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TJGO · Santa Terezinha de Goiás - Vara Cível · Sentença
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE SANTA TEREZINHA DE GOIÁS VARA CÍVEL Processo: 5749477-32.2025.8.09.0172 PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Polo Ativo: Jessica Franciane Costa Ribeiro Polo Passivo: Nova Gestao Investimentos E Participacoes Ltda - Em Recuperacao Judicial Obs.: A presente sentença serve como instrumento de citação/intimação, mandado, ofício nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro, da Corregedoria do Estado de Goiás. SENTENÇA RELATÓRIO Trata-se de ação de nulidade contratual c/c restituição de valores ajuizada por JESSICA FRANCIENE COSTA ROBEIRO em face de NOVA GESTÃO INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, em Recuperação Judicial. Alegou, em suma, que: a) em 15/07/2021, durante período de férias, foi abordada para participar de palestra de venda de frações imobiliárias em regime de multipropriedade do empreendimento Varandas Thermas Park, ocasião em que foi submetida a insistente e prolongada estratégia de venda, com sucessivas ofertas e supostas vantagens exclusivas, condicionadas à contratação imediata; b) acabou celebrando dois contratos de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade, sendo o contrato nº 01 C506/03, referente ao apartamento/bloco/cota 506/C/03, e o contrato nº 01-C505/48, referente ao apartamento/bloco/cota 505/C/45, ambos com data de assinatura em 15/07/2021, valor de aquisição de R$ 19.900,00 cada, pagamento em 84 parcelas de R$ 236,90, sinal de negócio de R$ 3.050,00, corretagem de R$ 1.525,00 por contrato e valor total pago de R$ 12.257,33 em cada um; c) durante a apresentação e no momento da assinatura, foram oferecidas bebidas alcoólicas de forma ilimitada, de modo que a contratação ocorreu sob efeito de álcool, configurando vício de consentimento por erro e dolo; d) após análise posterior dos instrumentos contratuais, constatou a existência de cláusulas abusivas e limitativas de direitos, especialmente quanto à obrigação essencial, além de ausência de informações claras e adequadas, violando o dever de transparência; e) o imóvel jamais foi entregue e não houve qualquer fruição das cotas adquiridas; f) em 07/03/2025, manifestou expressamente a intenção de cancelar os contratos, porém a ré condicionou o distrato à retenção de elevados valores a título de cláusula penal, sinal de negócio e comissão de intermediação. Alegou que houve induzimento em erro, prática comercial abusiva, cláusulas que permitem securitização e oneração da fração imobiliária sem anuência do consumidor, transferência indevida do pagamento da comissão de corretagem sem prova da efetiva prestação do serviço, cumulação de penalidades contratuais (bis in idem) e imposição de multas desproporcionais e excessivas, sem observância do tempo de vigência do contrato. Alegou que tais circunstâncias autorizam a anulação ou nulidade dos contratos, com restituição integral dos valores pagos, ou, subsidiariamente, a extinção contratual a partir de 07/03/2025, com revisão equitativa das penalidades. Em sede liminar, requereu a suspensão das cobranças por parte da ré e que as rés se abstenham de inscrever o nome da autora em cadastros de devedores, até decisão final do presente processo. Ao final, requereu a declaração de nulidade dos contratos de cessão de uso de unidade hoteleira firmados com a ré, com restituição integral dos valores pagos; subsidiariamente, a declaração de extinção dos contratos a partir de 07/03/2025; a nulidade da cobrança da comissão de corretagem ou, alternativamente, a revisão do seu percentual; a revisão das cláusulas penais para percentuais moderados incidentes sobre o valor efetivamente pago ou sobre o período de vigência contratual. Foi deferido o parcelamento das custas (ev. 14). Recebida a inicial, indeferido o pedido de tutela de urgência por ausência dos requisitos e determinada a remessa dos autos ao CEJUSC para realização de audiência de conciliação (ev. 23). Ato seguinte, a autora opôs embargos de declaração alegando existência de omissão em relação ao pedido de rescisão contratual e contradição (ev. 34), recurso o qual foi conhecido e rejeitado (ev. 41). A requerida apresentou contestação, oportunidade na qual alegou, preliminarmente, incompetência territorial em razão de cláusula de eleição de foro e sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Alegou, ainda, prescrição da pretensão relativa à restituição da comissão de corretagem, bem como a natureza concursal de eventual crédito, em razão de se encontrar em recuperação judicial. No mérito, defendeu a validade dos contratos, a inexistência de vício de consentimento, a legalidade das cláusulas contratuais, a possibilidade de retenção de 25% dos valores pagos e a ausência de direito à restituição integral (ev. 48). A parte autora, em impugnação à contestação, alega, em síntese, que a preliminar de incompetência territorial suscitada pela requerida deve ser rejeitada, por se tratar de relação de consumo, sendo legítima a opção pelo ajuizamento da demanda no foro de seu domicílio, nos termos da legislação consumerista. Sustenta ainda que a requerida não teria impugnado especificamente os fatos narrados na petição inicial acerca da dinâmica de contratação, o que ensejaria presunção de veracidade das alegações relacionadas ao marketing agressivo, à venda emocional e à existência de cláusulas abusivas; alega que a contratação teria ocorrido mediante pressão comercial excessiva, permanência prolongada em apresentação de vendas, sucessivas ofertas e influência psicológica, circunstâncias que evidenciariam vício de consentimento; defende a ilegalidade da cobrança da comissão de intermediação/corretagem; sustenta ser aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao caso; defende a abusividade da taxa de fruição, sustentando que o empreendimento não teria sido entregue e que não houve qualquer utilização ou fruição efetiva do bem, inexistindo comprovação de reservas, hospedagens ou disponibilização da unidade; alega a impossibilidade de cobrança de IPTU, por inexistirem posse, uso ou entrega do imóvel (ev. 53). Realizada audiência de conciliação, não houve composição. Na oportunidade, ambas as partes manifestaram interesse no julgamento antecipado (ev. 65). Posteriormente, intimadas para especificarem provas, a parte autora requereu o julgamento antecipado, com inversão do ônus probatório (ev. 71), e a requerida deixou transcorrer in albis o prazo para manifestação (ev. 73). Vieram conclusos para sentença. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Julgamento antecipado do mérito O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois a matéria controvertida é passível de solução com base na prova documental já produzida, sendo desnecessária a dilação probatória. Registre-se, ademais, que ambas as partes manifestaram interesse no julgamento antecipado da lide. Preliminares e/ou prejudiciais Incompetência por cláusula de eleição de foro A requerida arguiu a incompetência deste Juízo com fundamento na cláusula contratual de eleição de foro, que estabelece a comarca de Caldas Novas/GO como competente para dirimir controvérsias oriundas do ajuste. Contudo, a relação jurídica estabelecida entre as partes é nitidamente consumerista, aplicando-se as diretrizes do Código de Defesa do Consumidor, haja vista a condição da autora como destinatária final do produto imobiliário ofertado e a atuação profissional da requerida no mercado de comercialização de cotas em regime de multipropriedade. A facilitação da defesa dos direitos do consumidor em juízo constitui direito básico previsto no art. 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor. Além disso, o art. 101, inciso I, do mesmo diploma assegura ao consumidor a faculdade de propor demanda de responsabilidade civil no foro de seu domicílio. Nessas condições, a cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão, quando impõe ao consumidor o ônus de litigar em comarca diversa daquela em que domiciliado, constitui obstáculo indevido ao acesso à justiça e deve ser afastada, nos termos do art. 51, inciso XV, do CDC. Afasto, portanto, a preliminar de incompetência territorial. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor Também não prospera a alegação de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. A autora se enquadra no conceito de consumidora previsto no art. 2º do CDC, pois adquiriu cotas de unidade imobiliária em regime de multipropriedade como destinatária final, ao passo que a requerida se amolda ao conceito de fornecedora do art. 3º do mesmo diploma, por atuar profissionalmente na oferta e comercialização de produtos e serviços imobiliários e turísticos. A circunstância de o contrato envolver fração imobiliária em regime de multipropriedade não afasta a incidência da legislação consumerista, especialmente quando se está diante de contratação padronizada, com evidente assimetria técnica, documental e informacional entre as partes. Rejeito, pois, a tese de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Prescrição da pretensão relativa à restituição da comissão de corretagem A requerida suscita a prescrição da pretensão relativa à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp n.º 1.551.956/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou a tese de que incide o prazo prescricional trienal previsto no art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, por se tratar de hipótese relacionada ao ressarcimento por alegado enriquecimento sem causa. No caso concreto, os contratos foram celebrados em 15/07/2021, ocasião em que a comissão de intermediação foi expressamente prevista e paga pela adquirente. A presente ação, contudo, somente foi ajuizada em 15/09/2025, quando já transcorrido prazo superior a três anos. Desse modo, encontra-se prescrita a pretensão autônoma voltada à restituição da comissão de corretagem ou à revisão de seu valor. Ressalte-se, entretanto, que tal conclusão não impede a apreciação das demais alegações de nulidade contratual deduzidas pela autora, as quais possuem causa de pedir e objeto distintos. Assim, com fundamento no art. 487, inciso II, do CPC, reconheço a prescrição da pretensão de restituição e revisão da comissão de corretagem/intermediação, julgando extintos tais pedidos com resolução do mérito. Recuperação Judicial da requerida A requerida também sustentou que se encontra em recuperação judicial e que eventual crédito da parte autora teria natureza concursal. Tal circunstância, contudo, não impede o processamento da presente demanda nem obsta a formação do título judicial. A existência de recuperação judicial pode repercutir na forma de satisfação do crédito, na fase própria, inclusive quanto à eventual habilitação perante o juízo recuperacional, mas não impede que este Juízo reconheça a existência do direito, declare a resolução contratual e fixe a condenação correspondente. Não havendo outras preliminares ou prejudiciais a dirimir, e estando presentes os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, passo ao julgamento da demanda no estado em que se encontra. Mérito Da alegação de nulidade contratual De início, cumpre registrar que não há elementos suficientes para declarar a nulidade dos contratos por vício de consentimento. Embora a parte autora tenha sustentado que a contratação ocorreu em ambiente de forte pressão comercial, com utilização de técnicas agressivas de venda, sucessivas ofertas e fornecimento de bebida alcoólica, tais alegações não foram corroboradas por prova objetiva bastante. Não foram produzidos depoimentos, prova testemunhal, gravações, documentos contemporâneos ou outros elementos aptos a demonstrar que, no momento da celebração dos contratos, a autora estivesse privada de discernimento ou que sua vontade tenha sido viciada por erro, dolo, coação ou estado de perigo, nos termos dos arts. 138 e seguintes do Código Civil. Não bastasse a ausência de prova objetiva acerca do alegado comprometimento de seu estado cognitivo, a própria narrativa constante da petição inicial evidencia que a autora mantinha plena capacidade de compreensão, análise crítica e autodeterminação no momento da contratação. Conforme relatado, as primeiras propostas apresentadas foram prontamente rejeitadas por não se mostrarem vantajosas, seguindo-se novas ofertas igualmente recusadas. A autora afirma expressamente que, a cada contraproposta, avaliava os valores e benefícios apresentados, somente passando a considerar a contratação quando lhe foram ofertadas condições que reputou financeiramente mais atrativas. Veja-se a dinâmica dos fatos narrados pela própria autora na inicial: Imediatamente, iniciaram-se as ofertas. Estrategicamente, a proposta inicial era ancorada em um preço muito alto e foi prontamente recusada. Houve nova oferta, com preço um pouco baixo, também não aceita. A situação se repetiu várias vezes. A cada objeção, um “novo supervisor” oferecia um novo preço e uma “vantagem exclusiva”, como descontos especiais e facilidades excepcionais. Isso se estendeu por horas, até o momento em que o custo, comparando com o valor inicial (ancorado), caberia no bolso e até parecia ser atrativo. Mas para aproveitar isso, ele precisava fechar o contrato “na hora”, pois a oferta tinha validade. Portanto, a autora tinha duas opções para sair desta armadilha: a) ir embora, de maneira ríspida e não educada, ou b) fechar o contrato (...). A descrição dos fatos revela, portanto, comportamento incompatível com a alegada incapacidade de discernimento, pois demonstra que a autora analisava criticamente as propostas, ponderava vantagens e desvantagens e exercia efetivo poder de decisão sobre sua aceitação ou rejeição. Com efeito, a petição inicial registra expressamente que, ao final das tratativas, a autora identificava duas alternativas possíveis: recusar a contratação e deixar o local ou aderir ao negócio jurídico então ofertado, tendo optado pela segunda hipótese. Trata-se de circunstância que evidencia a existência de juízo crítico e de escolha consciente entre cursos de ação distintos. Ainda que se admita a ocorrência de abordagem comercial insistente ou estratégias de persuasão próprias da atividade mercantil desenvolvida pela requerida, tal circunstância, por si só, não caracteriza vício de consentimento nem conduz automaticamente à invalidação do negócio jurídico. Outrossim, os contratos foram celebrados em 15/07/2021, ao passo que o pedido formal de cancelamento somente foi formulado anos depois, circunstância já destacada nas decisões interlocutórias proferidas nos autos como elemento que enfraquece, ao menos à luz da prova documental disponível, a tese de vício originário na formação da vontade. Nessa medida, não há o que se falar em decretação de anulação dos contratos de cessão de uso de unidade hoteleira e inscrição e restituição integral dos valores pagos, por vício de consentimento. Outrossim, não prospera a alegação de nulidade do contrato fundada na cláusula “h” da seção 2. A referida disposição contratual limita-se a prever a possibilidade de a promitente vendedora ceder créditos decorrentes do contrato, bem como contratar operações de financiamento e constituir garantias sobre o empreendimento junto a instituições financeiras e securitizadoras, com a finalidade de viabilizar sua implantação e desenvolvimento. Trata-se de previsão inerente à estruturação financeira do negócio imobiliário, que não importa, por si só, em restrição de direitos do consumidor. Ao contrário do sustentado pela autora, a cláusula não lhe impõe obrigações adicionais, não restringe a utilização da fração adquirida e tampouco altera as condições econômicas da contratação. A mera possibilidade de cessão de créditos ou constituição de garantias pela incorporadora não é suficiente para caracterizar violação ao dever de informação, abusividade contratual ou nulidade do negócio jurídico. Também não se verifica falta de transparência apta a justificar a invalidação da cláusula. A disposição contratual encontra-se expressamente prevista no instrumento firmado pelas partes, em redação objetiva, inexistindo demonstração de obscuridade, ambiguidade ou induzimento em erro. Desse modo, ausente demonstração de ofensa ao dever de informação, de desvantagem exagerada ao consumidor ou de efetiva restrição aos direitos decorrentes da avença, não há fundamento para reconhecer a nulidade pretendida. Também não procede a alegação de existência de cláusulas abusivas capazes de dificultar ou inviabilizar a execução da obrigação essencial do contrato. Embora a autora afirme genericamente que o instrumento conteria disposições que a colocariam em desvantagem exagerada, não individualiza quais cláusulas reputa abusivas, tampouco demonstra de que forma elas comprometeriam a finalidade econômica do negócio ou restringiriam os direitos decorrentes da contratação. A mera invocação do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, desacompanhada da indicação concreta das disposições contratuais supostamente nulas e das razões jurídicas que justificariam sua invalidação, não é suficiente para amparar a pretensão deduzida. Incumbia à autora apontar objetivamente quais cláusulas violariam a legislação consumerista e demonstrar o efetivo prejuízo delas decorrente, ônus do qual não se desincumbiu. Desse modo, ausente demonstração concreta de desvantagem exagerada, restrição indevida de direitos ou esvaziamento do objeto contratual, não há fundamento para o reconhecimento da nulidade pretendida. Da extinção do contrato Não acolhidas as teses de nulidade contratual suscitadas pela autora, remanesce a análise do pedido sucessivo de extinção do vínculo contratual. Sobre o ponto, observa-se que a própria autora manifestou expressamente sua intenção de não mais permanecer vinculada ao contrato, formalizando pedido de cancelamento junto à requerida em 07/03/2025, circunstância que, inclusive, não é objeto de controvérsia relevante entre as partes. Embora não se verifique vício apto a invalidar o negócio jurídico celebrado, também não se mostra razoável compelir a consumidora a permanecer indefinidamente vinculada a contrato do qual expressamente pretende desvincular-se, pois a permanência forçada do vínculo contratual seria incompatível com os princípios da boa-fé objetiva e da liberdade contratual. Assim, deve ser reconhecida a extinção da relação contratual por iniciativa da adquirente, produzindo efeitos a partir da manifestação inequívoca de desinteresse na manutenção da avença, ocorrida em 07/03/2025, permanecendo submetidas ao controle jurisdicional apenas as consequências patrimoniais decorrentes do distrato. Da abusividade das cláusulas penais No que se refere à alegada abusividade das cláusulas penais, assiste razão apenas em parte à autora. Conforme se extrai dos autos, a autora celebrou dois contratos de aquisição de fração imobiliária em regime de multipropriedade, ambos em 15/07/2021, cada qual no valor de R$ 19.900,00, tendo sido previsto, em cada instrumento, o pagamento de sinal de negócio de R$ 3.050,00 e de comissão/serviços de intermediação no valor de R$ 1.525,00, além das demais parcelas contratuais. Inicialmente, não há falar em bis in idem pelo simples fato de a autora ter adquirido duas cotas distintas. Tratando-se de negócios jurídicos autônomos, ainda que celebrados no mesmo contexto negocial, é juridicamente admissível que as consequências do desfazimento incidam sobre cada contratação, observados, contudo, os limites legais e a vedação de cumulação abusiva de penalidades dentro de cada relação contratual. A cláusula penal de 25% sobre os valores pagos, considerada isoladamente, não se mostra abusiva. O art. 67-A, inciso II, da Lei n.º 4.591/1964, incluído pela Lei n.º 13.786/2018, admite a dedução de pena convencional limitada a 25% da quantia paga pelo adquirente em caso de desfazimento do contrato por iniciativa deste. No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade da retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador, por se tratar de percentual destinado a indenizar despesas gerais do empreendimento e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Veja-se: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018 . INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA . JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO . 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13 .786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1 .138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato . Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13 .786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8 .2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/10/2019 RSTJ vol . 256 p. 496). Da mesma forma, a cobrança da comissão de corretagem ou dos serviços de intermediação não se confunde, em tese, com cláusula penal. Trata-se de rubrica autônoma, cuja retenção é admitida quando houver informação prévia, clara e destacada ao consumidor acerca do preço total da aquisição e do valor da comissão, conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938. Assim, havendo previsão expressa e destacada no quadro-resumo quanto ao valor da intermediação, não há, apenas por esse fundamento, abusividade na dedução da referida quantia. Diversa, contudo, é a conclusão quanto à pretensão de retenção autônoma e integral do sinal de negócio, cumulada com a cláusula penal de 25%. No caso, o sinal foi previsto no contexto do preço da aquisição e não há demonstração de que constitua verba autônoma, desvinculada do pagamento feito pela adquirente. Desse modo, admitir a retenção integral do sinal, além da cláusula penal, importaria impor à consumidora dupla penalização pelo mesmo fato gerador, qual seja, o desfazimento do contrato por sua iniciativa. A aplicação conjunta dessas rubricas, como pretende a requerida, acabaria por ampliar artificialmente o percentual de retenção para além do limite legal e jurisprudencialmente admitido, esvaziando a regra de devolução parcial dos valores pagos e colocando a consumidora em desvantagem exagerada, em afronta aos arts. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, e 413 do Código Civil. Portanto, deve ser reconhecida a validade da retenção da cláusula penal limitada a 25% dos valores efetivamente pagos em cada contrato, bem como da comissão/serviços de intermediação, desde que comprovada sua adequada informação no instrumento contratual. Por outro lado, é abusiva a retenção autônoma do sinal de negócio cumulada com a cláusula penal, devendo tal valor integrar a base dos valores pagos sujeitos à restituição, após as deduções admitidas. Da comissão de corretagem/intermediação Ainda que superada a prejudicial de mérito, não mereceria acolhimento a alegação de nulidade da cobrança da comissão de intermediação/corretagem. O Superior Tribunal de Justiça, ao firmar a tese repetitiva do Tema 938 (REsp n.º 1.599.511/SP), assentou ser válida a transferência ao adquirente da obrigação de arcar com a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição e destacado o valor da respectiva comissão. No caso concreto, verifica-se que o quadro-resumo contratual individualiza de forma expressa o preço da fração imobiliária sem a intermediação (R$ 19.900,00), o valor da comissão de corretagem (R$ 1.525,00), a forma de pagamento da referida verba e, inclusive, o beneficiário da cobrança, identificado como "WAM Brasil". Tais informações evidenciam que a cobrança não se encontrava embutida no preço do negócio e foi apresentada ao consumidor de maneira destacada e individualizada. Não procede, portanto, a alegação de ausência de transparência ou de falta de informação adequada. Ao contrário, os elementos constantes do próprio instrumento contratual demonstram que a autora teve ciência prévia da existência da cobrança, de seu valor e do respectivo destinatário, circunstância suficiente para atender às exigências estabelecidas pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Igualmente não prospera o argumento de inexistência de prova da prestação do serviço ou de invalidade da cobrança em razão da ausência de assinatura de corretor identificado por número de CRECI. A validade da cláusula não está condicionada à assinatura do instrumento por profissional específico, mas sim à observância do dever de informação e à prévia ciência do consumidor acerca da obrigação assumida, requisitos que se encontram presentes no caso concreto. Assim, inexistindo demonstração de ocultação da cobrança, violação ao dever de informação ou abusividade contratual, não há fundamento para declarar a nulidade da comissão de intermediação/corretagem. Da alegada abusividade do percentual da comissão de corretagem Subsidiariamente, sustenta a autora que, ainda que admitida a validade da cobrança da comissão de intermediação, o percentual exigido seria excessivo, postulando sua revisão para os parâmetros sugeridos pelos conselhos de classe. A pretensão não merece acolhimento. Como já exposto, a comissão de corretagem foi expressamente prevista no quadro-resumo contratual, com indicação específica do valor cobrado (R$ 1.525,00), da forma de pagamento e do respectivo beneficiário, inexistindo violação ao dever de informação ou surpresa contratual. Ademais, a autora não demonstrou a ocorrência de qualquer desproporção concreta apta a justificar a intervenção judicial na remuneração ajustada pelas partes. A mera circunstância de o percentual contratado superar os valores indicados em tabelas referenciais elaboradas por entidades representativas da categoria profissional não conduz, por si só, ao reconhecimento de abusividade. Isso porque as referidas tabelas possuem caráter meramente orientativo, não constituindo limite legal obrigatório para a remuneração dos serviços de intermediação imobiliária. Para o reconhecimento da abusividade seria necessária a demonstração de manifesta excessividade, desequilíbrio contratual ou vantagem exagerada, circunstâncias não evidenciadas no caso concreto. Cumpre observar, ainda, que a autora teve ciência prévia do valor da comissão no momento da contratação e aderiu expressamente às condições negociais estabelecidas, não sendo possível a revisão judicial da remuneração apenas porque, posteriormente, passou a considerar elevado o percentual inicialmente pactuado. Ausente demonstração de ilegalidade, desproporção manifesta ou afronta às normas de proteção ao consumidor, mantém-se hígida a cláusula contratual que prevê o pagamento da comissão de intermediação nos exatos termos ajustados pelas partes. Proporcionalidade da cláusula penal pelo tempo de vigência do contrato Também não merece acolhimento a pretensão de reduzir a cláusula penal com fundamento no tempo de vigência do contrato. A autora sustenta que a penalidade deveria ser calculada de forma proporcional ao período compreendido entre a celebração do contrato e o pedido de resilição, sob o argumento de que a ruptura ocorreu após longo lapso temporal. Todavia, tal raciocínio não encontra respaldo na natureza jurídica da cláusula contratual em discussão. A cláusula penal prevista para a hipótese de desfazimento do negócio por iniciativa do adquirente possui natureza compensatória, destinando-se a ressarcir despesas administrativas, operacionais, comerciais e tributárias suportadas pela vendedora em razão da contratação e de sua posterior extinção. Trata-se, portanto, de consequência decorrente da ruptura antecipada do vínculo contratual, e não de contraprestação relacionada ao efetivo período de utilização do empreendimento. Ademais, a própria autora sustenta que jamais usufruiu da fração imobiliária ou dos benefícios decorrentes da contratação, circunstância que afasta a premissa de que a penalidade deveria guardar relação com eventual período de fruição do bem. Conforme já citado nesta sentença, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido da admissibilidade da retenção de parte dos valores pagos pelo adquirente quando a resolução ocorre por sua iniciativa, reputando adequado, em regra, o percentual de 25% das quantias pagas para compensar os encargos suportados pela incorporadora e desestimular a ruptura imotivada do contrato. No caso concreto, a cláusula penal foi estipulada em percentual compatível com os parâmetros admitidos pela legislação e pela jurisprudência, inexistindo demonstração de manifesta excessividade capaz de justificar a intervenção judicial com fundamento no art. 413 do Código Civil. Não se verifica, portanto, desproporção apta a autorizar a revisão pretendida apenas em razão do tempo decorrido entre a celebração da avença e a manifestação de interesse na sua resilição. Da pretensão subsidiária de redução da cláusula penal para 10% dos valores pagos Subsidiariamente, pretende a autora a revisão das penalidades contratuais para que incidam no percentual de 10% sobre os valores efetivamente pagos. Todavia, a pretensão não comporta acolhimento. Conforme já fundamentado, a cláusula penal estipulada em 25% dos valores pagos não se revela abusiva em si mesma, encontrando respaldo tanto na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça quanto na disciplina atualmente prevista no art. 67-A, inciso II, da Lei nº 4.591/1964. O precedente invocado pela autora não estabelece a obrigatoriedade de fixação da retenção em 10%, tampouco impõe a redução automática da penalidade para tal patamar. Ao contrário, a jurisprudência admite a retenção em percentuais variáveis, observadas as particularidades de cada caso concreto. No caso dos autos, não se verifica manifesta excessividade apta a justificar a incidência do art. 413 do Código Civil. A abusividade identificada não decorre do percentual de 25% da cláusula penal, mas da indevida cumulação de retenções com idêntica finalidade compensatória e sancionatória. Assim, uma vez afastada a retenção autônoma do sinal de negócio, preservando-se apenas a cláusula penal contratualmente estipulada, deixa de existir fundamento para nova redução do percentual ajustado, sob pena de descaracterização da própria finalidade compensatória da cláusula e de indevida intervenção judicial na autonomia privada das partes. Desse modo, rejeita-se o pedido subsidiário de redução da cláusula penal para 10% dos valores pagos. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para: a) declarar extintos os Contratos n.º 01-C506/03 e n.º 01-C505/48, por iniciativa da autora, produzindo efeitos a partir de 07/03/2025, data em que manifestou expressamente sua intenção de não mais permanecer vinculada aos negócios jurídicos; b) determinar que, para fins de apuração dos valores devidos em razão da extinção contratual, o montante pago a título de sinal de negócio seja computado entre os valores pagos pela autora, vedada sua retenção autônoma além da cláusula penal compensatória de 25% prevista contratualmente; c) condenar a requerida à restituição dos valores pagos pela autora, observada a retenção da cláusula penal contratual de 25% (vinte e cinco por cento) e da comissão de intermediação/corretagem prevista contratualmente. Sobre os valores a serem restituídos deverá incidir correção monetária pelo INPC desde cada desembolso, bem como juros legais previstos no art. 406 do Código Civil, na redação conferida pela Lei n.º 14.905/2024, a partir do trânsito em julgado da sentença, por se tratar de resilição contratual por iniciativa da adquirente. Com fundamento no art. 487, inciso II, do Código de Processo Civil, reconheço a prescrição da pretensão de restituição e de revisão da comissão de corretagem/intermediação, julgando extintos tais pedidos com resolução do mérito, diante do transcurso do prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil. Os valores deverão ser apurados em fase de liquidação de sentença. Considerando a sucumbência recíproca, porém em maior proporção da parte autora, condeno as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 80% (oitenta por cento) para a autora e 20% (vinte por cento) para a requerida, bem como ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, em favor do patrono da autora, e em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico correspondente aos pedidos rejeitados, em favor dos patronos da requerida, observada a mesma distribuição da sucumbência, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil, considerando o grau de zelo profissional, o trabalho efetivamente desenvolvido, o tempo de trâmite da demanda e o local da prestação de serviços. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquivem-se com as devidas baixas. Às providências. Santa Terezinha de Goiás – GO, datado pelo sistema. ETHEL BASÍLIO DE MEDEIROS Juíza de Direito
TJGO · Santa Terezinha de Goiás - Vara Cível · Sentença
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE SANTA TEREZINHA DE GOIÁS VARA CÍVEL Processo: 5749477-32.2025.8.09.0172 PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Polo Ativo: Jessica Franciane Costa Ribeiro Polo Passivo: Nova Gestao Investimentos E Participacoes Ltda - Em Recuperacao Judicial Obs.: A presente sentença serve como instrumento de citação/intimação, mandado, ofício nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro, da Corregedoria do Estado de Goiás. SENTENÇA RELATÓRIO Trata-se de ação de nulidade contratual c/c restituição de valores ajuizada por JESSICA FRANCIENE COSTA ROBEIRO em face de NOVA GESTÃO INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, em Recuperação Judicial. Alegou, em suma, que: a) em 15/07/2021, durante período de férias, foi abordada para participar de palestra de venda de frações imobiliárias em regime de multipropriedade do empreendimento Varandas Thermas Park, ocasião em que foi submetida a insistente e prolongada estratégia de venda, com sucessivas ofertas e supostas vantagens exclusivas, condicionadas à contratação imediata; b) acabou celebrando dois contratos de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade, sendo o contrato nº 01 C506/03, referente ao apartamento/bloco/cota 506/C/03, e o contrato nº 01-C505/48, referente ao apartamento/bloco/cota 505/C/45, ambos com data de assinatura em 15/07/2021, valor de aquisição de R$ 19.900,00 cada, pagamento em 84 parcelas de R$ 236,90, sinal de negócio de R$ 3.050,00, corretagem de R$ 1.525,00 por contrato e valor total pago de R$ 12.257,33 em cada um; c) durante a apresentação e no momento da assinatura, foram oferecidas bebidas alcoólicas de forma ilimitada, de modo que a contratação ocorreu sob efeito de álcool, configurando vício de consentimento por erro e dolo; d) após análise posterior dos instrumentos contratuais, constatou a existência de cláusulas abusivas e limitativas de direitos, especialmente quanto à obrigação essencial, além de ausência de informações claras e adequadas, violando o dever de transparência; e) o imóvel jamais foi entregue e não houve qualquer fruição das cotas adquiridas; f) em 07/03/2025, manifestou expressamente a intenção de cancelar os contratos, porém a ré condicionou o distrato à retenção de elevados valores a título de cláusula penal, sinal de negócio e comissão de intermediação. Alegou que houve induzimento em erro, prática comercial abusiva, cláusulas que permitem securitização e oneração da fração imobiliária sem anuência do consumidor, transferência indevida do pagamento da comissão de corretagem sem prova da efetiva prestação do serviço, cumulação de penalidades contratuais (bis in idem) e imposição de multas desproporcionais e excessivas, sem observância do tempo de vigência do contrato. Alegou que tais circunstâncias autorizam a anulação ou nulidade dos contratos, com restituição integral dos valores pagos, ou, subsidiariamente, a extinção contratual a partir de 07/03/2025, com revisão equitativa das penalidades. Em sede liminar, requereu a suspensão das cobranças por parte da ré e que as rés se abstenham de inscrever o nome da autora em cadastros de devedores, até decisão final do presente processo. Ao final, requereu a declaração de nulidade dos contratos de cessão de uso de unidade hoteleira firmados com a ré, com restituição integral dos valores pagos; subsidiariamente, a declaração de extinção dos contratos a partir de 07/03/2025; a nulidade da cobrança da comissão de corretagem ou, alternativamente, a revisão do seu percentual; a revisão das cláusulas penais para percentuais moderados incidentes sobre o valor efetivamente pago ou sobre o período de vigência contratual. Foi deferido o parcelamento das custas (ev. 14). Recebida a inicial, indeferido o pedido de tutela de urgência por ausência dos requisitos e determinada a remessa dos autos ao CEJUSC para realização de audiência de conciliação (ev. 23). Ato seguinte, a autora opôs embargos de declaração alegando existência de omissão em relação ao pedido de rescisão contratual e contradição (ev. 34), recurso o qual foi conhecido e rejeitado (ev. 41). A requerida apresentou contestação, oportunidade na qual alegou, preliminarmente, incompetência territorial em razão de cláusula de eleição de foro e sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Alegou, ainda, prescrição da pretensão relativa à restituição da comissão de corretagem, bem como a natureza concursal de eventual crédito, em razão de se encontrar em recuperação judicial. No mérito, defendeu a validade dos contratos, a inexistência de vício de consentimento, a legalidade das cláusulas contratuais, a possibilidade de retenção de 25% dos valores pagos e a ausência de direito à restituição integral (ev. 48). A parte autora, em impugnação à contestação, alega, em síntese, que a preliminar de incompetência territorial suscitada pela requerida deve ser rejeitada, por se tratar de relação de consumo, sendo legítima a opção pelo ajuizamento da demanda no foro de seu domicílio, nos termos da legislação consumerista. Sustenta ainda que a requerida não teria impugnado especificamente os fatos narrados na petição inicial acerca da dinâmica de contratação, o que ensejaria presunção de veracidade das alegações relacionadas ao marketing agressivo, à venda emocional e à existência de cláusulas abusivas; alega que a contratação teria ocorrido mediante pressão comercial excessiva, permanência prolongada em apresentação de vendas, sucessivas ofertas e influência psicológica, circunstâncias que evidenciariam vício de consentimento; defende a ilegalidade da cobrança da comissão de intermediação/corretagem; sustenta ser aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao caso; defende a abusividade da taxa de fruição, sustentando que o empreendimento não teria sido entregue e que não houve qualquer utilização ou fruição efetiva do bem, inexistindo comprovação de reservas, hospedagens ou disponibilização da unidade; alega a impossibilidade de cobrança de IPTU, por inexistirem posse, uso ou entrega do imóvel (ev. 53). Realizada audiência de conciliação, não houve composição. Na oportunidade, ambas as partes manifestaram interesse no julgamento antecipado (ev. 65). Posteriormente, intimadas para especificarem provas, a parte autora requereu o julgamento antecipado, com inversão do ônus probatório (ev. 71), e a requerida deixou transcorrer in albis o prazo para manifestação (ev. 73). Vieram conclusos para sentença. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Julgamento antecipado do mérito O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois a matéria controvertida é passível de solução com base na prova documental já produzida, sendo desnecessária a dilação probatória. Registre-se, ademais, que ambas as partes manifestaram interesse no julgamento antecipado da lide. Preliminares e/ou prejudiciais Incompetência por cláusula de eleição de foro A requerida arguiu a incompetência deste Juízo com fundamento na cláusula contratual de eleição de foro, que estabelece a comarca de Caldas Novas/GO como competente para dirimir controvérsias oriundas do ajuste. Contudo, a relação jurídica estabelecida entre as partes é nitidamente consumerista, aplicando-se as diretrizes do Código de Defesa do Consumidor, haja vista a condição da autora como destinatária final do produto imobiliário ofertado e a atuação profissional da requerida no mercado de comercialização de cotas em regime de multipropriedade. A facilitação da defesa dos direitos do consumidor em juízo constitui direito básico previsto no art. 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor. Além disso, o art. 101, inciso I, do mesmo diploma assegura ao consumidor a faculdade de propor demanda de responsabilidade civil no foro de seu domicílio. Nessas condições, a cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão, quando impõe ao consumidor o ônus de litigar em comarca diversa daquela em que domiciliado, constitui obstáculo indevido ao acesso à justiça e deve ser afastada, nos termos do art. 51, inciso XV, do CDC. Afasto, portanto, a preliminar de incompetência territorial. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor Também não prospera a alegação de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. A autora se enquadra no conceito de consumidora previsto no art. 2º do CDC, pois adquiriu cotas de unidade imobiliária em regime de multipropriedade como destinatária final, ao passo que a requerida se amolda ao conceito de fornecedora do art. 3º do mesmo diploma, por atuar profissionalmente na oferta e comercialização de produtos e serviços imobiliários e turísticos. A circunstância de o contrato envolver fração imobiliária em regime de multipropriedade não afasta a incidência da legislação consumerista, especialmente quando se está diante de contratação padronizada, com evidente assimetria técnica, documental e informacional entre as partes. Rejeito, pois, a tese de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Prescrição da pretensão relativa à restituição da comissão de corretagem A requerida suscita a prescrição da pretensão relativa à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp n.º 1.551.956/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou a tese de que incide o prazo prescricional trienal previsto no art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, por se tratar de hipótese relacionada ao ressarcimento por alegado enriquecimento sem causa. No caso concreto, os contratos foram celebrados em 15/07/2021, ocasião em que a comissão de intermediação foi expressamente prevista e paga pela adquirente. A presente ação, contudo, somente foi ajuizada em 15/09/2025, quando já transcorrido prazo superior a três anos. Desse modo, encontra-se prescrita a pretensão autônoma voltada à restituição da comissão de corretagem ou à revisão de seu valor. Ressalte-se, entretanto, que tal conclusão não impede a apreciação das demais alegações de nulidade contratual deduzidas pela autora, as quais possuem causa de pedir e objeto distintos. Assim, com fundamento no art. 487, inciso II, do CPC, reconheço a prescrição da pretensão de restituição e revisão da comissão de corretagem/intermediação, julgando extintos tais pedidos com resolução do mérito. Recuperação Judicial da requerida A requerida também sustentou que se encontra em recuperação judicial e que eventual crédito da parte autora teria natureza concursal. Tal circunstância, contudo, não impede o processamento da presente demanda nem obsta a formação do título judicial. A existência de recuperação judicial pode repercutir na forma de satisfação do crédito, na fase própria, inclusive quanto à eventual habilitação perante o juízo recuperacional, mas não impede que este Juízo reconheça a existência do direito, declare a resolução contratual e fixe a condenação correspondente. Não havendo outras preliminares ou prejudiciais a dirimir, e estando presentes os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, passo ao julgamento da demanda no estado em que se encontra. Mérito Da alegação de nulidade contratual De início, cumpre registrar que não há elementos suficientes para declarar a nulidade dos contratos por vício de consentimento. Embora a parte autora tenha sustentado que a contratação ocorreu em ambiente de forte pressão comercial, com utilização de técnicas agressivas de venda, sucessivas ofertas e fornecimento de bebida alcoólica, tais alegações não foram corroboradas por prova objetiva bastante. Não foram produzidos depoimentos, prova testemunhal, gravações, documentos contemporâneos ou outros elementos aptos a demonstrar que, no momento da celebração dos contratos, a autora estivesse privada de discernimento ou que sua vontade tenha sido viciada por erro, dolo, coação ou estado de perigo, nos termos dos arts. 138 e seguintes do Código Civil. Não bastasse a ausência de prova objetiva acerca do alegado comprometimento de seu estado cognitivo, a própria narrativa constante da petição inicial evidencia que a autora mantinha plena capacidade de compreensão, análise crítica e autodeterminação no momento da contratação. Conforme relatado, as primeiras propostas apresentadas foram prontamente rejeitadas por não se mostrarem vantajosas, seguindo-se novas ofertas igualmente recusadas. A autora afirma expressamente que, a cada contraproposta, avaliava os valores e benefícios apresentados, somente passando a considerar a contratação quando lhe foram ofertadas condições que reputou financeiramente mais atrativas. Veja-se a dinâmica dos fatos narrados pela própria autora na inicial: Imediatamente, iniciaram-se as ofertas. Estrategicamente, a proposta inicial era ancorada em um preço muito alto e foi prontamente recusada. Houve nova oferta, com preço um pouco baixo, também não aceita. A situação se repetiu várias vezes. A cada objeção, um “novo supervisor” oferecia um novo preço e uma “vantagem exclusiva”, como descontos especiais e facilidades excepcionais. Isso se estendeu por horas, até o momento em que o custo, comparando com o valor inicial (ancorado), caberia no bolso e até parecia ser atrativo. Mas para aproveitar isso, ele precisava fechar o contrato “na hora”, pois a oferta tinha validade. Portanto, a autora tinha duas opções para sair desta armadilha: a) ir embora, de maneira ríspida e não educada, ou b) fechar o contrato (...). A descrição dos fatos revela, portanto, comportamento incompatível com a alegada incapacidade de discernimento, pois demonstra que a autora analisava criticamente as propostas, ponderava vantagens e desvantagens e exercia efetivo poder de decisão sobre sua aceitação ou rejeição. Com efeito, a petição inicial registra expressamente que, ao final das tratativas, a autora identificava duas alternativas possíveis: recusar a contratação e deixar o local ou aderir ao negócio jurídico então ofertado, tendo optado pela segunda hipótese. Trata-se de circunstância que evidencia a existência de juízo crítico e de escolha consciente entre cursos de ação distintos. Ainda que se admita a ocorrência de abordagem comercial insistente ou estratégias de persuasão próprias da atividade mercantil desenvolvida pela requerida, tal circunstância, por si só, não caracteriza vício de consentimento nem conduz automaticamente à invalidação do negócio jurídico. Outrossim, os contratos foram celebrados em 15/07/2021, ao passo que o pedido formal de cancelamento somente foi formulado anos depois, circunstância já destacada nas decisões interlocutórias proferidas nos autos como elemento que enfraquece, ao menos à luz da prova documental disponível, a tese de vício originário na formação da vontade. Nessa medida, não há o que se falar em decretação de anulação dos contratos de cessão de uso de unidade hoteleira e inscrição e restituição integral dos valores pagos, por vício de consentimento. Outrossim, não prospera a alegação de nulidade do contrato fundada na cláusula “h” da seção 2. A referida disposição contratual limita-se a prever a possibilidade de a promitente vendedora ceder créditos decorrentes do contrato, bem como contratar operações de financiamento e constituir garantias sobre o empreendimento junto a instituições financeiras e securitizadoras, com a finalidade de viabilizar sua implantação e desenvolvimento. Trata-se de previsão inerente à estruturação financeira do negócio imobiliário, que não importa, por si só, em restrição de direitos do consumidor. Ao contrário do sustentado pela autora, a cláusula não lhe impõe obrigações adicionais, não restringe a utilização da fração adquirida e tampouco altera as condições econômicas da contratação. A mera possibilidade de cessão de créditos ou constituição de garantias pela incorporadora não é suficiente para caracterizar violação ao dever de informação, abusividade contratual ou nulidade do negócio jurídico. Também não se verifica falta de transparência apta a justificar a invalidação da cláusula. A disposição contratual encontra-se expressamente prevista no instrumento firmado pelas partes, em redação objetiva, inexistindo demonstração de obscuridade, ambiguidade ou induzimento em erro. Desse modo, ausente demonstração de ofensa ao dever de informação, de desvantagem exagerada ao consumidor ou de efetiva restrição aos direitos decorrentes da avença, não há fundamento para reconhecer a nulidade pretendida. Também não procede a alegação de existência de cláusulas abusivas capazes de dificultar ou inviabilizar a execução da obrigação essencial do contrato. Embora a autora afirme genericamente que o instrumento conteria disposições que a colocariam em desvantagem exagerada, não individualiza quais cláusulas reputa abusivas, tampouco demonstra de que forma elas comprometeriam a finalidade econômica do negócio ou restringiriam os direitos decorrentes da contratação. A mera invocação do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, desacompanhada da indicação concreta das disposições contratuais supostamente nulas e das razões jurídicas que justificariam sua invalidação, não é suficiente para amparar a pretensão deduzida. Incumbia à autora apontar objetivamente quais cláusulas violariam a legislação consumerista e demonstrar o efetivo prejuízo delas decorrente, ônus do qual não se desincumbiu. Desse modo, ausente demonstração concreta de desvantagem exagerada, restrição indevida de direitos ou esvaziamento do objeto contratual, não há fundamento para o reconhecimento da nulidade pretendida. Da extinção do contrato Não acolhidas as teses de nulidade contratual suscitadas pela autora, remanesce a análise do pedido sucessivo de extinção do vínculo contratual. Sobre o ponto, observa-se que a própria autora manifestou expressamente sua intenção de não mais permanecer vinculada ao contrato, formalizando pedido de cancelamento junto à requerida em 07/03/2025, circunstância que, inclusive, não é objeto de controvérsia relevante entre as partes. Embora não se verifique vício apto a invalidar o negócio jurídico celebrado, também não se mostra razoável compelir a consumidora a permanecer indefinidamente vinculada a contrato do qual expressamente pretende desvincular-se, pois a permanência forçada do vínculo contratual seria incompatível com os princípios da boa-fé objetiva e da liberdade contratual. Assim, deve ser reconhecida a extinção da relação contratual por iniciativa da adquirente, produzindo efeitos a partir da manifestação inequívoca de desinteresse na manutenção da avença, ocorrida em 07/03/2025, permanecendo submetidas ao controle jurisdicional apenas as consequências patrimoniais decorrentes do distrato. Da abusividade das cláusulas penais No que se refere à alegada abusividade das cláusulas penais, assiste razão apenas em parte à autora. Conforme se extrai dos autos, a autora celebrou dois contratos de aquisição de fração imobiliária em regime de multipropriedade, ambos em 15/07/2021, cada qual no valor de R$ 19.900,00, tendo sido previsto, em cada instrumento, o pagamento de sinal de negócio de R$ 3.050,00 e de comissão/serviços de intermediação no valor de R$ 1.525,00, além das demais parcelas contratuais. Inicialmente, não há falar em bis in idem pelo simples fato de a autora ter adquirido duas cotas distintas. Tratando-se de negócios jurídicos autônomos, ainda que celebrados no mesmo contexto negocial, é juridicamente admissível que as consequências do desfazimento incidam sobre cada contratação, observados, contudo, os limites legais e a vedação de cumulação abusiva de penalidades dentro de cada relação contratual. A cláusula penal de 25% sobre os valores pagos, considerada isoladamente, não se mostra abusiva. O art. 67-A, inciso II, da Lei n.º 4.591/1964, incluído pela Lei n.º 13.786/2018, admite a dedução de pena convencional limitada a 25% da quantia paga pelo adquirente em caso de desfazimento do contrato por iniciativa deste. No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade da retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador, por se tratar de percentual destinado a indenizar despesas gerais do empreendimento e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Veja-se: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018 . INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA . JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO . 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13 .786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1 .138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato . Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13 .786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8 .2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/10/2019 RSTJ vol . 256 p. 496). Da mesma forma, a cobrança da comissão de corretagem ou dos serviços de intermediação não se confunde, em tese, com cláusula penal. Trata-se de rubrica autônoma, cuja retenção é admitida quando houver informação prévia, clara e destacada ao consumidor acerca do preço total da aquisição e do valor da comissão, conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938. Assim, havendo previsão expressa e destacada no quadro-resumo quanto ao valor da intermediação, não há, apenas por esse fundamento, abusividade na dedução da referida quantia. Diversa, contudo, é a conclusão quanto à pretensão de retenção autônoma e integral do sinal de negócio, cumulada com a cláusula penal de 25%. No caso, o sinal foi previsto no contexto do preço da aquisição e não há demonstração de que constitua verba autônoma, desvinculada do pagamento feito pela adquirente. Desse modo, admitir a retenção integral do sinal, além da cláusula penal, importaria impor à consumidora dupla penalização pelo mesmo fato gerador, qual seja, o desfazimento do contrato por sua iniciativa. A aplicação conjunta dessas rubricas, como pretende a requerida, acabaria por ampliar artificialmente o percentual de retenção para além do limite legal e jurisprudencialmente admitido, esvaziando a regra de devolução parcial dos valores pagos e colocando a consumidora em desvantagem exagerada, em afronta aos arts. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, e 413 do Código Civil. Portanto, deve ser reconhecida a validade da retenção da cláusula penal limitada a 25% dos valores efetivamente pagos em cada contrato, bem como da comissão/serviços de intermediação, desde que comprovada sua adequada informação no instrumento contratual. Por outro lado, é abusiva a retenção autônoma do sinal de negócio cumulada com a cláusula penal, devendo tal valor integrar a base dos valores pagos sujeitos à restituição, após as deduções admitidas. Da comissão de corretagem/intermediação Ainda que superada a prejudicial de mérito, não mereceria acolhimento a alegação de nulidade da cobrança da comissão de intermediação/corretagem. O Superior Tribunal de Justiça, ao firmar a tese repetitiva do Tema 938 (REsp n.º 1.599.511/SP), assentou ser válida a transferência ao adquirente da obrigação de arcar com a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição e destacado o valor da respectiva comissão. No caso concreto, verifica-se que o quadro-resumo contratual individualiza de forma expressa o preço da fração imobiliária sem a intermediação (R$ 19.900,00), o valor da comissão de corretagem (R$ 1.525,00), a forma de pagamento da referida verba e, inclusive, o beneficiário da cobrança, identificado como "WAM Brasil". Tais informações evidenciam que a cobrança não se encontrava embutida no preço do negócio e foi apresentada ao consumidor de maneira destacada e individualizada. Não procede, portanto, a alegação de ausência de transparência ou de falta de informação adequada. Ao contrário, os elementos constantes do próprio instrumento contratual demonstram que a autora teve ciência prévia da existência da cobrança, de seu valor e do respectivo destinatário, circunstância suficiente para atender às exigências estabelecidas pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Igualmente não prospera o argumento de inexistência de prova da prestação do serviço ou de invalidade da cobrança em razão da ausência de assinatura de corretor identificado por número de CRECI. A validade da cláusula não está condicionada à assinatura do instrumento por profissional específico, mas sim à observância do dever de informação e à prévia ciência do consumidor acerca da obrigação assumida, requisitos que se encontram presentes no caso concreto. Assim, inexistindo demonstração de ocultação da cobrança, violação ao dever de informação ou abusividade contratual, não há fundamento para declarar a nulidade da comissão de intermediação/corretagem. Da alegada abusividade do percentual da comissão de corretagem Subsidiariamente, sustenta a autora que, ainda que admitida a validade da cobrança da comissão de intermediação, o percentual exigido seria excessivo, postulando sua revisão para os parâmetros sugeridos pelos conselhos de classe. A pretensão não merece acolhimento. Como já exposto, a comissão de corretagem foi expressamente prevista no quadro-resumo contratual, com indicação específica do valor cobrado (R$ 1.525,00), da forma de pagamento e do respectivo beneficiário, inexistindo violação ao dever de informação ou surpresa contratual. Ademais, a autora não demonstrou a ocorrência de qualquer desproporção concreta apta a justificar a intervenção judicial na remuneração ajustada pelas partes. A mera circunstância de o percentual contratado superar os valores indicados em tabelas referenciais elaboradas por entidades representativas da categoria profissional não conduz, por si só, ao reconhecimento de abusividade. Isso porque as referidas tabelas possuem caráter meramente orientativo, não constituindo limite legal obrigatório para a remuneração dos serviços de intermediação imobiliária. Para o reconhecimento da abusividade seria necessária a demonstração de manifesta excessividade, desequilíbrio contratual ou vantagem exagerada, circunstâncias não evidenciadas no caso concreto. Cumpre observar, ainda, que a autora teve ciência prévia do valor da comissão no momento da contratação e aderiu expressamente às condições negociais estabelecidas, não sendo possível a revisão judicial da remuneração apenas porque, posteriormente, passou a considerar elevado o percentual inicialmente pactuado. Ausente demonstração de ilegalidade, desproporção manifesta ou afronta às normas de proteção ao consumidor, mantém-se hígida a cláusula contratual que prevê o pagamento da comissão de intermediação nos exatos termos ajustados pelas partes. Proporcionalidade da cláusula penal pelo tempo de vigência do contrato Também não merece acolhimento a pretensão de reduzir a cláusula penal com fundamento no tempo de vigência do contrato. A autora sustenta que a penalidade deveria ser calculada de forma proporcional ao período compreendido entre a celebração do contrato e o pedido de resilição, sob o argumento de que a ruptura ocorreu após longo lapso temporal. Todavia, tal raciocínio não encontra respaldo na natureza jurídica da cláusula contratual em discussão. A cláusula penal prevista para a hipótese de desfazimento do negócio por iniciativa do adquirente possui natureza compensatória, destinando-se a ressarcir despesas administrativas, operacionais, comerciais e tributárias suportadas pela vendedora em razão da contratação e de sua posterior extinção. Trata-se, portanto, de consequência decorrente da ruptura antecipada do vínculo contratual, e não de contraprestação relacionada ao efetivo período de utilização do empreendimento. Ademais, a própria autora sustenta que jamais usufruiu da fração imobiliária ou dos benefícios decorrentes da contratação, circunstância que afasta a premissa de que a penalidade deveria guardar relação com eventual período de fruição do bem. Conforme já citado nesta sentença, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido da admissibilidade da retenção de parte dos valores pagos pelo adquirente quando a resolução ocorre por sua iniciativa, reputando adequado, em regra, o percentual de 25% das quantias pagas para compensar os encargos suportados pela incorporadora e desestimular a ruptura imotivada do contrato. No caso concreto, a cláusula penal foi estipulada em percentual compatível com os parâmetros admitidos pela legislação e pela jurisprudência, inexistindo demonstração de manifesta excessividade capaz de justificar a intervenção judicial com fundamento no art. 413 do Código Civil. Não se verifica, portanto, desproporção apta a autorizar a revisão pretendida apenas em razão do tempo decorrido entre a celebração da avença e a manifestação de interesse na sua resilição. Da pretensão subsidiária de redução da cláusula penal para 10% dos valores pagos Subsidiariamente, pretende a autora a revisão das penalidades contratuais para que incidam no percentual de 10% sobre os valores efetivamente pagos. Todavia, a pretensão não comporta acolhimento. Conforme já fundamentado, a cláusula penal estipulada em 25% dos valores pagos não se revela abusiva em si mesma, encontrando respaldo tanto na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça quanto na disciplina atualmente prevista no art. 67-A, inciso II, da Lei nº 4.591/1964. O precedente invocado pela autora não estabelece a obrigatoriedade de fixação da retenção em 10%, tampouco impõe a redução automática da penalidade para tal patamar. Ao contrário, a jurisprudência admite a retenção em percentuais variáveis, observadas as particularidades de cada caso concreto. No caso dos autos, não se verifica manifesta excessividade apta a justificar a incidência do art. 413 do Código Civil. A abusividade identificada não decorre do percentual de 25% da cláusula penal, mas da indevida cumulação de retenções com idêntica finalidade compensatória e sancionatória. Assim, uma vez afastada a retenção autônoma do sinal de negócio, preservando-se apenas a cláusula penal contratualmente estipulada, deixa de existir fundamento para nova redução do percentual ajustado, sob pena de descaracterização da própria finalidade compensatória da cláusula e de indevida intervenção judicial na autonomia privada das partes. Desse modo, rejeita-se o pedido subsidiário de redução da cláusula penal para 10% dos valores pagos. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para: a) declarar extintos os Contratos n.º 01-C506/03 e n.º 01-C505/48, por iniciativa da autora, produzindo efeitos a partir de 07/03/2025, data em que manifestou expressamente sua intenção de não mais permanecer vinculada aos negócios jurídicos; b) determinar que, para fins de apuração dos valores devidos em razão da extinção contratual, o montante pago a título de sinal de negócio seja computado entre os valores pagos pela autora, vedada sua retenção autônoma além da cláusula penal compensatória de 25% prevista contratualmente; c) condenar a requerida à restituição dos valores pagos pela autora, observada a retenção da cláusula penal contratual de 25% (vinte e cinco por cento) e da comissão de intermediação/corretagem prevista contratualmente. Sobre os valores a serem restituídos deverá incidir correção monetária pelo INPC desde cada desembolso, bem como juros legais previstos no art. 406 do Código Civil, na redação conferida pela Lei n.º 14.905/2024, a partir do trânsito em julgado da sentença, por se tratar de resilição contratual por iniciativa da adquirente. Com fundamento no art. 487, inciso II, do Código de Processo Civil, reconheço a prescrição da pretensão de restituição e de revisão da comissão de corretagem/intermediação, julgando extintos tais pedidos com resolução do mérito, diante do transcurso do prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil. Os valores deverão ser apurados em fase de liquidação de sentença. Considerando a sucumbência recíproca, porém em maior proporção da parte autora, condeno as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 80% (oitenta por cento) para a autora e 20% (vinte por cento) para a requerida, bem como ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, em favor do patrono da autora, e em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico correspondente aos pedidos rejeitados, em favor dos patronos da requerida, observada a mesma distribuição da sucumbência, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil, considerando o grau de zelo profissional, o trabalho efetivamente desenvolvido, o tempo de trâmite da demanda e o local da prestação de serviços. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquivem-se com as devidas baixas. Às providências. Santa Terezinha de Goiás – GO, datado pelo sistema. ETHEL BASÍLIO DE MEDEIROS Juíza de Direito
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