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TJGO · Goiânia - 2ª UPJ Juizados Especiais Cíveis: 6º, 7º, 8º, 9º, 10º e 11º · Sentença
Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Comarca de Goiânia - 6º Juizado Especial Cível Processo nº: 5689947-38.2026.8.09.0051 Parte Autora: Elisangela Pacheco Parte Ré: Gav Gramado Empreendimento Imobiliario Spe Ltda Natureza da Ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível SENTENÇA Trata-se de Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas c/c pedido de tutela de urgência proposta por Elisangela Pacheco em face de Gav Gramado Empreendimento Imobiliario Spe Ltda, Gav Gramado Tres Empreendimento Imobiliario Spe Ltda, Gav Resorts Gestao De Negocios E Participacao Ltda e Gav Holding Ltda. Dispensado o relatório, nos termos do art. 38, caput, in fine, da Lei nº 9.099/95, passo a expor breve síntese do necessário. Narra a autora que, em 21 de outubro de 2023, firmou, no mesmo ato e no estande de vendas do empreendimento, três Instrumentos Particulares de Promessa de Venda e Compra de Fração de Tempo de Unidade Autônoma, em Regime de Multipropriedade, a saber: (i) Contrato nº 9887, vinculado ao empreendimento Gran Valley Resort, cujo valor histórico é de R$ 67.106,35; (ii) Contrato nº 2276, vinculado ao Gran Garden Resort, no valor histórico de R$ 45.677,55; e (iii) Contrato nº 2277, também vinculado ao Gran Garden Resort, no valor histórico de R$ 45.677,55. Sustenta que, diante da impossibilidade prática de fruição e do peso financeiro dos três financiamentos, buscou o desfazimento dos ajustes, ao que as rés opuseram cláusulas de retenção que reputa abusivas. Requer, então, a rescisão dos três contratos, a declaração de nulidade das cláusulas de retenção (cláusula penal de 50%, comissão de corretagem, sinal de negócio, multa de fruição e postergação da devolução ao habite-se) e a restituição das quantias efetivamente pagas, que totalizam R$ 56.794,04, atribuindo à causa esse mesmo valor. Regularmente citadas, as requeridas apresentaram contestação, na qual arguíram, em preliminares, a incompetência territorial deste Juízo (com invocação da cláusula de eleição de foro), a ilegitimidade passiva das corrés GAV Resorts Gestão e GAV Holding e a incompetência absoluta do Juizado Especial Cível, ao argumento de que o valor real da causa, correspondente ao valor dos atos jurídicos rescindendos, supera o teto de 40 (quarenta) salários mínimos. No mérito, pugnaram pela improcedência integral dos pedidos. Sobreveio impugnação à contestação. Vieram os autos conclusos para sentença. É o breve relatório. DECIDO. Fundamentação Da incompetência absoluta do Juizado Especial Cível em razão do valor da causa A competência dos Juizados Especiais Cíveis é regida, quanto ao valor, pelo art. 3º, inciso I, da Lei nº 9.099/95, que a limita às causas cujo valor não exceda a 40 (quarenta) vezes o salário mínimo. Cuida-se de competência de natureza absoluta em razão do valor, insuscetível de prorrogação, de modificação por vontade das partes ou de convalidação pela inércia, e cognoscível de ofício em qualquer tempo e grau de jurisdição. Como consectário lógico, não se admite, no âmbito do microssistema, a atribuição de valor da causa inferior ao efetivo conteúdo econômico da pretensão, sob pena de burla à regra de competência absoluta. O art. 292, § 3º, do CPC — de aplicação subsidiária — autoriza expressamente o juiz a corrigir, de ofício e por arbitramento, o valor da causa sempre que verificar que este não corresponde ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido. No caso dos autos, a pretensão deduzida não se resume à recuperação das parcelas já desembolsadas. A autora postula, antes e sobretudo, a desconstituição integral dos três negócios jurídicos, com a consequente liberação do vínculo obrigacional e do saldo do preço ainda vincendo. O objeto imediato da demanda é, portanto, a própria rescisão dos contratos — os quais, registre-se, não foram rescindidos administrativa ou judicialmente, permanecendo hígidos e produzindo efeitos até o presente momento processual. Nessa hipótese incide, de forma direta, o critério do art. 292, inciso II, do CPC, segundo o qual, “na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico”, o valor da causa será “o valor do ato ou o de sua parte controvertida”. Tratando-se de pretensão de desfazimento total dos ajustes, o conteúdo econômico da lide corresponde ao valor dos próprios contratos, e não apenas à fração do preço já quitada. Esse é, de resto, o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que, quando a causa visa discutir a existência, validade, cumprimento, modificação, rescisão ou formação de negócio jurídico, o valor da causa deve ser extraído do próprio negócio jurídico. Corroborando com o exposto, colaciono o entendimento jurisprudencial: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. VALOR DA CAUSA É O VALOR DO CONTRATO. DETERMINAÇÃO DE EMENDA DEVIDA . 1. Nas ações que versam acerca da rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, o valor da causa deve corresponder a quantia fixada no contrato, conforme o artigo 292, inciso II, do CPC, que, aliás, é o valor do proveito econômico a ser obtido com a demanda. 2. Extrai-se o acerto da decisão agravada, uma vez que em demanda que versa acerca da rescisão do contrato, deve ser atribuído o valor da avença, e não de eventuais parcelas pagas ou em atraso como pretendido pelo agravante . Logo, devida a determinação de emenda e recolhimento das custas complementares. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO - Agravo de Instrumento: 5051139-07.2024 .8.09.0011 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CUMPRIMENTO DO CONTRATO. PROVEITO ECONÔMICO . VALOR DA CAUSA. CONTRATO. CORRESPONDÊNCIA DE VALORES. SÚMULA Nº 568/STJ . CLÁUSULA CONTRATUAL. REVISÃO. NÃO CABIMENTO NA VIA DO RECURSO ESPECIAL. SÚMULA Nº 5/STJ . 1. O valor da causa deve corresponder ao valor do contrato, ou seja, o proveito econômico pretendido na demanda. 2. Entendimento da Corte de origem em conformidade com a orientação da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça . Incidência da Súmula nº 568/STJ. 3. Rever a conclusão acerca do proveito econômico pretendido na ação de rescisão contratual implicaria reexame de cláusula contratual, procedimento inadmissível em recurso especial, nos termos da Súmula nº 5/STJ. 4 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1570450 RJ 2010/0217021-7, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 20/06/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/06/2017) Compulsados os instrumentos acostados, os valores históricos dos contratos rescindendos são os seguintes: Contrato nº 9887 (Gran Valley Resort) — R$ 67.106,35; Contrato nº 2276 (Gran Garden Resort) — R$ 45.677,55; e Contrato nº 2277 (Gran Garden Resort) — R$ 45.677,55, cuja soma perfaz R$ 158.461,45 (cento e cinquenta e oito mil, quatrocentos e sessenta e um reais e quarenta e cinco centavos). O teto de competência dos Juizados, por seu turno, corresponde a 40 (quarenta) salários mínimos, que, no valor vigente em 2026 (R$ 1.621,00), equivale a R$ 64.840,00. Confrontados os montantes, verifica-se que a soma dos contratos supera o teto em mais de duas vezes. Mais do que isso: mesmo isoladamente considerado, o Contrato nº 9887 (R$ 67.106,35) já ultrapassa, sozinho, o limite legal, o que reforça, de forma inequívoca, a inadequação da via eleita. Não socorre à autora o Enunciado nº 39 do FONAJE, invocado na inicial, segundo o qual “o valor da causa corresponderá à pretensão econômica objeto do pedido”. É que, corretamente compreendido o enunciado, a pretensão econômica aqui deduzida abrange não só a restituição das quantias pagas, mas também — e principalmente — a liberação da autora do saldo do preço ainda a vencer, cujo montante, somado ao já pago, recompõe o valor integral dos contratos. Vale dizer: quer pelo critério do art. 292, II, do CPC (valor do ato jurídico), quer pelo critério da pretensão econômica objeto do pedido (Enunciado 39 do FONAJE), o conteúdo patrimonial da demanda supera, com folga, o teto de 40 salários mínimos. Registre-se, ainda, que a hipótese não comporta a renúncia ao crédito excedente prevista no art. 3º, § 3º, da Lei nº 9.099/95, mecanismo reservado às pretensões condenatórias de quantia certa. Aqui, o excesso não decorre de um crédito a maior passível de renúncia parcial, mas da própria natureza e do valor dos negócios jurídicos que se pretende desconstituir, insuscetíveis de fracionamento para fins de fixação artificial da competência. Reconhecida a incompetência absoluta do Juizado Especial Cível em razão do valor da causa, a consequência é a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 51, inciso II, da Lei nº 9.099/95, não havendo, no microssistema dos Juizados, remessa dos autos ao juízo comum, facultando-se à parte autora a renovação da demanda perante a Justiça Comum Estadual, observado o procedimento adequado. Face ao exposto, nos termos dos artigos 2º, 3º, inciso I e 51, inciso II, todos da Lei nº 9.099/95, acolho a preliminar suscitada e reconheço a incompetência deste Juízo em face do valor da causa e, por consequência, declaro a extinção do feito, sem resolução do mérito, para que surta seus regulares efeitos. REVOGO a tutela de urgência deferida em parte (Mov. 6). Sem custas e sem honorários advocatícios, conforme artigos 54 e 55 da Lei nº 9.099/95. Após o cumprimento das formalidades de praxe, com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. P.R.I. Goiânia, 3 de setembro de 2026. Vanderlei Caires Pinheiro Juiz de Direito (assinado digitalmente) 279
TJGO · Goiânia - 2ª UPJ Juizados Especiais Cíveis: 6º, 7º, 8º, 9º, 10º e 11º · Sentença
Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Comarca de Goiânia - 6º Juizado Especial Cível Processo nº: 5689947-38.2026.8.09.0051 Parte Autora: Elisangela Pacheco Parte Ré: Gav Gramado Empreendimento Imobiliario Spe Ltda Natureza da Ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível SENTENÇA Trata-se de Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas c/c pedido de tutela de urgência proposta por Elisangela Pacheco em face de Gav Gramado Empreendimento Imobiliario Spe Ltda, Gav Gramado Tres Empreendimento Imobiliario Spe Ltda, Gav Resorts Gestao De Negocios E Participacao Ltda e Gav Holding Ltda. Dispensado o relatório, nos termos do art. 38, caput, in fine, da Lei nº 9.099/95, passo a expor breve síntese do necessário. Narra a autora que, em 21 de outubro de 2023, firmou, no mesmo ato e no estande de vendas do empreendimento, três Instrumentos Particulares de Promessa de Venda e Compra de Fração de Tempo de Unidade Autônoma, em Regime de Multipropriedade, a saber: (i) Contrato nº 9887, vinculado ao empreendimento Gran Valley Resort, cujo valor histórico é de R$ 67.106,35; (ii) Contrato nº 2276, vinculado ao Gran Garden Resort, no valor histórico de R$ 45.677,55; e (iii) Contrato nº 2277, também vinculado ao Gran Garden Resort, no valor histórico de R$ 45.677,55. Sustenta que, diante da impossibilidade prática de fruição e do peso financeiro dos três financiamentos, buscou o desfazimento dos ajustes, ao que as rés opuseram cláusulas de retenção que reputa abusivas. Requer, então, a rescisão dos três contratos, a declaração de nulidade das cláusulas de retenção (cláusula penal de 50%, comissão de corretagem, sinal de negócio, multa de fruição e postergação da devolução ao habite-se) e a restituição das quantias efetivamente pagas, que totalizam R$ 56.794,04, atribuindo à causa esse mesmo valor. Regularmente citadas, as requeridas apresentaram contestação, na qual arguíram, em preliminares, a incompetência territorial deste Juízo (com invocação da cláusula de eleição de foro), a ilegitimidade passiva das corrés GAV Resorts Gestão e GAV Holding e a incompetência absoluta do Juizado Especial Cível, ao argumento de que o valor real da causa, correspondente ao valor dos atos jurídicos rescindendos, supera o teto de 40 (quarenta) salários mínimos. No mérito, pugnaram pela improcedência integral dos pedidos. Sobreveio impugnação à contestação. Vieram os autos conclusos para sentença. É o breve relatório. DECIDO. Fundamentação Da incompetência absoluta do Juizado Especial Cível em razão do valor da causa A competência dos Juizados Especiais Cíveis é regida, quanto ao valor, pelo art. 3º, inciso I, da Lei nº 9.099/95, que a limita às causas cujo valor não exceda a 40 (quarenta) vezes o salário mínimo. Cuida-se de competência de natureza absoluta em razão do valor, insuscetível de prorrogação, de modificação por vontade das partes ou de convalidação pela inércia, e cognoscível de ofício em qualquer tempo e grau de jurisdição. Como consectário lógico, não se admite, no âmbito do microssistema, a atribuição de valor da causa inferior ao efetivo conteúdo econômico da pretensão, sob pena de burla à regra de competência absoluta. O art. 292, § 3º, do CPC — de aplicação subsidiária — autoriza expressamente o juiz a corrigir, de ofício e por arbitramento, o valor da causa sempre que verificar que este não corresponde ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido. No caso dos autos, a pretensão deduzida não se resume à recuperação das parcelas já desembolsadas. A autora postula, antes e sobretudo, a desconstituição integral dos três negócios jurídicos, com a consequente liberação do vínculo obrigacional e do saldo do preço ainda vincendo. O objeto imediato da demanda é, portanto, a própria rescisão dos contratos — os quais, registre-se, não foram rescindidos administrativa ou judicialmente, permanecendo hígidos e produzindo efeitos até o presente momento processual. Nessa hipótese incide, de forma direta, o critério do art. 292, inciso II, do CPC, segundo o qual, “na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico”, o valor da causa será “o valor do ato ou o de sua parte controvertida”. Tratando-se de pretensão de desfazimento total dos ajustes, o conteúdo econômico da lide corresponde ao valor dos próprios contratos, e não apenas à fração do preço já quitada. Esse é, de resto, o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que, quando a causa visa discutir a existência, validade, cumprimento, modificação, rescisão ou formação de negócio jurídico, o valor da causa deve ser extraído do próprio negócio jurídico. Corroborando com o exposto, colaciono o entendimento jurisprudencial: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. VALOR DA CAUSA É O VALOR DO CONTRATO. DETERMINAÇÃO DE EMENDA DEVIDA . 1. Nas ações que versam acerca da rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, o valor da causa deve corresponder a quantia fixada no contrato, conforme o artigo 292, inciso II, do CPC, que, aliás, é o valor do proveito econômico a ser obtido com a demanda. 2. Extrai-se o acerto da decisão agravada, uma vez que em demanda que versa acerca da rescisão do contrato, deve ser atribuído o valor da avença, e não de eventuais parcelas pagas ou em atraso como pretendido pelo agravante . Logo, devida a determinação de emenda e recolhimento das custas complementares. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO - Agravo de Instrumento: 5051139-07.2024 .8.09.0011 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CUMPRIMENTO DO CONTRATO. PROVEITO ECONÔMICO . VALOR DA CAUSA. CONTRATO. CORRESPONDÊNCIA DE VALORES. SÚMULA Nº 568/STJ . CLÁUSULA CONTRATUAL. REVISÃO. NÃO CABIMENTO NA VIA DO RECURSO ESPECIAL. SÚMULA Nº 5/STJ . 1. O valor da causa deve corresponder ao valor do contrato, ou seja, o proveito econômico pretendido na demanda. 2. Entendimento da Corte de origem em conformidade com a orientação da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça . Incidência da Súmula nº 568/STJ. 3. Rever a conclusão acerca do proveito econômico pretendido na ação de rescisão contratual implicaria reexame de cláusula contratual, procedimento inadmissível em recurso especial, nos termos da Súmula nº 5/STJ. 4 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1570450 RJ 2010/0217021-7, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 20/06/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/06/2017) Compulsados os instrumentos acostados, os valores históricos dos contratos rescindendos são os seguintes: Contrato nº 9887 (Gran Valley Resort) — R$ 67.106,35; Contrato nº 2276 (Gran Garden Resort) — R$ 45.677,55; e Contrato nº 2277 (Gran Garden Resort) — R$ 45.677,55, cuja soma perfaz R$ 158.461,45 (cento e cinquenta e oito mil, quatrocentos e sessenta e um reais e quarenta e cinco centavos). O teto de competência dos Juizados, por seu turno, corresponde a 40 (quarenta) salários mínimos, que, no valor vigente em 2026 (R$ 1.621,00), equivale a R$ 64.840,00. Confrontados os montantes, verifica-se que a soma dos contratos supera o teto em mais de duas vezes. Mais do que isso: mesmo isoladamente considerado, o Contrato nº 9887 (R$ 67.106,35) já ultrapassa, sozinho, o limite legal, o que reforça, de forma inequívoca, a inadequação da via eleita. Não socorre à autora o Enunciado nº 39 do FONAJE, invocado na inicial, segundo o qual “o valor da causa corresponderá à pretensão econômica objeto do pedido”. É que, corretamente compreendido o enunciado, a pretensão econômica aqui deduzida abrange não só a restituição das quantias pagas, mas também — e principalmente — a liberação da autora do saldo do preço ainda a vencer, cujo montante, somado ao já pago, recompõe o valor integral dos contratos. Vale dizer: quer pelo critério do art. 292, II, do CPC (valor do ato jurídico), quer pelo critério da pretensão econômica objeto do pedido (Enunciado 39 do FONAJE), o conteúdo patrimonial da demanda supera, com folga, o teto de 40 salários mínimos. Registre-se, ainda, que a hipótese não comporta a renúncia ao crédito excedente prevista no art. 3º, § 3º, da Lei nº 9.099/95, mecanismo reservado às pretensões condenatórias de quantia certa. Aqui, o excesso não decorre de um crédito a maior passível de renúncia parcial, mas da própria natureza e do valor dos negócios jurídicos que se pretende desconstituir, insuscetíveis de fracionamento para fins de fixação artificial da competência. Reconhecida a incompetência absoluta do Juizado Especial Cível em razão do valor da causa, a consequência é a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 51, inciso II, da Lei nº 9.099/95, não havendo, no microssistema dos Juizados, remessa dos autos ao juízo comum, facultando-se à parte autora a renovação da demanda perante a Justiça Comum Estadual, observado o procedimento adequado. Face ao exposto, nos termos dos artigos 2º, 3º, inciso I e 51, inciso II, todos da Lei nº 9.099/95, acolho a preliminar suscitada e reconheço a incompetência deste Juízo em face do valor da causa e, por consequência, declaro a extinção do feito, sem resolução do mérito, para que surta seus regulares efeitos. REVOGO a tutela de urgência deferida em parte (Mov. 6). Sem custas e sem honorários advocatícios, conforme artigos 54 e 55 da Lei nº 9.099/95. Após o cumprimento das formalidades de praxe, com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. P.R.I. Goiânia, 3 de setembro de 2026. 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