Processo 6017385-71.2024.8.09.0168

2026-09-16 · TJGO

Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás COMARCA DE ÁGUAS LINDAS DE GOIÁS 2ª Cível Dra. Patrícia Passoli Ghedin Processo nº 6017385-71.2024.8.09.0168 Requerente: Alan Almeida do Nascimento Junior e Javva Comércio de Colchões Ltda Requerido: BRB Banco de Brasília S/A Dou a presente decisão força de carta de citação/mandado/ofício à teor do disposto no art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata-se de ação anulatória de consolidação de propriedade fiduciária movida por Alan Almeida do Nascimento Junior e Javva Comércio de Colchões Ltda em face de BRB Banco de Brasília S/A, partes devidamente qualificadas. Na inicial, os autores narraram terem celebrado com o réu a Cédula de Crédito Bancário nº CE 22289160 (Contrato nº 0151880298-0261-BRB MPE INVEST), na qual a empresa Javva Comércio de Colchões Ltda figura como devedora fiduciária e Alan Almeida do Nascimento Júnior como avalista, tendo sido oferecidos em garantia fiduciária os imóveis Lote 07 e Lote 09 da Quadra 25, Conjunto B, Setor 03, do Loteamento Parque da Barragem, em Águas Lindas de Goiás/GO, matriculados sob nºs 59.315 e 59.316 no Cartório de Registro de Imóveis local. Alegaram que, em razão de mora contratual, o réu deu início ao procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária previsto na Lei nº 9.514/97, sem observar as formalidades legais atinentes à notificação pessoal dos devedores para fins de purgação da mora, valendo-se de tentativas de citação restritas e, posteriormente, de intimação editalícia publicada exclusivamente em plataforma eletrônica do Registro de Imóveis, e não em jornal de grande circulação, bem como que não foram cientificados da data de realização do leilão extrajudicial para o exercício do direito de preferência. Postularam, em sede de tutela de urgência, a suspensão do leilão extrajudicial; no mérito, requereram a declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e, subsidiariamente, a realização de nova avaliação dos imóveis e o desmembramento da garantia, a fim de afastar excesso de garantia. Em razão disso, requereu, em sede de tutela de urgência, a suspensão do leilão extrajudicial dos imóveis objeto da garantia, bem como que a requerida se abstenha de promover novo agendamento de leilão ou eventual venda direta dos bens, até o julgamento final da presente demanda. No mérito, pugna pela procedência dos pedidos, a fim de que seja declarada a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, em razão da ausência de notificação pessoal da requerente e da inexistência de comunicação válida acerca da realização do leilão extrajudicial, bem como por não terem sido observados os requisitos legais previstos na legislação que rege a alienação fiduciária. Postula, ainda, a manutenção da parte autora na posse dos imóveis, bem como a continuidade do pagamento do contrato nas condições originalmente pactuadas, sem a incidência de mora, juros ou correção monetária. Subsidiariamente, requer a realização de nova avaliação dos imóveis consolidados, bem como a exclusão de um dos bens do procedimento extrajudicial, com o objetivo de afastar eventual excesso de garantia ou desproporcionalidade na constrição realizada. Por decisão proferida na mov. 04, este Juízo declinou da competência para a 1ª Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Ceilândia/DF, sob o fundamento de conexão com a ação revisional de contrato bancário nº 0721626-19.2024.8.07.0003, ajuizada pelos mesmos autores. Instaurado conflito de competência (CC nº 209537/DF), o Superior Tribunal de Justiça afastou a conexão entre as demandas — por possuírem causas de pedir diversas, na medida em que a presente ação versa sobre a validade do procedimento extrajudicial de execução da garantia, ao passo que a revisional discute a abusividade de cláusulas contratuais — e declarou a competência deste Juízo para processar e julgar o feito (mov. 12). Aditamento à inicial apresentado, informando realização do leilão e arrematação do bem, na mov. 14. Na mesma ocasião foi postulada a concessão de tutela provisória de urgência para que seja determinada a suspensão imediata dos efeitos da consolidação da propriedade e do leilão realizado, impedindo a transferência do imóvel a terceiros até a decisão final da presente demanda, averbando a existência da presente ação na matrícula do imóvel, bem como para que o autor seja mantido na posse do imóvel Depósito judicial realizado na mov. 15. Deferimento do parcelamento das custas (mov. 17). Decisão proferida na mov. 23 indeferiu o pedido de tutela de urgência e deferiu o pedido de averbação da existência presente ação na matrícula de nº 59.316. Na mov.26, a parte autora apresentou pedido de reconsideração referente ao indeferimento da tutela de urgência e juntou documentos. Embargos de declaração opostos pela parte autora, alegando, em síntese, a existência de obscuridade quanto ao pedido de averbação da ação nas matrículas n.º 59.316 e n.º 59.315, bem como a ocorrência de omissão em relação ao pleito de suspensão da exequibilidade do leilão e de manutenção da posse do imóvel, sob o fundamento de que teria sido arrematado por preço vil (mov.28). Na mov. 29/30, a parte autora juntou cópia integral do processo de imissão na posse em trâmite na 1ª Vara Cível desta Comarca sob o nº 5143990-45.2025.8.09.0168. Decisão proferida na mov. 31 acolheu parcialmente os embargos de declaração apenas para determinar a averbação da existência da ação nas matrículas n.º 59.316 e n.º 59.315. Ofício comunicatório acerca da interposição de agravo de instrumento pela parte autora, em que houve o indeferimento do efeito suspensivo ao recurso (mov. 43). Na mov. 47, o Cartório de Registro de Imóveis solicitou o recolhimento de emolumentos pela parte autora a fim de possibilitar a averbação nas matrículas. Regularmente citado, o réu apresentou contestação no mov. 54, na qual a parte requerida, em síntese, alegou a realização de diversas tentativas de cobrança e negociações extrajudiciais, bem como asseverou a regularidade e legalidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e da alienação do bem por meio de leilão extrajudicial, pugnando, ao final, pela improcedência dos pedidos iniciais. Na mov. 62, o Cartório de Registro de Imóveis informou o cumprimento da ordem judicial de averbação da existência da ação nas matrículas dos imóveis objeto da lide. Em impugnação à contestação (mov. 64/65), os autores reiteraram a nulidade da notificação e da intimação editalícia, sob o argumento de contestação genérica e de inversão do ônus da prova em desfavor do réu, e suscitaram, ainda, a nulidade da arrematação por preço vil, ao fundamento de que o imóvel, avaliado em valor de mercado incontroverso de R$ 3.034.000,00, foi arrematado por R$ 397.112,57, correspondente a aproximadamente 13% (treze por cento) daquele valor. Juntada de documentos pela parte autora na mov. 67. Ofício comunicatório acerca do julgamento do mérito recursal, em que foi negado provimento ao recurso (mov. 69). Audiência de conciliação realizada sem acordo (mov. 70). Instadas a especificar as provas, a parte autora requereu a designação de audiência de instrução e julgamento, com vistas à produção de prova oral, consistente na colheita do depoimento pessoal do representante legal da parte ré, bem como na oitiva de testemunhas, além da produção de prova pericial (mov. 79). Por sua vez, a parte requerida pugnou pelo julgamento antecipado da lide (mov. 80). A parte autora apresentou pedido incidental de tutela de urgência a fim de seja determinada a suspensão da ação de imissão na posse (autos nº 5143990-45.2025.8.09.0168), em trâmite perante a 1ª Vara Cível desta Comarca. Realizada audiência de conciliação, esta restou infrutífera (mov. 70). Por decisão de saneamento e organização do processo (mov. 84), foi indeferido o pedido de suspensão da ação de imissão na posse, por incompetência deste Juízo para tanto e por já ter a questão sido apreciada e rejeitada pelo Egrégio Tribunal de Justiça no Agravo de Instrumento nº 5413430-47.2025.8.09.0168. Na mesma decisão, foram fixados como pontos controvertidos: (a) a (ir)regularidade do procedimento de consolidação da propriedade; (b) a (in)validade da intimação editalícia; (c) a (in)validade da arrematação por suposto preço vil; e (d) a possibilidade de conversão em perdas e danos; foi indeferida a produção de prova pericial, por ser desnecessária diante da ausência de controvérisa quanto ao valor de mercado do imóvel (R$ 3.034.000,00, conforme laudo do próprio réu — OS-3766/2024); e foi deferida a produção de prova oral, com designação de audiência de instrução e julgamento. Os pedidos subsidiários formulados na petição inicial — nova avaliação do imóvel e desmembramento da garantia —, próprios de momento processual anterior à consumação da arrematação, restaram superados pela evolução fática da lide e não foram reiterados pelos autores em suas alegações finais, que os substituíram pelo pedido subsidiário de conversão em perdas e danos, adiante examinado. Na audiência de instrução e julgamento designada para 25 de fevereiro de 2026, constatou-se a ausência da parte autora e de seus advogados, sendo declarada a preclusão da prova oral por ela requerida e encerrada a fase instrutória, conforme termo da mov. 106. A parte requerida apresentou suas razões finais na mov. 113, reiterando os termos da contestação e pugnando pela improcedência dos pedidos. Em suas razões finais (mov. 114), os autores reiteraram os fundamentos da inicial e da impugnação, requerendo a procedência total dos pedidos, com a declaração de nulidade do procedimento de consolidação e da arrematação por preço vil e o restabelecimento da propriedade em seu favor ou, subsidiariamente, a conversão em perdas e danos, mediante condenação do réu ao pagamento da diferença entre o valor de mercado do imóvel e o saldo devedor quitado com a alienação. Em seguida, na mov. 121, a parte autora informou o pagamento de guia de custas complementares no valor de R$ 6.586,17 (seis mil, quinhentos e oitenta e seis reais e dezessete centavos), mas alegou ter havido pagamento a maior no montante de R$ 1.165,99 (mil, cento e sessenta e cinco reais e noventa e nove centavos), requerendo a restituição do indébito. Intimada a se manifestar (mov. 122), a parte ré, na mov. 129, opôs-se ao pedido de restituição, argumentando que o valor da guia complementar foi corretamente calculado pela secretaria do juízo, em razão do pagamento em atraso das parcelas de custas inicialmente deferidas. Vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. 2. FUNDAMENTOS O feito tramitou em observância aos preceitos constitucionais e processuais aplicáveis ao caso, bem como foram assegurados os princípios do contraditório e ampla defesa, de modo que não há irregularidades ou nulidades a serem sanadas. Frisa-se que o processo comporta julgamento, uma vez que se encontra devidamente instruído, entretanto, passo a análise das questões pendentes. 2.1. Da questão processual pendente - restituição de custas Aduz a parte autora que realizou o pagamento a maior de custas processuais. Contudo, a parte ré (mov. 129) e os próprios autos demonstram o contrário. Na decisão da mov. 17, foi deferido o parcelamento das custas iniciais. Posteriormente, o ato ordinatório da mov. 116 certificou o inadimplemento do parcelamento pela parte autora e, em cumprimento à Resolução n. 138/2021 do TJGO, intimou-a para recolher o saldo remanescente, já devidamente atualizado, por meio da guia complementar de número 9524045-4/50. O valor pago pela autora, R$ 6.586,17 (seis mil quinhentos e oitenta e seis reais e dezessete centavos), corresponde exatamente ao valor da guia emitida pela Secretaria deste Juízo, que incluiu os encargos decorrentes da mora da própria requerente. Portanto, não há que se falar em pagamento indevido ou enriquecimento sem causa do Estado, mas sim em cumprimento de obrigação processual em atraso, com os consectários legais. Assim, indefiro o pedido de restituição de valores formulado na mov. 121. Superada a questão incidental, passo ao exame do mérito. A controvérsia consiste em verificar a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e, especialmente, da comunicação aos devedores acerca da realização do leilão extrajudicial dos imóveis dados em garantia. 2.2. Do mérito 2.2.1. Da constituição em mora e da consolidação da propriedade fiduciária. Nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, vencida e não paga a dívida garantida por alienação fiduciária de imóvel, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, consolida-se a propriedade do bem em nome do credor fiduciário, sendo pressuposto indispensável para tanto a prévia intimação pessoal do devedor e do terceiro fiduciante, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, para que satisfaçam a prestação vencida no prazo de 15 (quinze) dias (art. 26, §§ 1º e 3º), somente se admitindo a intimação por edital quando o devedor ou o terceiro fiduciante se encontrarem em local ignorado, incerto ou inacessível, hipótese que deve estar certificada pelo serventuário encarregado da diligência (art. 26, § 4º). Nessa linha, compete ao credor fiduciário, à luz do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, o ônus de comprovar a regularidade das diligências de localização pessoal do devedor e do terceiro fiduciante, por se tratar de fato impeditivo do direito deduzido em juízo pelos autores, conforme, aliás, expressamente fixado na decisão de saneamento (mov. 84). No caso dos autos, a análise da documentação acostada revela que a notificação destinada à purgação da mora foi realizada nos endereços fornecidos pelos devedores no contrato (mov. 26) e constantes nas matrículas juntadas (mov. 1, arq. 11 e 12) , quais sejam: QNE 16, Lote 16, Loja 01, Taguatina Norte Brasília-DF; Quadra 25, Conjunto B, Lote 7 E 9, Setor 3, Parque da Barragem, Águas Lindas de Goiás-GO e Quadra QC 5, Rua K, Casa 6, JDS M S SEBAST, Brasília-DF, CEP 71699685, e realizada tendo sido observadas, nessa etapa, as formalidades previstas na legislação de regência. Nesse contexto, a tentativa de localização pessoal dos devedores não se restringiu a um único endereço, tendo o réu, ao contrário do sustentado pelos autores em sua impugnação, promovido busca em múltiplos endereços vinculados tanto à devedora fiduciária quanto ao terceiro fiduciante. Essa circunstância, inclusive, já fora examinada por este Juízo, em cognição sumária, na decisão da mov. 23, e que não veio a ser desconstituída por nenhum elemento de prova produzido posteriormente pelos autores, os quais, tendo requerido a produção de prova oral como via para infirmar a regularidade das diligências cartorárias, deixaram de comparecer, injustificadamente, à audiência de instrução designada, dando causa à preclusão da referida prova (mov. 106), não tendo o ônus argumentativo dos autores sido superado pela prova documental isoladamente considerada. Não se verifica, portanto, vício capaz de comprometer a constituição em mora. Superada a questão da regularidade das tentativas de intimação pessoal, cumpre examinar a validade do edital subsequentemente publicado para fins de purgação da mora, fato também apontado como irregular na petição inicial, diante da inobservância de publicação do expediente m jornais de grande circulação. O art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97 estabelece que, frustradas as tentativas de intimação pessoal, a intimação do devedor e do terceiro fiduciante será promovida por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, contando-se da última publicação o prazo para purgação da mora. No caso dos autos, a intimação editalícia relativa à purgação da mora foi veiculada exclusivamente por meio da plataforma eletrônica do Operador Nacional de Registro Eletrônico de Imóveis (www.registroimoveis.org.br), nos dias 18, 19 e 22 de julho de 2024, sem que tenha havido, nesse momento específico do procedimento, publicação em jornal de circulação local ou da comarca, tal como exigido pelo dispositivo legal transcrito. A justificativa apresentada pelo réu, de que a publicidade eletrônica encontraria amparo nos arts. 122 da Lei nº 6.015/73 e 193 do Código de Processo Civil, bem como no art. 27, § 10, da Lei nº 9.514/97, não se sustenta: os dois primeiros dispositivos disciplinam, respectivamente, o registro de jornais e a prática de atos processuais eletrônicos, sem relação direta com a modalidade de publicidade exigida para o edital de purgação da mora; e o terceiro autoriza expressamente a realização eletrônica dos leilões e da publicação de seus editais — hipótese distinta da intimação editalícia para purgação da mora, que permanece submetida à exigência literal e específica do art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97, norma especial insuscetível de interpretação extensiva em prejuízo do devedor, notadamente por se tratar de procedimento de natureza extrajudicial e expropriatória, cujas formalidades constituem garantia mínima do contraditório substancial do fiduciante. Nada obstante a irregularidade formal constatada quanto ao veículo de publicação do referido edital, tal vício, por si só, não conduz necessariamente à nulidade de todo o procedimento de consolidação da propriedade, notadamente quando os proprietários tomaram ciência do procedimento antes da realização do leilão, seja porque ajuizaram a presente demanda em data anterior à realização dos leilões (4 de novembro de 2024), seja porque tiveram acesso ao procedimento extrajudicial carreado junto à petição inicial, sendo possível, portanto a purgação da mora era plenamente possível. Diante desse quadro, a irregularidade formal verificada na publicação do edital de purgação da mora, embora configure inobservância ao rito legal, não é suficiente, por si só e isoladamente considerada, para desconstituir a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, sobretudo à vista da inequívoca ciência dos autores acerca do procedimento em curso, sem prejuízo de sua relevância como elemento de convicção quanto à responsabilidade do réu pela irregularidade procedimental verificada, a ser considerada no exame do tópico seguinte. Consequentemente, estando regularmente constituída a mora e não tendo ocorrido a purgação do débito na forma e no prazo legalmente estabelecidos, mostra-se legítima a posterior consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor. Importante ressaltar que a constituição em mora e a intimação para realização do leilão são atos distintos, com finalidades e momentos igualmente distintos dentro do procedimento previsto na Lei n. 9.514/1997. Assim, a regularidade da primeira não dispensa a observância das formalidades exigidas para a segunda. 2.2. Da realização do leilão extrajudicial. Superada a questão relativa à constituição em mora, passa-se à análise da regularidade da comunicação acerca do leilão. A Lei n. 9.514/1997, em seu art. 27, § 2º-A, estabelece que as datas, horários e locais dos leilões devem ser comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. A norma tem por finalidade assegurar ao devedor conhecimento efetivo acerca da realização do ato expropriatório, permitindo-lhe exercer os direitos que lhe são assegurados pela legislação, inclusive o direito de preferência previsto no artigo 27, § 2º-B, da Lei n. 9.514/1997. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, nos procedimentos submetidos à disciplina posterior à Lei n. 13.465/2017, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que ele tenha sido anteriormente intimado para purgação da mora. Veja: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA MORA. REALIZAÇÃO DO LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS. AUSÊNCIA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária. 2. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 3. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor.Precedentes. 4. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora.Precedentes . 5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2276046 RJ 2023/0003836-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 19/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/06/2023). (Destaquei). Portanto, a prévia e regular intimação para purgação da mora não supre a necessidade de comunicação específica acerca da realização do leilão. No caso dos autos, verifica-se que a comunicação acerca da realização do leilão foi enviada para apenas para um dos endereços diligenciados quando da constituição da mora, qual seja: Quadra 25, Conjunto B, Lote 7 E 9, Setor 3, Parque da Barragem, Águas Lindas de Goiás-GO. Ocorre que a referida correspondência não foi efetivamente recebida, tendo retornado com a anotação “não procurado” (mov. 54, arq. 5). Tal circunstância merece destaque, sobretudo porque constam do procedimento extrajudicial outros endereços vinculados aos devedores, sem que se tenha demonstrado a realização de nova tentativa de comunicação nesses locais. A circunstância é relevante, pois a própria Lei n. 9.514/1997 estabelece que a comunicação acerca da realização do leilão deve ser dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico nele indicado. Além disso, verifica-se que houve tentativa de comunicação por meio eletrônico (mov. 54, arq. 7). Todavia, não consta dos autos comprovante idôneo de recebimento da mensagem eletrônica, tampouco elemento capaz de demonstrar que os autores efetivamente tiveram ciência da data, do horário e do local designados para a realização do leilão por esse meio. Nesse sentido: APELAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA CUMULADA COM PEDIDO DE SUSPENSÃO DE LEILÃO E SEUS EFEITOS. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DE BEM IMÓVEL. INTIMAÇÃO PESSOAL. NÃO COMPROVAÇÃO. VÍCIO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. OBRIGATORIEDADE. PEDIDO DECLARATÓRIO DE NULIDADE ACOLHIDO. RECURSO IMPROVIDO. Ausente a tentativa de intimação pessoal da apelada, para a respectiva purga da mora, impõe-se reconhecer que não observados os procedimentos legais para a legitimação do ato de consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, fato que não induz o alegado julgamento além do pedido, lembrando que tal vício não pode se convolar de maneira a estabilizar para a seguinte fase que é o leilão extrajudicial. Aliás, no caso, ausente a prova da intimação pessoal da apelada sobre a realização do leilão. Nota-se que o apelante apresenta trecho de telegrama enviado ao endereço da apelada, bem como notificação de e-mail sem prova de entrega e de leitura. Assim, frustrada a demonstração da regularidade da intimação pessoal da apelada, deve ser reconhecida a nulidade do leilão extrajudicial inclusive. (TJ-SP - Apelação Cível: 1001382-08.2022.8.26.0659 Vinhedo, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 18/12/2023, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/12/2023). (Destaquei). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. NULIDADE DA SENTENÇA RECHAÇADA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. TENTATIVA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. NECESSIDADE. INTIMAÇÃO POR EDITAL. MEDIDA EXCEPCIONAL. ESGOTAMENTO PRÉVIO DAS TENTATIVAS DE LOCALIZAÇÃO DO DEVEDOR. NÃO COMPROVADO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL IRREGULAR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE. IMPRESCINDÍVEL. INTIMAÇÃO POR E-MAIL. IRREGULARIDADE. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS. 1. Considerando que a pretensão autoral é a anulação da execução extrajudicial de imóvel, afigura-se correta a sentença que corrige o valor da causa para corresponder ao obtido com a avaliação do imóvel registrado na respectiva certidão de matrícula, conforme parâmetro contido no art. 292, II, do CPC. 2. Se a correção do valor da causa foi realizada na sentença, não há falar-se em cancelamento da distribuição a ser determinada no julgamento do recurso de apelação, pois já estabelecida a relação processual, de modo que o apelado deverá ser intimado para, no prazo concedido, proceder ao recolhimento das custas processuais complementares na fase de cumprimento de sentença. Nulidade afastada. 3. Conforme antevê o art. 26, § 4º, da lei 9.514/97, a intimação do devedor, via edital, é medida excepcional, e deverá ser realizada somente quando se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, incumbindo à credora comprovar, previamente, o esgotamento dos meios para a sua localização. 4. À míngua de demais elementos que possam comprovar que a apelante esgotou todos os meios para localização do devedor, tem-se por correta a sentença que reconheceu a irregularidade da constituição em mora, promovida pela recorrente ao arrepio da lei 9.514/97 e da jurisprudência sedimentada do Superior Tribunal de Justiça. 5. O fiduciante deve ser intimado pessoalmente sobre a data da realização do leilão extrajudicial do imóvel, conforme a jurisprudência sedimentada do Superior Tribunal de Justiça. 6. Tem-se por adequada a sentença que declara a nulidade dos leilões extrajudiciais promovidos pela apelante, diante da ausência da necessária intimação pessoal do devedor sobre a data, local e horário do ato para a venda do imóvel alienado fiduciariamente, porquanto a intimação encaminhada ao e-mail do apelado não tem o condão de ilidir a responsabilidade da credora em proceder da forma apropriada. 7. Desprovido o apelo, insta majorar a verba honorária sucumbencial, em atenção ao comando contido no art. 85, § 11, do CPC. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO 53770498120178090051, Relator: DESEMBARGADOR FERNANDO DE CASTRO MESQUITA - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/01/2022). (Destaquei). Não basta, portanto, a demonstração do simples encaminhamento de mensagem eletrônica quando não há prova de que a comunicação tenha efetivamente alcançado o destinatário. Não obstante a isso, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, excepcionalmente, o afastamento da nulidade quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca da realização do leilão, ainda que não observada integralmente a formalidade da intimação pessoal. É o que se verifica nos autos. A presente demanda foi ajuizada antes da realização do leilão, tanto que o pedido liminar inicial é justamente a suspensão do ato (mov. 1, arq. 1, item c, (i), da petição inicial). Assim, os próprios autores, ao ajuizarem a presente demanda em data anterior à realização dos leilões (4 de novembro de 2024), evidenciaram ter tomado ciência inequívoca da iminência da alienação extrajudicial dos imóveis, circunstância que, conquanto não supra a exigência formal , relativiza o prejuízo concreto decorrente do vício de publicidade constatado, na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça , segundo a qual a ciência inequívoca da parte devedora acerca da realização do leilão afasta a decretação de nulidade fundada exclusivamente em vício de notificação. Confira-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL . LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA . ANÁLISE INCONCLUSA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. DECISÃO MANTIDA. 1 . No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes . 2. Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. 3. No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões . 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP 2021/0141367-2, Data de Julgamento: 27/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2022) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL . LEI N. 9.514/1997. LEILÃO EXTRAJUDICIAL . ALEGADA AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. FINALIDADE DO ATO ATINGIDA. SÚMULA 83/STJ . REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1 . Nos termos da jurisprudência do STJ, a ciência inequívoca do devedor acerca da data do leilão extrajudicial supre a exigência de intimação pessoal, afastando a alegação de nulidade quando não demonstrado prejuízo. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. O acórdão recorrido concluiu, com base no conjunto fático-probatório dos autos, que a finalidade da intimação pessoal acerca do leilão extrajudicial foi alcançada, uma vez que o devedor demonstrou ter ciência inequívoca da data de sua realização, tanto que ajuizou ação judicial no mesmo dia do ato . A revisão desse entendimento encontra óbice na Súmula 7/STJ.Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 00000000000002692466 SP 2024/0257619-2, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 22/04/2026, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 27/04/2026) Assim, considerando que fora cumprida a exigência de comunicação acerca do leilão e, por conseguinte, atingida sua finalidade concreta, qual seja possibilitar que o devedor conheça a data e as condições da alienação e, inclusive, exerça o direito de preferência assegurado pelo art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, constato que não há, no caso razão para a anulação da alienação realizada. 2.3. Do alegado preço vil e das perdas e danos. Fixado o terceiro ponto controvertido na decisão de saneamento (item 1.2.1. da decisão de mov. 84), cumpre examinar se a arrematação do imóvel, realizada no segundo leilão público por R$ 397.112,57 (trezentos e noventa e sete mil, cento e doze reais e cinquenta e sete centavos), configurou alienação por preço vil. É incontroverso nos autos — porque expressamente reconhecido pelo próprio réu em sua contestação, ao informar que a arrematação observou o menor valor entre o saldo da dívida acrescido de despesas e o valor de avaliação de mercado apurado na OS-3766/2024 — que o valor de mercado do imóvel, apurado em avaliação promovida pela própria instituição financeira, corresponde a R$ 3.034.000,00 (três milhões e trinta e quatro mil reais). Tratando-se de fato admitido por ambas as partes, e tendo o Juízo, na decisão de saneamento, reputado desnecessária a produção de prova pericial, não sendo esta decisão objeto de qualquer recurso, tal valor há de ser tomado como parâmetro de mercado para o exame da alegação de vileza do preço de arrematação. Cotejando-se o valor da arrematação (R$ 397.112,57) com o valor de mercado incontroverso do imóvel (R$ 3.034.000,00), constata-se que o bem foi alienado por percentual correspondente a aproximadamente 13% (treze por cento) de seu valor de mercado, patamar significativamente inferior ao limite de 50% (cinquenta por cento) da avaliação que a doutrina e a jurisprudência reconhecem, por aplicação subsidiária do parágrafo único do art. 891 do Código de Processo Civil, como parâmetro para caracterização do preço vil também nas hipóteses de alienação extrajudicial de imóvel dado em garantia fiduciária, à falta de critério específico na Lei nº 9.514/97. O réu, em suas manifestações, limitou-se a justificar o valor da arrematação com base na regra contratual segundo a qual, no segundo leilão, o imóvel seria alienado pelo valor correspondente ao saldo devedor acrescido de despesas — o que, todavia, não afasta a constatação objetiva da desproporção entre o valor de mercado do bem e o montante pelo qual foi extinta a dívida, tampouco importa renúncia, pelos devedores, ao direito de questionar a regularidade e a proporcionalidade do resultado da alienação extrajudicial de seu patrimônio, notadamente quando aliada à irregularidade formal já reconhecida na publicidade do edital de purgação da mora, a qual contribuiu para restringir a possibilidade de intervenção de eventuais interessados na disputa do leilão e, por consequência, para a formação de um preço mais condizente com o valor real do bem. Nesse contexto, a alienação do imóvel por valor manifestamente inferior à metade de seu valor de mercado configura vantagem patrimonial desproporcional em favor do credor fiduciário, em contrariedade à vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil), não podendo o Poder Judiciário chancelar a apropriação, pelo credor, de diferença patrimonial superior a R$ 2.600.000,00 (dois milhões e seiscentos mil reais) em detrimento dos devedores, sob o único fundamento de que tal resultado decorreria de cláusula contratual de extinção da dívida pelo menor valor entre o débito e a avaliação. Esta já era a interpretação jurisprudencial antes da alteração legislativa procedida pela Lei n. 14.711/2023. Confira-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL ART . 27, §§ 1º E 2º DA LEI Nº 9.514/97. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. IMPOSSIBILIDADE . RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. - Conforme prevê o art. 24, VI, e o art. 27, §§ 1º e 2º, ambos da Lei nº 9 .514/1997, para efeito de leilão extrajudicial, o contrato de alienação fiduciária deve prever a indicação do valor do imóvel e os critérios para a respectiva revisão, não podendo haver arrematação, em primeiro leilão, por montante inferior ao “valor do imóvel” (conforme efetiva avaliação); já em segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao “valor da dívida” (assim entendido o valor total remanescente do contrato, em razão do vencimento antecipado das parcelas vincendas, mais encargos e despesas diversas da consolidação) - Muito embora o art. 27, § 2º, da Lei nº 9.514/1997 possibilite a venda do imóvel em segundo leilão por valor superior ao da dívida, a jurisprudência sedimentou-se no sentido de que a arrematação não poderá ser realizada por preço vil, inferior a 50% do valor de avaliação, sob pena de ocorrer enriquecimento sem causa em favor da credora fiduciária. Precedentes - No caso dos autos, tendo em vista que o valor do lance inicial para arrematação em segundo leilão é inferior a 50% do valor da avaliação, existe a possibilidade de ocorrer a arrematação do bem imóvel por preço vil, o que justifica a suspensão da referida hasta - Agravo de instrumento parcialmente provido . Agravo interno prejudicado. Embargos de declaração prejudicados. (TRF-3 - AI: 50272529620224030000, Relator.: Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, Data de Julgamento: 30/03/2023, 2ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 10/04/2023): Após a edição da Lei nº 14.711/2023, o § 2º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 passou a ter a seguinte redação: § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Nesse sentido, a alteração legislativa confirmou a jurisprudência que já vinha sendo aplicada. Confira-se acórdãos mais recentes: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL - VALOR DO IMÓVEL - DIVERGÊNCIA RELEVANTE - POTENCIAL PREÇO VIL - REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO - NECESSIDADE. SENTENÇA CASSADA. - A partir da vigência da Lei nº 14.711/2023, se incluiu a previsão específica na legislação que versa sobre alienação fiduciária de que, em segundo leilão, não pode ser aceito lance inferior à metade do valor de avaliação do bem, ainda que superior ao valor da dívida (acrescido das demais despesas), à semelhança da disposição já contida no art . 891 do CPC - Independente do ajuizamento da ação em data anterior à alteração legislativa, devida à análise dos critérios estabelecidos no recém acrescido § 2º do art. 27 da Lei nº 9.514/97, porquanto reflete entendimento doutrinário e jurisprudencial anteriormente consolidado - Devida a reavaliação do imóvel quando há fundada dúvida sobre o seu real valor, mormente diante da flagrante disparidade entre o importe atribuído ao bem nas perícias realizadas, com o fito de se evitar eventual arrematação por preço vil.(TJ-MG - Apelação Cível: 50103386020198130707, Relator.: Des .(a) Tiago Gomes de Carvalho Pinto, Data de Julgamento: 06/11/2024, Câmaras Especializadas Cíveis / 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 08/11/2024) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA . IMÓVEL DESCRITO NO CONTRATO DE MÚTUO COMO TERRENO. AUSÊNCIA DE DESCRIÇÃO ATUALIZADA NO EDITAL DE LEILÃO. ARREMATAÇÃO A PREÇO VIL. NULIDADE CONFIGURADA . VIOLAÇÃO AOS ARTS. 886, I E 891 DO CPC. PROVIMENTO DO RECURSO. I . HIPÓTESE EM EXAME1. Ação anulatória de leilão extrajudicial, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 5/8/2024 e concluso ao gabinete em 26/9/2024.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2 . A questão em discussão consiste em decidir se a descrição do imóvel constante no edital de leilão extrajudicial é independente da descrição no contrato que constituiu a propriedade fiduciária e qual a consequência jurídica da mudança de descrição do imóvel em relação ao leilão.III. RAZÕES DE DECIDIR3. O registro do contrato para constituição da propriedade fiduciária, e o edital de leilão são atos independentes realizados em suas próprias circunstâncias e cada um deverá conter a descrição atualizada do imóvel, conforme a realidade à época de sua formalização, devendo a cada ato registral proceder à atualização do livro de registros com a atual descrição do imóvel .4. Na hipótese de ocorrer uma valorização expressiva do imóvel em função de uma obra ou benfeitoria significativa, é necessário que a descrição do bem no edital acompanhe a situação fática atual, em prol da efetividade da execução e da menor onerosidade ao devedor.5. É pacífica a jurisprudência desta Corte no sentido de que se caracteriza preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação, devendo ser declarada a nulidade da arrematação a preço vil nas execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente .6. No particular, (I) o Juízo de primeiro grau decidiu que a arrematação em segundo leilão justifica o valor abaixo da metade da avaliação e que o erro na descrição do edital não teria força para anular o leilão; (II) O Tribunal de segundo grau manteve a sentença sob o fundamento de que foi o autor que descreveu o imóvel como um terreno no momento do contrato de mútuo, e, portanto, não seria possível questionar isso após o inadimplemento.IV. DISPOSITIVO7 . Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido para reformar o acórdão recorrido e julgar parcialmente procedente o pedido formulado na ação anulatória, a fim de declarar a nulidade da arrematação do imóvel, e determinar a realização de novo leilão com a descrição correta no edital do leilão. (STJ - REsp: 2167979 PB 2024/0332073-4, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/09/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 17/09/2025) Destarte, o reconhecimento do preço vil no caso concreto é impositivo. Anote-se, todavia, que o imóvel foi arrematado por terceiro estranho à presente relação processual — o qual não integra o polo passivo desta ação, tampouco foi chamado a compor o contraditório —, circunstância que impede, nesta sede, a desconstituição da arrematação e da propriedade em seu favor, seja porque o art. 10 do Código de Processo Civil veda decisão surpresa contra quem não teve oportunidade de se manifestar nos autos, seja porque o art. 30, parágrafo único, da Lei nº 9.514/97 expressamente determina que as irregularidades verificadas no procedimento de consolidação e alienação extrajudicial do imóvel — ressalvada a exigência de notificação pessoal do devedor, já examinada e afastada no primeiro tópico — não obstam a manutenção dos efeitos da arrematação em favor do adquirente, resolvendo-se em perdas e danos a cargo do responsável pela irregularidade. Dessa forma, reconhecida a vileza do preço obtido na arrematação, e observada a impossibilidade de retorno ao status quo ante em razão da preservação da posição jurídica do terceiro adquirente de boa-fé, impõe-se a conversão da pretensão anulatória, quanto a esse específico aspecto, em indenização por perdas e danos, nos exatos termos do pedido subsidiário formulado pelos autores. Em sendo assim, caberá ao réu, causador da desproporção verificada no procedimento que conduziu, reparar a diferença patrimonial suportada pelos devedores, correspondente à diferença entre o preço mínimo que o imóvel poderia ser vendido, qual seja 50% do valor de mercado do bem (R$ 3.034.000,00 X 50% = R$ 1.517.000,00) e o valor pelo qual a dívida foi extinta com a arrematação (R$ 397.112,57), o que totaliza o montante de R$ 1.119.887,43 (um milhão cento e dezenove mil oitocentos e oitenta e sete reais e quarenta e três centavos), corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora na forma especificada no dispositivo. 3. DISPOSITIVO Pelo exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, da seguinte forma: a) JULGO IMPROCEDENTE o pedido de declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade dos imóveis matriculados sob nºs 59.315 e 59.316 do Cartório de Registro de Imóveis de Águas Lindas de Goiás/GO, por não caracterizada irregularidade na intimação pessoal dos devedores, nos termos da fundamentação; b) JULGO IMPROCEDENTE o pedido de restabelecimento da propriedade e da posse dos imóveis em favor dos autores, ante a preservação dos efeitos da arrematação em relação a terceiro adquirente de boa-fé alheio à presente lide, nos termos do art. 30, parágrafo único, da Lei nº 9.514/97; c) JULGO PROCEDENTE o pedido subsidiário de conversão em perdas e danos, para CONDENAR o réu BRB – Banco de Brasília S.A. a pagar aos autores, solidariamente, a quantia de R$ 1.119.887,43 (um milhão cento e dezenove mil oitocentos e oitenta e sete reais e quarenta e três centavos), correspondente à diferença entre 50% do valor de mercado dos imóveis (R$ 3.034.000,00 X 50% = R$ 1.517.000,00) e o valor pelo qual a dívida foi extinta com a arrematação (R$ 397.112,57), a título de indenização por perdas e danos decorrentes da alienação por preço vil, incidindo: Sobre o valor da indenização apurado em liquidação incidirão juros de mora a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, e correção monetária pelo IPCA-E a partir do efetivo prejuízo, nos termos da Súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça; Registre-se que a presente decisão não alcança a esfera jurídica do terceiro adquirente de boa-fé, permanecendo hígida a arrematação e a aquisição do imóvel por ele realizada, recaindo sobre o réu a obrigação de indenizar os autores pelos prejuízos decorrentes da irregularidade reconhecida. Considerando a sucumbência recíproca, distribuo as custas processuais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada parte, observada eventual gratuidade da justiça ou parcelamento anteriormente deferido. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valo da condenação (proveito econômico), nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, distribuídos na mesma proporção, vedada a compensação, observada a suspensão da exigibilidade decorrente de eventual gratuidade da justiça concedida, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Em caso de interposição de recurso de apelação, independentemente de nova conclusão, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo legal de 15 (quinze) dias. Apresentada a peça ou transcorrido o prazo in albis, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça Goiano com nossas homenagens, tudo em observância ao art. 1.010, § 1º, 2º e 3º do Código de Processo Civil. Decorrido o prazo para interposição de qualquer recurso, certifique-se o trânsito em julgado e, após, não havendo nenhuma pendência, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intime-se. assinado digitalmente PATRÍCIA PASSOLI GHEDIN Juíza de Direito (Decreto 4060/2026)

2026-09-16 · TJGO

Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás COMARCA DE ÁGUAS LINDAS DE GOIÁS 2ª Cível Dra. Patrícia Passoli Ghedin Processo nº 6017385-71.2024.8.09.0168 Requerente: Alan Almeida do Nascimento Junior e Javva Comércio de Colchões Ltda Requerido: BRB Banco de Brasília S/A Dou a presente decisão força de carta de citação/mandado/ofício à teor do disposto no art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata-se de ação anulatória de consolidação de propriedade fiduciária movida por Alan Almeida do Nascimento Junior e Javva Comércio de Colchões Ltda em face de BRB Banco de Brasília S/A, partes devidamente qualificadas. Na inicial, os autores narraram terem celebrado com o réu a Cédula de Crédito Bancário nº CE 22289160 (Contrato nº 0151880298-0261-BRB MPE INVEST), na qual a empresa Javva Comércio de Colchões Ltda figura como devedora fiduciária e Alan Almeida do Nascimento Júnior como avalista, tendo sido oferecidos em garantia fiduciária os imóveis Lote 07 e Lote 09 da Quadra 25, Conjunto B, Setor 03, do Loteamento Parque da Barragem, em Águas Lindas de Goiás/GO, matriculados sob nºs 59.315 e 59.316 no Cartório de Registro de Imóveis local. Alegaram que, em razão de mora contratual, o réu deu início ao procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária previsto na Lei nº 9.514/97, sem observar as formalidades legais atinentes à notificação pessoal dos devedores para fins de purgação da mora, valendo-se de tentativas de citação restritas e, posteriormente, de intimação editalícia publicada exclusivamente em plataforma eletrônica do Registro de Imóveis, e não em jornal de grande circulação, bem como que não foram cientificados da data de realização do leilão extrajudicial para o exercício do direito de preferência. Postularam, em sede de tutela de urgência, a suspensão do leilão extrajudicial; no mérito, requereram a declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e, subsidiariamente, a realização de nova avaliação dos imóveis e o desmembramento da garantia, a fim de afastar excesso de garantia. Em razão disso, requereu, em sede de tutela de urgência, a suspensão do leilão extrajudicial dos imóveis objeto da garantia, bem como que a requerida se abstenha de promover novo agendamento de leilão ou eventual venda direta dos bens, até o julgamento final da presente demanda. No mérito, pugna pela procedência dos pedidos, a fim de que seja declarada a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, em razão da ausência de notificação pessoal da requerente e da inexistência de comunicação válida acerca da realização do leilão extrajudicial, bem como por não terem sido observados os requisitos legais previstos na legislação que rege a alienação fiduciária. Postula, ainda, a manutenção da parte autora na posse dos imóveis, bem como a continuidade do pagamento do contrato nas condições originalmente pactuadas, sem a incidência de mora, juros ou correção monetária. Subsidiariamente, requer a realização de nova avaliação dos imóveis consolidados, bem como a exclusão de um dos bens do procedimento extrajudicial, com o objetivo de afastar eventual excesso de garantia ou desproporcionalidade na constrição realizada. Por decisão proferida na mov. 04, este Juízo declinou da competência para a 1ª Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Ceilândia/DF, sob o fundamento de conexão com a ação revisional de contrato bancário nº 0721626-19.2024.8.07.0003, ajuizada pelos mesmos autores. Instaurado conflito de competência (CC nº 209537/DF), o Superior Tribunal de Justiça afastou a conexão entre as demandas — por possuírem causas de pedir diversas, na medida em que a presente ação versa sobre a validade do procedimento extrajudicial de execução da garantia, ao passo que a revisional discute a abusividade de cláusulas contratuais — e declarou a competência deste Juízo para processar e julgar o feito (mov. 12). Aditamento à inicial apresentado, informando realização do leilão e arrematação do bem, na mov. 14. Na mesma ocasião foi postulada a concessão de tutela provisória de urgência para que seja determinada a suspensão imediata dos efeitos da consolidação da propriedade e do leilão realizado, impedindo a transferência do imóvel a terceiros até a decisão final da presente demanda, averbando a existência da presente ação na matrícula do imóvel, bem como para que o autor seja mantido na posse do imóvel Depósito judicial realizado na mov. 15. Deferimento do parcelamento das custas (mov. 17). Decisão proferida na mov. 23 indeferiu o pedido de tutela de urgência e deferiu o pedido de averbação da existência presente ação na matrícula de nº 59.316. Na mov.26, a parte autora apresentou pedido de reconsideração referente ao indeferimento da tutela de urgência e juntou documentos. Embargos de declaração opostos pela parte autora, alegando, em síntese, a existência de obscuridade quanto ao pedido de averbação da ação nas matrículas n.º 59.316 e n.º 59.315, bem como a ocorrência de omissão em relação ao pleito de suspensão da exequibilidade do leilão e de manutenção da posse do imóvel, sob o fundamento de que teria sido arrematado por preço vil (mov.28). Na mov. 29/30, a parte autora juntou cópia integral do processo de imissão na posse em trâmite na 1ª Vara Cível desta Comarca sob o nº 5143990-45.2025.8.09.0168. Decisão proferida na mov. 31 acolheu parcialmente os embargos de declaração apenas para determinar a averbação da existência da ação nas matrículas n.º 59.316 e n.º 59.315. Ofício comunicatório acerca da interposição de agravo de instrumento pela parte autora, em que houve o indeferimento do efeito suspensivo ao recurso (mov. 43). Na mov. 47, o Cartório de Registro de Imóveis solicitou o recolhimento de emolumentos pela parte autora a fim de possibilitar a averbação nas matrículas. Regularmente citado, o réu apresentou contestação no mov. 54, na qual a parte requerida, em síntese, alegou a realização de diversas tentativas de cobrança e negociações extrajudiciais, bem como asseverou a regularidade e legalidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e da alienação do bem por meio de leilão extrajudicial, pugnando, ao final, pela improcedência dos pedidos iniciais. Na mov. 62, o Cartório de Registro de Imóveis informou o cumprimento da ordem judicial de averbação da existência da ação nas matrículas dos imóveis objeto da lide. Em impugnação à contestação (mov. 64/65), os autores reiteraram a nulidade da notificação e da intimação editalícia, sob o argumento de contestação genérica e de inversão do ônus da prova em desfavor do réu, e suscitaram, ainda, a nulidade da arrematação por preço vil, ao fundamento de que o imóvel, avaliado em valor de mercado incontroverso de R$ 3.034.000,00, foi arrematado por R$ 397.112,57, correspondente a aproximadamente 13% (treze por cento) daquele valor. Juntada de documentos pela parte autora na mov. 67. Ofício comunicatório acerca do julgamento do mérito recursal, em que foi negado provimento ao recurso (mov. 69). Audiência de conciliação realizada sem acordo (mov. 70). Instadas a especificar as provas, a parte autora requereu a designação de audiência de instrução e julgamento, com vistas à produção de prova oral, consistente na colheita do depoimento pessoal do representante legal da parte ré, bem como na oitiva de testemunhas, além da produção de prova pericial (mov. 79). Por sua vez, a parte requerida pugnou pelo julgamento antecipado da lide (mov. 80). A parte autora apresentou pedido incidental de tutela de urgência a fim de seja determinada a suspensão da ação de imissão na posse (autos nº 5143990-45.2025.8.09.0168), em trâmite perante a 1ª Vara Cível desta Comarca. Realizada audiência de conciliação, esta restou infrutífera (mov. 70). Por decisão de saneamento e organização do processo (mov. 84), foi indeferido o pedido de suspensão da ação de imissão na posse, por incompetência deste Juízo para tanto e por já ter a questão sido apreciada e rejeitada pelo Egrégio Tribunal de Justiça no Agravo de Instrumento nº 5413430-47.2025.8.09.0168. Na mesma decisão, foram fixados como pontos controvertidos: (a) a (ir)regularidade do procedimento de consolidação da propriedade; (b) a (in)validade da intimação editalícia; (c) a (in)validade da arrematação por suposto preço vil; e (d) a possibilidade de conversão em perdas e danos; foi indeferida a produção de prova pericial, por ser desnecessária diante da ausência de controvérisa quanto ao valor de mercado do imóvel (R$ 3.034.000,00, conforme laudo do próprio réu — OS-3766/2024); e foi deferida a produção de prova oral, com designação de audiência de instrução e julgamento. Os pedidos subsidiários formulados na petição inicial — nova avaliação do imóvel e desmembramento da garantia —, próprios de momento processual anterior à consumação da arrematação, restaram superados pela evolução fática da lide e não foram reiterados pelos autores em suas alegações finais, que os substituíram pelo pedido subsidiário de conversão em perdas e danos, adiante examinado. Na audiência de instrução e julgamento designada para 25 de fevereiro de 2026, constatou-se a ausência da parte autora e de seus advogados, sendo declarada a preclusão da prova oral por ela requerida e encerrada a fase instrutória, conforme termo da mov. 106. A parte requerida apresentou suas razões finais na mov. 113, reiterando os termos da contestação e pugnando pela improcedência dos pedidos. Em suas razões finais (mov. 114), os autores reiteraram os fundamentos da inicial e da impugnação, requerendo a procedência total dos pedidos, com a declaração de nulidade do procedimento de consolidação e da arrematação por preço vil e o restabelecimento da propriedade em seu favor ou, subsidiariamente, a conversão em perdas e danos, mediante condenação do réu ao pagamento da diferença entre o valor de mercado do imóvel e o saldo devedor quitado com a alienação. Em seguida, na mov. 121, a parte autora informou o pagamento de guia de custas complementares no valor de R$ 6.586,17 (seis mil, quinhentos e oitenta e seis reais e dezessete centavos), mas alegou ter havido pagamento a maior no montante de R$ 1.165,99 (mil, cento e sessenta e cinco reais e noventa e nove centavos), requerendo a restituição do indébito. Intimada a se manifestar (mov. 122), a parte ré, na mov. 129, opôs-se ao pedido de restituição, argumentando que o valor da guia complementar foi corretamente calculado pela secretaria do juízo, em razão do pagamento em atraso das parcelas de custas inicialmente deferidas. Vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. 2. FUNDAMENTOS O feito tramitou em observância aos preceitos constitucionais e processuais aplicáveis ao caso, bem como foram assegurados os princípios do contraditório e ampla defesa, de modo que não há irregularidades ou nulidades a serem sanadas. Frisa-se que o processo comporta julgamento, uma vez que se encontra devidamente instruído, entretanto, passo a análise das questões pendentes. 2.1. Da questão processual pendente - restituição de custas Aduz a parte autora que realizou o pagamento a maior de custas processuais. Contudo, a parte ré (mov. 129) e os próprios autos demonstram o contrário. Na decisão da mov. 17, foi deferido o parcelamento das custas iniciais. Posteriormente, o ato ordinatório da mov. 116 certificou o inadimplemento do parcelamento pela parte autora e, em cumprimento à Resolução n. 138/2021 do TJGO, intimou-a para recolher o saldo remanescente, já devidamente atualizado, por meio da guia complementar de número 9524045-4/50. O valor pago pela autora, R$ 6.586,17 (seis mil quinhentos e oitenta e seis reais e dezessete centavos), corresponde exatamente ao valor da guia emitida pela Secretaria deste Juízo, que incluiu os encargos decorrentes da mora da própria requerente. Portanto, não há que se falar em pagamento indevido ou enriquecimento sem causa do Estado, mas sim em cumprimento de obrigação processual em atraso, com os consectários legais. Assim, indefiro o pedido de restituição de valores formulado na mov. 121. Superada a questão incidental, passo ao exame do mérito. A controvérsia consiste em verificar a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e, especialmente, da comunicação aos devedores acerca da realização do leilão extrajudicial dos imóveis dados em garantia. 2.2. Do mérito 2.2.1. Da constituição em mora e da consolidação da propriedade fiduciária. Nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, vencida e não paga a dívida garantida por alienação fiduciária de imóvel, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, consolida-se a propriedade do bem em nome do credor fiduciário, sendo pressuposto indispensável para tanto a prévia intimação pessoal do devedor e do terceiro fiduciante, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, para que satisfaçam a prestação vencida no prazo de 15 (quinze) dias (art. 26, §§ 1º e 3º), somente se admitindo a intimação por edital quando o devedor ou o terceiro fiduciante se encontrarem em local ignorado, incerto ou inacessível, hipótese que deve estar certificada pelo serventuário encarregado da diligência (art. 26, § 4º). Nessa linha, compete ao credor fiduciário, à luz do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, o ônus de comprovar a regularidade das diligências de localização pessoal do devedor e do terceiro fiduciante, por se tratar de fato impeditivo do direito deduzido em juízo pelos autores, conforme, aliás, expressamente fixado na decisão de saneamento (mov. 84). No caso dos autos, a análise da documentação acostada revela que a notificação destinada à purgação da mora foi realizada nos endereços fornecidos pelos devedores no contrato (mov. 26) e constantes nas matrículas juntadas (mov. 1, arq. 11 e 12) , quais sejam: QNE 16, Lote 16, Loja 01, Taguatina Norte Brasília-DF; Quadra 25, Conjunto B, Lote 7 E 9, Setor 3, Parque da Barragem, Águas Lindas de Goiás-GO e Quadra QC 5, Rua K, Casa 6, JDS M S SEBAST, Brasília-DF, CEP 71699685, e realizada tendo sido observadas, nessa etapa, as formalidades previstas na legislação de regência. Nesse contexto, a tentativa de localização pessoal dos devedores não se restringiu a um único endereço, tendo o réu, ao contrário do sustentado pelos autores em sua impugnação, promovido busca em múltiplos endereços vinculados tanto à devedora fiduciária quanto ao terceiro fiduciante. Essa circunstância, inclusive, já fora examinada por este Juízo, em cognição sumária, na decisão da mov. 23, e que não veio a ser desconstituída por nenhum elemento de prova produzido posteriormente pelos autores, os quais, tendo requerido a produção de prova oral como via para infirmar a regularidade das diligências cartorárias, deixaram de comparecer, injustificadamente, à audiência de instrução designada, dando causa à preclusão da referida prova (mov. 106), não tendo o ônus argumentativo dos autores sido superado pela prova documental isoladamente considerada. Não se verifica, portanto, vício capaz de comprometer a constituição em mora. Superada a questão da regularidade das tentativas de intimação pessoal, cumpre examinar a validade do edital subsequentemente publicado para fins de purgação da mora, fato também apontado como irregular na petição inicial, diante da inobservância de publicação do expediente m jornais de grande circulação. O art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97 estabelece que, frustradas as tentativas de intimação pessoal, a intimação do devedor e do terceiro fiduciante será promovida por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, contando-se da última publicação o prazo para purgação da mora. No caso dos autos, a intimação editalícia relativa à purgação da mora foi veiculada exclusivamente por meio da plataforma eletrônica do Operador Nacional de Registro Eletrônico de Imóveis (www.registroimoveis.org.br), nos dias 18, 19 e 22 de julho de 2024, sem que tenha havido, nesse momento específico do procedimento, publicação em jornal de circulação local ou da comarca, tal como exigido pelo dispositivo legal transcrito. A justificativa apresentada pelo réu, de que a publicidade eletrônica encontraria amparo nos arts. 122 da Lei nº 6.015/73 e 193 do Código de Processo Civil, bem como no art. 27, § 10, da Lei nº 9.514/97, não se sustenta: os dois primeiros dispositivos disciplinam, respectivamente, o registro de jornais e a prática de atos processuais eletrônicos, sem relação direta com a modalidade de publicidade exigida para o edital de purgação da mora; e o terceiro autoriza expressamente a realização eletrônica dos leilões e da publicação de seus editais — hipótese distinta da intimação editalícia para purgação da mora, que permanece submetida à exigência literal e específica do art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97, norma especial insuscetível de interpretação extensiva em prejuízo do devedor, notadamente por se tratar de procedimento de natureza extrajudicial e expropriatória, cujas formalidades constituem garantia mínima do contraditório substancial do fiduciante. Nada obstante a irregularidade formal constatada quanto ao veículo de publicação do referido edital, tal vício, por si só, não conduz necessariamente à nulidade de todo o procedimento de consolidação da propriedade, notadamente quando os proprietários tomaram ciência do procedimento antes da realização do leilão, seja porque ajuizaram a presente demanda em data anterior à realização dos leilões (4 de novembro de 2024), seja porque tiveram acesso ao procedimento extrajudicial carreado junto à petição inicial, sendo possível, portanto a purgação da mora era plenamente possível. Diante desse quadro, a irregularidade formal verificada na publicação do edital de purgação da mora, embora configure inobservância ao rito legal, não é suficiente, por si só e isoladamente considerada, para desconstituir a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, sobretudo à vista da inequívoca ciência dos autores acerca do procedimento em curso, sem prejuízo de sua relevância como elemento de convicção quanto à responsabilidade do réu pela irregularidade procedimental verificada, a ser considerada no exame do tópico seguinte. Consequentemente, estando regularmente constituída a mora e não tendo ocorrido a purgação do débito na forma e no prazo legalmente estabelecidos, mostra-se legítima a posterior consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor. Importante ressaltar que a constituição em mora e a intimação para realização do leilão são atos distintos, com finalidades e momentos igualmente distintos dentro do procedimento previsto na Lei n. 9.514/1997. Assim, a regularidade da primeira não dispensa a observância das formalidades exigidas para a segunda. 2.2. Da realização do leilão extrajudicial. Superada a questão relativa à constituição em mora, passa-se à análise da regularidade da comunicação acerca do leilão. A Lei n. 9.514/1997, em seu art. 27, § 2º-A, estabelece que as datas, horários e locais dos leilões devem ser comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. A norma tem por finalidade assegurar ao devedor conhecimento efetivo acerca da realização do ato expropriatório, permitindo-lhe exercer os direitos que lhe são assegurados pela legislação, inclusive o direito de preferência previsto no artigo 27, § 2º-B, da Lei n. 9.514/1997. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, nos procedimentos submetidos à disciplina posterior à Lei n. 13.465/2017, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que ele tenha sido anteriormente intimado para purgação da mora. Veja: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA MORA. REALIZAÇÃO DO LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS. AUSÊNCIA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária. 2. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 3. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor.Precedentes. 4. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora.Precedentes . 5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2276046 RJ 2023/0003836-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 19/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/06/2023). (Destaquei). Portanto, a prévia e regular intimação para purgação da mora não supre a necessidade de comunicação específica acerca da realização do leilão. No caso dos autos, verifica-se que a comunicação acerca da realização do leilão foi enviada para apenas para um dos endereços diligenciados quando da constituição da mora, qual seja: Quadra 25, Conjunto B, Lote 7 E 9, Setor 3, Parque da Barragem, Águas Lindas de Goiás-GO. Ocorre que a referida correspondência não foi efetivamente recebida, tendo retornado com a anotação “não procurado” (mov. 54, arq. 5). Tal circunstância merece destaque, sobretudo porque constam do procedimento extrajudicial outros endereços vinculados aos devedores, sem que se tenha demonstrado a realização de nova tentativa de comunicação nesses locais. A circunstância é relevante, pois a própria Lei n. 9.514/1997 estabelece que a comunicação acerca da realização do leilão deve ser dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico nele indicado. Além disso, verifica-se que houve tentativa de comunicação por meio eletrônico (mov. 54, arq. 7). Todavia, não consta dos autos comprovante idôneo de recebimento da mensagem eletrônica, tampouco elemento capaz de demonstrar que os autores efetivamente tiveram ciência da data, do horário e do local designados para a realização do leilão por esse meio. Nesse sentido: APELAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA CUMULADA COM PEDIDO DE SUSPENSÃO DE LEILÃO E SEUS EFEITOS. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DE BEM IMÓVEL. INTIMAÇÃO PESSOAL. NÃO COMPROVAÇÃO. VÍCIO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. OBRIGATORIEDADE. PEDIDO DECLARATÓRIO DE NULIDADE ACOLHIDO. RECURSO IMPROVIDO. Ausente a tentativa de intimação pessoal da apelada, para a respectiva purga da mora, impõe-se reconhecer que não observados os procedimentos legais para a legitimação do ato de consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, fato que não induz o alegado julgamento além do pedido, lembrando que tal vício não pode se convolar de maneira a estabilizar para a seguinte fase que é o leilão extrajudicial. Aliás, no caso, ausente a prova da intimação pessoal da apelada sobre a realização do leilão. Nota-se que o apelante apresenta trecho de telegrama enviado ao endereço da apelada, bem como notificação de e-mail sem prova de entrega e de leitura. Assim, frustrada a demonstração da regularidade da intimação pessoal da apelada, deve ser reconhecida a nulidade do leilão extrajudicial inclusive. (TJ-SP - Apelação Cível: 1001382-08.2022.8.26.0659 Vinhedo, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 18/12/2023, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/12/2023). (Destaquei). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. NULIDADE DA SENTENÇA RECHAÇADA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. TENTATIVA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. NECESSIDADE. INTIMAÇÃO POR EDITAL. MEDIDA EXCEPCIONAL. ESGOTAMENTO PRÉVIO DAS TENTATIVAS DE LOCALIZAÇÃO DO DEVEDOR. NÃO COMPROVADO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL IRREGULAR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE. IMPRESCINDÍVEL. INTIMAÇÃO POR E-MAIL. IRREGULARIDADE. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS. 1. Considerando que a pretensão autoral é a anulação da execução extrajudicial de imóvel, afigura-se correta a sentença que corrige o valor da causa para corresponder ao obtido com a avaliação do imóvel registrado na respectiva certidão de matrícula, conforme parâmetro contido no art. 292, II, do CPC. 2. Se a correção do valor da causa foi realizada na sentença, não há falar-se em cancelamento da distribuição a ser determinada no julgamento do recurso de apelação, pois já estabelecida a relação processual, de modo que o apelado deverá ser intimado para, no prazo concedido, proceder ao recolhimento das custas processuais complementares na fase de cumprimento de sentença. Nulidade afastada. 3. Conforme antevê o art. 26, § 4º, da lei 9.514/97, a intimação do devedor, via edital, é medida excepcional, e deverá ser realizada somente quando se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, incumbindo à credora comprovar, previamente, o esgotamento dos meios para a sua localização. 4. À míngua de demais elementos que possam comprovar que a apelante esgotou todos os meios para localização do devedor, tem-se por correta a sentença que reconheceu a irregularidade da constituição em mora, promovida pela recorrente ao arrepio da lei 9.514/97 e da jurisprudência sedimentada do Superior Tribunal de Justiça. 5. O fiduciante deve ser intimado pessoalmente sobre a data da realização do leilão extrajudicial do imóvel, conforme a jurisprudência sedimentada do Superior Tribunal de Justiça. 6. Tem-se por adequada a sentença que declara a nulidade dos leilões extrajudiciais promovidos pela apelante, diante da ausência da necessária intimação pessoal do devedor sobre a data, local e horário do ato para a venda do imóvel alienado fiduciariamente, porquanto a intimação encaminhada ao e-mail do apelado não tem o condão de ilidir a responsabilidade da credora em proceder da forma apropriada. 7. Desprovido o apelo, insta majorar a verba honorária sucumbencial, em atenção ao comando contido no art. 85, § 11, do CPC. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO 53770498120178090051, Relator: DESEMBARGADOR FERNANDO DE CASTRO MESQUITA - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/01/2022). (Destaquei). Não basta, portanto, a demonstração do simples encaminhamento de mensagem eletrônica quando não há prova de que a comunicação tenha efetivamente alcançado o destinatário. Não obstante a isso, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, excepcionalmente, o afastamento da nulidade quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca da realização do leilão, ainda que não observada integralmente a formalidade da intimação pessoal. É o que se verifica nos autos. A presente demanda foi ajuizada antes da realização do leilão, tanto que o pedido liminar inicial é justamente a suspensão do ato (mov. 1, arq. 1, item c, (i), da petição inicial). Assim, os próprios autores, ao ajuizarem a presente demanda em data anterior à realização dos leilões (4 de novembro de 2024), evidenciaram ter tomado ciência inequívoca da iminência da alienação extrajudicial dos imóveis, circunstância que, conquanto não supra a exigência formal , relativiza o prejuízo concreto decorrente do vício de publicidade constatado, na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça , segundo a qual a ciência inequívoca da parte devedora acerca da realização do leilão afasta a decretação de nulidade fundada exclusivamente em vício de notificação. Confira-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL . LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA . ANÁLISE INCONCLUSA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. DECISÃO MANTIDA. 1 . No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes . 2. Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. 3. No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões . 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP 2021/0141367-2, Data de Julgamento: 27/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2022) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL . LEI N. 9.514/1997. LEILÃO EXTRAJUDICIAL . ALEGADA AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. FINALIDADE DO ATO ATINGIDA. SÚMULA 83/STJ . REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1 . Nos termos da jurisprudência do STJ, a ciência inequívoca do devedor acerca da data do leilão extrajudicial supre a exigência de intimação pessoal, afastando a alegação de nulidade quando não demonstrado prejuízo. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. O acórdão recorrido concluiu, com base no conjunto fático-probatório dos autos, que a finalidade da intimação pessoal acerca do leilão extrajudicial foi alcançada, uma vez que o devedor demonstrou ter ciência inequívoca da data de sua realização, tanto que ajuizou ação judicial no mesmo dia do ato . A revisão desse entendimento encontra óbice na Súmula 7/STJ.Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 00000000000002692466 SP 2024/0257619-2, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 22/04/2026, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 27/04/2026) Assim, considerando que fora cumprida a exigência de comunicação acerca do leilão e, por conseguinte, atingida sua finalidade concreta, qual seja possibilitar que o devedor conheça a data e as condições da alienação e, inclusive, exerça o direito de preferência assegurado pelo art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, constato que não há, no caso razão para a anulação da alienação realizada. 2.3. Do alegado preço vil e das perdas e danos. Fixado o terceiro ponto controvertido na decisão de saneamento (item 1.2.1. da decisão de mov. 84), cumpre examinar se a arrematação do imóvel, realizada no segundo leilão público por R$ 397.112,57 (trezentos e noventa e sete mil, cento e doze reais e cinquenta e sete centavos), configurou alienação por preço vil. É incontroverso nos autos — porque expressamente reconhecido pelo próprio réu em sua contestação, ao informar que a arrematação observou o menor valor entre o saldo da dívida acrescido de despesas e o valor de avaliação de mercado apurado na OS-3766/2024 — que o valor de mercado do imóvel, apurado em avaliação promovida pela própria instituição financeira, corresponde a R$ 3.034.000,00 (três milhões e trinta e quatro mil reais). Tratando-se de fato admitido por ambas as partes, e tendo o Juízo, na decisão de saneamento, reputado desnecessária a produção de prova pericial, não sendo esta decisão objeto de qualquer recurso, tal valor há de ser tomado como parâmetro de mercado para o exame da alegação de vileza do preço de arrematação. Cotejando-se o valor da arrematação (R$ 397.112,57) com o valor de mercado incontroverso do imóvel (R$ 3.034.000,00), constata-se que o bem foi alienado por percentual correspondente a aproximadamente 13% (treze por cento) de seu valor de mercado, patamar significativamente inferior ao limite de 50% (cinquenta por cento) da avaliação que a doutrina e a jurisprudência reconhecem, por aplicação subsidiária do parágrafo único do art. 891 do Código de Processo Civil, como parâmetro para caracterização do preço vil também nas hipóteses de alienação extrajudicial de imóvel dado em garantia fiduciária, à falta de critério específico na Lei nº 9.514/97. O réu, em suas manifestações, limitou-se a justificar o valor da arrematação com base na regra contratual segundo a qual, no segundo leilão, o imóvel seria alienado pelo valor correspondente ao saldo devedor acrescido de despesas — o que, todavia, não afasta a constatação objetiva da desproporção entre o valor de mercado do bem e o montante pelo qual foi extinta a dívida, tampouco importa renúncia, pelos devedores, ao direito de questionar a regularidade e a proporcionalidade do resultado da alienação extrajudicial de seu patrimônio, notadamente quando aliada à irregularidade formal já reconhecida na publicidade do edital de purgação da mora, a qual contribuiu para restringir a possibilidade de intervenção de eventuais interessados na disputa do leilão e, por consequência, para a formação de um preço mais condizente com o valor real do bem. Nesse contexto, a alienação do imóvel por valor manifestamente inferior à metade de seu valor de mercado configura vantagem patrimonial desproporcional em favor do credor fiduciário, em contrariedade à vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil), não podendo o Poder Judiciário chancelar a apropriação, pelo credor, de diferença patrimonial superior a R$ 2.600.000,00 (dois milhões e seiscentos mil reais) em detrimento dos devedores, sob o único fundamento de que tal resultado decorreria de cláusula contratual de extinção da dívida pelo menor valor entre o débito e a avaliação. Esta já era a interpretação jurisprudencial antes da alteração legislativa procedida pela Lei n. 14.711/2023. Confira-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL ART . 27, §§ 1º E 2º DA LEI Nº 9.514/97. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. IMPOSSIBILIDADE . RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. - Conforme prevê o art. 24, VI, e o art. 27, §§ 1º e 2º, ambos da Lei nº 9 .514/1997, para efeito de leilão extrajudicial, o contrato de alienação fiduciária deve prever a indicação do valor do imóvel e os critérios para a respectiva revisão, não podendo haver arrematação, em primeiro leilão, por montante inferior ao “valor do imóvel” (conforme efetiva avaliação); já em segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao “valor da dívida” (assim entendido o valor total remanescente do contrato, em razão do vencimento antecipado das parcelas vincendas, mais encargos e despesas diversas da consolidação) - Muito embora o art. 27, § 2º, da Lei nº 9.514/1997 possibilite a venda do imóvel em segundo leilão por valor superior ao da dívida, a jurisprudência sedimentou-se no sentido de que a arrematação não poderá ser realizada por preço vil, inferior a 50% do valor de avaliação, sob pena de ocorrer enriquecimento sem causa em favor da credora fiduciária. Precedentes - No caso dos autos, tendo em vista que o valor do lance inicial para arrematação em segundo leilão é inferior a 50% do valor da avaliação, existe a possibilidade de ocorrer a arrematação do bem imóvel por preço vil, o que justifica a suspensão da referida hasta - Agravo de instrumento parcialmente provido . Agravo interno prejudicado. Embargos de declaração prejudicados. (TRF-3 - AI: 50272529620224030000, Relator.: Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, Data de Julgamento: 30/03/2023, 2ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 10/04/2023): Após a edição da Lei nº 14.711/2023, o § 2º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 passou a ter a seguinte redação: § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Nesse sentido, a alteração legislativa confirmou a jurisprudência que já vinha sendo aplicada. Confira-se acórdãos mais recentes: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL - VALOR DO IMÓVEL - DIVERGÊNCIA RELEVANTE - POTENCIAL PREÇO VIL - REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO - NECESSIDADE. SENTENÇA CASSADA. - A partir da vigência da Lei nº 14.711/2023, se incluiu a previsão específica na legislação que versa sobre alienação fiduciária de que, em segundo leilão, não pode ser aceito lance inferior à metade do valor de avaliação do bem, ainda que superior ao valor da dívida (acrescido das demais despesas), à semelhança da disposição já contida no art . 891 do CPC - Independente do ajuizamento da ação em data anterior à alteração legislativa, devida à análise dos critérios estabelecidos no recém acrescido § 2º do art. 27 da Lei nº 9.514/97, porquanto reflete entendimento doutrinário e jurisprudencial anteriormente consolidado - Devida a reavaliação do imóvel quando há fundada dúvida sobre o seu real valor, mormente diante da flagrante disparidade entre o importe atribuído ao bem nas perícias realizadas, com o fito de se evitar eventual arrematação por preço vil.(TJ-MG - Apelação Cível: 50103386020198130707, Relator.: Des .(a) Tiago Gomes de Carvalho Pinto, Data de Julgamento: 06/11/2024, Câmaras Especializadas Cíveis / 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 08/11/2024) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA . IMÓVEL DESCRITO NO CONTRATO DE MÚTUO COMO TERRENO. AUSÊNCIA DE DESCRIÇÃO ATUALIZADA NO EDITAL DE LEILÃO. ARREMATAÇÃO A PREÇO VIL. NULIDADE CONFIGURADA . VIOLAÇÃO AOS ARTS. 886, I E 891 DO CPC. PROVIMENTO DO RECURSO. I . HIPÓTESE EM EXAME1. Ação anulatória de leilão extrajudicial, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 5/8/2024 e concluso ao gabinete em 26/9/2024.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2 . A questão em discussão consiste em decidir se a descrição do imóvel constante no edital de leilão extrajudicial é independente da descrição no contrato que constituiu a propriedade fiduciária e qual a consequência jurídica da mudança de descrição do imóvel em relação ao leilão.III. RAZÕES DE DECIDIR3. O registro do contrato para constituição da propriedade fiduciária, e o edital de leilão são atos independentes realizados em suas próprias circunstâncias e cada um deverá conter a descrição atualizada do imóvel, conforme a realidade à época de sua formalização, devendo a cada ato registral proceder à atualização do livro de registros com a atual descrição do imóvel .4. Na hipótese de ocorrer uma valorização expressiva do imóvel em função de uma obra ou benfeitoria significativa, é necessário que a descrição do bem no edital acompanhe a situação fática atual, em prol da efetividade da execução e da menor onerosidade ao devedor.5. É pacífica a jurisprudência desta Corte no sentido de que se caracteriza preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação, devendo ser declarada a nulidade da arrematação a preço vil nas execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente .6. No particular, (I) o Juízo de primeiro grau decidiu que a arrematação em segundo leilão justifica o valor abaixo da metade da avaliação e que o erro na descrição do edital não teria força para anular o leilão; (II) O Tribunal de segundo grau manteve a sentença sob o fundamento de que foi o autor que descreveu o imóvel como um terreno no momento do contrato de mútuo, e, portanto, não seria possível questionar isso após o inadimplemento.IV. DISPOSITIVO7 . Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido para reformar o acórdão recorrido e julgar parcialmente procedente o pedido formulado na ação anulatória, a fim de declarar a nulidade da arrematação do imóvel, e determinar a realização de novo leilão com a descrição correta no edital do leilão. (STJ - REsp: 2167979 PB 2024/0332073-4, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/09/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 17/09/2025) Destarte, o reconhecimento do preço vil no caso concreto é impositivo. Anote-se, todavia, que o imóvel foi arrematado por terceiro estranho à presente relação processual — o qual não integra o polo passivo desta ação, tampouco foi chamado a compor o contraditório —, circunstância que impede, nesta sede, a desconstituição da arrematação e da propriedade em seu favor, seja porque o art. 10 do Código de Processo Civil veda decisão surpresa contra quem não teve oportunidade de se manifestar nos autos, seja porque o art. 30, parágrafo único, da Lei nº 9.514/97 expressamente determina que as irregularidades verificadas no procedimento de consolidação e alienação extrajudicial do imóvel — ressalvada a exigência de notificação pessoal do devedor, já examinada e afastada no primeiro tópico — não obstam a manutenção dos efeitos da arrematação em favor do adquirente, resolvendo-se em perdas e danos a cargo do responsável pela irregularidade. Dessa forma, reconhecida a vileza do preço obtido na arrematação, e observada a impossibilidade de retorno ao status quo ante em razão da preservação da posição jurídica do terceiro adquirente de boa-fé, impõe-se a conversão da pretensão anulatória, quanto a esse específico aspecto, em indenização por perdas e danos, nos exatos termos do pedido subsidiário formulado pelos autores. Em sendo assim, caberá ao réu, causador da desproporção verificada no procedimento que conduziu, reparar a diferença patrimonial suportada pelos devedores, correspondente à diferença entre o preço mínimo que o imóvel poderia ser vendido, qual seja 50% do valor de mercado do bem (R$ 3.034.000,00 X 50% = R$ 1.517.000,00) e o valor pelo qual a dívida foi extinta com a arrematação (R$ 397.112,57), o que totaliza o montante de R$ 1.119.887,43 (um milhão cento e dezenove mil oitocentos e oitenta e sete reais e quarenta e três centavos), corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora na forma especificada no dispositivo. 3. DISPOSITIVO Pelo exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, da seguinte forma: a) JULGO IMPROCEDENTE o pedido de declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade dos imóveis matriculados sob nºs 59.315 e 59.316 do Cartório de Registro de Imóveis de Águas Lindas de Goiás/GO, por não caracterizada irregularidade na intimação pessoal dos devedores, nos termos da fundamentação; b) JULGO IMPROCEDENTE o pedido de restabelecimento da propriedade e da posse dos imóveis em favor dos autores, ante a preservação dos efeitos da arrematação em relação a terceiro adquirente de boa-fé alheio à presente lide, nos termos do art. 30, parágrafo único, da Lei nº 9.514/97; c) JULGO PROCEDENTE o pedido subsidiário de conversão em perdas e danos, para CONDENAR o réu BRB – Banco de Brasília S.A. a pagar aos autores, solidariamente, a quantia de R$ 1.119.887,43 (um milhão cento e dezenove mil oitocentos e oitenta e sete reais e quarenta e três centavos), correspondente à diferença entre 50% do valor de mercado dos imóveis (R$ 3.034.000,00 X 50% = R$ 1.517.000,00) e o valor pelo qual a dívida foi extinta com a arrematação (R$ 397.112,57), a título de indenização por perdas e danos decorrentes da alienação por preço vil, incidindo: Sobre o valor da indenização apurado em liquidação incidirão juros de mora a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, e correção monetária pelo IPCA-E a partir do efetivo prejuízo, nos termos da Súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça; Registre-se que a presente decisão não alcança a esfera jurídica do terceiro adquirente de boa-fé, permanecendo hígida a arrematação e a aquisição do imóvel por ele realizada, recaindo sobre o réu a obrigação de indenizar os autores pelos prejuízos decorrentes da irregularidade reconhecida. Considerando a sucumbência recíproca, distribuo as custas processuais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada parte, observada eventual gratuidade da justiça ou parcelamento anteriormente deferido. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valo da condenação (proveito econômico), nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, distribuídos na mesma proporção, vedada a compensação, observada a suspensão da exigibilidade decorrente de eventual gratuidade da justiça concedida, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Em caso de interposição de recurso de apelação, independentemente de nova conclusão, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo legal de 15 (quinze) dias. Apresentada a peça ou transcorrido o prazo in albis, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça Goiano com nossas homenagens, tudo em observância ao art. 1.010, § 1º, 2º e 3º do Código de Processo Civil. Decorrido o prazo para interposição de qualquer recurso, certifique-se o trânsito em julgado e, após, não havendo nenhuma pendência, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intime-se. assinado digitalmente PATRÍCIA PASSOLI GHEDIN Juíza de Direito (Decreto 4060/2026)