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TJGO · Goiânia - 2ª UPJ Juizados Especiais Cíveis: 6º, 7º, 8º, 9º, 10º e 11º · Sentença
Estado de Goiás Poder Judiciário Comarca de GOIÂNIA Goiânia - 2ª UPJ Juizados Especiais Cíveis: 6º, 7º, 8º, 9º, 10º e 11º RUA 72, , Qd. 15/19, 5º Andar - Complexo dos Juizados e Turmas Recursais, JARDIM GOIAS, GOIÂNIA-Goiás, 74884120 PROJETO DE SENTENÇA Dispensado o relatório nos termos do artigo 38 da Lei 9.099/95. OSLENE MARIA FIDELIS ajuizou a presente ação de conhecimento em desfavor de ACCOMODA IMOVEIS LTDA, alegando, em síntese, que em 23 de abril de 2025, celebrou contrato de locação residencial com a ré, referente a um apartamento no Setor Serrinha, nesta Comarca. Relata que, antes de assinar o contrato, visitou o imóvel e constatou avarias como buracos em paredes e portas, além de sujeira generalizada, mas que o preposto da ré assegurou que todos os reparos e a higienização seriam realizados antes da entrega das chaves. Confiando na promessa, a autora assinou o contrato e adiantou o pagamento do primeiro aluguel. Contudo, ao tomar posse, verificou que os problemas persistiam e descobriu novos vícios ocultos, como manchas de verniz no porcelanato, infiltrações e rachaduras que não constavam no laudo de vistoria. Sustenta que inicialmente a requerida se comprometeu a reparar os danos, entretanto, passou a se esquivar e, por fim, recusou-se a realizar os consertos. Diante da impossibilidade de uso adequado do imóvel, a autora notificou a ré, desocupou o imóvel em 8 de junho de 2025 e rescindiu o contrato. Afirma que a ré passou a exigir o pagamento de uma multa rescisória no valor de R$ 9.625,00. Assim, requer a declaração de rescisão do contrato por culpa da ré; a declaração de inexigibilidade da multa rescisória; a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais e a restituição de valores pagos indevidamente. Em sua defesa, a parte ré arguiu, em sede preliminar, a incompetência do juízo em razão da prevenção deste Juizado Especial Cível, onde tramita uma ação de execução de título extrajudicial (processo nº 5483945-70.2025.8.09.0051) ajuizada pela ré contra a autora. No mérito, sustentou que a rescisão foi unilateral e imotivada, pois os defeitos apontados eram meramente estéticos, alguns dos quais já constavam no laudo de vistoria de entrada, e não tornavam o imóvel impróprio para o uso. Afirma que o imóvel foi entregue em condições adequadas de habitabilidade e que a multa contratual é devida. Alega que a autora praticou sublocação não autorizada, pois quem residia no imóvel e tratava dos assuntos era sua sobrinha, a sra. Letícia. Negou a existência de ato ilícito e de danos morais, pugnando pela total improcedência dos pedidos. Em impugnação, a parte autora reiterou os termos da inicial, pugnando pela procedência da demanda. Em razão da conexão com o feito nº 5483945-70.2025.8.09.0051, os autos foram remetidos a este Juízo (evento 39). Realizou-se, em 07/08/2026, audiência de instrução e julgamento por meio virtual, com a presença das partes, acompanhadas de seus respectivos advogados, Dr. Rafael e Dr. Gabriel, bem como da testemunha Letícia Araújo, arrolada pela parte autora (evento 130). Nos eventos 136 e 137, as partes apresentaram alegações finais por escrito. PRELIMINARES PROCESSUAIS Destaca-se que não há que se falar em gratuidade da justiça ou honorários advocatícios nesta instância, senão quando de eventual interposição de recurso inominado, quando se aferirá o cabimento ou não do benefício e, no julgamento em grau recursal a Turma Julgadora aplicará as regras sucumbenciais nas situações previstas em Lei, tratando-se de discussão claramente bizantina o questionamento neste momento processual. DEFESA INDIRETA DE MÉRITO Não foram invocadas e não vislumbro a aplicação de ofício acerca das matérias consubstanciadas em defesa indireta de mérito, in casu, a prescrição ou a decadência. MÉRITO. FUNDAMENTAÇÃO A relação existente entre as partes é claramente de consumo e encontra amparo no Código de Defesa do Consumidor, em especial, no que se refere à inversão do ônus da prova, prevista no artigo 6º, VIII. Assim, é incontestável que o ônus da prova, neste caso, cabe à parte Ré. Imperioso, ainda, ressaltar que a opção da parte por litigar nesta seara – uma faculdade, conforme o Enunciado 1 do FONAJE – torna aplicável a legislação específica, qual seja, a Lei 9.099/95, especialmente no que pertine aos seus artigos 5º e 6º. Logo, neste contexto, há a inversão do ônus da prova ope legis em favor da pessoa consumidora, sem se descurar, contudo, da necessidade da parte Autora de também se desincumbir do mínimo probatório, de modo a afastar o cenário que imprima à prova da parte Ré o matiz de “diabólica”. Pois bem. Do compulso dos autos, percebe-se que a presente ação visa verificar se a rescisão contratual se deu por culpa da ré, em razão de supostos vícios no imóvel, o que afastaria a exigibilidade da multa rescisória e poderia ensejar a condenação por danos morais. Assim, restou incontroverso que as partes realizaram contrato de locação residencial, tendo por objeto o imóvel situado no Edifício Terrazo Vista Bueno, apartamento 202, Goiânia/GO. A autora fundamenta seu pedido na Lei nº 8.245/91, que estabelece ser obrigação do locador entregar ao locatário o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina. As provas carreadas aos autos, notadamente as fotografias e as conversas via WhatsApp (evento 01 e evento 20), demonstram que o imóvel foi entregue com diversas avarias e sujidade, como buracos, manchas no piso e paredes, e que a ré, embora tenha prometido os reparos, não os realizou, frustrando a legítima expectativa da autora. Na audiência de instrução e julgamento virtual realizada no dia 07/08/2026, a parte autora esclareceu que não chegou a residir no imóvel, tendo realizado a locação para que sua amiga Letícia nele residisse. Tal circunstância, contudo, não afasta a controvérsia submetida a julgamento, uma vez que Letícia foi a pessoa que acompanhou pessoalmente a vistoria de entrada e manteve as tratativas com a imobiliária acerca das condições do imóvel. Ouvida em audiência como informante, Letícia confirmou que acompanhou a vistoria realizada no imóvel, ocasião em que apontou ao vistoriador os problemas existentes, dentre eles sujeira decorrente de obra, buracos nas paredes, riscos nas portas e resíduos de cola. Relatou, ainda, que recebeu a informação de que os defeitos seriam reparados e que o imóvel seria devidamente limpo, providências que, segundo afirmou, não foram realizadas. Letícia também esclareceu que, após a limpeza do apartamento, outros problemas foram constatados, os quais não estariam adequadamente descritos no termo de vistoria, tendo sido realizadas novas reclamações perante a imobiliária, sem que os reparos fossem efetivamente providenciados. Embora Letícia tenha sido ouvida na qualidade de informante, e não de testemunha compromissada, suas declarações não podem ser simplesmente desconsideradas, devendo ser valoradas em conjunto com os demais elementos de prova constantes dos autos. No caso, seu relato encontra respaldo nas fotografias e nas conversas mantidas com a requerida, nas quais são discutidos os defeitos existentes no imóvel e a possibilidade de realização de reparos. A ré, por sua vez, tenta minimizar os problemas, classificando-os como meramente estéticos e sustentando que eram conhecidos pela ocupante desde a vistoria inicial. Todavia, o fato de determinados defeitos serem perceptíveis por ocasião da vistoria não conduz, por si só, à conclusão de que foram definitivamente aceitos pela locatária. Conforme esclarecido na instrução, a ocupante apontou os problemas existentes justamente no contexto das tratativas para a locação e afirmou que a realização dos reparos havia sido indicada como providência a ser adotada. Assim, a ciência acerca da existência dos defeitos não se confunde com a aceitação definitiva de sua permanência. Assim, o conjunto de vícios, somado à recusa em realizar os reparos prometidos, configura clara violação ao dever de boa-fé objetiva, princípio basilar das relações contratuais, previsto no artigo 422 do Código Civil. A conduta da ré de, inclusive, sugerir que a locatária ocultasse os defeitos e tentar impor a assinatura de um laudo de vistoria inverídico, agrava a sua culpa e demonstra o descumprimento contratual. Quanto à alegação de sublocação não autorizada, esta não se sustenta. As conversas de WhatsApp juntadas pela própria ré (evento 20), evidenciam que ela tinha conhecimento, desde o início das tratativas, de que a sra. Letícia, residiria no imóvel, consentindo tacitamente com a situação. A tentativa de usar este fato como justificativa para a cobrança da multa configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium), o que é vedado pelo ordenamento jurídico. Especificamente quanto à utilização de conversas do aplicativo de conversas WhatsApp, o STJ já se posicionou reconhecendo sua idoneidade como meio de prova, in verbis: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO VERBAL. MÚTUO FENERATÍCIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO RÉU. AFASTADA. PROVA DOCUMENTAL. CONVERSAS POR APLICATIVO DE MENSAGENS (WHATSAPP). VALIDADE. (...). No caso dos autos, a relação jurídica contratual estabelecida entre as partes está devidamente demonstrada, haja vista os inúmeros diálogos entre as partes por meio do aplicativo WhatsApp relativos ao empréstimo de valores. (...). (STJ - AREsp: 1930826 DF 2021/0204386-4, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 26/11/2021). Nesse mesmo sentido, veja-se o seguinte julgado da Corte Goiana: RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. AÇÃO DE LOCUPLETAMENTO ILÍCITO. CHEQUE CAUÇÃO. CONTRA PROVA SUFICIENTE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. (...) 2. Os diálogos ocorridos entre as partes litigantes via aplicativo de celular whatsapp constituem meio de prova admitido pela jurisprudência hodierna, principalmente quando se encontram corroborados por outros elementos constantes dos autos. [?] (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Recurso Inominado Cível 5249671-41.2021.8.09.0007, Rel. Fernando Moreira Gonçalves, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, julgado em 29/11/2022, DJe de 29/11/2022) Dessa forma, restou comprovada a culpa da ré pela rescisão contratual, tornando inexigível a multa compensatória pretendida na ação de execução conexa. Nesse sentido, a jurisprudência: EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.135.821 - MT (2017/0172176-0) DECISÃO No Tribunal de Justiça de Mato Grosso, a Segunda Câmara Cível deu parcial provimento à apelação interposta por Simá Freitas de Medeiros e negou provimento ao recurso apresentado por Vitória Imobiliária Ltda - ME. A ementa do julgado foi assim redigida: RECURSOS DE APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS, MORAIS E LUCROS CESSANTES - CONTRATO DE LOCAÇÃO - ILEGITIMIDADE PASSIVA E AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA - AFASTAMENTO - CONDIÇÃO DE ADMINISTRADORA DO IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DOS LOCATÁRIOS - NÃO CONFIGURAÇÃO - VÍCIO OCULTO NO BEM - DEVER DE INDENIZAR OS DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADO - ROYALTIES - AFASTAMENTO - OBRIGAÇÃO PREVIAMENTE ASSUMIDA - LUCROS CESSANTES - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - RECURSO DA IMOBILIÁRIA DESPROVIDO E RECURSO DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL PARCIALMENTE PROVIDO. O locador conferiu amplos poderes de administração à imobiliária, não apenas para o recebimento dos alugueres e gerenciamento do contrato, mas também para conservação e reparos no imóvel, o que evidencia sua legitimidade passiva para a demanda. Outrossim, não pode a administradora se eximir das responsabilidades decorrentes da omissão, aos locatários, de falha estrutural do imóvel que deveria ter ciência. Demonstrado que a rescisão contratual se deu por culpa dos locadores, que omitiam a existência de vício oculto estrutural no imóvel, o que impossibilitou o seu uso para o fim almejado pelos locatários, resta configurada o seu dever de ressarcimento pelos danos materiais e morais por eles suportados com o encerramento prematuro da avença. Deve ser afastada a obrigação de indenizar os royalties pagos pelos locatários, uma vez que tratar-se de obrigação previamente assumida e independente ao contrato de locação. O prejuízo de ordem material compreendido pelos lucros cessantes não pode ser simplesmente presumido. Ao contrário, deve restar cabalmente comprovado nos autos. (…) Ante o exposto, indefiro liminarmente os embargos de divergência, nos termos do art. 266-C do RISTJ. Publique-se. Brasília, 16 de abril de 2018. MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Relator (EAREsp n. 1.135.821, Ministro Marco Aurélio Bellizze, DJe de 17/04/2018.) “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS PATRIMONIAIS E DANOS MORAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL COM FALHAS ESTRUTURAIS. DESABAMENTO DO TELHADO. AUSÊNCIA DE CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE. RESTITUIÇÃO DE VALOR CAUCIONADO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. (…) 2. Evidenciada a violação ao art. 22, I, III e IV, da Lei n. 8.245/91, ante a existência de vícios que afastaram as condições de habitabilidade do bem e impediram a permanência da locatária no local, há de ser atribuída a culpa pela rescisão antecipada à imobiliária que, apesar de autorizada contratualmente pela locadora a fazer vistoria no imóvel e a efetuar os devidos reparos, mantém-se inerte ou não diligencia para solucionar os problemas descritos pela inquilina.” (TJ-GO - Apelação Cível: 5722388-27.2022.8.09.0079 ITABERAÍ) No que tange aos danos morais, entendo que restaram configurados. A situação vivenciada pela autora ultrapassou o mero aborrecimento. A frustração de alugar um imóvel com a promessa de que estaria em perfeitas condições e deparar-se com um ambiente sujo, danificado e, posteriormente, lidar com a recusa e o descaso da imobiliária em resolver os problemas, além de ser alvo de uma ação de execução indevida, gera angústia e constrangimento que merecem reparação. Atenta aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, e considerando as peculiaridades do caso concreto, fixo a indenização por danos morais em R$ 4.000,00 (quatro mil reais), quantia que considero justa para compensar o abalo sofrido, sem gerar enriquecimento ilícito. Por fim, o pedido de restituição do “seguro fiança” não pode ser acolhido, pois, embora mencionado, não foi comprovado nos autos o seu valor efetivamente despendido, tratando-se de pedido genérico quanto ao valor, o que impede a condenação. Os demais pedidos de “valores pagos indevidamente” confundem-se com a inexigibilidade da multa, já analisada. DISPOSITIVO Ante o exposto, aplico o artigo 487, I, do CPC e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, para: a) DECLARAR rescindido o contrato de locação firmado entre as partes, por culpa exclusiva da ré, desde a data da desocupação do imóvel (08 de junho de 2025); b) DECLARAR a inexigibilidade da multa por rescisão contratual em desfavor da autora; c) CONDENAR a requerida ao pagamento da quantia de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), a título de indenização por danos morais, corrigida monetariamente pelo IPCA a partir da data desta sentença (Súmula 362 do STJ) e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. JULGO IMPROCEDENTES os demais pedidos. Transitado em julgado a presente sentença, DETERMINO que se translade cópia deste ato para os autos em apenso nº 5483945-70.2025.8.09.0051 Observadas as formalidades legais e verificado o trânsito em julgado da presente sentença, não havendo manifestação, arquivem os autos com baixa. Sem custas e honorários, conforme preconizam os artigos 54 e 55 da Lei nº 9.099/95. Submeto o presente projeto de sentença para fins de homologação por parte do Juízo. Jader Addad Abed Filho Juiz Leigo Autos nº: 5698702-85.2025.8.09.0051 Autor (a) (s): Oslene Maria Fidelis Réu (s): Accomoda Imoveis Ltda HOMOLOGAÇÃO O projeto de sentença retrata o entendimento deste magistrado no pertinente às conclusões alcançadas pela Sr. Juiz Leigo em relação aos fatos em discussão, vez que ele aplicou satisfatoriamente o ordenamento jurídico pátrio ao caso concreto. À vista disso, homologo o projeto de sentença proferido acima, na forma do artigo 40 da Lei 9.099/95, para que produza jurídicos e legais efeitos. Sem prejuízo do supramencionado, havendo o cumprimento voluntário e atempadamente da obrigação estampada na sentença, fica autorizada a expedição do respectivo alvará em favor da parte credora. P.R.I. 9 de setembro de 2026 LETÍCIA SILVA CARNEIRO DE OLIVEIRA Juiz de Direito
TJGO · Goiânia - 2ª UPJ Juizados Especiais Cíveis: 6º, 7º, 8º, 9º, 10º e 11º · Sentença
Estado de Goiás Poder Judiciário Comarca de GOIÂNIA Goiânia - 2ª UPJ Juizados Especiais Cíveis: 6º, 7º, 8º, 9º, 10º e 11º RUA 72, , Qd. 15/19, 5º Andar - Complexo dos Juizados e Turmas Recursais, JARDIM GOIAS, GOIÂNIA-Goiás, 74884120 PROJETO DE SENTENÇA Dispensado o relatório nos termos do artigo 38 da Lei 9.099/95. OSLENE MARIA FIDELIS ajuizou a presente ação de conhecimento em desfavor de ACCOMODA IMOVEIS LTDA, alegando, em síntese, que em 23 de abril de 2025, celebrou contrato de locação residencial com a ré, referente a um apartamento no Setor Serrinha, nesta Comarca. Relata que, antes de assinar o contrato, visitou o imóvel e constatou avarias como buracos em paredes e portas, além de sujeira generalizada, mas que o preposto da ré assegurou que todos os reparos e a higienização seriam realizados antes da entrega das chaves. Confiando na promessa, a autora assinou o contrato e adiantou o pagamento do primeiro aluguel. Contudo, ao tomar posse, verificou que os problemas persistiam e descobriu novos vícios ocultos, como manchas de verniz no porcelanato, infiltrações e rachaduras que não constavam no laudo de vistoria. Sustenta que inicialmente a requerida se comprometeu a reparar os danos, entretanto, passou a se esquivar e, por fim, recusou-se a realizar os consertos. Diante da impossibilidade de uso adequado do imóvel, a autora notificou a ré, desocupou o imóvel em 8 de junho de 2025 e rescindiu o contrato. Afirma que a ré passou a exigir o pagamento de uma multa rescisória no valor de R$ 9.625,00. Assim, requer a declaração de rescisão do contrato por culpa da ré; a declaração de inexigibilidade da multa rescisória; a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais e a restituição de valores pagos indevidamente. Em sua defesa, a parte ré arguiu, em sede preliminar, a incompetência do juízo em razão da prevenção deste Juizado Especial Cível, onde tramita uma ação de execução de título extrajudicial (processo nº 5483945-70.2025.8.09.0051) ajuizada pela ré contra a autora. No mérito, sustentou que a rescisão foi unilateral e imotivada, pois os defeitos apontados eram meramente estéticos, alguns dos quais já constavam no laudo de vistoria de entrada, e não tornavam o imóvel impróprio para o uso. Afirma que o imóvel foi entregue em condições adequadas de habitabilidade e que a multa contratual é devida. Alega que a autora praticou sublocação não autorizada, pois quem residia no imóvel e tratava dos assuntos era sua sobrinha, a sra. Letícia. Negou a existência de ato ilícito e de danos morais, pugnando pela total improcedência dos pedidos. Em impugnação, a parte autora reiterou os termos da inicial, pugnando pela procedência da demanda. Em razão da conexão com o feito nº 5483945-70.2025.8.09.0051, os autos foram remetidos a este Juízo (evento 39). Realizou-se, em 07/08/2026, audiência de instrução e julgamento por meio virtual, com a presença das partes, acompanhadas de seus respectivos advogados, Dr. Rafael e Dr. Gabriel, bem como da testemunha Letícia Araújo, arrolada pela parte autora (evento 130). Nos eventos 136 e 137, as partes apresentaram alegações finais por escrito. PRELIMINARES PROCESSUAIS Destaca-se que não há que se falar em gratuidade da justiça ou honorários advocatícios nesta instância, senão quando de eventual interposição de recurso inominado, quando se aferirá o cabimento ou não do benefício e, no julgamento em grau recursal a Turma Julgadora aplicará as regras sucumbenciais nas situações previstas em Lei, tratando-se de discussão claramente bizantina o questionamento neste momento processual. DEFESA INDIRETA DE MÉRITO Não foram invocadas e não vislumbro a aplicação de ofício acerca das matérias consubstanciadas em defesa indireta de mérito, in casu, a prescrição ou a decadência. MÉRITO. FUNDAMENTAÇÃO A relação existente entre as partes é claramente de consumo e encontra amparo no Código de Defesa do Consumidor, em especial, no que se refere à inversão do ônus da prova, prevista no artigo 6º, VIII. Assim, é incontestável que o ônus da prova, neste caso, cabe à parte Ré. Imperioso, ainda, ressaltar que a opção da parte por litigar nesta seara – uma faculdade, conforme o Enunciado 1 do FONAJE – torna aplicável a legislação específica, qual seja, a Lei 9.099/95, especialmente no que pertine aos seus artigos 5º e 6º. Logo, neste contexto, há a inversão do ônus da prova ope legis em favor da pessoa consumidora, sem se descurar, contudo, da necessidade da parte Autora de também se desincumbir do mínimo probatório, de modo a afastar o cenário que imprima à prova da parte Ré o matiz de “diabólica”. Pois bem. Do compulso dos autos, percebe-se que a presente ação visa verificar se a rescisão contratual se deu por culpa da ré, em razão de supostos vícios no imóvel, o que afastaria a exigibilidade da multa rescisória e poderia ensejar a condenação por danos morais. Assim, restou incontroverso que as partes realizaram contrato de locação residencial, tendo por objeto o imóvel situado no Edifício Terrazo Vista Bueno, apartamento 202, Goiânia/GO. A autora fundamenta seu pedido na Lei nº 8.245/91, que estabelece ser obrigação do locador entregar ao locatário o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina. As provas carreadas aos autos, notadamente as fotografias e as conversas via WhatsApp (evento 01 e evento 20), demonstram que o imóvel foi entregue com diversas avarias e sujidade, como buracos, manchas no piso e paredes, e que a ré, embora tenha prometido os reparos, não os realizou, frustrando a legítima expectativa da autora. Na audiência de instrução e julgamento virtual realizada no dia 07/08/2026, a parte autora esclareceu que não chegou a residir no imóvel, tendo realizado a locação para que sua amiga Letícia nele residisse. Tal circunstância, contudo, não afasta a controvérsia submetida a julgamento, uma vez que Letícia foi a pessoa que acompanhou pessoalmente a vistoria de entrada e manteve as tratativas com a imobiliária acerca das condições do imóvel. Ouvida em audiência como informante, Letícia confirmou que acompanhou a vistoria realizada no imóvel, ocasião em que apontou ao vistoriador os problemas existentes, dentre eles sujeira decorrente de obra, buracos nas paredes, riscos nas portas e resíduos de cola. Relatou, ainda, que recebeu a informação de que os defeitos seriam reparados e que o imóvel seria devidamente limpo, providências que, segundo afirmou, não foram realizadas. Letícia também esclareceu que, após a limpeza do apartamento, outros problemas foram constatados, os quais não estariam adequadamente descritos no termo de vistoria, tendo sido realizadas novas reclamações perante a imobiliária, sem que os reparos fossem efetivamente providenciados. Embora Letícia tenha sido ouvida na qualidade de informante, e não de testemunha compromissada, suas declarações não podem ser simplesmente desconsideradas, devendo ser valoradas em conjunto com os demais elementos de prova constantes dos autos. No caso, seu relato encontra respaldo nas fotografias e nas conversas mantidas com a requerida, nas quais são discutidos os defeitos existentes no imóvel e a possibilidade de realização de reparos. A ré, por sua vez, tenta minimizar os problemas, classificando-os como meramente estéticos e sustentando que eram conhecidos pela ocupante desde a vistoria inicial. Todavia, o fato de determinados defeitos serem perceptíveis por ocasião da vistoria não conduz, por si só, à conclusão de que foram definitivamente aceitos pela locatária. Conforme esclarecido na instrução, a ocupante apontou os problemas existentes justamente no contexto das tratativas para a locação e afirmou que a realização dos reparos havia sido indicada como providência a ser adotada. Assim, a ciência acerca da existência dos defeitos não se confunde com a aceitação definitiva de sua permanência. Assim, o conjunto de vícios, somado à recusa em realizar os reparos prometidos, configura clara violação ao dever de boa-fé objetiva, princípio basilar das relações contratuais, previsto no artigo 422 do Código Civil. A conduta da ré de, inclusive, sugerir que a locatária ocultasse os defeitos e tentar impor a assinatura de um laudo de vistoria inverídico, agrava a sua culpa e demonstra o descumprimento contratual. Quanto à alegação de sublocação não autorizada, esta não se sustenta. As conversas de WhatsApp juntadas pela própria ré (evento 20), evidenciam que ela tinha conhecimento, desde o início das tratativas, de que a sra. Letícia, residiria no imóvel, consentindo tacitamente com a situação. A tentativa de usar este fato como justificativa para a cobrança da multa configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium), o que é vedado pelo ordenamento jurídico. Especificamente quanto à utilização de conversas do aplicativo de conversas WhatsApp, o STJ já se posicionou reconhecendo sua idoneidade como meio de prova, in verbis: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO VERBAL. MÚTUO FENERATÍCIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO RÉU. AFASTADA. PROVA DOCUMENTAL. CONVERSAS POR APLICATIVO DE MENSAGENS (WHATSAPP). VALIDADE. (...). No caso dos autos, a relação jurídica contratual estabelecida entre as partes está devidamente demonstrada, haja vista os inúmeros diálogos entre as partes por meio do aplicativo WhatsApp relativos ao empréstimo de valores. (...). (STJ - AREsp: 1930826 DF 2021/0204386-4, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 26/11/2021). Nesse mesmo sentido, veja-se o seguinte julgado da Corte Goiana: RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. AÇÃO DE LOCUPLETAMENTO ILÍCITO. CHEQUE CAUÇÃO. CONTRA PROVA SUFICIENTE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. (...) 2. Os diálogos ocorridos entre as partes litigantes via aplicativo de celular whatsapp constituem meio de prova admitido pela jurisprudência hodierna, principalmente quando se encontram corroborados por outros elementos constantes dos autos. [?] (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Recurso Inominado Cível 5249671-41.2021.8.09.0007, Rel. Fernando Moreira Gonçalves, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, julgado em 29/11/2022, DJe de 29/11/2022) Dessa forma, restou comprovada a culpa da ré pela rescisão contratual, tornando inexigível a multa compensatória pretendida na ação de execução conexa. Nesse sentido, a jurisprudência: EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.135.821 - MT (2017/0172176-0) DECISÃO No Tribunal de Justiça de Mato Grosso, a Segunda Câmara Cível deu parcial provimento à apelação interposta por Simá Freitas de Medeiros e negou provimento ao recurso apresentado por Vitória Imobiliária Ltda - ME. A ementa do julgado foi assim redigida: RECURSOS DE APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS, MORAIS E LUCROS CESSANTES - CONTRATO DE LOCAÇÃO - ILEGITIMIDADE PASSIVA E AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA - AFASTAMENTO - CONDIÇÃO DE ADMINISTRADORA DO IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DOS LOCATÁRIOS - NÃO CONFIGURAÇÃO - VÍCIO OCULTO NO BEM - DEVER DE INDENIZAR OS DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADO - ROYALTIES - AFASTAMENTO - OBRIGAÇÃO PREVIAMENTE ASSUMIDA - LUCROS CESSANTES - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - RECURSO DA IMOBILIÁRIA DESPROVIDO E RECURSO DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL PARCIALMENTE PROVIDO. O locador conferiu amplos poderes de administração à imobiliária, não apenas para o recebimento dos alugueres e gerenciamento do contrato, mas também para conservação e reparos no imóvel, o que evidencia sua legitimidade passiva para a demanda. Outrossim, não pode a administradora se eximir das responsabilidades decorrentes da omissão, aos locatários, de falha estrutural do imóvel que deveria ter ciência. Demonstrado que a rescisão contratual se deu por culpa dos locadores, que omitiam a existência de vício oculto estrutural no imóvel, o que impossibilitou o seu uso para o fim almejado pelos locatários, resta configurada o seu dever de ressarcimento pelos danos materiais e morais por eles suportados com o encerramento prematuro da avença. Deve ser afastada a obrigação de indenizar os royalties pagos pelos locatários, uma vez que tratar-se de obrigação previamente assumida e independente ao contrato de locação. O prejuízo de ordem material compreendido pelos lucros cessantes não pode ser simplesmente presumido. Ao contrário, deve restar cabalmente comprovado nos autos. (…) Ante o exposto, indefiro liminarmente os embargos de divergência, nos termos do art. 266-C do RISTJ. Publique-se. Brasília, 16 de abril de 2018. MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Relator (EAREsp n. 1.135.821, Ministro Marco Aurélio Bellizze, DJe de 17/04/2018.) “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS PATRIMONIAIS E DANOS MORAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL COM FALHAS ESTRUTURAIS. DESABAMENTO DO TELHADO. AUSÊNCIA DE CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE. RESTITUIÇÃO DE VALOR CAUCIONADO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. (…) 2. Evidenciada a violação ao art. 22, I, III e IV, da Lei n. 8.245/91, ante a existência de vícios que afastaram as condições de habitabilidade do bem e impediram a permanência da locatária no local, há de ser atribuída a culpa pela rescisão antecipada à imobiliária que, apesar de autorizada contratualmente pela locadora a fazer vistoria no imóvel e a efetuar os devidos reparos, mantém-se inerte ou não diligencia para solucionar os problemas descritos pela inquilina.” (TJ-GO - Apelação Cível: 5722388-27.2022.8.09.0079 ITABERAÍ) No que tange aos danos morais, entendo que restaram configurados. A situação vivenciada pela autora ultrapassou o mero aborrecimento. A frustração de alugar um imóvel com a promessa de que estaria em perfeitas condições e deparar-se com um ambiente sujo, danificado e, posteriormente, lidar com a recusa e o descaso da imobiliária em resolver os problemas, além de ser alvo de uma ação de execução indevida, gera angústia e constrangimento que merecem reparação. Atenta aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, e considerando as peculiaridades do caso concreto, fixo a indenização por danos morais em R$ 4.000,00 (quatro mil reais), quantia que considero justa para compensar o abalo sofrido, sem gerar enriquecimento ilícito. Por fim, o pedido de restituição do “seguro fiança” não pode ser acolhido, pois, embora mencionado, não foi comprovado nos autos o seu valor efetivamente despendido, tratando-se de pedido genérico quanto ao valor, o que impede a condenação. Os demais pedidos de “valores pagos indevidamente” confundem-se com a inexigibilidade da multa, já analisada. DISPOSITIVO Ante o exposto, aplico o artigo 487, I, do CPC e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, para: a) DECLARAR rescindido o contrato de locação firmado entre as partes, por culpa exclusiva da ré, desde a data da desocupação do imóvel (08 de junho de 2025); b) DECLARAR a inexigibilidade da multa por rescisão contratual em desfavor da autora; c) CONDENAR a requerida ao pagamento da quantia de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), a título de indenização por danos morais, corrigida monetariamente pelo IPCA a partir da data desta sentença (Súmula 362 do STJ) e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. JULGO IMPROCEDENTES os demais pedidos. Transitado em julgado a presente sentença, DETERMINO que se translade cópia deste ato para os autos em apenso nº 5483945-70.2025.8.09.0051 Observadas as formalidades legais e verificado o trânsito em julgado da presente sentença, não havendo manifestação, arquivem os autos com baixa. Sem custas e honorários, conforme preconizam os artigos 54 e 55 da Lei nº 9.099/95. Submeto o presente projeto de sentença para fins de homologação por parte do Juízo. Jader Addad Abed Filho Juiz Leigo Autos nº: 5698702-85.2025.8.09.0051 Autor (a) (s): Oslene Maria Fidelis Réu (s): Accomoda Imoveis Ltda HOMOLOGAÇÃO O projeto de sentença retrata o entendimento deste magistrado no pertinente às conclusões alcançadas pela Sr. Juiz Leigo em relação aos fatos em discussão, vez que ele aplicou satisfatoriamente o ordenamento jurídico pátrio ao caso concreto. À vista disso, homologo o projeto de sentença proferido acima, na forma do artigo 40 da Lei 9.099/95, para que produza jurídicos e legais efeitos. Sem prejuízo do supramencionado, havendo o cumprimento voluntário e atempadamente da obrigação estampada na sentença, fica autorizada a expedição do respectivo alvará em favor da parte credora. P.R.I. 9 de setembro de 2026 LETÍCIA SILVA CARNEIRO DE OLIVEIRA Juiz de Direito
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