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TJGO · Goiânia - 6ª UPJ Varas Cíveis: 26ª, 27ª, 28ª, 29ª, 30ª e 31ª · Outros
ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)
TJGO · Goiânia - 6ª UPJ Varas Cíveis: 26ª, 27ª, 28ª, 29ª, 30ª e 31ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO 26ª Vara Cível da Comarca de Goiânia Estado de Goiás Endereço: Fórum Cível, Bairro: Park Lozandes, esquina Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, CEP: 74884-120; E-mail: gab26varacivel@tjgo.jus.br; telefones: (62) 3018-667 e (62)3018-6706. Ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Processo: 6016838-57.2025.8.09.0051 Promovente(s): Marcos De Moraes Silva Promovido(s): Residencial Porto Anhanguera Spe Ltda SENTENÇA Trata-se de Ação de Consignação em Pagamento cumulada com Obrigação de Fazer ajuizada por MARCOS DE MORAES SILVA em face de RESIDENCIAL PORTO ANHANGUERA SPE LTDA., tendo por objeto a Unidade nº 608-C do Condomínio Residencial Porto Ipê, adquirida por Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado em 23/09/2024, pelo valor de R$ 298.784,33. Narrou o autor que, após adimplir a entrada e as primeiras parcelas mensais, atrasou o pagamento de duas parcelas consecutivas por dificuldades financeiras temporárias e que, tão logo reorganizou sua situação, buscou reiteradamente a ré para regularizar os valores em atraso, sem obter demonstrativo atualizado, dados bancários ou instrução de pagamento — o que configuraria recusa tácita do credor (art. 335, I, do Código Civil) e mora accipiendi (art. 400 do Código Civil). Requereu, em sede liminar, a abstenção de rescisão unilateral do contrato; no mérito, a autorização para depósito judicial das parcelas em atraso e a declaração de quitação, com o correspondente restabelecimento da vigência do pacto e a condenação da ré a fornecer demonstrativo das parcelas vincendas; e, subsidiariamente, a rescisão contratual por culpa exclusiva da ré, com multa de 50% e restituição de 90% dos valores pagos. A inicial veio instruída com procuração, CNH, o instrumento particular de compromisso de compra e venda de 23/09/2024 e registro de conversas mantidas por aplicativo de mensagens. A tutela de urgência foi indeferida no evento 13, por não vislumbrar o Juízo os requisitos do art. 300 do CPC, tendo em vista que (i) o próprio autor confessava o atraso de duas parcelas consecutivas, causa contratual de rescisão automática (Cláusula Nona); (ii) as conversas juntadas indicavam que a ré já considerava o contrato rescindido; e (iii) o autor permanecera inerte por cerca de três meses antes do ajuizamento, o que afastava a urgência contemporânea. No evento 23, já no curso do processo, o autor noticiou fato novo: em 15/01/2026 a ré lhe apresentou "Instrumento Particular de Distrato" referente à mesma unidade 608-C, condicionando a resilição à retenção de R$ 17.927,06 (6% do valor total do contrato), a título de "taxa de cessão de direitos" (Cláusula Quarta do distrato, com base na Cláusula 5.1, "c", do contrato original). Conforme a Cláusula Quarta do referido instrumento — devidamente firmado por ambas as partes e por duas testemunhas, com reconhecimento de firma do autor em 30/01/2026, e juntado pela própria ré à sua contestação (mov. 49) —, o valor de R$ 17.927,06 foi abatido do montante de R$ 31.900,00 até então pago pelo autor, gerando saldo líquido de R$ 13.972,95, o qual foi aplicado como crédito de entrada em novo contrato de compra e venda de unidade diversa (Apartamento nº 403-E) no mesmo empreendimento. Como o autor havia pago apenas R$ 31.900,00 até então, a retenção pretendida correspondia a 56,19% de tudo o que fora efetivamente desembolsado. Diante disso, aditou a inicial (art. 329, I, do CPC) para requerer a declaração de nulidade da referida cobrança e a condenação da ré à restituição em dobro do valor retido (R$ 35.854,12), nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, em substituição, nesse particular, ao pedido subsidiário original de restituição de 90% dos valores pagos. Juntou o distrato, novo instrumento particular de compromisso de compra e venda referente à unidade 403-E e precedente do Superior Tribunal de Justiça. O aditamento foi recebido no evento 26. Frustrada a citação postal por recusa no endereço da sede da ré, o Juízo determinou, no mesmo evento, nova citação por mandado, sem reconhecer, de plano, a citação ficta pretendida pelo autor. Regularmente citada, a ré apresentou contestação (evento 49), arguindo, em preliminar: (i) a existência de convenção de arbitragem (Cláusula Décima Terceira do contrato), com requerimento de extinção do processo sem resolução do mérito (art. 337, X, do CPC); e (ii) a revogação da gratuidade de justiça concedida ao autor, ao fundamento de que a "Declaração de Responsabilidade" por ele firmada demonstraria capacidade financeira incompatível com o benefício. No mérito, sustentou que o inadimplemento decorreu de culpa exclusiva do autor, que a cessão de direitos era mecanismo contratual previamente conhecido (Cláusula 5.1, "c") e, subsidiariamente, requalificou a mesma quantia de R$ 17.927,06 como comissão de corretagem devida nos termos da Cláusula 12.3, "b", combinada com o art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/64. Ao final, pugnou pela improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, pela manutenção da retenção de 50% dos valores pagos. O autor impugnou a contestação (evento 55), rejeitando a preliminar arbitral por incidência da Súmula nº 45 do TJGO e do art. 51, VII, do CDC; sustentando a manutenção da gratuidade ante a ausência de prova capaz de ilidir a presunção do art. 99, §2º, do CPC; e, no mérito, apontando contradição insanável na defesa da ré — que ora trata a quantia retida como "taxa de cessão" a um cessionário inexistente, ora como comissão de corretagem já embutida e paga no contrato original (Cláusula Oitava) —, requerendo o julgamento antecipado da lide (art. 355, I, do CPC). No evento 56, o autor juntou novas conversas mantidas com o SAC da ré, relativas a julho de 2026, demonstrando que, após o ajuizamento da ação, o boleto da parcela vigente foi baixado sem substituição por outro meio de pagamento, tendo a ré informado que o contrato estava "bloqueado por motivos judiciais". Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, bem como as condições necessárias ao exercício da pretensão deduzida em juízo, passo ao exame do mérito. A controvérsia comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do CPC, porquanto a matéria se encontra suficientemente delineada pela prova documental produzida, sendo desnecessária dilação probatória para o adequado deslinde da causa. 1 DA REGULARIDADE DA CITAÇÃO Independentemente da controvérsia sobre a validade da primeira tentativa de citação postal, a ré compareceu espontaneamente aos autos e apresentou contestação de mérito, sem arguir a nulidade da citação, circunstância que supre eventual vício, nos termos do art. 239, §1º, do CPC. Não há, portanto, questão de revelia ou de nulidade citatória a apreciar. 2 DA PRELIMINAR 2.1 Da convenção de arbitragem A relação jurídica estabelecida entre as partes é inequivocamente de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC, porquanto a ré é incorporadora que comercializa unidades imobiliárias no exercício de sua atividade empresarial, e o autor, destinatário final do bem, dela adquirente. O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás pacificou a matéria por meio da Súmula nº 45 do Órgão Especial: Súmula 45/TJGO: "Em se tratando de relação de consumo, inafastável a aplicação do artigo 51, VII do CDC, que considera nula de pleno direito cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem, ainda que porventura satisfeitos os requisitos do artigo 4º, §2º da Lei nº 9.307/96, presumindo-se recusada a arbitragem pelo consumidor, quando proposta ação perante o Poder Judiciário, convalidando-se a cláusula compromissória apenas quando a iniciativa da arbitragem é do próprio consumidor." Tendo o próprio consumidor optado pela via judicial, presume-se recusada a arbitragem, nos termos do enunciado transcrito. Rejeito, assim, a preliminar suscitada. 2.2 Da revogação da gratuidade de justiça Também não prospera. Nos termos do art. 99, §2º, do CPC, a presunção de veracidade da alegação de hipossuficiência, formulada por pessoa natural, somente pode ser afastada mediante elementos concretos que evidenciem capacidade financeira incompatível com o benefício, ônus que compete a quem impugna. A "Declaração de Responsabilidade" invocada pela ré é documento padrão de instituições financiadoras, no qual o proponente apenas declara possuir renda compatível com a obtenção de crédito bancário para fins de financiamento — circunstância que em nada se confunde com disponibilidade de recursos livres para arcar com despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento. Não há, nos autos, prova capaz de ilidir a presunção legal. Mantenho a gratuidade de justiça concedida no evento 13. 2.3 Da perda superveniente do objeto quanto aos pedidos de consignação em pagamento e de obrigação de fazer Nos termos do art. 493 do CPC, cumpre ao Juízo, ao proferir a decisão, levar em consideração fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito ocorrido após a propositura da ação, capaz de influir no julgamento da lide. No caso, é incontroverso — e comprovado pelo Instrumento Particular de Distrato juntado pela própria ré à contestação (mov. 49), firmado por ambas as partes e por duas testemunhas, com reconhecimento de firma do autor em 30/01/2026 — que, em 15/01/2026, já no curso desta demanda, foi celebrado distrato referente exatamente à unidade autônoma nº 608-C, objeto original da ação, ao qual se seguiu novo contrato relativo a unidade diversa (Apartamento nº 403-E). Não há notícia, tampouco prova, de que o autor tenha efetuado o depósito judicial das parcelas em atraso pretendido nos pedidos "e" a "g" da inicial — depósito que, de resto, perdeu qualquer utilidade prática a partir do distrato celebrado entre as partes. Assim, tendo sobrevindo, por ato bilateral posterior à propositura da ação, a extinção do contrato cuja preservação constituía o objeto da consignação em pagamento (restabelecimento da vigência do pacto mediante quitação das parcelas em atraso) e da obrigação de fazer cumulada (fornecimento de demonstrativo de parcelas vincendas daquele mesmo contrato), configura-se a perda do objeto e, por consequência, a falta superveniente de interesse processual quanto a tais pedidos, nos termos do art. 485, VI, c/c art. 493, ambos do CPC. Da mesma forma, o pedido subsidiário original de rescisão contratual por culpa exclusiva da ré, com multa de 50% e restituição de 90% dos valores pagos (itens "h", "i" e "j" da inicial), foi expressamente substituído pelo próprio autor no aditamento de evento 23, que requereu fosse a restituição anteriormente postulada no percentual de 90% substituída pela condenação da ré à restituição em dobro dos valores indevidamente retidos. Tratando-se de modificação do pedido regularmente admitida antes da citação (art. 329, I, do CPC, conforme já reconhecido no evento 26), não subsiste objeto a apreciar quanto aos pedidos originais de consignação, obrigação de fazer e rescisão com restituição de 90%/multa de 50%, que ficam extintos sem resolução do mérito. 3 DO MÉRITO Delimitada a controvérsia útil ao julgamento — a validade da retenção de R$ 17.927,06 imposta ao autor por ocasião do distrato de 15/01/2026 —, verifico que a matéria é essencialmente de direito e documental, cingindo-se à interpretação de cláusulas contratuais incontroversas quanto à sua existência e à verificação de requisitos formais (prova da cessão a terceiro; prova da submissão ao regime de patrimônio de afetação), cuja produção competia exclusivamente à parte ré. Nenhuma das partes requereu, de forma específica e justificada, a produção de prova pericial ou testemunhal apta a alterar esse quadro, tendo a ré se limitado a protesto genérico de estilo. Impõe-se, portanto, o julgamento antecipado do mérito quanto a esse ponto, nos termos do art. 355, I, do CPC. 3.1 Da distribuição do ônus da prova Tratando-se de relação de consumo, com inversão do ônus da prova já deferida no evento 13 (art. 6º, VIII, do CDC), e cuidando-se, ademais, de fato constitutivo do direito de reter valores alegado pela própria ré em sua defesa, incumbia a esta comprovar, de forma inequívoca, a causa jurídica legítima da cobrança de R$ 17.927,06 (art. 373, II, do CPC). 3.2 Da contradição insanável na justificativa da retenção A ré não se desincumbiu desse ônus. Ao contrário, apresentou, na própria contestação, duas justificativas reciprocamente excludentes para a mesma quantia: no capítulo preliminar e na narrativa fática, tratou o valor como "taxa de cessão de direitos", com fundamento na Cláusula 5.1, "c"; já no capítulo de mérito, requalificou a idêntica quantia como comissão de corretagem, com fundamento na Cláusula 12.3, "b", e no art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/64. Anote-se, ainda, que a retenção não se deu mediante cobrança avulsa, mas por abatimento direto do saldo pago pelo autor, na forma da Cláusula Quarta do próprio distrato (mov. 49): dos R$ 31.900,00 desembolsados, foram deduzidos os R$ 17.927,06 impugnados, restando líquido de apenas R$ 13.972,95 o crédito aplicado ao novo contrato. Tratando-se de retenção que reduziu diretamente o patrimônio do consumidor no âmbito da própria novação contratual, a hipótese se equipara, para os fins do art. 42, parágrafo único, do CDC, à cobrança em pecúnia, não havendo razão para tratamento distinto apenas por ter se operado mediante compensação em vez de desembolso direto. Cessão de direitos, no sentido técnico do art. 286 do Código Civil, pressupõe a sub-rogação de terceiro na posição contratual do cedente. Não há, nos autos, instrumento de cessão a pessoa diversa das partes originais — o que ocorreu foi a resilição do contrato da unidade 608-C diretamente com a própria incorporadora, seguida de novo contrato, também com a incorporadora, para unidade distinta. Inexistindo cessionário, inexiste fato gerador para a cobrança rotulada como "taxa de cessão", o que evidencia a utilização de nomenclatura sem lastro na operação efetivamente realizada. Subsidiariamente, ainda que se acolhesse a requalificação como comissão de corretagem, tal tese não prospera. Isso porque, a validade da transferência da comissão de corretagem ao promitente-comprador é regida pela tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 938 (REsp nº 1.599.511/SP), que a condiciona à prévia e destacada informação do preço total da unidade, com individualização do valor da corretagem — e não pelo Tema nº 960, invocado pela ré em sua defesa, o qual versa sobre particularidades da corretagem em contratos vinculados ao programa Minha Casa, Minha Vida, hipótese estranha aos autos. Seja sob a ótica do Tema 938, seja por qualquer outro fundamento, a tese da ré não se sustenta: conforme narrado na petição inicial, sem impugnação específica da ré, a Cláusula Oitava do contrato original de 23/09/2024 já previa a comissão de corretagem de 6% (R$ 17.927,06), embutida no preço total e paga diretamente aos corretores no ato da contratação. Vejamos: A ré não produziu qualquer documento capaz de infirmar essa alegação ou de demonstrar tratar-se de verba distinta, ônus que também lhe competia. A própria jurisprudência que reconhece a validade da transferência da comissão de corretagem ao consumidor exige, como condição necessária, a informação clara e destacada do respectivo valor no contrato original — o que já ocorreu, licitamente, na Cláusula Oitava: TJGO, Apelação Cível nº 5031239-83.2022.8.09.0051, Rel. Des. Delintro Belo de Almeida Filho, 4ª Câmara Cível: "havendo no contrato informação clara e destacada sobre parte do valor da comissão de corretagem, condição necessária para a transmissão do referido encargo ao consumidor, não há que se falar em devolução." É exatamente essa informação clara e destacada, já satisfeita e adimplida na Cláusula Oitava, que falta à nova cobrança de idêntico valor rotulada como "taxa de cessão de direitos" na Cláusula Quarta do distrato — cobrança que não corresponde a serviço de corretagem autônomo, tampouco a cessão a terceiro, mas à repetição pura e simples de encargo já quitado. A cobrança repetida da mesma comissão, sob rótulo diverso, no momento do distrato, configura, portanto, exigência em duplicidade, vedada pelo art. 42, parágrafo único, do CDC. 3.3 Do excesso da retenção Ainda que se admitisse, por argumentação, a incidência do regime de patrimônio de afetação (art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64, na redação da Lei nº 13.786/2018), que autoriza penalidade de até 50% da quantia paga, a defesa naufragaria em seus próprios termos: a retenção de R$ 17.927,06 sobre os R$ 31.900,00 efetivamente pagos pelo autor corresponde a 56,19% dos valores desembolsados — patamar que ultrapassa até o teto máximo absoluto previsto em lei para empreendimentos submetidos àquele regime especial. Não bastasse isso, a incidência do §5º do art. 67-A pressupõe a efetiva submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, devidamente averbada na matrícula do imóvel — fato constitutivo do direito da ré que esta sequer comprovou documentalmente nestes autos, nos termos do art. 373, II, do CPC. Na ausência dessa prova, incidiria o regime geral do art. 67-A, caput e inciso II, da Lei nº 4.591/64, que fixa teto de 25% sobre os valores pagos — percentual também superado pela retenção efetivamente praticada. Assim, sob qualquer ângulo de análise — seja pela ausência de fato gerador da "taxa de cessão", seja pela cobrança em duplicidade da comissão de corretagem já paga, seja pelo excesso em relação a qualquer dos tetos legais aplicáveis —, a retenção de R$ 17.927,06 revela-se abusiva e destituída de causa jurídica válida, caracterizando vantagem manifestamente excessiva em desfavor do consumidor, nos termos do art. 51, IV e §1º, do CDC, impondo-se a declaração de nulidade da Cláusula Quarta do distrato de 15/01/2026 na parte em que impôs a referida retenção, bem como da Cláusula 5.1, "c", do contrato original na extensão em que serviu de fundamento à cobrança impugnada. 3.4 Da restituição em dobro Declarada indevida a cobrança, impõe-se a restituição em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, ressalvada apenas a hipótese de engano justificável. Nos termos da orientação atual do Superior Tribunal de Justiça — fixada pela Corte Especial nos EREsp nº 1.413.542/RS, Rel. p/ acórdão Min. Herman Benjamin, e aplicada à matéria de corretagem no julgamento do REsp nº 1.928.549/MS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 15/03/2022 —, a repetição em dobro é cabível sempre que a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva, independentemente do elemento volitivo do fornecedor; o "engano justificável" que afasta a dobra pressupõe erro escusável, compatível com as cautelas exigíveis de quem ocupa posição contratual privilegiada. Naquele precedente, a dobra foi afastada porque a retenção da corretagem, embora decorrente de cláusula contratual mal redigida, encontrava amparo expresso no art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/64, que autoriza a dedução integral da comissão em caso de distrato — hipótese de ambiguidade contratual genuína, portanto. O caso dos autos é distinto: não há aqui mera imprecisão redacional, mas a apresentação, pela própria ré, de duas justificativas reciprocamente excludentes para a mesma cobrança — ora "taxa de cessão" a cessionário inexistente, ora comissão de corretagem já paga na Cláusula Oitava —, o que evidencia erro injustificável e afasta, à luz do critério objetivo fixado pela Corte Especial, a excludente do art. 42, parágrafo único, do CDC. A esse quadro soma-se o conteúdo das conversas juntadas no evento 56, não impugnadas especificamente quanto à autenticidade, que revelam conduta da ré incompatível com a boa-fé objetiva e com a vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium) mesmo após o ajuizamento da ação, reforçando o quadro de desequilíbrio na relação contratual em desfavor do consumidor. 4 DISPOSITIVO Ante o exposto: 4.1 JULGO EXTINTO sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, c/c art. 493, do CPC, o processo quanto aos pedidos de consignação em pagamento, obrigação de fazer (demonstrativo de parcelas vincendas) e rescisão contratual por culpa exclusiva da ré com multa de 50% e restituição de 90% dos valores pagos (itens "d" a "j" da petição inicial), por perda superveniente do objeto e do interesse processual, em razão do distrato celebrado entre as partes em 15/01/2026 e da modificação do pedido operada no aditamento de evento 23; 4.2 JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido remanescente, deduzido no aditamento de evento 23, para: a) DECLARAR A NULIDADE da cobrança de R$ 17.927,06 (dezessete mil, novecentos e vinte e sete reais e seis centavos), retida a título de "taxa de cessão de direitos"/comissão de corretagem por ocasião do distrato de 15/01/2026, por ausência de causa jurídica válida e por caracterizar vantagem manifestamente excessiva, nos termos do art. 51, IV e §1º, do CDC; b) CONDENAR a ré a restituir ao autor, em dobro, o valor de R$ 35.854,12 (trinta e cinco mil, oitocentos e cinquenta e quatro reais e doze centavos), nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, com correção monetária pelo IPCA desde o desembolso (janeiro/2026) e juros de mora correspondentes à taxa SELIC deduzido o IPCA do período, desde a citação, nos termos dos arts. 389 e 406, §1º, do Código Civil, na redação da Lei nº 14.905/2024, e da Resolução CMN nº 5.171/2024; Tendo em vista que a extinção parcial decorreu de fato superveniente estranho à correção do ajuizamento original, e que o pedido efetivamente submetido a julgamento de mérito foi integralmente acolhido, reconheço a sucumbência exclusiva da ré quanto ao capítulo decisório de mérito. c) CONDENO a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, observados o grau de zelo profissional, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço. Opostos embargos de declaração, intime-se a parte contrária (embargado) para as contrarrazões, no prazo de 05 (cinco) dias. Na hipótese de interposição de recurso apelação, intime-se a parte contrária para que ofereça contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias (CPC, art.1.010, § 1º). Havendo recurso adesivo, intime-se a parte contrária para resposta ao recurso (CPC, art.1.010, § 2º). Se houver pedido específico dirigido a este Juízo, que não relacionado aos comandos acima já autorizados, à conclusão. Certificado o trânsito em julgado e havendo pedido de cumprimento de sentença com planilha atualizada, determino a alteração da classe, assunto e fase processual. Após, intime-se a parte adversa, por meio de seu advogado ou pessoalmente (caso não tenha advogado cadastrado nos autos) para cumprir a sentença e/ou apresentar impugnação, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de aplicação das penalidades legais (CPC, artigos 513 e seguintes). Observe a UPJ eventual substituição de advogados e substabelecimentos, de forma que não haja prejuízo na intimação das partes, cadastrando os novos e descadastrando procurador(es) que não representa(m) a(s) partes. Serve o presente ato como mandado/ofício e dispensa a expedição de qualquer outro documento para o cumprimento da ordem exarada, nos termos dos artigos 136 e seguintes do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, editado pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Goiás. Intimem-se. Registre-se. Publique-se. Cumpra-se. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Lívia Vaz da Silva Juíza de Direito em Respondência - Decreto Judiciário n.º 3.424/2024
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