2025. Diante da proximidade do fim do contrato e não havendo consenso para a renovação amigável, busca a tutela jurisdicional para garantir a prorrogação do vínculo locatício por mais 60 meses. Oferece como novas condições a redução do aluguel mínimo para R$ 8.500,00 e a manutenção das demais cláusulas, incluindo o índice de reajuste (IGP-DI). Em petição de aditamento (evento 12), acrescentou o pedido de redução do percentual do Fundo de Promoção de 20% para 10%. Requereu, ainda, o parcelamento das custas iniciais. Em decisão interlocutória (evento 6), foi deferido o pedido de parcelamento das custas iniciais em 10 (dez) vezes. Citada (evento 18), a parte ré, BURITI PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, apresentou contestação (evento 19). Preliminarmente, argumentou pela carência da ação por ausência de preenchimento dos requisitos legais, notadamente a comprovação do exato cumprimento do contrato. No mérito, impugnou o valor ofertado pela autora para o novo aluguel, afirmando ser vil e incompatível com os valores de mercado praticados no empreendimento, apresentando, para tanto, uma tabela comparativa. Discordou da proposta de redução do Fundo de Promoção. Requereu a improcedência dos pedidos e, subsidiariamente, a fixação do aluguel em patamar de mercado a ser apurado por perícia, mantendo-se as demais cláusulas contratuais inalteradas. A parte autora apresentou réplica à contestação (evento 22), refutando as alegações da ré. Sustentou ter cumprido fielmente todas as suas obrigações contratuais, afirmando que a ré jamais a notificou sobre qualquer pendência. Alegou que a ausência de impugnação específica ao pedido de redução do Fundo de Promoção acarreta a preclusão, tornando o fato incontroverso. Concordou com a realização de perícia para apuração do valor do aluguel, mas defendeu que o ônus deveria ser suportado pela ré, por ter dado causa à lide. Instadas a especificarem as provas (evento 23), a ré pugnou pelo julgamento antecipado do mérito (evento 26), enquanto a autora reiterou o interesse na prova pericial (evento 27). Em decisão saneadora (evento 29), foi determinada a produção de prova pericial, com o rateio dos honorários entre as partes, e nomeado perito, o qual, contudo, permaneceu inerte (evento 50 e 71). Em nova decisão (evento 73), foi nomeada em substituição a perita VALENZ ENGENHARIA E CONSULTORIA LTDA, que aceitou o encargo e apresentou proposta de honorários no valor de R$ 12.500,00 (evento 82). Ambas as partes impugnaram a proposta de honorários (evento 87 e 88), reputando-a excessiva e desproporcional. A autora sugeriu o valor de R$ 6.000,00, enquanto a ré propôs o montante de R$ 5.500,00. Posteriormente, a ré noticiou fato novo (evento 90), alegando o inadimplemento da autora quanto aos aluguéis e encargos vencidos desde fevereiro de 2026, o que, segundo ela, configuraria descumprimento de requisito essencial para a renovação (art. 71, II, da Lei nº 8.245/91), pleiteando a extinção do feito. Intimada a se manifestar (evento 91), a autora requereu a suspensão do processo (evento 96), o que foi indeferido (evento 98), sendo-lhe concedido novo prazo para se pronunciar sobre a inadimplência, sob pena de extinção. A autora, então, juntou comprovante de pagamento dos débitos em atraso no valor de R$ 73.432,17 (evento 103). A ré, por sua vez, manifestou-se (evento 104) argumentando que o pagamento tardio não afasta a quebra contratual e que a inércia inicial da autora sobre a alegação de inadimplência gerou preclusão, reiterando o pedido de extinção. Em resposta (evento 105), a autora rebateu as alegações, afirmando que a quitação, realizada com a anuência da ré, afasta a mora e o descumprimento contratual, juntando, para tanto, certidão negativa de débitos emitida pela própria ré. É o relatório. Decido. O processo encontra-se em ordem, com partes capazes e devidamente representadas, não havendo nulidades a serem sanadas. Passo à análise das questões pendentes. 1. Do Fato Superveniente: Inadimplemento e Purgação da Mora A questão central a ser dirimida, antes mesmo da análise dos honorários periciais, refere-se ao alegado inadimplemento contratual superveniente por parte da autora e suas consequências para o prosseguimento da ação renovatória. A parte ré, no evento 90, noticiou que a autora se tornou inadimplente em relação aos aluguéis e encargos locatícios a partir de fevereiro de 2026. Argumenta que tal fato acarreta a perda do direito à renovação, por descumprimento do requisito do art. 71, inciso II, da Lei nº 8.245/91, que exige a "prova do exato cumprimento do contrato em curso". A autora, por sua vez, após ser instada a se manifestar, comprovou a quitação integral dos débitos no evento 103, e, no evento 105, juntou uma "Certidão Negativa de Débitos" emitida pela própria ré em 30 de junho de 2026, atestando a inexistência de pendências financeiras. A controvérsia, portanto, cinge-se em saber se o atraso no pagamento, posteriormente quitado com a anuência da locadora, constitui óbice intransponível ao direito de renovar o contrato. O requisito do "exato cumprimento do contrato" previsto no art. 71, II, da Lei do Inquilinato, embora de grande relevância, não pode ser interpretado de forma literal e absoluta, a ponto de um atraso pontual, devidamente sanado, fulminar o direito à renovação, que visa proteger o fundo de comércio construído pelo locatário ao longo do tempo. A interpretação teleológica do dispositivo legal, em consonância com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, impõe uma análise mais flexível. Nesse sentido, a conduta da parte ré ao emitir boleto para pagamento dos valores em atraso, com os devidos encargos, e, subsequentemente, fornecer uma certidão de quitação, configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium) ao alegar a existência de uma infração contratual apta a impedir a renovação. Ao aceitar a purgação da mora, ainda que extrajudicialmente, a locadora renuncia tacitamente ao direito de se valer do atraso como fundamento para a não renovação. Dessa forma, tendo a autora comprovado a quitação dos débitos com a anuência da ré, afasta-se a alegação de descumprimento contratual como óbice ao prosseguimento da demanda. Rejeito, pois, o pedido de extinção do feito formulado pela parte ré. 2. Dos Honorários Periciais Superada a questão prejudicial, passo à análise das impugnações à proposta de honorários periciais apresentada no evento 82. O perito nomeado propôs honorários no valor de R$ 12.500,00, montante que foi impugnado por ambas as partes por ser considerado excessivo (evento 87 e 88). A autora sugeriu o valor de R$ 6.000,00, enquanto a ré propôs o valor de R$ 5.500,00. De fato, a fixação dos honorários periciais deve pautar-se pelos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, levando em consideração a complexidade do trabalho, o tempo estimado para sua execução, o lugar da prestação do serviço e a importância da causa, conforme dispõe o art. 465, § 3º, do Código de Processo Civil. No caso em tela, trata-se de perícia para avaliação do valor locativo de uma única loja comercial com área de 33,55m², situada em shopping center. Embora a avaliação em tal ambiente possua suas particularidades, não se vislumbra uma complexidade extraordinária que justifique o valor proposto, o qual representa mais de 10% do valor da causa (R$ 120.634,20). O consenso entre as partes litigantes de que o valor é excessivo reforça a necessidade de sua readequação por este Juízo. Considerando a natureza da perícia, o valor da causa e os parâmetros usualmente adotados, entendo por bem fixar os honorários periciais em R$ 6.000,00 (seis mil reais), valor que remunera de forma justa e adequada o trabalho do profissional, sem onerar excessivamente as partes. Mantenho, contudo, a decisão de rateio dos custos (50% para cada parte), pois, conforme já fundamentado no evento 29, ambas as partes demonstraram interesse na produção da prova para a elucidação do justo valor locativo, sendo a perícia necessária ao julgamento do mérito da demanda. Ante o exposto, REJEITO o pedido de extinção do feito por inadimplemento e ACOLHO PARCIALMENTE as impugnações dos eventos 87 e 88 para FIXAR os honorários periciais definitivos em R$ 6.000,00 (seis mil reais). Intime-se o perito nomeado, VALENZ ENGENHARIA E CONSULTORIA LTDA, para que, no prazo de 5 (cinco) dias, manifeste se aceita o encargo pelo valor ora fixado. Em caso de aceitação, intimem-se as partes para, no prazo de 15 (quinze) dias, efetuarem o depósito do valor dos honorários. I.C. Aparecida de Goiânia/GO, datado e assinado eletronicamente. FABIANA FEDERICO SOARES DORTA PINHEIRO Juíza de Direito 3
TJGO · Aparecida de Goiânia - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ª · Decisão
PODER JUDICIÁRIO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA 3ª Vara Cível Autos nº: 6058932-77.2024.8.09.0011 Tipo de ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Regidos por Outros Códigos, Leis Esparsas e Regimentos -> Renovatória de Locação Autor(a): Dt Comércio De Oculos Ltda Requerido(a): Buriti Participações E Empreendimentos Ltda DECISÃO Trata-se de AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO proposta por DT COMÉRCIO DE ÓCULOS LTDA em face de BURITI PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, ambos qualificados. Aduz a parte autora, em sua petição inicial (evento 1), que celebrou contrato de locação comercial com a parte ré, referente à loja nº 46 no Buriti Shopping, com prazo de 60 meses, com início em 24 de julho de 2020 e término em 23 de julho de 2025. Diante da proximidade do fim do contrato e não havendo consenso para a renovação amigável, busca a tutela jurisdicional para garantir a prorrogação do vínculo locatício por mais 60 meses. Oferece como novas condições a redução do aluguel mínimo para R$ 8.500,00 e a manutenção das demais cláusulas, incluindo o índice de reajuste (IGP-DI). Em petição de aditamento (evento 12), acrescentou o pedido de redução do percentual do Fundo de Promoção de 20% para 10%. Requereu, ainda, o parcelamento das custas iniciais. Em decisão interlocutória (evento 6), foi deferido o pedido de parcelamento das custas iniciais em 10 (dez) vezes. Citada (evento 18), a parte ré, BURITI PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, apresentou contestação (evento 19). Preliminarmente, argumentou pela carência da ação por ausência de preenchimento dos requisitos legais, notadamente a comprovação do exato cumprimento do contrato. No mérito, impugnou o valor ofertado pela autora para o novo aluguel, afirmando ser vil e incompatível com os valores de mercado praticados no empreendimento, apresentando, para tanto, uma tabela comparativa. Discordou da proposta de redução do Fundo de Promoção. Requereu a improcedência dos pedidos e, subsidiariamente, a fixação do aluguel em patamar de mercado a ser apurado por perícia, mantendo-se as demais cláusulas contratuais inalteradas. A parte autora apresentou réplica à contestação (evento 22), refutando as alegações da ré. Sustentou ter cumprido fielmente todas as suas obrigações contratuais, afirmando que a ré jamais a notificou sobre qualquer pendência. Alegou que a ausência de impugnação específica ao pedido de redução do Fundo de Promoção acarreta a preclusão, tornando o fato incontroverso. Concordou com a realização de perícia para apuração do valor do aluguel, mas defendeu que o ônus deveria ser suportado pela ré, por ter dado causa à lide. Instadas a especificarem as provas (evento 23), a ré pugnou pelo julgamento antecipado do mérito (evento 26), enquanto a autora reiterou o interesse na prova pericial (evento 27). Em decisão saneadora (evento 29), foi determinada a produção de prova pericial, com o rateio dos honorários entre as partes, e nomeado perito, o qual, contudo, permaneceu inerte (evento 50 e 71). Em nova decisão (evento 73), foi nomeada em substituição a perita VALENZ ENGENHARIA E CONSULTORIA LTDA, que aceitou o encargo e apresentou proposta de honorários no valor de R$ 12.500,00 (evento 82). Ambas as partes impugnaram a proposta de honorários (evento 87 e 88), reputando-a excessiva e desproporcional. A autora sugeriu o valor de R$ 6.000,00, enquanto a ré propôs o montante de R$ 5.500,00. Posteriormente, a ré noticiou fato novo (evento 90), alegando o inadimplemento da autora quanto aos aluguéis e encargos vencidos desde fevereiro de 2026, o que, segundo ela, configuraria descumprimento de requisito essencial para a renovação (art. 71, II, da Lei nº 8.245/91), pleiteando a extinção do feito. Intimada a se manifestar (evento 91), a autora requereu a suspensão do processo (evento 96), o que foi indeferido (evento 98), sendo-lhe concedido novo prazo para se pronunciar sobre a inadimplência, sob pena de extinção. A autora, então, juntou comprovante de pagamento dos débitos em atraso no valor de R$ 73.432,17 (evento 103). A ré, por sua vez, manifestou-se (evento 104) argumentando que o pagamento tardio não afasta a quebra contratual e que a inércia inicial da autora sobre a alegação de inadimplência gerou preclusão, reiterando o pedido de extinção. Em resposta (evento 105), a autora rebateu as alegações, afirmando que a quitação, realizada com a anuência da ré, afasta a mora e o descumprimento contratual, juntando, para tanto, certidão negativa de débitos emitida pela própria ré. É o relatório. Decido. O processo encontra-se em ordem, com partes capazes e devidamente representadas, não havendo nulidades a serem sanadas. Passo à análise das questões pendentes. 1. Do Fato Superveniente: Inadimplemento e Purgação da Mora A questão central a ser dirimida, antes mesmo da análise dos honorários periciais, refere-se ao alegado inadimplemento contratual superveniente por parte da autora e suas consequências para o prosseguimento da ação renovatória. A parte ré, no evento 90, noticiou que a autora se tornou inadimplente em relação aos aluguéis e encargos locatícios a partir de fevereiro de 2026. Argumenta que tal fato acarreta a perda do direito à renovação, por descumprimento do requisito do art. 71, inciso II, da Lei nº 8.245/91, que exige a "prova do exato cumprimento do contrato em curso". A autora, por sua vez, após ser instada a se manifestar, comprovou a quitação integral dos débitos no evento 103, e, no evento 105, juntou uma "Certidão Negativa de Débitos" emitida pela própria ré em 30 de junho de 2026, atestando a inexistência de pendências financeiras. A controvérsia, portanto, cinge-se em saber se o atraso no pagamento, posteriormente quitado com a anuência da locadora, constitui óbice intransponível ao direito de renovar o contrato. O requisito do "exato cumprimento do contrato" previsto no art. 71, II, da Lei do Inquilinato, embora de grande relevância, não pode ser interpretado de forma literal e absoluta, a ponto de um atraso pontual, devidamente sanado, fulminar o direito à renovação, que visa proteger o fundo de comércio construído pelo locatário ao longo do tempo. A interpretação teleológica do dispositivo legal, em consonância com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, impõe uma análise mais flexível. Nesse sentido, a conduta da parte ré ao emitir boleto para pagamento dos valores em atraso, com os devidos encargos, e, subsequentemente, fornecer uma certidão de quitação, configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium) ao alegar a existência de uma infração contratual apta a impedir a renovação. Ao aceitar a purgação da mora, ainda que extrajudicialmente, a locadora renuncia tacitamente ao direito de se valer do atraso como fundamento para a não renovação. Dessa forma, tendo a autora comprovado a quitação dos débitos com a anuência da ré, afasta-se a alegação de descumprimento contratual como óbice ao prosseguimento da demanda. Rejeito, pois, o pedido de extinção do feito formulado pela parte ré. 2. Dos Honorários Periciais Superada a questão prejudicial, passo à análise das impugnações à proposta de honorários periciais apresentada no evento 82. O perito nomeado propôs honorários no valor de R$ 12.500,00, montante que foi impugnado por ambas as partes por ser considerado excessivo (evento 87 e 88). A autora sugeriu o valor de R$ 6.000,00, enquanto a ré propôs o valor de R$ 5.500,00. De fato, a fixação dos honorários periciais deve pautar-se pelos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, levando em consideração a complexidade do trabalho, o tempo estimado para sua execução, o lugar da prestação do serviço e a importância da causa, conforme dispõe o art. 465, § 3º, do Código de Processo Civil. No caso em tela, trata-se de perícia para avaliação do valor locativo de uma única loja comercial com área de 33,55m², situada em shopping center. Embora a avaliação em tal ambiente possua suas particularidades, não se vislumbra uma complexidade extraordinária que justifique o valor proposto, o qual representa mais de 10% do valor da causa (R$ 120.634,20). O consenso entre as partes litigantes de que o valor é excessivo reforça a necessidade de sua readequação por este Juízo. Considerando a natureza da perícia, o valor da causa e os parâmetros usualmente adotados, entendo por bem fixar os honorários periciais em R$ 6.000,00 (seis mil reais), valor que remunera de forma justa e adequada o trabalho do profissional, sem onerar excessivamente as partes. Mantenho, contudo, a decisão de rateio dos custos (50% para cada parte), pois, conforme já fundamentado no evento 29, ambas as partes demonstraram interesse na produção da prova para a elucidação do justo valor locativo, sendo a perícia necessária ao julgamento do mérito da demanda. Ante o exposto, REJEITO o pedido de extinção do feito por inadimplemento e ACOLHO PARCIALMENTE as impugnações dos eventos 87 e 88 para FIXAR os honorários periciais definitivos em R$ 6.000,00 (seis mil reais). Intime-se o perito nomeado, VALENZ ENGENHARIA E CONSULTORIA LTDA, para que, no prazo de 5 (cinco) dias, manifeste se aceita o encargo pelo valor ora fixado. Em caso de aceitação, intimem-se as partes para, no prazo de 15 (quinze) dias, efetuarem o depósito do valor dos honorários. I.C. Aparecida de Goiânia/GO, datado e assinado eletronicamente. FABIANA FEDERICO SOARES DORTA PINHEIRO Juíza de Direito 3
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