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TJGO · Serranópolis - Vara Cível · Decisão
ESTADO DE GOIÁS PODER JUDICIÁRIO Comarca de SERRANÓPOLIS Serranópolis - Vara Cível Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Processo n.: 5832948-22.2025.8.09.0179 Polo Ativo: Emerson Lopes Dos Santos Polo Passivo: Spe Portal Do Parque Ltda DECISÃO 1. Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantias Pagas com Pedido de Tutela de Urgência, ajuizada por EMERSON LOPES DOS SANTOS em face de SPE PORTAL DO PARQUE LTDA. A parte autora alegou, em síntese, que celebrou com a parte ré, em 05/12/2022, Instrumento Particular de Compra e Venda de Lote Urbano com Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Avenças Jurídicas, tendo por objeto o Lote 35 da Quadra 12, situado na Rua Mangabeira Oeste, do Loteamento Portal do Parque, em Chapadão do Céu/GO. Sustentou que, até 22/09/2025, havia desembolsado R$ 28.023,62 e que, diante das dificuldades financeiras e da onerosidade do contrato, não teria condições de continuar adimplindo as parcelas vincendas. Alegou, ainda, que o índice de atualização aplicado pela ré seria superior ao previsto contratualmente e que não teria sido registrada a alienação fiduciária na matrícula individualizada do lote. Defendeu a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a possibilidade de rescisão contratual, ainda que existente cláusula de alienação fiduciária, invocando, para tanto, o Tema 1.095 do STJ. Requereu, em tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas e a abstenção de inscrição de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito, bem como a liberação do terreno e a transferência dos encargos incidentes sobre o imóvel à ré. Ao final, pleiteou a rescisão do contrato e a restituição de 90% dos valores pagos, no montante de R$ 25.221,26, ou, subsidiariamente, de 85% ou 80%, além dos demais consectários legais (mov. 1). No curso do feito (mov. 15) foi indeferida a gratuidade da justiça. Por decisão proferida no mov. 28, foi deferida a tutela de urgência para suspender os efeitos do contrato celebrado entre as partes, inclusive a cobrança das parcelas vincendas, determinando-se à parte ré que se abstivesse de exigir valores ou incluir o nome da parte autora em cadastros restritivos de crédito, sob pena de multa. Foi, ainda, liberado o imóvel objeto do contrato para venda a terceiros e determinada a inversão do ônus da prova em favor da parte autora. Realizou-se audiência de conciliação, a qual restou infrutífera, conforme termo juntado no mov. 65. Regularmente citada, a requerida apresentou contestação no mov.66, alegando, em síntese, a validade do contrato celebrado entre as partes e da alienação fiduciária em garantia, sustentando que a rescisão decorreu de desistência unilateral do autor por dificuldades financeiras, sem qualquer inadimplemento ou conduta ilícita da loteadora. Defendeu a aplicação da Lei nº 9.514/1997 e do Tema 1.095 do STJ, ao argumento de que a alienação fiduciária foi expressamente pactuada, bem como a inaplicabilidade automática do Código de Defesa do Consumidor. Subsidiariamente, requereu a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, com a retenção dos valores legal e contratualmente admitidos, inclusive cláusula penal, despesas administrativas e comissão de corretagem, além da restituição de eventual saldo de forma parcelada. Impugnou, ainda, as alegações de onerosidade excessiva e de aplicação de índice diverso do contratado, bem como a inversão do ônus da prova e a tutela de urgência anteriormente deferida. Ao final, requereu a improcedência dos pedidos iniciais ou, subsidiariamente, a resolução do contrato com a observância das regras de retenção e restituição previstas na legislação aplicável. A parte autora apresentou réplica no mov. 69, oportunidade em que impugnou os argumentos apresentados na contestação, reiterando a alegação de ausência de registro da alienação fiduciária e, consequentemente, a inaplicabilidade do regime previsto na Lei nº 9.514/1997 e do Tema 1.095 do STJ. Defendeu a incidência do Código de Defesa do Consumidor e sustentou a abusividade das cláusulas relativas às retenções, à comissão de corretagem, à taxa de fruição e à cláusula penal, bem como a necessidade de restituição dos valores pagos em parcela única. Reiterou, ainda, o pedido de inversão do ônus da prova e requereu o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC. Intimadas as partes para especificarem as provas que pretendiam produzir, nos termos do mov. 70, a autora requereu o julgamento antecipado da lide, conforme mov. 75. A requerida, por sua vez, manifestou-se no mov. 76, requerendo o saneamento do feito. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. 2. Do saneamento e organização do processo Inexistindo, neste momento, questões que impeçam o prosseguimento do feito, passo ao saneamento e organização do processo, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil. 3. Não havendo preliminares a serem analisadas, presentes as condições da ação e dispostos os pressupostos de validade processual, declaro o feito saneado. 4. Da delimitação das questões controvertidas (art. 357, II, do CPC) Com fundamento no art. 357, inciso II, do Código de Processo Civil, delimito o objeto do processo: 1 – A existência de registro da alienação fiduciária em garantia na matrícula individualizada do imóvel e, consequentemente, a efetiva constituição da propriedade fiduciária. 2 – A legalidade e o percentual de retenção aplicável sobre os valores pagos pelo autor, em caso de rescisão por sua iniciativa, inclusive quanto às despesas que fundamentariam as retenções pretendidas. 3 – A existência de efetiva posse ou fruição do imóvel pelo autor, para fins de incidência de eventual taxa de fruição, considerando a alegação de que o lote não foi edificado nem ocupado. 4 – A existência de abusividade nos encargos contratuais, especialmente juros e correção monetária, bem como a alegada aplicação de encargos em desacordo com o pactuado, capazes de tornar a prestação excessivamente onerosa. 5. Da Inversão do Ônus da Prova Configura-se, na espécie, relação de consumo, enquadrando-se o requerente como consumidor e a requerida como fornecedora de produtos e serviços, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. A inversão do ônus da prova já foi deferida na decisão de mov. 28, diante da verossimilhança das alegações autorais e da hipossuficiência técnica e informativa do consumidor, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor. Assim, ratifico a inversão do ônus da prova anteriormente determinada, permanecendo a requerida responsável pela demonstração dos fatos que lhe incumbem, especialmente quanto à regularidade da contratação, da alienação fiduciária e dos encargos contratuais questionados, observados os limites das questões controvertidas delimitadas nesta decisão. 6. Da Distribuição do Ônus da Prova (art. 357, III, do CPC) Em decorrência da inversão do ônus probatório ora deferida, e nos termos do art. 357, inciso III, do Código de Processo Civil, distribuo o encargo probatório da seguinte forma: a) Incumbe à parte requerida comprovar: Quanto ao tópico 1: a regular constituição da propriedade fiduciária, mediante o respectivo registro na matrícula individualizada do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. Quanto ao tópico 2: a legalidade dos percentuais de retenção pretendidos, bem como as despesas e demais encargos que fundamentariam as retenções pleiteadas. Quanto ao tópico 3: a efetiva posse ou fruição do imóvel pelo autor, apta a justificar eventual cobrança de taxa de fruição. Quanto ao tópico 4: a correção dos encargos contratuais aplicados, demonstrando sua conformidade com o pactuado e com a legislação vigente. b) Incumbe à parte autora comprovar: Quanto ao tópico 3: os fatos que demonstrem a ausência de posse ou fruição do imóvel, considerando a alegação de que o lote não foi edificado nem ocupado. Quanto ao tópico 4: os fatos concretos que fundamentam a alegação de aplicação de encargos em desacordo com o pactuado, sem prejuízo da inversão do ônus probatório já determinada quanto à demonstração da regularidade dos encargos pela requerida. Advirto as partes de que a inobservância da distribuição do ônus probatório ora estabelecida poderá acarretar as consequências processuais previstas no art. 373 do Código de Processo Civil. 7. Das Provas a Serem Produzidas A controvérsia cinge-se a matérias comprováveis por prova documental, razão pela qual defiro a produção de prova documental, facultando-se às partes a juntada de documentos novos destinados a comprovar fatos supervenientes ou a contrapor aqueles já produzidos nos autos, nos termos do art. 435 do Código de Processo Civil, observado o contraditório. Caso remanesçam fatos controvertidos cuja elucidação dependa de prova oral, será oportunamente designada audiência de instrução e julgamento. 8. Nos termos do art. 357, § 1º, do Código de Processo Civil, intimem-se as partes para que, no prazo comum de 5 (cinco) dias, requeiram eventuais esclarecimentos ou ajustes quanto à presente decisão de saneamento e organização do processo, findo o qual esta se estabilizará. Nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial deste Tribunal de Justiça, este pronunciamento judicial possui força de mandado e/ou ofício. Intimem-se. Cumpra-se. Serranópolis/GO, datado e assinado eletronicamente. LUCIANO BORGES DA SILVA Juiz de Direito (Decreto Judiciário n. 3.969/2026) (assinado digitalmente)
TJGO · Serranópolis - Vara Cível · Decisão
ESTADO DE GOIÁS PODER JUDICIÁRIO Comarca de SERRANÓPOLIS Serranópolis - Vara Cível Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Processo n.: 5832948-22.2025.8.09.0179 Polo Ativo: Emerson Lopes Dos Santos Polo Passivo: Spe Portal Do Parque Ltda DECISÃO 1. Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantias Pagas com Pedido de Tutela de Urgência, ajuizada por EMERSON LOPES DOS SANTOS em face de SPE PORTAL DO PARQUE LTDA. A parte autora alegou, em síntese, que celebrou com a parte ré, em 05/12/2022, Instrumento Particular de Compra e Venda de Lote Urbano com Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Avenças Jurídicas, tendo por objeto o Lote 35 da Quadra 12, situado na Rua Mangabeira Oeste, do Loteamento Portal do Parque, em Chapadão do Céu/GO. Sustentou que, até 22/09/2025, havia desembolsado R$ 28.023,62 e que, diante das dificuldades financeiras e da onerosidade do contrato, não teria condições de continuar adimplindo as parcelas vincendas. Alegou, ainda, que o índice de atualização aplicado pela ré seria superior ao previsto contratualmente e que não teria sido registrada a alienação fiduciária na matrícula individualizada do lote. Defendeu a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a possibilidade de rescisão contratual, ainda que existente cláusula de alienação fiduciária, invocando, para tanto, o Tema 1.095 do STJ. Requereu, em tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas e a abstenção de inscrição de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito, bem como a liberação do terreno e a transferência dos encargos incidentes sobre o imóvel à ré. Ao final, pleiteou a rescisão do contrato e a restituição de 90% dos valores pagos, no montante de R$ 25.221,26, ou, subsidiariamente, de 85% ou 80%, além dos demais consectários legais (mov. 1). No curso do feito (mov. 15) foi indeferida a gratuidade da justiça. Por decisão proferida no mov. 28, foi deferida a tutela de urgência para suspender os efeitos do contrato celebrado entre as partes, inclusive a cobrança das parcelas vincendas, determinando-se à parte ré que se abstivesse de exigir valores ou incluir o nome da parte autora em cadastros restritivos de crédito, sob pena de multa. Foi, ainda, liberado o imóvel objeto do contrato para venda a terceiros e determinada a inversão do ônus da prova em favor da parte autora. Realizou-se audiência de conciliação, a qual restou infrutífera, conforme termo juntado no mov. 65. Regularmente citada, a requerida apresentou contestação no mov.66, alegando, em síntese, a validade do contrato celebrado entre as partes e da alienação fiduciária em garantia, sustentando que a rescisão decorreu de desistência unilateral do autor por dificuldades financeiras, sem qualquer inadimplemento ou conduta ilícita da loteadora. Defendeu a aplicação da Lei nº 9.514/1997 e do Tema 1.095 do STJ, ao argumento de que a alienação fiduciária foi expressamente pactuada, bem como a inaplicabilidade automática do Código de Defesa do Consumidor. Subsidiariamente, requereu a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, com a retenção dos valores legal e contratualmente admitidos, inclusive cláusula penal, despesas administrativas e comissão de corretagem, além da restituição de eventual saldo de forma parcelada. Impugnou, ainda, as alegações de onerosidade excessiva e de aplicação de índice diverso do contratado, bem como a inversão do ônus da prova e a tutela de urgência anteriormente deferida. Ao final, requereu a improcedência dos pedidos iniciais ou, subsidiariamente, a resolução do contrato com a observância das regras de retenção e restituição previstas na legislação aplicável. A parte autora apresentou réplica no mov. 69, oportunidade em que impugnou os argumentos apresentados na contestação, reiterando a alegação de ausência de registro da alienação fiduciária e, consequentemente, a inaplicabilidade do regime previsto na Lei nº 9.514/1997 e do Tema 1.095 do STJ. Defendeu a incidência do Código de Defesa do Consumidor e sustentou a abusividade das cláusulas relativas às retenções, à comissão de corretagem, à taxa de fruição e à cláusula penal, bem como a necessidade de restituição dos valores pagos em parcela única. Reiterou, ainda, o pedido de inversão do ônus da prova e requereu o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC. Intimadas as partes para especificarem as provas que pretendiam produzir, nos termos do mov. 70, a autora requereu o julgamento antecipado da lide, conforme mov. 75. A requerida, por sua vez, manifestou-se no mov. 76, requerendo o saneamento do feito. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. 2. Do saneamento e organização do processo Inexistindo, neste momento, questões que impeçam o prosseguimento do feito, passo ao saneamento e organização do processo, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil. 3. Não havendo preliminares a serem analisadas, presentes as condições da ação e dispostos os pressupostos de validade processual, declaro o feito saneado. 4. Da delimitação das questões controvertidas (art. 357, II, do CPC) Com fundamento no art. 357, inciso II, do Código de Processo Civil, delimito o objeto do processo: 1 – A existência de registro da alienação fiduciária em garantia na matrícula individualizada do imóvel e, consequentemente, a efetiva constituição da propriedade fiduciária. 2 – A legalidade e o percentual de retenção aplicável sobre os valores pagos pelo autor, em caso de rescisão por sua iniciativa, inclusive quanto às despesas que fundamentariam as retenções pretendidas. 3 – A existência de efetiva posse ou fruição do imóvel pelo autor, para fins de incidência de eventual taxa de fruição, considerando a alegação de que o lote não foi edificado nem ocupado. 4 – A existência de abusividade nos encargos contratuais, especialmente juros e correção monetária, bem como a alegada aplicação de encargos em desacordo com o pactuado, capazes de tornar a prestação excessivamente onerosa. 5. Da Inversão do Ônus da Prova Configura-se, na espécie, relação de consumo, enquadrando-se o requerente como consumidor e a requerida como fornecedora de produtos e serviços, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. A inversão do ônus da prova já foi deferida na decisão de mov. 28, diante da verossimilhança das alegações autorais e da hipossuficiência técnica e informativa do consumidor, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor. Assim, ratifico a inversão do ônus da prova anteriormente determinada, permanecendo a requerida responsável pela demonstração dos fatos que lhe incumbem, especialmente quanto à regularidade da contratação, da alienação fiduciária e dos encargos contratuais questionados, observados os limites das questões controvertidas delimitadas nesta decisão. 6. Da Distribuição do Ônus da Prova (art. 357, III, do CPC) Em decorrência da inversão do ônus probatório ora deferida, e nos termos do art. 357, inciso III, do Código de Processo Civil, distribuo o encargo probatório da seguinte forma: a) Incumbe à parte requerida comprovar: Quanto ao tópico 1: a regular constituição da propriedade fiduciária, mediante o respectivo registro na matrícula individualizada do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. Quanto ao tópico 2: a legalidade dos percentuais de retenção pretendidos, bem como as despesas e demais encargos que fundamentariam as retenções pleiteadas. Quanto ao tópico 3: a efetiva posse ou fruição do imóvel pelo autor, apta a justificar eventual cobrança de taxa de fruição. Quanto ao tópico 4: a correção dos encargos contratuais aplicados, demonstrando sua conformidade com o pactuado e com a legislação vigente. b) Incumbe à parte autora comprovar: Quanto ao tópico 3: os fatos que demonstrem a ausência de posse ou fruição do imóvel, considerando a alegação de que o lote não foi edificado nem ocupado. Quanto ao tópico 4: os fatos concretos que fundamentam a alegação de aplicação de encargos em desacordo com o pactuado, sem prejuízo da inversão do ônus probatório já determinada quanto à demonstração da regularidade dos encargos pela requerida. Advirto as partes de que a inobservância da distribuição do ônus probatório ora estabelecida poderá acarretar as consequências processuais previstas no art. 373 do Código de Processo Civil. 7. Das Provas a Serem Produzidas A controvérsia cinge-se a matérias comprováveis por prova documental, razão pela qual defiro a produção de prova documental, facultando-se às partes a juntada de documentos novos destinados a comprovar fatos supervenientes ou a contrapor aqueles já produzidos nos autos, nos termos do art. 435 do Código de Processo Civil, observado o contraditório. Caso remanesçam fatos controvertidos cuja elucidação dependa de prova oral, será oportunamente designada audiência de instrução e julgamento. 8. Nos termos do art. 357, § 1º, do Código de Processo Civil, intimem-se as partes para que, no prazo comum de 5 (cinco) dias, requeiram eventuais esclarecimentos ou ajustes quanto à presente decisão de saneamento e organização do processo, findo o qual esta se estabilizará. Nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial deste Tribunal de Justiça, este pronunciamento judicial possui força de mandado e/ou ofício. Intimem-se. Cumpra-se. Serranópolis/GO, datado e assinado eletronicamente. LUCIANO BORGES DA SILVA Juiz de Direito (Decreto Judiciário n. 3.969/2026) (assinado digitalmente)
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