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5862792-70.2024.8.09.0011
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- TJGO
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- set/2026
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Intimação
TJGO · Aparecida de Goiânia - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ª · Sentença
Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Núcleo de Aceleração de Julgamentos e Cumprimento de Metas de 1º Grau – Sentenças (NAJ - S) Número do processo: 5862792-70.2024.8.09.0011 Autor: Raia Drogasil S.A. Réu: Francisco Baima Soares SENTENÇA RAIA DROGASIL S.A. propôs a presente ação renovatória de contrato de locação em desfavor de FRANCISCO BAIMA SOARES, ambos qualificados nos autos. Narra a parte autora que mantém com o réu relação locatícia comercial referente ao imóvel situado na avenida Rio Verde, quadra 98, lote 04, lojas n. 05,06,07,10,11 e 12, Galeria Baima, Vila São Tomaz, em Aparecida de Goiânia, Goiás, há quase 15 (quinze) anos, explorando no local a atividade empresarial. Sustenta que, diante da iminência do término do contrato vigente em 10 de março de 2025, e preenchidos os requisitos do art. 51 da Lei n. 8.245/91, faz jus à renovação compulsória do vínculo por mais 5 (cinco) anos. Em emenda à inicial (mov. 07), ajusta a proposta de aluguel mensal para R$ 18.483,00 (dezoito mil, quatrocentos e oitenta e três reais), pleiteando também a substituição da garantia locatícia por seguro-fiança a ser prestado pela Pottencial Seguradora S.A. Ao final, requer a procedência do pedido para decretar a renovação do contrato de locação nos termos propostos. FRANCISCO BAIMA SOARES apresenta contestação no evento 82. Preliminarmente, alega a existência de convenção de arbitragem, em razão de cláusula compromissória prevista no contrato original, pela qual foi eleita a 2ª Câmara de Conciliação e Arbitragem de Goiânia para solucionar os conflitos decorrentes da contratação. No mérito, não se opôs à renovação, mas impugnou o valor do aluguel ofertado, por considerá-lo vil e defasado em relação ao mercado. Aduz que, conforme avaliação mercadológica que anexa, o valor justo para a locação seria de R$ 29.393,00. Apresenta contraproposta de R$ 27.000,00 mensais, com a manutenção das demais cláusulas contratuais, inclusive a garantia fidejussória original, rechaçando a substituição por seguro-fiança. Ao final, requer a extinção do processo em razão da convenção de arbitragem ou, subsidiariamente, o acolhimento das condições apresentadas. Em réplica de movimentação 86, a parte autora refuta as teses defensivas. Quanto à preliminar, sustenta que o aditivo contratual firmado em 01/11/2012 (mov. 101, arq. 05) estabeleceu cláusula de eleição de foro na justiça comum, que prevalece sobre a cláusula arbitral anterior. No mérito, discorda do valor da contraproposta, impugna a avaliação apresentada pelo réu por ausência de rigor técnico e reitera a necessidade de perícia para a apuração do justo valor do aluguel. Instadas as partes a especificarem as provas que pretendam produzir, a autora, no evento 92, requer a realização de perícia para apuração do valor de mercado do aluguel, mediante o método comparativo de dados, com rateio dos honorários periciais na forma do art. 95 do Código de Processo Civil. Informa, ainda, não haver possibilidade de composição quanto ao valor locatício. No evento 95, a autora retificou a manifestação anterior para esclarecer que o valor por ela oferecido para a renovação da locação corresponde a R$ 18.483,00, e não a R$ 5.493,04. No evento 96, determinou-se que a autora juntasse cópia integral, legível e assinada do aditivo contratual celebrado em 1º de novembro de 2012, para análise da cláusula de eleição de foro e da alegada renúncia à arbitragem, bem como comprovasse o valor dos três últimos aluguéis efetivamente pagos. Em cumprimento à determinação, a autora juntou, no evento 101, cópia do aditivo contratual celebrado em 1º de novembro de 2012 e comprovantes de pagamentos nos valores de R$ 20.056,28, R$ 20.836,99 e R$ 20.572,43. Alegou que o instrumento estabeleceu a competência do foro da situação do imóvel e que os valores pagos decorreriam da atualização monetária da proposta renovatória de R$ 18.483,00. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento, encontrando-se devidamente instruído para a análise das questões postas. Analiso, de início, a questão preliminar de incompetência do juízo. Sustenta a parte ré a existência de cláusula compromissória no contrato de locação que fundamenta a demanda, circunstância que afastaria a apreciação da controvérsia pela jurisdição estatal. O contrato original, celebrado em 10 de março de 2010 entre o réu e Santa Marta Distribuidora de Drogas Ltda., contém cláusula compromissória pela qual as partes elegeram a 2ª Câmara de Conciliação e Arbitragem de Goiânia para solucionar os conflitos decorrentes da relação contratual. Posteriormente, por meio do aditivo celebrado em 1º de novembro de 2012, a autora sucedeu a locatária original, sub-rogando-se expressamente em todos os direitos e obrigações decorrentes do contrato de locação. Embora a cláusula 4ª do aditivo tenha eleito o foro da situação do imóvel para o exercício dos direitos e o cumprimento das obrigações contratuais, não houve revogação expressa da convenção de arbitragem. Ao contrário, a cláusula 5ª estabeleceu que permaneceriam expressamente ratificadas todas as disposições do contrato originário que não tivessem sido alteradas pelo aditivo. A cláusula de eleição de foro não se mostra incompatível, por si só, com a convenção de arbitragem, pois a jurisdição estatal pode ser acionada para a adoção de medidas de apoio ao procedimento arbitral, como a concessão de tutela de urgência antes da instituição da arbitragem, a adoção de medidas coercitivas e a execução da sentença arbitral. Ademais, uma vez instituída cláusula compromissória ampla, a revogação não se presume, exigindo manifestação expressa e inequívoca dos contratantes. No caso, além de inexistir declaração dessa natureza, o aditivo ratificou expressamente as disposições anteriores que não foram objeto de alteração. Nesse sentido, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça assentou que, uma vez manifestada a vontade das partes de instituir cláusula compromissória ampla, sua revogação exige declaração igualmente expressa, não sendo suficiente a mera alusão a atos ou acordos posteriores que não tenham o propósito inequívoco de afastar a convenção arbitral: “Uma vez expressada a vontade de estatuir, em contrato, cláusula compromissória ampla, a sua destituição deve vir através de igual declaração expressa das partes, não servindo, para tanto, mera alusão a atos ou a acordos que não tinham o condão de afastar a convenção das partes.” (STJ - SEC: 1 EX 2007/0156979-5, Relator.: Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, Data de Julgamento: 19/10/2011, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 01/02/2012) Em situação semelhante, o Superior Tribunal de Justiça manteve, diante da impossibilidade de reexame das cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório, o entendimento firmado pelo Tribunal de origem de que a cláusula compromissória subsistia, pois os aditivos alteraram apenas parte dos ajustes primitivos e ratificaram as demais disposições do contrato originário, inclusive a convenção de arbitragem (STJ, AgInt no AREsp n. 1.659.507/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 11/5/2020, DJe de 14/5/2020). Também não se está diante de relação de consumo ou de ação dotada de natureza executiva, mas de controvérsia decorrente de contrato empresarial de locação e relativa a direitos patrimoniais disponíveis. Por fim, a parte ré invocou a convenção de arbitragem na primeira oportunidade em que lhe coube se manifestar nos autos, inexistindo a aceitação da jurisdição estatal prevista no art. 337, § 6º, do Código de Processo Civil. Desse modo, constatada, em análise inicial, a existência de cláusula compromissória aplicável à relação contratual e ausente sua revogação expressa, impõe-se observar a convenção de arbitragem, inclusive em relação à autora, que se sub-rogou nos direitos e obrigações da locatária originária. Eventuais controvérsias acerca da validade, da eficácia ou do alcance da cláusula deverão ser apreciadas, prioritariamente, pelo próprio juízo arbitral, nos termos do art. 8º, parágrafo único, da Lei 9.307/1996. Impõe-se, portanto, a extinção do processo sem resolução do mérito, conforme o art. 485, inciso VII, do Código de Processo Civil. Ante o exposto, ACOLHO a alegação de existência de convenção de arbitragem e EXTINGO o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso VII, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Aparecida de Goiânia, data da assinatura eletrônica. Glauco Antônio de Araújo Juiz Coordenador - NAJ-S (Dec. Jud. 3550/2026) (assinatura feita eletronicamente)
Intimação
TJGO · Aparecida de Goiânia - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ª · Sentença
Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Núcleo de Aceleração de Julgamentos e Cumprimento de Metas de 1º Grau – Sentenças (NAJ - S) Número do processo: 5862792-70.2024.8.09.0011 Autor: Raia Drogasil S.A. Réu: Francisco Baima Soares SENTENÇA RAIA DROGASIL S.A. propôs a presente ação renovatória de contrato de locação em desfavor de FRANCISCO BAIMA SOARES, ambos qualificados nos autos. Narra a parte autora que mantém com o réu relação locatícia comercial referente ao imóvel situado na avenida Rio Verde, quadra 98, lote 04, lojas n. 05,06,07,10,11 e 12, Galeria Baima, Vila São Tomaz, em Aparecida de Goiânia, Goiás, há quase 15 (quinze) anos, explorando no local a atividade empresarial. Sustenta que, diante da iminência do término do contrato vigente em 10 de março de 2025, e preenchidos os requisitos do art. 51 da Lei n. 8.245/91, faz jus à renovação compulsória do vínculo por mais 5 (cinco) anos. Em emenda à inicial (mov. 07), ajusta a proposta de aluguel mensal para R$ 18.483,00 (dezoito mil, quatrocentos e oitenta e três reais), pleiteando também a substituição da garantia locatícia por seguro-fiança a ser prestado pela Pottencial Seguradora S.A. Ao final, requer a procedência do pedido para decretar a renovação do contrato de locação nos termos propostos. FRANCISCO BAIMA SOARES apresenta contestação no evento 82. Preliminarmente, alega a existência de convenção de arbitragem, em razão de cláusula compromissória prevista no contrato original, pela qual foi eleita a 2ª Câmara de Conciliação e Arbitragem de Goiânia para solucionar os conflitos decorrentes da contratação. No mérito, não se opôs à renovação, mas impugnou o valor do aluguel ofertado, por considerá-lo vil e defasado em relação ao mercado. Aduz que, conforme avaliação mercadológica que anexa, o valor justo para a locação seria de R$ 29.393,00. Apresenta contraproposta de R$ 27.000,00 mensais, com a manutenção das demais cláusulas contratuais, inclusive a garantia fidejussória original, rechaçando a substituição por seguro-fiança. Ao final, requer a extinção do processo em razão da convenção de arbitragem ou, subsidiariamente, o acolhimento das condições apresentadas. Em réplica de movimentação 86, a parte autora refuta as teses defensivas. Quanto à preliminar, sustenta que o aditivo contratual firmado em 01/11/2012 (mov. 101, arq. 05) estabeleceu cláusula de eleição de foro na justiça comum, que prevalece sobre a cláusula arbitral anterior. No mérito, discorda do valor da contraproposta, impugna a avaliação apresentada pelo réu por ausência de rigor técnico e reitera a necessidade de perícia para a apuração do justo valor do aluguel. Instadas as partes a especificarem as provas que pretendam produzir, a autora, no evento 92, requer a realização de perícia para apuração do valor de mercado do aluguel, mediante o método comparativo de dados, com rateio dos honorários periciais na forma do art. 95 do Código de Processo Civil. Informa, ainda, não haver possibilidade de composição quanto ao valor locatício. No evento 95, a autora retificou a manifestação anterior para esclarecer que o valor por ela oferecido para a renovação da locação corresponde a R$ 18.483,00, e não a R$ 5.493,04. No evento 96, determinou-se que a autora juntasse cópia integral, legível e assinada do aditivo contratual celebrado em 1º de novembro de 2012, para análise da cláusula de eleição de foro e da alegada renúncia à arbitragem, bem como comprovasse o valor dos três últimos aluguéis efetivamente pagos. Em cumprimento à determinação, a autora juntou, no evento 101, cópia do aditivo contratual celebrado em 1º de novembro de 2012 e comprovantes de pagamentos nos valores de R$ 20.056,28, R$ 20.836,99 e R$ 20.572,43. Alegou que o instrumento estabeleceu a competência do foro da situação do imóvel e que os valores pagos decorreriam da atualização monetária da proposta renovatória de R$ 18.483,00. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento, encontrando-se devidamente instruído para a análise das questões postas. Analiso, de início, a questão preliminar de incompetência do juízo. Sustenta a parte ré a existência de cláusula compromissória no contrato de locação que fundamenta a demanda, circunstância que afastaria a apreciação da controvérsia pela jurisdição estatal. O contrato original, celebrado em 10 de março de 2010 entre o réu e Santa Marta Distribuidora de Drogas Ltda., contém cláusula compromissória pela qual as partes elegeram a 2ª Câmara de Conciliação e Arbitragem de Goiânia para solucionar os conflitos decorrentes da relação contratual. Posteriormente, por meio do aditivo celebrado em 1º de novembro de 2012, a autora sucedeu a locatária original, sub-rogando-se expressamente em todos os direitos e obrigações decorrentes do contrato de locação. Embora a cláusula 4ª do aditivo tenha eleito o foro da situação do imóvel para o exercício dos direitos e o cumprimento das obrigações contratuais, não houve revogação expressa da convenção de arbitragem. Ao contrário, a cláusula 5ª estabeleceu que permaneceriam expressamente ratificadas todas as disposições do contrato originário que não tivessem sido alteradas pelo aditivo. A cláusula de eleição de foro não se mostra incompatível, por si só, com a convenção de arbitragem, pois a jurisdição estatal pode ser acionada para a adoção de medidas de apoio ao procedimento arbitral, como a concessão de tutela de urgência antes da instituição da arbitragem, a adoção de medidas coercitivas e a execução da sentença arbitral. Ademais, uma vez instituída cláusula compromissória ampla, a revogação não se presume, exigindo manifestação expressa e inequívoca dos contratantes. No caso, além de inexistir declaração dessa natureza, o aditivo ratificou expressamente as disposições anteriores que não foram objeto de alteração. Nesse sentido, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça assentou que, uma vez manifestada a vontade das partes de instituir cláusula compromissória ampla, sua revogação exige declaração igualmente expressa, não sendo suficiente a mera alusão a atos ou acordos posteriores que não tenham o propósito inequívoco de afastar a convenção arbitral: “Uma vez expressada a vontade de estatuir, em contrato, cláusula compromissória ampla, a sua destituição deve vir através de igual declaração expressa das partes, não servindo, para tanto, mera alusão a atos ou a acordos que não tinham o condão de afastar a convenção das partes.” (STJ - SEC: 1 EX 2007/0156979-5, Relator.: Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, Data de Julgamento: 19/10/2011, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 01/02/2012) Em situação semelhante, o Superior Tribunal de Justiça manteve, diante da impossibilidade de reexame das cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório, o entendimento firmado pelo Tribunal de origem de que a cláusula compromissória subsistia, pois os aditivos alteraram apenas parte dos ajustes primitivos e ratificaram as demais disposições do contrato originário, inclusive a convenção de arbitragem (STJ, AgInt no AREsp n. 1.659.507/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 11/5/2020, DJe de 14/5/2020). Também não se está diante de relação de consumo ou de ação dotada de natureza executiva, mas de controvérsia decorrente de contrato empresarial de locação e relativa a direitos patrimoniais disponíveis. Por fim, a parte ré invocou a convenção de arbitragem na primeira oportunidade em que lhe coube se manifestar nos autos, inexistindo a aceitação da jurisdição estatal prevista no art. 337, § 6º, do Código de Processo Civil. Desse modo, constatada, em análise inicial, a existência de cláusula compromissória aplicável à relação contratual e ausente sua revogação expressa, impõe-se observar a convenção de arbitragem, inclusive em relação à autora, que se sub-rogou nos direitos e obrigações da locatária originária. Eventuais controvérsias acerca da validade, da eficácia ou do alcance da cláusula deverão ser apreciadas, prioritariamente, pelo próprio juízo arbitral, nos termos do art. 8º, parágrafo único, da Lei 9.307/1996. Impõe-se, portanto, a extinção do processo sem resolução do mérito, conforme o art. 485, inciso VII, do Código de Processo Civil. Ante o exposto, ACOLHO a alegação de existência de convenção de arbitragem e EXTINGO o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso VII, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Aparecida de Goiânia, data da assinatura eletrônica. Glauco Antônio de Araújo Juiz Coordenador - NAJ-S (Dec. 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