Publicações do processo
Comunicações públicas identificadas no Diário da Justiça Eletrônico Nacional. Esta página não informa resultado, situação processual nem partes envolvidas.
Consultar outro processo, CPF, CNPJ ou nome
Mostrando as 2 publicações mais recentes de 3 publicações identificadas.
TJGO · Goiânia - 1ª UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª e 32ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS 1ª UNIDADE DE PROCESSAMENTO JUDICIAL CÍVEL 3ª VARA CÍVEL - GABINETE DO DR. CLÁUDIO HENRIQUE ARAÚJO DE CASTRO FORUM CÍVEL, AVENIDA OLINDA, ESQ/C A RUA PL -3, QD.: G, LT.: 04, 5ª ANDAR, PARK LOZANDES, GOIÂNIA - GOIÁS, CEP.: 74884-120, telefone (62) 30186557 ou (62) 30186467, e-mail: 1upj.civelgyn@gmail.com ________________________________________________________________________________________________________ Processo n. 6032515-30.2025.8.09.0051 Parte autora: Spe Condomínio Parque Ipê Parte requerida: Juvenal Rodrigues De Oliveira SENTENÇA Trata-se de Ação de Rescisão Contratual com Devolução de Importâncias Pagas proposta por SPE CONDOMÍNIO PARQUE IPÊ em face de JUVENAL RODRIGUES DE OLIVEIRA e ESPÓLIO DE ADAGUIMAR EVANI NOVAES DE OLIVEIRA. A parte autora alega que, em 08/11/2017, celebrou com os réus um compromisso de compra e venda do imóvel correspondente à casa 199 do Condomínio Parque Ipê, em Goiânia/GO. Sustenta que os réus se tornaram inadimplentes, tendo sido notificados extrajudicialmente sem que houvesse a purgação da mora. Pede, em sede de tutela de urgência, a rescisão antecipada do contrato e a desocupação do imóvel. Ao final, requer a confirmação da rescisão contratual com a aplicação de multa compensatória de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato ou, subsidiariamente, a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos; a condenação dos réus ao pagamento de taxa de fruição de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato desde 20/11/2017; e que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado. A tutela de urgência foi indeferida (mov. 11). Citados, os réus apresentaram contestação (mov. 29). Preliminarmente, requereram os benefícios da justiça gratuita. No mérito, alegam, em suma, a inexistência de inadimplemento culposo e a aplicação da teoria do adimplemento substancia, bem como argumentam a abusividade dos encargos contratuais, a impossibilidade de aplicação da Lei nº 13.786/2018, o descabimento da taxa de fruição e a incorreta incidência dos juros moratórios. Defendem a necessidade de restituição das quantias pagas, com vedação ao enriquecimento sem causa da autora, e a revisão contratual para afastar a desproporcionalidade do débito. Por fim, requerem a total improcedência dos pedidos. A parte autora apresentou impugnação à contestação (mov. 32), refutando os argumentos da defesa e reiterando os termos da inicial. Alegou a incontroversa inadimplência, a inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial e a legalidade da multa compensatória e da taxa de fruição. Suscitou, ainda, a ocorrência de coisa julgada material quanto à revisão contratual, em razão do decidido no processo nº 5311820-38.2021.8.09.0051. Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (mov. 33), a parte autora requereu o julgamento antecipado do feito, juntando documentos relativos ao processo nº 5311820-38.2021.8.09.0051, incluindo o acórdão do agravo interno e a certidão de trânsito em julgado (mov. 40). A parte ré não se manifestou validamente, uma vez que a petição encartada no mov. 44 refere-se a processo diverso do presente. É o relatório. Passo a decidir. O processo comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I do Código de Processo Civil, pois a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos podem ser comprovados por meio dos documentos já acostados aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas. Ademais, instadas a especificarem provas, a parte autora pugnou pelo julgamento antecipado e a parte ré quedou-se inerte, operando-se a preclusão. Inicialmente, no tocante ao pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita, entendo que comporta acolhimento. A parte ré juntou documentos que demonstram perceber rendimentos líquidos mensais no valor de R$ 1.805,33 (mil oitocentos e cinco reais e trinta e três centavos). A parte autora não se insurgiu especificamente contra o pedido. Diante da presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência firmada por pessoa natural (art. 99, § 3º, CPC) e dos documentos apresentados, que indicam a insuficiência de recursos, defiro os benefícios da justiça gratuita à parte ré. Uma vez que não há outras questões preliminares pendentes, passo ao julgamento do mérito doravante, ressaltando que foram observados os princípios do contraditório e da ampla defesa das partes, bem como estão presentes os requisitos de admissibilidade e pressupostos processuais. A pretensão autoral cinge-se à rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado com os réus, em razão do inadimplemento destes, com a consequente aplicação das penalidades contratuais e reintegração na posse do imóvel. A defesa, por sua vez, baseia-se na tese do adimplemento substancial, na abusividade dos encargos que teriam levado à mora e na impossibilidade de aplicação de determinadas penalidades, pugnando pela improcedência dos pedidos e revisão do contrato. No caso, a relação jurídica entre as partes é incontroversa, materializada pelo "Contrato de Promessa de Compra e Venda", assim como a inadimplência dos réus, que embora a justifiquem em supostas dificuldades financeiras e abusividade de encargos, não negam a interrupção dos pagamentos. A planilha de débitos e as notificações extrajudiciais corroboram o estado de mora. A tese de adimplemento substancial, arguida pela defesa, não se sustenta. Conforme se extrai da planilha de débitos (mov. 1), o inadimplemento remonta ao ano de 2021, sendo considerável o número de parcelas em aberto. A teoria do adimplemento substancial tem aplicação restrita a situações excepcionais em que o descumprimento é mínimo e a parte essencial da obrigação foi satisfeita, de modo que a resolução do contrato se mostraria medida desproporcional. No caso em apreço, o longo período de inadimplência e o montante do débito afastam a caracterização de inadimplemento mínimo, comprometendo a finalidade do contrato, que é a quitação integral do preço para a transferência definitiva da propriedade. Nesse sentido, veja-se julgados do Tribunal de Justiça de Goiás: "DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E DANOS MATERIAIS. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR . TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO FIRMADO ENTRE PESSOAS FÍSICAS . INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA. SENTENÇA REFORMADA. 1 . A teoria do adimplemento substancial é aplicada apenas nas hipóteses em que a mora não houver sido significante e o contrato tiver sido quase todo cumprido, situações não verificadas nos autos. 2. A inadimplência do promitente comprador, que deixa de pagar o preço avençado, autoriza a procedência da ação de rescisão contratual, consoante disposição legal (artigo 475 do Código Civil). 3 . Como consequência natural da resolução do instrumento contratual, exsurge o direito da parte autora, promitente vendedora do imóvel, à reintegração de posse, consoante o disposto no artigo 1.196 do Código Civil e artigo 561 do Código de Processo Civil. 4. Operada a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, em regra, a reintegração na posse do bem pela parte vendedora está condicionada à devolução, em favor do comprador inadimplente, das quantias pagas por força do pacto litigioso, sob pena de enriquecimento ilícito . 5. Com relação à taxa de ocupação ou fruição, faz jus a parte autora ao direito à indenização por perdas e danos, posto que durante o tempo de ocupação do imóvel o promitente vendedor não pode dele desfrutar. Na situação em apreço, tendo a posse do imóvel sido exercida pela parte devedora inadimplente, mesmo depois de constituída em mora, devida a taxa de ocupação do bem, tal como consignado na sentença, no percentual de 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel. 6. Em relação ao percentual a ser devolvido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que o promitente vendedor pode reter entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total pago caso a restituição seja parcial. No caso, determinado o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) das quantias pagas, que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, em conformidade com a orientação do Superior Tribunal de Justiça. 7. Não procede o pedido de ressarcimento das benfeitorias realizadas no imóvel, porquanto a parte postulante assumiu ter realizado no imóvel apenas benfeitorias para conservação do bem . Além disso, a parte postulante não logrou êxito em comprovar a realização de melhorias e/ou reformas no imóvel. 8. No caso em análise, inaplicável a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel se deu entre pessoas físicas, não se caracterizando como relação de consumo. Logo, merece reparo a sentença para determinar que a restituição das parcelas pagas pela promitente compradora seja realizada de forma parcelada, com os devidos acréscimos legais, quais sejam, correção monetária pelo INPC a partir da data do desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado. 9. APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS, DESPROVIDA A 1ª E PROVIDA A 2ª." (TJ-GO 51738635820228090051, Relator.: FERNANDO BRAGA VIGGIANO - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 07/08/2024) "(...). A teoria do adimplemento substancial é aplicada apenas nas hipóteses em que a mora não houver sido significante e contrato tiver sido quase todo cumprido, situações não verificadas nos autos. (...). APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA." (TJGO, Apelação Cível 0233625-42.2012.8.09.0051, Relator Desembargador DELINTRO BELO DE ALMEIDA FILHO, Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais, julgado em 14/05/2021, DJe de 14/05/2021). "(...) A teoria do adimplemento substancial não pode ser aplicada na hipótese em comento, pois apenas encaixa-se nas situações de mora insignificante, o que não é o caso. (...)." (TJGO, Apelação 5176156-43.2017.8.09.0029, Relator Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY, 3a Câmara Cível, julgado em 29/10/2020, DJe de 29/10/2020). Ademais, nos moldes do artigo 475 do Código Civil, "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". O direito de resolução do contrato é consequência direta do inadimplemento culposo de uma das partes. Logo, o inadimplemento do preço ajustado, como no presente caso, é motivo suficiente para ensejar a dissolução do vínculo contratual. Nesse sentido, confira jurisprudência sufragada no âmbito do areópago goiano: "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO REALIZADO POR PARTE DO COMPRADOR. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. MULTA PENAL. REDUÇÃO LEGALIDADE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. (...) 2- No âmbito contratual, restando evidenciada a inadimplência de uma das partes, a outra poderá requerer a resolução do contrato, devendo a parte inadimplente arcar com a cláusula penal, previamente estipulada, porquanto ensejou a extinção da avença. (...) RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE." (TJGO, Apelação Cível 170909- 12.2015.8.09.0006, Relator Desembargador CARLOS ROBERTO FÁVARO, 1a Câmara Cível, julgado em 01/11/2016, DJe 2145 de 08/11/2016.) "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CLÁUSULA PENAL. 1. A inadimplência do promitente comprador, que deixa de pagar o preço avençado, autoriza a procedência da ação de rescisão contratual (...) 3. Recurso de Apelação Cível Conhecido e Desprovido." (TJGO, Apelação Cível 51560-79.2012.8.09.0051, Relator Desembargador DELINTRO BELO DE ALMEIDA FILHO, 5a Câmara Cível, julgado em 21/07/2016, DJe 2078 de 29/07/2016). Presentes, portanto, os requisitos legais e contratuais para a rescisão do ajuste por culpa da parte compradora. No tocante a alegação de abusividade dos encargos contratuais como justificativa para o inadimplemento, observo que já foi objeto de análise judicial no processo nº 5311820-38.2021.8.09.0051, ajuizado pelos ora réus em face da ora autora. Naquela demanda, que visava à revisão do mesmo contrato, a pretensão foi julgada improcedente, com sentença confirmada em grau de recurso e acórdão transitado em julgado em 05/12/2025 (mov. 40). A decisão proferida naquele feito, que reconheceu a legalidade dos encargos pactuados, faz coisa julgada material, nos termos do artigo 502 do Código de Processo Civil, impedindo a rediscussão da matéria nestes autos. Assim, resta inadmissível a alegação de abusividade dos encargos como fundamento para descaracterizar a mora. Destarte, caracterizada a mora e a culpa dos promitentes compradores, e não tendo sido purgada mesmo após notificação, a resolução do contrato é medida que se impõe, conforme autoriza o artigo 475 do Código Civil e a cláusula oitava do instrumento contratual. Com a rescisão, as partes devem retornar ao estado anterior, o que implica a devolução do imóvel à vendedora e a restituição parcial das quantias pagas aos compradores. Quanto às consequências da rescisão, a autora pleiteia a aplicação da cláusula penal de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato. A cláusula oitava, § 1º, alínea 'a', do contrato (mov. 1) prevê a incidência de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato. Tal estipulação, em contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, deve ser analisada à luz da jurisprudência consolidada, que tem admitido a retenção de um percentual sobre os valores pagos, e não sobre o valor total do contrato, a fim de evitar onerosidade excessiva ao consumidor. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, é razoável a retenção pelo vendedor de um percentual que varia entre 10% e 25% dos valores pagos. Assim, o pedido subsidiário da autora, de retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos, mostra-se mais adequado e em consonância com a jurisprudência, devendo ser acolhido. No que tange à taxa de fruição, esta é devida pela ocupação do imóvel pelo promitente comprador. A posse foi transferida aos réus em 20/11/2017 (cláusula quarta), e desde então eles usufruem do bem. A indenização pela fruição não se confunde com a cláusula penal e visa a compensar o vendedor pelo tempo em que ficou privado de usar e dispor do imóvel. O contrato prevê, na cláusula oitava, §1º, alínea 'c', a cobrança de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor total atualizado do contrato. Tal percentual é razoável e encontra amparo na jurisprudência. Portanto, é devida a condenação dos réus ao pagamento da taxa de fruição desde a imissão na posse até a efetiva desocupação, até porque se trata de casa construída, e não simplesmente um lote não edificado. Sobre os juros de mora incidentes na devolução dos valores aos compradores, a autora requer que o termo inicial seja o trânsito em julgado. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.740.911/DF (Tema 1.002), fixou a tese de que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado. Por analogia, o mesmo raciocínio se aplica quando a rescisão ocorre por culpa do comprador, mas por iniciativa do vendedor, pois antes do trânsito em julgado não há mora da vendedora na restituição dos valores. Por fim, sendo consequência lógica da rescisão do contrato e do retorno das partes ao estado anterior, a reintegração da autora na posse do imóvel deve ser determinada. Esta é a medida que se impõe. Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais, com fulcro no art. 487, I do Código de Processo Civil, para: a) rescindir o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, por culpa dos réus; b) determinar a reintegração da parte autora na posse do imóvel objeto do contrato (casa 199, Condomínio Parque Ipê, Goiânia/GO), a ser cumprida voluntariamente no prazo de 15 (quinze) dias após o trânsito em julgado, sob pena de expedição de mandado de reintegração de posse compulsório; c) condenar os réus ao pagamento de taxa de fruição, no percentual de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor do contrato, cuja quantia deverá ser corrigida monetariamente pelo IGPM-FGV, índice contratualmente eleito (cláusula terceira, §1º), desde 20/11/2017 até a efetiva desocupação, acrescido de juros moratórios correspondentes à taxa Selic deduzida do IGPM-FGV, nos termos do art. 406, §§1º e 2º do Código Civil, com a redação da Lei nº 14.905/2024, contados a partir do trânsito em julgado desta sentença; d) Assegurar à parte autora o direito de reter 20% (vinte por cento) dos valores comprovadamente pagos pelos réus, a título de cláusula penal; e) Determinar que a parte autora restitua aos réus o saldo remanescente dos valores pagos (80%), em parcela única, corrigido monetariamente pelo IGPM-FGV, índice contratualmente eleito (cláusula terceira, §1º), desde cada desembolso até o efetivo pagamento, acrescido de juros moratórios correspondentes à taxa Selic deduzida do IGPM-FGV, nos termos do art. 406, §§1º e 2º, do Código Civil, com a redação da Lei nº 14.905/2024, contados a partir do trânsito em julgado desta sentença. Diante da sucumbência mínima da parte autora, condeno os réus ao pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º do CPC. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade de tais verbas, por serem os réus beneficiários da justiça gratuita, conforme art. 98, § 3º do CPC. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as devidas baixas. Goiânia, datado e assinado digitalmente Cláudio Henrique Araújo de Castro Juiz de Direito gab. 4
TJGO · Goiânia - 1ª UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª e 32ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS 1ª UNIDADE DE PROCESSAMENTO JUDICIAL CÍVEL 3ª VARA CÍVEL - GABINETE DO DR. CLÁUDIO HENRIQUE ARAÚJO DE CASTRO FORUM CÍVEL, AVENIDA OLINDA, ESQ/C A RUA PL -3, QD.: G, LT.: 04, 5ª ANDAR, PARK LOZANDES, GOIÂNIA - GOIÁS, CEP.: 74884-120, telefone (62) 30186557 ou (62) 30186467, e-mail: 1upj.civelgyn@gmail.com ________________________________________________________________________________________________________ Processo n. 6032515-30.2025.8.09.0051 Parte autora: Spe Condomínio Parque Ipê Parte requerida: Juvenal Rodrigues De Oliveira SENTENÇA Trata-se de Ação de Rescisão Contratual com Devolução de Importâncias Pagas proposta por SPE CONDOMÍNIO PARQUE IPÊ em face de JUVENAL RODRIGUES DE OLIVEIRA e ESPÓLIO DE ADAGUIMAR EVANI NOVAES DE OLIVEIRA. A parte autora alega que, em 08/11/2017, celebrou com os réus um compromisso de compra e venda do imóvel correspondente à casa 199 do Condomínio Parque Ipê, em Goiânia/GO. Sustenta que os réus se tornaram inadimplentes, tendo sido notificados extrajudicialmente sem que houvesse a purgação da mora. Pede, em sede de tutela de urgência, a rescisão antecipada do contrato e a desocupação do imóvel. Ao final, requer a confirmação da rescisão contratual com a aplicação de multa compensatória de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato ou, subsidiariamente, a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos; a condenação dos réus ao pagamento de taxa de fruição de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato desde 20/11/2017; e que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado. A tutela de urgência foi indeferida (mov. 11). Citados, os réus apresentaram contestação (mov. 29). Preliminarmente, requereram os benefícios da justiça gratuita. No mérito, alegam, em suma, a inexistência de inadimplemento culposo e a aplicação da teoria do adimplemento substancia, bem como argumentam a abusividade dos encargos contratuais, a impossibilidade de aplicação da Lei nº 13.786/2018, o descabimento da taxa de fruição e a incorreta incidência dos juros moratórios. Defendem a necessidade de restituição das quantias pagas, com vedação ao enriquecimento sem causa da autora, e a revisão contratual para afastar a desproporcionalidade do débito. Por fim, requerem a total improcedência dos pedidos. A parte autora apresentou impugnação à contestação (mov. 32), refutando os argumentos da defesa e reiterando os termos da inicial. Alegou a incontroversa inadimplência, a inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial e a legalidade da multa compensatória e da taxa de fruição. Suscitou, ainda, a ocorrência de coisa julgada material quanto à revisão contratual, em razão do decidido no processo nº 5311820-38.2021.8.09.0051. Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (mov. 33), a parte autora requereu o julgamento antecipado do feito, juntando documentos relativos ao processo nº 5311820-38.2021.8.09.0051, incluindo o acórdão do agravo interno e a certidão de trânsito em julgado (mov. 40). A parte ré não se manifestou validamente, uma vez que a petição encartada no mov. 44 refere-se a processo diverso do presente. É o relatório. Passo a decidir. O processo comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I do Código de Processo Civil, pois a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos podem ser comprovados por meio dos documentos já acostados aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas. Ademais, instadas a especificarem provas, a parte autora pugnou pelo julgamento antecipado e a parte ré quedou-se inerte, operando-se a preclusão. Inicialmente, no tocante ao pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita, entendo que comporta acolhimento. A parte ré juntou documentos que demonstram perceber rendimentos líquidos mensais no valor de R$ 1.805,33 (mil oitocentos e cinco reais e trinta e três centavos). A parte autora não se insurgiu especificamente contra o pedido. Diante da presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência firmada por pessoa natural (art. 99, § 3º, CPC) e dos documentos apresentados, que indicam a insuficiência de recursos, defiro os benefícios da justiça gratuita à parte ré. Uma vez que não há outras questões preliminares pendentes, passo ao julgamento do mérito doravante, ressaltando que foram observados os princípios do contraditório e da ampla defesa das partes, bem como estão presentes os requisitos de admissibilidade e pressupostos processuais. A pretensão autoral cinge-se à rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado com os réus, em razão do inadimplemento destes, com a consequente aplicação das penalidades contratuais e reintegração na posse do imóvel. A defesa, por sua vez, baseia-se na tese do adimplemento substancial, na abusividade dos encargos que teriam levado à mora e na impossibilidade de aplicação de determinadas penalidades, pugnando pela improcedência dos pedidos e revisão do contrato. No caso, a relação jurídica entre as partes é incontroversa, materializada pelo "Contrato de Promessa de Compra e Venda", assim como a inadimplência dos réus, que embora a justifiquem em supostas dificuldades financeiras e abusividade de encargos, não negam a interrupção dos pagamentos. A planilha de débitos e as notificações extrajudiciais corroboram o estado de mora. A tese de adimplemento substancial, arguida pela defesa, não se sustenta. Conforme se extrai da planilha de débitos (mov. 1), o inadimplemento remonta ao ano de 2021, sendo considerável o número de parcelas em aberto. A teoria do adimplemento substancial tem aplicação restrita a situações excepcionais em que o descumprimento é mínimo e a parte essencial da obrigação foi satisfeita, de modo que a resolução do contrato se mostraria medida desproporcional. No caso em apreço, o longo período de inadimplência e o montante do débito afastam a caracterização de inadimplemento mínimo, comprometendo a finalidade do contrato, que é a quitação integral do preço para a transferência definitiva da propriedade. Nesse sentido, veja-se julgados do Tribunal de Justiça de Goiás: "DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E DANOS MATERIAIS. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR . TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO FIRMADO ENTRE PESSOAS FÍSICAS . INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA. SENTENÇA REFORMADA. 1 . A teoria do adimplemento substancial é aplicada apenas nas hipóteses em que a mora não houver sido significante e o contrato tiver sido quase todo cumprido, situações não verificadas nos autos. 2. A inadimplência do promitente comprador, que deixa de pagar o preço avençado, autoriza a procedência da ação de rescisão contratual, consoante disposição legal (artigo 475 do Código Civil). 3 . Como consequência natural da resolução do instrumento contratual, exsurge o direito da parte autora, promitente vendedora do imóvel, à reintegração de posse, consoante o disposto no artigo 1.196 do Código Civil e artigo 561 do Código de Processo Civil. 4. Operada a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, em regra, a reintegração na posse do bem pela parte vendedora está condicionada à devolução, em favor do comprador inadimplente, das quantias pagas por força do pacto litigioso, sob pena de enriquecimento ilícito . 5. Com relação à taxa de ocupação ou fruição, faz jus a parte autora ao direito à indenização por perdas e danos, posto que durante o tempo de ocupação do imóvel o promitente vendedor não pode dele desfrutar. Na situação em apreço, tendo a posse do imóvel sido exercida pela parte devedora inadimplente, mesmo depois de constituída em mora, devida a taxa de ocupação do bem, tal como consignado na sentença, no percentual de 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel. 6. Em relação ao percentual a ser devolvido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que o promitente vendedor pode reter entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total pago caso a restituição seja parcial. No caso, determinado o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) das quantias pagas, que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, em conformidade com a orientação do Superior Tribunal de Justiça. 7. Não procede o pedido de ressarcimento das benfeitorias realizadas no imóvel, porquanto a parte postulante assumiu ter realizado no imóvel apenas benfeitorias para conservação do bem . Além disso, a parte postulante não logrou êxito em comprovar a realização de melhorias e/ou reformas no imóvel. 8. No caso em análise, inaplicável a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel se deu entre pessoas físicas, não se caracterizando como relação de consumo. Logo, merece reparo a sentença para determinar que a restituição das parcelas pagas pela promitente compradora seja realizada de forma parcelada, com os devidos acréscimos legais, quais sejam, correção monetária pelo INPC a partir da data do desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado. 9. APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS, DESPROVIDA A 1ª E PROVIDA A 2ª." (TJ-GO 51738635820228090051, Relator.: FERNANDO BRAGA VIGGIANO - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 07/08/2024) "(...). A teoria do adimplemento substancial é aplicada apenas nas hipóteses em que a mora não houver sido significante e contrato tiver sido quase todo cumprido, situações não verificadas nos autos. (...). APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA." (TJGO, Apelação Cível 0233625-42.2012.8.09.0051, Relator Desembargador DELINTRO BELO DE ALMEIDA FILHO, Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais, julgado em 14/05/2021, DJe de 14/05/2021). "(...) A teoria do adimplemento substancial não pode ser aplicada na hipótese em comento, pois apenas encaixa-se nas situações de mora insignificante, o que não é o caso. (...)." (TJGO, Apelação 5176156-43.2017.8.09.0029, Relator Desembargador SEBASTIÃO LUIZ FLEURY, 3a Câmara Cível, julgado em 29/10/2020, DJe de 29/10/2020). Ademais, nos moldes do artigo 475 do Código Civil, "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". O direito de resolução do contrato é consequência direta do inadimplemento culposo de uma das partes. Logo, o inadimplemento do preço ajustado, como no presente caso, é motivo suficiente para ensejar a dissolução do vínculo contratual. Nesse sentido, confira jurisprudência sufragada no âmbito do areópago goiano: "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO REALIZADO POR PARTE DO COMPRADOR. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. MULTA PENAL. REDUÇÃO LEGALIDADE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. (...) 2- No âmbito contratual, restando evidenciada a inadimplência de uma das partes, a outra poderá requerer a resolução do contrato, devendo a parte inadimplente arcar com a cláusula penal, previamente estipulada, porquanto ensejou a extinção da avença. (...) RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE." (TJGO, Apelação Cível 170909- 12.2015.8.09.0006, Relator Desembargador CARLOS ROBERTO FÁVARO, 1a Câmara Cível, julgado em 01/11/2016, DJe 2145 de 08/11/2016.) "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CLÁUSULA PENAL. 1. A inadimplência do promitente comprador, que deixa de pagar o preço avençado, autoriza a procedência da ação de rescisão contratual (...) 3. Recurso de Apelação Cível Conhecido e Desprovido." (TJGO, Apelação Cível 51560-79.2012.8.09.0051, Relator Desembargador DELINTRO BELO DE ALMEIDA FILHO, 5a Câmara Cível, julgado em 21/07/2016, DJe 2078 de 29/07/2016). Presentes, portanto, os requisitos legais e contratuais para a rescisão do ajuste por culpa da parte compradora. No tocante a alegação de abusividade dos encargos contratuais como justificativa para o inadimplemento, observo que já foi objeto de análise judicial no processo nº 5311820-38.2021.8.09.0051, ajuizado pelos ora réus em face da ora autora. Naquela demanda, que visava à revisão do mesmo contrato, a pretensão foi julgada improcedente, com sentença confirmada em grau de recurso e acórdão transitado em julgado em 05/12/2025 (mov. 40). A decisão proferida naquele feito, que reconheceu a legalidade dos encargos pactuados, faz coisa julgada material, nos termos do artigo 502 do Código de Processo Civil, impedindo a rediscussão da matéria nestes autos. Assim, resta inadmissível a alegação de abusividade dos encargos como fundamento para descaracterizar a mora. Destarte, caracterizada a mora e a culpa dos promitentes compradores, e não tendo sido purgada mesmo após notificação, a resolução do contrato é medida que se impõe, conforme autoriza o artigo 475 do Código Civil e a cláusula oitava do instrumento contratual. Com a rescisão, as partes devem retornar ao estado anterior, o que implica a devolução do imóvel à vendedora e a restituição parcial das quantias pagas aos compradores. Quanto às consequências da rescisão, a autora pleiteia a aplicação da cláusula penal de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato. A cláusula oitava, § 1º, alínea 'a', do contrato (mov. 1) prevê a incidência de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato. Tal estipulação, em contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, deve ser analisada à luz da jurisprudência consolidada, que tem admitido a retenção de um percentual sobre os valores pagos, e não sobre o valor total do contrato, a fim de evitar onerosidade excessiva ao consumidor. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, é razoável a retenção pelo vendedor de um percentual que varia entre 10% e 25% dos valores pagos. Assim, o pedido subsidiário da autora, de retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos, mostra-se mais adequado e em consonância com a jurisprudência, devendo ser acolhido. No que tange à taxa de fruição, esta é devida pela ocupação do imóvel pelo promitente comprador. A posse foi transferida aos réus em 20/11/2017 (cláusula quarta), e desde então eles usufruem do bem. A indenização pela fruição não se confunde com a cláusula penal e visa a compensar o vendedor pelo tempo em que ficou privado de usar e dispor do imóvel. O contrato prevê, na cláusula oitava, §1º, alínea 'c', a cobrança de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor total atualizado do contrato. Tal percentual é razoável e encontra amparo na jurisprudência. Portanto, é devida a condenação dos réus ao pagamento da taxa de fruição desde a imissão na posse até a efetiva desocupação, até porque se trata de casa construída, e não simplesmente um lote não edificado. Sobre os juros de mora incidentes na devolução dos valores aos compradores, a autora requer que o termo inicial seja o trânsito em julgado. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.740.911/DF (Tema 1.002), fixou a tese de que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado. Por analogia, o mesmo raciocínio se aplica quando a rescisão ocorre por culpa do comprador, mas por iniciativa do vendedor, pois antes do trânsito em julgado não há mora da vendedora na restituição dos valores. Por fim, sendo consequência lógica da rescisão do contrato e do retorno das partes ao estado anterior, a reintegração da autora na posse do imóvel deve ser determinada. Esta é a medida que se impõe. Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais, com fulcro no art. 487, I do Código de Processo Civil, para: a) rescindir o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, por culpa dos réus; b) determinar a reintegração da parte autora na posse do imóvel objeto do contrato (casa 199, Condomínio Parque Ipê, Goiânia/GO), a ser cumprida voluntariamente no prazo de 15 (quinze) dias após o trânsito em julgado, sob pena de expedição de mandado de reintegração de posse compulsório; c) condenar os réus ao pagamento de taxa de fruição, no percentual de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor do contrato, cuja quantia deverá ser corrigida monetariamente pelo IGPM-FGV, índice contratualmente eleito (cláusula terceira, §1º), desde 20/11/2017 até a efetiva desocupação, acrescido de juros moratórios correspondentes à taxa Selic deduzida do IGPM-FGV, nos termos do art. 406, §§1º e 2º do Código Civil, com a redação da Lei nº 14.905/2024, contados a partir do trânsito em julgado desta sentença; d) Assegurar à parte autora o direito de reter 20% (vinte por cento) dos valores comprovadamente pagos pelos réus, a título de cláusula penal; e) Determinar que a parte autora restitua aos réus o saldo remanescente dos valores pagos (80%), em parcela única, corrigido monetariamente pelo IGPM-FGV, índice contratualmente eleito (cláusula terceira, §1º), desde cada desembolso até o efetivo pagamento, acrescido de juros moratórios correspondentes à taxa Selic deduzida do IGPM-FGV, nos termos do art. 406, §§1º e 2º, do Código Civil, com a redação da Lei nº 14.905/2024, contados a partir do trânsito em julgado desta sentença. Diante da sucumbência mínima da parte autora, condeno os réus ao pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º do CPC. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade de tais verbas, por serem os réus beneficiários da justiça gratuita, conforme art. 98, § 3º do CPC. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as devidas baixas. Goiânia, datado e assinado digitalmente Cláudio Henrique Araújo de Castro Juiz de Direito gab. 4
Além do diário
O diário mostra só o que foi publicado. Escolha um resumo avulso deste processo ou receba avisos quando surgirem novas informações públicas.
Consulta rápida
Pagamento únicoPix confirmado em segundos. Não substitui certidão oficial.
Acompanhamento
Mensal