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5845754-51.2026.8.09.0051
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Intimação
TJGO · 6ª Câmara Cível · Decisão
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS TRIBUNAL DE JUSTIÇA 6ª Câmara Cível Gabinete do Desembargador Fernando Ribeiro Montefusco Av. Assis Chateaubriand, 195 - St. Oeste, Goiânia - GO, 74130-012 - 1ª andar, bloco B Telefone / Whatsapp: 62 3216-2015 - gab.frmontefusco@tjgo.jus.br AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5845754-51.2026.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA AGRAVANTE: FGR URBANISMO JARDINS HENEDINA SPE - LTDA AGRAVADO: WYLHAM MORAES JUNIOR RELATOR: DESEMBARGADOR FERNANDO RIBEIRO MONTEFUSCO DECISÃO LIMINAR Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de efeito suspensivo, interposto por FGR URBANISMO JARDINS HENEDINA SPE LTDA (mov. 1), contra a decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 26ª Vara Cível da comarca de Goiânia, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos (processo nº 5546064-33.2026.8.09.0051) ajuizada por WYLHAM MORAES JUNIOR, ora agravado. Na ação originária, narrou o autor que, na condição de cessionário, celebrou contrato de compra e venda de lote no empreendimento “Jardins Amsterdã”, com pacto adjeto de alienação fiduciária, pelo valor de R$ 481.198,28, tendo quitado R$ 210.590,14. Sustentou que, impossibilitado de suportar as parcelas e os encargos contratuais, buscou a resolução da avença, mas encontrou resistência das rés, que estariam impondo a perda substancial dos valores pagos, sem comprovar o registro da garantia fiduciária na matrícula do imóvel. Requereu, liminarmente, a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e dos encargos incidentes sobre o lote, bem como que as rés se abstenham de inscrever seu nome nos cadastros de inadimplentes. A decisão agravada deferiu o pedido de tutela de urgência para determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas do contrato, das despesas de IPTU e taxas condominiais, e para que a agravante se abstenha de incluir o nome do agravado em cadastros de restrição ao crédito, sob pena de multa. Deferiu, ainda, a inversão do ônus da prova com base no Código de Defesa do Consumidor. O dispostivo foi proferida nos seguintes termos: [...] Ao exposto, DEFIRO a tutela de urgência pretendida para determinar que a requerida suspenda a cobrança/exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, judicial ou extrajudicialmente, bem como de despesas acessórias (taxas condominiais e IPTU), especialmente, as que se referem ao período anterior À entrega do imóvel e, ainda, que se abstenham de incluir o nome dos Requerentes em órgãos de proteção de crédito, sob pena de multa diária fixada no valor de R$300,00 (trezentos reais), limitada até o montante de R$10.000,00 (dez mil reais), em caso de descumprimento de qualquer das ordens acima expostas. Para fins de eventual exigibilidade da multa ora fixada, intime-se pessoalmente a requerida para o cumprimento desta decisão, nos termos da Súmula 410 do STJ. [...] Irresignada, FGR URBANISMO JARDINS HENEDINA SPE LTDA interpõe Agravo de Instrumento. Em suas razões recursais, a agravante sustenta, em síntese: a) sua ilegitimidade para suspender a cobrança de taxas condominiais e de IPTU, por se tratar de obrigações devidas a terceiros (condomínio e Município de Goiânia), sobre as quais não possui qualquer ingerência; b) a impossibilidade de rescisão do contrato de compra e venda com base no Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de negócio jurídico com pacto de alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/1997, norma especial que prevalece sobre a geral; c) que o pedido de rescisão pelo comprador configura inadimplemento antecipado, o que atrai a aplicação do procedimento específico dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 (consolidação da propriedade e leilão extrajudicial); d) a inaplicabilidade do CDC ao caso, o que afasta a inversão do ônus da prova, porquanto a matéria é regida por lei especial, e, subsidiariamente, a ausência dos requisitos legais para a referida inversão. Pede, ao final, a atribuição de efeito suspensivo ao recurso para sobrestar a eficácia da decisão agravada e, no mérito, seu provimento para reformá-la integralmente. Preparo comprovado. É, em síntese, o relatório. Decido. Inicialmente, diante da previsão expressa de cabimento do presente recurso, nos termos do artigo 1.015, inciso I, do Código de Processo Civil, determino o seu processamento. Quanto ao pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal impende frisar que o relator poderá, em determinados casos, concedê-lo desde que preenchidos, cumulativamente, os requisitos previstos em lei, quais sejam: (I) a imediata produção de efeitos da decisão recorrida deverá gerar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação; e (II) a demonstração da probabilidade de provimento do recurso (artigo 1.019, I, Código de Processo Civil). Sobre o tema, transcrevo ensinamento doutrinário do ilustre processualista Humberto Theodoro Júnior, in verbis: (...) O relator poderá, ainda, deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal (art. 1.019, I). Para tanto, deverão estar presentes os mesmos requisitos para a concessão do efeito suspensivo, quais sejam, o fumus boni iuris e o periculum in mora. Com efeito, não se pode negar ao relator o poder de também conceder medida liminar positiva, quando a decisão agravada for denegatória de providência urgente e de resultados gravemente danosos para o agravante. No caso de denegação, pela decisão recorrida, de medida provisória cautelar ou antecipatória, por exemplo, é inócua a simples suspensão do ato impugnado. Caberá, portanto, ao relator tomar a providência pleiteada pela parte, para que se dê o inadiável afastamento do risco de lesão, antecipando o efeito que se espera do julgamento do agravo. É bom ressaltar que o poder de antecipação de tutela instituído pelo art.300 não é privativo do juiz de primeiro grau e pode ser utilizado em qualquer fase do processo e em qualquer grau de jurisdição. No caso do agravo, esse poder está expressamente previsto ao relator no art. 1.019, I. Se for deferido o efeito suspensivo ou concedida a antecipação de tutela, o relator ordenará a imediata comunicação ao juiz da causa, para que, de fato, se suste o cumprimento da decisão interlocutória (art. 1.019, I, in fine). (...)”. (in, Curso de Direito Processual Civil, Volume III, 47ª Edição). Grifos no original. Conforme se observa, exige-se a presença simultânea do fumus boni iuris e o periculum in mora, os quais devem ser demonstrados de plano, de forma inequívoca, de maneira que o julgador não tenha dúvidas quanto a viabilidade de se conferir efeito suspensivo ao recurso, inclusive o efeito ativo ou positivo. No caso, não vislumbro presentes os requisitos para concessão do efeito suspensivo. De início, o agravante sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, ao argumento de que a controvérsia deve ser regida pela legislação específica, notadamente pela Lei nº 9.514/1997. A propósito, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 1.095, fixou a seguinte tese: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Posteriormente, diante da divergência jurisprudencial acerca dos contratos cuja garantia fiduciária não tenha sido levada a registro, o Superior Tribunal de Justiça afetou o Tema Repetitivo nº 1.420, com o objetivo específico de “definir se, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária não levado a registro, devem ser aplicadas à hipótese de rescisão do pacto as disposições da Lei nº 9.514/97 ou do Código de Defesa do Consumidor”. Cumpre ressaltar, entretanto, que a determinação de suspensão decorrente da referida afetação ficou restrita aos recursos especiais e aos agravos em recurso especial, em trâmite nos tribunais de origem ou no próprio Superior Tribunal de Justiça, que versem sobre idêntica controvérsia. Assim, não obstante a controvérsia jurídica existente, compreendo que, ausente o registro da garantia de alienação fiduciária, não incide o procedimento de resolução contratual disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, devendo a relação jurídica ser examinada à luz das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Isso porque, nos termos do artigo 23 do referido diploma legal, a propriedade fiduciária somente se constitui mediante o registro do contrato no competente Registro de Imóveis. Sem essa formalidade, não se aperfeiçoa a garantia real que justificaria a incidência do rito especial de constituição em mora, consolidação da propriedade e realização de leilões extrajudiciais. Nessa linha, precedente de minha Relatoria: Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. INAPLICABILIDADE DO REGIME ESPECIAL DA LEI Nº 9.514/1997 PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DA COMPRADORA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 10%. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. IPTU/ITU. AUSÊNCIA DE POSSE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME: 1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenou a vendedora à restituição das parcelas pagas, com retenção de 10%, insurgindo-se a recorrente quanto à incidência do Código de Defesa do Consumidor, ao afastamento da Lei nº 9.514/1997, ao percentual de retenção, à taxa de fruição, à retenção de IPTU/ITU e à comissão de corretagem.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. A questão sub examine envolve: (i) a aplicabilidade do regime especial da Lei nº 9.514/1997 para a resolução de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária não registrada; (ii) a incidência do Código de Defesa do Consumidor; (iii) a adequação do percentual de retenção das parcelas pagas; (iv) a possibilidade de cobrança de taxa de fruição e de abatimento de IPTU/ITU; (v) os efeitos da comissão de corretagem na restituição dos valores.III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A constituição da propriedade fiduciária de bem imóvel depende do registro do contrato no competente Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997; 4. Ausente o registro, não se aperfeiçoa a garantia fiduciária, ficando afastada a incidência do regime especial previsto na Lei nº 9.514/1997 para o procedimento de resolução contratual, com aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor; [...] (TJGO, Apelação Cível nº 5481122-69.2025.8.09.0069, Rel. FERNANDO RIBEIRO MONTEFUSCO, 6ª Câmara Cível, julgado em 09/06/2026) Superado esse ponto, a probabilidade do direito do agravado, na tutela provisória de urgência, encontra amparo na manifestação inequívoca de sua vontade em rescindir o contrato de promessa de compra e venda. No tocante aos encargos acessórios (IPTU e taxas condominiais), cumpre observar que a responsabilidade pelo pagamento das despesas propter rem recai sobre o promitente comprador apenas a partir da sua efetiva imissão na posse do imóvel. Nesse sentido, julgados deste Tribunal de Justiça: EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SUSPENSÃO DE COBRANÇAS E VEDAÇÃO DE NEGATIVAÇÃO. RECURSO PROVIDO PARA CONCESSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA.I. CASO EM EXAME1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência em contrato de compromisso de compra e venda de fração ideal de imóvel rural. A agravante busca a rescisão contratual por descumprimento de obrigações referentes à entrega de infraestrutura no loteamento e requer a devolução parcial dos valores pagos. Requer, ainda, a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como das despesas incidentes (IPTU e taxas condominiais) e a abstenção de inscrição de seu nome em cadastros de inadimplentes, até decisão final da ação originária.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos legais para a concessão da tutela de urgência recursal, de modo a autorizar: (i) a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas do contrato de promessa de compra e venda de imóvel; (ii) a suspensão da cobrança de encargos acessórios (IPTU e taxas condominiais); (iii) a abstenção de negativação do nome da agravante até decisão final da ação de origem.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A jurisprudência reconhece o direito potestativo à rescisão de contrato de promessa de compra e venda, não se exigindo a permanência do vínculo quando há manifestação de desinteresse na continuidade do negócio jurídico.4. A presença da probabilidade do direito decorre da manifestação expressa de rescisão do contrato e da comprovação dos pagamentos realizados.5. O perigo de dano está evidenciado na possibilidade de inscrição do nome da agravante em cadastros de inadimplentes e na cobrança de encargos por imóvel que não está sendo usufruído.6. A medida requerida é reversível, pois eventual improcedência da demanda permitirá o restabelecimento das obrigações contratuais.7. Jurisprudência dominante do TJGO e do STJ autoriza a suspensão das obrigações contratuais e a vedação da negativação em hipóteses semelhantes, quando caracterizado o direito à rescisão.IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recurso conhecido e provido.Tese de julgamento: ?1. A manifestação de desinteresse na continuidade de contrato de promessa de compra e venda de imóvel autoriza a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como a vedação de negativação do nome do contratante, até o julgamento final da ação de rescisão contratual. 2. A cobrança de encargos acessórios como IPTU e taxas de condomínio somente é devida após a entrega efetiva do imóvel ou o exercício de sua posse pelo adquirente.?Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; CC, arts. 421 e 421-A.Jurisprudência relevante citada: TJGO, AI nº 5321184-29.2024.8.09.0051, Rel. Des. Fernando Ribeiro Montefusco, DJe 15/07/2024; TJGO, AI nº 5393159-18.2024.8.09.0082, Relª. Drª. Maria Cristina Costa Morgado, DJe 08/07/2024; TJGO, AI nº 5088724-83.2024.8.09.0079, Rel. Des. Zacarias Neves Coelho, DJe 02/07/2024.(TJGO, Agravo de Instrumento nº 5666738-97.2025.8.09.0011, Rel. SEBASTIÃO JOSÉ DE ASSIS NETO, 3ª Câmara Cível, julgado em 18/12/2025) EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE PARCELAS E ENCARGOS. IMPEDIMENTO DE NEGATIVAÇÃO. REQUISITOS CONFIGURADOS. DECISÃO REFORMADA.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Carlos Augusto Ferreira contra decisão que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual de promessa de compra e venda de lote urbano, indeferiu o pedido de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas contratuais, taxas condominiais e IPTU/ITU, bem como para impedir a inscrição de seu nome em cadastros de inadimplentes.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos legais para a concessão de tutela de urgência, visando à suspensão da exigibilidade das parcelas de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, dos encargos acessórios (taxas condominiais e IPTU/ITU) e para obstar a negativação do nome do promitente comprador.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A probabilidade do direito (fumus boni iuris) decorre da manifestação inequívoca de vontade do promitente comprador de rescindir o contrato, direito amparado pela legislação consumerista e pela Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça.4. A responsabilidade pelas despesas *propter rem* (taxas condominiais e IPTU/ITU) recai sobre o promitente comprador apenas a partir da imissão na posse, conforme jurisprudência firmada no Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça.5. O perigo de dano (periculum in mora) é manifesto, visto o risco de inscrição do nome do agravante em cadastros de proteção ao crédito e o acúmulo de débitos.6. A medida é reversível, pois os valores suspensos poderão ser cobrados com os acréscimos legais e contratuais, caso a ação seja julgada improcedente.7. A decisão de primeira instância se mostrou excessivamente rigorosa ao indeferir a tutela de urgência.IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recurso conhecido e provido.Tese de julgamento: "1. É cabível a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade de parcelas de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, bem como encargos acessórios como IPTU e taxas condominiais, e para impedir a negativação do nome do promitente comprador, uma vez manifestada a intenção de rescindir o contrato. 2. A responsabilidade pelo pagamento de despesas *propter rem* (IPTU e taxas condominiais) recai sobre o promitente comprador somente a partir da sua efetiva imissão na posse do imóvel. 3. O risco de inscrição em cadastros de inadimplentes e o acúmulo de dívidas configuram o perigo de dano, justificando a concessão da medida liminar."Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300.Jurisprudências relevantes citadas: Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça; Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça; TJGO, Agravo de Instrumento 5321184-29.2024.8.09.0051; TJGO, Agravo de Instrumento 5127462-63.2024.8.09.0137; TJGO, Agravo de Instrumento 5180779-97.2024.8.09.0129.(TJGO, Agravo de Instrumento nº 5023760-97.2026.8.09.0051, Rel. MURILO VIEIRA DE FARIA, 3ª Câmara Cível, julgado em 23/03/2026) Da análise dos autos, verifica-se que o adquirente afirma jamais ter sido imitido na posse do imóvel. Embora a agravante conteste essa assertiva e sustente que o bem estaria sendo regularmente utilizado pelo autor, não apresentou, ao menos neste momento processual, elementos objetivos capazes de demonstrar a efetiva entrega do lote ou o exercício da posse pelo adquirente. A mera alegação de utilização do imóvel, desacompanhada de prova idônea, não basta para afastar a plausibilidade da narrativa exposta na petição inicial. Por fim, quanto à inversão do ônus da prova, a questão não apresenta perigo de dano ao agravante, mormente porque o feito ainda se encontra na fase postulatória. Desse modo, por vislumbrar prima facie a ausência dos pressupostos necessários à concessão da medida pleiteada, INDEFIRO a pretensão sub examine. Comunique-se o juízo a quo desta decisão, nos termos do artigo 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil. Intime-se a parte agravada para que, querendo, apresente resposta, no prazo legal, nos moldes do artigo 1.019, inciso II, do citado diploma processual civil. Documento datado e assinado conforme art. 24, caput, e art. 3º, inciso V, alínea "a" da Resolução n.º 59/2016 do TJGO. Desembargador FERNANDO RIBEIRO MONTEFUSCO R E L A T O R 05M
Intimação
TJGO · 6ª Câmara Cível · Decisão
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS TRIBUNAL DE JUSTIÇA 6ª Câmara Cível Gabinete do Desembargador Fernando Ribeiro Montefusco Av. Assis Chateaubriand, 195 - St. Oeste, Goiânia - GO, 74130-012 - 1ª andar, bloco B Telefone / Whatsapp: 62 3216-2015 - gab.frmontefusco@tjgo.jus.br AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5845754-51.2026.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA AGRAVANTE: FGR URBANISMO JARDINS HENEDINA SPE - LTDA AGRAVADO: WYLHAM MORAES JUNIOR RELATOR: DESEMBARGADOR FERNANDO RIBEIRO MONTEFUSCO DECISÃO LIMINAR Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de efeito suspensivo, interposto por FGR URBANISMO JARDINS HENEDINA SPE LTDA (mov. 1), contra a decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 26ª Vara Cível da comarca de Goiânia, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos (processo nº 5546064-33.2026.8.09.0051) ajuizada por WYLHAM MORAES JUNIOR, ora agravado. Na ação originária, narrou o autor que, na condição de cessionário, celebrou contrato de compra e venda de lote no empreendimento “Jardins Amsterdã”, com pacto adjeto de alienação fiduciária, pelo valor de R$ 481.198,28, tendo quitado R$ 210.590,14. Sustentou que, impossibilitado de suportar as parcelas e os encargos contratuais, buscou a resolução da avença, mas encontrou resistência das rés, que estariam impondo a perda substancial dos valores pagos, sem comprovar o registro da garantia fiduciária na matrícula do imóvel. Requereu, liminarmente, a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e dos encargos incidentes sobre o lote, bem como que as rés se abstenham de inscrever seu nome nos cadastros de inadimplentes. A decisão agravada deferiu o pedido de tutela de urgência para determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas do contrato, das despesas de IPTU e taxas condominiais, e para que a agravante se abstenha de incluir o nome do agravado em cadastros de restrição ao crédito, sob pena de multa. Deferiu, ainda, a inversão do ônus da prova com base no Código de Defesa do Consumidor. O dispostivo foi proferida nos seguintes termos: [...] Ao exposto, DEFIRO a tutela de urgência pretendida para determinar que a requerida suspenda a cobrança/exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, judicial ou extrajudicialmente, bem como de despesas acessórias (taxas condominiais e IPTU), especialmente, as que se referem ao período anterior À entrega do imóvel e, ainda, que se abstenham de incluir o nome dos Requerentes em órgãos de proteção de crédito, sob pena de multa diária fixada no valor de R$300,00 (trezentos reais), limitada até o montante de R$10.000,00 (dez mil reais), em caso de descumprimento de qualquer das ordens acima expostas. Para fins de eventual exigibilidade da multa ora fixada, intime-se pessoalmente a requerida para o cumprimento desta decisão, nos termos da Súmula 410 do STJ. [...] Irresignada, FGR URBANISMO JARDINS HENEDINA SPE LTDA interpõe Agravo de Instrumento. Em suas razões recursais, a agravante sustenta, em síntese: a) sua ilegitimidade para suspender a cobrança de taxas condominiais e de IPTU, por se tratar de obrigações devidas a terceiros (condomínio e Município de Goiânia), sobre as quais não possui qualquer ingerência; b) a impossibilidade de rescisão do contrato de compra e venda com base no Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de negócio jurídico com pacto de alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/1997, norma especial que prevalece sobre a geral; c) que o pedido de rescisão pelo comprador configura inadimplemento antecipado, o que atrai a aplicação do procedimento específico dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 (consolidação da propriedade e leilão extrajudicial); d) a inaplicabilidade do CDC ao caso, o que afasta a inversão do ônus da prova, porquanto a matéria é regida por lei especial, e, subsidiariamente, a ausência dos requisitos legais para a referida inversão. Pede, ao final, a atribuição de efeito suspensivo ao recurso para sobrestar a eficácia da decisão agravada e, no mérito, seu provimento para reformá-la integralmente. Preparo comprovado. É, em síntese, o relatório. Decido. Inicialmente, diante da previsão expressa de cabimento do presente recurso, nos termos do artigo 1.015, inciso I, do Código de Processo Civil, determino o seu processamento. Quanto ao pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal impende frisar que o relator poderá, em determinados casos, concedê-lo desde que preenchidos, cumulativamente, os requisitos previstos em lei, quais sejam: (I) a imediata produção de efeitos da decisão recorrida deverá gerar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação; e (II) a demonstração da probabilidade de provimento do recurso (artigo 1.019, I, Código de Processo Civil). Sobre o tema, transcrevo ensinamento doutrinário do ilustre processualista Humberto Theodoro Júnior, in verbis: (...) O relator poderá, ainda, deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal (art. 1.019, I). Para tanto, deverão estar presentes os mesmos requisitos para a concessão do efeito suspensivo, quais sejam, o fumus boni iuris e o periculum in mora. Com efeito, não se pode negar ao relator o poder de também conceder medida liminar positiva, quando a decisão agravada for denegatória de providência urgente e de resultados gravemente danosos para o agravante. No caso de denegação, pela decisão recorrida, de medida provisória cautelar ou antecipatória, por exemplo, é inócua a simples suspensão do ato impugnado. Caberá, portanto, ao relator tomar a providência pleiteada pela parte, para que se dê o inadiável afastamento do risco de lesão, antecipando o efeito que se espera do julgamento do agravo. É bom ressaltar que o poder de antecipação de tutela instituído pelo art.300 não é privativo do juiz de primeiro grau e pode ser utilizado em qualquer fase do processo e em qualquer grau de jurisdição. No caso do agravo, esse poder está expressamente previsto ao relator no art. 1.019, I. Se for deferido o efeito suspensivo ou concedida a antecipação de tutela, o relator ordenará a imediata comunicação ao juiz da causa, para que, de fato, se suste o cumprimento da decisão interlocutória (art. 1.019, I, in fine). (...)”. (in, Curso de Direito Processual Civil, Volume III, 47ª Edição). Grifos no original. Conforme se observa, exige-se a presença simultânea do fumus boni iuris e o periculum in mora, os quais devem ser demonstrados de plano, de forma inequívoca, de maneira que o julgador não tenha dúvidas quanto a viabilidade de se conferir efeito suspensivo ao recurso, inclusive o efeito ativo ou positivo. No caso, não vislumbro presentes os requisitos para concessão do efeito suspensivo. De início, o agravante sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, ao argumento de que a controvérsia deve ser regida pela legislação específica, notadamente pela Lei nº 9.514/1997. A propósito, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 1.095, fixou a seguinte tese: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Posteriormente, diante da divergência jurisprudencial acerca dos contratos cuja garantia fiduciária não tenha sido levada a registro, o Superior Tribunal de Justiça afetou o Tema Repetitivo nº 1.420, com o objetivo específico de “definir se, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária não levado a registro, devem ser aplicadas à hipótese de rescisão do pacto as disposições da Lei nº 9.514/97 ou do Código de Defesa do Consumidor”. Cumpre ressaltar, entretanto, que a determinação de suspensão decorrente da referida afetação ficou restrita aos recursos especiais e aos agravos em recurso especial, em trâmite nos tribunais de origem ou no próprio Superior Tribunal de Justiça, que versem sobre idêntica controvérsia. Assim, não obstante a controvérsia jurídica existente, compreendo que, ausente o registro da garantia de alienação fiduciária, não incide o procedimento de resolução contratual disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, devendo a relação jurídica ser examinada à luz das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Isso porque, nos termos do artigo 23 do referido diploma legal, a propriedade fiduciária somente se constitui mediante o registro do contrato no competente Registro de Imóveis. Sem essa formalidade, não se aperfeiçoa a garantia real que justificaria a incidência do rito especial de constituição em mora, consolidação da propriedade e realização de leilões extrajudiciais. Nessa linha, precedente de minha Relatoria: Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. INAPLICABILIDADE DO REGIME ESPECIAL DA LEI Nº 9.514/1997 PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DA COMPRADORA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 10%. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. IPTU/ITU. AUSÊNCIA DE POSSE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME: 1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenou a vendedora à restituição das parcelas pagas, com retenção de 10%, insurgindo-se a recorrente quanto à incidência do Código de Defesa do Consumidor, ao afastamento da Lei nº 9.514/1997, ao percentual de retenção, à taxa de fruição, à retenção de IPTU/ITU e à comissão de corretagem.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. A questão sub examine envolve: (i) a aplicabilidade do regime especial da Lei nº 9.514/1997 para a resolução de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária não registrada; (ii) a incidência do Código de Defesa do Consumidor; (iii) a adequação do percentual de retenção das parcelas pagas; (iv) a possibilidade de cobrança de taxa de fruição e de abatimento de IPTU/ITU; (v) os efeitos da comissão de corretagem na restituição dos valores.III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A constituição da propriedade fiduciária de bem imóvel depende do registro do contrato no competente Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997; 4. Ausente o registro, não se aperfeiçoa a garantia fiduciária, ficando afastada a incidência do regime especial previsto na Lei nº 9.514/1997 para o procedimento de resolução contratual, com aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor; [...] (TJGO, Apelação Cível nº 5481122-69.2025.8.09.0069, Rel. FERNANDO RIBEIRO MONTEFUSCO, 6ª Câmara Cível, julgado em 09/06/2026) Superado esse ponto, a probabilidade do direito do agravado, na tutela provisória de urgência, encontra amparo na manifestação inequívoca de sua vontade em rescindir o contrato de promessa de compra e venda. No tocante aos encargos acessórios (IPTU e taxas condominiais), cumpre observar que a responsabilidade pelo pagamento das despesas propter rem recai sobre o promitente comprador apenas a partir da sua efetiva imissão na posse do imóvel. Nesse sentido, julgados deste Tribunal de Justiça: EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SUSPENSÃO DE COBRANÇAS E VEDAÇÃO DE NEGATIVAÇÃO. RECURSO PROVIDO PARA CONCESSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA.I. CASO EM EXAME1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência em contrato de compromisso de compra e venda de fração ideal de imóvel rural. A agravante busca a rescisão contratual por descumprimento de obrigações referentes à entrega de infraestrutura no loteamento e requer a devolução parcial dos valores pagos. Requer, ainda, a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como das despesas incidentes (IPTU e taxas condominiais) e a abstenção de inscrição de seu nome em cadastros de inadimplentes, até decisão final da ação originária.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos legais para a concessão da tutela de urgência recursal, de modo a autorizar: (i) a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas do contrato de promessa de compra e venda de imóvel; (ii) a suspensão da cobrança de encargos acessórios (IPTU e taxas condominiais); (iii) a abstenção de negativação do nome da agravante até decisão final da ação de origem.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A jurisprudência reconhece o direito potestativo à rescisão de contrato de promessa de compra e venda, não se exigindo a permanência do vínculo quando há manifestação de desinteresse na continuidade do negócio jurídico.4. A presença da probabilidade do direito decorre da manifestação expressa de rescisão do contrato e da comprovação dos pagamentos realizados.5. O perigo de dano está evidenciado na possibilidade de inscrição do nome da agravante em cadastros de inadimplentes e na cobrança de encargos por imóvel que não está sendo usufruído.6. A medida requerida é reversível, pois eventual improcedência da demanda permitirá o restabelecimento das obrigações contratuais.7. Jurisprudência dominante do TJGO e do STJ autoriza a suspensão das obrigações contratuais e a vedação da negativação em hipóteses semelhantes, quando caracterizado o direito à rescisão.IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recurso conhecido e provido.Tese de julgamento: ?1. A manifestação de desinteresse na continuidade de contrato de promessa de compra e venda de imóvel autoriza a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como a vedação de negativação do nome do contratante, até o julgamento final da ação de rescisão contratual. 2. A cobrança de encargos acessórios como IPTU e taxas de condomínio somente é devida após a entrega efetiva do imóvel ou o exercício de sua posse pelo adquirente.?Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; CC, arts. 421 e 421-A.Jurisprudência relevante citada: TJGO, AI nº 5321184-29.2024.8.09.0051, Rel. Des. Fernando Ribeiro Montefusco, DJe 15/07/2024; TJGO, AI nº 5393159-18.2024.8.09.0082, Relª. Drª. Maria Cristina Costa Morgado, DJe 08/07/2024; TJGO, AI nº 5088724-83.2024.8.09.0079, Rel. Des. Zacarias Neves Coelho, DJe 02/07/2024.(TJGO, Agravo de Instrumento nº 5666738-97.2025.8.09.0011, Rel. SEBASTIÃO JOSÉ DE ASSIS NETO, 3ª Câmara Cível, julgado em 18/12/2025) EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE PARCELAS E ENCARGOS. IMPEDIMENTO DE NEGATIVAÇÃO. REQUISITOS CONFIGURADOS. DECISÃO REFORMADA.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Carlos Augusto Ferreira contra decisão que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual de promessa de compra e venda de lote urbano, indeferiu o pedido de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas contratuais, taxas condominiais e IPTU/ITU, bem como para impedir a inscrição de seu nome em cadastros de inadimplentes.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos legais para a concessão de tutela de urgência, visando à suspensão da exigibilidade das parcelas de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, dos encargos acessórios (taxas condominiais e IPTU/ITU) e para obstar a negativação do nome do promitente comprador.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A probabilidade do direito (fumus boni iuris) decorre da manifestação inequívoca de vontade do promitente comprador de rescindir o contrato, direito amparado pela legislação consumerista e pela Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça.4. A responsabilidade pelas despesas *propter rem* (taxas condominiais e IPTU/ITU) recai sobre o promitente comprador apenas a partir da imissão na posse, conforme jurisprudência firmada no Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça.5. O perigo de dano (periculum in mora) é manifesto, visto o risco de inscrição do nome do agravante em cadastros de proteção ao crédito e o acúmulo de débitos.6. A medida é reversível, pois os valores suspensos poderão ser cobrados com os acréscimos legais e contratuais, caso a ação seja julgada improcedente.7. A decisão de primeira instância se mostrou excessivamente rigorosa ao indeferir a tutela de urgência.IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recurso conhecido e provido.Tese de julgamento: "1. É cabível a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade de parcelas de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, bem como encargos acessórios como IPTU e taxas condominiais, e para impedir a negativação do nome do promitente comprador, uma vez manifestada a intenção de rescindir o contrato. 2. A responsabilidade pelo pagamento de despesas *propter rem* (IPTU e taxas condominiais) recai sobre o promitente comprador somente a partir da sua efetiva imissão na posse do imóvel. 3. O risco de inscrição em cadastros de inadimplentes e o acúmulo de dívidas configuram o perigo de dano, justificando a concessão da medida liminar."Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300.Jurisprudências relevantes citadas: Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça; Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça; TJGO, Agravo de Instrumento 5321184-29.2024.8.09.0051; TJGO, Agravo de Instrumento 5127462-63.2024.8.09.0137; TJGO, Agravo de Instrumento 5180779-97.2024.8.09.0129.(TJGO, Agravo de Instrumento nº 5023760-97.2026.8.09.0051, Rel. MURILO VIEIRA DE FARIA, 3ª Câmara Cível, julgado em 23/03/2026) Da análise dos autos, verifica-se que o adquirente afirma jamais ter sido imitido na posse do imóvel. Embora a agravante conteste essa assertiva e sustente que o bem estaria sendo regularmente utilizado pelo autor, não apresentou, ao menos neste momento processual, elementos objetivos capazes de demonstrar a efetiva entrega do lote ou o exercício da posse pelo adquirente. A mera alegação de utilização do imóvel, desacompanhada de prova idônea, não basta para afastar a plausibilidade da narrativa exposta na petição inicial. Por fim, quanto à inversão do ônus da prova, a questão não apresenta perigo de dano ao agravante, mormente porque o feito ainda se encontra na fase postulatória. Desse modo, por vislumbrar prima facie a ausência dos pressupostos necessários à concessão da medida pleiteada, INDEFIRO a pretensão sub examine. Comunique-se o juízo a quo desta decisão, nos termos do artigo 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil. Intime-se a parte agravada para que, querendo, apresente resposta, no prazo legal, nos moldes do artigo 1.019, inciso II, do citado diploma processual civil. Documento datado e assinado conforme art. 24, caput, e art. 3º, inciso V, alínea "a" da Resolução n.º 59/2016 do TJGO. Desembargador FERNANDO RIBEIRO MONTEFUSCO R E L A T O R 05M
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