2026-09-16 · TJGO
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2ª Vara Judicial Comarca de Mineiros Processo n.: 5737793-83.2026.8.09.0105 Requerente: Sousa E Duarte Empreendimentos Imobiliarios Ltda Requerido (a): Jose Suhail De Rezende Este ato judicial, devidamente assinado e acompanhado dos documentos necessários ao cumprimento do ato devido, servirá como MANDADO/CARTA DE CITAÇÃO/OFÍCIO, nos termos dos artigos 136 ao 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. DECISÃO Trata-se de Ação Declaratória de Inexistência de Débitos cumulada com Obrigação de Fazer e Tutela de Urgência proposta por SOUSA E DUARTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ME em face de JOSÉ SUHAIL DE REZENDE e CLEUNICE MARIA DA CUNHA REZENDE, todos qualificados nos autos (Evento 1, Arquivo 1). Em sua petição inicial, a autora narra que celebrou negócio jurídico de compra e venda de imóveis rurais com os requeridos, cuja formalização do saldo devedor ocorreu por meio de Cédulas de Produto Rural com Liquidação Financeira e Garantia Hipotecária averbadas nas respectivas matrículas perante o Cartório de Registro de Imóveis de Alto Araguaia/MT (Evento 1, Arquivo 1, páginas 2/3). Afirma que, após a liquidação das cédulas anteriores, remanesceu pendente a Cédula de Produto Rural Financeira sob o nº 003/2023, no valor nominal de R$ 780.000,00, com garantia hipotecária gravada sob a averbação R-004/13.637 na matrícula nº 13.637 do CRI de Alto Araguaia/MT (Evento 1, Arquivo 4). Sustenta a requerente que adimpliu integralmente a obrigação em duas etapas distintas. Informa que, em razão de ordem judicial de penhora de créditos proferida nos autos da Execução de Título Extrajudicial nº 5123862-38.2021.8.09.0105 em trâmite perante esta 2ª Vara Cível de Mineiros/GO, efetuou o depósito judicial da quantia de R$ 780.000,00 em 22/12/2025 (Evento 1, Arquivo 8, página 1; e Arquivo 10, página 11). Acrescenta que, em 23/12/2025, realizou o pagamento do saldo remanescente apurado entre os patronos, no valor de R$ 216.335,32, mediante transferência eletrônica disponível diretamente na conta bancária do primeiro réu (Evento 1, Arquivo 8, página 3). Aduz que, somados os pagamentos, o montante total atingiu R$ 996.335,32, valor calculado com base na cotação da arroba de boi gordo e com o abatimento dos encargos fiscais e setoriais de FUNRURAL, FETHAB e FUNDEINFRA, metodologia que afirma ter sido previamente aceita pelos requeridos nas liquidações das parcelas antecedentes (Evento 1, Arquivo 1, páginas 7/8). Relata, todavia, que os credores vêm se recusando a emitir o competente termo de quitação e a assinar a liberação da garantia hipotecária sob a alegação de discordância quanto aos descontos tributários, mantendo indevidamente o gravame sobre o imóvel rural (Evento 1, Arquivo 1, página 9). Acompanharam a inicial os documentos constitutivos, comprovantes bancários, cópias processuais e ata notarial de constatação de mensagens de aplicativo (Evento 1, Arquivos 2 a 12). Com base nesses fatos, requereu a concessão de tutela de urgência antecipada, inaudita altera parte, para que os réus sejam compelidos a fornecer o termo de quitação definitivo e a praticar os atos necessários ao cancelamento da hipoteca registrada sob o R-004/13.637 na matrícula nº 13.637 do CRI de Alto Araguaia/MT, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00, ou, sucessivamente, a expedição de ofício diretamente ao registrador imobiliário para o cancelamento imediato do gravame (Evento 1, Arquivo 1, páginas 24/25). Postulou, ainda, o parcelamento das custas processuais iniciais em 6 (seis) parcelas mensais (Evento 1, Arquivo 1, páginas 1/2). Atribuiu à causa o valor de R$ 780.000,00. Por meio da decisão acostada no Evento 4, este juízo determinou a intimação da autora para comprovar a alegada dificuldade financeira que justificasse o parcelamento das despesas judiciais. A requerente apresentou petição e juntou documentos contábeis, declarações fiscais e extratos bancários demonstrando restrição temporária de liquidez (Evento 8, Arquivos 1 a 5). Em seguida, este juízo proferiu a decisão do Evento 10, deferindo o parcelamento das custas iniciais em 6 (seis) parcelas mensais e consecutivas, com esteio no artigo 98, § 6º, do CPC, assinalando o prazo de 15 (quinze) dias para o pagamento da primeira quota e advertindo que o inadimplemento implicaria a revogação do benefício com cobrança integral do remanescente, sob pena de cancelamento da distribuição. Na mesma oportunidade, restou expressamente consignado que as despesas de locomoção do Oficial de Justiça não estavam abrangidas pelo parcelamento. A escrivania emitiu a certidão de disponibilização da guia parcelada no Evento 13. No Evento 17, a autora peticionou, comprovando o tempestivo recolhimento da primeira parcela das custas iniciais no importe de R$ 3.915,94 (Evento 17, Arquivo 2), requerendo o regular prosseguimento do feito com a apreciação da tutela de urgência e a determinação de citação dos réus. Ato contínuo, a serventia certificou o adimplemento da primeira parcela referente ao parcelamento das custas no Evento 18. Vieram os autos conclusos no Evento 19. Breve relato. Decido. Do Recebimento da Petição Inicial Primeiramente, RECEBO A PETIÇÃO INICIAL, porquanto preenche os requisitos essenciais estabelecidos nos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil, inexistindo defeitos que obstem o regular desenvolvimento da relação processual. No que diz respeito ao requerimento formulado pela autora no Evento 17 acerca da expedição dos mandados citatórios, cumpre resolver a pendência sobre as despesas de locomoção. Conforme deliberado de forma explícita na decisão do Evento 10, as despesas de condução do Oficial de Justiça foram expressamente excluídas do parcelamento concedido. Dessa forma, para viabilizar a expedição do mandado citatório dos requeridos domiciliados na comarca, cabe à parte autora promover o recolhimento autônomo da respectiva guia de locomoção, no prazo que será oportunamente assinalado. Da Análise do Pedido de Tutela de Urgência Passo ao exame do pedido de tutela provisória de urgência antecipada deduzido na petição inicial, voltado a compelir os réus à emissão do termo de quitação e ao cancelamento da garantia hipotecária registrada sob o R-004/13.637 na matrícula nº 13.637 do CRI de Alto Araguaia/MT, ou à expedição direta de ofício comissivo ao registrador imobiliário (Evento 1, Arquivo 1, páginas 24/25). Para a concessão da tutela de urgência, o ordenamento processual civil exige a coexistência indeclinável de dois pressupostos fundamentais, insculpidos no artigo 300, caput, do Código de Processo Civil: a probabilidade do direito (plausibilidade substancial das alegações fundamentadas em elementos de prova sumária) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (urgência estritamente contemporânea, cuja inação acarrete lesão irreparável ou de difícil reparação ao direito tutelado). Ademais, estabelece o § 3º do mesmo dispositivo legal que a medida de natureza antecipada não será deferida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. Em cognição sumária, própria desta quadra inicial, não se vislumbram presentes os requisitos legais autorizadores da medida liminar pleiteada inaudita altera parte. No que concerne à probabilidade do direito, conquanto a autora tenha juntado aos autos comprovante de depósito judicial de R$ 780.000,00 na Execução de Título Extrajudicial nº 5123862-38.2021.8.09.0105 (Evento 1, Arquivo 8, página 1) e comprovante de TED no importe de R$ 216.335,32 (Evento 1, Arquivo 8, página 3), os elementos fáticos carreados com a exordial revelam inequívoca e substancial divergência entre os contratantes a respeito da exata liquidação da obrigação. Com efeito, a própria narrativa inicial e os diálogos transcritos na ata notarial demonstram que os requeridos se recusaram a fornecer o termo liberatório justamente por discordarem dos critérios de atualização e, em especial, das expressivas deduções unilaterais relativas a FUNRURAL, FUNDEINFRA e FETHAB (Evento 1, Arquivo 1, página 9; e Arquivo 11, páginas 20/26). Tais retenções e abatimentos aplicados sobre a cotação da arroba do boi constituem o cerne do desacordo negocial e ostentam contornos nitidamente controvertidos, dependendo da instauração prévia do contraditório e da regular instrução probatória para regular avaliação das alegações da parte contrária. Nesse sentido, o egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás firmou diretriz no sentido de que a concessão de tutela liminar voltada à baixa de hipoteca sobre imóvel revela-se temerária sem a prévia citação e sem a comprovação inconcussa da urgência da medida: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA. PEDIDO DE BAIXA DE HIPOTECA SOBRE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DA PARTE CONTRÁRIA. NÃO DEMONSTRAÇÃO DA URGÊNCIA. REVOGAÇÃO DA DECISÃO LIMINAR. RECURSO PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu pedido liminar para baixa de hipoteca incidente sobre imóvel, com fundamento na tutela de evidência.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em avaliar o acerto ou desacerto da decisão que deferiu o pedido de baixa da hipoteca sobre o imóvel.III. RAZÕES DE DECIDIR3. O agravo de instrumento deve limitar-se ao exame da decisão impugnada, sem apreciação do mérito da demanda principal.4. A concessão de tutela liminar exige a observância dos pressupostos legais previstos nos arts. 300 e 311 do CPC, bem como respeito ao contraditório e ao devido processo legal.5. A ausência de citação da parte ré e a inexistência de prova da urgência tornam temerária a manutenção da decisão que determinou a baixa da hipoteca, impondo-se a sua revogação.IV. TESE6. Recurso provido.Tese de julgamento: "1. A concessão de tutela provisória para baixa de hipoteca pressupõe a demonstração da urgência e o respeito ao contraditório, salvo hipóteses legais específicas. 2. A ausência de citação da parte contrária e a inexistência de urgência impedem a manutenção da medida liminar." (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento, 5474333-67.2025.8.09.0000, AURELIANO ALBUQUERQUE AMORIM - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, julgado em 15/08/2025) A manifestação jurisdicional destacada confirma a jurisprudência consolidada desta Corte de Justiça, segundo a qual o cancelamento de gravame hipotecário não prescinde do estabelecimento do contraditório, competindo ao magistrado agir com cautela redobrada antes de determinar a baixa de garantia real sobre imóveis de elevado valor econômico. Ademais, no que tange ao perigo de dano, verifica-se que o requisito também não restou concretamente demonstrado. A parte autora limitou-se a ventilar alegações de que o gravame registrado na matrícula imobiliária embaraça suas operações mercantis e restringe a livre circulação econômica da propriedade (Evento 1, Arquivo 1, página 23). Tais circunstâncias, todavia, configuram meros desdobramentos ordinários decorrentes da própria instituição voluntária do ônus real imobiliário para garantia de dívida rural. A inicial não trouxe qualquer comprovação objetiva de iminente perecimento patrimonial, de perda irremediável de negócio jurídico formalizado e condicionado à desoneração imediata, ou de risco de dano irreparável atual que não possa aguardar a manifestação da parte contrária em prazo regular. A urgência alegada pela postulante possui caráter eminentemente subjetivo e econômico ordinário, o que se mostra insuficiente para afastar o trâmite processual com contraditório prévio. Por fim, incide na espécie o claro óbice consagrado no artigo 300, § 3º, do Código de Processo Civil, consistente no perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. A liberação da hipoteca averbada na matrícula do imóvel rural perante o Cartório de Registro de Imóveis produz efeitos materiais imediatos e de alta gravidade prática. Uma vez cancelado o gravame real e emitido atestado judicial comissivo de quitação, o bem poderá ser alienado ou reonerado perante terceiros adquirentes de boa-fé. Tal provimento esgotaria, no nascedouro, a maior parte do próprio objeto meritório da demanda, sem que os réus tenham tido a oportunidade constitucional de expor sua defesa e apresentar suas contas detalhadas, inviabilizando eventual retorno das partes ao status quo ante caso a ação seja ao final julgada improcedente. Assim, ausentes os pressupostos cumulativos do artigo 300 do CPC e patente o risco de irreversibilidade do provimento satisfativo, o indeferimento da tutela de urgência inaudita altera parte é medida de prudência que se impõe. Dispositivo Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta: a) RECEBO A PETIÇÃO INICIAL, com fulcro nos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil; b) INDEFIRO o pedido de tutela provisória de urgência antecipada formulado por SOUSA E DUARTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ME, ante a ausência dos requisitos cumulativos previstos no artigo 300, caput, do Código de Processo Civil e em razão do manifesto perigo de irreversibilidade da medida postulatória, nos termos do artigo 300, § 3º, do CPC; c) Recolhida a respectiva verba de locomoção, DETERMINO a citação e intimação dos réus, JOSÉ SUHAIL DE REZENDE e CLEUNICE MARIA DA CUNHA REZENDE, por mandado judicial, nos endereços declinados na inicial, para que, querendo, apresentem contestação no prazo legal de 15 (quinze) dias, nos termos do artigo 335 do Código de Processo Civil, sob pena de revelia e presunção de veracidade dos fatos narrados na petição inicial; d) DISPENSO, por ora, a designação da audiência prévia de conciliação do artigo 334 do Código de Processo Civil, com base no poder de adequação processual conferido pelo artigo 139, inciso VI, do CPC, considerando as peculiaridades do conflito negocial documental e para assegurar a célere formação do contraditório, sem prejuízo de eventual composição amigável ulterior a requerimento conjunto dos litigantes; e) DETERMINO à Secretaria que proceda à fiscalização contínua do recolhimento das parcelas 2ª a 6ª das custas processuais iniciais, certificando periodicamente nos autos a tempestividade dos pagamentos, registrando-se que eventual inadimplemento acarretará a imediata revogação do benefício e intimação da autora para pagamento do valor remanescente em 15 (quinze) dias sob pena de cancelamento da distribuição; f) Apresentada a contestação, INTIME-SE a parte autora para que apresente réplica, no prazo legal de 15 (quinze) dias úteis. Intimem-se. Cumpra-se. Mineiros (GO), data e hora da assinatura digital. JOÃO VICTOR NOGUEIRA DE ARAÚJO Juiz de Direito