6014653-85.2026.4.06.0000

Intimação

TRF6 · SEC.GAB.33 (Des. Federal ÁLVARO RICARDO DE SOUZA CRUZ) · DESPACHO/DECISÃO

Agravo de Instrumento Nº 6014653-85.2026.4.06.0000/MGPROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 6003328-87.2026.4.06.3824/MG AGRAVANTE: JOAO PAULO ROSA SILVA ADVOGADO(A): GIZA SILVA SALVINO (OAB MG136538) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo autor, JOAO PAULO ROSA SILVA, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, em face de decisão que, nos autos da Ação Ordinária 60033288720264063824, ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, indeferiu o seu pedido de tutela de urgência que objetiva suspender os leilões do imóvel descrito sob o n° R-2 na Matricula 24811, do Registro de Imóveis de Prata/MG (1ª praça em 14/09/2026 e 2ª praça em 18/09/2026), bem como para que a CEF se abstenha de praticar novos atos para alienação do imóvel. Narra o agravante que celebrou contrato de financiamento em 12/07/2023, sendo que, por motivos de dificuldades financeiras, incorreu em inadimplemento contratual. Argumenta que não foi regularmente notificado para purgação da mora ou sobre os leilões agendados. Destaca que, em que pese o juízo tenha consignado pela presunção de veracidade da certidão do oficial de cartório que consignou pela sua intimação no endereço do imóvel alienado fiduciariamente, traz aos autos deste recurso declaração de seu empregador, na qual consta que não estava na Comarca de Prata/MG à época da suposta notificação, documento este capaz de infirmar a certidão do oficial. Ressalta que o perigo da demora já foi reconhecido pelo juízo originário ante a iminência dos leilões, em respeito ao direito à moradia, motivo pelo qual pugna lhe seja deferida a antecipação da tutela recursal. É o relatório. O agravo de instrumento, em regra, não tem efeito suspensivo, conforme disposto no art. 995 do CPC/2015. Contudo, pode o relator, concedê-lo se presentes os requisitos previstos no parágrafo único do mesmo dispositivo, quais sejam, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Cumpre registrar que o contrato de financiamento celebrado pelas partes (14.2, dos autos principais), por seus próprios termos e cláusulas, compreende a formalização de um contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária, regido, nos termos estabelecidos por legislação específica, qual seja a Lei n. 9.514/97 e suas alterações. Sendo assim, o bem financiado, desde a celebração do contrato, encontra-se alienado fiduciariamente pelo devedor à CEF, constituindo, pois, propriedade resolúvel do agente fiduciário, em garantia do pagamento da dívida decorrente do financiamento, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações contratuais e legais, em conformidade com o que estabelecem os arts. 1.361/1.368 do Código Civil c/c arts. 22 e seguintes da Lei n. 9.514/97. Verifica-se, ainda, dos autos principais, em consonância com as alegações trazidas pelo próprio agravante, que ele está inadimplente com o pagamento das parcelas de financiamento. Ora, conclui-se portanto que, configurado o inadimplemento da obrigação, a consolidação da propriedade fiduciária, em nome da CEF, constitui nada mais do que mera decorrência de uma previsibilidade legal (art. 26, § 7º, da Lei n. 9.514/97) e contratual, com a qual a agravante anuiu de forma prévia e expressa. Salienta-se que verificada a situação de mora, deverá o mutuário (a) ser válida e regularmente cientificado (o) do inadimplemento e de suas consequências, com possibilidade de purgação da mora, nos termos do disposto no art. 26, §§1º, 3º e 7º da Lei n. 9.514/97, in verbis: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. (…) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. No caso, pela narrativa do agravante e da análise dos documentos juntados aos autos da ação principal, verifica-se que não há como confirmar, neste momento processual, as suas alegações para autorizar a suspensão dos leilões. Isso porque, como bem salientado pelo juízo de origem, da análise dos documentos colacionados aos autos pelo autor/agravante, consta que este foi notificado pessoalmente no endereço do imóvel alienado fiduciariamente (Rua Joaquim Bento, nº 130) pelo escrevente do cartório na data de 08/01/2026, às 12h41min, para purgação da mora, certificando que o intimado se recusou a assinar os documentos. No ponto, o agravante busca infirmar a presunção de veracidade da certidão do oficial cartorário com declaração do empregador na qual consta que: no mês de Janeiro de 2026, o(a) referido(a) colaborador(a) encontrava-se em pleno exercício de suas funções profissionais externas, prestando serviços á serviço desta empresa, permanecendo totalmente ausente da comarca de Prata – MG, durante todo horário comercial e contratual, retirando material de outras cidades, treliças, som, entre outros, utilizadas no Réveillon 2026 nesta cidade. (1.3) Ocorre que da referida declaração não há como depreender se as cidades em que o colaborador presta serviço são vizinhas ou distantes, sendo que a notificação pessoal ocorreu em horário de almoço, considerando o horário comercial padrão, podendo o autor ter retornado a sua residência para a hora do almoço. Ainda, o fato de constar que este não exercia suas funções na sede da empresa contratante depõe contra a sua pretensão de que tal declaração infirme a certidão do oficial de cartório. Assim, neste momento processual, tenho como correta a decisão que consignou pela ausência da probabilidade do direito no caso em questão. Soma-se a tudo, o fato de que, com a entrada em vigor da Lei 14.711/2023, em 30/10/2023, que dispõe dentre outros pontos, sobre o procedimento de busca e apreensão extrajudicial de bens móveis em caso de inadimplemento de contrato de alienação fiduciária, foi acrescentado o § 2º ao art. 26-A e § 2º-B ao art. 27 da Lei 9.514/97, assim prescrevendo, in verbis: Art. 26-A Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. Art. 27, § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. Esclareço que, não obstante a entrada em vigor da Lei 14.711/2023, permaneço filiado ao entendimento quanto à possibilidade de purgação da mora, quitação do débito, após a consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, quando a consolidação ocorrer antes da entrada em vigor da Lei 14.711/2023. A partir da sua vigência restará ao mutuário devidamente intimado para purgação da mora, e que não quitar a dívida, somente o Direito de Preferência, nos termos do que decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, em 09/04/2024, no AgInt no AREsp 1.915.300, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze. In verbis, entendimentos da Corte Superior de Justiça aos quais já me filiava: HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1º, E 39, II, DA LEI Nº 9.514/97; 34 DO DL Nº 70/66; E 620 DO CPC.1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3.Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultarem exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espírito da própria norma interpretada.4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL nº 70/99 à Lei nº 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei nº 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 5. Como a Lei nº 9.514/97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei nº 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal. 7. Recurso especial provido. Olvidada tal providência, temos por falho o procedimento expropriatório. Porém, como a arrematação já se encontrava perfeita e acabada quando do depósito judicial do saldo devedor pela autora e os terceiros já foram até imitidos na posse do bem, por força de decisão judicial proferida nos autos da ação nº 1057779-62.2015.8.26.0100, não cabe a anulação pretendida. Veja-se que até a retomada do bem pelo banco, foram observadas as formalidades legais. Apenas o leilão teria sido contaminado pela falha procedimental acima apontada. O imóvel foi avaliado em R$ 949.752,57, sendo arrematado pelo valor de R$ 569.852,00 (fls. 261). O banco depositou em favor da autora a importância de R$ 186.548,02, a título de saldo residual. E ela levantou os R$ 58.811,47 consignados judicialmente em agosto de 2015, na tentativa de purgar a mora. Não demonstrou haver colhido prejuízos materiais em razão do atraso do bando na restituição do resíduo. Mas, "data venia" do entendimento preconizado pelo ilustre magistrado "a quo", entendemos viável a pretensão de indenização de danos morais. Não pelos valores estimados pela autora, por tudo o acima exposto. Afinal, se, de um lado, não se pode afirmar com certeza que a autora teria conseguido impedir a consumação da alienação a terceiros, caso tivesse sido notificada da data do leilão, de outro, também não há como assegurar o contrário. O fato é que embora a inadimplência da autora tenha dado causa às providências preliminares da execução extrajudicial do bem, ela inegavelmente teve um direito seu, de ser chamada pela última vez para quitar o débito e reverter a perda do seu imóvel (art. 34, do Dec.-lei 70/66), olvidado pelo banco. Assim, considerando-se as circunstâncias da causa, a capacidade econômica das partes e os propósitos reparatório e pedagógico da condenação em danos morais, temos por suficiente o arbitramento em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), atualizáveis desta data e acrescido de juros de mora desde a citação. (fls.549- 553, e-STJ) No ponto, verifica-se que o Tribunal a quo pautou-se no fundamento de que "a arrematação já se encontrava perfeita e acabada quando do depósito judicial do saldo devedor pela autora e os terceiros já foram até imitidos na posse do bem, por força de decisão judicial proferida nos autos da ação nº 1057779-62.2015.8.26.0100, não cabe a anulação pretendida" (fls. 556, e-STJ) (STJ, AREsp 1560456/sp, Ministro Marco Buzzi, DJ de 02/09/2022). HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1º, E 39, II, DA LEI N. 9.514/97; 34 DO DL N. 70/66; E 620 DO CPC. 1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultar em exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espírito da própria norma interpretada. 4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL n. 70/99 à Lei n. 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei n. 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 5. Como a Lei n. 9.514/97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei n. 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei n. 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal. 7. Recurso especial provido. (STJ, Terceira Turma, RESP 201303992632, Relatora Nancy Andrighi, DJE 18/06/2014). Nesses termos, consolidada a propriedade antes da alteração promovida pela Lei 14.711/2023, até a assinatura do auto de arrematação é ainda possível purgar a mora, pelo valor integral da dívida, mediante o pagamento do débito vencido acrescido das parcelas que se venceram até a data do pagamento, bem como das demais verbas decorrentes do inadimplemento relativo do contrato, sejam eles legais ou contratuais, a exemplo de juros convencionais, multas, despesas de cobrança e intimação, juros legais, impostos, contribuições condominiais, prêmios de seguro, etc. Contudo, no caso dos autos, considerando que a consolidação da propriedade ocorreu em 19/06/2026 (8.2,dos autos principais), posteriormente à supracitada lei, caso comprovado, pela CEF, o regular cumprimento dos requisitos da execução extrajudicial, que para tanto, carece de dilação probatória na ação principal, sob pena de cerceamento de defesa, caberá ao agravante, tão somente, o direito de preferência, sem possibilidade de purgação da mora. Ainda, importante consignar que em que pese o agravante argumente a ausência de notificação sobre os leilões, não traz aos autos documentos capazes de confirmar suas alegações, sendo que o ajuizamento da demanda em momento anterior a estes depõe contra a referida alegação. Nesse sentido, destaco precedentes do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, nos quais consignam expressamente que se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte acerca do leilão, não se decreta a sua nulidade: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL . LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA . ANÁLISE INCONCLUSA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. DECISÃO MANTIDA. 1 . No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes . 2. Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. 3. No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões . 4. Agravo interno a que se nega provimento (STJ, AgInt no AgInt no AREsp: 1897413/SP, Data de Julgamento: 27/06/2022, T4 - Quarta Turma, Data de Publicação: DJe 01/07/2022) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL . DESPROVIMENTO. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência para suspender leilões extrajudiciais de imóvel . Alega a agravante que não foi notificada para purgar a mora nem intimada das datas designadas para os leilões, requerendo, assim, a suspensão do procedimento de execução. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos para a suspensão dos leilões extrajudiciais com fundamento na alegação de ausência de notificação prévia para purgação da mora e de intimação das datas dos leilões . III. Razões de decidir 3. A consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e o direito de leilão do imóvel estão devidamente amparados pela Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre a execução extrajudicial na alienação fiduciária de bens imóveis, inclusive a intimação do devedor para purgar a mora . 4. A jurisprudência reconhece a possibilidade de presunção da ciência inequívoca do devedor acerca da realização dos leilões quando há ajuizamento próximo às datas designadas, em conformidade com o entendimento de que essa atuação configura conhecimento prévio. IV. Dispositivo e tese 5 . Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. O procedimento de execução extrajudicial na alienação fiduciária de imóvel pressupõe a notificação do devedor para purgar a mora, a qual, uma vez cumprida, autoriza a consolidação da propriedade em favor do credor e a realização do leilão; 2. A ciência inequívoca do devedor quanto à data dos leilões extrajudiciais pode ser presumida pelo ajuizamento de ação próximo às datas designadas .” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.019, I, e 932, II; Lei nº 9.514/1997, arts . 26 e 27. Jurisprudência relevante citada: TRF 3ª Região, AI nº 5030362-06.2022.4 .03.0000, Rel. Des. Federal José Carlos Francisco, julgado em 23 .04.2023. (TRF3, AI: 50222585420244030000, Relatora Desembargadora Federal Renata Andrade Lotufo, Data de Julgamento: 28/02/2025, 2ª Turma, Data de Publicação: 11/03/2025) Nesses termos, tenho que, por ora, não se mostra presente a probabilidade de provimento deste recurso pra reforma da decisão agravada. Ante o exposto, indefiro o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal. Por fim, intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contraminuta ao agravo de instrumento interposto, nos termos do art. 1.019, inciso II, do CPC/2015, no prazo de 15 (quinze) dias. Publique-se. Intime-se. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica.