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TJGO · Aparecida de Goiânia - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA 1ª VARA CÍVEL Processo nº 5737883-19.2025.8.09.0011 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Requerente: Diário De Aparecida Ltda, CPF/CNPJ 21.595.393/0001-01 Requerido: Fundo De Investimento Em Direitos Creditorios Crediblue-genia, CPF/CNPJ 32.311.976/0001-71 SENTENÇA (Este ato devidamente assinado eletronicamente e acompanhado dos demais documentos necessários ao cumprimento do ato devido servirá como OFÍCIO/MANDADO/ALVARÁ, nos termos dos artigos 368 I a 368 L (Provimento 002/2012), da Consolidação dos Atos Normativos da Corregedoria Geral de Justiça) I - RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DO PROCEDIMENTO, ADJUDICAÇÃO POR PREFERÊNCIA, TUTELA DE URGÊNCIA E AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA ajuizada por DIÁRIO DE APARECIDA LTDA em face de FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS CREDIBLUE-GENIAL e LUCOF EMPREENDIMENTOS LTDA., todos devidamente qualificados nos autos. Aduz a autora, em síntese, que após a consolidação da propriedade do imóvel de matrícula n. 282.548 em favor do primeiro requerido, em 21/02/2024, iniciou tratativas para a recompra do bem. Afirma que, em 07/07/2025, recebeu proposta formal para aquisição do imóvel pelo valor de R$ 1.326.000,00 (um milhão, trezentos e vinte e seis mil reais), com pagamento à vista. Contudo, alega que, em 11/07/2025, o imóvel foi arrematado em leilão extrajudicial pela segunda requerida, pelo mesmo valor, sem que lhe fosse oportunizado o exercício do direito de preferência ou comunicada a data do certame. Pleiteia, em sede de tutela de urgência, a suspensão dos efeitos do leilão e, no mérito, a anulação da arrematação, com o reconhecimento de seu direito de adjudicar o bem. A petição inicial (mov. 1) foi emendada no evento n. 10. A tutela de urgência foi indeferida pela decisão de evento n. 12, que também determinou a citação dos requeridos e o parcelamento das custas iniciais. Citado, o primeiro requerido, FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS CREDIBLUE-GENIAL, apresentou contestação (mov. 38), argumentando, em suma, que o direito de preferência da autora se exauriu com a realização dos dois leilões obrigatórios sem lances, em maio de 2024. Sustenta que o leilão de julho de 2025 foi um ato de livre disposição de bem próprio, não mais regido pela Lei n. 9.514/97, e que as tratativas privadas não possuem o condão de anular a arrematação realizada por terceiro de boa-fé. Requereu a improcedência dos pedidos e a condenação da autora por litigância de má-fé. A segunda requerida, LUCOF EMPREENDIMENTOS LTDA., devidamente citada (mov. 24), apresentou contestação (mov. 56), defendendo sua condição de terceira adquirente de boa-fé, cuja aquisição em leilão público constitui ato jurídico perfeito e acabado, protegido pela legislação. Argumenta que eventuais vícios na relação entre a autora e o primeiro requerido devem ser resolvidos em perdas e danos, sem atingir seu direito de propriedade. Pugnou pela improcedência total da ação. A autora apresentou impugnação à contestação (mov. 57), reiterando os termos da exordial. Em decisão saneadora (mov. 69), foram fixados como pontos controvertidos a existência de negociação prévia, a ocorrência de intimação pessoal da autora sobre o leilão de 11/07/2025 e a regularidade de tal procedimento. Foi deferida a produção de prova documental e oral, com distribuição dinâmica do ônus da prova quanto às intimações. Realizada audiência de instrução e julgamento (mov. 114), foi colhido o depoimento pessoal da preposta do primeiro requerido. As partes apresentaram alegações finais remissivas (mov. 127, 131 e 133). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO A preliminar levantada pela defesa, atinente à perda do objeto, confunde-se com o mérito e com ele receberá análise. O cerne da controvérsia reside na validade do leilão extrajudicial ocorrido em 11/07/2025, na suposta ausência de intimação pessoal da autora, na alegada violação ao direito de preferência e na existência de acordo prévio para a recompra do imóvel. A Lei n. 9.514/1997 disciplina a alienação fiduciária de coisa imóvel. O art. 26 do referido diploma legal estabelece os trâmites para a constituição em mora e a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, dispondo que, após a consolidação, o credor deve promover leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, conforme o art. 27 da mesma norma. O § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997 assegura ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel, com o pagamento da dívida e despesas, até a data da realização do segundo leilão. Nesse sentido, vejamos: "Art. 27. (...) § 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel (...)" No caso dos autos, a prova documental revela a consolidação da propriedade fiduciária em favor do Fundo requerido em 21/02/2024. Os documentos anexados aos autos demonstram a realização do primeiro e do segundo leilões obrigatórios em 06/05/2024 e 21/05/2024, respectivamente, ambos com resultado negativo, em virtude da ausência de licitantes, em que pese a narrativa da autora ter omitido a realização dos leilões obrigatórios em 2024 para tentar aplicar as regras do procedimento fiduciário a uma venda particular posterior. Nesse sentido, o leilão impugnado pela autora ocorreu em 11/07/2025, mais de um ano após o encerramento do procedimento extrajudicial obrigatório, tratando-se de alienação voluntária promovida pelo proprietário pleno do imóvel. Especificamente para esta modalidade de venda, a lei não exige a intimação pessoal do ex-devedor e tampouco lhe confere direito de preferência, pois a relação jurídica anterior já se exaurira. Sobre tal ponto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que, após a edição da Lei n. 13.465/2017, a qual incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, o direito de preferência para a aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária deve ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data de realização do segundo leilão. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 2.007.941-MG, pacificou a tese de que a purgação da mora não é mais admitida após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário, restando apenas o exercício do direito de preferência no prazo legal estrito. Vejamos o teor do mencionado julgado: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. (...). 4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). 6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.) No caso, fica evidente a extinção do direito de preferência da parte autora após a realização do segundo leilão infrutífero, ocorrido em maio de 2024. A partir de então, o credor passa a deter o domínio pleno e a livre disponibilidade do bem, com autorização para aliená-lo a terceiros da forma que melhor lhe aprouver, seja por venda direta ou por novo leilão voluntário, inexistindo previsão legal de renovação da intimação pessoal do ex-devedor para atos de alienação posteriores ao encerramento do rito expropriatório obrigatório. Deste modo, a tese autoral de aplicação analógica da Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) carece de amparo jurídico, pois a relação havida entre as partes possui natureza de crédito fiduciário, e não locatícia. A permanência da autora no imóvel após a consolidação da propriedade configura posse injusta e precária, sujeita ao pagamento de taxa de ocupação (art. 37-A da Lei n. 9.514/1997), e não contrato de locação verbal apto a ensejar o direito de preferência do art. 27 da Lei do Inquilinato. No tocante à alegada negociação para recompra do imóvel, as trocas de mensagens eletrônicas trazidas aos autos evidenciam meras tratativas comerciais. A credora informou a possibilidade de venda mediante pagamento à vista do montante de R$ 1.326.000,00 (um milhão, trezentos e vinte e seis mil reais). Todavia, verifica-se que a autora não formalizou a aceitação e nem efetuou o pagamento antes da arrematação do bem pela segunda requerida. Deste modo, meras conversas preliminares não possuem o condão de invalidar um ato jurídico perfeito e acabado, especialmente perante terceiro de boa-fé.. Conforme comprovado nos autos, a troca de e-mails (mov. 1, arqs. 5 e 6) demonstra que, em 16/06/2025, a autora manifestou interesse na compra. Em 07/07/2025, a representante do Fundo informou ser possível a venda pelo valor de R$ 1.326.000,00 (um milhão, trezentos e vinte e seis mil reais), com pagamento à vista. Tal comunicação configura uma proposta, nos termos do art. 427 do Código Civil. Contudo, a proposta feita a pessoa ausente, sem prazo estipulado, deixa de ser obrigatória se tiver decorrido tempo suficiente para a resposta chegar ao conhecimento do proponente (art. 428, III, do Código Civil). No caso em tela, a autora somente se manifestou sobre a proposta em 30/07/2025, ou seja, 23 (vinte e três) dias após a oferta e, crucialmente, 19 (dezenove) dias após a arrematação do imóvel por terceiro em 11/07/2025. Esse lapso temporal, no contexto de um imóvel disponível para alienação em leilão público, não pode ser considerado razoável para manter a proposta vinculante. Assim, a inércia da autora em responder tempestivamente e formalizar a aceitação antes do encerramento do leilão que estava em curso desde 26/05/2025 (mov. 10, arq. 2) foi a causa determinante para a perda da oportunidade. Por fim, impõe-se a análise do pleito de condenação da autora por litigância de má-fé, formulado pelos requeridos. Sobre tal ponto, o art. 80, incisos II e III, do Código de Processo Civil estabelece a penalidade para a parte que altera a verdade dos fatos ou usa do processo para conseguir objetivo ilegal. Na petição inicial, a autora omitiu deliberadamente a ocorrência dos dois leilões obrigatórios realizados em maio 2024, com o fito de fazer crer a este juízo que o leilão de julho de 2025 seria o certame oficial da Lei n. 9.514/1997. A manipulação da cronologia dos fatos, com a finalidade de forjar um direito de preferência já extinto legalmente, ultrapassa os limites do exercício regular do direito de ação e viola os deveres de lealdade e boa-fé processual (art. 77 do Código de Processo Civil). Destarte, a aplicação da multa por litigância de má-fé é medida imperativa. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, com a resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, em favor dos patronos das requeridas, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Condeno a autora, ainda, ao pagamento de multa por litigância de má-fé, fixada em 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, em favor da parte requerida, nos termos do art. 81 do Código de Processo Civil. Advirto as partes que a oposição de embargos de declaração com propósito manifestamente protelatório ensejará a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. Em caso de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias (art. 1.010, § 1º, do Código de Processo Civil). Após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, independentemente de juízo de admissibilidade (art. 1.010, § 3º, do Código de Processo Civil). Oportunamente, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. Aparecida de Goiânia, data da assinatura eletrônica. Rita de Cássia Rocha Costa Juíza de Direito 3 Rua Versales, Qd. 03, Lotes 08/14, Residencial Maria Luiza, Aparecida de Goiânia - GO, CEP: 74.980-970, E-mail: gab1vc.aparecida@gmail.com, Tel. 062-3238-5100
TJGO · Aparecida de Goiânia - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª e 6ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA 1ª VARA CÍVEL Processo nº 5737883-19.2025.8.09.0011 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Requerente: Diário De Aparecida Ltda, CPF/CNPJ 21.595.393/0001-01 Requerido: Fundo De Investimento Em Direitos Creditorios Crediblue-genia, CPF/CNPJ 32.311.976/0001-71 SENTENÇA (Este ato devidamente assinado eletronicamente e acompanhado dos demais documentos necessários ao cumprimento do ato devido servirá como OFÍCIO/MANDADO/ALVARÁ, nos termos dos artigos 368 I a 368 L (Provimento 002/2012), da Consolidação dos Atos Normativos da Corregedoria Geral de Justiça) I - RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DO PROCEDIMENTO, ADJUDICAÇÃO POR PREFERÊNCIA, TUTELA DE URGÊNCIA E AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA ajuizada por DIÁRIO DE APARECIDA LTDA em face de FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS CREDIBLUE-GENIAL e LUCOF EMPREENDIMENTOS LTDA., todos devidamente qualificados nos autos. Aduz a autora, em síntese, que após a consolidação da propriedade do imóvel de matrícula n. 282.548 em favor do primeiro requerido, em 21/02/2024, iniciou tratativas para a recompra do bem. Afirma que, em 07/07/2025, recebeu proposta formal para aquisição do imóvel pelo valor de R$ 1.326.000,00 (um milhão, trezentos e vinte e seis mil reais), com pagamento à vista. Contudo, alega que, em 11/07/2025, o imóvel foi arrematado em leilão extrajudicial pela segunda requerida, pelo mesmo valor, sem que lhe fosse oportunizado o exercício do direito de preferência ou comunicada a data do certame. Pleiteia, em sede de tutela de urgência, a suspensão dos efeitos do leilão e, no mérito, a anulação da arrematação, com o reconhecimento de seu direito de adjudicar o bem. A petição inicial (mov. 1) foi emendada no evento n. 10. A tutela de urgência foi indeferida pela decisão de evento n. 12, que também determinou a citação dos requeridos e o parcelamento das custas iniciais. Citado, o primeiro requerido, FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS CREDIBLUE-GENIAL, apresentou contestação (mov. 38), argumentando, em suma, que o direito de preferência da autora se exauriu com a realização dos dois leilões obrigatórios sem lances, em maio de 2024. Sustenta que o leilão de julho de 2025 foi um ato de livre disposição de bem próprio, não mais regido pela Lei n. 9.514/97, e que as tratativas privadas não possuem o condão de anular a arrematação realizada por terceiro de boa-fé. Requereu a improcedência dos pedidos e a condenação da autora por litigância de má-fé. A segunda requerida, LUCOF EMPREENDIMENTOS LTDA., devidamente citada (mov. 24), apresentou contestação (mov. 56), defendendo sua condição de terceira adquirente de boa-fé, cuja aquisição em leilão público constitui ato jurídico perfeito e acabado, protegido pela legislação. Argumenta que eventuais vícios na relação entre a autora e o primeiro requerido devem ser resolvidos em perdas e danos, sem atingir seu direito de propriedade. Pugnou pela improcedência total da ação. A autora apresentou impugnação à contestação (mov. 57), reiterando os termos da exordial. Em decisão saneadora (mov. 69), foram fixados como pontos controvertidos a existência de negociação prévia, a ocorrência de intimação pessoal da autora sobre o leilão de 11/07/2025 e a regularidade de tal procedimento. Foi deferida a produção de prova documental e oral, com distribuição dinâmica do ônus da prova quanto às intimações. Realizada audiência de instrução e julgamento (mov. 114), foi colhido o depoimento pessoal da preposta do primeiro requerido. As partes apresentaram alegações finais remissivas (mov. 127, 131 e 133). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO A preliminar levantada pela defesa, atinente à perda do objeto, confunde-se com o mérito e com ele receberá análise. O cerne da controvérsia reside na validade do leilão extrajudicial ocorrido em 11/07/2025, na suposta ausência de intimação pessoal da autora, na alegada violação ao direito de preferência e na existência de acordo prévio para a recompra do imóvel. A Lei n. 9.514/1997 disciplina a alienação fiduciária de coisa imóvel. O art. 26 do referido diploma legal estabelece os trâmites para a constituição em mora e a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, dispondo que, após a consolidação, o credor deve promover leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, conforme o art. 27 da mesma norma. O § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997 assegura ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel, com o pagamento da dívida e despesas, até a data da realização do segundo leilão. Nesse sentido, vejamos: "Art. 27. (...) § 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel (...)" No caso dos autos, a prova documental revela a consolidação da propriedade fiduciária em favor do Fundo requerido em 21/02/2024. Os documentos anexados aos autos demonstram a realização do primeiro e do segundo leilões obrigatórios em 06/05/2024 e 21/05/2024, respectivamente, ambos com resultado negativo, em virtude da ausência de licitantes, em que pese a narrativa da autora ter omitido a realização dos leilões obrigatórios em 2024 para tentar aplicar as regras do procedimento fiduciário a uma venda particular posterior. Nesse sentido, o leilão impugnado pela autora ocorreu em 11/07/2025, mais de um ano após o encerramento do procedimento extrajudicial obrigatório, tratando-se de alienação voluntária promovida pelo proprietário pleno do imóvel. Especificamente para esta modalidade de venda, a lei não exige a intimação pessoal do ex-devedor e tampouco lhe confere direito de preferência, pois a relação jurídica anterior já se exaurira. Sobre tal ponto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que, após a edição da Lei n. 13.465/2017, a qual incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, o direito de preferência para a aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária deve ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data de realização do segundo leilão. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 2.007.941-MG, pacificou a tese de que a purgação da mora não é mais admitida após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário, restando apenas o exercício do direito de preferência no prazo legal estrito. Vejamos o teor do mencionado julgado: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. (...). 4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). 6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.) No caso, fica evidente a extinção do direito de preferência da parte autora após a realização do segundo leilão infrutífero, ocorrido em maio de 2024. A partir de então, o credor passa a deter o domínio pleno e a livre disponibilidade do bem, com autorização para aliená-lo a terceiros da forma que melhor lhe aprouver, seja por venda direta ou por novo leilão voluntário, inexistindo previsão legal de renovação da intimação pessoal do ex-devedor para atos de alienação posteriores ao encerramento do rito expropriatório obrigatório. Deste modo, a tese autoral de aplicação analógica da Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) carece de amparo jurídico, pois a relação havida entre as partes possui natureza de crédito fiduciário, e não locatícia. A permanência da autora no imóvel após a consolidação da propriedade configura posse injusta e precária, sujeita ao pagamento de taxa de ocupação (art. 37-A da Lei n. 9.514/1997), e não contrato de locação verbal apto a ensejar o direito de preferência do art. 27 da Lei do Inquilinato. No tocante à alegada negociação para recompra do imóvel, as trocas de mensagens eletrônicas trazidas aos autos evidenciam meras tratativas comerciais. A credora informou a possibilidade de venda mediante pagamento à vista do montante de R$ 1.326.000,00 (um milhão, trezentos e vinte e seis mil reais). Todavia, verifica-se que a autora não formalizou a aceitação e nem efetuou o pagamento antes da arrematação do bem pela segunda requerida. Deste modo, meras conversas preliminares não possuem o condão de invalidar um ato jurídico perfeito e acabado, especialmente perante terceiro de boa-fé.. Conforme comprovado nos autos, a troca de e-mails (mov. 1, arqs. 5 e 6) demonstra que, em 16/06/2025, a autora manifestou interesse na compra. Em 07/07/2025, a representante do Fundo informou ser possível a venda pelo valor de R$ 1.326.000,00 (um milhão, trezentos e vinte e seis mil reais), com pagamento à vista. Tal comunicação configura uma proposta, nos termos do art. 427 do Código Civil. Contudo, a proposta feita a pessoa ausente, sem prazo estipulado, deixa de ser obrigatória se tiver decorrido tempo suficiente para a resposta chegar ao conhecimento do proponente (art. 428, III, do Código Civil). No caso em tela, a autora somente se manifestou sobre a proposta em 30/07/2025, ou seja, 23 (vinte e três) dias após a oferta e, crucialmente, 19 (dezenove) dias após a arrematação do imóvel por terceiro em 11/07/2025. Esse lapso temporal, no contexto de um imóvel disponível para alienação em leilão público, não pode ser considerado razoável para manter a proposta vinculante. Assim, a inércia da autora em responder tempestivamente e formalizar a aceitação antes do encerramento do leilão que estava em curso desde 26/05/2025 (mov. 10, arq. 2) foi a causa determinante para a perda da oportunidade. Por fim, impõe-se a análise do pleito de condenação da autora por litigância de má-fé, formulado pelos requeridos. Sobre tal ponto, o art. 80, incisos II e III, do Código de Processo Civil estabelece a penalidade para a parte que altera a verdade dos fatos ou usa do processo para conseguir objetivo ilegal. Na petição inicial, a autora omitiu deliberadamente a ocorrência dos dois leilões obrigatórios realizados em maio 2024, com o fito de fazer crer a este juízo que o leilão de julho de 2025 seria o certame oficial da Lei n. 9.514/1997. A manipulação da cronologia dos fatos, com a finalidade de forjar um direito de preferência já extinto legalmente, ultrapassa os limites do exercício regular do direito de ação e viola os deveres de lealdade e boa-fé processual (art. 77 do Código de Processo Civil). Destarte, a aplicação da multa por litigância de má-fé é medida imperativa. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, com a resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, em favor dos patronos das requeridas, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Condeno a autora, ainda, ao pagamento de multa por litigância de má-fé, fixada em 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, em favor da parte requerida, nos termos do art. 81 do Código de Processo Civil. Advirto as partes que a oposição de embargos de declaração com propósito manifestamente protelatório ensejará a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. Em caso de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias (art. 1.010, § 1º, do Código de Processo Civil). Após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, independentemente de juízo de admissibilidade (art. 1.010, § 3º, do Código de Processo Civil). Oportunamente, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. Aparecida de Goiânia, data da assinatura eletrônica. Rita de Cássia Rocha Costa Juíza de Direito 3 Rua Versales, Qd. 03, Lotes 08/14, Residencial Maria Luiza, Aparecida de Goiânia - GO, CEP: 74.980-970, E-mail: gab1vc.aparecida@gmail.com, Tel. 062-3238-5100
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