5800896-64.2026.8.09.0105

Intimação

TJGO · Mineiros - 2ª Vara Cível · Decisão

PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2ª Vara Judicial Comarca de Mineiros Processo n.: 5800896-64.2026.8.09.0105 Requerente: Spe Loteamento São Pedro Ltda Requerido (a): Lauro Da Costa Moreira Este ato judicial, devidamente assinado e acompanhado dos documentos necessários ao cumprimento do ato devido, servirá como MANDADO/CARTA DE CITAÇÃO/OFÍCIO, nos termos dos artigos 136 ao 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. DECISÃO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos proposta por SPE Loteamento São Pedro Ltda em face de Lauro da Costa Moreira (Evento 01, arq. 01). A parte autora relata haver celebrado com o réu, em 15 de março de 2019, Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia, cujo objeto é o imóvel situado na Rua SP-02, Quadra 18, Lote 30, no Loteamento São Pedro, nesta comarca. Sustenta que o devedor adimpliu apenas 57 prestações sucessivas, perfazendo o montante originário de R$ 22.469,29, e incorreu em mora quanto ao saldo remanescente, acumulando débito atualizado expressivo. Diante do inadimplemento, a requerente postula a declaração judicial de rescisão contratual, a imediata reintegração na posse do imóvel, a retenção de percentuais das quantias pagas a título de despesas de venda, tributos e taxas de administração, a incidência de cláusula penal compensatória de 15% sobre o valor total do negócio, bem como a condenação do requerido ao pagamento de indenização por perdas e danos pelo uso do bem na quantia de um salário-mínimo mensal. Os autos vieram conclusos para deliberação inicial (Evento 05). É o relatório sucinto. Passo a decidir. 1. Do Procedimento da Lei nº 9.514/1997 e da Incompatibilidade dos Pedidos A petição inicial apresenta contradição estrutural entre a causa de pedir e os pedidos formulados, o que impede a regular tramitação da demanda sem prévio saneamento. A relação contratual estabelecida entre as partes envolve a compra e venda de lote urbano com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, modalidade disciplinada pelo microssistema especial da Lei nº 9.514/1997 (Evento 01, arqs. 03 e 04). No regime da alienação fiduciária, o devedor fiduciante transmite ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem imóvel para garantia da dívida. Havendo inadimplemento da obrigação pactuada, o procedimento legal para a excussão da garantia não segue as regras gerais de rescisão contratual do direito comum, mas sim o rito extrajudicial específico e cogente disciplinado nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. Nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, caracterizada a mora, o credor fiduciário deve promover a intimação pessoal do devedor fiduciante, por intermédio do Oficial do Cartório de Registro de Imóveis competente, para que purgue a mora no prazo improrrogável de 15 (quinze) dias. Decorrido o prazo sem a respectiva purgação da mora, o Oficial do Registro de Imóveis certificará o fato e promoverá a consolidação da propriedade plena em nome do credor fiduciário, mediante o recolhimento do respectivo imposto de transmissão. Consolidada a propriedade fiduciária, o credor deve obrigatoriamente realizar o leilão público extrajudicial para a alienação do imóvel, no prazo legal de 60 (sessenta) dias, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997. Realizado o primeiro leilão sem êxito, será realizado o segundo leilão; obtido lance que supere a dívida acrescida das despesas, o credor fiduciário tem a obrigação de entregar ao devedor o valor que sobejar (art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997). Por outro lado, caso o segundo leilão resulte negativo, considera-se extinta a dívida e exonerado o devedor, ficando o credor definitivamente com o imóvel, conforme expressamente prevê o art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/1997. No caso vertente, verifica-se contradição que necessita ser elucidada. A requerente defendeu expressamente em sua inicial a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a incidência estrita da Lei nº 9.514/1997 e do Tema Repetitivo nº 1.095 do Superior Tribunal de Justiça. Contudo, a autora formulou pedidos de declaração judicial de rescisão contratual cumulada com retenções percentuais de quantias pagas e condenação do adquirente ao pagamento de cláusula penal de 15% sobre o valor integral do negócio e fixação de aluguéis por fruição. Essas pretensões são típicas de compromissos ordinários de compra e venda e mostram-se incompatíveis com a garantia fiduciária. Sob a égide da Lei nº 9.514/1997, não tem lugar a rescisão judicial do contrato com devolução de parcelas ou retenção de cláusula penal genérica, devendo o acerto de contas ocorrer estritamente pelo produto obtido nos leilões extrajudiciais ou pela extinção da obrigação na forma do art. 27 da referida lei. 2. Da Ausência de Prova da Constituição em Mora e da Notificação dos Leilões Além da contradição entre a causa de pedir e os pedidos, a petição inicial não veio instruída com os documentos essenciais para a demonstração da regularidade do procedimento fiduciário. A autora afirmou na petição inicial que o réu foi notificado e cientificado de todos os atos da execução da garantia na data de 02/06/2025. Todavia, a requerente deixou de juntar aos autos a certidão do Cartório de Registro de Imóveis atestando a regular notificação pessoal do devedor fiduciante para purgar a mora, a certidão comprobatória da consolidação da propriedade fiduciária e a certidão atualizada da matrícula imobiliária do lote objeto da lide. Da mesma forma, inexiste nos autos qualquer comprovante documental de que o devedor tenha sido pessoalmente notificado acerca das datas, horários e locais dos leilões públicos extrajudiciais ou dos editais de hasta pública. Essa comunicação é ato estritamente obrigatório para viabilizar o exercício do direito de preferência e assegurar a higidez da execução da garantia. Assim, cumpre à autora sanar tais incongruências, regularizando o polo fático e documental da demanda com a comprovação dos atos materiais e registrais praticados. 3. Dispositivo e Determinação de Emenda à Petição Inicial Diante do exposto, com fundamento no art. 321, caput, do Código de Processo Civil, DETERMINO A EMENDA DA PETIÇÃO INICIAL, no prazo de 15 (quinze) dias, oportunidade em que a parte autora deverá: a) esclarecer e adequar a causa de pedir e os pedidos ao rito especial e cogente da Lei nº 9.514/1997, ou pugnar expressamente pelo afastamento de sua aplicação, eliminando a contradição existente entre o regime da alienação fiduciária e os pedidos incompatíveis de rescisão contratual civilista com retenção percentual de valores e imposição de cláusula penal geral; b) comprovar documentalmente a regular constituição em mora do devedor fiduciante por ato do Oficial do Registro de Imóveis, bem como a efetiva intimação pessoal do réu acerca das datas, horários e locais dos leilões públicos extrajudiciais designados; c) Alternativamente ao item "b", caso insista na manutenção do pedido de rescisão, com consequente afastamento do regime da Lei nº 9.514/1997, comprovar a constituição da mora na forma prevista pelo art. 32 da Lei nº 6.766/1979. Advirta-se a autora de que o descumprimento das determinações judiciais acima no prazo assinalado acarretará o indeferimento da petição inicial, nos termos do art. 321, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Intime-se a parte autora por meio de seu advogado constituído. Decorrido o prazo, com ou sem manifestação, voltem os autos conclusos. Cumpra-se. Mineiros (GO), data e hora da assinatura digital. JOÃO VICTOR NOGUEIRA DE ARAÚJO Juiz de Direito