5982702-34.2025.8.09.0051

Intimação

TJGO · 2ª Câmara Cível · Ementa

EMENTA: DIREITO REGISTRAL E TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRAL. ITBI. CANCELAMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. RESTABELECIMENTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA ORIGINÁRIA. PURGAÇÃO DA MORA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente dúvida registral, mantendo a exigência de recolhimento de ITBI para o cancelamento da averbação de consolidação de propriedade fiduciária (Av-10) e o restabelecimento da alienação fiduciária (R-9) na matrícula de um imóvel. O cancelamento decorre de sentença judicial homologatória de acordo que visou à purgação da mora e ao restabelecimento do contrato de financiamento originário. O apelante busca a reforma da sentença para afastar a exigência do tributo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se o cancelamento da averbação de consolidação da propriedade fiduciária e o consequente restabelecimento da alienação fiduciária originária, por força de sentença judicial homologatória de acordo que prevê a purgação da mora, configura nova transmissão imobiliária sujeita à incidência do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sentença judicial homologatória de acordo, que determina o cancelamento da consolidação da propriedade e o restabelecimento da alienação fiduciária, possui natureza desconstitutiva e restaurativa, e não translativa de propriedade. 4. O pagamento convencionado entre as partes corresponde à purgação da mora (parcelas em atraso e despesas da consolidação) e não ao preço de uma nova aquisição do imóvel. 5. A situação difere da "nova aquisição" prevista no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, que ocorre quando o fiduciante exerce o direito de preferência após a consolidação, pois, no presente caso, busca-se a restauração do vínculo contratual originário. 6. A incidência do ITBI exige a transmissão onerosa, inter vivos, de bens imóveis ou direitos reais a eles relativos, conforme o art. 156, II, da CF/1988, e o art. 35 do CTN, o que não se verifica no ato de cancelamento e restabelecimento registral. 7. Cláusula contratual sobre a responsabilidade pelo pagamento de ITBI tem eficácia obrigacional entre as partes, mas não gera fato imponível tributário se a operação não se enquadrar na hipótese legal de incidência do imposto. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. O recurso é provido. Teses de julgamento: 1. O cancelamento de averbação de consolidação de propriedade fiduciária e o restabelecimento da alienação fiduciária originária, por força de sentença judicial homologatória de acordo que visou à purgação da mora e à restauração do contrato, não configura nova transmissão imobiliária apta a ensejar a incidência de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). 2. A situação jurídica em que há um comando judicial de natureza restaurativa do status quo ante, decorrente de purgação de mora e não de nova aquisição ou exercício de direito de preferência, distingue-se das hipóteses de incidência do ITBI. 3. A responsabilidade contratual pela quitação de eventual ITBI não cria o fato gerador do imposto, que deve decorrer de lei e da efetiva ocorrência de transmissão onerosa de propriedade ou direitos reais imobiliários. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 156, II; CTN, art. 35; CPC, arts. 90, § 3º, e 487, III, “b”; Lei nº 6.015/1973, arts. 250, I, II e III, e 289; Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 2º-B; Lei Complementar Municipal nº 344/2021 (Goiânia), art. 200, §§ 1º e 2º. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, EREsp 1.493.162/DF; TJ-PR 00199516320218160182; TJ-MG, AI: 10112140009674001. PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS Gabinete do Desembargador Rodrigo de Silveira 2ª Câmara Cível - gab.rsilveira@tjgo.jus.br APELAÇÃO CÍVEL Nº 5982702-34.2025.8.09.0051 Comarca de origem: Goiânia - UPJ Varas da Fazenda Pública Municipal e Registros Públicos APELANTE: DIEGO MEDEIROS APELADO: IGOR FRANCA GUEDES, OFICIAL REGISTRO DE IMÓVEIS DA 1ª CIRCUNSCRIÇÃO DE GOIÂNIA RELATOR: Desembargador RODRIGO DE SILVEIRA VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Consoante relatado, trata-se de apelação cível interposta por DIEGO MEDEIROS contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Fazenda Pública Municipal e de Registros Públicos da Comarca de Goiânia nos autos da suscitação de dúvida ajuizada por IGOR FRANÇA GUEDES, OFICIAL REGISTRO DE IMÓVEIS DA 1ª CIRCUNSCRIÇÃO DE GOIÂNIA. O ato judicial recorrido (mov. 14) julgou procedente a dúvida registral, acolhendo a manifestação do Ministério Público e reconhecendo que, diante da ausência de nulidade do ato originário, subsiste a exigência fiscal. Por conseguinte, manteve a necessidade de comprovação do recolhimento do ITBI para o cancelamento da averbação Av-10 da matrícula nº 315.370. Nas razões recursais (mov. 25), DIEGO MEDEIROS sustenta, em síntese, ser indevida a exigência de novo ITBI para o cancelamento da Av-10 da matrícula nº 315.370 e o restabelecimento da R-9. Afirma que a sentença homologatória apenas restabeleceu a situação anterior, sem nova transmissão imobiliária, razão pela qual reputa inaplicável o § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/1997. Após detida análise dos autos, entendo que razão assiste ao apelante. A controvérsia recursal consiste em definir se o cancelamento judicial da averbação de consolidação da propriedade fiduciária lançada na Av-10 da matrícula nº 315.370, com o consequente restabelecimento da alienação fiduciária registrada sob R-9, pode ser realizado sem novo recolhimento de ITBI, ao argumento de que o ato decorre de sentença homologatória de acordo e apenas recompõe a situação registral anterior. Para a solução da controvérsia, é necessário distinguir duas situações juridicamente distintas. De um lado, a nova aquisição do imóvel pelo antigo fiduciante, após a consolidação, mediante o exercício do direito de preferência ou a celebração de negócio translativo autônomo; de outro, o cancelamento da consolidação com o restabelecimento da relação fiduciária anterior, quando o título apresentado ao Registro de Imóveis possui natureza desconstitutiva e restaurativa. É nesta segunda hipótese que se insere a situação dos autos. DIEGO MEDEIROS celebrou com o ITAÚ UNIBANCO S.A. contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, registrado sob R-9 da matrícula nº 315.370. Diante do inadimplemento, houve a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, mediante a Av-10, ocasião em que foi realizado o correspondente recolhimento do ITBI. Posteriormente, o devedor ajuizou a Ação Anulatória de Consolidação de Propriedade de Imóvel nº 5385894-24.2025.8.09.0051, no curso da qual as partes celebraram transação. O ajuste teve como objetivo declarado restabelecer o contrato de financiamento originário, mediante pagamento de R$ 232.076,29, quantia expressamente identificada como destinada à purga da mora, correspondente às prestações em atraso entre 22.10.2024 e 22.08.2025 e ao reembolso das despesas suportadas pelo banco em razão da consolidação. A composição estabeleceu, ainda, que, após o pagamento, “o contrato será restabelecido” e as prestações vincendas voltariam a ser satisfeitas segundo as condições originalmente contratadas. Além disso, as partes consignaram expressamente que “este acordo não implica novação da dívida” e requereram ao Juízo a expedição de ofício ao Registro de Imóveis para o cancelamento da Av-10 e o restabelecimento da alienação fiduciária R-9. Esse contexto é relevante porque demonstra que o pagamento convencionado não possui a natureza de preço de aquisição do imóvel. Cuida-se, conforme expressamente estipulado pelas próprias partes, de pagamento das parcelas em atraso e das despesas decorrentes da consolidação, destinado à recomposição do contrato fiduciário originário. Mais importante, contudo, é que a composição não permaneceu no plano exclusivamente privado. Houve pronunciamento judicial específico, com força de mandado/ofício, determinando expressamente o cancelamento da consolidação e o restabelecimento da situação registral anterior. Com efeito, a sentença proferida pela 11ª Vara Cível da Comarca de Goiânia nos autos nº 5385894-24.2025.8.09.0051 possui o seguinte teor: Trata-se de Ação Anulatória de Consolidação de Propriedade de Imóvel proposta por Diego Medeiros em desfavor de Itaú Unibanco S.A., ambos qualificados. No evento 61, as partes juntam termo de acordo extrajudicial e requerem sua homologação. Em síntese, é o relatório. Decido. Verifica-se que o objeto da lide é disponível, as partes são capazes e se encontram representadas por advogados constituídos nos autos com poderes especiais para transigir (ev.1, arq. 15, e ev. 42, arqs. 3 e 4), sendo que o acordo acostado no ev. 61 atende aos requisitos legais. Posto isso, ante o manifesto interesse das partes na celebração do acordo, HOMOLOGO-O por sentença, para que produza seus jurídicos e legais efeitos e, por consequência, JULGO EXTINTO o processo, nos termos do artigo 487, III, “b”, do CPC. Nos termos do art. 90, § 3º, ficam as partes dispensadas das custas processuais remanescentes. Expeça-se ofício ao Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia para que seja cancelada a consolidação da propriedade em favor do requerido (Av. 10) da matrícula nº 315.370, restabelecendo-se a alienação fiduciária (R.09). P. R. I. A leitura do pronunciamento não deixa margem a dúvida acerca da natureza do ato determinado. O Juízo não ordenou a transmissão da propriedade do Itaú Unibanco S.A. para DIEGO MEDEIROS, tampouco determinou o registro de nova aquisição. O comando foi de cancelamento da consolidação e de restabelecimento da alienação fiduciária anteriormente existente. Esse é o ponto que distingue a hipótese dos autos das situações em que, consumada regularmente a consolidação, o devedor exerce posteriormente o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997 e adquire novamente o imóvel. Com efeito, o referido dispositivo assegura ao fiduciante, após a consolidação e até a realização do segundo leilão, direito de preferência para adquirir o imóvel, qualificando expressamente essa hipótese como “nova aquisição” e prevendo os respectivos encargos tributários. Não foi, entretanto, esse o caminho jurídico percorrido pelas partes. Não há escritura de compra e venda, exercício formal do direito de preferência, adjudicação, cessão ou qualquer outro título translativo autônomo. Há, ao contrário, sentença homologatória, com força de mandado/ofício, que manda cancelar a Av-10 e restabelecer o R-9. A distinção é substancial. Na hipótese do art. 27, § 2º-B, o antigo fiduciante ingressa novamente no fólio real por força de novo título aquisitivo. Aqui, a alteração registral decorre do cancelamento de ato anterior, por determinação judicial, com restauração do registro que o antecedia. A própria Lei de Registros Públicos contempla expressamente a possibilidade de cancelamento “em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado”, nos termos do art. 250, I, da Lei nº 6.015/1973. É precisamente essa a natureza do título apresentado à serventia. A ausência de declaração de nulidade da consolidação não altera o conteúdo objetivo do título posteriormente formado. Cumpridas as condições da composição e homologado o acordo, sobreveio comando judicial expresso para desconstituir a Av-10 e restaurar a R-9, sem constituição de novo vínculo jurídico entre as partes. Ao contrário, o vínculo originário foi expressamente preservado, tanto que a transação consignou não haver novação e determinou a continuidade do mesmo contrato de financiamento. Também não altera essa conclusão o fato de o acordo prever que as despesas destinadas à regularização da matrícula, entre elas eventual ITBI, seriam suportadas pelo apelante. Essa estipulação possui eficácia obrigacional entre os contratantes e define apenas quem suportará os encargos que forem legalmente incidentes. Não tem aptidão para criar obrigação tributária onde não esteja caracterizado o respectivo fato gerador. Em matéria tributária, a incidência decorre da lei e da efetiva realização da hipótese por ela descrita, não da previsão contratual das partes. A legislação tributária conduz à mesma conclusão. O art. 200 da Lei Complementar Municipal nº 344, de 30 de setembro de 2021, prevê como fato gerador do ITBI a transmissão inter vivos, por ato oneroso, de imóvel ou de direito real imobiliário, bem como a cessão onerosa de direitos relativos à aquisição. O inciso XIX do § 1º alcança outros atos judiciais ou extrajudiciais somente quando importem ou se resolvam em transmissão onerosa. Portanto, a circunstância de o título decorrer de ato judicial não basta para gerar o tributo. É indispensável que o ato efetivamente encerre transmissão onerosa, elemento que não se identifica no mero cancelamento da consolidação acompanhado da restauração da garantia fiduciária anteriormente registrada. Também não incide, o § 2º do art. 200 da legislação municipal, segundo o qual será devido novo ITBI quando as partes promoverem a retratação de contrato já registrado. No caso, não houve retratação do contrato de financiamento registrado sob R-9. Ocorreu exatamente o contrário: as partes expressamente o mantiveram e determinaram seu restabelecimento. A Av-10, por sua vez, representa a averbação da consolidação decorrente do procedimento fiduciário, e não novo contrato levado a registro cuja retratação esteja sendo promovida. É certo, ainda, que o art. 289 da Lei nº 6.015/1973 atribui aos oficiais de registro a rigorosa fiscalização dos impostos devidos em razão dos atos apresentados. A norma, entretanto, pressupõe a existência da obrigação tributária. Não autoriza que a qualificação registral converta ato desconstitutivo em transmissão imobiliária para fazer surgir fato gerador não caracterizado pela operação. Registro, nesse ponto, que a simples ausência de menção ao ITBI na sentença homologatória não seria, isoladamente, suficiente para afastar tributo efetivamente devido por força de lei. O aspecto decisivo é outro: o próprio conteúdo do comando judicial demonstra que o ato a ingressar no fólio real é de cancelamento e restabelecimento, e não de transmissão ou nova aquisição. Nesse sentido, os seguintes precedentes: DIREITO TRIBUTÁRIO. RECURSO INOMINADO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – ITBI. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. CANCELAMENTO DA CONSOLIDAÇÃO. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME1. Recurso inominado interposto contra sentença de improcedência do pedido de restituição dos valores pagos a título de ITBI, em razão de registro de consolidação da propriedade do imóvel em nome da instituição financeira após inadimplemento contratual, o qual foi posteriormente cancelado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão versa sobre o direito do recorrente à restituição dos valores pagos a título de ITBI, diante do cancelamento da consolidação da propriedade registrada em favor da instituição financeira. III. RAZÕES DE DECIDIR3. Constatada a posterior negociação entre as partes e o consequente cancelamento da consolidação da propriedade, inexiste causa para a manutenção do crédito tributário. 4. O cancelamento do registro desconstitui o fato gerador, tornando devida a restituição dos valores recolhidos, sob pena de enriquecimento ilícito do ente tributante. IV. DISPOSITIVO E TESE5. Recurso conhecido e provido. (TJ-PR 00199516320218160182 Curitiba, Relator: Luciana Fraiz Abrahao, Data de Julgamento: 23/05/2025, 6ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, Data de Publicação: 27/05/2025) AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - NOVO RECOLHIMENTO DE ITBI E TAXAS E EMOLUMENTOS CARTORÁRIOS - DESNECESSIDADE. 1. O cancelamento da consolidação não transfere a propriedade do imóvel ao domínio do devedor fiduciante. 2. A inexistência de ato oneroso de transferência do imóvel desautoriza o recolhimento do ITBI. 3. Os cartórios não podem condicionar o cumprimento de decisão judicial ao prévio recolhimento de custas, principalmente quando o comando judicial transitado em julgado não impuser esse ônus às partes. Precedentes. (TJ-MG - AI: 10112140009674001 MG, Relator: Carlos Henrique Perpétuo Braga, Data de Julgamento: 30/01/2020, Data de Publicação: 06/02/2020) Desse modo, o ponto central é que houve comando judicial expresso para restabelecer a situação jurídica anterior, mediante o cancelamento da Av-10 e o restabelecimento da alienação fiduciária registrada sob R-9. Não se trata de recompra ou nova aquisição, mas de cumprimento de sentença de natureza restaurativa, razão pela qual a exigência de novo ITBI não se justifica e a dúvida registral deve ser julgada improcedente. ANTE O EXPOSTO, conheço da apelação e DOU-LHE PROVIMENTO, para reformar a sentença e julgar improcedente a dúvida registral, afastando a exigência de novo recolhimento do ITBI e determinando que o Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia proceda ao cancelamento da Av-10 da matrícula nº 315.370 e ao restabelecimento da alienação fiduciária registrada sob R-9, em cumprimento à sentença proferida nos autos nº 5385894-24.2025.8.09.0051. Sem custas e honorários advocatícios, diante da natureza administrativa do procedimento e nos termos do art. 207 da Lei nº 6.015/1973. É como voto. Goiânia, data da assinatura eletrônica. Desembargador RODRIGO DE SILVEIRA Relator ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 5982702-34.2025.8.09.0051. Acorda o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, pela Terceira Turma Julgadora de sua Segunda Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer da Apelação Cível e dar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator. Presidente da sessão, Relator e Votantes nominados no extrato de ata de julgamento. A Procuradoria-Geral de Justiça esteve representada pelo membro também indicado no extrato da ata. (Datado e assinado em sistema próprio). Desembargador RODRIGO DE SILVEIRA Relator