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TJGO · Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais - CÍVEL · Decisão
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da 1ª Vice-Presidência RECURSO ESPECIAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL N. 5845728-87.2025.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA RECORRENTE: FGR INCORPORAÇÕES JARDINS TURIM LTDA RECORRIDA: ROSANA SOUZA FERREIRA DECISÃO Trata-se de RECURSO ESPECIAL interposto na mov. 164 por FGR INCORPORAÇÕES JARDINS TURIM LTDA., regularmente representada, com fundamento no art. 105, III, alínea “a”, da Constituição Federal, em face do acórdão unânime proferido na mov. 131 pela 2ª Turma Julgadora da 11ª Câmara Cível desta Corte, sob relatoria do Desembargador José Carlos Duarte, assim ementado: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO E DE INDIVIDUALIZAÇÃO DOS LOTES. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DA LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, para declarar rescindidos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, condenando a vendedora à restituição, em parcela única, dos valores pagos, com retenção de 20% a título de cláusula penal, correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária impede a aplicação do rito previsto na Lei nº 9.514/1997; (ii) saber se a inexistência de matrícula individualizada dos lotes inviabiliza a constituição da propriedade fiduciária; (iii) saber se o percentual de retenção de 20% dos valores pagos mostra-se adequado à hipótese e se deve ser majorado ou reduzido; e (iv) saber se os consectários legais fixados na sentença devem ser alterados. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A aplicação do regime especial da Lei nº 9.514/1997 exige o registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.095. Ausente o registro, incide a disciplina protetiva do Código de Defesa do Consumidor. 4. Embora a ausência de registro não afaste a validade obrigacional do contrato entre as partes, impede a constituição da propriedade fiduciária e a utilização do procedimento extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. 5. A inexistência de matrícula individualizada dos lotes reforça a impossibilidade de constituição válida da garantia fiduciária. 6. A Lei nº 13.786/2018 aplica-se aos contratos firmados após sua entrada em vigor e deve ser interpretada em consonância com os princípios do Código de Defesa do Consumidor, admitindo-se a revisão de cláusulas que imponham desvantagem exagerada ao consumidor. 7. O percentual de retenção fixado em 20% dos valores pagos mostra-se adequado às circunstâncias do caso concreto, observando os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa, não havendo fundamento para sua redução ou majoração. 8. Não obstante o § 1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/79 autorize a restituição em doze parcelas mensais e a sentença tenha determinado o pagamento em parcela única, a ausência de irresignação específica da parte requerida em seu recurso impede a modificação de ofício por esta instância revisora, sob pena de julgamento extra petita. 9. Mantêm-se os critérios de incidência da correção monetária desde cada desembolso e dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, por estarem em conformidade com a orientação jurisprudencial aplicável à hipótese. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso da autora conhecido e parcialmente provido. Recurso da requerida conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A ausência de registro do contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária impede a aplicação do regime especial previsto na Lei nº 9.514/1997, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor. 2. A retenção de 20% dos valores pagos pelo adquirente, em caso de resolução contratual, mostra-se adequada quando observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 3. A restituição das parcelas pagas deve observar correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.” Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV; Lei nº 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: Superior Tribunal de Justiça, REsp nº 1.891.498/SP e REsp nº 1.894.504/SP, Tema 1.095; Superior Tribunal de Justiça, EREsp nº 1.866.844/SP; Superior Tribunal de Justiça, REsp nº 2.230.700/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 01.12.2025; Superior Tribunal de Justiça, AREsp nº 2.819.630/GO, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, j. 03.11.2025; Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Agravo de Instrumento nº 6003541-06.2025.8.09.0011, Rel. Des. Maurício Porfírio Rosa, 5ª Câmara Cível, j. 19.02.2026. Opostos embargos de declaração, foram eles rejeitados na mov. 155. Nas razões recursais, aduz a parte recorrente, em suma, contrariedade aos arts. 22, 23, 24, 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, ao art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, aos arts. 421, 474 e 475 do Código Civil e ao art. 1º, § 2º, da Lei nº 6.899/1981. Ao final, roga pelo conhecimento e provimento do recurso, com remessa dos autos à instância superior. Preparo demonstrado na mov. 164. Contrarrazões apresentadas na mov. 171, nas quais a recorrida pugna pelo não conhecimento do recurso, com majoração da verba honorária. É o relatório. Decido. De início, deixo de conhecer do pedido formulado em sede de contrarrazões, pertinente à majoração da verba advocatícia, ante a inadequação da via eleita, porquanto no juízo de admissibilidade dos recursos excepcionais, analisa-se tão somente a viabilidade para serem ou não processados e encaminhados às Cortes Superiores para julgamento (STJ, Corte Especial, EDcl nos EDcl no AgInt no RE nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 2333920/SP, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJEN 07/05/2025). De plano, reputo que o juízo de viabilidade a ser exercido, neste caso, é negativo. Quanto à alegada contrariedade aos arts. 22, 23, 24, 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, cumpre delimitar, previamente, o alcance do Tema n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, cuja tese está assim condensada: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” O acórdão paradigma (REsp n. 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26.10.2022) delimitou expressamente que a tese “não abarca situações em que ausentes os três requisitos: registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária, inadimplemento do devedor fiduciário e adequada constituição em mora”. Na espécie, declarada a ausência do registro, não há, pois, conformidade a ensejar negativa de seguimento, mas distinguishing. Nada obstante, o entendimento lançado no acórdão vergastado, no sentido de que a ausência de registro impede a constituição da propriedade fiduciária e a submissão da resolução ao rito dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, vai ao encontro da jurisprudência do Tribunal da Cidadania, de que, “diante da ausência de registro do pacto adjeto de alienação fiduciária junto ao cartório de registro de imóveis competente e da conseguinte ausência de constituição da garantia real, a relação existente entre as contratantes permanece sendo uma relação de direito pessoal.” (REsp n. 1.976.082/DF, Relª. Minª. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 12/8/2022). Incide, por conseguinte, o óbice da Súmula n. 83 do Superior Tribunal de Justiça, aplicável ao recurso especial tanto pela alínea “a” como pela alínea “c” do permissivo constitucional. De outro turno, atinente à alegada violação ao art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, a pretensão de majorar de 20% para 25% o percentual de retenção esbarra no óbice da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça, porquanto o patamar decorreu de juízo concreto de proporcionalidade, calcado no montante pago, na ausência de fruição dos lotes e na iniciativa da rescisão pela adquirente. A conclusão sobre o acerto ou desacerto do acórdão demandaria sensível incursão no acervo fático-probatório dos autos. Em asserção derradeira, no que concerne aos arts. 421, 474 e 475 do Código Civil e ao art. 1º, § 2º, da Lei nº 6.899/1981, a parte recorrente limita-se a citá-los genericamente no capítulo de admissibilidade, sem deles cuidar no desenvolvimento do mérito recursal, deixando de demonstrar de forma clara, particularizada e fundamentada como o acórdão recorrido os teria violado, o que atrai, por analogia, a Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal. Posto isso, deixo de admitir o recurso. Publique-se. Intimem-se. Goiânia, data da assinatura eletrônica. Des. F. A. DE ARAGÃO FERNANDES 1º Vice-Presidente 4/01
TJGO · Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais - CÍVEL · Decisão
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da 1ª Vice-Presidência RECURSO ESPECIAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL N. 5845728-87.2025.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA RECORRENTE: FGR INCORPORAÇÕES JARDINS TURIM LTDA RECORRIDA: ROSANA SOUZA FERREIRA DECISÃO Trata-se de RECURSO ESPECIAL interposto na mov. 164 por FGR INCORPORAÇÕES JARDINS TURIM LTDA., regularmente representada, com fundamento no art. 105, III, alínea “a”, da Constituição Federal, em face do acórdão unânime proferido na mov. 131 pela 2ª Turma Julgadora da 11ª Câmara Cível desta Corte, sob relatoria do Desembargador José Carlos Duarte, assim ementado: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO E DE INDIVIDUALIZAÇÃO DOS LOTES. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DA LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, para declarar rescindidos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, condenando a vendedora à restituição, em parcela única, dos valores pagos, com retenção de 20% a título de cláusula penal, correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária impede a aplicação do rito previsto na Lei nº 9.514/1997; (ii) saber se a inexistência de matrícula individualizada dos lotes inviabiliza a constituição da propriedade fiduciária; (iii) saber se o percentual de retenção de 20% dos valores pagos mostra-se adequado à hipótese e se deve ser majorado ou reduzido; e (iv) saber se os consectários legais fixados na sentença devem ser alterados. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A aplicação do regime especial da Lei nº 9.514/1997 exige o registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.095. Ausente o registro, incide a disciplina protetiva do Código de Defesa do Consumidor. 4. Embora a ausência de registro não afaste a validade obrigacional do contrato entre as partes, impede a constituição da propriedade fiduciária e a utilização do procedimento extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. 5. A inexistência de matrícula individualizada dos lotes reforça a impossibilidade de constituição válida da garantia fiduciária. 6. A Lei nº 13.786/2018 aplica-se aos contratos firmados após sua entrada em vigor e deve ser interpretada em consonância com os princípios do Código de Defesa do Consumidor, admitindo-se a revisão de cláusulas que imponham desvantagem exagerada ao consumidor. 7. O percentual de retenção fixado em 20% dos valores pagos mostra-se adequado às circunstâncias do caso concreto, observando os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa, não havendo fundamento para sua redução ou majoração. 8. Não obstante o § 1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/79 autorize a restituição em doze parcelas mensais e a sentença tenha determinado o pagamento em parcela única, a ausência de irresignação específica da parte requerida em seu recurso impede a modificação de ofício por esta instância revisora, sob pena de julgamento extra petita. 9. Mantêm-se os critérios de incidência da correção monetária desde cada desembolso e dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, por estarem em conformidade com a orientação jurisprudencial aplicável à hipótese. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso da autora conhecido e parcialmente provido. Recurso da requerida conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A ausência de registro do contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária impede a aplicação do regime especial previsto na Lei nº 9.514/1997, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor. 2. A retenção de 20% dos valores pagos pelo adquirente, em caso de resolução contratual, mostra-se adequada quando observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 3. A restituição das parcelas pagas deve observar correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.” Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV; Lei nº 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: Superior Tribunal de Justiça, REsp nº 1.891.498/SP e REsp nº 1.894.504/SP, Tema 1.095; Superior Tribunal de Justiça, EREsp nº 1.866.844/SP; Superior Tribunal de Justiça, REsp nº 2.230.700/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 01.12.2025; Superior Tribunal de Justiça, AREsp nº 2.819.630/GO, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, j. 03.11.2025; Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Agravo de Instrumento nº 6003541-06.2025.8.09.0011, Rel. Des. Maurício Porfírio Rosa, 5ª Câmara Cível, j. 19.02.2026. Opostos embargos de declaração, foram eles rejeitados na mov. 155. Nas razões recursais, aduz a parte recorrente, em suma, contrariedade aos arts. 22, 23, 24, 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, ao art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, aos arts. 421, 474 e 475 do Código Civil e ao art. 1º, § 2º, da Lei nº 6.899/1981. Ao final, roga pelo conhecimento e provimento do recurso, com remessa dos autos à instância superior. Preparo demonstrado na mov. 164. Contrarrazões apresentadas na mov. 171, nas quais a recorrida pugna pelo não conhecimento do recurso, com majoração da verba honorária. É o relatório. Decido. De início, deixo de conhecer do pedido formulado em sede de contrarrazões, pertinente à majoração da verba advocatícia, ante a inadequação da via eleita, porquanto no juízo de admissibilidade dos recursos excepcionais, analisa-se tão somente a viabilidade para serem ou não processados e encaminhados às Cortes Superiores para julgamento (STJ, Corte Especial, EDcl nos EDcl no AgInt no RE nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 2333920/SP, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJEN 07/05/2025). De plano, reputo que o juízo de viabilidade a ser exercido, neste caso, é negativo. Quanto à alegada contrariedade aos arts. 22, 23, 24, 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, cumpre delimitar, previamente, o alcance do Tema n. 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, cuja tese está assim condensada: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” O acórdão paradigma (REsp n. 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26.10.2022) delimitou expressamente que a tese “não abarca situações em que ausentes os três requisitos: registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária, inadimplemento do devedor fiduciário e adequada constituição em mora”. Na espécie, declarada a ausência do registro, não há, pois, conformidade a ensejar negativa de seguimento, mas distinguishing. Nada obstante, o entendimento lançado no acórdão vergastado, no sentido de que a ausência de registro impede a constituição da propriedade fiduciária e a submissão da resolução ao rito dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, vai ao encontro da jurisprudência do Tribunal da Cidadania, de que, “diante da ausência de registro do pacto adjeto de alienação fiduciária junto ao cartório de registro de imóveis competente e da conseguinte ausência de constituição da garantia real, a relação existente entre as contratantes permanece sendo uma relação de direito pessoal.” (REsp n. 1.976.082/DF, Relª. Minª. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 12/8/2022). Incide, por conseguinte, o óbice da Súmula n. 83 do Superior Tribunal de Justiça, aplicável ao recurso especial tanto pela alínea “a” como pela alínea “c” do permissivo constitucional. De outro turno, atinente à alegada violação ao art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, a pretensão de majorar de 20% para 25% o percentual de retenção esbarra no óbice da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça, porquanto o patamar decorreu de juízo concreto de proporcionalidade, calcado no montante pago, na ausência de fruição dos lotes e na iniciativa da rescisão pela adquirente. A conclusão sobre o acerto ou desacerto do acórdão demandaria sensível incursão no acervo fático-probatório dos autos. Em asserção derradeira, no que concerne aos arts. 421, 474 e 475 do Código Civil e ao art. 1º, § 2º, da Lei nº 6.899/1981, a parte recorrente limita-se a citá-los genericamente no capítulo de admissibilidade, sem deles cuidar no desenvolvimento do mérito recursal, deixando de demonstrar de forma clara, particularizada e fundamentada como o acórdão recorrido os teria violado, o que atrai, por analogia, a Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal. Posto isso, deixo de admitir o recurso. Publique-se. Intimem-se. Goiânia, data da assinatura eletrônica. Des. F. A. DE ARAGÃO FERNANDES 1º Vice-Presidente 4/01
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