6007876-97.2026.4.06.3811

Intimação

TRF6 · 02ª Vara Cível e JEF Adjunto de Divinópolis · DESPACHO/DECISÃO

Procedimento Comum (Vara Cível) Nº 6007876-97.2026.4.06.3811/MG AUTOR: CARLOS DANIEL MENDES GUEDES ADVOGADO(A): CHRISTIANE PIRES DO MONTE GOTLIB COSTA (OAB RJ111128) DESPACHO/DECISÃO I - REATÓRIO Trata-se de ação anulatória de procedimento expropriatório com pedido de tutela provisória de urgência, ajuizada por CARLOS DANIEL MENDES GUEDES em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). Narra a parte autora ter firmado com a empresa pública ré, em 15/08/2014, contrato de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária no valor de R$ 100.000,00, a ser quitado em 420 prestações mensais, para a aquisição do imóvel situado no Lote 184, Quadra 13, Zona 38, Bairro Belvedere, em Divinópolis/MG. Relata que enfrentou dificuldades financeiras que a conduziram à inadimplência, contudo, ao tentar regularizar a situação, a demandada teria permanecido inerte, deixando de encaminhar boletos e negando informações sob a justificativa de transferência do contrato para o setor jurídico. Sustenta a nulidade do procedimento expropriatório extrajudicial promovido sob a égide da Lei nº 9.514/1997, aduzindo: a) ausência de intimação pessoal para purgação da mora; b) inobservância do artigo 24, inciso VI, da Lei nº 9.514/1997, ante a suposta ausência de critérios claros de revisão do valor do imóvel e a falta de cômputo de edificação no terreno, gerando risco de arrematação por preço vil; c) possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação com esteio no Decreto-Lei nº 70/1966; d) aplicação da teoria do adimplemento substancial; e e) incidência das normas protetivas do CDC com a consequente inversão do ônus da prova. Pugnou, em sede de tutela de urgência, pela imposição de obrigação à demandada para emissão e envio dos boletos das parcelas vincendas, bem como pela suspensão de quaisquer atos tendentes à expropriação do imóvel e pela manutenção do demandante na posse do bem. Determinada a emenda da petição inicial (evento 5, DESPADEC1), o autor apresentou petição de emenda acompanhada de documentos, asseverando a inexistência de litispendência em razão do arquivamento definitivo, sem resolução de mérito, da demanda anterior, e esclarecendo que reside com sua genitora (evento 9, PET1 a evento 9, END10). Vieram os autos conclusos para decisão. É a síntese do feito. DECIDO. II - FUNDAMENTAÇÃO Recebo a emenda da inicial. O deferimento da tutela provisória de urgência de natureza antecipada ou cautelar subordina-se à presença concomitante dos requisitos legais fixados no art. 300 do CPC, a saber: a probabilidade do direito alegado e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Na hipótese em apreciação, em sede de cognição sumária própria deste momento processual, verifica-se que a probabilidade do direito não restou suficientemente evidenciada pelos elementos coligidos aos autos. Da Regularidade da Notificação Extrajudicial para Purgação da Mora A pretensão liminar fundamenta-se precipuamente na alegação de vício no procedimento expropriatório extrajudicial por ausência de intimação pessoal do devedor fiduciante para a purga da mora, nos moldes do artigo 26 da Lei nº 9.514/1997. Todavia, os documentos emitidos pelo 3º Ofício de Registro de Imóveis de Divinópolis/MG e pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos da Comarca de Divinópolis/MG (evento 9, COMP2 e evento 9, COMP9) desconstituem a tese autoral. Com efeito, deflagrado o procedimento de cobrança pela credora fiduciária (evento 9, COMP2, p. 3/4), foram expedidas notificações dirigidas aos endereços vinculados ao contrato: tanto para o endereço residencial indicado no instrumento contratual (Rua Coronel Bragança, nº 2421, Bairro Santa Luzia) quanto para o endereço do imóvel objeto da garantia fiduciária (Rua Quito, Lote 184, Quadra 13, Zona 38, Bairro Jardim Belvedere) (evento 9, COMP2, p. 12/24). Em relação ao endereço residencial, a escrevente autorizada certificou expressamente que se dirigiu ao local em 07/05/2025 e deixou de notificar o demandante porque ele não residia no local, tendo vizinha informante declarado que apenas a genitora habitava o imóvel e desconhecia o paradeiro do notificado (evento 9, COMP2, p. 17). De igual modo, no endereço do próprio imóvel alienado, a serventuária compareceu em 07/06/2025 e constatou tratar-se de lote vago, sem qualquer edificação ou residente (evento 9, COMP2, p. 24). Ressalta-se que as certidões lavradas pelos serventuários dos serviços notariais e registrais são dotadas de presunção legal de legitimidade e veracidade em decorrência da fé pública que ostentam, a qual somente pode ser elidida mediante prova robusta em sentido contrário, elemento inexistente na hipótese sob exame. Frustradas as tentativas de localização pessoal nos endereços constantes do negócio jurídico e do imóvel financiado, restou plenamente caracterizada a situação de devedor em local incerto e não sabido, justificando a realização de intimação por edital, a teor do artigo 26, parágrafo 4º, da Lei nº 9.514/1997. Tal providência foi devidamente cumprida por meio de publicações no Diário do Registro de Imóveis Eletrônico nos dias 03/07/2025, 04/07/2025 e 07/07/2025 (evento 9, COMP2, p. 2). Nesse sentido, a Quarta Turma do TRF da 6ª Região pacificou a validade da intimação editalícia quando precedida de diligências infrutíferas nos endereços contratuais: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. VALIDADE. TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA. RECURSO DESPROVIDO. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência, no qual a parte agravante alegou irregularidade na notificação para purga da mora em contrato de alienação fiduciária de imóvel, sustentando a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em verificar a validade da notificação para purgação da mora, especialmente quanto à possibilidade de notificação por edital após tentativas frustradas de notificação pessoal, e a consequente regularidade do procedimento de consolidação da propriedade. RAZÕES DE DECIDIR3. O procedimento de consolidação da propriedade em contratos de alienação fiduciária é regulado pela Lei nº 9.514/1997, que exige prévia notificação do devedor para purgar a mora, podendo esta ser realizada pelo oficial de registro de imóveis ou de títulos e documentos.4. Constatada a realização de diligências em dias e horários distintos, sem êxito na notificação pessoal, reputa-se válida a notificação por edital, em conformidade com a legislação.5. O ato notarial é dotado de fé pública e goza de presunção de legitimidade, somente afastada por prova robusta em contrário, não apresentada pela parte agravante.6. A jurisprudência do TRF6 e do STF (Tema 982) confirma a constitucionalidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 e a validade da notificação por edital nas hipóteses de insucesso da notificação pessoal. DISPOSITIVO E TESE7. Recurso desprovido. (TRF6, AI 6005168-95.2025.4.06.0000, 4ª Turma, Relatora para Acórdão CRISTIANE MIRANDA BOTELHO, D.E. 24/09/2025). Desse modo, constatado o regular esgotamento das diligências cabíveis para localização do fiduciante e a lisura da notificação editalícia, não se vislumbra ilegalidade na constituição em mora apta a tisnar o subsequente ato de consolidação da propriedade fiduciária, averbado em 20/01/2026 sob a matrícula nº 9764 (AV-3-9764) (evento 9, COMP9). Da Inaplicabilidade da Teoria do Adimplemento Substancial e dos Limites da Purgação da Mora O autor argumenta, ademais, que o pagamento de parte expressiva do financiamento justificaria a aplicação da teoria do adimplemento substancial para impedir a perda do bem, requerendo a concessão de provimento jurisdicional para compelir a instituição financeira a aceitar o pagamento parcelado da dívida e restabelecer o curso ordinário do contrato. Contudo, a pretensão conflita com o regime jurídico especial instituído pela Lei nº 9.514/1997. O microssistema da alienação fiduciária de coisa imóvel possui regramento legal específico e cogente para a hipótese de inadimplemento do devedor, não admitindo a incidência da teoria do adimplemento substancial em detrimento das garantias reais legalmente pactuadas. Ademais, com a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, opera-se a resolução da propriedade fiduciária resolúvel originária. Sob a égide das modificações introduzidas pela Lei nº 13.465/2017 e pela Lei nº 14.711/2023 no artigo 27, parágrafo 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, não mais subsiste a faculdade de purgação da mora clássica mediante simples pagamento das parcelas vencidas até a assinatura do auto de arrematação, restando ressalvado ao devedor unicamente o exercício do direito de preferência para aquisição do imóvel pelo valor integral da dívida, acrescido de todas as despesas cartorárias, tributos e encargos suportados pelo credor fiduciário. Sobre a incompatibilidade da teoria do adimplemento substancial no âmbito da alienação fiduciária imobiliária e a necessidade de quitação da totalidade do débito após a consolidação, a Terceira Turma do TRF da 6ª Região já fixou orientação elucidativa: EMENTA: CÍVEL. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PURGA DA MORA. LEIS NºS 9.514/1997 E 13.465/2017. DECRETO-LEI Nº 70/1966. EXIGÊNCIA DE PAGAMENTO DA INTEGRALIDADE DO DÉBITO (PARCELAS EM ATRASO + DESPESAS COM ATOS CARTORIAIS E TRIBUTOS). PAGAMENTO DE VALOR EXPRESSIVO DO DÉBITO RECONHECIDO PELO TRF1 QUANDO DO DEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA RECURSAL. ARGUMENTO QUE ORA SE AFASTA PORQUE INCOMPATÍVEL A TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL EM SEDE DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE CONTRATO FIRMADO NA SISTEMÁTICA DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRECEDENTES DO STJ. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA RECORRIDA. REVOGAÇÃO DA ALUDIDA TUTELA DE URGÊNCIA RECURSAL. 1. Falece suporte fático-jurídico para os autores apelantes discutirem a higidez do procedimento de execução extrajudicial de contrato firmado na sistemática da alienação fiduciária em garantia quando não haja na exordial pedido expresso relacionado a essa questão, tendo sua pretensão se limitado à possibilidade de purga da mora. 2. A purga da mora, com a alteração do art. 39, inc. II, da Lei nº 9.514/1997 pela Lei nº 13.465/2017, que determinou a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto nº 70/1966, não se dá na forma pretendida pelos autores apelantes, porque o mutuário inadimplente em contrato no qual a propriedade do imóvel já tenha sido consolidada em nome da mutuante, somente não perderá o bem se pagar o valor total da dívida mais eventuais despesas com atos cartoriais. 3. Tutela de urgência recursal deferida pelo então relator do TRF1 que ora se revoga, seja porque olvidado o fato de que a pretendida consignação em pagamento exige recusa injusta da parte credora, seja porque incompatível a aplicação da teoria do adimplemento substancial à sistemática da execução extrajudicial de contrato firmado com alienação fiduciária em garantia. Precedentes do STJ. 4. Apelação não provida. Manutenção da sentença recorrida. Revogada a tutela de urgência recursal deferida pelo então relator do feito no TRF1. 5. Majoração da verba honorária fixada na sentença recorrida em 2% (dois pontos percentuais) de acordo com o previsto no § 11 do art. 85 do CPC, com exigibilidade suspensa por conta da gratuidade da justiça deferida na origem. (TRF6, AC 1000999-75.2019.4.01.3824, 3ª Turma, Relator para Acórdão MARCELO DOLZANY DA COSTA, D.E. 02/04/2025). No caso concreto, o autor não realizou qualquer depósito judicial tendente a quitar a integralidade da dívida ou a demonstrar a viabilidade econômica do exercício do direito de preferência, limitando-se a pleitear a suspensão dos efeitos da mora e a emissão de boletos das parcelas ordinárias, intento manifestamente incabível nesta fase procedimental. Do Valor do Imóvel e da Suposta Inobservância do Artigo 24, Inciso VI, da Lei nº 9.514/1997 Por fim, não prospera a alegação de nulidade decorrente do artigo 24, inciso VI, da Lei nº 9.514/1997 ou de iminência de arrematação por preço vil em razão da desconsideração de benfeitorias. A legislação de regência prevê que o valor do imóvel para efeito de alienação em leilão público é aquele convencionado pelas partes no título constitutivo, devidamente atualizado monetariamente conforme os índices contratuais, ou o valor utilizado pelo órgão fazendário como base de cálculo do ITBI exigível na consolidação, prevalecendo este último se for superior (art. 24, § 1º, e art. 27 da Lei nº 9.514/1997). Os documentos colacionados demonstram que a avaliação originária de R$ 112.000,00 foi reajustada para fins fiscais e leiloeiros (evento 9, COMP9, p. 4/9), observando as balizas legais. Meras impressões fotográficas desprovidas de laudo técnico de avaliação ou prova documental idônea da regular averbação de benfeitorias perante o Registro Imobiliário não possuem densidade bastante para suspender os atos expropriatórios em sede liminar de cognição sumária. Destarte, desprovida a postulação da indispensável probabilidade do direito (fumus boni iuris), impõe-se o indeferimento da tutela de urgência pleiteada. III - CONCLUSÃO Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela provisória de urgência formulado na petição inicial. Defiro os benefícios da justiça gratuita em favor da parte autora. Cite-se a CEF para, querendo, contestar no prazo legal, oportunidade em que deverá dizer, motivadamente, se e quais provas pretende produzir, manifestar a existência de interesse de autocomposição, bem como trazer aos autos todo e qualquer documento que possua, legível, relativo ao objeto do presente litígio, em especial, cópia integral do procedimento de consolidação da propriedade e leilão do imóvel. Apresentada a contestação, caso haja alegação de preliminares, oposição de fato constitutivo ou desconstitutivo do direito ou juntada de documentos (exceto a procuração e cópia de acórdãos, decisões e sentenças), intime-se a parte autora para que se manifeste, oportunidade em que também deverá dizer, motivadamente, quais provas pretende produzir ou requerer o julgamento antecipado da lide. Não sendo necessária a réplica ou, caso seja necessária, já tenha sido apresentada ou já tenha decorrido o prazo para sua apresentação, façam os autos conclusos para sentença, se a matéria não demandar instrução probatória. Intimem-se. Divinópolis/MG, data da assinatura eletrônica.