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5825443-20.2026.8.09.0025
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Intimação
TJGO · Caldas Novas - 2º Juizado Especial Cível · Decisão
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2º Juizado Especial Cível da Comarca de Caldas Novas Av. C, 1385 - Quadra 1A, S/N - Itagai III, Caldas Novas - GO, 75690-000 E-mail: gab2jecc.caldasnovas@tjgo.jus.br Protocolo nº 5825443-20.2026.8.09.0025 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível Promovente: Paulo José de Carvalho e Antônia Belarmino Costa Carvalho Promovido(a): Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliários Ltda. Autorizo uso de cópia desta decisão para cumprimento, servindo-se como instrumento de citação, intimação, ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. DECISÃO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Cobrança e Indenização por Perdas e Danos c/c Tutela de Urgência ajuizada por Paulo José de Carvalho e Antonia Belarmino Costa Carvalho em desfavor de Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliários Ltda., partes devidamente qualificadas nos autos. Sustentam os autores, em síntese, que celebraram com a ré o Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Imobiliária no Regime de Multipropriedade, tendo por objeto a fração/cota imobiliária referente à unidade autônoma 23, fração 08, do empreendimento Jardins da Lagoa Condo-Resort, localizado na Comarca de Caldas Novas/GO. Alegam que a contratação decorreu de abordagem comercial por parte dos prepostos da ré enquanto desfrutavam de momento de lazer na cidade. Relatam que, no curso da relação contratual, a entrega do imóvel ocorreu com atraso, em dezembro de 2015, e que a ré se comprometeu a efetuar a outorga da escritura pública definitiva no prazo de 60 dias após a concessão do habite-se. Contudo, até a presente data, a escrituração não foi realizada, dado que o Cartório de Notas e de Registro de Imóveis de Caldas Novas negou formalmente o pedido, informando que o empreendimento está pendente de regularização de incorporação. Afirmam que desembolsaram e quitaram integralmente a quantia total de R$ 23.990,00 (vinte e três mil, novecentos e noventa reais), conforme demonstrativo e comprovantes acostados ao feito (evento 1). Diante da inércia da ré e da impossibilidade de obtenção da propriedade definitiva, manifestaram o desinteresse na manutenção da avença. Com base em tais fundamentos, pleitearam a concessão de tutela de urgência inaudita altera pars para determinar a imediata restituição da posse da referida cota para a ré e a suspensão da exigibilidade e da cobrança das taxas condominiais. No mérito, requereram a confirmação da medida liminar, a decretação da rescisão contratual por culpa exclusiva da ré, a restituição integral dos valores pagos, a inversão da cláusula penal e a indenização por perdas e danos, com a inversão do ônus da prova. Atribuiu-se à causa o valor de R$ 23.990,00. Instruiu-se a exordial com procuração, documentos pessoais, comprovante de endereço, cópia do contrato, matrícula do imóvel, habite-se e e-mails de cobrança (evento 1). Distribuído o feito, os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. Do recebimento da petição inicial Inicialmente, cumpre analisar os pressupostos de admissibilidade da petição inicial. O Código de Processo Civil, em seus artigos 319 e 320, estabelece os requisitos formais que a peça vestibular deve conter a qualificação completa das partes, a exposição clara dos fatos e dos fundamentos jurídicos do pedido, o próprio pedido com suas especificações, o valor da causa e a indicação das provas com que as partes autoras pretendem demonstrar a verdade dos fatos alegados, além dos documentos indispensáveis à propositura da ação. Tais dispositivos processuais aplicam-se subsidiariamente ao rito sumaríssimo da Lei nº 9.099/1995, e desde que compatíveis com os princípios da oralidade, simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade que orientam o microssistema dos Juizados Especiais, nos termos do artigo 2º da referida lei. Da análise da peça inaugural e dos documentos que a instruem, verifica-se que as partes autoras atenderam satisfatoriamente aos requisitos legais, apresentando narrativa fática coerente, fundamentação jurídica pertinente ao pedido formulado e pedido certo e determinado, encontrando-se a inicial apta ao regular processamento. Ante o exposto, recebo a petição inicial, com fundamento nos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil, aplicáveis subsidiária e compativelmente ao rito da Lei nº 9.099/1995. Da tutela de urgência A presente apreciação se restringe ao âmbito da cognição sumária e perfunctória própria da fase de cognição provisória, não importando qualquer julgamento antecipado ou afirmação categórica a respeito do mérito da demanda principal. A concessão da tutela de urgência exige a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo, conforme estabelece o artigo 300 do Código de Processo Civil. A interpretação do artigo 300 do Código de Processo Civil impõe análise concreta e provisória dos elementos apresentados com a petição inicial. Não se exige, nesta etapa, certeza quanto à procedência dos pedidos, mas apenas um juízo de plausibilidade juridicamente qualificado, acompanhado de risco atual ou iminente que justifique a atuação jurisdicional antes da formação completa do contraditório. A medida, portanto, deve ser suficiente para preservar a utilidade do processo, sem produzir, por si só, a resolução definitiva da controvérsia. Da probabilidade do direito No que tange à probabilidade do direito, observa-se que a relação jurídica travada entre as partes ostenta natureza de consumo, enquadrando-se nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. As partes autoras apresentaram elementos documentais que indicam a condição de promitentes compradoras da fração imobiliária do empreendimento Jardins da Lagoa Condo-Resort perante a empresa ré (evento 1), bem como a posterior manifestação de desinteresse na continuidade da avença em virtude da ausência de escrituração definitiva e regularização da incorporação. A documentação apresentada fornece suporte inicial para a controvérsia, mas não autoriza, neste estágio, afirmar que a requerida efetivamente descumpriu de modo definitivo suas obrigações ou que a irregularidade registral lhe seja imputável. Esses pontos dependem da manifestação da ré, da análise integral do contrato, dos documentos cartorários e, se necessário, de prova complementar. Por ora, os elementos bastam apenas para demonstrar a plausibilidade da pretensão de desfazimento do vínculo e a necessidade de impedir que a discussão provisória produza efeitos financeiros potencialmente gravosos aos autores. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás apresenta orientação específica para situações em que o adquirente de cota imobiliária em regime de multipropriedade manifesta expressamente a intenção de rescindir o contrato e requer, em caráter provisório, a suspensão das cobranças e da negativação. O precedente é pertinente ao exame da tutela, embora não substitua a instrução necessária ao julgamento definitivo da causa: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. PROIBIÇÃO DE NEGATIVAR NOME DOS PROMITENTES COMPRADORES DESDE PARCELAS VENCIDAS QUANDO DA MANIFESTAÇÃO DE VONTADE EM RESCINDIR O PACTO. ASTREINTES APLICADAS DE OFÍCIO. LIMINAR CONFIRMADA E ACRESCENTADA. 1. Havendo manifestação de vontade extrajudicial dos promitentes compradores na intenção de rescindir o contrato de compra de venda de cota imobiliária (multipropriedade), a ordem judicial para impedir que a incorporadora negative o nome deles, deve incluir as parcelas vencidas desde então, e não apenas da propositura da demanda. 2. Satisfeitos os requisitos do art. 300 do CPC, impõe-se confirmar a liminar concedida pelo juízo de origem, com o acréscimo de proibir cobranças quanto às prestações vencidas desde manifestação de vontade dos promitentes compradores de rescindir o pacto. 3. A multa por descumprimento de ordem judicial pode ser aplicada de ofício. Arts. 139, IV, e 537, do CPC. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.(TJ-GO 5404489-60.2022.8.09.0024, Relator: DESEMBARGADOR MARCUS DA COSTA FERREIRA - (DESEMBARGADOR), 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/09/2022) A manifestação expressa de desfazimento torna controvertida a exigibilidade das prestações posteriores e recomenda que o consumidor não seja imediatamente submetido aos efeitos da mora enquanto o Judiciário examina a resolução contratual. A aplicação é provisória e limitada às cobranças posteriores à manifestação de vontade e às obrigações diretamente relacionadas ao contrato discutido. Do perigo de dano Por sua vez, o perigo de dano resta caracterizado diante da continuidade das cobranças de encargos associados ao imóvel objeto da lide e do risco iminente de inclusão do nome dos autores em cadastros de inadimplentes (SPC/Serasa), medida que acarretaria restrição ao crédito e prejuízos de difícil reparação ao longo da tramitação processual. O perigo não decorre apenas da existência abstrata de uma cobrança, mas da possibilidade de que, enquanto a exigibilidade do contrato é discutida, as partes autoras sejam constituídas em mora, sofram restrição creditícia e acumulem encargos cuja origem está diretamente vinculada à continuidade do vínculo contratual. A suspensão provisória evita a multiplicação do dano e mantém a controvérsia em estado reversível, sem impedir que a requerida formule, no momento oportuno, os argumentos e pedidos que entender cabíveis. Contudo, cumpre delimitar com precisão o alcance da medida pleiteada. O pedido autoral cinge-se à suspensão das taxas condominiais atinentes à cota imobiliária, encargo cuja titularidade do crédito, em regra, não pertence à incorporadora ré, mas sim ao condomínio edilício do empreendimento pessoa jurídica distinta e estranha à presente relação processual. Nesse particular, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás pacificou o entendimento de que é inviável a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade de encargos condominiais (e, do mesmo modo, tributários, como o IPTU) em ação de rescisão contratual movida exclusivamente contra a incorporadora, porquanto os respectivos credores condomínio e Município não integram o polo passivo da demanda, faltando à incorporadora legitimidade para responder por obrigação alheia, sob pena de violação aos limites subjetivos da relação processual, nos termos do artigo 506 do Código de Processo Civil: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE COBRANÇA DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de rescisão contratual, deferiu a suspensão do pagamento de parcelas vincendas e a abstenção de inclusão do nome da autora em órgãos de proteção ao crédito, mas indeferiu a suspensão dos pagamentos de IPTU e taxas condominiais. A agravante busca a reforma da decisão para incluir a suspensão da exigibilidade de IPTU e taxas condominiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar o acerto da decisão que indeferiu a tutela de urgência para suspender a cobrança de IPTU e taxas condominiais, sob o fundamento de que os respectivos credores (Município e condomínio) não integram o polo passivo da ação de rescisão contratual movida contra a incorporadora imobiliária. III. RAZÕES DE DECIDIR3. O agravo de instrumento é um recurso secundum eventum litis, limitado à análise do acerto ou desacerto da decisão recorrida, sem supressão de instância. 4. Para a concessão da tutela de urgência, a probabilidade do direito deve ser demonstrada de forma inequívoca, o que não ocorreu quanto à suspensão dos encargos em face da agravada.5. As obrigações de pagar IPTU e taxas condominiais possuem natureza propter rem, recaindo sobre o promitente comprador que detém a posse precária do imóvel desde a assinatura do contrato. 6. É inviável a suspensão da exigibilidade de tais encargos em face de terceiros (Município e condomínio) que não integram o polo passivo da demanda, sob pena de violação dos limites subjetivos da coisa julgada (CPC, art. 506) e dos princípios do devido processo legal e ampla defesa.7. A incorporadora imobiliária, parte agravada, não possui legitimidade para responder ao pedido de suspensão de cobranças de IPTU e taxas condominiais, por não ser a credora dessas obrigações. IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: ?1. Em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda movida contra a incorporadora imobiliária, é inviável a concessão de tutela de urgência para suspender a cobrança de IPTU e taxas condominiais, porquanto os respectivos credores não integram o polo passivo da demanda e a incorporadora não possui legitimidade para responder por tais encargos. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300 e 506.Jurisprudências relevantes citadas: TJGO, Agravo de Instrumento 5336017-79.2022.8.09.0000, Rel. Des(a). Jairo Ferreira Junior, 6ª Câmara Cível, DJe 31/01/2023; TJGO, Apelação Cível 5205065- 24.2020.8.09.0051, Rel. Des(a). Doraci Lamar Rosa da Silva Andrade, 7ª Câmara Cível, DJe de 27/07/2023; TJGO, Agravo de Instrumento (CPC) 5272212- 60.2019.8.09.0000, Rel. Des. Olavo Junqueira de Andrade, 5ª Câmara Cível, DJe de 03/09/2019; TJGO, Reexame Necessário 5234874-64.2017.8.09.0051, Rel. Des.Francisco Vildon José Valente, 5ª Câmara Cível, DJe de 03/09/2019. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Agravo de Instrumento, 5118560-20.2026.8.09.0051, DESEMBARGADORA NELMA BRANCO FERREIRA PERILO - (DESEMBARGADOR), 4ª Câmara Cível, julgado em 22/05/2026) Referido entendimento aplica-se integralmente ao caso vertente. Assim, a tutela inibitória há de circunscrever-se, exclusivamente, aos encargos de titularidade da própria ré Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliários Ltda. a saber, eventuais taxas de administração, manutenção ou encargos correlatos que a incorporadora, na qualidade de gestora do empreendimento, efetivamente cobre e retenha em seu próprio proveito, não se estendendo à exigibilidade das cotas condominiais estritamente devidas ao condomínio edilício nem a tributos como o IPTU, cujos credores (condomínio e Município de Caldas Novas) não figuram no polo passivo desta demanda. Os autores demonstraram, por documentos, a contratação, o pagamento integral alegado, a manifestação de desinteresse e a existência de controvérsia sobre a escritura definitiva. Esse conjunto não autoriza concluir pela procedência da ação, mas é suficiente, por ora, para afastar os efeitos mais gravosos da cobrança dos encargos de titularidade da própria ré, enquanto esta não é ouvida e enquanto a relação contratual permanece submetida à apreciação judicial. Por fim, constata-se a ausência de perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, nos moldes do artigo 300, § 3º, do Código de Processo Civil, porquanto, caso a demanda venha a ser julgada improcedente ao final da dilação probatória, os valores referentes às parcelas e encargos contratuais poderão ser regularmente cobrados pela ré por meio das vias próprias, restabelecendo-se a plena eficácia do contrato e a exigibilidade dos encargos ora suspensos. A reversibilidade também decorre da natureza patrimonial das providências deferidas. A suspensão das cobranças não extingue o débito, não impede eventual apuração posterior de valores e não impede que a requerida busque a satisfação de obrigação que venha a ser reconhecida ao final. Do mesmo modo, a suspensão provisória dos efeitos do contrato não equivale à sua resolução definitiva, tratando-se de medida acautelatória que preserva o status quo até o julgamento de mérito. Preenchidos os requisitos legais em cognição sumária quanto aos encargos de titularidade da própria ré, e ressalvada a impossibilidade de suspensão de encargos devidos a terceiros estranhos à lide, o deferimento parcial da tutela provisória para obstar a Inscrição Restritiva de Crédito por débitos contratuais e determinar a devolução da posse à ré é medida que se impõe. A fixação de multa cominatória para a hipótese de descumprimento atende ao disposto nos artigos 497 e 537 do Código de Processo Civil, servindo como meio de coerção indireta para assegurar a efetividade da ordem judicial. Da distribuição do ônus da prova Nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, é cabível a inversão do ônus da prova em favor do consumidor quando constatada a verossimilhança das alegações ou a sua hipossuficiência técnica e informativa perante o fornecedor. No caso vertente, a hipossuficiência técnica e informativa das partes autoras perante a incorporadora ré é patente em relação aos registros administrativos do empreendimento, ao histórico financeiro completo do contrato e aos procedimentos operacionais inerentes à regularização cartorária e comercialização do bem. Diante disso, determino a inversão do ônus da prova em favor das partes autoras, incumbindo à requerida trazer aos autos, por ocasião de sua contestação, a documentação técnica, contratual e financeira completa atinente ao negócio discutido. Dispositivo Ante o exposto, no exercício de cognição sumária e sem adentrar na análise do mérito da demanda, defiro em parte a tutela de urgência pleiteada por Paulo José de Carvalho e Antônia Belarmino Costa Carvalho e, por conseguinte: a) Determino que se suspendam os efeitos do contrato de compra e venda e a cobrança de taxas ligadas à cota da unidade autônoma 23, fração 08, do empreendimento Jardins da Lagoa Condo-Resort, em nome dos promoventes Paulo José de Carvalho e Antônia Belarmino Costa Carvalho, enquanto tramitar o presente feito; b) Determino que a ré, Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliários Ltda., se abstenha de gerar, emitir, exigir ou cobrar dos autores quaisquer parcelas contratuais, taxas de administração, taxas de manutenção ou encargos correlatos cuja titularidade do crédito lhe pertença diretamente, atinentes à referida cota imobiliária, enquanto tramitar o presente feito. c) Indefiro o pedido de suspensão da exigibilidade e da cobrança das taxas condominiais estritamente devidas ao condomínio edilício do empreendimento Jardins da Lagoa Condo-Resort, bem como de qualquer tributo incidente sobre o imóvel (IPTU), porquanto tais credores condomínio e Município de Caldas Novas não integram o polo passivo da presente demanda, carecendo a ré, incorporadora, de legitimidade para responder por obrigação alheia, nos termos do artigo 506 do Código de Processo Civil, ficando ressalvado aos autores buscar solução administrativa diretamente junto aos credores originários, sem prejuízo de eventual requerimento de inclusão destes no polo passivo, caso necessário. d) Determino que a ré, Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliários Ltda., se abstenha de inscrever o nome e o CPF das partes autoras, Paulo José de Carvalho e Antônia Belarmino Costa Carvalho, em cadastros de inadimplentes (SPC, Serasa, CADIN e congêneres) por débitos decorrentes diretamente do contrato firmado com a própria ré, ou providencie a sua imediata exclusão/baixa caso já promovida a negativação por estes fatos específicos, no prazo de 5 (cinco) dias úteis contados da intimação desta decisão. Para a hipótese de descumprimento injustificado de qualquer das ordens determinativas dos itens "b" e "d" no prazo assinalado, fixo multa no valor de R$ 200,00 (duzentos reais), limitada ao patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais), sem prejuízo de eventual readequação ou adoção de medidas coercitivas atípicas, nos termos do artigo 537, § 1º, do Código de Processo Civil. Advirta-se a parte ré de que a incidência da multa coercitiva depende de sua prévia intimação pessoal para o cumprimento da obrigação de fazer, em estrita observância ao teor da Súmula nº 410 do Superior Tribunal de Justiça. Defiro a inversão do ônus da prova em favor das partes autoras, com fulcro no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor. Determino a designação de audiência de conciliação, a ser realizada de forma virtual pela plataforma Zoom, devendo a Serventia providenciar a intimação das partes autoras para comparecimento. As partes ficam advertidas das consequências jurídicas estabelecidas nos artigos 20 e 51, inciso I, da Lei n. 9.099/1995. Eventual requerimento das partes autoras no sentido de dispensar a realização da audiência de conciliação não comporta acolhimento. A audiência de conciliação constitui ato processual ínsito ao rito sumaríssimo instituído pela Lei nº 9.099/1995, cuja realização não se encontra à disposição da parte, tratando-se de manifestação do próprio espírito conciliatório que informa o microssistema dos Juizados Especiais. Determino a citação da parte ré Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliários Ltda, preferencialmente por meio eletrônico ou, subsidiariamente, via postal com aviso de recebimento em mãos próprias, nos termos do art. 18, inciso I, da Lei n. 9.099/1995, para que compareça à audiência designada. Autorizo, desde já, a citação da parte ré por meio do aplicativo de mensagens WhatsApp, nos termos do art. 19 da Lei nº 9.099/1995, que admite a realização de atos de comunicação processual por qualquer meio idôneo, devendo o ato ser certificado com a indicação do número de telefone utilizado, a confirmação de recebimento e leitura da mensagem, bem como demais elementos aptos a comprovar a autenticidade do destinatário e a inequívoca ciência do citando quanto ao teor do ato, sob pena de nulidade. Esclareço que o comparecimento pessoal das partes às audiências é obrigatório, sendo que a pessoa jurídica, quando demandada, poderá ser representada por preposto (Enunciado Cível nº 20/FONAJE). Contudo, é vedada a acumulação simultânea das condições de preposto e advogado na mesma pessoa (Enunciado Cível nº 98/FONAJE). Quando a microempresa ou empresa de pequeno porte figurar como parte autora, deverá ser representada, inclusive em audiência, pelo empresário individual ou pelo sócio dirigente, não sendo admitida a representação por simples preposto (Enunciado Cível nº 141/FONAJE). Realizada a audiência de conciliação e não havendo autocomposição, a parte requerida sairá intimada, no próprio ato, para apresentar contestação no prazo de 15 (quinze) dias úteis, sob pena de aplicação dos efeitos da revelia, podendo os fatos alegados pelas partes autoras serem presumidos como verdadeiros. Apresentada contestação tempestivamente, as partes autoras deverão oferecer impugnação (réplica) no prazo de 15 (quinze) dias úteis, sob pena de preclusão. Após a formação do contraditório, as partes deverão especificar e justificar, de forma fundamentada, no prazo de 5 (cinco) dias, as provas que pretendem produzir, sob pena de preclusão, assegurando-se a aplicação do Enunciado n. 10 do FONAJE, vindo os autos conclusos para análise da pertinência das provas requeridas. Em observância ao princípio da cooperação processual, fica desde já autorizada a consulta aos sistemas informatizados disponíveis ao juízo, quais sejam, INFOJUD, SISBAJUD, RENAJUD, SIEL e SERASAJUD, para localização do endereço da parte requerida, caso reste frustrada a tentativa inicial de citação, devendo a Secretaria, uma vez localizado novo endereço, providenciar a repetição do ato citatório.. Fica a parte requerida expressamente advertida de que qualquer alteração de seu endereço físico ou eletrônico após a citação deverá ser imediatamente comunicada a este juízo, sob pena de serem consideradas válidas as intimações encaminhadas ao endereço anteriormente informado, nos termos do art. 19, § 2º, da Lei n. 9.099/1995, c/c o parágrafo único do art. 274 do Código de Processo Civil. Expeça-se o necessário. Intimem-se. Cumpra-se. Caldas Novas, datado e assinado digitalmente. Vanessa Ferreira de Miranda Juíza de Direito
Intimação
TJGO · Caldas Novas - 2º Juizado Especial Cível · Decisão
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2º Juizado Especial Cível da Comarca de Caldas Novas Av. C, 1385 - Quadra 1A, S/N - Itagai III, Caldas Novas - GO, 75690-000 E-mail: gab2jecc.caldasnovas@tjgo.jus.br Protocolo nº 5825443-20.2026.8.09.0025 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível Promovente: Paulo José de Carvalho e Antônia Belarmino Costa Carvalho Promovido(a): Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliários Ltda. Autorizo uso de cópia desta decisão para cumprimento, servindo-se como instrumento de citação, intimação, ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. DECISÃO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Cobrança e Indenização por Perdas e Danos c/c Tutela de Urgência ajuizada por Paulo José de Carvalho e Antonia Belarmino Costa Carvalho em desfavor de Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliários Ltda., partes devidamente qualificadas nos autos. Sustentam os autores, em síntese, que celebraram com a ré o Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Imobiliária no Regime de Multipropriedade, tendo por objeto a fração/cota imobiliária referente à unidade autônoma 23, fração 08, do empreendimento Jardins da Lagoa Condo-Resort, localizado na Comarca de Caldas Novas/GO. Alegam que a contratação decorreu de abordagem comercial por parte dos prepostos da ré enquanto desfrutavam de momento de lazer na cidade. Relatam que, no curso da relação contratual, a entrega do imóvel ocorreu com atraso, em dezembro de 2015, e que a ré se comprometeu a efetuar a outorga da escritura pública definitiva no prazo de 60 dias após a concessão do habite-se. Contudo, até a presente data, a escrituração não foi realizada, dado que o Cartório de Notas e de Registro de Imóveis de Caldas Novas negou formalmente o pedido, informando que o empreendimento está pendente de regularização de incorporação. Afirmam que desembolsaram e quitaram integralmente a quantia total de R$ 23.990,00 (vinte e três mil, novecentos e noventa reais), conforme demonstrativo e comprovantes acostados ao feito (evento 1). Diante da inércia da ré e da impossibilidade de obtenção da propriedade definitiva, manifestaram o desinteresse na manutenção da avença. Com base em tais fundamentos, pleitearam a concessão de tutela de urgência inaudita altera pars para determinar a imediata restituição da posse da referida cota para a ré e a suspensão da exigibilidade e da cobrança das taxas condominiais. No mérito, requereram a confirmação da medida liminar, a decretação da rescisão contratual por culpa exclusiva da ré, a restituição integral dos valores pagos, a inversão da cláusula penal e a indenização por perdas e danos, com a inversão do ônus da prova. Atribuiu-se à causa o valor de R$ 23.990,00. Instruiu-se a exordial com procuração, documentos pessoais, comprovante de endereço, cópia do contrato, matrícula do imóvel, habite-se e e-mails de cobrança (evento 1). Distribuído o feito, os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. Do recebimento da petição inicial Inicialmente, cumpre analisar os pressupostos de admissibilidade da petição inicial. O Código de Processo Civil, em seus artigos 319 e 320, estabelece os requisitos formais que a peça vestibular deve conter a qualificação completa das partes, a exposição clara dos fatos e dos fundamentos jurídicos do pedido, o próprio pedido com suas especificações, o valor da causa e a indicação das provas com que as partes autoras pretendem demonstrar a verdade dos fatos alegados, além dos documentos indispensáveis à propositura da ação. Tais dispositivos processuais aplicam-se subsidiariamente ao rito sumaríssimo da Lei nº 9.099/1995, e desde que compatíveis com os princípios da oralidade, simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade que orientam o microssistema dos Juizados Especiais, nos termos do artigo 2º da referida lei. Da análise da peça inaugural e dos documentos que a instruem, verifica-se que as partes autoras atenderam satisfatoriamente aos requisitos legais, apresentando narrativa fática coerente, fundamentação jurídica pertinente ao pedido formulado e pedido certo e determinado, encontrando-se a inicial apta ao regular processamento. Ante o exposto, recebo a petição inicial, com fundamento nos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil, aplicáveis subsidiária e compativelmente ao rito da Lei nº 9.099/1995. Da tutela de urgência A presente apreciação se restringe ao âmbito da cognição sumária e perfunctória própria da fase de cognição provisória, não importando qualquer julgamento antecipado ou afirmação categórica a respeito do mérito da demanda principal. A concessão da tutela de urgência exige a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo, conforme estabelece o artigo 300 do Código de Processo Civil. A interpretação do artigo 300 do Código de Processo Civil impõe análise concreta e provisória dos elementos apresentados com a petição inicial. Não se exige, nesta etapa, certeza quanto à procedência dos pedidos, mas apenas um juízo de plausibilidade juridicamente qualificado, acompanhado de risco atual ou iminente que justifique a atuação jurisdicional antes da formação completa do contraditório. A medida, portanto, deve ser suficiente para preservar a utilidade do processo, sem produzir, por si só, a resolução definitiva da controvérsia. Da probabilidade do direito No que tange à probabilidade do direito, observa-se que a relação jurídica travada entre as partes ostenta natureza de consumo, enquadrando-se nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. As partes autoras apresentaram elementos documentais que indicam a condição de promitentes compradoras da fração imobiliária do empreendimento Jardins da Lagoa Condo-Resort perante a empresa ré (evento 1), bem como a posterior manifestação de desinteresse na continuidade da avença em virtude da ausência de escrituração definitiva e regularização da incorporação. A documentação apresentada fornece suporte inicial para a controvérsia, mas não autoriza, neste estágio, afirmar que a requerida efetivamente descumpriu de modo definitivo suas obrigações ou que a irregularidade registral lhe seja imputável. Esses pontos dependem da manifestação da ré, da análise integral do contrato, dos documentos cartorários e, se necessário, de prova complementar. Por ora, os elementos bastam apenas para demonstrar a plausibilidade da pretensão de desfazimento do vínculo e a necessidade de impedir que a discussão provisória produza efeitos financeiros potencialmente gravosos aos autores. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás apresenta orientação específica para situações em que o adquirente de cota imobiliária em regime de multipropriedade manifesta expressamente a intenção de rescindir o contrato e requer, em caráter provisório, a suspensão das cobranças e da negativação. O precedente é pertinente ao exame da tutela, embora não substitua a instrução necessária ao julgamento definitivo da causa: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. PROIBIÇÃO DE NEGATIVAR NOME DOS PROMITENTES COMPRADORES DESDE PARCELAS VENCIDAS QUANDO DA MANIFESTAÇÃO DE VONTADE EM RESCINDIR O PACTO. ASTREINTES APLICADAS DE OFÍCIO. LIMINAR CONFIRMADA E ACRESCENTADA. 1. Havendo manifestação de vontade extrajudicial dos promitentes compradores na intenção de rescindir o contrato de compra de venda de cota imobiliária (multipropriedade), a ordem judicial para impedir que a incorporadora negative o nome deles, deve incluir as parcelas vencidas desde então, e não apenas da propositura da demanda. 2. Satisfeitos os requisitos do art. 300 do CPC, impõe-se confirmar a liminar concedida pelo juízo de origem, com o acréscimo de proibir cobranças quanto às prestações vencidas desde manifestação de vontade dos promitentes compradores de rescindir o pacto. 3. A multa por descumprimento de ordem judicial pode ser aplicada de ofício. Arts. 139, IV, e 537, do CPC. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.(TJ-GO 5404489-60.2022.8.09.0024, Relator: DESEMBARGADOR MARCUS DA COSTA FERREIRA - (DESEMBARGADOR), 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/09/2022) A manifestação expressa de desfazimento torna controvertida a exigibilidade das prestações posteriores e recomenda que o consumidor não seja imediatamente submetido aos efeitos da mora enquanto o Judiciário examina a resolução contratual. A aplicação é provisória e limitada às cobranças posteriores à manifestação de vontade e às obrigações diretamente relacionadas ao contrato discutido. Do perigo de dano Por sua vez, o perigo de dano resta caracterizado diante da continuidade das cobranças de encargos associados ao imóvel objeto da lide e do risco iminente de inclusão do nome dos autores em cadastros de inadimplentes (SPC/Serasa), medida que acarretaria restrição ao crédito e prejuízos de difícil reparação ao longo da tramitação processual. O perigo não decorre apenas da existência abstrata de uma cobrança, mas da possibilidade de que, enquanto a exigibilidade do contrato é discutida, as partes autoras sejam constituídas em mora, sofram restrição creditícia e acumulem encargos cuja origem está diretamente vinculada à continuidade do vínculo contratual. A suspensão provisória evita a multiplicação do dano e mantém a controvérsia em estado reversível, sem impedir que a requerida formule, no momento oportuno, os argumentos e pedidos que entender cabíveis. Contudo, cumpre delimitar com precisão o alcance da medida pleiteada. O pedido autoral cinge-se à suspensão das taxas condominiais atinentes à cota imobiliária, encargo cuja titularidade do crédito, em regra, não pertence à incorporadora ré, mas sim ao condomínio edilício do empreendimento pessoa jurídica distinta e estranha à presente relação processual. Nesse particular, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás pacificou o entendimento de que é inviável a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade de encargos condominiais (e, do mesmo modo, tributários, como o IPTU) em ação de rescisão contratual movida exclusivamente contra a incorporadora, porquanto os respectivos credores condomínio e Município não integram o polo passivo da demanda, faltando à incorporadora legitimidade para responder por obrigação alheia, sob pena de violação aos limites subjetivos da relação processual, nos termos do artigo 506 do Código de Processo Civil: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE COBRANÇA DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de rescisão contratual, deferiu a suspensão do pagamento de parcelas vincendas e a abstenção de inclusão do nome da autora em órgãos de proteção ao crédito, mas indeferiu a suspensão dos pagamentos de IPTU e taxas condominiais. A agravante busca a reforma da decisão para incluir a suspensão da exigibilidade de IPTU e taxas condominiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar o acerto da decisão que indeferiu a tutela de urgência para suspender a cobrança de IPTU e taxas condominiais, sob o fundamento de que os respectivos credores (Município e condomínio) não integram o polo passivo da ação de rescisão contratual movida contra a incorporadora imobiliária. III. RAZÕES DE DECIDIR3. O agravo de instrumento é um recurso secundum eventum litis, limitado à análise do acerto ou desacerto da decisão recorrida, sem supressão de instância. 4. Para a concessão da tutela de urgência, a probabilidade do direito deve ser demonstrada de forma inequívoca, o que não ocorreu quanto à suspensão dos encargos em face da agravada.5. As obrigações de pagar IPTU e taxas condominiais possuem natureza propter rem, recaindo sobre o promitente comprador que detém a posse precária do imóvel desde a assinatura do contrato. 6. É inviável a suspensão da exigibilidade de tais encargos em face de terceiros (Município e condomínio) que não integram o polo passivo da demanda, sob pena de violação dos limites subjetivos da coisa julgada (CPC, art. 506) e dos princípios do devido processo legal e ampla defesa.7. A incorporadora imobiliária, parte agravada, não possui legitimidade para responder ao pedido de suspensão de cobranças de IPTU e taxas condominiais, por não ser a credora dessas obrigações. IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: ?1. Em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda movida contra a incorporadora imobiliária, é inviável a concessão de tutela de urgência para suspender a cobrança de IPTU e taxas condominiais, porquanto os respectivos credores não integram o polo passivo da demanda e a incorporadora não possui legitimidade para responder por tais encargos. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300 e 506.Jurisprudências relevantes citadas: TJGO, Agravo de Instrumento 5336017-79.2022.8.09.0000, Rel. Des(a). Jairo Ferreira Junior, 6ª Câmara Cível, DJe 31/01/2023; TJGO, Apelação Cível 5205065- 24.2020.8.09.0051, Rel. Des(a). Doraci Lamar Rosa da Silva Andrade, 7ª Câmara Cível, DJe de 27/07/2023; TJGO, Agravo de Instrumento (CPC) 5272212- 60.2019.8.09.0000, Rel. Des. Olavo Junqueira de Andrade, 5ª Câmara Cível, DJe de 03/09/2019; TJGO, Reexame Necessário 5234874-64.2017.8.09.0051, Rel. Des.Francisco Vildon José Valente, 5ª Câmara Cível, DJe de 03/09/2019. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Agravo de Instrumento, 5118560-20.2026.8.09.0051, DESEMBARGADORA NELMA BRANCO FERREIRA PERILO - (DESEMBARGADOR), 4ª Câmara Cível, julgado em 22/05/2026) Referido entendimento aplica-se integralmente ao caso vertente. Assim, a tutela inibitória há de circunscrever-se, exclusivamente, aos encargos de titularidade da própria ré Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliários Ltda. a saber, eventuais taxas de administração, manutenção ou encargos correlatos que a incorporadora, na qualidade de gestora do empreendimento, efetivamente cobre e retenha em seu próprio proveito, não se estendendo à exigibilidade das cotas condominiais estritamente devidas ao condomínio edilício nem a tributos como o IPTU, cujos credores (condomínio e Município de Caldas Novas) não figuram no polo passivo desta demanda. Os autores demonstraram, por documentos, a contratação, o pagamento integral alegado, a manifestação de desinteresse e a existência de controvérsia sobre a escritura definitiva. Esse conjunto não autoriza concluir pela procedência da ação, mas é suficiente, por ora, para afastar os efeitos mais gravosos da cobrança dos encargos de titularidade da própria ré, enquanto esta não é ouvida e enquanto a relação contratual permanece submetida à apreciação judicial. Por fim, constata-se a ausência de perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, nos moldes do artigo 300, § 3º, do Código de Processo Civil, porquanto, caso a demanda venha a ser julgada improcedente ao final da dilação probatória, os valores referentes às parcelas e encargos contratuais poderão ser regularmente cobrados pela ré por meio das vias próprias, restabelecendo-se a plena eficácia do contrato e a exigibilidade dos encargos ora suspensos. A reversibilidade também decorre da natureza patrimonial das providências deferidas. A suspensão das cobranças não extingue o débito, não impede eventual apuração posterior de valores e não impede que a requerida busque a satisfação de obrigação que venha a ser reconhecida ao final. Do mesmo modo, a suspensão provisória dos efeitos do contrato não equivale à sua resolução definitiva, tratando-se de medida acautelatória que preserva o status quo até o julgamento de mérito. Preenchidos os requisitos legais em cognição sumária quanto aos encargos de titularidade da própria ré, e ressalvada a impossibilidade de suspensão de encargos devidos a terceiros estranhos à lide, o deferimento parcial da tutela provisória para obstar a Inscrição Restritiva de Crédito por débitos contratuais e determinar a devolução da posse à ré é medida que se impõe. A fixação de multa cominatória para a hipótese de descumprimento atende ao disposto nos artigos 497 e 537 do Código de Processo Civil, servindo como meio de coerção indireta para assegurar a efetividade da ordem judicial. Da distribuição do ônus da prova Nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, é cabível a inversão do ônus da prova em favor do consumidor quando constatada a verossimilhança das alegações ou a sua hipossuficiência técnica e informativa perante o fornecedor. No caso vertente, a hipossuficiência técnica e informativa das partes autoras perante a incorporadora ré é patente em relação aos registros administrativos do empreendimento, ao histórico financeiro completo do contrato e aos procedimentos operacionais inerentes à regularização cartorária e comercialização do bem. Diante disso, determino a inversão do ônus da prova em favor das partes autoras, incumbindo à requerida trazer aos autos, por ocasião de sua contestação, a documentação técnica, contratual e financeira completa atinente ao negócio discutido. Dispositivo Ante o exposto, no exercício de cognição sumária e sem adentrar na análise do mérito da demanda, defiro em parte a tutela de urgência pleiteada por Paulo José de Carvalho e Antônia Belarmino Costa Carvalho e, por conseguinte: a) Determino que se suspendam os efeitos do contrato de compra e venda e a cobrança de taxas ligadas à cota da unidade autônoma 23, fração 08, do empreendimento Jardins da Lagoa Condo-Resort, em nome dos promoventes Paulo José de Carvalho e Antônia Belarmino Costa Carvalho, enquanto tramitar o presente feito; b) Determino que a ré, Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliários Ltda., se abstenha de gerar, emitir, exigir ou cobrar dos autores quaisquer parcelas contratuais, taxas de administração, taxas de manutenção ou encargos correlatos cuja titularidade do crédito lhe pertença diretamente, atinentes à referida cota imobiliária, enquanto tramitar o presente feito. c) Indefiro o pedido de suspensão da exigibilidade e da cobrança das taxas condominiais estritamente devidas ao condomínio edilício do empreendimento Jardins da Lagoa Condo-Resort, bem como de qualquer tributo incidente sobre o imóvel (IPTU), porquanto tais credores condomínio e Município de Caldas Novas não integram o polo passivo da presente demanda, carecendo a ré, incorporadora, de legitimidade para responder por obrigação alheia, nos termos do artigo 506 do Código de Processo Civil, ficando ressalvado aos autores buscar solução administrativa diretamente junto aos credores originários, sem prejuízo de eventual requerimento de inclusão destes no polo passivo, caso necessário. d) Determino que a ré, Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliários Ltda., se abstenha de inscrever o nome e o CPF das partes autoras, Paulo José de Carvalho e Antônia Belarmino Costa Carvalho, em cadastros de inadimplentes (SPC, Serasa, CADIN e congêneres) por débitos decorrentes diretamente do contrato firmado com a própria ré, ou providencie a sua imediata exclusão/baixa caso já promovida a negativação por estes fatos específicos, no prazo de 5 (cinco) dias úteis contados da intimação desta decisão. Para a hipótese de descumprimento injustificado de qualquer das ordens determinativas dos itens "b" e "d" no prazo assinalado, fixo multa no valor de R$ 200,00 (duzentos reais), limitada ao patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais), sem prejuízo de eventual readequação ou adoção de medidas coercitivas atípicas, nos termos do artigo 537, § 1º, do Código de Processo Civil. Advirta-se a parte ré de que a incidência da multa coercitiva depende de sua prévia intimação pessoal para o cumprimento da obrigação de fazer, em estrita observância ao teor da Súmula nº 410 do Superior Tribunal de Justiça. Defiro a inversão do ônus da prova em favor das partes autoras, com fulcro no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor. Determino a designação de audiência de conciliação, a ser realizada de forma virtual pela plataforma Zoom, devendo a Serventia providenciar a intimação das partes autoras para comparecimento. As partes ficam advertidas das consequências jurídicas estabelecidas nos artigos 20 e 51, inciso I, da Lei n. 9.099/1995. Eventual requerimento das partes autoras no sentido de dispensar a realização da audiência de conciliação não comporta acolhimento. A audiência de conciliação constitui ato processual ínsito ao rito sumaríssimo instituído pela Lei nº 9.099/1995, cuja realização não se encontra à disposição da parte, tratando-se de manifestação do próprio espírito conciliatório que informa o microssistema dos Juizados Especiais. Determino a citação da parte ré Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliários Ltda, preferencialmente por meio eletrônico ou, subsidiariamente, via postal com aviso de recebimento em mãos próprias, nos termos do art. 18, inciso I, da Lei n. 9.099/1995, para que compareça à audiência designada. Autorizo, desde já, a citação da parte ré por meio do aplicativo de mensagens WhatsApp, nos termos do art. 19 da Lei nº 9.099/1995, que admite a realização de atos de comunicação processual por qualquer meio idôneo, devendo o ato ser certificado com a indicação do número de telefone utilizado, a confirmação de recebimento e leitura da mensagem, bem como demais elementos aptos a comprovar a autenticidade do destinatário e a inequívoca ciência do citando quanto ao teor do ato, sob pena de nulidade. Esclareço que o comparecimento pessoal das partes às audiências é obrigatório, sendo que a pessoa jurídica, quando demandada, poderá ser representada por preposto (Enunciado Cível nº 20/FONAJE). Contudo, é vedada a acumulação simultânea das condições de preposto e advogado na mesma pessoa (Enunciado Cível nº 98/FONAJE). Quando a microempresa ou empresa de pequeno porte figurar como parte autora, deverá ser representada, inclusive em audiência, pelo empresário individual ou pelo sócio dirigente, não sendo admitida a representação por simples preposto (Enunciado Cível nº 141/FONAJE). Realizada a audiência de conciliação e não havendo autocomposição, a parte requerida sairá intimada, no próprio ato, para apresentar contestação no prazo de 15 (quinze) dias úteis, sob pena de aplicação dos efeitos da revelia, podendo os fatos alegados pelas partes autoras serem presumidos como verdadeiros. Apresentada contestação tempestivamente, as partes autoras deverão oferecer impugnação (réplica) no prazo de 15 (quinze) dias úteis, sob pena de preclusão. Após a formação do contraditório, as partes deverão especificar e justificar, de forma fundamentada, no prazo de 5 (cinco) dias, as provas que pretendem produzir, sob pena de preclusão, assegurando-se a aplicação do Enunciado n. 10 do FONAJE, vindo os autos conclusos para análise da pertinência das provas requeridas. Em observância ao princípio da cooperação processual, fica desde já autorizada a consulta aos sistemas informatizados disponíveis ao juízo, quais sejam, INFOJUD, SISBAJUD, RENAJUD, SIEL e SERASAJUD, para localização do endereço da parte requerida, caso reste frustrada a tentativa inicial de citação, devendo a Secretaria, uma vez localizado novo endereço, providenciar a repetição do ato citatório.. Fica a parte requerida expressamente advertida de que qualquer alteração de seu endereço físico ou eletrônico após a citação deverá ser imediatamente comunicada a este juízo, sob pena de serem consideradas válidas as intimações encaminhadas ao endereço anteriormente informado, nos termos do art. 19, § 2º, da Lei n. 9.099/1995, c/c o parágrafo único do art. 274 do Código de Processo Civil. Expeça-se o necessário. Intimem-se. Cumpra-se. Caldas Novas, datado e assinado digitalmente. Vanessa Ferreira de Miranda Juíza de Direito
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