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TJGO · Aparecida de Goiânia - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA 1ª VARA CÍVEL Aparecida de Goiânia - UPJ das Varas Cíveis Processo nº 6004786-52.2025.8.09.0011 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Requerente: Wilson Queiros Junior Dos Santos, CPF/CNPJ 39.673.888/0001-69 Requerido: Gav Muro Alto 2 Empreendimento Imobiliario Spe Ltda, CPF/CNPJ 39.673.888/0001-69 SENTENÇA (Este ato devidamente assinado eletronicamente e acompanhado dos demais documentos necessários ao cumprimento do ato devido servirá como OFICIO/MANDADO/ALVARÁ, nos termos dos Artigos 368 I a 368 L (Provimento 002/2012) da Consolidação dos Atos Normativos da Corregedoria Geral de Justiça) I - RELATÓRIO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Declaratória de Nulidade de Cláusula Abusiva, Restituição de Quantias Pagas e Danos Morais, ajuizada por WILSON QUEIROS JUNIOR DOS SANTOS e RAYSSA LAUREN RABELO DOS SANTOS QUEIROS, ambos qualificados, em face de GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA e GAV PIRENOPOLIS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, igualmente qualificadas. Narram os autores, em síntese, que em meados de setembro de 2024, durante viagem de férias, adquiriram quatro cotas de multipropriedade no empreendimento "Porto 2 Life Resort", comercializado pela primeira requerida, por meio de marketing agressivo e "venda emocional". Alegam que, diante de dificuldades financeiras, buscaram o distrato em julho de 2025, ocasião em que lhes foi proposta a transferência de duas cotas para o empreendimento "Pyrenéus Residence", da segunda requerida, com aproveitamento de valores. Sustentam que, mesmo após a renegociação, a impossibilidade de pagamento persistiu, levando a um novo pedido de rescisão de todos os contratos vigentes. Afirmam que as requeridas praticaram retenções abusivas e em duplicidade, notadamente a título de comissão de corretagem e sinal de negócio, de forma pouco transparente e em violação ao Código de Defesa do Consumidor. Apontam a abusividade da cláusula penal que prevê retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, cumulada com a perda das arras confirmatórias. Requerem, em sede de tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas e a abstenção de inscrever seus nomes em cadastros de proteção ao crédito. No mérito, pugnam pela declaração de rescisão dos contratos, a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, totalizando R$ 26.073,64 (vinte e seis mil, setenta e três reais e sessenta e quatro centavos), e a condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), em razão do desvio produtivo do consumidor. Instruíram a inicial com documentos (mov. 1). Em decisão interlocutória (mov. 13), este juízo deferiu os benefícios da gratuidade da justiça, reconheceu a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor com a inversão do ônus da prova e deferiu parcialmente a tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas a partir do ajuizamento da ação (04/12/2025) e obstar a negativação por tais débitos. Devidamente citadas, as requeridas apresentaram contestação (mov. 42), arguindo, preliminarmente, a incompetência territorial, sob o fundamento da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da validade da cláusula de eleição de foro. No mérito, defenderam a legalidade de sua conduta, a ausência de marketing agressivo, a voluntariedade da contratação e a legitimidade das retenções efetuadas, com base na Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) e no entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938. Sustentaram a inexistência de ato ilícito e, por conseguinte, de danos morais indenizáveis. Pugnaram pela total improcedência dos pedidos. A parte autora apresentou impugnação à contestação (mov. 48), refutando as teses defensivas e reiterando os termos da inicial, apontando supostas contradições na peça de defesa. Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (mov. 49), a parte autora requereu a juntada de documentos pelas requeridas e manifestou interesse no julgamento antecipado (mov. 57), enquanto a parte requerida pugnou pelo julgamento no estado em que se encontra (mov. 58). Em despacho saneador (mov. 60), foi determinada a juntada dos termos de distrato faltantes, o que foi cumprido no evento 67. As partes apresentaram suas manifestações finais nos eventos 72 e 79. Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos relevantes já se encontram suficientemente comprovados pelos documentos carreados aos autos, sendo despicienda a produção de outras provas. 2.1. Da Preliminar de Incompetência Territorial e da Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor As requeridas suscitam a preliminar de incompetência deste juízo, ao argumento de que a relação jurídica não seria de consumo e, portanto, deveria prevalecer a cláusula de eleição de foro contratual que aponta a Comarca de Ipojuca/PE. A tese não merece prosperar. A relação jurídica estabelecida entre as partes enquadra-se perfeitamente no conceito de relação de consumo. De um lado, as requeridas, GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA e GAV PIRENOPOLIS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, figuram como fornecedoras, por se dedicarem à incorporação e comercialização de unidades imobiliárias em regime de multipropriedade. De outro lado, os autores, WILSON QUEIROS JUNIOR DOS SANTOS e RAYSSA LAUREN RABELO DOS SANTOS QUEIROS, qualificam-se como consumidores, por serem destinatários finais do produto adquirido para fins de lazer e férias, conforme art. 2º do Código de Defesa do Consumidor. A aquisição de múltiplas cotas, por si só, não descaracteriza a condição de consumidor, mormente no mercado de tempo compartilhado, onde tal prática é comum e não implica, necessariamente, intuito de investimento profissional. Ademais, o art. 1.358-B do Código Civil, incluído pela Lei n. 13.777/2018, estabelece expressamente a aplicação supletiva e subsidiária do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de multipropriedade. Reconhecida a natureza consumerista da relação, a cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão é considerada abusiva quando dificulta a defesa do consumidor, conforme jurisprudência pacífica. Exigir que os autores, residentes em Aparecida de Goiânia/GO, litiguem em Ipojuca/PE, a mais de 2.000 (dois mil) quilômetros de distância, representa ônus excessivo e obstáculo ao acesso à justiça. Assim, com base no art. 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor, prevalece a competência do foro do domicílio do consumidor. Dessa forma, rejeito a preliminar de incompetência territorial. 2.2. Do Mérito A controvérsia cinge-se em declarar a rescisão dos contratos firmados entre as partes e em definir a legalidade e o alcance das retenções efetuadas pelas requeridas, bem como a existência de danos morais indenizáveis. 2.2.1. Da Rescisão Contratual e da Culpa É fato incontroverso que a iniciativa de rescindir os contratos partiu dos autores, motivada por "dificuldades financeiras", conforme confessado na própria petição inicial. Trata-se, portanto, de resilição unilateral por conveniência do promitente comprador, o que atrai a incidência das cláusulas penais e das disposições legais pertinentes ao inadimplemento do adquirente. 2.2.2. Das Retenções Contratuais (Comissão de Corretagem, Cláusula Penal e Arras) Os autores questionam a retenção da comissão de corretagem, a cumulação desta com a perda das arras (sinal) e a aplicação de uma cláusula penal de 50% (cinquenta por cento) sobre os valores pagos. A matéria é regida pela Lei n. 4.591/64, com as alterações promovidas pela Lei n. 13.786/2018, aplicável aos contratos firmados após sua vigência, como no caso dos autos. O art. 67-A da referida lei dispõe sobre as deduções permitidas em caso de desfazimento do contrato por culpa do adquirente: No que tange à comissão de corretagem, o inciso I do art. 67-A autoriza a retenção integral de tal verba. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 938 (REsp n. 1.599.511/SP), consolidou o entendimento de que é válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja informação prévia e clara, com destaque do valor. No caso em tela, os quadros-resumo dos contratos (mov. 1) discriminam de forma explícita o valor destinado à comissão de corretagem (R$ 3.990,00 por cota), cumprindo o dever de informação. Portanto, a retenção da comissão de corretagem é lícita. Quanto à cláusula penal, o § 5º do mesmo art. 67-A estabelece que, em incorporações submetidas ao regime do patrimônio de afetação, a pena convencional pode ser de até 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. Os contratos firmados (mov. 1, p. 6 do contrato da cota 09, por exemplo) preveem expressamente a submissão a tal regime, o que justifica a estipulação da penalidade no patamar de 50% (cinquenta por cento). Contudo, assiste razão aos autores no que concerne à cumulação da perda das arras (sinal) com a cláusula penal. As arras, no caso, são de natureza confirmatória, pois integram o preço do negócio e visam a confirmar o contrato. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que as arras confirmatórias não podem ser retidas cumulativamente com a cláusula penal, porquanto ambas possuem natureza indenizatória, o que configuraria 'bis in idem' e enriquecimento ilícito do vendedor. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO COM ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. É indevida a cumulação da cláusula penal com as arras confirmatórias, por configurar bis in idem. Isso porque ambas as verbas ostentam natureza indenizatória e visam a recompor as perdas e danos pelo desfazimento do negócio. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.979.761/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 31/8/2022.) Dessa forma, o valor pago a título de sinal de negócio deve ser computado no montante total pago pelo adquirente, sobre o qual incidirá a cláusula penal, mas não pode ser retido de forma autônoma e cumulativa. 2.2.3. Do Cálculo da Restituição Os autores comprovam o pagamento total de R$ 26.073,64 (vinte e seis mil, setenta e três reais e sessenta e quatro centavos). As deduções lícitas são a comissão de corretagem e a cláusula penal de 50% (cinquenta por cento). A comissão de corretagem total, referente às quatro cotas originalmente adquiridas, soma R$ 15.960,00 (quinze mil, novecentos e sessenta reais) (4 x R$ 3.990,00). A cláusula penal de 50% (cinquenta por cento) incide sobre a quantia paga, ou seja, 50% de R$ 26.073,64, o que corresponde a R$ 13.036,82 (treze mil, trinta e seis reais e oitenta e dois centavos). A soma das deduções permitidas (R$ 15.960,00 + R$ 13.036,82) totaliza R$ 28.996,82 (vinte e oito mil, novecentos e noventa e seis reais e oitenta e dois centavos). Verifica-se que o montante das deduções legal e contratualmente previstas supera o valor total efetivamente pago pelos autores. Embora a legislação resulte em uma situação de perda total dos valores adimplidos, não há como afastar a incidência de norma legal expressa (art. 67-A da Lei n. 4.591/64), que autoriza a cumulação de tais retenções. Assim, não há saldo a ser restituído aos autores. 2.2.4. Dos Danos Morais O pedido de indenização por danos morais, fundamentado na teoria do desvio produtivo do consumidor, não procede. O mero descumprimento contratual ou a existência de cláusulas que a parte considera abusivas, por si só, não configuram dano moral. A situação narrada, embora tenha gerado aborrecimentos, insere-se no âmbito do dissabor cotidiano decorrente de relações negociais complexas, não se vislumbrando ofensa a direito da personalidade que justifique a reparação pecuniária. A rescisão partiu da iniciativa dos próprios autores por questões financeiras, e a controvérsia sobre os valores a serem retidos, ainda que resolvida em seu desfavor, constitui um litígio de natureza puramente patrimonial. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, rejeito a preliminar de incompetência territorial e, no mérito, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a rescisão de todos os contratos de promessa de compra e venda de cotas/frações imobiliárias celebrados entre as partes e ainda vigentes, a saber: Contratos n. 206310 e 206313 (GAV MURO ALTO 2) e Contratos n. 12.510 e 12.511 (GAV PIRENOPOLIS); b) RECONHECER a abusividade da cumulação da retenção das arras confirmatórias com a cláusula penal, determinando que o valor pago a título de sinal integre a base de cálculo da pena convencional; c) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de restituição de valores, uma vez que o montante das deduções legalmente permitidas (integralidade da comissão de corretagem e cláusula penal de 50% sobre o valor pago) supera a quantia total adimplida pelos autores; d) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais. Torno definitiva a tutela de urgência concedida no evento 13, para obstar quaisquer cobranças futuras relativas aos contratos ora rescindidos. Diante da sucumbência recíproca, mas em maior parte dos autores, que decaíram dos pedidos de maior expressão econômica (restituição e danos morais), condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na proporção de 80% (oitenta por cento) a cargo da parte autora e 20% (vinte por cento) a cargo da parte requerida. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação aos autores, por serem beneficiários da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Havendo interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias. Após, com ou sem a apresentação destas, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, independentemente de juízo de admissibilidade, nos termos do art. 1.010, § 3º, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado e nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as devidas baixas. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Aparecida de Goiânia, data da assinatura eletrônica. Rita de Cássia Rocha Costa Juíza de Direito 02 Rua Versales, Qd. 03, Lotes 08/14, Residencial Maria Luiza, Aparecida de Goiânia - GO, CEP: 74.980-970, E-mailcomarcadeaparecida@tjgo.jus.br., Tel. 062-3238-5100
TJGO · Aparecida de Goiânia - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA 1ª VARA CÍVEL Aparecida de Goiânia - UPJ das Varas Cíveis Processo nº 6004786-52.2025.8.09.0011 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Requerente: Wilson Queiros Junior Dos Santos, CPF/CNPJ 39.673.888/0001-69 Requerido: Gav Muro Alto 2 Empreendimento Imobiliario Spe Ltda, CPF/CNPJ 39.673.888/0001-69 SENTENÇA (Este ato devidamente assinado eletronicamente e acompanhado dos demais documentos necessários ao cumprimento do ato devido servirá como OFICIO/MANDADO/ALVARÁ, nos termos dos Artigos 368 I a 368 L (Provimento 002/2012) da Consolidação dos Atos Normativos da Corregedoria Geral de Justiça) I - RELATÓRIO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Declaratória de Nulidade de Cláusula Abusiva, Restituição de Quantias Pagas e Danos Morais, ajuizada por WILSON QUEIROS JUNIOR DOS SANTOS e RAYSSA LAUREN RABELO DOS SANTOS QUEIROS, ambos qualificados, em face de GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA e GAV PIRENOPOLIS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, igualmente qualificadas. Narram os autores, em síntese, que em meados de setembro de 2024, durante viagem de férias, adquiriram quatro cotas de multipropriedade no empreendimento "Porto 2 Life Resort", comercializado pela primeira requerida, por meio de marketing agressivo e "venda emocional". Alegam que, diante de dificuldades financeiras, buscaram o distrato em julho de 2025, ocasião em que lhes foi proposta a transferência de duas cotas para o empreendimento "Pyrenéus Residence", da segunda requerida, com aproveitamento de valores. Sustentam que, mesmo após a renegociação, a impossibilidade de pagamento persistiu, levando a um novo pedido de rescisão de todos os contratos vigentes. Afirmam que as requeridas praticaram retenções abusivas e em duplicidade, notadamente a título de comissão de corretagem e sinal de negócio, de forma pouco transparente e em violação ao Código de Defesa do Consumidor. Apontam a abusividade da cláusula penal que prevê retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, cumulada com a perda das arras confirmatórias. Requerem, em sede de tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas e a abstenção de inscrever seus nomes em cadastros de proteção ao crédito. No mérito, pugnam pela declaração de rescisão dos contratos, a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, totalizando R$ 26.073,64 (vinte e seis mil, setenta e três reais e sessenta e quatro centavos), e a condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), em razão do desvio produtivo do consumidor. Instruíram a inicial com documentos (mov. 1). Em decisão interlocutória (mov. 13), este juízo deferiu os benefícios da gratuidade da justiça, reconheceu a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor com a inversão do ônus da prova e deferiu parcialmente a tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas a partir do ajuizamento da ação (04/12/2025) e obstar a negativação por tais débitos. Devidamente citadas, as requeridas apresentaram contestação (mov. 42), arguindo, preliminarmente, a incompetência territorial, sob o fundamento da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da validade da cláusula de eleição de foro. No mérito, defenderam a legalidade de sua conduta, a ausência de marketing agressivo, a voluntariedade da contratação e a legitimidade das retenções efetuadas, com base na Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) e no entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938. Sustentaram a inexistência de ato ilícito e, por conseguinte, de danos morais indenizáveis. Pugnaram pela total improcedência dos pedidos. A parte autora apresentou impugnação à contestação (mov. 48), refutando as teses defensivas e reiterando os termos da inicial, apontando supostas contradições na peça de defesa. Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (mov. 49), a parte autora requereu a juntada de documentos pelas requeridas e manifestou interesse no julgamento antecipado (mov. 57), enquanto a parte requerida pugnou pelo julgamento no estado em que se encontra (mov. 58). Em despacho saneador (mov. 60), foi determinada a juntada dos termos de distrato faltantes, o que foi cumprido no evento 67. As partes apresentaram suas manifestações finais nos eventos 72 e 79. Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos relevantes já se encontram suficientemente comprovados pelos documentos carreados aos autos, sendo despicienda a produção de outras provas. 2.1. Da Preliminar de Incompetência Territorial e da Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor As requeridas suscitam a preliminar de incompetência deste juízo, ao argumento de que a relação jurídica não seria de consumo e, portanto, deveria prevalecer a cláusula de eleição de foro contratual que aponta a Comarca de Ipojuca/PE. A tese não merece prosperar. A relação jurídica estabelecida entre as partes enquadra-se perfeitamente no conceito de relação de consumo. De um lado, as requeridas, GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA e GAV PIRENOPOLIS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, figuram como fornecedoras, por se dedicarem à incorporação e comercialização de unidades imobiliárias em regime de multipropriedade. De outro lado, os autores, WILSON QUEIROS JUNIOR DOS SANTOS e RAYSSA LAUREN RABELO DOS SANTOS QUEIROS, qualificam-se como consumidores, por serem destinatários finais do produto adquirido para fins de lazer e férias, conforme art. 2º do Código de Defesa do Consumidor. A aquisição de múltiplas cotas, por si só, não descaracteriza a condição de consumidor, mormente no mercado de tempo compartilhado, onde tal prática é comum e não implica, necessariamente, intuito de investimento profissional. Ademais, o art. 1.358-B do Código Civil, incluído pela Lei n. 13.777/2018, estabelece expressamente a aplicação supletiva e subsidiária do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de multipropriedade. Reconhecida a natureza consumerista da relação, a cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão é considerada abusiva quando dificulta a defesa do consumidor, conforme jurisprudência pacífica. Exigir que os autores, residentes em Aparecida de Goiânia/GO, litiguem em Ipojuca/PE, a mais de 2.000 (dois mil) quilômetros de distância, representa ônus excessivo e obstáculo ao acesso à justiça. Assim, com base no art. 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor, prevalece a competência do foro do domicílio do consumidor. Dessa forma, rejeito a preliminar de incompetência territorial. 2.2. Do Mérito A controvérsia cinge-se em declarar a rescisão dos contratos firmados entre as partes e em definir a legalidade e o alcance das retenções efetuadas pelas requeridas, bem como a existência de danos morais indenizáveis. 2.2.1. Da Rescisão Contratual e da Culpa É fato incontroverso que a iniciativa de rescindir os contratos partiu dos autores, motivada por "dificuldades financeiras", conforme confessado na própria petição inicial. Trata-se, portanto, de resilição unilateral por conveniência do promitente comprador, o que atrai a incidência das cláusulas penais e das disposições legais pertinentes ao inadimplemento do adquirente. 2.2.2. Das Retenções Contratuais (Comissão de Corretagem, Cláusula Penal e Arras) Os autores questionam a retenção da comissão de corretagem, a cumulação desta com a perda das arras (sinal) e a aplicação de uma cláusula penal de 50% (cinquenta por cento) sobre os valores pagos. A matéria é regida pela Lei n. 4.591/64, com as alterações promovidas pela Lei n. 13.786/2018, aplicável aos contratos firmados após sua vigência, como no caso dos autos. O art. 67-A da referida lei dispõe sobre as deduções permitidas em caso de desfazimento do contrato por culpa do adquirente: No que tange à comissão de corretagem, o inciso I do art. 67-A autoriza a retenção integral de tal verba. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 938 (REsp n. 1.599.511/SP), consolidou o entendimento de que é válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja informação prévia e clara, com destaque do valor. No caso em tela, os quadros-resumo dos contratos (mov. 1) discriminam de forma explícita o valor destinado à comissão de corretagem (R$ 3.990,00 por cota), cumprindo o dever de informação. Portanto, a retenção da comissão de corretagem é lícita. Quanto à cláusula penal, o § 5º do mesmo art. 67-A estabelece que, em incorporações submetidas ao regime do patrimônio de afetação, a pena convencional pode ser de até 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. Os contratos firmados (mov. 1, p. 6 do contrato da cota 09, por exemplo) preveem expressamente a submissão a tal regime, o que justifica a estipulação da penalidade no patamar de 50% (cinquenta por cento). Contudo, assiste razão aos autores no que concerne à cumulação da perda das arras (sinal) com a cláusula penal. As arras, no caso, são de natureza confirmatória, pois integram o preço do negócio e visam a confirmar o contrato. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que as arras confirmatórias não podem ser retidas cumulativamente com a cláusula penal, porquanto ambas possuem natureza indenizatória, o que configuraria 'bis in idem' e enriquecimento ilícito do vendedor. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO COM ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. É indevida a cumulação da cláusula penal com as arras confirmatórias, por configurar bis in idem. Isso porque ambas as verbas ostentam natureza indenizatória e visam a recompor as perdas e danos pelo desfazimento do negócio. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.979.761/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 31/8/2022.) Dessa forma, o valor pago a título de sinal de negócio deve ser computado no montante total pago pelo adquirente, sobre o qual incidirá a cláusula penal, mas não pode ser retido de forma autônoma e cumulativa. 2.2.3. Do Cálculo da Restituição Os autores comprovam o pagamento total de R$ 26.073,64 (vinte e seis mil, setenta e três reais e sessenta e quatro centavos). As deduções lícitas são a comissão de corretagem e a cláusula penal de 50% (cinquenta por cento). A comissão de corretagem total, referente às quatro cotas originalmente adquiridas, soma R$ 15.960,00 (quinze mil, novecentos e sessenta reais) (4 x R$ 3.990,00). A cláusula penal de 50% (cinquenta por cento) incide sobre a quantia paga, ou seja, 50% de R$ 26.073,64, o que corresponde a R$ 13.036,82 (treze mil, trinta e seis reais e oitenta e dois centavos). A soma das deduções permitidas (R$ 15.960,00 + R$ 13.036,82) totaliza R$ 28.996,82 (vinte e oito mil, novecentos e noventa e seis reais e oitenta e dois centavos). Verifica-se que o montante das deduções legal e contratualmente previstas supera o valor total efetivamente pago pelos autores. Embora a legislação resulte em uma situação de perda total dos valores adimplidos, não há como afastar a incidência de norma legal expressa (art. 67-A da Lei n. 4.591/64), que autoriza a cumulação de tais retenções. Assim, não há saldo a ser restituído aos autores. 2.2.4. Dos Danos Morais O pedido de indenização por danos morais, fundamentado na teoria do desvio produtivo do consumidor, não procede. O mero descumprimento contratual ou a existência de cláusulas que a parte considera abusivas, por si só, não configuram dano moral. A situação narrada, embora tenha gerado aborrecimentos, insere-se no âmbito do dissabor cotidiano decorrente de relações negociais complexas, não se vislumbrando ofensa a direito da personalidade que justifique a reparação pecuniária. A rescisão partiu da iniciativa dos próprios autores por questões financeiras, e a controvérsia sobre os valores a serem retidos, ainda que resolvida em seu desfavor, constitui um litígio de natureza puramente patrimonial. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, rejeito a preliminar de incompetência territorial e, no mérito, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a rescisão de todos os contratos de promessa de compra e venda de cotas/frações imobiliárias celebrados entre as partes e ainda vigentes, a saber: Contratos n. 206310 e 206313 (GAV MURO ALTO 2) e Contratos n. 12.510 e 12.511 (GAV PIRENOPOLIS); b) RECONHECER a abusividade da cumulação da retenção das arras confirmatórias com a cláusula penal, determinando que o valor pago a título de sinal integre a base de cálculo da pena convencional; c) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de restituição de valores, uma vez que o montante das deduções legalmente permitidas (integralidade da comissão de corretagem e cláusula penal de 50% sobre o valor pago) supera a quantia total adimplida pelos autores; d) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais. Torno definitiva a tutela de urgência concedida no evento 13, para obstar quaisquer cobranças futuras relativas aos contratos ora rescindidos. Diante da sucumbência recíproca, mas em maior parte dos autores, que decaíram dos pedidos de maior expressão econômica (restituição e danos morais), condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na proporção de 80% (oitenta por cento) a cargo da parte autora e 20% (vinte por cento) a cargo da parte requerida. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação aos autores, por serem beneficiários da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Havendo interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias. Após, com ou sem a apresentação destas, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, independentemente de juízo de admissibilidade, nos termos do art. 1.010, § 3º, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado e nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as devidas baixas. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Aparecida de Goiânia, data da assinatura eletrônica. Rita de Cássia Rocha Costa Juíza de Direito 02 Rua Versales, Qd. 03, Lotes 08/14, Residencial Maria Luiza, Aparecida de Goiânia - GO, CEP: 74.980-970, E-mailcomarcadeaparecida@tjgo.jus.br., Tel. 062-3238-5100
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