6034650-02.2026.8.03.0001

Intimação

TJAP · 1ª Juizado Especial Cível Central de Macapá · Publicação Automática

Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Amapá 1ª Juizado Especial Cível Central de Macapá Avenida Procópio Rola, - até 1999/2000, Central, Macapá - AP - CEP: 68900-081 Balcão Virtual: https://us02web.zoom.us/j/8784627967 Número do Processo: 6034650-02.2026.8.03.0001 Classe processual: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) AUTOR: ANGLESSON DE ALMEIDA PENHA REU: AQUALAND SUITES EMPRENDIMENTOS SPE LTDA SENTENÇA Relatório dispensado. QUESTÕES PROCESSUAIS A alegação de impossibilidade de inversão do ônus da prova não ostenta natureza de preliminar propriamente dita, confundindo-se com a instrução probatória e o próprio mérito da causa. MÉRITO DA CAUSA Ponto controvertido: apurar eventual vício de consentimento na celebração do contrato, além da existência de práticas e cláusulas abusivas no instrumento de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade. Pois bem. De início, importante mencionar que a Lei n. 13.777/2018 regulamentou o regime de multipropriedade imobiliária, alterando o Código Civil, que passou a prever em seu art. 1.358-C o seguinte: “Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”. O contrato juntado aos autos pela parte reclamada, datado em 27/08/2021 – posterior, portanto, à citada lei –, é claro quanto ao objeto, preço, pagamento, inadimplemento e outros termos nele inscritos. Na espécie, constata-se que a parte reclamante firmou, em 27/08/2021, o instrumento particular de compra e venda referente à fração imobiliária em regime de multipropriedade do empreendimento Aqualand Resort (Torre 1-10-1010-Premium 26P), comercializado por Aqualand Suites Empreendimentos SPE LTDA. Como se sabe, o erro substancial, enquanto vício de consentimento (arts. 138 e 139 do Código Civil), caracteriza-se pela falsa representação da realidade que atinge a essência do negócio jurídico, de tal modo que, se o contratante conhecesse a verdadeira situação, não teria celebrado a avença. Para configurar a anulação do contrato, o erro deve ser escusável e de tal gravidade que determine a vontade da parte enganada, cabendo a quem o alega o ônus de demonstrar de forma inequívoca que a manifestação de vontade foi maculada (art. 373, I, do CPC). Todavia, no caso dos autos, a parte autora não comprovou a ocorrência de erro substancial no momento da contratação, tampouco a prática de conduta abusiva por parte da ré. Com efeito, do conjunto probatório — em especial das mensagens trocadas entre as partes —, extrai-se, em determinado trecho das converdsas, que as tentativas de reserva formuladas pelo reclamante não se concretizaram por motivos legítimos: em uma oportunidade, em razão da quantidade de hóspedes exceder a capacidade permitida; em outra, em virtude da existência de débitos pendentes relativos às taxas de manutenção e condomínio. Não ficou demonstrada, portanto, qualquer recusa arbitrária ou injustificada da incorporadora que caracterize abusividade. Em verdade, constata-se que o autor, diante da impossibilidade de agendamento na data desejada e da existência de débitos pendentes, perdeu o interesse na manutenção do pacto. Assim, afastada a tese de anulação do contrato por vício de consentimento, subsiste a análise da rescisão, devendo a controvérsia recair exclusivamente sobre a razoabilidade dos valores a serem retidos e restituídos. Nota-se, pois, que não há responsabilidade da parte reclamada pela resolução do contrato e, ao elaborar o termo de distrato, a empresa consignou que o valor total pago pelo autor correspondeu ao importe de R$ 45.990,27, dos quais foram retidos o valor da comissão de corretagem, taxa condominial em aberto e 50% a título de pena convencional prevista no instrumento contratual. Verifica-se, pois, que o valor de R$ 4.899,00 corresponde à intermediação imobiliária (comissão de corretagem), conforme cláusula segunda. Da mesma forma, o instrumento contratual previu que o mencionado percentual não seria devolvido, mesmo na hipótese de rescisão unilateral (cláusula sexta, item 2.1). Nesse ponto, a referida matéria foi objeto de análise do Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos, uniformizando-se a tese consolidada no TEMA 938, cujos efeitos prospectivos impõem-se nos termos dos arts. 927, III e 1.040, III, do CPC, nos seguintes termos: “Validade de cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem”. Aqui, convém destacar o instituto da corretagem. Sabe-se a comissão de corretagem é devida nas situações em que há uma intermediação do corretor entre o vendedor e terceira pessoa, encontrando-se disciplinado no art. 722, do Código Civil. Desse modo, o corretor deve ser pessoa livre de qualquer vínculo de dependência com o vendedor. Certo é, também, que o consumidor precisa estar bem informado, antes de comprar qualquer produto ou contratar qualquer serviço, cujo fornecedor tem a obrigação de esclarecer tudo o que for necessário sobre o produto e o serviço. No presente caso, as cláusulas previstas nos contratos são claras e transparentes quanto ao desfazimento do contrato, de modo a informação sobre o negócio jurídico entabulado foi adequadamente prestada e isso inclui os valores pagos a título de corretagem. E em atenção ao posicionamento consolidado do STJ, repito, no sentindo de que a cláusula que transfere a obrigação de pagar a comissão para o consumidor é legítima, desde que o promitente-comprador seja devidamente esclarecido, razão pela qual tenho por devida a retenção do valor de R$ 4.899,00. Esta posição é defendida pela Turma Recursal do TJAP. Veja-se: RECURSO INOMINADO. CIVIL E CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA. INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA DE FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. PACTUAÇÃO EXPRESSA NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA E DE CORRETAGEM. LÍCITA A RETENÇÃO DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. SÚMULA 543/STJ. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. 1) A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça - STJ, no Tema/Repetitivo nº 938, firmou o entendimento sobre a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, como destaque do valor da comissão de corretagem. (REsp n. 1.599.511/SP). 2) É válida, portanto, a cobrança da comissão de corretagem que foi previamente destacada do preço total da aquisição do imóvel e constou no contrato de corretagem celebrado pelas partes. (...) (RECURSO INOMINADO. Processo Nº 0005251-74.2019.8.03.0001, Relator ALAIDE MARIA DE PAULA, TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS, julgado em 18 de Agosto de 2020). Outrossim, revela-se plenamente devida a dedução do montante de R$ 1.192,77, referente às taxas condominiais e de manutenção inadimplidas. Conforme se extrai da prova documental juntadas aos autos — notadamente das conversas e extratos trocados entre as partes —,incontroversa a existência de pendência financeira a esse título durante a vigência do contrato. Trata-se de despesa de responsabilidade do titular da fração do imóvel, sendo legítimo o seu abatimento por ocasião do acerto de contas decorrente da rescisão. Quanto à retenção dos valores pagos a título de pena convencional, considerando que o contrato foi celebrado na vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que dentre outros artigos, introduziu o destacado art. 67-A na Lei nº 4.591/1964 (regula as incorporações imobiliárias), deve-se observar o dispositivo de regência aplicável ao caso. Veja-se: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. § 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. (...) § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga”. O patrimônio de afetação, vale dizer, consiste na separação patrimonial de bens do incorporador para assegurar a continuidade e entrega do empreendimento, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador. Portanto, o terreno, as acessões e os demais bens e direitos vinculados à incorporação serão apartados da seara patrimonial do incorporador, constituindo um patrimônio separado, independente, destinado à efetiva consecução da obra. A constituição do patrimônio de afetação ocorre com a averbação na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis competente. Nesse ponto, a parte reclamada trouxe aos autos o registro de imóveis do empreendimento Aqualand Suites Empreendimentos SPE LTDA, no qual se pode aferir que foi constituído sob o regime especial de afetação [ID 30597236- Pág. 14], de que tratam os artigos 31-A a 31-F da Lei n. 4.591/64. Contudo, verifica-se que a efetiva averbação d patrimônio de afetaç~so ocorre em 07/11/2022, enquanto o contrato de compra e venda entre as partes foi celebrado em 27/08/2021, anterior à constituição do referido regime de afetação. Portanto, à época da assinatura do contrato, não havia regime de afetação constituído. Esse fato impede a aplicação da cláusula penal de 50%, conforme estabelecido no §5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, visto que essa cláusula só seria aplicável se o patrimônio de afetação já estivesse devidamente averbado no momento da celebração do contrato. Dessa forma, deve-se aplicar a multa convencional de 25%, prevista no inciso II do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, uma vez que o contrato foi celebrado antes da constituição do regime de afetação. Com base no histórico de pagamento fornecido (ID 30597233), o total pago pelo reclamante foi de R$ R$ 45.990,27, dos quais R$ 4.899,00 correspondem à comissão de corretagem e R$ 1.192,77 correspondem à taxa condominial pendente. Aplicando-se a multa de 25% sobre esse montante, o reclamante tem direito à devolução de R$ 29.923,87. Identifica-se, assim, o ato ilícito civil, na modalidade de danos emergentes, passível de indenização por danos materiais (art. 186, CC), pelo que deve a parte reclamada devolver à parte reclamante o valor de R$ 29.923,87. Por outro lado, o pedido de restituição em dobro do valor pago é improcedente. A aplicação do disposto no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor exige a comprovação de cobrança indevida por parte do fornecedor. Na hipótese dos autos, todavia, a retenção promovida pela ré fundamentou-se em previsão contratual até então vigente e no exercício regular do direito de cobrança por encargos pendentes, não ficando configurada conduta arbitrária para a imposição da sanção legal. Desse modo, a devolução dos valores cabíveis deverá operar-se na forma simples. Por fim, revela-se improcedente o pedido de indenização por danos morais. O desentendimento quanto aos termos da rescisão contratual, à retenção de valores e ao agendamento de datas para fruição do imóvel configura mero descumprimento de expectativa ou desacordo comercial, incapaz de vulnerar direitos da personalidade, como a honra, a imagem ou a dignidade do consumidor. Ausente a demonstração de qualquer desdobramento excepcional que tenha ultrapassado a esfera dos aborrecimentos normais do cotidiano, descabe a condenação por danos imateriais. DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo procedente em parte o pedido inicial, nos seguintes termos: 1. Condeno a parte reclamada a pagar à parte reclamante o valor total de R$ 29.923,87 (vinte e nove mil, novecentos e vinte três reais e oitenta e sete centavos), a título de danos materiais, corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da propositura da ação e acrescido de juros de mora com base na taxa referencial do SELIC, deduzido o IPCA, desde a data da citação; 2. Rejeito os demais pedidos. Sem custas. Sem honorários. Publicação e registro eletrônicos. Intimar as partes. Após o trânsito em julgado, intimar a parte reclamante para requerer o que entender de direito quanto ao cumprimento de sentença, no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de arquivamento. Macapá/AP, 8 de setembro de 2026. ESCLEPIADES DE OLIVEIRA NETO Juiz(a) de Direito da 1ª Juizado Especial Cível Central de Macapá