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TJGO · Goiânia - 2ª UPJ Juizados Especiais Cíveis: 6º, 7º, 8º, 9º, 10º e 11º · Sentença
Poder Judiciário do Estado de Goiás Goiânia - 2ª UPJ Juizados Especiais Cíveis: 6º, 7º, 8º, 9º, 10º e 11º Processo: 5701554-48.2026.8.09.0051 Requerente:Weber Neves Moreira Junior Requerido(a):Fgr Urbanismo Jardins Henedina Spe - Ltda PROJETO DE SENTENÇA Trata-se de Ação de Cobrança de Cláusula Penal Moratória ajuizada por WEBER NEVES MOREIRA JUNIOR em face de FGR URBANISMO JARDINS HENEDINA SPE LTDA., ambos qualificados nos autos. O Autor alega, em síntese, que adquiriu por meio de instrumento de cessão de direitos, em 24/01/2025 (com anuência da Ré), a posição contratual relativa ao Lote 04, Quadra 11, do empreendimento "Jardins Amsterdã". Afirma que o prazo final para entrega das obras de infraestrutura, já somado o prazo de tolerância contratual, findou em 30/06/2025. Contudo, sustenta que o empreendimento somente foi entregue em 20/12/2025, perfazendo um atraso de 173 dias (01/07/2025 a 20/12/2025). Com isso, requer a condenação da Ré ao pagamento da cláusula penal moratória pactuada, no valor de R$ 9.411,42. Em contestação, a Ré sustentou preliminarmente: a) recusa ao Juízo 100% Digital; b) revogação da inversão do ônus da prova; c) impugnação ao valor da causa, devendo este corresponder ao valor total do contrato (R$ 414.140,63); d) incompetência do JEC pelo valor da causa e por alta complexidade da causa; e) inaplicabilidade do CDC frente à prevalência da Lei nº 9.514/97 e Tema 1.095 do STJ. No mérito, alegou inocorrência de mora, sustentando que o evento de 20/12/2025 teve caráter institucional e não fixa a entrega do imóvel; apontou excludentes de responsabilidade por fortuito interno/força maior (pandemia e escassez de insumos); questionou a sub-rogação do Autor nos direitos do contrato pretérito; e impugnou os critérios de cálculo da multa, correção e juros. Impugnação à contestação apresentada pela parte autora, rebatendo todas as teses defensivas e reiterando os pedidos da exordial. É o sucinto relatório. Decido. Da preliminar de incompetência do juízo pelo valor da causa. Verbera a parte Ré que este juízo é incompetente para processar e julgar a presente ação, em virtude do valor da causa. Sustenta que o valor da causa deve ser o somatório do contrato firmado entre as partes com o pedido de restituição de quantias, qual seja, R$ 395.838,26, logo, a causa ultrapassaria o teto da Lei 9.099/1995, e consequentemente, a incompetência do juízo. A preliminar não merece prosperar, posto que conforme o pedido formulado, o benefício econômico pretendido e a parte controvertida, não ultrapassa o valor de 40 salários-mínimos vigentes. Veja que o pleito é a condenação da parte Ré ao pagamento da multa contratual prevista no pacto firmado entre as partes, a qual estabelece uma penalidade à vendedora pelo atraso na entrega do imóvel, mesmo após o prazo de tolerância, estipulada em 1% sobre o valor pago, por mês atrasado, bem como, o recebimento de indenização por danos morais, cujos pedidos somados estão abaixo do teto da Lei 9.099/1995 (40 SM), logo, o benefício econômico e parte controvertida não corresponde ao valor do contrato. Desta forma, rejeito a preliminar arguida pela parte Ré. Da preliminar de incompetência do juízo por complexidade. Sustenta a parte Ré que este juízo é incompetente para apreciar e julgar a presente ação, sob o argumento de que o caso exige análise aprofundada de validade de cláusula contratual, efeitos da alienação fiduciária e diferenciação de posse, o que extrapola, e muito, os limites de simplicidade e celeridade que fundamentam a criação e a existência dos Juizados Especiais, configurando assim, uma causa de maior complexidade. A presente demanda não exige a produção de prova pericial complexa ou qualquer meio técnico especializado que extrapole a prova documental já acostada aos autos e a análise jurídica inerente à função jurisdicional. A interpretação de cláusulas contratuais, mesmo em um contexto que envolve legislações distintas como o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor, o Código Tributário Nacional e a Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97), constitui-se em questão eminentemente de direito, que pode ser plenamente dirimida pela análise dos documentos apresentados e pela aplicação da legislação e da jurisprudência sobre o tema. Os Juizados Especiais são, por excelência, foros vocacionados à solução célere de conflitos, sem que isso implique em superficialidade na análise das questões de direito. A complexidade que afasta a competência do Juizado é aquela de natureza probatória, que exige, por exemplo, a realização de perícias de difícil execução ou de longa duração, o que não se verifica no caso vertente. Assim, por não vislumbrar a alegada complexidade fática ou probatória, que impeça a tramitação do feito neste Juizado, rejeito a preliminar de incompetência em razão da complexidade da matéria. Os pressupostos processuais de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo fazem-se presentes. As partes estão devidamente representadas, não restando irregularidades ou vícios capazes de invalidar a presente demanda. No mais, tenho como praticável o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, eis que a discussão se trata de matéria exclusivamente de direito, sendo que os documentos juntados são hábeis à comprovação da matéria fática, sendo prescindíveis a produção de outras provas, motivo pelo qual conheço diretamente do pedido. No mérito. A controvérsia do presente feito cinge-se na verificação da ocorrência de atraso na entrega de imóvel, mesmo após prazo de tolerância e a incidência de cláusula moratória em desfavor da vendedora, bem como a responsabilidade civil da parte Ré em reparar os supostos prejuízos deste atraso. Verifica-se, pela exordial e contestação, que a existência de contrato entre as partes é fato incontroverso. A parte Ré requerida pugna pela aplicação exclusiva da Lei nº 9.514/97, alegando que o pacto de alienação fiduciária afastaria o microssistema consumerista. Tal tese não merece acolhida. A situação fática submetida a julgamento não diz respeito à resolução do contrato por inadimplemento do comprador fiduciante — hipótese em que se aplicaria o Tema 1095 do STJ — mas sim ao inadimplemento da vendedora/credora fiduciária quanto ao prazo de entrega do imóvel. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os REsp n. 1.891.498/SP e n. REsp 1.894.504/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema n. 1095), consignou que, nos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, caso exista inadimplemento do devedor constituído em mora, a resolução do pacto deverá observar o procedimento previsto na Lei n. 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando, assim, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Lado outro, o contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não permite a aplicação dos mecanismos contidos nos artigos 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 nas hipóteses de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário, de forma que tais situações não se submetem à diretrizes do Tema 1095 da Corte Cidadã. A existência de garantia fiduciária não transmuda a natureza da relação de consumo nem impede a análise de abusividades contratuais sob a ótica do CDC. Assim, reconheço a incidência plena da Lei nº 8.078/90. Nesse ponto, tenho por considerar aplicável o CDC na resolução da presente lide, diante da existência da relação consumerista entre as partes. Do atraso na entrega e da multa moratória. Conforme consta do instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel, evento 01, as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária, do Lote nº 14, da Quadra 09, do empreendimento imobiliário denominado “Jardins Amsterdã”, localizado no município de Goiânia, Goiás. O contrato objeto da presente ação, em sua cláusula décima primeira, previa o prazo para a entrega do imóvel, prazo de tolerância e eventual penalidade, senão veja: "CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - DA ENTREGA E RESPONSABILIDADES Todos os impostos, taxas e contribuições, que incidam sobre o(s) imóvel(is) objeto do presente contrato, serão suportados, a partir da data da proposta de compra e venda que antecedeu esta, exclusivamente pelo(a,s) DEVEDOR(A,ES) FIDUCIANTE(S) ora avante chamado(a,s) COMPRADOR(A,ES), mesmo que lançados ou cobrados em nome da CREDORA FIDUCIÁRIA ora avante chamada VENDEDORA ou de terceiros, exceto a taxa condominial ao “LOTEAMENTO FECHADO JARDINS FRANÇA”, a qual será suportada pelo(a,s) COMPRADOR(A,ES) a partir da data estabelecida na alínea b. 0(a,s) COMPRADOR(A,ES) desde já fica(m) ciente(s) que o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana e/ou Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana incidente sobre o(s) imóvel(is) objeto deste instrumento será de sua responsabilidade a partir da assinatura da proposta de compra e venda que a esta antecedeu ou da data consignada nesta mesma proposta. a) - O empreendimento será executado, devendo a sua entrega ocorrer até o último dia o mês de DEZEMBRO DE 2024. b) - As contribuições ao “LOTEAMENTO FECHADO JARDINS FRANÇA” deverão ser pagas pelos COMPRADOR(A,ES) a partir da data de entrega do empreendimento, de forma que, se a data de entrega prevista na alínea acima for antecipada ou atrasada, a data, a partir da qual as contribuições serão devidas, se antecipará ou atrasará na mesma proporção. PARAGRAFO PRIMEIRO - Fica estipulado como prazo de tolerância de atraso para entrega do empreendimento o período de 06 (seis) meses, contados a partir da data pactuada acima (último dia do mês de DEZEMBRO DE 2024). Caso o atraso supere este prazo de tolerância, obriga-se a VENDEDORA a pagar ao(a,s) COMPRADOR(A,ES) a multa contratual de 1% (um por cento) sobre o valor pago, por mês atrasado." É incontroverso que o contrato previa a entrega do empreendimento para 31/12/2024, estendendo-se, pela cláusula de tolerância, até 30/06/2025. Veja que a própria ré, anexou em sua contestação, anexou documentos (ata notarial), no qual aponta que a verificação e entrega do empreendimento ocorreu apenas em 20/12/2025, ou seja, após o prazo de tolerância. Embora válida a cláusula de tolerância prevista no compromisso de compra e venda, a requerida não comprovou a entrega do imóvel dentro do prazo estabelecido. A demandada sustenta que cumpriu rigorosamente as obrigações, apontando que não pode ser responsabilizada pelos atrasos decorrentes da pandemia Covid-19 e das consequentes paralisações determinadas pelo Poder Público. No entanto, não comprovou que de fato tenha sido prejudicada, como se sabe a atividade de construção civil foi considerada como serviço essencial, não sofrendo paralisação integral, como ocorreu com as demais atividades econômicas. Ressalta-se que a justificativa que o atraso se deu por razão da pandemia, não restou minimamente comprovada, sendo apenas uma alegação genérica e desprovida de demonstração como inviabilidade de compra de insumos ou de paralisação das atividades por imposição administrativa. A alegação de "entraves burocráticos" junto a concessionárias constitui fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento, não podendo ser transferido ao consumidor para eximir a fornecedora de sua mora. Configurada a mora da parte ré de 01/07/2025 a 20/12/2025, é medida imperativa a aplicação da multa contratual de 1% (um por cento) ao mês, sobre o valor pago, conforme expressamente previsto na Cláusula Décima Primeira, parágrafo primeiro, do instrumento pactuado. Do cálculo da multa contratual. Considerando que a multa é de 1% (um por cento) sobre o valor pago, e que a parte Autora verteu o montante de R$ 166.083,75 (composto por R$ 150.692,47 pagos pelos promitentes compradores originários e R$ 15.391,28 pagos pelo Autor cessionário), o valor da multa mensal é de R$ 1.660,84. Considerando o período de mora compreendido entre 01/07/2025 e 20/12/2025, tem-se o lapso temporal de 05 meses e 20 dias. A apuração do débito principal dar-se-á da seguinte forma: Valor da multa mensal (1% de R$ 166.083,75): R$ 1.660,84. Multa relativa aos meses integrais (05 meses): 5 meses × R$ 1.660,84 = R$ 8.304,20. Multa relativa aos dias remanescentes (20 dias de dezembro/2025): (R$ 1.660,84 ÷ 30 dias) × 20 dias = R$ 1.107,23. Valor Total da Condenação: R$ 8.304,20 + R$ 1.107,23 = R$ 9.411,43. FACE AO EXPOSTO, hei por bem, com fulcro no artigo 487, inciso I do CPC, JULGAR PROCEDENTES os pedidos inaugurais, com resolução do mérito, da seguinte forma: a) CONDENAR a parte Ré ao pagamento da multa moratória contratual em favor da parte Autora, no importe equivalente a 1% (um por cento) sobre o valor pago, calculado mensalmente e/ou pro rata die, que corresponde a importância de R$ 9.411,43 (nove mil, quatrocentos e onze reais e quarenta e três centavos), e em observância ao disposto pela Lei n. 14.905/2024, o valor deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA, a partir do efetivo prejuízo (30/6/2025 – data que deveria ser entregue o imóvel - Súmula 43 STJ), e acrescidos de juros de mora, que corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o IPCA (art. 406, §1º do CC), desde a citação (22/07/2026) e; Fica a parte ré desde já intimada, nos termos do artigo 52, inciso III, da Lei 9.099/95, de que deverá cumprir a obrigação no prazo de 15 (quinze) dias úteis, contados do trânsito em julgado da sentença, sob pena de incidir a multa do artigo 523, §1º, do Código de Processo Civil (acréscimo de 10% sobre a quantia da condenação). Sem custas e honorários advocatícios (Lei n. 9.009/95, art. 54). Submeto este projeto de sentença ao Juiz de direito responsável por este Juizado Especial Cível para apreciação e eventual homologação1. Ana Luiza Quaresma Gomes Juíza Leiga 1 “O juiz leigo que tiver dirigido a instrução proferirá sua decisão e imediatamente a submeterá ao juiz togado, que poderá homologá-la, proferir outra em substituição ou, antes de se manifestar, determinar a realização de atos probatórios indispensáveis”. Poder Judiciário do Estado de Goiás Goiânia - 2ª UPJ Juizados Especiais Cíveis: 6º, 7º, 8º, 9º, 10º e 11º Processo: 5701554-48.2026.8.09.0051 Requerente:Weber Neves Moreira Junior Requerido(a):Fgr Urbanismo Jardins Henedina Spe - Ltda HOMOLOGAÇÃO (PROJETO DE SENTENÇA) Examinei os presentes autos, avaliei os fundamentos apresentados acima e aprovo a conclusão externada pelo(a) juiz(a) leigo(a), razão pela qual homologo o projeto de sentença, para que surta seus efeitos jurídicos, nos termos do art. 40 da Lei 9.099/1995. Sem custas e honorários de advogado, nos termos do art. 55, caput, da Lei 9.099/1995. Publicada e registrada eletronicamente. Após o trânsito em julgado, não havendo manifestação das partes no prazo de 15 (quinze) dias , arquivem-se os autos com as devidas baixas. Intime-se. Rinaldo Aparecido Barros Juiz de Direito Supervisor do PROJETO NAJ LEIGOS Decreto Judiciário 532/2023 (assinatura digital)
TJGO · Goiânia - 2ª UPJ Juizados Especiais Cíveis: 6º, 7º, 8º, 9º, 10º e 11º · Sentença
Poder Judiciário do Estado de Goiás Goiânia - 2ª UPJ Juizados Especiais Cíveis: 6º, 7º, 8º, 9º, 10º e 11º Processo: 5701554-48.2026.8.09.0051 Requerente:Weber Neves Moreira Junior Requerido(a):Fgr Urbanismo Jardins Henedina Spe - Ltda PROJETO DE SENTENÇA Trata-se de Ação de Cobrança de Cláusula Penal Moratória ajuizada por WEBER NEVES MOREIRA JUNIOR em face de FGR URBANISMO JARDINS HENEDINA SPE LTDA., ambos qualificados nos autos. O Autor alega, em síntese, que adquiriu por meio de instrumento de cessão de direitos, em 24/01/2025 (com anuência da Ré), a posição contratual relativa ao Lote 04, Quadra 11, do empreendimento "Jardins Amsterdã". Afirma que o prazo final para entrega das obras de infraestrutura, já somado o prazo de tolerância contratual, findou em 30/06/2025. Contudo, sustenta que o empreendimento somente foi entregue em 20/12/2025, perfazendo um atraso de 173 dias (01/07/2025 a 20/12/2025). Com isso, requer a condenação da Ré ao pagamento da cláusula penal moratória pactuada, no valor de R$ 9.411,42. Em contestação, a Ré sustentou preliminarmente: a) recusa ao Juízo 100% Digital; b) revogação da inversão do ônus da prova; c) impugnação ao valor da causa, devendo este corresponder ao valor total do contrato (R$ 414.140,63); d) incompetência do JEC pelo valor da causa e por alta complexidade da causa; e) inaplicabilidade do CDC frente à prevalência da Lei nº 9.514/97 e Tema 1.095 do STJ. No mérito, alegou inocorrência de mora, sustentando que o evento de 20/12/2025 teve caráter institucional e não fixa a entrega do imóvel; apontou excludentes de responsabilidade por fortuito interno/força maior (pandemia e escassez de insumos); questionou a sub-rogação do Autor nos direitos do contrato pretérito; e impugnou os critérios de cálculo da multa, correção e juros. Impugnação à contestação apresentada pela parte autora, rebatendo todas as teses defensivas e reiterando os pedidos da exordial. É o sucinto relatório. Decido. Da preliminar de incompetência do juízo pelo valor da causa. Verbera a parte Ré que este juízo é incompetente para processar e julgar a presente ação, em virtude do valor da causa. Sustenta que o valor da causa deve ser o somatório do contrato firmado entre as partes com o pedido de restituição de quantias, qual seja, R$ 395.838,26, logo, a causa ultrapassaria o teto da Lei 9.099/1995, e consequentemente, a incompetência do juízo. A preliminar não merece prosperar, posto que conforme o pedido formulado, o benefício econômico pretendido e a parte controvertida, não ultrapassa o valor de 40 salários-mínimos vigentes. Veja que o pleito é a condenação da parte Ré ao pagamento da multa contratual prevista no pacto firmado entre as partes, a qual estabelece uma penalidade à vendedora pelo atraso na entrega do imóvel, mesmo após o prazo de tolerância, estipulada em 1% sobre o valor pago, por mês atrasado, bem como, o recebimento de indenização por danos morais, cujos pedidos somados estão abaixo do teto da Lei 9.099/1995 (40 SM), logo, o benefício econômico e parte controvertida não corresponde ao valor do contrato. Desta forma, rejeito a preliminar arguida pela parte Ré. Da preliminar de incompetência do juízo por complexidade. Sustenta a parte Ré que este juízo é incompetente para apreciar e julgar a presente ação, sob o argumento de que o caso exige análise aprofundada de validade de cláusula contratual, efeitos da alienação fiduciária e diferenciação de posse, o que extrapola, e muito, os limites de simplicidade e celeridade que fundamentam a criação e a existência dos Juizados Especiais, configurando assim, uma causa de maior complexidade. A presente demanda não exige a produção de prova pericial complexa ou qualquer meio técnico especializado que extrapole a prova documental já acostada aos autos e a análise jurídica inerente à função jurisdicional. A interpretação de cláusulas contratuais, mesmo em um contexto que envolve legislações distintas como o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor, o Código Tributário Nacional e a Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97), constitui-se em questão eminentemente de direito, que pode ser plenamente dirimida pela análise dos documentos apresentados e pela aplicação da legislação e da jurisprudência sobre o tema. Os Juizados Especiais são, por excelência, foros vocacionados à solução célere de conflitos, sem que isso implique em superficialidade na análise das questões de direito. A complexidade que afasta a competência do Juizado é aquela de natureza probatória, que exige, por exemplo, a realização de perícias de difícil execução ou de longa duração, o que não se verifica no caso vertente. Assim, por não vislumbrar a alegada complexidade fática ou probatória, que impeça a tramitação do feito neste Juizado, rejeito a preliminar de incompetência em razão da complexidade da matéria. Os pressupostos processuais de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo fazem-se presentes. As partes estão devidamente representadas, não restando irregularidades ou vícios capazes de invalidar a presente demanda. No mais, tenho como praticável o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, eis que a discussão se trata de matéria exclusivamente de direito, sendo que os documentos juntados são hábeis à comprovação da matéria fática, sendo prescindíveis a produção de outras provas, motivo pelo qual conheço diretamente do pedido. No mérito. A controvérsia do presente feito cinge-se na verificação da ocorrência de atraso na entrega de imóvel, mesmo após prazo de tolerância e a incidência de cláusula moratória em desfavor da vendedora, bem como a responsabilidade civil da parte Ré em reparar os supostos prejuízos deste atraso. Verifica-se, pela exordial e contestação, que a existência de contrato entre as partes é fato incontroverso. A parte Ré requerida pugna pela aplicação exclusiva da Lei nº 9.514/97, alegando que o pacto de alienação fiduciária afastaria o microssistema consumerista. Tal tese não merece acolhida. A situação fática submetida a julgamento não diz respeito à resolução do contrato por inadimplemento do comprador fiduciante — hipótese em que se aplicaria o Tema 1095 do STJ — mas sim ao inadimplemento da vendedora/credora fiduciária quanto ao prazo de entrega do imóvel. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os REsp n. 1.891.498/SP e n. REsp 1.894.504/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema n. 1095), consignou que, nos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, caso exista inadimplemento do devedor constituído em mora, a resolução do pacto deverá observar o procedimento previsto na Lei n. 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando, assim, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Lado outro, o contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não permite a aplicação dos mecanismos contidos nos artigos 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 nas hipóteses de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário, de forma que tais situações não se submetem à diretrizes do Tema 1095 da Corte Cidadã. A existência de garantia fiduciária não transmuda a natureza da relação de consumo nem impede a análise de abusividades contratuais sob a ótica do CDC. Assim, reconheço a incidência plena da Lei nº 8.078/90. Nesse ponto, tenho por considerar aplicável o CDC na resolução da presente lide, diante da existência da relação consumerista entre as partes. Do atraso na entrega e da multa moratória. Conforme consta do instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel, evento 01, as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária, do Lote nº 14, da Quadra 09, do empreendimento imobiliário denominado “Jardins Amsterdã”, localizado no município de Goiânia, Goiás. O contrato objeto da presente ação, em sua cláusula décima primeira, previa o prazo para a entrega do imóvel, prazo de tolerância e eventual penalidade, senão veja: "CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - DA ENTREGA E RESPONSABILIDADES Todos os impostos, taxas e contribuições, que incidam sobre o(s) imóvel(is) objeto do presente contrato, serão suportados, a partir da data da proposta de compra e venda que antecedeu esta, exclusivamente pelo(a,s) DEVEDOR(A,ES) FIDUCIANTE(S) ora avante chamado(a,s) COMPRADOR(A,ES), mesmo que lançados ou cobrados em nome da CREDORA FIDUCIÁRIA ora avante chamada VENDEDORA ou de terceiros, exceto a taxa condominial ao “LOTEAMENTO FECHADO JARDINS FRANÇA”, a qual será suportada pelo(a,s) COMPRADOR(A,ES) a partir da data estabelecida na alínea b. 0(a,s) COMPRADOR(A,ES) desde já fica(m) ciente(s) que o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana e/ou Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana incidente sobre o(s) imóvel(is) objeto deste instrumento será de sua responsabilidade a partir da assinatura da proposta de compra e venda que a esta antecedeu ou da data consignada nesta mesma proposta. a) - O empreendimento será executado, devendo a sua entrega ocorrer até o último dia o mês de DEZEMBRO DE 2024. b) - As contribuições ao “LOTEAMENTO FECHADO JARDINS FRANÇA” deverão ser pagas pelos COMPRADOR(A,ES) a partir da data de entrega do empreendimento, de forma que, se a data de entrega prevista na alínea acima for antecipada ou atrasada, a data, a partir da qual as contribuições serão devidas, se antecipará ou atrasará na mesma proporção. PARAGRAFO PRIMEIRO - Fica estipulado como prazo de tolerância de atraso para entrega do empreendimento o período de 06 (seis) meses, contados a partir da data pactuada acima (último dia do mês de DEZEMBRO DE 2024). Caso o atraso supere este prazo de tolerância, obriga-se a VENDEDORA a pagar ao(a,s) COMPRADOR(A,ES) a multa contratual de 1% (um por cento) sobre o valor pago, por mês atrasado." É incontroverso que o contrato previa a entrega do empreendimento para 31/12/2024, estendendo-se, pela cláusula de tolerância, até 30/06/2025. Veja que a própria ré, anexou em sua contestação, anexou documentos (ata notarial), no qual aponta que a verificação e entrega do empreendimento ocorreu apenas em 20/12/2025, ou seja, após o prazo de tolerância. Embora válida a cláusula de tolerância prevista no compromisso de compra e venda, a requerida não comprovou a entrega do imóvel dentro do prazo estabelecido. A demandada sustenta que cumpriu rigorosamente as obrigações, apontando que não pode ser responsabilizada pelos atrasos decorrentes da pandemia Covid-19 e das consequentes paralisações determinadas pelo Poder Público. No entanto, não comprovou que de fato tenha sido prejudicada, como se sabe a atividade de construção civil foi considerada como serviço essencial, não sofrendo paralisação integral, como ocorreu com as demais atividades econômicas. Ressalta-se que a justificativa que o atraso se deu por razão da pandemia, não restou minimamente comprovada, sendo apenas uma alegação genérica e desprovida de demonstração como inviabilidade de compra de insumos ou de paralisação das atividades por imposição administrativa. A alegação de "entraves burocráticos" junto a concessionárias constitui fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento, não podendo ser transferido ao consumidor para eximir a fornecedora de sua mora. Configurada a mora da parte ré de 01/07/2025 a 20/12/2025, é medida imperativa a aplicação da multa contratual de 1% (um por cento) ao mês, sobre o valor pago, conforme expressamente previsto na Cláusula Décima Primeira, parágrafo primeiro, do instrumento pactuado. Do cálculo da multa contratual. Considerando que a multa é de 1% (um por cento) sobre o valor pago, e que a parte Autora verteu o montante de R$ 166.083,75 (composto por R$ 150.692,47 pagos pelos promitentes compradores originários e R$ 15.391,28 pagos pelo Autor cessionário), o valor da multa mensal é de R$ 1.660,84. Considerando o período de mora compreendido entre 01/07/2025 e 20/12/2025, tem-se o lapso temporal de 05 meses e 20 dias. A apuração do débito principal dar-se-á da seguinte forma: Valor da multa mensal (1% de R$ 166.083,75): R$ 1.660,84. Multa relativa aos meses integrais (05 meses): 5 meses × R$ 1.660,84 = R$ 8.304,20. Multa relativa aos dias remanescentes (20 dias de dezembro/2025): (R$ 1.660,84 ÷ 30 dias) × 20 dias = R$ 1.107,23. Valor Total da Condenação: R$ 8.304,20 + R$ 1.107,23 = R$ 9.411,43. FACE AO EXPOSTO, hei por bem, com fulcro no artigo 487, inciso I do CPC, JULGAR PROCEDENTES os pedidos inaugurais, com resolução do mérito, da seguinte forma: a) CONDENAR a parte Ré ao pagamento da multa moratória contratual em favor da parte Autora, no importe equivalente a 1% (um por cento) sobre o valor pago, calculado mensalmente e/ou pro rata die, que corresponde a importância de R$ 9.411,43 (nove mil, quatrocentos e onze reais e quarenta e três centavos), e em observância ao disposto pela Lei n. 14.905/2024, o valor deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA, a partir do efetivo prejuízo (30/6/2025 – data que deveria ser entregue o imóvel - Súmula 43 STJ), e acrescidos de juros de mora, que corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o IPCA (art. 406, §1º do CC), desde a citação (22/07/2026) e; Fica a parte ré desde já intimada, nos termos do artigo 52, inciso III, da Lei 9.099/95, de que deverá cumprir a obrigação no prazo de 15 (quinze) dias úteis, contados do trânsito em julgado da sentença, sob pena de incidir a multa do artigo 523, §1º, do Código de Processo Civil (acréscimo de 10% sobre a quantia da condenação). Sem custas e honorários advocatícios (Lei n. 9.009/95, art. 54). Submeto este projeto de sentença ao Juiz de direito responsável por este Juizado Especial Cível para apreciação e eventual homologação1. Ana Luiza Quaresma Gomes Juíza Leiga 1 “O juiz leigo que tiver dirigido a instrução proferirá sua decisão e imediatamente a submeterá ao juiz togado, que poderá homologá-la, proferir outra em substituição ou, antes de se manifestar, determinar a realização de atos probatórios indispensáveis”. Poder Judiciário do Estado de Goiás Goiânia - 2ª UPJ Juizados Especiais Cíveis: 6º, 7º, 8º, 9º, 10º e 11º Processo: 5701554-48.2026.8.09.0051 Requerente:Weber Neves Moreira Junior Requerido(a):Fgr Urbanismo Jardins Henedina Spe - Ltda HOMOLOGAÇÃO (PROJETO DE SENTENÇA) Examinei os presentes autos, avaliei os fundamentos apresentados acima e aprovo a conclusão externada pelo(a) juiz(a) leigo(a), razão pela qual homologo o projeto de sentença, para que surta seus efeitos jurídicos, nos termos do art. 40 da Lei 9.099/1995. Sem custas e honorários de advogado, nos termos do art. 55, caput, da Lei 9.099/1995. Publicada e registrada eletronicamente. Após o trânsito em julgado, não havendo manifestação das partes no prazo de 15 (quinze) dias , arquivem-se os autos com as devidas baixas. Intime-se. Rinaldo Aparecido Barros Juiz de Direito Supervisor do PROJETO NAJ LEIGOS Decreto Judiciário 532/2023 (assinatura digital)
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