Processo 5773162-09.2026.8.09.0051

2026-09-16 · TJGO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5773162-09.2026.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA AGRAVANTE : FGR INCORPORAÇÕES JARDINS FRANKFURT SPE LTDA AGRAVADO : JOSÉ ROBERTO REZENDE TEIXEIRA RELATOR : Desembargador ÁTILA NAVES AMARAL EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL EM MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. INTEGRALIZAÇÃO DE IMÓVEIS AO CAPITAL SOCIAL. AFASTAMENTO DO VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. ARBITRAMENTO DA BASE DE CÁLCULO. NECESSIDADE DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PRÓPRIO. TEMA 1.113/STJ. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento à apelação e preservou a denegação da segurança em controvérsia sobre a exigência de ITBI incidente sobre a diferença entre o valor atribuído a imóveis integralizados ao capital social e o valor de mercado apurado pela Administração Municipal. A contribuinte sustenta a ausência de processo administrativo próprio para afastar o valor declarado e arbitrar a base de cálculo do tributo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) saber se o Município pode afastar o valor declarado pelo contribuinte e arbitrar a base de cálculo do ITBI com fundamento em avaliação individualizada realizada no procedimento iniciado para reconhecimento da imunidade tributária, sem prévia instauração de processo administrativo próprio; e (ii) saber se a exigência tributária fundada nesse arbitramento observa o art. 148 do CTN e o Tema 1.113/STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR O Tema 1.113/STJ estabelece que o valor declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o valor de mercado e somente pode ser afastado mediante regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN, com oportunidade de contraditório. A avaliação individualizada dos imóveis não se confunde com o procedimento administrativo de arbitramento. A primeira corresponde à metodologia utilizada para estimar o valor dos bens, enquanto o segundo constitui garantia procedimental que permite ao contribuinte conhecer e contestar os fundamentos adotados para afastar o valor declarado antes da definição da base tributável. O aproveitamento do procedimento instaurado por iniciativa do contribuinte para reconhecimento da imunidade tributária, sem demonstração de procedimento específico de arbitramento e de efetiva oportunidade de contraditório acerca da desconsideração do valor declarado, não atende às exigências do art. 148 do CTN e do Tema 1.113/STJ. A presunção de veracidade do valor declarado é relativa. O Município pode apurar o efetivo valor de mercado dos imóveis quando houver elementos que indiquem incompatibilidade manifesta entre o montante informado e as condições normais de mercado, desde que instaure procedimento administrativo próprio, apresente os fundamentos da avaliação e assegure contraditório e ampla defesa. O Tema 796/STF não constitui fundamento autônomo suficiente para considerar tributável toda diferença entre o valor histórico atribuído aos imóveis integralizados e o valor de mercado apurado pelo Município quando a controvérsia pode ser solucionada pela inobservância do procedimento exigido para o arbitramento da base de cálculo. A análise da legalidade do procedimento utilizado para afastar o valor declarado possui natureza jurídica e documental e não exige dilação probatória incompatível com o mandado de segurança, pois não se destina à definição do efetivo valor de mercado dos imóveis. IV. DISPOSITIVO E TESE Agravo interno conhecido e provido. Apelação cível provida. Segurança concedida para afastar a exigência de ITBI fundada no arbitramento questionado, sem prejuízo da apuração da base de cálculo mediante regular procedimento administrativo próprio. Tese de julgamento: “1. O valor declarado pelo contribuinte para fins de ITBI presume-se compatível com o valor de mercado e somente pode ser afastado mediante regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN. 2. A avaliação individualizada do imóvel não substitui o procedimento administrativo de arbitramento, que deve assegurar contraditório e ampla defesa antes da definição da base tributável. 3. O Município pode apurar o efetivo valor de mercado do imóvel quando houver elementos que indiquem incompatibilidade manifesta do valor declarado, desde que observe o procedimento previsto no art. 148 do CTN e no Tema 1.113/STJ.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 156, § 2º, I; CTN, art. 148; CPC, art. 1.021; Lei nº 9.249/1995, art. 23; Lei nº 12.016/2009, art. 25. Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 796; STF, Rcl 93.426/GO; STJ, Tema 1.113, REsp nº 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24.02.2022, DJe 03.03.2022; STF, Súmula 512; STJ, Súmula 105. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pela FGR INCORPORAÇÕES JARDINS FRANKFURT SPE LTDA., contra decisão proferida pelo Juízo da 12ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e pedido de tutela de urgência ajuizada por JOSÉ ROBERTO REZENDE TEIXEIRA e GEANNE COSTA FERREIRA REZENDE TEIXEIRA. Na origem, os autores afirmam ter celebrado, em 25/03/2023, instrumento particular de promessa de compra e venda relativo a imóvel situado no Residencial Jardins Frankfurt, em Senador Canedo/GO, pelo valor de R$ 1.043.769,75, sustentando não mais possuir interesse na continuidade da relação contratual, em razão da onerosidade das prestações e de irregularidades que imputam à requerida. O Juízo de primeiro grau deferiu parcialmente a tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas, a partir do ajuizamento da ação, e determinar que a requerida se abstivesse de promover ou manter inscrição dos nomes dos autores nos cadastros de proteção ao crédito em razão dos débitos discutidos, fixando multa de R$ 2.000,00 por descumprimento, limitada a R$ 100.000,00. Determinou, ainda, a inversão do ônus da prova, com fundamento no artigo 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor. A agravante sustenta, em síntese, que o negócio contém pacto adjeto de alienação fiduciária, submetendo-se ao regime especial da Lei nº 9.514/1997, independentemente da ausência de registro do contrato na matrícula do imóvel. Defende a impossibilidade de rescisão do negócio por via distinta daquela prevista nos artigos 26 e 27 da legislação especial e impugna, ainda, a inversão do ônus da prova. Em decisão liminar, foi parcialmente deferido o efeito suspensivo, exclusivamente para suspender o capítulo da decisão agravada que havia determinado a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, mantendo-se, provisoriamente, os demais comandos. Contrarrazões apresentadas, nas quais os agravados defendem a manutenção da decisão recorrida, sustentando, especialmente, a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a ausência de registro da alienação fiduciária. É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento. A controvérsia recursal consiste em verificar se, diante da existência de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, mostra-se possível, em tutela provisória, suspender a exigibilidade das prestações vincendas, impedir a negativação dos adquirentes e inverter o ônus da prova. Da suspensão das parcelas vincendas Nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, a concessão da tutela provisória de urgência pressupõe a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Embora os agravados tenham manifestado inequivocamente a intenção de não prosseguir no negócio, há circunstância juridicamente relevante que impede, ao menos neste momento, a simples suspensão das obrigações contratuais: o instrumento celebrado contém pacto adjeto de alienação fiduciária. A própria agravante sustenta que o negócio deve ser submetido aos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. A questão referente à ausência de registro do contrato merece especial atenção. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp nº 1.866.844/SP, superou a compreensão segundo a qual a falta de registro, por si só, permitiria afastar integralmente a disciplina contratual da alienação fiduciária. Estabeleceu-se que a ausência do registro não retira a eficácia do ajuste entre os próprios contratantes, embora o registro permaneça indispensável para a constituição da propriedade fiduciária e para o início do procedimento de alienação extrajudicial. Confira-se: “EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes [...]. Ainda que o registro [...] seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária [...], sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes [...]. A ausência de registro [...] não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto [...]. Embargos de divergência não providos.” (STJ, EREsp nº 1.866.844/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Rel. p/ acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 27/09/2023, DJe 09/10/2023). A orientação harmoniza-se com o Tema Repetitivo nº 1.095/STJ, no qual a Segunda Seção estabeleceu que, estando devidamente registrada a garantia e constituído o devedor em mora, a resolução deve observar a Lei nº 9.514/1997, afastando-se, nessa matéria específica, a disciplina geral do CDC. No mesmo sentido, há precedente do TJGO indicado nos próprios autos: “DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TUTELA ANTECIPADA. RESCISÃO CONTRATUAL. LEI Nº 9.514/97. RECURSO PROVIDO. [...] A Lei nº 9.514/97 disciplina os contratos de alienação fiduciária, prevendo procedimento específico para a resolução contratual em caso de inadimplemento. [...] A jurisprudência do STJ consolida o entendimento de que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária não retira sua eficácia entre os contratantes. A rescisão deve seguir o procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. [...] Recurso provido.” (TJGO, Agravo de Instrumento nº 5335196-14.2025.8.09.0051, Rel. Des. Fabiano Abel de Aragão Fernandes, 7ª Câmara Cível, publicado em 13/06/2025). Igualmente foi colacionado precedente desta Corte segundo o qual, diante das particularidades de contrato cuja resolução se submete a procedimento específico, não se mostra adequada, em tutela provisória, a suspensão da exigibilidade das obrigações e dos efeitos da mora: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. [...] RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. [...] Diante das particularidades do contrato, cuja resolução deve observar procedimento específico, e da ausência de elementos que permitam, neste momento processual, identificar quem deu causa à rescisão (culpa exclusiva ou concorrente), não é cabível a suspensão da exigibilidade das obrigações e o afastamento dos efeitos da mora.” (TJGO, Agravo de Instrumento nº 5169532-47.2025.8.09.0174, Rel. Desa. Sirlei Martins da Costa, 2ª Câmara Cível, publicado em 07/05/2025). Assim, a simples manifestação dos adquirentes de que não pretendem prosseguir no negócio não autoriza, por si só, a neutralização imediata das obrigações decorrentes do pacto fiduciário, especialmente antes da definição, mediante cognição exauriente, acerca das consequências jurídicas da resolução contratual. Consequentemente, deve ser confirmada a decisão liminar proferida neste recurso quanto à revogação da suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas. Da inscrição nos cadastros de inadimplentes Diversa, contudo, é a solução quanto à determinação de abstenção de negativação. A manutenção provisória dessa medida não equivale a reconhecer a inexigibilidade definitiva da dívida nem impede o posterior reconhecimento dos efeitos da mora. Cuida-se apenas de providência conservativa destinada a evitar consequências potencialmente gravosas enquanto se discute judicialmente a própria forma de resolução do vínculo contratual. Deve-se distinguir, portanto, suspensão da obrigação de pagar de suspensão temporária dos efeitos externos da inadimplência. A primeira interfere diretamente no equilíbrio econômico do contrato e no funcionamento da garantia fiduciária; a segunda pode ser mantida, nas particularidades do caso, como instrumento de preservação da utilidade do processo, sobretudo porque eventual negativação poderá produzir consequências imediatas aos consumidores enquanto ainda se examina o regime jurídico incidente sobre a dissolução do vínculo. Por essa razão, mostra-se adequada a manutenção do comando para que a agravante, quanto às parcelas objeto da controvérsia e enquanto perdurar a tutela, se abstenha de promover ou manter a inscrição dos agravados nos cadastros restritivos. Da inversão do ônus da prova A incidência da Lei nº 9.514/1997 sobre aspectos específicos do pacto fiduciário não significa exclusão absoluta e automática de toda a disciplina consumerista da relação jurídica. O próprio Tema 1.095/STJ trata especificamente da prevalência da legislação especial quanto à forma de resolução do contrato nas circunstâncias nele delimitadas. Não se extrai daí uma regra geral de exclusão de todas as normas protetivas do consumidor em qualquer questão decorrente da relação contratual. No caso, o Juízo de origem considerou existente possível hipossuficiência técnica dos adquirentes e verossimilhança das alegações, aplicando o artigo 6º, VIII, do CDC, além de ressalvar expressamente eventual redistribuição dinâmica posterior nos termos do artigo 373, § 1º, do CPC. Nesse estágio processual, não se evidencia fundamento suficiente para afastar tal determinação, especialmente porque a incorporadora possui maior aptidão para produzir documentos e informações técnicas relacionados à formação, evolução e execução do contrato. Importa registrar, ademais, que a inversão do ônus da prova constitui regra de instrução, não implicando antecipação do julgamento do mérito nem presunção automática de veracidade das alegações dos consumidores. DISPOSITIVO Ante o exposto, CONHEÇO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO E DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para, confirmando a decisão liminar anteriormente proferida, reformar a decisão agravada exclusivamente no capítulo que suspendeu a exigibilidade das parcelas vincendas do contrato, restabelecendo, nesse particular, a eficácia das obrigações contratuais, sem prejuízo da apreciação definitiva da forma de resolução do negócio pelo Juízo de origem. Mantenho os demais termos da decisão agravada, inclusive a determinação de que a agravante se abstenha, enquanto vigente a tutela provisória, de promover ou manter a inscrição dos nomes dos agravados nos cadastros de proteção ao crédito em razão dos débitos discutidos na demanda, bem como a inversão do ônus da prova. Publique-se. Intimem-se. Desde já, independentemente do trânsito em julgado, determino a baixa dos autos do acervo desta Relatoria. Cumpra-se. Goiânia, data da assinatura eletrônica. Desembargador ÁTILA NAVES AMARAL RELATOR (Datado e assinado conforme Resolução nº 59/2016)

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AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5773162-09.2026.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA AGRAVANTE : FGR INCORPORAÇÕES JARDINS FRANKFURT SPE LTDA AGRAVADO : JOSÉ ROBERTO REZENDE TEIXEIRA RELATOR : Desembargador ÁTILA NAVES AMARAL EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL EM MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. INTEGRALIZAÇÃO DE IMÓVEIS AO CAPITAL SOCIAL. AFASTAMENTO DO VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. ARBITRAMENTO DA BASE DE CÁLCULO. NECESSIDADE DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PRÓPRIO. TEMA 1.113/STJ. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento à apelação e preservou a denegação da segurança em controvérsia sobre a exigência de ITBI incidente sobre a diferença entre o valor atribuído a imóveis integralizados ao capital social e o valor de mercado apurado pela Administração Municipal. A contribuinte sustenta a ausência de processo administrativo próprio para afastar o valor declarado e arbitrar a base de cálculo do tributo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) saber se o Município pode afastar o valor declarado pelo contribuinte e arbitrar a base de cálculo do ITBI com fundamento em avaliação individualizada realizada no procedimento iniciado para reconhecimento da imunidade tributária, sem prévia instauração de processo administrativo próprio; e (ii) saber se a exigência tributária fundada nesse arbitramento observa o art. 148 do CTN e o Tema 1.113/STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR O Tema 1.113/STJ estabelece que o valor declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o valor de mercado e somente pode ser afastado mediante regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN, com oportunidade de contraditório. A avaliação individualizada dos imóveis não se confunde com o procedimento administrativo de arbitramento. A primeira corresponde à metodologia utilizada para estimar o valor dos bens, enquanto o segundo constitui garantia procedimental que permite ao contribuinte conhecer e contestar os fundamentos adotados para afastar o valor declarado antes da definição da base tributável. O aproveitamento do procedimento instaurado por iniciativa do contribuinte para reconhecimento da imunidade tributária, sem demonstração de procedimento específico de arbitramento e de efetiva oportunidade de contraditório acerca da desconsideração do valor declarado, não atende às exigências do art. 148 do CTN e do Tema 1.113/STJ. A presunção de veracidade do valor declarado é relativa. O Município pode apurar o efetivo valor de mercado dos imóveis quando houver elementos que indiquem incompatibilidade manifesta entre o montante informado e as condições normais de mercado, desde que instaure procedimento administrativo próprio, apresente os fundamentos da avaliação e assegure contraditório e ampla defesa. O Tema 796/STF não constitui fundamento autônomo suficiente para considerar tributável toda diferença entre o valor histórico atribuído aos imóveis integralizados e o valor de mercado apurado pelo Município quando a controvérsia pode ser solucionada pela inobservância do procedimento exigido para o arbitramento da base de cálculo. A análise da legalidade do procedimento utilizado para afastar o valor declarado possui natureza jurídica e documental e não exige dilação probatória incompatível com o mandado de segurança, pois não se destina à definição do efetivo valor de mercado dos imóveis. IV. DISPOSITIVO E TESE Agravo interno conhecido e provido. Apelação cível provida. Segurança concedida para afastar a exigência de ITBI fundada no arbitramento questionado, sem prejuízo da apuração da base de cálculo mediante regular procedimento administrativo próprio. Tese de julgamento: “1. O valor declarado pelo contribuinte para fins de ITBI presume-se compatível com o valor de mercado e somente pode ser afastado mediante regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN. 2. A avaliação individualizada do imóvel não substitui o procedimento administrativo de arbitramento, que deve assegurar contraditório e ampla defesa antes da definição da base tributável. 3. O Município pode apurar o efetivo valor de mercado do imóvel quando houver elementos que indiquem incompatibilidade manifesta do valor declarado, desde que observe o procedimento previsto no art. 148 do CTN e no Tema 1.113/STJ.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 156, § 2º, I; CTN, art. 148; CPC, art. 1.021; Lei nº 9.249/1995, art. 23; Lei nº 12.016/2009, art. 25. Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 796; STF, Rcl 93.426/GO; STJ, Tema 1.113, REsp nº 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. 24.02.2022, DJe 03.03.2022; STF, Súmula 512; STJ, Súmula 105. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pela FGR INCORPORAÇÕES JARDINS FRANKFURT SPE LTDA., contra decisão proferida pelo Juízo da 12ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e pedido de tutela de urgência ajuizada por JOSÉ ROBERTO REZENDE TEIXEIRA e GEANNE COSTA FERREIRA REZENDE TEIXEIRA. Na origem, os autores afirmam ter celebrado, em 25/03/2023, instrumento particular de promessa de compra e venda relativo a imóvel situado no Residencial Jardins Frankfurt, em Senador Canedo/GO, pelo valor de R$ 1.043.769,75, sustentando não mais possuir interesse na continuidade da relação contratual, em razão da onerosidade das prestações e de irregularidades que imputam à requerida. O Juízo de primeiro grau deferiu parcialmente a tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas, a partir do ajuizamento da ação, e determinar que a requerida se abstivesse de promover ou manter inscrição dos nomes dos autores nos cadastros de proteção ao crédito em razão dos débitos discutidos, fixando multa de R$ 2.000,00 por descumprimento, limitada a R$ 100.000,00. Determinou, ainda, a inversão do ônus da prova, com fundamento no artigo 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor. A agravante sustenta, em síntese, que o negócio contém pacto adjeto de alienação fiduciária, submetendo-se ao regime especial da Lei nº 9.514/1997, independentemente da ausência de registro do contrato na matrícula do imóvel. Defende a impossibilidade de rescisão do negócio por via distinta daquela prevista nos artigos 26 e 27 da legislação especial e impugna, ainda, a inversão do ônus da prova. Em decisão liminar, foi parcialmente deferido o efeito suspensivo, exclusivamente para suspender o capítulo da decisão agravada que havia determinado a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, mantendo-se, provisoriamente, os demais comandos. Contrarrazões apresentadas, nas quais os agravados defendem a manutenção da decisão recorrida, sustentando, especialmente, a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a ausência de registro da alienação fiduciária. É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento. A controvérsia recursal consiste em verificar se, diante da existência de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, mostra-se possível, em tutela provisória, suspender a exigibilidade das prestações vincendas, impedir a negativação dos adquirentes e inverter o ônus da prova. Da suspensão das parcelas vincendas Nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, a concessão da tutela provisória de urgência pressupõe a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Embora os agravados tenham manifestado inequivocamente a intenção de não prosseguir no negócio, há circunstância juridicamente relevante que impede, ao menos neste momento, a simples suspensão das obrigações contratuais: o instrumento celebrado contém pacto adjeto de alienação fiduciária. A própria agravante sustenta que o negócio deve ser submetido aos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. A questão referente à ausência de registro do contrato merece especial atenção. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp nº 1.866.844/SP, superou a compreensão segundo a qual a falta de registro, por si só, permitiria afastar integralmente a disciplina contratual da alienação fiduciária. Estabeleceu-se que a ausência do registro não retira a eficácia do ajuste entre os próprios contratantes, embora o registro permaneça indispensável para a constituição da propriedade fiduciária e para o início do procedimento de alienação extrajudicial. Confira-se: “EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes [...]. Ainda que o registro [...] seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária [...], sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes [...]. A ausência de registro [...] não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto [...]. Embargos de divergência não providos.” (STJ, EREsp nº 1.866.844/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Rel. p/ acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 27/09/2023, DJe 09/10/2023). A orientação harmoniza-se com o Tema Repetitivo nº 1.095/STJ, no qual a Segunda Seção estabeleceu que, estando devidamente registrada a garantia e constituído o devedor em mora, a resolução deve observar a Lei nº 9.514/1997, afastando-se, nessa matéria específica, a disciplina geral do CDC. No mesmo sentido, há precedente do TJGO indicado nos próprios autos: “DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TUTELA ANTECIPADA. RESCISÃO CONTRATUAL. LEI Nº 9.514/97. RECURSO PROVIDO. [...] A Lei nº 9.514/97 disciplina os contratos de alienação fiduciária, prevendo procedimento específico para a resolução contratual em caso de inadimplemento. [...] A jurisprudência do STJ consolida o entendimento de que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária não retira sua eficácia entre os contratantes. A rescisão deve seguir o procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. [...] Recurso provido.” (TJGO, Agravo de Instrumento nº 5335196-14.2025.8.09.0051, Rel. Des. Fabiano Abel de Aragão Fernandes, 7ª Câmara Cível, publicado em 13/06/2025). Igualmente foi colacionado precedente desta Corte segundo o qual, diante das particularidades de contrato cuja resolução se submete a procedimento específico, não se mostra adequada, em tutela provisória, a suspensão da exigibilidade das obrigações e dos efeitos da mora: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. [...] RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. [...] Diante das particularidades do contrato, cuja resolução deve observar procedimento específico, e da ausência de elementos que permitam, neste momento processual, identificar quem deu causa à rescisão (culpa exclusiva ou concorrente), não é cabível a suspensão da exigibilidade das obrigações e o afastamento dos efeitos da mora.” (TJGO, Agravo de Instrumento nº 5169532-47.2025.8.09.0174, Rel. Desa. Sirlei Martins da Costa, 2ª Câmara Cível, publicado em 07/05/2025). Assim, a simples manifestação dos adquirentes de que não pretendem prosseguir no negócio não autoriza, por si só, a neutralização imediata das obrigações decorrentes do pacto fiduciário, especialmente antes da definição, mediante cognição exauriente, acerca das consequências jurídicas da resolução contratual. Consequentemente, deve ser confirmada a decisão liminar proferida neste recurso quanto à revogação da suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas. Da inscrição nos cadastros de inadimplentes Diversa, contudo, é a solução quanto à determinação de abstenção de negativação. A manutenção provisória dessa medida não equivale a reconhecer a inexigibilidade definitiva da dívida nem impede o posterior reconhecimento dos efeitos da mora. Cuida-se apenas de providência conservativa destinada a evitar consequências potencialmente gravosas enquanto se discute judicialmente a própria forma de resolução do vínculo contratual. Deve-se distinguir, portanto, suspensão da obrigação de pagar de suspensão temporária dos efeitos externos da inadimplência. A primeira interfere diretamente no equilíbrio econômico do contrato e no funcionamento da garantia fiduciária; a segunda pode ser mantida, nas particularidades do caso, como instrumento de preservação da utilidade do processo, sobretudo porque eventual negativação poderá produzir consequências imediatas aos consumidores enquanto ainda se examina o regime jurídico incidente sobre a dissolução do vínculo. Por essa razão, mostra-se adequada a manutenção do comando para que a agravante, quanto às parcelas objeto da controvérsia e enquanto perdurar a tutela, se abstenha de promover ou manter a inscrição dos agravados nos cadastros restritivos. Da inversão do ônus da prova A incidência da Lei nº 9.514/1997 sobre aspectos específicos do pacto fiduciário não significa exclusão absoluta e automática de toda a disciplina consumerista da relação jurídica. O próprio Tema 1.095/STJ trata especificamente da prevalência da legislação especial quanto à forma de resolução do contrato nas circunstâncias nele delimitadas. Não se extrai daí uma regra geral de exclusão de todas as normas protetivas do consumidor em qualquer questão decorrente da relação contratual. No caso, o Juízo de origem considerou existente possível hipossuficiência técnica dos adquirentes e verossimilhança das alegações, aplicando o artigo 6º, VIII, do CDC, além de ressalvar expressamente eventual redistribuição dinâmica posterior nos termos do artigo 373, § 1º, do CPC. Nesse estágio processual, não se evidencia fundamento suficiente para afastar tal determinação, especialmente porque a incorporadora possui maior aptidão para produzir documentos e informações técnicas relacionados à formação, evolução e execução do contrato. Importa registrar, ademais, que a inversão do ônus da prova constitui regra de instrução, não implicando antecipação do julgamento do mérito nem presunção automática de veracidade das alegações dos consumidores. DISPOSITIVO Ante o exposto, CONHEÇO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO E DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para, confirmando a decisão liminar anteriormente proferida, reformar a decisão agravada exclusivamente no capítulo que suspendeu a exigibilidade das parcelas vincendas do contrato, restabelecendo, nesse particular, a eficácia das obrigações contratuais, sem prejuízo da apreciação definitiva da forma de resolução do negócio pelo Juízo de origem. Mantenho os demais termos da decisão agravada, inclusive a determinação de que a agravante se abstenha, enquanto vigente a tutela provisória, de promover ou manter a inscrição dos nomes dos agravados nos cadastros de proteção ao crédito em razão dos débitos discutidos na demanda, bem como a inversão do ônus da prova. Publique-se. Intimem-se. Desde já, independentemente do trânsito em julgado, determino a baixa dos autos do acervo desta Relatoria. Cumpra-se. Goiânia, data da assinatura eletrônica. Desembargador ÁTILA NAVES AMARAL RELATOR (Datado e assinado conforme Resolução nº 59/2016)