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5878628-82.2025.8.09.0097
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- TJGO
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Intimação
TJGO · Jussara - 1ª Vara Cível · DECISÃO MONOCRÁTICA
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da Desembargadora Sirlei Martins da Costa ____________________________________________________ Agravo de Instrumento n. 5830212-49.2026.8.09.0097 Comarca de Jussara Agravante: Waltenir Pereira Júnior Agravado: Carlos Alberto da Silva Relatora: Sandra Regina Teixeira Campos – Juíza Substituta em 2º Grau EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. PRECLUSÃO TEMPORAL. REAVALIAÇÃO DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PROVA DOCUMENTAL RELEVANTE. SÚMULA 26 DO TJGO. LAUDO PARTICULAR UNILATERAL E INCONSISTENTE. DECISÃO MANTIDA. 1. A impugnação ao laudo de avaliação sujeita-se à preclusão temporal (art. 223 do CPC). 2. A nova avaliação de imóvel penhorado é condicionada à demonstração de erro ou dolo do avaliador, superveniente alteração no valor do bem ou fundada dúvida do juiz quanto ao valor atribuído (art. 873 do CPC; Súmula 26 do TJGO). 4. Erro material sem repercussão no resultado da avaliação e laudo particular unilateral, com inconsistências internas, não constituem prova documental relevante apta a infirmar a avaliação judicial. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. ART. 932, IV, ALÍNEA “A”, DO CPC. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de agravo de instrumento interposto por Waltenir Pereira Júnior contra decisão proferida pela Juíza de Direito da 1ª Vara Judicial da comarca de Jussara, Dra. Beatriz Scotelaro de Oliveira, nos autos da execução de título extrajudicial n. 5878628-82.2025.8.09.0097, promovida por Carlos Alberto da Silva. Na decisão agravada (mov. 106), a juíza não conheceu da impugnação ao laudo, então homologado, de avaliação do imóvel penhorado e determinou o prosseguimento dos atos expropriatórios, nestes termos: A matéria pendente de apreciação refere-se à impugnação ao laudo de avaliação judicial formulada pelo executado na mov. 97 e ao pedido subsidiário de realização de nova perícia avaliatória sobre o imóvel de Matrícula nº 17.064 do Cartório de Registro de Imóveis local. Analisando a marcha processual, constata-se que a preliminar de intempestividade suscitada pelo exequente (mov. 100) merece acolhimento. O laudo de avaliação confeccionado pela Oficiala de Justiça Avaliadora foi devidamente juntado aos autos no dia 11/05/2026 (mov. 92). A intimação eletrônica da parte executada sobre a aludida certidão e laudo aperfeiçoou-se em 11/05/2026 (mov. 96), com disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico do Estado de Goiás. O prazo franqueado às partes para se manifestarem ou impugnarem a avaliação judicial é de 15 (quinze) dias úteis, consoante a regra geral dos prazos processuais ordinários e a disciplina aplicável aos atos expropriatórios e à liquidação (arts. 219, caput, 525, § 11, e 870 do Código de Processo Civil). Iniciado o cômputo do prazo em 12/05/2026 (primeiro dia útil subsequente à intimação), o termo final para a protocolização de eventual insurgência operou-se em 01/06/2026. Contudo, o executado permaneceu inerte durante o transcurso do prazo legal, vindo a protocolar sua manifestação somente em 10/06/2026 (mov. 97), ou seja, passados 18 (dezoito) dias úteis do ato intimatório. (…) Portanto, configurada a preclusão temporal pelo decurso do prazo sem manifestação tempestiva do devedor, o não conhecimento da impugnação apresentada na mov. 97 é medida imperativa. Ademais, ainda que superado o óbice da intempestividade, o pedido de reforma do valor ou de realização de nova perícia não encontraria guarida no mérito. A realização de nova avaliação de bem penhorado constitui providência excepcional. O art. 873 do Código de Processo Civil condiciona a renovação do ato avaliatório à demonstração concreta de pelo menos uma das seguintes hipóteses: a) arguição fundamentada de erro na avaliação ou dolo do avaliador; b) verificação posterior de majoração ou diminuição do valor do bem; ou c) fundada dúvida do juiz sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. No caso vertente, o laudo lavrado na mov. 92 foi confeccionado por Oficiala de Justiça Avaliadora, servidora pública cujos atos gozam de fé pública e presunção relativa de veracidade e idoneidade. A Oficiala de Justiça vistoriou a área in loco em 28/04/2026 e utilizou metodologia técnica reconhecida, fundamentada na NBR 14653-3 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), pautando-se pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Para tanto, coletou amostragem de 05 (cinco) imóveis paradigmas da mesma região de Jussara/GO e aplicou fatores de homogeneização considerando a extensão da área (21,89,03 ha / 4,5 alqueires), as características do solo, os recursos hídricos (duas represas), o acesso (03 km da cidade em estrada de chão) e a funcionalidade das benfeitorias existentes (pastagem em Capim-Andropogon e cercas, sem casa sede ou curral) . Em contraposição, o executado limitou-se a acostar na mov. 97 um laudo técnico particular, encomendado unilateralmente, que atribui ao bem o valor discrepante de R$ 2.900.000,00. A simples apresentação de parecer técnico particular com valor divergente não tem o condão de infirmar a avaliação judicial nem de demonstrar a ocorrência de erro crasso ou dolo por parte da avaliadora oficial. (…) Inexistindo prova de erro metodológico, dolo do avaliador ou alteração substancial no mercado imobiliário local, a avaliação oficial encartada na mov. 92 deve ser mantida na íntegra. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 223 e no art. 873 do Código de Processo Civil: a) NÃO CONHEÇO da impugnação ao laudo de avaliação apresentada pelo executado na mov. 97, ante a inequívoca ocorrência de preclusão temporal; b) HOMOLOGO o Laudo de Avaliação Judicial acostado na mov. 92, fixando o valor do imóvel rural de Matrícula nº 17.064 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Jussara/GO em R$ 904.557,00 (novecentos e quatro mil, quinhentos e cinquenta e sete reais); c) DETERMINO o regular prosseguimento dos atos expropriatórios na Ação de Execução. Nas razões deste recurso, Waltenir Pereira Júnior (executado) sustenta que: (i) o laudo judicial apurou média aritmética de R$ 270.000,00 por alqueire entre os cinco paradigmas pesquisados e adotou R$ 200.000,00, redução aproximada de 25,9% sem demonstração quantitativa dos coeficientes aplicados a cada fator de homogeneização; e mencionou área de 158,39 hectares, embora o imóvel possua 21,89 hectares; (ii) as características registradas no próprio laudo, como proximidade da cidade, fácil acesso, área aberta e duas represas, não tiveram repercussão matemática; (iv) o laudo particular que atribui ao bem o valor de R$ 2.900.000,00 – diferença de aproximadamente R$ 1.995.443,00 em relação à avaliação judicial –, somado às inconsistências apontadas, configura a fundada dúvida que autoriza a reavaliação (art. 873, III, do CPC). Requer o provimento do agravo de instrumento, para que se determine nova avaliação judicial do imóvel da matrícula n. 17.064 ou, subsidiariamente, seja cassada a decisão agravada no capítulo relativo à homologação do valor e ao prosseguimento da expropriação. Preparo dispensado (gratuidade da justiça concedida nos embargos à execução). É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Decido-o monocraticamente, na forma do art. 932, IV, “a”, do Código de Processo Civil, por ser contrário a súmula deste Tribunal de Justiça. 1 Caso em exame Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, em execução de título extrajudicial, reconheceu a intempestividade da impugnação ao laudo de avaliação do imóvel, então homologado, e determinou o prosseguimento dos atos expropriatórios. 2 Questões em discussão Discutem-se duas questões: (i) se a impugnação ao laudo de avaliação do imóvel pode ser conhecida; (ii) se é cabível nova avaliação. 3 Razões de decidir 3.1 Preclusão da impugnação à avaliação do imóvel Realizada a penhora, passa-se à avaliação dos bens ou direitos penhorados, a fim de apurar a sua projeção econômica. A avaliação do objeto da penhora é de fundamental importância, uma vez que o valor apurado corresponderá ao parâmetro para a sua alienação. Apresentado o laudo de avaliação, as partes poderão impugná-lo; não o fazendo, ocorrerá a preclusão temporal, isto é, a “perda do poder processual em razão do seu não exercício no momento oportuno; a perda do prazo é omissão que implica preclusão” (DIDIER JR., Fredie. Curso de Direito Processual Civil: vol. 1 – introdução ao direito processual civil, parte geral e processo de conhecimento. 21. ed. Salvador: JusPodivm, 2019. p. 497). Nesse sentido, entende o Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE ALIMENTOS. EXPROPRIAÇÃO DE BENS. ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL. PRECLUSÃO. ÓBICES DAS SÚMULAS 7/STJ E 284/STF. (…) 2. A preclusão temporal e consumativa incide inclusive sobre matérias de ordem pública quando a parte, devidamente intimada, deixa de se manifestar na oportunidade própria; no caso, a inércia do executado quanto à atualização da avaliação do imóvel impede a rediscussão do valor e a invocação de preço vil para contornar a própria desídia processual. (…) Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.225.728/CE, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, j. 24/8/2026, DJEN de 27/8/2026). DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. PREÇO VIL. PRECLUSÃO TEMPORAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO CONHECIDO. (…) 5. A alteração das conclusões do acórdão recorrido, que reconheceu a preclusão da impugnação ao laudo de avaliação com base na inércia da parte após regular intimação, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. (…) 7. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que se firmou no sentido de que, não havendo impugnação à avaliação do bem no momento processual oportuno, opera-se a preclusão. Incidência da Súmula 83/STJ. (…) (AREsp n. 2.952.660/SC, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, j. 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025). A esse entendimento alinha-se a decisão agravada, que reconheceu a intempestividade da impugnação, fato não impugnado no recurso. 3.2 Nova avaliação A avaliação do imóvel penhora será feita, em regra, pelo Oficial de Justiça, que deverá especificar o bem, suas características, o estado em que se encontra e o valor (arts. 870 e 872 CPC). Admite-se nova avaliação quando “qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador”; “se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem”; ou “o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação” (art. 873 do CPC). A primeira hipótese (arguição de erro ou dolo na avaliação) exige impugnação específica. A avaliação realizada por oficial de justiça possui presunção relativa de veracidade, que somente é afastada mediante apresentação de prova documental que justifique nova avaliação. Nesse sentido, orienta a Súmula 26 deste Tribunal: “A realização de nova avaliação de bem penhorado depende de prova documental relevante” (DJe de 28/09/2016). Conforme a doutrina, “é ônus da parte arguir o vício fundamentadamente, ministrando prova hábil (v.g., pareceres técnicos)” (ASSIS, Araken de. Manual da Execução. 18. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016, p. 759). Por essa razão, “não bastará o simples inconformismo. O exequente terá de apoiar o pedido de nova avaliação em prova pré-constituída, ou em argumentação que, de plano, evidencie o erro ou o dolo” (THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil: vol. 3. 52. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 162). Sobre o tema, entende este Tribunal: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AVALIAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL RURAL. HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO PERICIAL. NOVA AVALIAÇÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO ART. 873 DO CPC. RECURSO DESPROVIDO. (…) 3. A realização de nova avaliação é medida excepcional, admitida apenas nas hipóteses taxativas do art. 873 do CPC, como erro na avaliação, dolo do avaliador, alteração do valor do bem ou fundada dúvida do juiz. (…) 6. Impugnações genéricas, desprovidas de elementos técnicos robustos, não são suficientes para infirmar a presunção de veracidade e legitimidade do laudo pericial elaborado por profissional de confiança do juízo. 7. A Súmula nº 26 do Tribunal de Justiça de Goiás preconiza que a realização de nova avaliação de bem penhorado depende de prova documental relevante, o que não ocorreu no caso. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. (TJGO, Agravo de Instrumento 5119556-46.2026.8.09.0074, relator Desembargador Reinaldo Alves Ferreira, 2ª Câmara Cível, DJe de 07/04/2026). EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL. PRESUNÇÃO DE IDONEIDADE DO LAUDO OFICIAL. AUSÊNCIA DE PROVA DOCUMENTAL RELEVANTE. RECURSO DESPROVIDO. (…) 4. A avaliação realizada pelo Oficial de Justiça Avaliador goza de presunção relativa de veracidade, não sendo suficiente a mera alegação da parte para infirmá-la. 5. O laudo produzido unilateralmente pela parte não possui força probatória suficiente para afastar o laudo oficial. 6. A ausência de prova documental robusta que demonstre erro na avaliação ou alteração do valor do bem inviabiliza a realização de nova perícia, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 26 do Tribunal de Justiça de Goiás. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. (TJGO, Agravo de Instrumento 6116575-67.2024.8.09.0051, relator Desembargador Algomiro Carvalho Neto, 5ª Câmara Cível, DJe de 13/03/2025). No caso, o laudo de avaliação (mov. 92, autos de origem) atende aos requisitos do art. 872 do Código de Processo Civil: identifica o imóvel da matrícula n. 17.064 do Cartório de Registro de Imóveis de Jussara ("Estância Pinheiro" – Gleba n. 06), com área de 21,8903 ha, equivalente a 4 alqueires e 53 litros; descreve a localização (3 km da cidade, por estrada não pavimentada de fácil acesso), o solo (média qualidade, topografia plana a suave ondulada, com manchas de cascalho), os recursos hídricos (duas represas de médio porte) e as benfeitorias (pastagem de capim-andropogon e cercas, sem casa sede, curral ou outras edificações); e explicita a metodologia adotada (método comparativo direto de dados de mercado, previsto na NBR 14653-3 da ABNT), com uso de cinco paradigmas e fatores de homogeneização. A diferença entre a média aritmética dos paradigmas (R$ 270.000,00 por alqueire) e o valor unitário adotado (R$ 200.000,00 por alqueire) não evidencia, por si só, erro na avaliação. O próprio laudo esclarece que a média das amostras é submetida à homogeneização, mediante consideração das características específicas do imóvel. Embora não individualize numericamente o coeficiente correspondente a cada fator, discrimina os elementos considerados no tratamento dos dados, entre eles dimensão da área, abertura, recursos hídricos, funcionalidade das benfeitorias, localização e capacidade de uso da terra. Quatro dos cinco paradigmas são descritos como dotados de todas as benfeitorias necessárias ou de todas as benfeitorias, enquanto o imóvel avaliado possui, segundo a vistoria judicial, pastagens e cercas, sem casa-sede, curral, casa de funcionários ou outras edificações, além de solo de média qualidade, com presença de cascalho e capacidade de uso apropriada à pecuária. O valor adotado, de R$ 200.000,00 por alqueire, situa-se, ademais, dentro do intervalo dos próprios paradigmas pesquisados, entre R$ 200.000,00 e R$ 400.000,00. A referência a uma área de 158,39 ha, em passagem isolada das considerações finais, constitui impropriedade material sem repercussão no resultado. Em todas as demais passagens, o laudo identifica o imóvel com a área registral de 21,8903 ha, equivalente a 4 alqueires e 53 litros, e o enquadra, por essa razão, na classificação dos imóveis menores, categoria que, segundo o próprio texto, eleva o valor unitário. O valor homologado, ademais, resulta da aplicação dos valores unitários adotados (R$ 200.000,00 por alqueire e R$ 41.322,00 por hectare) à área real de 21,8903 ha. “O valor global apurado é, ademais, matematicamente compatível com a área registral e com o valor unitário por hectare indicado no próprio laudo. O laudo particular apresentado com a impugnação (mov. 97, autos de origem) tampouco constitui elemento apto a gerar fundada dúvida sobre a avaliação judicial. Embora identifique, em suas páginas iniciais, a matrícula n. 17.064 e a área de 21,8903 ha, o documento contém inconsistências internas relevantes: denomina o imóvel “Estância JRV II”; situa-o, no tratamento dos dados, no Município de Itapirapuã; e, na operação destinada à obtenção do valor final, adota área de 6.800 m² e valor unitário de R$ 39,14, grandezas cuja multiplicação resulta em R$ 266.152,00, e não nos R$ 2.900.000,00 indicados na conclusão. Mais significativo, o próprio laudo particular apura para o imóvel o valor de R$ 41.322,28 por hectare, praticamente idêntico aos R$ 41.322,00 adotados na avaliação judicial e que, aplicado à área registral de 21,8903 ha, corresponde a aproximadamente R$ 904.557,00. As inconsistências internas do documento retiram força probatória da conclusão de R$ 2.900.000,00 e impedem que ela, isoladamente, caracterize a fundada dúvida prevista no art. 873, III, do Código de Processo Civil. Ausente prova documental relevante de erro ou dolo, não demonstrada alteração superveniente do valor do bem e inexistente fundada dúvida sobre o montante apurado, mantém-se a decisão agravada, também no ponto em que homologou a avaliação e determinou o prosseguimento dos atos expropriatórios. 4 Dispositivo Pelo exposto, conheço do agravo de instrumento e nego-lhe provimento, com base no art. 932, IV, “a”, do Código de Processo Civil. É como decido. Comunique-se o juízo de origem (art. 1.019, I, do CPC). Publicada a decisão, adotem-se as medidas necessárias. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Sandra Regina Teixeira Campos Juíza Substituta em 2º Grau Relatora 2M
Intimação
TJGO · Jussara - 1ª Vara Cível · DECISÃO MONOCRÁTICA
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da Desembargadora Sirlei Martins da Costa ____________________________________________________ Agravo de Instrumento n. 5830212-49.2026.8.09.0097 Comarca de Jussara Agravante: Waltenir Pereira Júnior Agravado: Carlos Alberto da Silva Relatora: Sandra Regina Teixeira Campos – Juíza Substituta em 2º Grau EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. PRECLUSÃO TEMPORAL. REAVALIAÇÃO DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PROVA DOCUMENTAL RELEVANTE. SÚMULA 26 DO TJGO. LAUDO PARTICULAR UNILATERAL E INCONSISTENTE. DECISÃO MANTIDA. 1. A impugnação ao laudo de avaliação sujeita-se à preclusão temporal (art. 223 do CPC). 2. A nova avaliação de imóvel penhorado é condicionada à demonstração de erro ou dolo do avaliador, superveniente alteração no valor do bem ou fundada dúvida do juiz quanto ao valor atribuído (art. 873 do CPC; Súmula 26 do TJGO). 4. Erro material sem repercussão no resultado da avaliação e laudo particular unilateral, com inconsistências internas, não constituem prova documental relevante apta a infirmar a avaliação judicial. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. ART. 932, IV, ALÍNEA “A”, DO CPC. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de agravo de instrumento interposto por Waltenir Pereira Júnior contra decisão proferida pela Juíza de Direito da 1ª Vara Judicial da comarca de Jussara, Dra. Beatriz Scotelaro de Oliveira, nos autos da execução de título extrajudicial n. 5878628-82.2025.8.09.0097, promovida por Carlos Alberto da Silva. Na decisão agravada (mov. 106), a juíza não conheceu da impugnação ao laudo, então homologado, de avaliação do imóvel penhorado e determinou o prosseguimento dos atos expropriatórios, nestes termos: A matéria pendente de apreciação refere-se à impugnação ao laudo de avaliação judicial formulada pelo executado na mov. 97 e ao pedido subsidiário de realização de nova perícia avaliatória sobre o imóvel de Matrícula nº 17.064 do Cartório de Registro de Imóveis local. Analisando a marcha processual, constata-se que a preliminar de intempestividade suscitada pelo exequente (mov. 100) merece acolhimento. O laudo de avaliação confeccionado pela Oficiala de Justiça Avaliadora foi devidamente juntado aos autos no dia 11/05/2026 (mov. 92). A intimação eletrônica da parte executada sobre a aludida certidão e laudo aperfeiçoou-se em 11/05/2026 (mov. 96), com disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico do Estado de Goiás. O prazo franqueado às partes para se manifestarem ou impugnarem a avaliação judicial é de 15 (quinze) dias úteis, consoante a regra geral dos prazos processuais ordinários e a disciplina aplicável aos atos expropriatórios e à liquidação (arts. 219, caput, 525, § 11, e 870 do Código de Processo Civil). Iniciado o cômputo do prazo em 12/05/2026 (primeiro dia útil subsequente à intimação), o termo final para a protocolização de eventual insurgência operou-se em 01/06/2026. Contudo, o executado permaneceu inerte durante o transcurso do prazo legal, vindo a protocolar sua manifestação somente em 10/06/2026 (mov. 97), ou seja, passados 18 (dezoito) dias úteis do ato intimatório. (…) Portanto, configurada a preclusão temporal pelo decurso do prazo sem manifestação tempestiva do devedor, o não conhecimento da impugnação apresentada na mov. 97 é medida imperativa. Ademais, ainda que superado o óbice da intempestividade, o pedido de reforma do valor ou de realização de nova perícia não encontraria guarida no mérito. A realização de nova avaliação de bem penhorado constitui providência excepcional. O art. 873 do Código de Processo Civil condiciona a renovação do ato avaliatório à demonstração concreta de pelo menos uma das seguintes hipóteses: a) arguição fundamentada de erro na avaliação ou dolo do avaliador; b) verificação posterior de majoração ou diminuição do valor do bem; ou c) fundada dúvida do juiz sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. No caso vertente, o laudo lavrado na mov. 92 foi confeccionado por Oficiala de Justiça Avaliadora, servidora pública cujos atos gozam de fé pública e presunção relativa de veracidade e idoneidade. A Oficiala de Justiça vistoriou a área in loco em 28/04/2026 e utilizou metodologia técnica reconhecida, fundamentada na NBR 14653-3 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), pautando-se pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Para tanto, coletou amostragem de 05 (cinco) imóveis paradigmas da mesma região de Jussara/GO e aplicou fatores de homogeneização considerando a extensão da área (21,89,03 ha / 4,5 alqueires), as características do solo, os recursos hídricos (duas represas), o acesso (03 km da cidade em estrada de chão) e a funcionalidade das benfeitorias existentes (pastagem em Capim-Andropogon e cercas, sem casa sede ou curral) . Em contraposição, o executado limitou-se a acostar na mov. 97 um laudo técnico particular, encomendado unilateralmente, que atribui ao bem o valor discrepante de R$ 2.900.000,00. A simples apresentação de parecer técnico particular com valor divergente não tem o condão de infirmar a avaliação judicial nem de demonstrar a ocorrência de erro crasso ou dolo por parte da avaliadora oficial. (…) Inexistindo prova de erro metodológico, dolo do avaliador ou alteração substancial no mercado imobiliário local, a avaliação oficial encartada na mov. 92 deve ser mantida na íntegra. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 223 e no art. 873 do Código de Processo Civil: a) NÃO CONHEÇO da impugnação ao laudo de avaliação apresentada pelo executado na mov. 97, ante a inequívoca ocorrência de preclusão temporal; b) HOMOLOGO o Laudo de Avaliação Judicial acostado na mov. 92, fixando o valor do imóvel rural de Matrícula nº 17.064 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Jussara/GO em R$ 904.557,00 (novecentos e quatro mil, quinhentos e cinquenta e sete reais); c) DETERMINO o regular prosseguimento dos atos expropriatórios na Ação de Execução. Nas razões deste recurso, Waltenir Pereira Júnior (executado) sustenta que: (i) o laudo judicial apurou média aritmética de R$ 270.000,00 por alqueire entre os cinco paradigmas pesquisados e adotou R$ 200.000,00, redução aproximada de 25,9% sem demonstração quantitativa dos coeficientes aplicados a cada fator de homogeneização; e mencionou área de 158,39 hectares, embora o imóvel possua 21,89 hectares; (ii) as características registradas no próprio laudo, como proximidade da cidade, fácil acesso, área aberta e duas represas, não tiveram repercussão matemática; (iv) o laudo particular que atribui ao bem o valor de R$ 2.900.000,00 – diferença de aproximadamente R$ 1.995.443,00 em relação à avaliação judicial –, somado às inconsistências apontadas, configura a fundada dúvida que autoriza a reavaliação (art. 873, III, do CPC). Requer o provimento do agravo de instrumento, para que se determine nova avaliação judicial do imóvel da matrícula n. 17.064 ou, subsidiariamente, seja cassada a decisão agravada no capítulo relativo à homologação do valor e ao prosseguimento da expropriação. Preparo dispensado (gratuidade da justiça concedida nos embargos à execução). É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Decido-o monocraticamente, na forma do art. 932, IV, “a”, do Código de Processo Civil, por ser contrário a súmula deste Tribunal de Justiça. 1 Caso em exame Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, em execução de título extrajudicial, reconheceu a intempestividade da impugnação ao laudo de avaliação do imóvel, então homologado, e determinou o prosseguimento dos atos expropriatórios. 2 Questões em discussão Discutem-se duas questões: (i) se a impugnação ao laudo de avaliação do imóvel pode ser conhecida; (ii) se é cabível nova avaliação. 3 Razões de decidir 3.1 Preclusão da impugnação à avaliação do imóvel Realizada a penhora, passa-se à avaliação dos bens ou direitos penhorados, a fim de apurar a sua projeção econômica. A avaliação do objeto da penhora é de fundamental importância, uma vez que o valor apurado corresponderá ao parâmetro para a sua alienação. Apresentado o laudo de avaliação, as partes poderão impugná-lo; não o fazendo, ocorrerá a preclusão temporal, isto é, a “perda do poder processual em razão do seu não exercício no momento oportuno; a perda do prazo é omissão que implica preclusão” (DIDIER JR., Fredie. Curso de Direito Processual Civil: vol. 1 – introdução ao direito processual civil, parte geral e processo de conhecimento. 21. ed. Salvador: JusPodivm, 2019. p. 497). Nesse sentido, entende o Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE ALIMENTOS. EXPROPRIAÇÃO DE BENS. ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL. PRECLUSÃO. ÓBICES DAS SÚMULAS 7/STJ E 284/STF. (…) 2. A preclusão temporal e consumativa incide inclusive sobre matérias de ordem pública quando a parte, devidamente intimada, deixa de se manifestar na oportunidade própria; no caso, a inércia do executado quanto à atualização da avaliação do imóvel impede a rediscussão do valor e a invocação de preço vil para contornar a própria desídia processual. (…) Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.225.728/CE, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, j. 24/8/2026, DJEN de 27/8/2026). DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. PREÇO VIL. PRECLUSÃO TEMPORAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO CONHECIDO. (…) 5. A alteração das conclusões do acórdão recorrido, que reconheceu a preclusão da impugnação ao laudo de avaliação com base na inércia da parte após regular intimação, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. (…) 7. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que se firmou no sentido de que, não havendo impugnação à avaliação do bem no momento processual oportuno, opera-se a preclusão. Incidência da Súmula 83/STJ. (…) (AREsp n. 2.952.660/SC, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, j. 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025). A esse entendimento alinha-se a decisão agravada, que reconheceu a intempestividade da impugnação, fato não impugnado no recurso. 3.2 Nova avaliação A avaliação do imóvel penhora será feita, em regra, pelo Oficial de Justiça, que deverá especificar o bem, suas características, o estado em que se encontra e o valor (arts. 870 e 872 CPC). Admite-se nova avaliação quando “qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador”; “se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem”; ou “o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação” (art. 873 do CPC). A primeira hipótese (arguição de erro ou dolo na avaliação) exige impugnação específica. A avaliação realizada por oficial de justiça possui presunção relativa de veracidade, que somente é afastada mediante apresentação de prova documental que justifique nova avaliação. Nesse sentido, orienta a Súmula 26 deste Tribunal: “A realização de nova avaliação de bem penhorado depende de prova documental relevante” (DJe de 28/09/2016). Conforme a doutrina, “é ônus da parte arguir o vício fundamentadamente, ministrando prova hábil (v.g., pareceres técnicos)” (ASSIS, Araken de. Manual da Execução. 18. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016, p. 759). Por essa razão, “não bastará o simples inconformismo. O exequente terá de apoiar o pedido de nova avaliação em prova pré-constituída, ou em argumentação que, de plano, evidencie o erro ou o dolo” (THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil: vol. 3. 52. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 162). Sobre o tema, entende este Tribunal: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AVALIAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL RURAL. HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO PERICIAL. NOVA AVALIAÇÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO ART. 873 DO CPC. RECURSO DESPROVIDO. (…) 3. A realização de nova avaliação é medida excepcional, admitida apenas nas hipóteses taxativas do art. 873 do CPC, como erro na avaliação, dolo do avaliador, alteração do valor do bem ou fundada dúvida do juiz. (…) 6. Impugnações genéricas, desprovidas de elementos técnicos robustos, não são suficientes para infirmar a presunção de veracidade e legitimidade do laudo pericial elaborado por profissional de confiança do juízo. 7. A Súmula nº 26 do Tribunal de Justiça de Goiás preconiza que a realização de nova avaliação de bem penhorado depende de prova documental relevante, o que não ocorreu no caso. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. (TJGO, Agravo de Instrumento 5119556-46.2026.8.09.0074, relator Desembargador Reinaldo Alves Ferreira, 2ª Câmara Cível, DJe de 07/04/2026). EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL. PRESUNÇÃO DE IDONEIDADE DO LAUDO OFICIAL. AUSÊNCIA DE PROVA DOCUMENTAL RELEVANTE. RECURSO DESPROVIDO. (…) 4. A avaliação realizada pelo Oficial de Justiça Avaliador goza de presunção relativa de veracidade, não sendo suficiente a mera alegação da parte para infirmá-la. 5. O laudo produzido unilateralmente pela parte não possui força probatória suficiente para afastar o laudo oficial. 6. A ausência de prova documental robusta que demonstre erro na avaliação ou alteração do valor do bem inviabiliza a realização de nova perícia, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 26 do Tribunal de Justiça de Goiás. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. (TJGO, Agravo de Instrumento 6116575-67.2024.8.09.0051, relator Desembargador Algomiro Carvalho Neto, 5ª Câmara Cível, DJe de 13/03/2025). No caso, o laudo de avaliação (mov. 92, autos de origem) atende aos requisitos do art. 872 do Código de Processo Civil: identifica o imóvel da matrícula n. 17.064 do Cartório de Registro de Imóveis de Jussara ("Estância Pinheiro" – Gleba n. 06), com área de 21,8903 ha, equivalente a 4 alqueires e 53 litros; descreve a localização (3 km da cidade, por estrada não pavimentada de fácil acesso), o solo (média qualidade, topografia plana a suave ondulada, com manchas de cascalho), os recursos hídricos (duas represas de médio porte) e as benfeitorias (pastagem de capim-andropogon e cercas, sem casa sede, curral ou outras edificações); e explicita a metodologia adotada (método comparativo direto de dados de mercado, previsto na NBR 14653-3 da ABNT), com uso de cinco paradigmas e fatores de homogeneização. A diferença entre a média aritmética dos paradigmas (R$ 270.000,00 por alqueire) e o valor unitário adotado (R$ 200.000,00 por alqueire) não evidencia, por si só, erro na avaliação. O próprio laudo esclarece que a média das amostras é submetida à homogeneização, mediante consideração das características específicas do imóvel. Embora não individualize numericamente o coeficiente correspondente a cada fator, discrimina os elementos considerados no tratamento dos dados, entre eles dimensão da área, abertura, recursos hídricos, funcionalidade das benfeitorias, localização e capacidade de uso da terra. Quatro dos cinco paradigmas são descritos como dotados de todas as benfeitorias necessárias ou de todas as benfeitorias, enquanto o imóvel avaliado possui, segundo a vistoria judicial, pastagens e cercas, sem casa-sede, curral, casa de funcionários ou outras edificações, além de solo de média qualidade, com presença de cascalho e capacidade de uso apropriada à pecuária. O valor adotado, de R$ 200.000,00 por alqueire, situa-se, ademais, dentro do intervalo dos próprios paradigmas pesquisados, entre R$ 200.000,00 e R$ 400.000,00. A referência a uma área de 158,39 ha, em passagem isolada das considerações finais, constitui impropriedade material sem repercussão no resultado. Em todas as demais passagens, o laudo identifica o imóvel com a área registral de 21,8903 ha, equivalente a 4 alqueires e 53 litros, e o enquadra, por essa razão, na classificação dos imóveis menores, categoria que, segundo o próprio texto, eleva o valor unitário. O valor homologado, ademais, resulta da aplicação dos valores unitários adotados (R$ 200.000,00 por alqueire e R$ 41.322,00 por hectare) à área real de 21,8903 ha. “O valor global apurado é, ademais, matematicamente compatível com a área registral e com o valor unitário por hectare indicado no próprio laudo. O laudo particular apresentado com a impugnação (mov. 97, autos de origem) tampouco constitui elemento apto a gerar fundada dúvida sobre a avaliação judicial. Embora identifique, em suas páginas iniciais, a matrícula n. 17.064 e a área de 21,8903 ha, o documento contém inconsistências internas relevantes: denomina o imóvel “Estância JRV II”; situa-o, no tratamento dos dados, no Município de Itapirapuã; e, na operação destinada à obtenção do valor final, adota área de 6.800 m² e valor unitário de R$ 39,14, grandezas cuja multiplicação resulta em R$ 266.152,00, e não nos R$ 2.900.000,00 indicados na conclusão. Mais significativo, o próprio laudo particular apura para o imóvel o valor de R$ 41.322,28 por hectare, praticamente idêntico aos R$ 41.322,00 adotados na avaliação judicial e que, aplicado à área registral de 21,8903 ha, corresponde a aproximadamente R$ 904.557,00. As inconsistências internas do documento retiram força probatória da conclusão de R$ 2.900.000,00 e impedem que ela, isoladamente, caracterize a fundada dúvida prevista no art. 873, III, do Código de Processo Civil. Ausente prova documental relevante de erro ou dolo, não demonstrada alteração superveniente do valor do bem e inexistente fundada dúvida sobre o montante apurado, mantém-se a decisão agravada, também no ponto em que homologou a avaliação e determinou o prosseguimento dos atos expropriatórios. 4 Dispositivo Pelo exposto, conheço do agravo de instrumento e nego-lhe provimento, com base no art. 932, IV, “a”, do Código de Processo Civil. É como decido. Comunique-se o juízo de origem (art. 1.019, I, do CPC). Publicada a decisão, adotem-se as medidas necessárias. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Sandra Regina Teixeira Campos Juíza Substituta em 2º Grau Relatora 2M
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