2026-09-16 · TJGO
Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Comarca de Santo Antônio do Descoberto 1ª Vara (Cível, de Família, Sucessões e da Infância e da Juventude). Processo nº: 5756014-52.2026.8.09.0158 Polo ativo: Lucenir De Sousa Borges Polo passivo: Antonio Clebes Silva Santos Este ato vale como mandado, ofício, alvará judicial, nos termos do Provimento nº 002/2012, do Ofício-Circular nº 161/2020 e do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, dispensada a utilização de selo, nos termos do Provimento nº 10/2013, ambos da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Goiás. DECISÃO Trata-se de AÇÃO DE RECONHECIMENTO DE CONTRATO VERBAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL c/c CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA, ajuizada por LUCENIR DE SOUSA BORGES em face de ANTONIO CLEBES SILVA SANTOS. Narra a parte autora que celebrou verbalmente com o requerido contrato de compra e venda do imóvel situado na Quadra 03, Lote 12, Jardim Serra Dourada, Santo Antônio do Descoberto/GO, pelo preço de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais). Relata que as partes ajustaram o pagamento de entrada no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), ficando o saldo remanescente sujeito a pagamentos mensais. Sustenta que, após o pagamento da entrada, foi imitida na posse do imóvel, onde passou a residir com sua família, realizando, às suas expensas, diversas benfeitorias. Afirma que, durante anos, efetuou sucessivos pagamentos ao requerido, predominantemente no valor de R$ 400,00 (quatrocentos reais), mediante transferências bancárias, e que o demandado, além de receber os valores, reconhecia a existência da avença e mantinha controle próprio acerca das parcelas adimplidas. Segundo o demonstrativo apresentado na inicial, os pagamentos documentalmente comprovados somam R$ 12.820,00 (doze mil oitocentos e vinte reais), os quais, acrescidos da entrada de R$ 3.000,00 (três mil reais), perfazem R$ 15.820,00 (quinze mil oitocentos e vinte reais), remanescendo saldo estimado de R$ 19.180,00 (dezenove mil cento e oitenta reais). Alega, ainda, que o requerido permaneceu como titular das contas de consumo do imóvel e não teria providenciado a regularização documental nem a transferência da titularidade das unidades consumidoras, apesar das solicitações formuladas pela autora. Acrescenta que, posteriormente, o demandado teria passado a manifestar intenção de desfazer o negócio e retomar o imóvel, atribuindo os valores recebidos à mera utilização do bem e invocando atrasos no pagamento das parcelas e débitos relativos às despesas de consumo e ao IPTU. Defende que eventuais atrasos foram tolerados pelo requerido no decorrer da relação contratual, uma vez que ele teria continuado a receber os pagamentos e a tratar da execução da avença, circunstâncias que, segundo sustenta, impediriam a resolução unilateral do negócio. Em sede de tutela de urgência, requer a manutenção de sua posse sobre o imóvel, com determinação para que o requerido se abstenha de praticar quaisquer atos destinados a turbar, restringir ou impedir o exercício possessório até o julgamento final, sob pena de multa. No mérito, pugna pelo reconhecimento da existência e validade do contrato verbal de compra e venda e pelo direito ao seu integral cumprimento, assegurando-se a possibilidade de quitação de eventual saldo remanescente, inclusive mediante consignação em pagamento. Uma vez satisfeitas as obrigações contratuais, requer a condenação do requerido à outorga da escritura definitiva do imóvel ou, em caso de recusa, o suprimento judicial de sua manifestação de vontade, com a consequente adjudicação compulsória do bem. Subsidiariamente, na hipótese de impossibilidade de cumprimento do contrato, postula a restituição das quantias pagas, o ressarcimento das benfeitorias realizadas no imóvel e indenização correspondente a eventual enriquecimento sem causa, em valores a serem apurados oportunamente. Requereu, ainda, os benefícios da gratuidade da justiça, a expedição de ofícios às instituições financeiras para obtenção do histórico das movimentações realizadas entre as partes, a apresentação pelo requerido dos registros que afirma possuir acerca dos pagamentos, a realização de perícia técnica de engenharia para avaliação do imóvel e das benfeitorias, além da produção de prova documental, testemunhal e do depoimento pessoal do demandado. Com a inicial foram acostados procuração, declaração de hipossuficiência, documento de identificação da autora, comprovantes de pagamentos, fotografias do imóvel, documentos relativos ao endereço do bem, registros de conversas entre as partes, além de arquivos de áudio e vídeo. No mov. 06, diante de irregularidades que dificultavam a adequada delimitação da controvérsia, determinou-se a emenda da petição inicial, com a indicação das providências necessárias à regularização da demanda. No mov. 09, o requerido noticiou ter sido intimado para apresentação de contestação antes do cumprimento da referida determinação e requereu a suspensão do prazo defensivo. A parte autora, por sua vez, apresentou emenda no mov. 10, acompanhada de documentação complementar. Vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. A manifestação de mov. 10 atende apenas parcialmente às determinações anteriormente formuladas. Com efeito, a autora complementou sua qualificação, esclareceu os elementos econômicos que afirma terem integrado a avença, reconheceu saldo contratual remanescente de R$ 19.180,00 (dezenove mil cento e oitenta reais), manifestou expressamente a intenção de promover sua consignação judicial e apresentou novos documentos destinados à comprovação da alegada hipossuficiência. Persistem, contudo, irregularidades relevantes à própria delimitação objetiva da demanda e à viabilidade das tutelas pretendidas. A decisão de mov. 06 determinou expressamente que a autora individualizasse adequadamente o imóvel, mediante apresentação de matrícula atualizada e certidão de ônus reais ou, caso desconhecida ou inexistente a matrícula, certidão de busca perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, bem como comprovasse a titularidade do requerido sobre o bem ou esclarecesse, com a documentação correspondente, a natureza e a origem dos direitos por ele exercidos. A providência não foi cumprida. A autora limitou-se a apresentar documentação de natureza fiscal e cadastral expedida pelo Município, na qual o requerido figura como responsável cadastral pelo imóvel, afirmando não possuir matrícula ou título dominial e requerendo que a própria informação registral seja obtida por iniciativa judicial. A documentação municipal apresentada contribui para a identificação fática do imóvel e de sua vinculação cadastral ao requerido, mas não comprova sua situação jurídico-registral nem a titularidade dominial, tampouco substitui a certidão expedida pelo Registro de Imóveis. A diligência mostra-se especialmente relevante porque a autora não postula apenas o reconhecimento de uma relação obrigacional, mas pretende, ao final, a outorga de escritura definitiva, o suprimento judicial da manifestação de vontade do requerido e a adjudicação compulsória do imóvel. Para a adequada conformação dessas pretensões, é indispensável conhecer a situação registral do bem e verificar qual direito o requerido efetivamente detém e, consequentemente, pode transmitir. Não há, ademais, demonstração de que a autora tenha diligenciado perante o Cartório de Registro de Imóveis e encontrado impedimento concreto à obtenção da informação. Não se mostra adequado transferir ao Juízo, desde logo, providência que integra o ônus de adequada instrução da petição inicial, especialmente quando já expressamente determinada no mov. 06. Também não foi suficientemente cumprida a determinação relativa à natureza jurídica do negócio. Embora intimada a esclarecer se a avença invocada corresponde a compra e venda ou a compromisso de compra e venda, a autora passou a qualificá-la como negócio verbal de “compra e venda/promessa de compra e venda”, mantendo justamente a indefinição que se buscava superar. A distinção não possui caráter meramente terminológico. A compra e venda definitiva e o contrato preliminar submetem-se a regimes jurídicos distintos, com repercussões sobre a forma do negócio, as obrigações dele decorrentes e a própria tutela específica passível de obtenção. Mostra-se, portanto, necessária a adoção de posição inequívoca quanto à natureza da avença afirmada, com a correspondente adequação da causa de pedir e dos pedidos. Por fim, permanece insuficientemente delimitado o fundamento do pedido de proteção possessória. Na decisão anterior consignou-se que a mera intenção atribuída ao requerido de desfazer o negócio ou retomar o imóvel não bastaria, isoladamente, para caracterizar ameaça possessória concreta, tendo sido determinada a especificação dos fatos que evidenciariam justo receio de turbação ou esbulho. A emenda, entretanto, voltou a fundamentar a tutela essencialmente na resistência do requerido em concluir a avença e em manifestações no sentido de desfazer o negócio e retomar o imóvel, sem individualizar suficientemente atos concretos de ameaça à posse. A pretensão possessória não é, por si só, incompatível com a existência de relação contratual entre as partes, mas deve estar fundada na posse enquanto situação fática autonomamente tutelável e na demonstração da correspondente ameaça, turbação ou esbulho, não sendo suficiente extraí-la exclusivamente do alegado direito à aquisição do imóvel. Diante desse quadro, e considerando que parte substancial da determinação de mov. 06 foi atendida, reputo adequado oportunizar derradeira regularização, antes da adoção da consequência prevista no art. 321, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Assim, INTIME-SE a parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, EMENDAR novamente a petição inicial, devendo: a) juntar matrícula atualizada do imóvel e certidão de ônus reais ou, caso desconheça o número da matrícula ou esta inexista, apresentar certidão de busca expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, não bastando, para esse fim, documentação exclusivamente cadastral ou tributária; b) à vista da documentação registral obtida, esclarecer se o requerido figura como proprietário registral do imóvel ou se detém apenas direitos possessórios, aquisitivos ou de outra natureza sobre o bem, indicando, nesta última hipótese, a origem desses direitos e juntando os documentos de que dispuser, bem como adequando os pedidos ao direito que efetivamente possa ser objeto de transmissão; c) esclarecer, de forma inequívoca, a natureza jurídica do negócio verbal que afirma ter celebrado, especificando se sustenta a existência de compra e venda definitiva ou de promessa/compromisso de compra e venda, afastando a utilização indistinta das duas qualificações e adequando, em consequência, a causa de pedir e os pedidos formulados; d) caso mantenha o pedido de tutela possessória, individualizar os fatos concretos e atuais que, segundo sustenta, caracterizam ameaça de turbação ou esbulho, indicando, na medida do possível, suas circunstâncias, datas e respectivos elementos probatórios, esclarecendo que a proteção pretendida decorre da posse efetivamente exercida e não exclusivamente do alegado direito à aquisição do imóvel. Considerando que as questões ora indicadas já foram objeto de determinação anterior e permanecem relevantes à adequada delimitação da demanda, deverá a parte autora promover a regularização nos termos acima especificados, sob pena de indeferimento da petição inicial, na forma dos arts. 321, parágrafo único, e 330, IV, do Código de Processo Civil. Quanto à manifestação de mov. 09, não há providência a ser deferida. Com efeito, não houve, até o presente momento, determinação de citação do requerido ou de apresentação de contestação, tampouco se verifica a prática de ato citatório ou a expedição de intimação a ele dirigida. A intimação subsequente à decisão de mov. 06 foi expedida exclusivamente à parte autora, para cumprimento da determinação de emenda à petição inicial. Desse modo, inexiste prazo defensivo em curso a ser suspenso, tornado sem efeito ou restituído, ficando prejudicados, nesse particular, os requerimentos formulados no mov. 09. Observo, ainda, que não se identifica, até o momento, instrumento de mandato outorgado pelo requerido à causídica subscritora daquela manifestação, razão pela qual a petição apresentada não autoriza, por si só, o reconhecimento de comparecimento espontâneo da parte requerida, sem prejuízo de posterior regularização da representação processual. A apreciação dos pedidos de tutela provisória e das demais providências fica reservada para momento posterior à regularização da petição inicial. Após, conclusos. I. Cumpra-se. Santo Antônio do Descoberto/GO, datado e assinado eletronicamente. HELENICE RANGEL GONZAGA MARTINS Juíza de direito