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TJGO · Senador Canedo - UPJ Varas Cíveis: 1ª e 2ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás COMARCA DE SENADOR CANEDO 1ª Vara Cível Protocolo n° 5662462-19.2025.8.09.0174 SENTENÇA Trata-se de ação de resolução contratual ajuizada por MEUZIRIA RODRIGUES PIMENTEL, EVANILDO ABRAAO LIMA, LUCILIA DE JESUS LUZ e GONÇALO PAULO DA LUZ em face de QUARTETO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, partes já devidamente qualificadas. Alegam, em síntese, que celebraram com as requeridas contrato particular de compromisso de compra e venda datado de 10 de setembro de 2013, tendo por objeto o lote nº 7 situado na Rua Joviano Ferreira de Araújo, Quadra 37, Residencial Boa Vista II, em Senador Canedo/GO, pelo valor de R$ 72.370,08 (setenta e dois mil, trezentos e setenta reais e oito centavos). Aduzem que as demandadas descumpriram obrigação fundamental consistente na implantação da infraestrutura básica do loteamento, notadamente a rede de esgoto sanitário e o sistema de escoamento de águas pluviais, cujo prazo legal de execução, segundo a Lei Municipal nº 1.377/2008 e o Decreto Municipal nº 1.114/2009, expirou em 20 de julho de 2011. Invocam, como prova emprestada, o Auto de Inspeção Judicial lavrado nos autos do processo conexo nº 5693556-19.2024.8.09.0174, no qual teria sido categoricamente constatada a inexistência da infraestrutura prometida. A sentença de primeiro grau (evento nº 27) julgou extinto o processo com resolução do mérito reconhecendo a prescrição da pretensão autoral. Em sede de apelação a 8ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás deu provimento ao recurso para afastar a prescrição e cassar a sentença, determinando o retorno dos autos ao primeiro grau para regular prosseguimento (evento nº 54). Houve renúncia ao direito de recurso pelos apelantes, e certificação do trânsito em julgado do acórdão em 23 de janeiro de 2026. Após o retorno dos autos foi proferida decisão interlocutória no evento nº 67 recebendo a inicial, deferindo os benefícios da justiça gratuita aos autores, e a tutela de urgência para suspensão da cobrança das parcelas e obstar a negativação dos autores, bem como afastando a cláusula compromissória de arbitragem nos termos da Súmula nº 45 do TJGO, decretando a inversão do ônus da prova e determinando a citação das requeridas. A 2ª Vara Cível da Comarca de Senador Canedo, nos autos do processo nº 5017576-18.2024.8.09.0174 relativo ao cumprimento de sentença movido pela Quarteto Empreendimentos contra os ora autores, lastreado em título judicial que teria decretado a rescisão do mesmo contrato por culpa exclusiva dos compradores, expediu ofício a este juízo (evento nº 102) comunicando a existência do feito anterior, a prevenção daquele juízo e a existência de título judicial transitado em julgado em 24 de junho de 2025. As requeridas apresentaram contestação no evento nº 118 arguindo, em preliminar, ilegitimidade passiva da empresa Viver Bem Empreendimentos ao argumento de que o contrato foi celebrado exclusivamente com a Quarteto Empreendimentos; existência de coisa julgada material eis que a matéria já foi decidida nos autos do processo nº 5017576-18.2024.8.09.0174; inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor; e impossibilidade de inversão do ônus da prova. No mérito sustentam o cumprimento integral das obras de infraestrutura, a anuência dos compradores com as condições do imóvel, a legalidade das cláusulas de retenção, a inexistência de dano moral e a irregularidade das benfeitorias. Os autores apresentaram réplica no evento nº 128 impugnando ponto a ponto as preliminares e os argumentos de mérito, com reforço na prova emprestada do Auto de Inspeção Judicial, na publicidade veiculada pelo website das requeridas e na legislação de parcelamento do solo urbano. Instadas as partes a especificar provas (evento nº 130), os autores requereram a produção de prova documental suplementar (com pedido de exibição de documentos pela ré), prova pericial de engenharia e prova oral (evento nº 143). As requeridas, por sua vez, postularam a apreciação prévia das preliminares antes de qualquer deliberação sobre provas e, subsidiariamente, que a perícia tenha por objeto principal a verificação da regularidade das benfeitorias (evento nº 144). Decisão saneadora proferida no evento n° 146 rejeitando as preliminares arguidas em contestação, indeferindo o pedido de prova pericial, deferindo a utilização de provas emprestadas, rejeitando o pedido de prova oral, e determinando a exclusão da empresa Viver Bem Empreendimentos Imobiliários e Participações do polo passivo da lide. Sobrevieram as manifestações finais de ambas as partes nos eventos n.°s 159 e 161 reiterando os argumentos já deduzidos, sem inovação apta a alterar o quadro probatório dos autos, tendo o juízo, em decisão subsequente, mantido a admissibilidade da prova emprestada e determinado a conclusão dos autos para sentença (evento n° 162). Eis o relatório do essencial. Fundamento e DECIDO. Aplico à espécie o disposto no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, não me afigurando processualmente adequado prosseguir com atividade instrutória já que despicienda se mostra a produção de outras provas. As preliminares arguidas na peça de resistência já foram devidamente analisadas e rejeitadas, conforme decisão saneadora proferida no evento n.º 146. Transpostas as questões prévias, e presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, ingresso diretamente no exame do mérito. Pois bem. In casu os autores formalizaram o contrato de compromisso de compra e venda n.º RBVII – 037.007/13 com a empresa requerida em 10/09/2013, referente ao lote n.º 7 situado na Rua Joviano Ferreira de Araújo, quadra 37, Residencial Boa Vista II, em Senador Canedo, adquirido pelo valor de R$ 72.370,08, e pagaram a quantia de R$ 17.972,90 (dezessete mil, novecentos e setenta e dois reais e noventa centavos), conforme demonstrativo de pagamentos e recibo jungidos no evento n.º 1. Inicialmente constato que a rescisão contratual já se operou definitivamente na ação de resolução contratual c/c reintegração de posse proposta pela requerida Quarteto Empreendimentos Imobiliários Ltda em face dos ora autores (processo nº 5017576-18.2024.8.09.0174), em razão de inadimplência apurada desde 15/05/2018 conforme sentença transitada em julgado em 24/06/2025, que declarou rescindido o contrato de compra e venda por culpa exclusiva dos demandantes, determinou a reintegração de posse em favor da vendedora, além de indenização das benfeitorias existentes no imóvel a ser apurada em liquidação naqueles próprios autos. Tal circunstância, conquanto não configure por si só óbice processual ao conhecimento da presente ação, cuja causa de pedir centrada no descumprimento de obrigações legais de infraestrutura é distinta daquela apreciada no processo de cobrança, constitui elemento fático de relevo para a formação da convicção deste juízo quanto à real causa determinante do desfazimento do vínculo contratual. A propósito o demonstrativo de pagamentos revela que o contrato celebrado em 10/09/2013, com previsão de 144 parcelas mensais, foi cumprido de forma irregular desde o início, senão vejamos: a primeira parcela vencida em 20/10/2013 somente foi quitada em 10/12/2013, com atraso superior a cinquenta dias; a terceira parcela vencida em 20/12/2013 foi paga em 25/02/2014. E mais, diante da persistência do inadimplemento as partes celebraram em 27/07/2017 termo aditivo de repactuação no qual restou consignado, de próprio punho dos contratantes, que a renegociação decorreu “da falta de cumprimento do COMPRADOR em pagamento de parcelas em atraso e das Cláusulas do contrato aditado”, reconhecimento expresso da inadimplência dos adquirentes. Ocorre que mesmo após a repactuação o inadimplemento persistiu, visto que o demonstrativo de 15/12/2023 registra parcelas vencidas desde agosto de 2020 ainda em aberto, e ainda revela que naquela data apenas 16,45% do valor contratado havia sido efetivamente recebido pela vendedora. Logo, se a ausência de infraestrutura fosse, de fato, a causa determinante do inadimplemento dos autores, seria de se esperar que cessassem os pagamentos desde logo e buscassem a resolução do contrato por culpa da vendedora, tanto mais porque o prazo legal para conclusão das obras já havia expirado em 20/07/2011, portanto antes mesmo da celebração do contrato em 10/09/2013. Ao revés, os autores permaneceram vinculados ao negócio por mais de uma década, efetuaram pagamentos, aderiram à repactuação da dívida e somente vieram a ajuizar a presente ação em 19/08/2025, ou seja, após a formação do título judicial que já lhes havia atribuído a culpa pelo desfazimento do contrato. Tal sequência temporal robustece a conclusão de que a alegação de descumprimento da infraestrutura foi deduzida a posteriori como tentativa de inverter a responsabilidade já assentada em título alheio e definitivo. Por outro lado, não se pode olvidar que embora a requerida alegue ter cumprido integralmente as obrigações contratuais de entrega da infraestrutura do empreendimento, tendo juntado inclusive registros fotográficos no evento n.º 118 referente ao Residencial Boa Vista II, a análise do conjunto probatório conduz à conclusão de que há efetivamente deficiências pontuais na infraestrutura do loteamento que devem ser analisadas em cada caso concreto. A esse respeito constato que o loteamento foi aprovado por meio do Decreto n.º 1.114/09, que estabeleceu o prazo máximo de 2 (dois) anos para implantação de todas as obras de infraestrutura, findando em 20/07/2011. Todavia a inspeção judicial realizada em 07/08/2025 no processo n.º 5693556-19.2024.8.09.0174, cujo auto foi juntado ao presente feito no evento n.º 1 como prova emprestada, demonstrou a ausência de fornecimento de rede coletora de esgoto sanitário no loteamento, fato que se tornou incontroverso entre as partes. Quanto à alegação da requerida de que a cláusula 10ª, §1º, do contrato de compra e venda, transferiu legitimamente ao promitente comprador a responsabilidade pela construção da fossa séptica individual, fato é que embora o Decreto Municipal n.º 1.114/2009 tenha estabelecido em seu artigo 9º a obrigação de executar rede de esgoto sanitário e sua destinação, cumpre reconhecer que a ausência de rede coletora de esgoto constitui deficiência estrutural que afeta não apenas o Residencial Boa Vista II, mas significativa parcela do Município de Senador Canedo. Nesse contexto o Tribunal de Justiça de Goiás tem admitido soluções alternativas através de sistemas individuais de tratamento quando inexistente rede pública coletora, conforme se extrai do IRDR nº 5520939.03.2018.8.09.0000 assim ementado: INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS (IRDR). OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL MONTE PASCOAL. TESES JURÍDICAS A SEREM APLICADAS (ART. 985 DO CPC): a) Não se pode imputar ao loteador encargos de infraestrutura básica não previstos no Decreto municipal n. 1.776/2002, na Lei municipal n. 7.222/93, na Lei federal n. 6.799/79 e no contrato de compra e venda, tal como o asfaltamento. b) A propaganda veiculada pelo loteador, desde que capaz de induzir o consumidor a erro, violando a legislação consumerista, pode ensejar a obrigação de entrega da infraestrutura prometida, em razão do princípio da boa-fé objetiva, questão esta, porém, que deve ser analisado em cada caso concreto, por se tratar de matéria fática. c) Muito embora a legislação federal exija o esgotamento sanitário como requisito de infraestrutura básica dos parcelamentos (artigo 2º, § 5º, da Lei federal n. 6.766/79), a Lei municipal n. 7.222/93 não atribuiu essa responsabilidade ao loteador, de forma que, se o Decreto municipal aprovar o loteamento também sem atribuir tal obrigação à empresa loteadora, não há a obrigação de construção de rede de esgoto, notadamente quando não há a possibilidade de a empresa de saneamento coletar tal esgoto para dar-lhe a destinação adequada, competindo ao loteador encontrar alternativa (fossa séptica) aceita pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente. JULGAMENTO DA CAUSA-PILOTO (AC nº 5127745.97.2017.8.09.0051) AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PRESCRIÇÃO. LITISCONSÓRCIO. CUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. LOTEAMENTO. OBRAS DE INFRAESTRUTURA. PROPAGANDA ENGANOSA NÃO CONFIGURADA. DANO MORAL INADMISSIBILIDADE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. AFASTADA. 1. Não se há falar em decurso de prazo prescricional quando o requerente postula o cumprimento de cláusula contratual não realizada até a propositura da demanda. 2. É dispensável a citação do Município no processo na qualidade de litisconsorte passivo necessário, mormente porque a demanda discute a obrigação do loteador quanto à conclusão de obras de infraestrutura previstas em Lei Federal e outras decorrentes de eventuais propagandas enganosas do empreendimento, daí porque, a exequibilidade da sentença, caso seja reformada, não atinge diretamente a esfera jurídica do Município de Goiânia. 3. Não se pode imputar ao loteador encargos não previstos no Decreto municipal n. 1.776/2002, na Lei municipal n. 7.222/93, na Lei federal n. 6.799/79 e no contrato de compra e venda, tal como o asfaltamento do empreendimento e a construção de rede de esgoto 4. A propaganda veiculada pelo loteador, apesar de apresentar uma via asfaltada, não configura, por si só, violação à legislação consumerista, uma vez que, de fato, a via principal é asfaltada, muito embora não houvesse a obrigação de asfaltamento pela legislação de regência, o que afasta, também, a pretensão reparatória. 5. Deve ser mantida a improcedência dos pedidos iniciais, tal como firmada na sentença recorrida 6. A condenação da recorrente nas penas de litigância de má-fé, deve ser afastada, uma vez que não verificada a deliberada má-fé em seu pedido inicial, inclusive, porque a questão não estava até então definida na jurisprudência desta Corte. IRDR PARCIALMENTE PROCEDENTE. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas 5520939-03.2018.8.09.0000, Rel. Des. JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA, Órgão Especial, julgado em 08/07/2020, DJe de 08/07/2020) - destaquei Na hipótese em questão, conquanto o decreto de aprovação do loteamento tenha estabelecido a obrigação genérica de implantação de rede de esgoto sanitário, não se pode ignorar que o próprio Município de Senador Canedo não dispõe de sistema público de coleta e tratamento de esgoto que atenda de forma abrangente todos os seus bairros e loteamentos, sendo notória a utilização generalizada de fossas sépticas individuais como solução técnica adequada e autorizada pelos órgãos municipais competentes. Tal circunstância não pode ser desconsiderada na análise do cumprimento das obrigações contratuais pela loteadora, sob pena de se exigir prestação impossível ou excessivamente onerosa que sequer o próprio Poder Público logrou implementar. Quanto à rede de captação e escoamento de águas pluviais, a inspeção judicial constatou a existência de bocas de lobo nas Avenidas BV-17 e BV-20, e pontualmente nas Ruas BV-27 e BV-28, havendo nas Ruas BV-31 e BV-32, dispositivos de drenagem nas esquinas. O auto registrou, ainda, deficiência pontual na Rua BV-14, cujo declive topográfico direciona o escoamento das águas pluviais para a Rua Joviano Ferreira de Araújo, via em que se situa o lote dos autores, tendo sido ali constatados dois episódios concretos de dano consistentes na invasão de águas pluviais na residência do morador Geovane, situada na Quadra 49, Lote 43, e a destruição de muro de contenção de residência localizada na Quadra 39, Lote 43. Tais registros demonstram, de forma inequívoca, que a Rua Joviano Ferreira de Araújo é afetada pelos efeitos decorrentes da deficiência pontual do sistema de drenagem apontada pelos autores, o que impõe ao juízo o dever de examinar a matéria com o rigor que a prova exige, sem minimizar sua relevância. Nada obstante, a mesma inspeção que percorreu o loteamento por amostragem e examinou especificamente as unidades acima referidas, não identificou ocorrência de alagamento, infiltração ou dano no Lote 7 da Quadra 37, exatamente o imóvel de titularidade dos autores, tampouco os episódios relatados dizem respeito a tal unidade, mas a lotes diversos ainda que situados na mesma via pública. Ademais competia aos autores trazer aos autos elementos mínimos de prova quanto ao dano concreto e individualizado sofrido em seu próprio imóvel, tais como fotografias, boletins de ocorrência, laudos ou registros de reclamação junto à administradora do empreendimento, todavia não se desincumbiram desse ônus. Como se pode observar do acervo probatório, nenhum documento ou fotografia foi juntada aos autos demonstrando alagamento, infiltração, rachadura ou qualquer outro prejuízo material decorrente da alegada deficiência de drenagem no lote de sua titularidade. Sobreleva destacar que a inversão do ônus da prova decretada no evento nº 67, embora desloque para o fornecedor o encargo de comprovar o cumprimento das obrigações gerais de infraestrutura, não dispensa o consumidor de trazer aos autos indícios mínimos do dano individual e concreto que alega ter sofrido em sua esfera jurídica própria, sob pena de se admitir reparação por prejuízo presumido e não demonstrado, o que não se coaduna com o sistema de responsabilidade civil vigente no ordenamento pátrio. Assim, embora reconheça a existência de deficiência pontual e localizada no sistema de drenagem pluvial do loteamento, cuja repercussão em lotes específicos da Rua Joviano Ferreira de Araújo está documentalmente comprovada, não há como estender tal constatação, por mera presunção, ao lote dos autores, à falta de qualquer prova, direta ou indiciária, de que o imóvel tenha sido concretamente atingido. Diante do quadro probatório delineado não se pode reconhecer, em favor dos autores, o dever de reparação por danos morais pretendido. Com efeito, ainda que se admitisse a existência de deficiência genérica no sistema de drenagem do loteamento, o dano moral indenizável pressupõe lesão concreta e individualizada a atributo da personalidade do próprio autor da demanda, não bastando a mera invocação de falha de infraestrutura que, segundo a prova dos autos, não atingiu especificamente o imóvel de sua titularidade. A esse quadro se soma a circunstância de que os autores residiram no imóvel por mais de uma década sem qualquer reclamação formal quanto às condições da infraestrutura, continuaram efetuando pagamentos mesmo após o esgotamento do prazo legal de entrega das obras, aderiram voluntariamente à repactuação da dívida em 2017 e somente vieram a suscitar a matéria após a formação de título judicial que lhes atribuiu a culpa pelo desfazimento do contrato, sequência de atos que evidencia aceitação tácita e prolongada das condições do empreendimento, incompatível com a alegação de frustração de expectativa apta a ensejar justa reparação. Portanto, o mero descumprimento contratual isoladamente considerado não é suficiente para ensejar o dever de indenizar, podendo configurar mero dissabor, desconforto ou aborrecimento inerente às relações negociais, sem o condão de atingir direitos da personalidade. Nesse mesmo sentido colaciono a seguinte jurisprudência do egrégio Tribunal de Justiça de Goiás: DUPLO APELO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. LOTEAMENTO. ATRASO NA REALIZAÇÃO DA INFRAESTRUTURA. PRELIMINARES AFASTADAS. OBRIGAÇÃO DE FAZER RECONHECIDA. MULTA EM CASO DE DESCUMPRIMENTO. MANUTENÇÃO DO QUANTUM. DANO MORAL INDEVIDO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. I - É nula a cláusula contratual que determina a utilização compulsória de arbitragem, conforme estabelecido no artigo 51, inciso VII, do Código de Defesa do Consumidor, tal como ocorre em contratos de adesão. Confirmada a competência deste juízo. II - O interesse de agir está demonstrado em virtude da necessidade do postulante provocar a tutela jurisdicional do Estado para resolver um conflito de interesses, bem como na utilidade do respectivo provimento por meio da correta medida judicial. III - Levando-se em consideração que até a propositura da demanda a empresa requerida ainda não tinha iniciado a obra objeto do contrato, incabível falar em prescrição do direito autoral. IV - Não se verifica a inépcia da exordial em ação que busca a condenação por danos morais quando o autor indica expressamento o valor da indenização pretendida, tal como determina o artigo 292, inciso V, do Código de Processo Civil. V - Comprovado nos autos o dever da imobiliária de promover a pavimentação asfáltica e meio-fio do loteamento por ela empreendido e evidenciado o atraso na entrega de tais obras, seu inadimplemento acarreta a imposição da obrigação de fazer, a fim de viabilizar que elas sejam concluídas. VI - Fixada a astreinte em um montante razoável e proporcional, considerando sobretudo a obrigação principal, mantém-se o valor estipulado para a penalidade, em observância a capacidade econômica da parte concitada, e o poder coercitivo suficiente para a sua finalidade. VII - Mero inadimplemento contratual, isoladamente, não se mostra suficiente a dar ensejo ao direito à indenização por danos morais, pois configura mero dissabor, desconforto ou aborrecimento decorrente das relações negociais, sem o condão de provocar lesão à personalidade. VIII - Sentença reformada em parte, apenas para afastar a condenação imposta a título de danos extrapatrimoniais. IX - Para a configuração de litigância de má-fé da parte, mister se faz que a sua conduta se enquadre no rol taxativo do artigo 80 do Código de Processo Civil, além de restar demonstrada a existência de dolo, gerador de prejuízo processual, o que não ocorreu in casu. APELOS CONHECIDOS. PARCIALMENTE PROVIDO O PRIMEIRO E DESPROVIDO O SEGUNDO. (TJGO, Apelação Cível n.º 5056310-63.2017.8.09.0051, Relator Des. FAUSTO MOREIRA DINIZ, 6ª Câmara Cível, julgado em 06/06/2019, DJe de 06/06/2019) - negritei Arregimentando o excerto esclareço que os pedidos de restituição de valores, inversão de cláusula penal e indenização por benfeitorias pressupõem, todos, o reconhecimento da culpa exclusiva da ré pela resolução do contrato, premissa que, pelas razões acima expostas, não encontra amparo no conjunto probatório dos autos, tampouco é compatível com o título judicial já formado, em caráter definitivo, no processo nº 5017576-18.2024.8.09.0174, no qual a própria questão das benfeitorias já restou remetida à liquidação, sendo o quanto basta ao deslinde da vexata quaestio. DISPOSITIVO. Decorrência lógica da fundamentação expendida, resolvo o mérito da lide nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial. Por força da sucumbência, CONDENO os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que ora arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, contudo mantenho suspensa a exigibilidade enquanto perdurar sua hipossuficiência financeira reconhecida initio litis conforme disposto na Lei n.º 1.060/50, e artigo 98, §§2º e 3º do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem. Certificado o trânsito em julgado, arquive-se. Senador Canedo-GO, 10 de setembro de 2026. Dr. Andrey Máximo Formiga Juiz de Direito
TJGO · Senador Canedo - UPJ Varas Cíveis: 1ª e 2ª · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás COMARCA DE SENADOR CANEDO 1ª Vara Cível Protocolo n° 5662462-19.2025.8.09.0174 SENTENÇA Trata-se de ação de resolução contratual ajuizada por MEUZIRIA RODRIGUES PIMENTEL, EVANILDO ABRAAO LIMA, LUCILIA DE JESUS LUZ e GONÇALO PAULO DA LUZ em face de QUARTETO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, partes já devidamente qualificadas. Alegam, em síntese, que celebraram com as requeridas contrato particular de compromisso de compra e venda datado de 10 de setembro de 2013, tendo por objeto o lote nº 7 situado na Rua Joviano Ferreira de Araújo, Quadra 37, Residencial Boa Vista II, em Senador Canedo/GO, pelo valor de R$ 72.370,08 (setenta e dois mil, trezentos e setenta reais e oito centavos). Aduzem que as demandadas descumpriram obrigação fundamental consistente na implantação da infraestrutura básica do loteamento, notadamente a rede de esgoto sanitário e o sistema de escoamento de águas pluviais, cujo prazo legal de execução, segundo a Lei Municipal nº 1.377/2008 e o Decreto Municipal nº 1.114/2009, expirou em 20 de julho de 2011. Invocam, como prova emprestada, o Auto de Inspeção Judicial lavrado nos autos do processo conexo nº 5693556-19.2024.8.09.0174, no qual teria sido categoricamente constatada a inexistência da infraestrutura prometida. A sentença de primeiro grau (evento nº 27) julgou extinto o processo com resolução do mérito reconhecendo a prescrição da pretensão autoral. Em sede de apelação a 8ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás deu provimento ao recurso para afastar a prescrição e cassar a sentença, determinando o retorno dos autos ao primeiro grau para regular prosseguimento (evento nº 54). Houve renúncia ao direito de recurso pelos apelantes, e certificação do trânsito em julgado do acórdão em 23 de janeiro de 2026. Após o retorno dos autos foi proferida decisão interlocutória no evento nº 67 recebendo a inicial, deferindo os benefícios da justiça gratuita aos autores, e a tutela de urgência para suspensão da cobrança das parcelas e obstar a negativação dos autores, bem como afastando a cláusula compromissória de arbitragem nos termos da Súmula nº 45 do TJGO, decretando a inversão do ônus da prova e determinando a citação das requeridas. A 2ª Vara Cível da Comarca de Senador Canedo, nos autos do processo nº 5017576-18.2024.8.09.0174 relativo ao cumprimento de sentença movido pela Quarteto Empreendimentos contra os ora autores, lastreado em título judicial que teria decretado a rescisão do mesmo contrato por culpa exclusiva dos compradores, expediu ofício a este juízo (evento nº 102) comunicando a existência do feito anterior, a prevenção daquele juízo e a existência de título judicial transitado em julgado em 24 de junho de 2025. As requeridas apresentaram contestação no evento nº 118 arguindo, em preliminar, ilegitimidade passiva da empresa Viver Bem Empreendimentos ao argumento de que o contrato foi celebrado exclusivamente com a Quarteto Empreendimentos; existência de coisa julgada material eis que a matéria já foi decidida nos autos do processo nº 5017576-18.2024.8.09.0174; inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor; e impossibilidade de inversão do ônus da prova. No mérito sustentam o cumprimento integral das obras de infraestrutura, a anuência dos compradores com as condições do imóvel, a legalidade das cláusulas de retenção, a inexistência de dano moral e a irregularidade das benfeitorias. Os autores apresentaram réplica no evento nº 128 impugnando ponto a ponto as preliminares e os argumentos de mérito, com reforço na prova emprestada do Auto de Inspeção Judicial, na publicidade veiculada pelo website das requeridas e na legislação de parcelamento do solo urbano. Instadas as partes a especificar provas (evento nº 130), os autores requereram a produção de prova documental suplementar (com pedido de exibição de documentos pela ré), prova pericial de engenharia e prova oral (evento nº 143). As requeridas, por sua vez, postularam a apreciação prévia das preliminares antes de qualquer deliberação sobre provas e, subsidiariamente, que a perícia tenha por objeto principal a verificação da regularidade das benfeitorias (evento nº 144). Decisão saneadora proferida no evento n° 146 rejeitando as preliminares arguidas em contestação, indeferindo o pedido de prova pericial, deferindo a utilização de provas emprestadas, rejeitando o pedido de prova oral, e determinando a exclusão da empresa Viver Bem Empreendimentos Imobiliários e Participações do polo passivo da lide. Sobrevieram as manifestações finais de ambas as partes nos eventos n.°s 159 e 161 reiterando os argumentos já deduzidos, sem inovação apta a alterar o quadro probatório dos autos, tendo o juízo, em decisão subsequente, mantido a admissibilidade da prova emprestada e determinado a conclusão dos autos para sentença (evento n° 162). Eis o relatório do essencial. Fundamento e DECIDO. Aplico à espécie o disposto no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, não me afigurando processualmente adequado prosseguir com atividade instrutória já que despicienda se mostra a produção de outras provas. As preliminares arguidas na peça de resistência já foram devidamente analisadas e rejeitadas, conforme decisão saneadora proferida no evento n.º 146. Transpostas as questões prévias, e presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, ingresso diretamente no exame do mérito. Pois bem. In casu os autores formalizaram o contrato de compromisso de compra e venda n.º RBVII – 037.007/13 com a empresa requerida em 10/09/2013, referente ao lote n.º 7 situado na Rua Joviano Ferreira de Araújo, quadra 37, Residencial Boa Vista II, em Senador Canedo, adquirido pelo valor de R$ 72.370,08, e pagaram a quantia de R$ 17.972,90 (dezessete mil, novecentos e setenta e dois reais e noventa centavos), conforme demonstrativo de pagamentos e recibo jungidos no evento n.º 1. Inicialmente constato que a rescisão contratual já se operou definitivamente na ação de resolução contratual c/c reintegração de posse proposta pela requerida Quarteto Empreendimentos Imobiliários Ltda em face dos ora autores (processo nº 5017576-18.2024.8.09.0174), em razão de inadimplência apurada desde 15/05/2018 conforme sentença transitada em julgado em 24/06/2025, que declarou rescindido o contrato de compra e venda por culpa exclusiva dos demandantes, determinou a reintegração de posse em favor da vendedora, além de indenização das benfeitorias existentes no imóvel a ser apurada em liquidação naqueles próprios autos. Tal circunstância, conquanto não configure por si só óbice processual ao conhecimento da presente ação, cuja causa de pedir centrada no descumprimento de obrigações legais de infraestrutura é distinta daquela apreciada no processo de cobrança, constitui elemento fático de relevo para a formação da convicção deste juízo quanto à real causa determinante do desfazimento do vínculo contratual. A propósito o demonstrativo de pagamentos revela que o contrato celebrado em 10/09/2013, com previsão de 144 parcelas mensais, foi cumprido de forma irregular desde o início, senão vejamos: a primeira parcela vencida em 20/10/2013 somente foi quitada em 10/12/2013, com atraso superior a cinquenta dias; a terceira parcela vencida em 20/12/2013 foi paga em 25/02/2014. E mais, diante da persistência do inadimplemento as partes celebraram em 27/07/2017 termo aditivo de repactuação no qual restou consignado, de próprio punho dos contratantes, que a renegociação decorreu “da falta de cumprimento do COMPRADOR em pagamento de parcelas em atraso e das Cláusulas do contrato aditado”, reconhecimento expresso da inadimplência dos adquirentes. Ocorre que mesmo após a repactuação o inadimplemento persistiu, visto que o demonstrativo de 15/12/2023 registra parcelas vencidas desde agosto de 2020 ainda em aberto, e ainda revela que naquela data apenas 16,45% do valor contratado havia sido efetivamente recebido pela vendedora. Logo, se a ausência de infraestrutura fosse, de fato, a causa determinante do inadimplemento dos autores, seria de se esperar que cessassem os pagamentos desde logo e buscassem a resolução do contrato por culpa da vendedora, tanto mais porque o prazo legal para conclusão das obras já havia expirado em 20/07/2011, portanto antes mesmo da celebração do contrato em 10/09/2013. Ao revés, os autores permaneceram vinculados ao negócio por mais de uma década, efetuaram pagamentos, aderiram à repactuação da dívida e somente vieram a ajuizar a presente ação em 19/08/2025, ou seja, após a formação do título judicial que já lhes havia atribuído a culpa pelo desfazimento do contrato. Tal sequência temporal robustece a conclusão de que a alegação de descumprimento da infraestrutura foi deduzida a posteriori como tentativa de inverter a responsabilidade já assentada em título alheio e definitivo. Por outro lado, não se pode olvidar que embora a requerida alegue ter cumprido integralmente as obrigações contratuais de entrega da infraestrutura do empreendimento, tendo juntado inclusive registros fotográficos no evento n.º 118 referente ao Residencial Boa Vista II, a análise do conjunto probatório conduz à conclusão de que há efetivamente deficiências pontuais na infraestrutura do loteamento que devem ser analisadas em cada caso concreto. A esse respeito constato que o loteamento foi aprovado por meio do Decreto n.º 1.114/09, que estabeleceu o prazo máximo de 2 (dois) anos para implantação de todas as obras de infraestrutura, findando em 20/07/2011. Todavia a inspeção judicial realizada em 07/08/2025 no processo n.º 5693556-19.2024.8.09.0174, cujo auto foi juntado ao presente feito no evento n.º 1 como prova emprestada, demonstrou a ausência de fornecimento de rede coletora de esgoto sanitário no loteamento, fato que se tornou incontroverso entre as partes. Quanto à alegação da requerida de que a cláusula 10ª, §1º, do contrato de compra e venda, transferiu legitimamente ao promitente comprador a responsabilidade pela construção da fossa séptica individual, fato é que embora o Decreto Municipal n.º 1.114/2009 tenha estabelecido em seu artigo 9º a obrigação de executar rede de esgoto sanitário e sua destinação, cumpre reconhecer que a ausência de rede coletora de esgoto constitui deficiência estrutural que afeta não apenas o Residencial Boa Vista II, mas significativa parcela do Município de Senador Canedo. Nesse contexto o Tribunal de Justiça de Goiás tem admitido soluções alternativas através de sistemas individuais de tratamento quando inexistente rede pública coletora, conforme se extrai do IRDR nº 5520939.03.2018.8.09.0000 assim ementado: INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS (IRDR). OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL MONTE PASCOAL. TESES JURÍDICAS A SEREM APLICADAS (ART. 985 DO CPC): a) Não se pode imputar ao loteador encargos de infraestrutura básica não previstos no Decreto municipal n. 1.776/2002, na Lei municipal n. 7.222/93, na Lei federal n. 6.799/79 e no contrato de compra e venda, tal como o asfaltamento. b) A propaganda veiculada pelo loteador, desde que capaz de induzir o consumidor a erro, violando a legislação consumerista, pode ensejar a obrigação de entrega da infraestrutura prometida, em razão do princípio da boa-fé objetiva, questão esta, porém, que deve ser analisado em cada caso concreto, por se tratar de matéria fática. c) Muito embora a legislação federal exija o esgotamento sanitário como requisito de infraestrutura básica dos parcelamentos (artigo 2º, § 5º, da Lei federal n. 6.766/79), a Lei municipal n. 7.222/93 não atribuiu essa responsabilidade ao loteador, de forma que, se o Decreto municipal aprovar o loteamento também sem atribuir tal obrigação à empresa loteadora, não há a obrigação de construção de rede de esgoto, notadamente quando não há a possibilidade de a empresa de saneamento coletar tal esgoto para dar-lhe a destinação adequada, competindo ao loteador encontrar alternativa (fossa séptica) aceita pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente. JULGAMENTO DA CAUSA-PILOTO (AC nº 5127745.97.2017.8.09.0051) AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PRESCRIÇÃO. LITISCONSÓRCIO. CUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. LOTEAMENTO. OBRAS DE INFRAESTRUTURA. PROPAGANDA ENGANOSA NÃO CONFIGURADA. DANO MORAL INADMISSIBILIDADE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. AFASTADA. 1. Não se há falar em decurso de prazo prescricional quando o requerente postula o cumprimento de cláusula contratual não realizada até a propositura da demanda. 2. É dispensável a citação do Município no processo na qualidade de litisconsorte passivo necessário, mormente porque a demanda discute a obrigação do loteador quanto à conclusão de obras de infraestrutura previstas em Lei Federal e outras decorrentes de eventuais propagandas enganosas do empreendimento, daí porque, a exequibilidade da sentença, caso seja reformada, não atinge diretamente a esfera jurídica do Município de Goiânia. 3. Não se pode imputar ao loteador encargos não previstos no Decreto municipal n. 1.776/2002, na Lei municipal n. 7.222/93, na Lei federal n. 6.799/79 e no contrato de compra e venda, tal como o asfaltamento do empreendimento e a construção de rede de esgoto 4. A propaganda veiculada pelo loteador, apesar de apresentar uma via asfaltada, não configura, por si só, violação à legislação consumerista, uma vez que, de fato, a via principal é asfaltada, muito embora não houvesse a obrigação de asfaltamento pela legislação de regência, o que afasta, também, a pretensão reparatória. 5. Deve ser mantida a improcedência dos pedidos iniciais, tal como firmada na sentença recorrida 6. A condenação da recorrente nas penas de litigância de má-fé, deve ser afastada, uma vez que não verificada a deliberada má-fé em seu pedido inicial, inclusive, porque a questão não estava até então definida na jurisprudência desta Corte. IRDR PARCIALMENTE PROCEDENTE. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas 5520939-03.2018.8.09.0000, Rel. Des. JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA, Órgão Especial, julgado em 08/07/2020, DJe de 08/07/2020) - destaquei Na hipótese em questão, conquanto o decreto de aprovação do loteamento tenha estabelecido a obrigação genérica de implantação de rede de esgoto sanitário, não se pode ignorar que o próprio Município de Senador Canedo não dispõe de sistema público de coleta e tratamento de esgoto que atenda de forma abrangente todos os seus bairros e loteamentos, sendo notória a utilização generalizada de fossas sépticas individuais como solução técnica adequada e autorizada pelos órgãos municipais competentes. Tal circunstância não pode ser desconsiderada na análise do cumprimento das obrigações contratuais pela loteadora, sob pena de se exigir prestação impossível ou excessivamente onerosa que sequer o próprio Poder Público logrou implementar. Quanto à rede de captação e escoamento de águas pluviais, a inspeção judicial constatou a existência de bocas de lobo nas Avenidas BV-17 e BV-20, e pontualmente nas Ruas BV-27 e BV-28, havendo nas Ruas BV-31 e BV-32, dispositivos de drenagem nas esquinas. O auto registrou, ainda, deficiência pontual na Rua BV-14, cujo declive topográfico direciona o escoamento das águas pluviais para a Rua Joviano Ferreira de Araújo, via em que se situa o lote dos autores, tendo sido ali constatados dois episódios concretos de dano consistentes na invasão de águas pluviais na residência do morador Geovane, situada na Quadra 49, Lote 43, e a destruição de muro de contenção de residência localizada na Quadra 39, Lote 43. Tais registros demonstram, de forma inequívoca, que a Rua Joviano Ferreira de Araújo é afetada pelos efeitos decorrentes da deficiência pontual do sistema de drenagem apontada pelos autores, o que impõe ao juízo o dever de examinar a matéria com o rigor que a prova exige, sem minimizar sua relevância. Nada obstante, a mesma inspeção que percorreu o loteamento por amostragem e examinou especificamente as unidades acima referidas, não identificou ocorrência de alagamento, infiltração ou dano no Lote 7 da Quadra 37, exatamente o imóvel de titularidade dos autores, tampouco os episódios relatados dizem respeito a tal unidade, mas a lotes diversos ainda que situados na mesma via pública. Ademais competia aos autores trazer aos autos elementos mínimos de prova quanto ao dano concreto e individualizado sofrido em seu próprio imóvel, tais como fotografias, boletins de ocorrência, laudos ou registros de reclamação junto à administradora do empreendimento, todavia não se desincumbiram desse ônus. Como se pode observar do acervo probatório, nenhum documento ou fotografia foi juntada aos autos demonstrando alagamento, infiltração, rachadura ou qualquer outro prejuízo material decorrente da alegada deficiência de drenagem no lote de sua titularidade. Sobreleva destacar que a inversão do ônus da prova decretada no evento nº 67, embora desloque para o fornecedor o encargo de comprovar o cumprimento das obrigações gerais de infraestrutura, não dispensa o consumidor de trazer aos autos indícios mínimos do dano individual e concreto que alega ter sofrido em sua esfera jurídica própria, sob pena de se admitir reparação por prejuízo presumido e não demonstrado, o que não se coaduna com o sistema de responsabilidade civil vigente no ordenamento pátrio. Assim, embora reconheça a existência de deficiência pontual e localizada no sistema de drenagem pluvial do loteamento, cuja repercussão em lotes específicos da Rua Joviano Ferreira de Araújo está documentalmente comprovada, não há como estender tal constatação, por mera presunção, ao lote dos autores, à falta de qualquer prova, direta ou indiciária, de que o imóvel tenha sido concretamente atingido. Diante do quadro probatório delineado não se pode reconhecer, em favor dos autores, o dever de reparação por danos morais pretendido. Com efeito, ainda que se admitisse a existência de deficiência genérica no sistema de drenagem do loteamento, o dano moral indenizável pressupõe lesão concreta e individualizada a atributo da personalidade do próprio autor da demanda, não bastando a mera invocação de falha de infraestrutura que, segundo a prova dos autos, não atingiu especificamente o imóvel de sua titularidade. A esse quadro se soma a circunstância de que os autores residiram no imóvel por mais de uma década sem qualquer reclamação formal quanto às condições da infraestrutura, continuaram efetuando pagamentos mesmo após o esgotamento do prazo legal de entrega das obras, aderiram voluntariamente à repactuação da dívida em 2017 e somente vieram a suscitar a matéria após a formação de título judicial que lhes atribuiu a culpa pelo desfazimento do contrato, sequência de atos que evidencia aceitação tácita e prolongada das condições do empreendimento, incompatível com a alegação de frustração de expectativa apta a ensejar justa reparação. Portanto, o mero descumprimento contratual isoladamente considerado não é suficiente para ensejar o dever de indenizar, podendo configurar mero dissabor, desconforto ou aborrecimento inerente às relações negociais, sem o condão de atingir direitos da personalidade. Nesse mesmo sentido colaciono a seguinte jurisprudência do egrégio Tribunal de Justiça de Goiás: DUPLO APELO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. LOTEAMENTO. ATRASO NA REALIZAÇÃO DA INFRAESTRUTURA. PRELIMINARES AFASTADAS. OBRIGAÇÃO DE FAZER RECONHECIDA. MULTA EM CASO DE DESCUMPRIMENTO. MANUTENÇÃO DO QUANTUM. DANO MORAL INDEVIDO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. I - É nula a cláusula contratual que determina a utilização compulsória de arbitragem, conforme estabelecido no artigo 51, inciso VII, do Código de Defesa do Consumidor, tal como ocorre em contratos de adesão. Confirmada a competência deste juízo. II - O interesse de agir está demonstrado em virtude da necessidade do postulante provocar a tutela jurisdicional do Estado para resolver um conflito de interesses, bem como na utilidade do respectivo provimento por meio da correta medida judicial. III - Levando-se em consideração que até a propositura da demanda a empresa requerida ainda não tinha iniciado a obra objeto do contrato, incabível falar em prescrição do direito autoral. IV - Não se verifica a inépcia da exordial em ação que busca a condenação por danos morais quando o autor indica expressamento o valor da indenização pretendida, tal como determina o artigo 292, inciso V, do Código de Processo Civil. V - Comprovado nos autos o dever da imobiliária de promover a pavimentação asfáltica e meio-fio do loteamento por ela empreendido e evidenciado o atraso na entrega de tais obras, seu inadimplemento acarreta a imposição da obrigação de fazer, a fim de viabilizar que elas sejam concluídas. VI - Fixada a astreinte em um montante razoável e proporcional, considerando sobretudo a obrigação principal, mantém-se o valor estipulado para a penalidade, em observância a capacidade econômica da parte concitada, e o poder coercitivo suficiente para a sua finalidade. VII - Mero inadimplemento contratual, isoladamente, não se mostra suficiente a dar ensejo ao direito à indenização por danos morais, pois configura mero dissabor, desconforto ou aborrecimento decorrente das relações negociais, sem o condão de provocar lesão à personalidade. VIII - Sentença reformada em parte, apenas para afastar a condenação imposta a título de danos extrapatrimoniais. IX - Para a configuração de litigância de má-fé da parte, mister se faz que a sua conduta se enquadre no rol taxativo do artigo 80 do Código de Processo Civil, além de restar demonstrada a existência de dolo, gerador de prejuízo processual, o que não ocorreu in casu. APELOS CONHECIDOS. PARCIALMENTE PROVIDO O PRIMEIRO E DESPROVIDO O SEGUNDO. (TJGO, Apelação Cível n.º 5056310-63.2017.8.09.0051, Relator Des. FAUSTO MOREIRA DINIZ, 6ª Câmara Cível, julgado em 06/06/2019, DJe de 06/06/2019) - negritei Arregimentando o excerto esclareço que os pedidos de restituição de valores, inversão de cláusula penal e indenização por benfeitorias pressupõem, todos, o reconhecimento da culpa exclusiva da ré pela resolução do contrato, premissa que, pelas razões acima expostas, não encontra amparo no conjunto probatório dos autos, tampouco é compatível com o título judicial já formado, em caráter definitivo, no processo nº 5017576-18.2024.8.09.0174, no qual a própria questão das benfeitorias já restou remetida à liquidação, sendo o quanto basta ao deslinde da vexata quaestio. DISPOSITIVO. Decorrência lógica da fundamentação expendida, resolvo o mérito da lide nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial. Por força da sucumbência, CONDENO os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que ora arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, contudo mantenho suspensa a exigibilidade enquanto perdurar sua hipossuficiência financeira reconhecida initio litis conforme disposto na Lei n.º 1.060/50, e artigo 98, §§2º e 3º do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem. Certificado o trânsito em julgado, arquive-se. Senador Canedo-GO, 10 de setembro de 2026. Dr. Andrey Máximo Formiga Juiz de Direito
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