5761546-71.2026.8.09.0169

Intimação

TJGO · Águas Lindas de Goiás - Juizado Especial Cível · Sentença

Estado de Goiás Poder Judiciário Juizado Especial Cível – Águas Lindas de Goiás Área Pública Municipal, Qd. 23, Lt. 17, Edifício do Fórum, Jardim Querência, Águas Lindas de Goiás/GO – CEP: 72.910-729 – Tel.: (61) 3617-2600 – e-mail: jeccaguaslindas@tjgo.jus.br Ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Execução -> Execução de Título Extrajudicial -> Execução de Título Extrajudicial Processo n.º: 5761546-71.2026.8.09.0169 Promovente(s): Condominio Residencial Bahamas Club Residence I Promovido(s): Bela Mares Incorporacoes Ltda SENTENÇA – I – Trata-se de execução de título extrajudicial referente a cotas condominiais, ajuizada pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BAHAMAS CLUB RESIDENCE I em face de BELA MARES INCORPORAÇÕES LTDA, objetivando o pagamento do débito da unidade 103, Bloco 05, referente às taxas condominiais das competências de junho de 2025 a julho de 2026, no valor de R$ 2.686,42 (dois mil, seiscentos e oitenta e seis reais e quarenta e dois centavos). Do exame da certidão de matrícula que instrui a inicial, verificou-se que a propriedade da unidade foi transferida e devidamente registrada. Em razão disso, determinou-se ao exequente que, no prazo de 15 (quinze) dias, emendasse a inicial para indicar no polo passivo o proprietário constante da matrícula. Regularmente intimada, a parte exequente não promoveu a emenda determinada. Em vez disso, apresentou manifestação requerendo a reconsideração da decisão, sob os argumentos de que o critério de responsabilização do Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça seria material, e não registral; de que o título corresponderia a contrato do Programa Minha Casa, Minha Vida, de aquisição de terreno cumulada com mútuo para construção, cuja transmissão anteciparia a entrega física; de que inexistiria prova da imissão do adquirente na posse; e de que a inércia da executada, notificada extrajudicialmente, atrairia a distribuição dinâmica do ônus da prova. Subsidiariamente, requereu a intimação da executada para exibir o termo de imissão na posse ou de entrega de chaves, com fundamento no artigo 772, inciso II, do Código de Processo Civil. É o relatório. Decido. – II – A cota condominial documentada constitui título executivo extrajudicial (artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil), mas, como todo título, deve ser certo, líquido e exigível (artigos 779 e 786 do Código de Processo Civil), inclusive quanto à identificação do sujeito passivo. Assiste razão parcial ao exequente quanto à interpretação do Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça: o critério de responsabilização não é o registro, mas a relação material com o imóvel, como consta da tese “a” firmada: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;”. Esse reconhecimento, contudo, é meramente interpretativo e não altera o desfecho, por duas razões que se somam: a aplicação do próprio critério material conduz a conclusão diversa da pretendida pelo exequente, e, de todo modo, a razão parcial quanto à tese não o dispensava de cumprir a determinação de emenda, como adiante se verá. Com efeito, a matrícula demonstra que a executada não é a proprietária atual da unidade: pela venda registrada no R-04, em 27/05/2024, transmitiu a propriedade ao adquirente ERINALDO DA CRUZ RIOS (mov. 1, arquivo 08), objeto da unidade habitacional cujas taxas são reivindicadas, sendo titular registral desde data anterior ao período cobrado. A cautela na aferição da responsabilidade, tal como assentada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.910.280/PR; precedente de persuasão qualificada, não submetido ao rito dos repetitivos; opera em favor da permanência do proprietário registral no polo passivo, pois consta daquele acórdão que o proprietário “não se desvincula da obrigação, mantendo-se na condição de responsável pelo pagamento da dívida, enquanto mantiver a situação jurídica de proprietário do imóvel”. No caso, é justamente essa condição que a executada não mais ostenta. A certidão da matrícula n.º 104.368 do Registro de Imóveis desta Comarca, juntada pelo próprio exequente, Apartamento 103 localizado no térreo, torre 05, demonstra a seguinte cadeia registral. Pelo R-04, registrado em 27/05/2024, a executada BELA MARES INCORPORAÇÕES LTDA, na condição de transmitente, vendeu a unidade ao adquirente ERINALDO DA CRUZ RIOS, pelo preço de R$ 198.000,00 (cento e noventa e oito mil reais). Pelo R-05, registrado na mesma data, o adquirente, já na condição de fiduciante, alienou o imóvel fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, em garantia do financiamento. Pelo AV-07, registrado em 29 de abril de 2025, averbou-se a construção da unidade, instruída com a Carta de Habite-se n.º 226/2024, comprovando que a construção foi finalizada. Não subsiste, portanto, a premissa de que a construtora permaneceria titular do direito real sobre o imóvel. Ao contrário: o titular registral, no período executado, é o adquirente. A relação material com a unidade, ademais, é demonstrada por prova documental produzida pelo próprio exequente. Os boletos das competências executadas; de junho de 2025 a julho de 2026 (mov. 1, arquivo 06); foram emitidos pelo condomínio em nome do adquirente ERINALDO DA CRUZ RIOS, e a ata da Assembleia Geral Ordinária de 25 de abril de 2026 (mov. 1, arquivo 10), com a respectiva lista de presença, registra a unidade 103 do Bloco 05 em nome do adquirente (ERINALDO), ao passo que, na mesma lista, atribui à executada outras unidades ainda não alienadas. Não subsiste, pois, a alegação de que inexistiria elemento sobre a relação do adquirente com a unidade: foi o próprio exequente quem, em todas as competências, dirigiu a cobrança ao adquirente. Portanto, isso afasta a tese quanto à aplicação das alíneas "b" e "c" firmada no Tema 886, seja pelo registro da venda, seja pela relação material e a ciência do condomínio, já que os boletos foram emitidos em nome do proprietário e seu nome consta na lista da ata de assembleia. A tese de que a executada estaria na posse da unidade, além de contrariada por essa prova documental, dependeria de dilação probatória incompatível com a cognição sumária da execução, na qual a legitimidade deve resultar do título e dos documentos que instruem o pedido (artigos 778 e 779 do Código de Processo Civil). Do mesmo modo, a distribuição dinâmica do ônus da prova (artigo 373, § 1.º, do Código de Processo Civil) é instituto do processo de conhecimento, não se prestando a constituir, na execução e antes da citação, a legitimidade passiva ausente; e o silêncio da executada a notificação extrajudicial não gera, contra ela, presunção de posse. Por igual razão, indefere-se o pedido subsidiário de exibição (artigo 772, inciso II, do Código de Processo Civil). Firmada a ilegitimidade passiva da executada, indefere-se o pedido de reconsideração. Sobreleva, ainda, fundamento processual autônomo e por si suficiente à extinção: a determinação de emenda não foi cumprida. Regularmente intimada para corrigir o polo passivo; matéria essencial ao processamento da execução; o exequente não emendou a inicial, limitando-se a requerer a reconsideração e a manutenção, no polo passivo, de quem os documentos apontam como parte ilegítima. O acerto parcial da tese interpretativa que sustentou não o eximia de atender à determinação: cabia-lhe emendar a inicial e prosseguir em face do legitimado, ou impugnar a decisão pela via recursal, e não deixar de cumpri-la. Sobre o ponto, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás firmou entendimento por meio da Súmula n.º 47, segundo a qual: "O não atendimento à intimação para emenda da petição inicial, relativa a matéria essencial ao conhecimento do feito, no prazo fixado pelo magistrado, tem como consequência a extinção do processo pelo indeferimento da exordial, independentemente de intimação pessoal da parte." É precisamente a hipótese dos autos. Portanto, impõe-se indeferimento da inicial. – III – Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de exibição de documentos e, por conseguinte, com fundamento no artigo 771, parágrafo único, do Código de Processo Civil; INDEFIRO a petição inicial, ante o não atendimento à determinação de emenda, e JULGO EXTINTO o presente processo, sem resolução do mérito, com fundamento nos artigos 321, parágrafo único, e 485, incisos I e VI, c/c os artigos 779, inciso I, e 783, todos do Código de Processo Civil. RESSALVO que os embargos de declaração se destinam a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material (artigo 48 da Lei n.º 9.099/1995 c/c artigo 1.022 do Código de Processo Civil), não à rediscussão dos fundamentos desta sentença, para o que se reserva o recurso inominado (artigo 41 da Lei n.º 9.099/1995). A oposição de embargos com caráter manifestamente protelatório sujeitará a parte às sanções do artigo 1.026, § 2.º, do Código de Processo Civil. Interposto recurso inominado, certifique-se a tempestividade e venham os autos conclusos para o juízo de admissibilidade. Transitado em julgado, ARQUIVEM-SE os autos, com as baixas e anotações necessárias, observado o Código de Normas. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial deste Tribunal de Justiça, o pronunciamento tem força de mandado e/ou ofício. Cumpra-se. Águas Lindas de Goiás/GO, data da assinatura. (assinado digitalmente) Marcella Sampaio Santos Juíza de Direito