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5920638-66.2025.8.09.0025
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Intimação
TJGO · Caldas Novas - 2º Juizado Especial Cível · Decisão
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2º Juizado Especial Cível da Comarca de Caldas Novas Av. C, 1385 - Quadra 1A, S/N - Itagai III, Caldas Novas - GO, 75690-000 E-mail: gab2jecc.caldasnovas@tjgo.jus.br Protocolo nº 5920638-66.2025.8.09.0025 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível Promovente: Condomínio Encontro das Águas Thermas Resort Promovido(a): Charles Roberto Marangoni Autorizo uso de cópia desta decisão para cumprimento, servindo-se como instrumento de citação, intimação, ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. DECISÃO Trata-se de Ação de Cobrança de Taxas Condominiais ajuizada por Condomínio Encontro das Águas Thermas Resort em face de Charles Roberto Marangoni, partes devidamente qualificadas nos autos em epígrafe. Na petição inicial (evento 1), a parte autora sustentou, em suma, que a parte requerida é titular da cota imobiliária nº 10, vinculada ao apartamento nº 307, Bloco D – Porto, do condomínio requerente, adquirida mediante cessão de direitos oriunda de promessa de compra e venda. Aduziu que a posse e a disponibilização da unidade ocorreram com a entrega do empreendimento em 28/06/2016, tendo o réu efetuado os pagamentos das taxas condominiais de implantação e ordinárias entre 04/2016 e 07/2020. Todavia, apontou que o demandado incidiu em inadimplência quanto às contribuições ordinárias vencidas entre 14/08/2020 e 10/10/2025, totalizando o débito de R$ 16.485,29, acrescido de 20% a título de honorários advocatícios convencionais previstos na convenção condominial (R$ 3.297,06), perfazendo o montante total de R$ 19.782,35. Instruiu a exordial com procuração, atos constitutivos, convenção de condomínio, regimento interno, atas de assembleias gerais que fixaram os valores das taxas, certidões de matrícula, contrato particular, cessão de direitos, relatório financeiro de recebimentos e planilha analítica de débito. Distribuído o feito (evento 2), foi designada audiência de conciliação (evento 4). Expedida a citação (evento 11), o ato restou devidamente cumprido (evento 12). A parte autora juntou carta de preposto (evento 13). A parte requerida apresentou contestação tempestiva (evento 14), arguindo preliminarmente a incompetência do Juizado Especial Cível pela complexidade da causa, inépcia da petição inicial por ausência de documentos essenciais e demonstrativo idôneo, ilegitimidade passiva por ausência de prova de titularidade atual ou imissão na posse, bem como a prejudicial de prescrição quinquenal das parcelas anteriores ao quinquênio do ajuizamento. No mérito, alegou a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, vício de consentimento na contratação originária, falhas reiteradas na emissão e envio de boletos pelo condomínio, impossibilidade de caracterização de sua mora exclusiva, tentativas administrativas de distrato da cota, ausência de fruição material da unidade, abusividade da cobrança cumulada de 20% de honorários convencionais e impugnou os valores e a inclusão de parcelas vincendas. Juntou mensagens eletrônicas e comprovantes de correspondência. Realizada audiência de conciliação virtual perante a Central de Conciliadores (evento 15), a tentativa de composição amigável restou infrutífera. Instada a se manifestar (evento 16), a parte promovente apresentou impugnação à contestação (evento 19), rebatendo as preliminares suscitadas, defendendo a inaplicabilidade do CDC à relação jurídica condominial, a natureza propter rem e positiva da obrigação com mora ex re, a validade das deliberações assembleares e dos encargos de convenção, anuindo, quanto à prejudicial, com a declaração de prescrição estritamente em relação às prestações compreendidas entre 08/2020 e 10/2020, se assim entendesse o Juízo. Intimadas as partes para especificação de provas (evento 20), o promovente postulou a colheita do depoimento pessoal do réu e oitiva de testemunhas (evento 25). O promovido, por sua vez, pleiteou prioritariamente o julgamento antecipado do mérito por entender suficientes os elementos documentais e, subsidiariamente, a fixação de pontos controvertidos, a exibição de documentos e a inversão do ônus probatório (evento 26). Por decisão proferida pelo juízo em substituição (evento 28), foi designada audiência de instrução e julgamento para a colheita da prova oral requerida. A parte requerente apresentou manifestação com esclarecimentos complementares e substabelecimento (evento 43), e a parte requerida acostou substabelecimento (evento 44). Realizada a audiência de instrução e julgamento perante o Juiz Leigo (evento 45), foi colhido o depoimento pessoal do requerido e as partes apresentaram razões finais remissivas. Sobreveio projeto de sentença elaborado pelo Juiz Leigo (evento 49), devidamente homologado pelo Juiz de Direito, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, com resolução de mérito nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para condenar o requerido ao pagamento das taxas condominiais vencidas no período de 14/08/2020 a 10/10/2025, corrigidas monetariamente e com juros pela incidência da taxa Selic desde cada vencimento, acrescidas de multa moratória de 2%, excluindo do cálculo da condenação a verba referente aos honorários advocatícios convencionais de 20%. Intimada da sentença homologada (eventos 51 e 53), a parte requerida opôs embargos de declaração (evento 54). Em suas razões, sustentou a existência de omissões no julgado quanto: a) às falhas na emissão e disponibilização de boletos e seus reflexos sobre a mora; b) à demonstração e data da efetiva imissão na posse e disponibilização da fração no regime de multipropriedade; c) à impugnação individualizada dos cálculos e documentos do débito; e d) à incidência do Código de Defesa do Consumidor e ao pedido de inversão do ônus da prova. Pugnou pela integração do julgado com atribuição de efeitos infringentes e prequestionamento. Intimada para contrarrazões (evento 55), a parte embargada manifestou-se no evento 58, defendendo a ausência de qualquer vício no decisum, a regularidade da fundamentação adotada, a tentativa indevida de rediscussão do mérito, a inaplicabilidade do CDC e pleiteou a rejeição dos aclaratórios com aplicação de multa por caráter protelatório. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos embargos de declaração opostos no evento 54, porquanto tempestivos e formalmente adequados à espécie. No mérito, cumpre salientar que os embargos de declaração consubstanciam instrumento de fundamentação vinculada, cuja finalidade restringe-se a sanar eventual obscuridade, contradição, omissão ou erro material no pronunciamento jurisdicional, nos exatos termos do art. 48 da Lei nº 9.099/95 c/c art. 1.022 do Código de Processo Civil. Passo ao exame analítico e individualizado dos vícios suscitados pelo embargante. Da alegada omissão quanto às falhas na emissão de boletos e aos reflexos sobre a mora Sustenta o embargante que a sentença quedou-se omissa por não analisar aprofundadamente a prova documental referente aos obstáculos para recebimento e extração de boletos, bem como os efeitos dessas falhas sobre a configuração da mora e sobre a incidência de multa e juros. A insurgência não merece prosperar. Ao contrário do alegado, a sentença embargada examinou expressamente a prova documental acostada pela defesa, enfrentando de forma clara a matéria ao assentar:"Embora a prova documental demonstre dificuldades enfrentadas pelo requerido para obtenção dos boletos, bem como a realização de pagamentos em determinados períodos e a tentativa de alienação da cota imobiliária, tais circunstâncias, por si sós, não comprovam a quitação das cotas condominiais objeto da presente demanda, tampouco a transferência da titularidade da unidade ou a assunção das obrigações por terceiro." (evento 49). Ademais, a obrigação de concorrer para as despesas de conservação do condomínio possui natureza líquida, certa e com termo prefixado, operando-se a mora de pleno direito no dia do vencimento da obrigação, nos termos do caput do art. 397 do Código Civil. A indisponibilidade eventual de fatura digital ou o envio tardio do boleto bancário não ilide o dever do condômino nem afasta a incidência dos consectários legais da mora, competindo ao devedor diligenciar perante a administração do condomínio ou valer-se dos meios legais de consignação em pagamento para purgar a obrigação tempestivamente, providência que não restou adotada no período cobrado de 2020 a 2025. Nesse sentido, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás reafirma o caráter cogente e a natureza jurídica da obrigação de rateio das despesas comuns, destacando que a ausência de recebimento de boleto bancário não desonera o condômino de adimplir com sua cota-parte no vencimento: O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás consolidou entendimento sobre a matéria: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO, CONDÔMINO. ÔNUS DA PROVA. COMPROVAÇÃO. POSSIBILIDADE MULTA MORATÓRIA. PREVISÃO NO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SENTENÇA MANTIDA. 1- A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, sendo obrigação propter rem, ou seja, perseguem a coisa. Diante disso, não havendo prova da irregularidade da cobrança ou inexigibilidade do crédito e, comprovada a propriedade dos apelantes, devem eles ser responsabilizados pelo débito existente a título de taxa de condomínio. 2- Consoante diretriz da convenção condominial, que reproduz previsão do artigo 1.336, §1º, do Código Civil, sobre o valor total dos débitos referentes às taxas condominiais inadimplidas, incide multa moratória de 2% (dois por cento). 3. Com a manutenção da sentença, os honorários advocatícios devem ser majorados. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, 0130399-79.2016.8.09.0051, SIRLEI MARTINS DA COSTA - (DESEMBARGADOR), 9ª Câmara Cível, julgado em 01/03/2024 14:37:09) Logo, não há omissão a ser suprida, mas mera discordância da parte quanto à valoração probatória e ao enquadramento jurídico conferido pelo julgador, pretensão incabível na via integrativa. Da alegada omissão quanto à efetiva imissão na posse e disponibilização da fração de tempo Alega o embargante a ausência de manifestação judicial quanto à data e ao meio probatório específico que comprovaria a imissão efetiva na posse ou a disponibilização da fração temporal no regime de multipropriedade. Não se vislumbra o vício apontado. A decisão enfrentou a responsabilidade material do requerido tanto na análise da preliminar de ilegitimidade passiva quanto no mérito. Restou expressamente consignado que a titularidade jurídica decorre da cessão de direitos de promessa de compra e venda (evento 1, doc. 43 e doc. 46), conjugada com as disposições dos arts. 1.334, § 2º, 1.345 e 1.358-J do Código Civil, que atribuem ao cessionário e multiproprietário a responsabilidade propter rem pelo rateio das despesas do empreendimento. Além disso, a sentença destacou os elementos fáticos colhidos na instrução processual, registrando que o próprio requerido, em seu depoimento pessoal tomado na audiência do evento 45, admitiu a aquisição do imóvel, a quitação do preço perante a incorporadora e o pagamento das contribuições condominiais por longo lapso temporal (entre 2016 e 2020). No regime de multipropriedade imobiliária, a obrigação condominial germina da disponibilização da estrutura funcional comum e da quota de fruição temporal outorgada ao condômino, sendo juridicamente irrelevante o não comparecimento físico do titular no período reservado para eximi-lo dos custos ordinários de conservação. A definição da responsabilidade material pelas despesas condominiais encontra-se pacificada sob a sistemática dos recursos repetitivos pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme tese firmada no Tema 886, a qual orienta a verificação da relação jurídica material com o bem para fins de responsabilização do adquirente: O Superior Tribunal de Justiça fixou tese vinculante sobre o tema: Tema 886 - Recurso Repetitivo a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Alinhado a essa diretriz, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás reconhece a legitimidade passiva decorrente do vínculo de propriedade e da relação jurídica material estabelecida com a unidade condominial: Nesse sentido, colhe-se julgado do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. RELAÇÃO MATERIAL COM O IMÓVEL. 1 - É cediço que as despesas condominiais se referem a obrigações de pagar atreladas à propriedade (direito real). Uma vez transmitido o direito de que se origina, a obrigação segue a reboque, independentemente do título translativo. É, portanto, o que se convencionou chamar de obrigação propter rem. Entretanto, no caso específico dos autos, por se tratar de contrato particular de permuta, a jurisprudência tem modulado os efeitos da natureza propter rem dessa obrigação, de maneira a atribuir a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais ora ao promitente vendedor, ora ao promissário comprador, dependendo das circunstâncias do episódio concreto. 2 ? No caso em voga, não resta dúvida de que a obrigação condominial é exigível em face do apelante, em cujo nome o imóvel encontra-se registrado, ressalvado o direito de regresso. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, 5353067-22.2021.8.09.0011, ÁTILA NAVES AMARAL - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, julgado em 14/04/2023 13:45:04) Tendo o julgador declinado fundamentadamente os motivos de seu convencimento com base na prova contratual e no depoimento prestado, a pretensão de exigir indicação numérica ou pormenorização documental adicional revela intuito exclusivo de rediscutir a tese de mérito, o que desborda dos limites dos aclaratórios. Da alegada omissão quanto à impugnação específica do débito e composição dos cálculos Aduz o embargante que a sentença não detalhou as parcelas cobradas e a conformidade de seus valores unitários em relação às deliberações de assembleia. Novamente, inexiste omissão no julgado. A sentença embargada assentou que o condomínio autor desincumbiu-se de seu ônus processual ao colacionar a convenção de condomínio, as atas das assembleias gerais que aprovaram as previsões orçamentárias anuais e a respectiva planilha discriminada de evolução do débito mês a mês (evento 1, docs. 12 a 31 e doc. 48). Constatou-se que a impugnação formulada na contestação limitou-se a teses genéricas de abusividade e falta de liquidez, sem apresentação de memória alternativa de cálculo ou apontamento objetivo de divergência entre as taxas cobradas e aquelas aprovadas pelos condôminos em assembleia. A cobrança de despesas condominiais formalmente deliberadas e demonstradas em demonstrativo analítico possui respaldo no art. 1.315 do Código Civil. Ademais, eventuais cálculos aritméticos para adequação do montante à exclusão dos honorários convencionais de 20% e à aplicação dos índices legais estipulados no dispositivo constituem matéria própria da fase de cumprimento de sentença, sem comprometer a certeza do comando condenatório proferido. Da alegada omissão quanto à incidência do Código de Defesa do Consumidor e à inversão do ônus da prova Argui o embargante que o Juízo não se pronunciou expressamente sobre o pleito de incidência do Código de Defesa do Consumidor e o pedido de inversão do ônus probatório formulado na contestação. Neste ponto, cumpre acolher os embargos exclusivamente para suprir a omissão e integrar a fundamentação da sentença, sem alteração do resultado prático alcançado no dispositivo. Com efeito, as relações jurídicas travadas entre condomínio edilício (ou em multipropriedade) e seus respectivos condôminos/adquirentes de fração ideal quanto ao rateio das despesas comuns não possuem natureza consumerista, inexistindo fornecimento de produto ou prestação de serviço no mercado de consumo com intuito lucrativo. Trata-se de rateio de despesas de conservação da coisa comum disciplinado pelo Código Civil e pela Lei nº 4.591/1964. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é remansosa ao afastar a incidência do microssistema consumerista nessas relações, dada a ausência dos requisitos de vulnerabilidade e de destinação final de consumo na relação interna de rateio de despesas comuns: O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado sobre a matéria: AGRAVO REGIMENTAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. RECURSO ESPECIAL FUNDADO NA ALÍNEA "A" DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL. INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO SUPOSTAMENTE VIOLADO. AUSÊNCIA. SÚMULA 284/STF. RELAÇÃO ENTRE CONDOMÍNIO E CONDÔMINOS. INAPLICABILIDADE DO CDC. 1. "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo". Súmula 211/STJ. 2. O recurso especial é apelo de fundamentação vinculada e, por não se aplicar nesse instância o brocardo iura novit curia, não cabe ao Relator, por esforço hermenêutico, identificar o dispositivo supostamente violado para suprir deficiência na fundamentação do recurso. Incidência da Súmula n.º 284/STF. 3. Não se aplicam as normas do Código de Defesa do Consumidor às relações jurídicas estabelecidas entre condomínio e condôminos. 4. Agravo regimental improvido. (AgRg no Ag n. 1.122.191/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 22/6/2010, DJe de 1/7/2010.) Nesse cenário, afasto a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor à relação em debate. Consectariamente, indefiro o pedido de inversão do ônus da prova formulado com base no art. 6º, inciso VIII, do CDC, aplicando-se a distribuição ordinária prevista no art. 373 do Código de Processo Civil, segundo a qual incumbia à parte autora comprovar a existência do condomínio, a aprovação do rateio e a inadimplência, ônus do qual se desincumbiu satisfatoriamente, e à parte ré a comprovação de fato extintivo, impeditivo ou modificativo do direito autoral, ônus que não foi cumprido. Com essa integração, restam exauridas as questões jurídicas postas em julgamento. Do pedido de aplicação de multa protelatória formulado em contrarrazões Por fim, a parte embargada requereu a condenação do embargante ao pagamento de multa por embargos manifestamente protelatórios, com fulcro no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. Entretanto, não se vislumbra abuso do direito de recorrer ou intuito protelatório doloso apto a justificar a penalidade processual, tendo em vista que a oposição dos aclaratórios serviu para integrar a fundamentação quanto à disciplina normativa aplicável e à distribuição do ônus probatório. Destarte, rejeito o pedido de aplicação de multa. Dispositivo Ante o exposto, conheço dos embargos de declaração opostos por Charles Roberto Marangoni no evento 54 e, no mérito, dou-lhes parcial provimento, com fulcro no art. 48 da Lei nº 9.099/95 c/c art. 1.022, inciso II, do CPC, unicamente para sanar a omissão e integrar a fundamentação da sentença homologada (evento 49), a fim de: a) Declarar a inaplicabilidade das disposições do Código de Defesa do Consumidor à relação condominial posta em litígio; e b) Indeferir o pedido de inversão do ônus da prova formulado pela defesa, mantendo hígida a distribuição processual probatória na forma do art. 373 do Código de Processo Civil. No mais, permanecem inalterados todos os demais termos, fundamentos e comandos dispositivos da sentença homologada no evento 49. Expeça-se o necessário. Intimem-se. Cumpra-se. Caldas Novas, datado e assinado digitalmente. Vanessa Ferreira de Miranda Juíza de Direito
Intimação
TJGO · Caldas Novas - 2º Juizado Especial Cível · Decisão
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2º Juizado Especial Cível da Comarca de Caldas Novas Av. C, 1385 - Quadra 1A, S/N - Itagai III, Caldas Novas - GO, 75690-000 E-mail: gab2jecc.caldasnovas@tjgo.jus.br Protocolo nº 5920638-66.2025.8.09.0025 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível Promovente: Condomínio Encontro das Águas Thermas Resort Promovido(a): Charles Roberto Marangoni Autorizo uso de cópia desta decisão para cumprimento, servindo-se como instrumento de citação, intimação, ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. DECISÃO Trata-se de Ação de Cobrança de Taxas Condominiais ajuizada por Condomínio Encontro das Águas Thermas Resort em face de Charles Roberto Marangoni, partes devidamente qualificadas nos autos em epígrafe. Na petição inicial (evento 1), a parte autora sustentou, em suma, que a parte requerida é titular da cota imobiliária nº 10, vinculada ao apartamento nº 307, Bloco D – Porto, do condomínio requerente, adquirida mediante cessão de direitos oriunda de promessa de compra e venda. Aduziu que a posse e a disponibilização da unidade ocorreram com a entrega do empreendimento em 28/06/2016, tendo o réu efetuado os pagamentos das taxas condominiais de implantação e ordinárias entre 04/2016 e 07/2020. Todavia, apontou que o demandado incidiu em inadimplência quanto às contribuições ordinárias vencidas entre 14/08/2020 e 10/10/2025, totalizando o débito de R$ 16.485,29, acrescido de 20% a título de honorários advocatícios convencionais previstos na convenção condominial (R$ 3.297,06), perfazendo o montante total de R$ 19.782,35. Instruiu a exordial com procuração, atos constitutivos, convenção de condomínio, regimento interno, atas de assembleias gerais que fixaram os valores das taxas, certidões de matrícula, contrato particular, cessão de direitos, relatório financeiro de recebimentos e planilha analítica de débito. Distribuído o feito (evento 2), foi designada audiência de conciliação (evento 4). Expedida a citação (evento 11), o ato restou devidamente cumprido (evento 12). A parte autora juntou carta de preposto (evento 13). A parte requerida apresentou contestação tempestiva (evento 14), arguindo preliminarmente a incompetência do Juizado Especial Cível pela complexidade da causa, inépcia da petição inicial por ausência de documentos essenciais e demonstrativo idôneo, ilegitimidade passiva por ausência de prova de titularidade atual ou imissão na posse, bem como a prejudicial de prescrição quinquenal das parcelas anteriores ao quinquênio do ajuizamento. No mérito, alegou a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, vício de consentimento na contratação originária, falhas reiteradas na emissão e envio de boletos pelo condomínio, impossibilidade de caracterização de sua mora exclusiva, tentativas administrativas de distrato da cota, ausência de fruição material da unidade, abusividade da cobrança cumulada de 20% de honorários convencionais e impugnou os valores e a inclusão de parcelas vincendas. Juntou mensagens eletrônicas e comprovantes de correspondência. Realizada audiência de conciliação virtual perante a Central de Conciliadores (evento 15), a tentativa de composição amigável restou infrutífera. Instada a se manifestar (evento 16), a parte promovente apresentou impugnação à contestação (evento 19), rebatendo as preliminares suscitadas, defendendo a inaplicabilidade do CDC à relação jurídica condominial, a natureza propter rem e positiva da obrigação com mora ex re, a validade das deliberações assembleares e dos encargos de convenção, anuindo, quanto à prejudicial, com a declaração de prescrição estritamente em relação às prestações compreendidas entre 08/2020 e 10/2020, se assim entendesse o Juízo. Intimadas as partes para especificação de provas (evento 20), o promovente postulou a colheita do depoimento pessoal do réu e oitiva de testemunhas (evento 25). O promovido, por sua vez, pleiteou prioritariamente o julgamento antecipado do mérito por entender suficientes os elementos documentais e, subsidiariamente, a fixação de pontos controvertidos, a exibição de documentos e a inversão do ônus probatório (evento 26). Por decisão proferida pelo juízo em substituição (evento 28), foi designada audiência de instrução e julgamento para a colheita da prova oral requerida. A parte requerente apresentou manifestação com esclarecimentos complementares e substabelecimento (evento 43), e a parte requerida acostou substabelecimento (evento 44). Realizada a audiência de instrução e julgamento perante o Juiz Leigo (evento 45), foi colhido o depoimento pessoal do requerido e as partes apresentaram razões finais remissivas. Sobreveio projeto de sentença elaborado pelo Juiz Leigo (evento 49), devidamente homologado pelo Juiz de Direito, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, com resolução de mérito nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para condenar o requerido ao pagamento das taxas condominiais vencidas no período de 14/08/2020 a 10/10/2025, corrigidas monetariamente e com juros pela incidência da taxa Selic desde cada vencimento, acrescidas de multa moratória de 2%, excluindo do cálculo da condenação a verba referente aos honorários advocatícios convencionais de 20%. Intimada da sentença homologada (eventos 51 e 53), a parte requerida opôs embargos de declaração (evento 54). Em suas razões, sustentou a existência de omissões no julgado quanto: a) às falhas na emissão e disponibilização de boletos e seus reflexos sobre a mora; b) à demonstração e data da efetiva imissão na posse e disponibilização da fração no regime de multipropriedade; c) à impugnação individualizada dos cálculos e documentos do débito; e d) à incidência do Código de Defesa do Consumidor e ao pedido de inversão do ônus da prova. Pugnou pela integração do julgado com atribuição de efeitos infringentes e prequestionamento. Intimada para contrarrazões (evento 55), a parte embargada manifestou-se no evento 58, defendendo a ausência de qualquer vício no decisum, a regularidade da fundamentação adotada, a tentativa indevida de rediscussão do mérito, a inaplicabilidade do CDC e pleiteou a rejeição dos aclaratórios com aplicação de multa por caráter protelatório. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos embargos de declaração opostos no evento 54, porquanto tempestivos e formalmente adequados à espécie. No mérito, cumpre salientar que os embargos de declaração consubstanciam instrumento de fundamentação vinculada, cuja finalidade restringe-se a sanar eventual obscuridade, contradição, omissão ou erro material no pronunciamento jurisdicional, nos exatos termos do art. 48 da Lei nº 9.099/95 c/c art. 1.022 do Código de Processo Civil. Passo ao exame analítico e individualizado dos vícios suscitados pelo embargante. Da alegada omissão quanto às falhas na emissão de boletos e aos reflexos sobre a mora Sustenta o embargante que a sentença quedou-se omissa por não analisar aprofundadamente a prova documental referente aos obstáculos para recebimento e extração de boletos, bem como os efeitos dessas falhas sobre a configuração da mora e sobre a incidência de multa e juros. A insurgência não merece prosperar. Ao contrário do alegado, a sentença embargada examinou expressamente a prova documental acostada pela defesa, enfrentando de forma clara a matéria ao assentar:"Embora a prova documental demonstre dificuldades enfrentadas pelo requerido para obtenção dos boletos, bem como a realização de pagamentos em determinados períodos e a tentativa de alienação da cota imobiliária, tais circunstâncias, por si sós, não comprovam a quitação das cotas condominiais objeto da presente demanda, tampouco a transferência da titularidade da unidade ou a assunção das obrigações por terceiro." (evento 49). Ademais, a obrigação de concorrer para as despesas de conservação do condomínio possui natureza líquida, certa e com termo prefixado, operando-se a mora de pleno direito no dia do vencimento da obrigação, nos termos do caput do art. 397 do Código Civil. A indisponibilidade eventual de fatura digital ou o envio tardio do boleto bancário não ilide o dever do condômino nem afasta a incidência dos consectários legais da mora, competindo ao devedor diligenciar perante a administração do condomínio ou valer-se dos meios legais de consignação em pagamento para purgar a obrigação tempestivamente, providência que não restou adotada no período cobrado de 2020 a 2025. Nesse sentido, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás reafirma o caráter cogente e a natureza jurídica da obrigação de rateio das despesas comuns, destacando que a ausência de recebimento de boleto bancário não desonera o condômino de adimplir com sua cota-parte no vencimento: O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás consolidou entendimento sobre a matéria: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO, CONDÔMINO. ÔNUS DA PROVA. COMPROVAÇÃO. POSSIBILIDADE MULTA MORATÓRIA. PREVISÃO NO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SENTENÇA MANTIDA. 1- A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, sendo obrigação propter rem, ou seja, perseguem a coisa. Diante disso, não havendo prova da irregularidade da cobrança ou inexigibilidade do crédito e, comprovada a propriedade dos apelantes, devem eles ser responsabilizados pelo débito existente a título de taxa de condomínio. 2- Consoante diretriz da convenção condominial, que reproduz previsão do artigo 1.336, §1º, do Código Civil, sobre o valor total dos débitos referentes às taxas condominiais inadimplidas, incide multa moratória de 2% (dois por cento). 3. Com a manutenção da sentença, os honorários advocatícios devem ser majorados. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, 0130399-79.2016.8.09.0051, SIRLEI MARTINS DA COSTA - (DESEMBARGADOR), 9ª Câmara Cível, julgado em 01/03/2024 14:37:09) Logo, não há omissão a ser suprida, mas mera discordância da parte quanto à valoração probatória e ao enquadramento jurídico conferido pelo julgador, pretensão incabível na via integrativa. Da alegada omissão quanto à efetiva imissão na posse e disponibilização da fração de tempo Alega o embargante a ausência de manifestação judicial quanto à data e ao meio probatório específico que comprovaria a imissão efetiva na posse ou a disponibilização da fração temporal no regime de multipropriedade. Não se vislumbra o vício apontado. A decisão enfrentou a responsabilidade material do requerido tanto na análise da preliminar de ilegitimidade passiva quanto no mérito. Restou expressamente consignado que a titularidade jurídica decorre da cessão de direitos de promessa de compra e venda (evento 1, doc. 43 e doc. 46), conjugada com as disposições dos arts. 1.334, § 2º, 1.345 e 1.358-J do Código Civil, que atribuem ao cessionário e multiproprietário a responsabilidade propter rem pelo rateio das despesas do empreendimento. Além disso, a sentença destacou os elementos fáticos colhidos na instrução processual, registrando que o próprio requerido, em seu depoimento pessoal tomado na audiência do evento 45, admitiu a aquisição do imóvel, a quitação do preço perante a incorporadora e o pagamento das contribuições condominiais por longo lapso temporal (entre 2016 e 2020). No regime de multipropriedade imobiliária, a obrigação condominial germina da disponibilização da estrutura funcional comum e da quota de fruição temporal outorgada ao condômino, sendo juridicamente irrelevante o não comparecimento físico do titular no período reservado para eximi-lo dos custos ordinários de conservação. A definição da responsabilidade material pelas despesas condominiais encontra-se pacificada sob a sistemática dos recursos repetitivos pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme tese firmada no Tema 886, a qual orienta a verificação da relação jurídica material com o bem para fins de responsabilização do adquirente: O Superior Tribunal de Justiça fixou tese vinculante sobre o tema: Tema 886 - Recurso Repetitivo a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Alinhado a essa diretriz, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás reconhece a legitimidade passiva decorrente do vínculo de propriedade e da relação jurídica material estabelecida com a unidade condominial: Nesse sentido, colhe-se julgado do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. RELAÇÃO MATERIAL COM O IMÓVEL. 1 - É cediço que as despesas condominiais se referem a obrigações de pagar atreladas à propriedade (direito real). Uma vez transmitido o direito de que se origina, a obrigação segue a reboque, independentemente do título translativo. É, portanto, o que se convencionou chamar de obrigação propter rem. Entretanto, no caso específico dos autos, por se tratar de contrato particular de permuta, a jurisprudência tem modulado os efeitos da natureza propter rem dessa obrigação, de maneira a atribuir a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais ora ao promitente vendedor, ora ao promissário comprador, dependendo das circunstâncias do episódio concreto. 2 ? No caso em voga, não resta dúvida de que a obrigação condominial é exigível em face do apelante, em cujo nome o imóvel encontra-se registrado, ressalvado o direito de regresso. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, 5353067-22.2021.8.09.0011, ÁTILA NAVES AMARAL - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, julgado em 14/04/2023 13:45:04) Tendo o julgador declinado fundamentadamente os motivos de seu convencimento com base na prova contratual e no depoimento prestado, a pretensão de exigir indicação numérica ou pormenorização documental adicional revela intuito exclusivo de rediscutir a tese de mérito, o que desborda dos limites dos aclaratórios. Da alegada omissão quanto à impugnação específica do débito e composição dos cálculos Aduz o embargante que a sentença não detalhou as parcelas cobradas e a conformidade de seus valores unitários em relação às deliberações de assembleia. Novamente, inexiste omissão no julgado. A sentença embargada assentou que o condomínio autor desincumbiu-se de seu ônus processual ao colacionar a convenção de condomínio, as atas das assembleias gerais que aprovaram as previsões orçamentárias anuais e a respectiva planilha discriminada de evolução do débito mês a mês (evento 1, docs. 12 a 31 e doc. 48). Constatou-se que a impugnação formulada na contestação limitou-se a teses genéricas de abusividade e falta de liquidez, sem apresentação de memória alternativa de cálculo ou apontamento objetivo de divergência entre as taxas cobradas e aquelas aprovadas pelos condôminos em assembleia. A cobrança de despesas condominiais formalmente deliberadas e demonstradas em demonstrativo analítico possui respaldo no art. 1.315 do Código Civil. Ademais, eventuais cálculos aritméticos para adequação do montante à exclusão dos honorários convencionais de 20% e à aplicação dos índices legais estipulados no dispositivo constituem matéria própria da fase de cumprimento de sentença, sem comprometer a certeza do comando condenatório proferido. Da alegada omissão quanto à incidência do Código de Defesa do Consumidor e à inversão do ônus da prova Argui o embargante que o Juízo não se pronunciou expressamente sobre o pleito de incidência do Código de Defesa do Consumidor e o pedido de inversão do ônus probatório formulado na contestação. Neste ponto, cumpre acolher os embargos exclusivamente para suprir a omissão e integrar a fundamentação da sentença, sem alteração do resultado prático alcançado no dispositivo. Com efeito, as relações jurídicas travadas entre condomínio edilício (ou em multipropriedade) e seus respectivos condôminos/adquirentes de fração ideal quanto ao rateio das despesas comuns não possuem natureza consumerista, inexistindo fornecimento de produto ou prestação de serviço no mercado de consumo com intuito lucrativo. Trata-se de rateio de despesas de conservação da coisa comum disciplinado pelo Código Civil e pela Lei nº 4.591/1964. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é remansosa ao afastar a incidência do microssistema consumerista nessas relações, dada a ausência dos requisitos de vulnerabilidade e de destinação final de consumo na relação interna de rateio de despesas comuns: O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado sobre a matéria: AGRAVO REGIMENTAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. RECURSO ESPECIAL FUNDADO NA ALÍNEA "A" DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL. INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO SUPOSTAMENTE VIOLADO. AUSÊNCIA. SÚMULA 284/STF. RELAÇÃO ENTRE CONDOMÍNIO E CONDÔMINOS. INAPLICABILIDADE DO CDC. 1. "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo". Súmula 211/STJ. 2. O recurso especial é apelo de fundamentação vinculada e, por não se aplicar nesse instância o brocardo iura novit curia, não cabe ao Relator, por esforço hermenêutico, identificar o dispositivo supostamente violado para suprir deficiência na fundamentação do recurso. Incidência da Súmula n.º 284/STF. 3. Não se aplicam as normas do Código de Defesa do Consumidor às relações jurídicas estabelecidas entre condomínio e condôminos. 4. Agravo regimental improvido. (AgRg no Ag n. 1.122.191/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 22/6/2010, DJe de 1/7/2010.) Nesse cenário, afasto a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor à relação em debate. Consectariamente, indefiro o pedido de inversão do ônus da prova formulado com base no art. 6º, inciso VIII, do CDC, aplicando-se a distribuição ordinária prevista no art. 373 do Código de Processo Civil, segundo a qual incumbia à parte autora comprovar a existência do condomínio, a aprovação do rateio e a inadimplência, ônus do qual se desincumbiu satisfatoriamente, e à parte ré a comprovação de fato extintivo, impeditivo ou modificativo do direito autoral, ônus que não foi cumprido. Com essa integração, restam exauridas as questões jurídicas postas em julgamento. Do pedido de aplicação de multa protelatória formulado em contrarrazões Por fim, a parte embargada requereu a condenação do embargante ao pagamento de multa por embargos manifestamente protelatórios, com fulcro no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. Entretanto, não se vislumbra abuso do direito de recorrer ou intuito protelatório doloso apto a justificar a penalidade processual, tendo em vista que a oposição dos aclaratórios serviu para integrar a fundamentação quanto à disciplina normativa aplicável e à distribuição do ônus probatório. Destarte, rejeito o pedido de aplicação de multa. Dispositivo Ante o exposto, conheço dos embargos de declaração opostos por Charles Roberto Marangoni no evento 54 e, no mérito, dou-lhes parcial provimento, com fulcro no art. 48 da Lei nº 9.099/95 c/c art. 1.022, inciso II, do CPC, unicamente para sanar a omissão e integrar a fundamentação da sentença homologada (evento 49), a fim de: a) Declarar a inaplicabilidade das disposições do Código de Defesa do Consumidor à relação condominial posta em litígio; e b) Indeferir o pedido de inversão do ônus da prova formulado pela defesa, mantendo hígida a distribuição processual probatória na forma do art. 373 do Código de Processo Civil. No mais, permanecem inalterados todos os demais termos, fundamentos e comandos dispositivos da sentença homologada no evento 49. Expeça-se o necessário. Intimem-se. Cumpra-se. Caldas Novas, datado e assinado digitalmente. Vanessa Ferreira de Miranda Juíza de Direito
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