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TJGO · Anápolis - 4º Juizado Especial Cível · Sentença
Poder Judiciário do Estado de Goiás Anápolis - 4º Juizado Especial Cível Processo: 5657985-32.2026.8.09.0007 Requerente:Rafael Ander De Oliveira Requerido(a):Opus Incorporadora Ltda PROJETO DE SENTENÇA Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por RAFAEL ANDER DE OLIVEIRA em face de OPUS INCORPORADORA LTDA., partes devidamente qualificadas nos autos. Alegou o promovente, em síntese, ter adquirido o apartamento nº 1106 do empreendimento Opus Gyro Rooftop (Condomínio Opus 146), situado no Setor Marista, Goiânia/GO. Sustentou que, após a aquisição no mercado secundário, identificou múltiplos e graves vícios construtivos ocultos na unidade, tais como: (i) refluxo/retorno de água no dreno da piscina privativa; (ii) infiltração ativa no teto da sala de estar; (iii) tubulações de climatização entregues inundadas; e (iv) fiação do quadro elétrico irregular e desorganizada. Afirmou que, diante do risco iminente e do descaso da requerida após notificação extrajudicial, teve de contratar profissionais para reparos emergenciais nos sistemas elétrico e de climatização. Em razão dos fatos, requereu a condenação da ré: a) à obrigação de fazer consistente no reparo definitivo da piscina e da infiltração no teto da sala; b) ao ressarcimento de R$ 10.212,16 a título de danos materiais (incluindo reparos, notificação e taxas condominiais dos meses em que esteve privado do uso); e c) ao pagamento de R$ 30.000,00 por danos morais. Devidamente citada, a promovida apresentou contestação no Evento 17. Arguiu, em preliminar: a) sua ilegitimidade passiva ad causam, ao argumento de que o imóvel foi incorporado por Sociedade de Propósito Específico diversa (Incorporação Opus 48 SPE Ltda.) e que o autor é adquirente secundário; b) a incompetência dos Juizados Especiais em razão da necessidade de perícia técnica complexa de engenharia. No mérito, alegou que o autor abriu apenas três chamados de assistência técnica relativos exclusivamente à piscina e que não formalizou chamados para a área elétrica ou de climatização junto ao pós-venda. Defendeu a legalidade das cobranças condominiais por possuírem natureza propter rem, sustentou a ausência de nexo causal e de prova dos vícios construtivos, e impugnou a pretensão por danos morais, ressaltando que o bem fora adquirido para fins de investimento. Pugnou pela improcedência dos pedidos. O promovente apresentou impugnação à contestação (Evento 20), rebatendo as preliminares e reiterando os termos da petição inicial. Requereram as partes o julgamento da lide. É o relatório necessário. DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, c/c art. 5º da Lei nº 9.099/1995, porquanto o acervo probatório documental acostado aos autos é suficiente para o deslinde da controvérsia. A preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ré não merece acolhimento. As requeridas integram o mesmo grupo econômico, com atuação conjunta na incorporação, construção e comercialização do empreendimento. Opus Incorporadora Ltda. figure como realizadora do empreendimento, e a sua atuação na cadeia negocial é inequívoca. A teoria da aparência, aplicável às relações de consumo, autoriza o reconhecimento da legitimidade passiva de ambas as empresas que se apresentam conjuntamente ao mercado consumidor como responsáveis pelo empreendimento. Ademais, resta incontroverso nos autos que a requerida empresta sua marca de prestígio ao empreendimento (Opus Gyro Rooftop) e presta atendimento direto aos proprietários por meio do seu canal oficial de pós-venda. Registre-se, ainda, que a garantia legal de solidez e segurança da obra (art. 618 do Código Civil) adere ao imóvel, protegendo também o adquirente do mercado secundário. Por essas razões, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva. Afasto a preliminar de incompetência deste Juízo. A indispensabilidade de prova pericial formal e complexa só se justifica quando a matéria de fato não puder ser esclarecida por outros meios de prova lavrados nos autos. Na hipótese, as fotografias, os comprovantes de atendimento de pós-venda (protocolos ATEC), as notas fiscais e a notificação extrajudicial carreadas constituem acervo probatório suficiente para aferir a existência das falhas e a responsabilidade da construtora. Sendo desnecessária a realização de perícia complexa, REJEITO a preliminar de incompetência. No mérito, a pretensão autoral é parcialmente procedente. A responsabilidade do construtor/incorporador por vícios da construção é objetiva, nos termos dos artigos 12 e 18 do Código de Defesa do Consumidor, aliada à garantia do art. 618 do Código Civil. Assim, cabe à parte ré demonstrar a inocorrência do defeito, a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro, ou o desgaste natural da obra, ônus do qual não se desincumbiu satisfatoriamente. Restou incontroversa a existência de vício construtivo no dreno/piscina, haja vista os protocolos ATEC abertos e a confirmação pela própria ré de pendência de reparos em seu setor de engenharia. Do mesmo modo, a infiltração no teto da sala restou demonstrada pelo acervo fotográfico. Dessa forma, procede o pedido de obrigação de fazer para determinar que a ré efetue os reparos definitivos no dreno da piscina e no teto da sala de estar da unidade nº 1106. Dos Danos Materiais O pleito de reparação por danos materiais comporta acolhimento parcial: Reparos emergenciais e Notificação Extrajudicial O autor comprovou ter notificado extrajudicialmente a ré em 05/05/2026 quanto aos graves problemas na tubulação de climatização e no quadro elétrico. Diante do risco iminente de alagamento ou curto-circuito, restou legítima a atuação em autotutela mitigatória, respaldada pelo art. 18, § 3º, do CDC. Os comprovantes juntados totalizam R$ 5.988,53 (já abatidos os R$ 200,00 referentes a serviços particulares alheios à lide efetuados pelo autor). Taxas Condominiais O pedido de reembolso das cotas de condomínio não merece prosperar. As despesas condominiais ostentam natureza propter rem (art. 1.336, I, do CC), sendo devidas por quem detém a condição de proprietário/possuidor do imóvel perante o condomínio. Como o imóvel fora adquirido na condição de investimento (conforme afirmado na inicial) e o autor já detinha a titularidade do bem no registro do imóvel, os encargos ordinários da propriedade cabem tão somente ao titular do bem. Dos Danos Morais O dano moral resta configurado. A frustração de adquirir um imóvel de alto padrão com graves defeitos hidráulicos e elétricos, aliada ao descaso da construtora em solucionar prontamente os problemas relatados formalmente, ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano. A conduta da ré impôs ao consumidor um manifesto desvio produtivo (perda de tempo útil na tentativa de solução de problemas que competiam ao construtor). Na fixação do quantum indenizatório, sopesando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, a capacidade financeira das partes e a gravidade da conduta, entendo razoável arbitrar a indenização no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), montante adequado para reparar a vítima e cumprir a função pedagógico-punitiva da sanção sem ensejar enriquecimento sem causa. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) CONDENAR a promovida na obrigação de fazer consistente em realizar os reparos necessários e definitivos quanto ao refluxo/vazamento da piscina e à infiltração no teto da sala de estar do apartamento nº 1106, no prazo de 30 (trinta) dias, a contar da intimação pessoal desta sentença, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (trezentos reais), limitada ao teto de R$ 5.000,00 (cinco mil reais); b) CONDENAR a promovida ao pagamento de R$ 5.988,53 (cinco mil, novecentos e oitenta e oito reais e cinquenta e três centavos) a título de danos materiais, corrigido monetariamente pelo IPCA a partir de cada desembolso, e acrescido de juros moratórios com base na taxa Selic, após a dedução do índice de correção monetária (IPCA), conforme a taxa legal estabelecida pelo art. 406 e seus parágrafos do Código Civil, desde a citação, c) CONDENAR a promovida ao pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de indenização por danos morais, com correção monetária (IPCA) a partir desta sentença (Súmula 362 do STJ) e juros moratórios mensais nos termos do artigo 406 e seus parágrafos do Código Civil, a partir da citação. d) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de restituição de valores referentes às taxas condominiais. Fica a parte ré desde já intimada, nos termos do artigo 52, inciso III, da Lei 9.099/95, de que deverá cumprir a obrigação no prazo de 15 (quinze) dias úteis, contados do trânsito em julgado da sentença, sob pena de incidir a multa do artigo 523, §1º, do Código de Processo Civil (acréscimo de 10% sobre a quantia da condenação). Sem custas e honorários advocatícios (Lei n. 9.009/95, art. 54). Submeto este projeto de sentença ao Juiz de direito responsável por este Juizado Especial Cível para apreciação e eventual homologação1. Publicada e registrada com a inserção no Projudi/PJD. Intimem-se. Transitada em julgado, iniciar-se-á, sem necessidade de nova intimação, o prazo de 15 dias para cumprimento espontâneo da sentença, sob pena de acréscimo de multa de 10% (art. 52, III, da Lei 9.099/95 e art. 523, § 1°, do CPC). Não requerido oportunamente o cumprimento de sentença, arquivem-se os autos. Comprovado o pagamento voluntário, libere-se em favor da parte autora o valor depositado em conta vinculada ao juízo, mediante a expedição de alvará ou ofício de transferência para conta de sua titularidade ou de procurador com poderes especiais para receber e dar quitação, ocasião em que aquela também deve ser intimada para se manifestar sobre a suficiência dos valores depositados no prazo de 5 dias, sob pena de seu silêncio ser interpretado como quitação. Ana Luiza Quaresma Gomes Juíza Leiga 1 “O juiz leigo que tiver dirigido a instrução proferirá sua decisão e imediatamente a submeterá ao juiz togado, que poderá homologá-la, proferir outra em substituição ou, antes de se manifestar, determinar a realização de atos probatórios indispensáveis”. Poder Judiciário do Estado de Goiás Anápolis - 4º Juizado Especial Cível Processo: 5657985-32.2026.8.09.0007 Requerente:Rafael Ander De Oliveira Requerido(a):Opus Incorporadora Ltda HOMOLOGAÇÃO (PROJETO DE SENTENÇA) Examinei os presentes autos, avaliei os fundamentos apresentados acima e aprovo a conclusão externada pelo(a) juiz(a) leigo(a), razão pela qual homologo o projeto de sentença, para que surta seus efeitos jurídicos, nos termos do art. 40 da Lei 9.099/1995. Sem custas e honorários de advogado, nos termos do art. 55, caput, da Lei 9.099/1995. Publicada e registrada eletronicamente. Após o trânsito em julgado, não havendo manifestação das partes no prazo de 15 (quinze) dias , arquivem-se os autos com as devidas baixas. Intime-se. Rinaldo Aparecido Barros Juiz de Direito Supervisor do PROJETO NAJ LEIGOS Decreto Judiciário 532/2023 (assinatura digital)
TJGO · Anápolis - 4º Juizado Especial Cível · Sentença
Poder Judiciário do Estado de Goiás Anápolis - 4º Juizado Especial Cível Processo: 5657985-32.2026.8.09.0007 Requerente:Rafael Ander De Oliveira Requerido(a):Opus Incorporadora Ltda PROJETO DE SENTENÇA Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por RAFAEL ANDER DE OLIVEIRA em face de OPUS INCORPORADORA LTDA., partes devidamente qualificadas nos autos. Alegou o promovente, em síntese, ter adquirido o apartamento nº 1106 do empreendimento Opus Gyro Rooftop (Condomínio Opus 146), situado no Setor Marista, Goiânia/GO. Sustentou que, após a aquisição no mercado secundário, identificou múltiplos e graves vícios construtivos ocultos na unidade, tais como: (i) refluxo/retorno de água no dreno da piscina privativa; (ii) infiltração ativa no teto da sala de estar; (iii) tubulações de climatização entregues inundadas; e (iv) fiação do quadro elétrico irregular e desorganizada. Afirmou que, diante do risco iminente e do descaso da requerida após notificação extrajudicial, teve de contratar profissionais para reparos emergenciais nos sistemas elétrico e de climatização. Em razão dos fatos, requereu a condenação da ré: a) à obrigação de fazer consistente no reparo definitivo da piscina e da infiltração no teto da sala; b) ao ressarcimento de R$ 10.212,16 a título de danos materiais (incluindo reparos, notificação e taxas condominiais dos meses em que esteve privado do uso); e c) ao pagamento de R$ 30.000,00 por danos morais. Devidamente citada, a promovida apresentou contestação no Evento 17. Arguiu, em preliminar: a) sua ilegitimidade passiva ad causam, ao argumento de que o imóvel foi incorporado por Sociedade de Propósito Específico diversa (Incorporação Opus 48 SPE Ltda.) e que o autor é adquirente secundário; b) a incompetência dos Juizados Especiais em razão da necessidade de perícia técnica complexa de engenharia. No mérito, alegou que o autor abriu apenas três chamados de assistência técnica relativos exclusivamente à piscina e que não formalizou chamados para a área elétrica ou de climatização junto ao pós-venda. Defendeu a legalidade das cobranças condominiais por possuírem natureza propter rem, sustentou a ausência de nexo causal e de prova dos vícios construtivos, e impugnou a pretensão por danos morais, ressaltando que o bem fora adquirido para fins de investimento. Pugnou pela improcedência dos pedidos. O promovente apresentou impugnação à contestação (Evento 20), rebatendo as preliminares e reiterando os termos da petição inicial. Requereram as partes o julgamento da lide. É o relatório necessário. DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, c/c art. 5º da Lei nº 9.099/1995, porquanto o acervo probatório documental acostado aos autos é suficiente para o deslinde da controvérsia. A preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ré não merece acolhimento. As requeridas integram o mesmo grupo econômico, com atuação conjunta na incorporação, construção e comercialização do empreendimento. Opus Incorporadora Ltda. figure como realizadora do empreendimento, e a sua atuação na cadeia negocial é inequívoca. A teoria da aparência, aplicável às relações de consumo, autoriza o reconhecimento da legitimidade passiva de ambas as empresas que se apresentam conjuntamente ao mercado consumidor como responsáveis pelo empreendimento. Ademais, resta incontroverso nos autos que a requerida empresta sua marca de prestígio ao empreendimento (Opus Gyro Rooftop) e presta atendimento direto aos proprietários por meio do seu canal oficial de pós-venda. Registre-se, ainda, que a garantia legal de solidez e segurança da obra (art. 618 do Código Civil) adere ao imóvel, protegendo também o adquirente do mercado secundário. Por essas razões, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva. Afasto a preliminar de incompetência deste Juízo. A indispensabilidade de prova pericial formal e complexa só se justifica quando a matéria de fato não puder ser esclarecida por outros meios de prova lavrados nos autos. Na hipótese, as fotografias, os comprovantes de atendimento de pós-venda (protocolos ATEC), as notas fiscais e a notificação extrajudicial carreadas constituem acervo probatório suficiente para aferir a existência das falhas e a responsabilidade da construtora. Sendo desnecessária a realização de perícia complexa, REJEITO a preliminar de incompetência. No mérito, a pretensão autoral é parcialmente procedente. A responsabilidade do construtor/incorporador por vícios da construção é objetiva, nos termos dos artigos 12 e 18 do Código de Defesa do Consumidor, aliada à garantia do art. 618 do Código Civil. Assim, cabe à parte ré demonstrar a inocorrência do defeito, a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro, ou o desgaste natural da obra, ônus do qual não se desincumbiu satisfatoriamente. Restou incontroversa a existência de vício construtivo no dreno/piscina, haja vista os protocolos ATEC abertos e a confirmação pela própria ré de pendência de reparos em seu setor de engenharia. Do mesmo modo, a infiltração no teto da sala restou demonstrada pelo acervo fotográfico. Dessa forma, procede o pedido de obrigação de fazer para determinar que a ré efetue os reparos definitivos no dreno da piscina e no teto da sala de estar da unidade nº 1106. Dos Danos Materiais O pleito de reparação por danos materiais comporta acolhimento parcial: Reparos emergenciais e Notificação Extrajudicial O autor comprovou ter notificado extrajudicialmente a ré em 05/05/2026 quanto aos graves problemas na tubulação de climatização e no quadro elétrico. Diante do risco iminente de alagamento ou curto-circuito, restou legítima a atuação em autotutela mitigatória, respaldada pelo art. 18, § 3º, do CDC. Os comprovantes juntados totalizam R$ 5.988,53 (já abatidos os R$ 200,00 referentes a serviços particulares alheios à lide efetuados pelo autor). Taxas Condominiais O pedido de reembolso das cotas de condomínio não merece prosperar. As despesas condominiais ostentam natureza propter rem (art. 1.336, I, do CC), sendo devidas por quem detém a condição de proprietário/possuidor do imóvel perante o condomínio. Como o imóvel fora adquirido na condição de investimento (conforme afirmado na inicial) e o autor já detinha a titularidade do bem no registro do imóvel, os encargos ordinários da propriedade cabem tão somente ao titular do bem. Dos Danos Morais O dano moral resta configurado. A frustração de adquirir um imóvel de alto padrão com graves defeitos hidráulicos e elétricos, aliada ao descaso da construtora em solucionar prontamente os problemas relatados formalmente, ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano. A conduta da ré impôs ao consumidor um manifesto desvio produtivo (perda de tempo útil na tentativa de solução de problemas que competiam ao construtor). Na fixação do quantum indenizatório, sopesando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, a capacidade financeira das partes e a gravidade da conduta, entendo razoável arbitrar a indenização no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), montante adequado para reparar a vítima e cumprir a função pedagógico-punitiva da sanção sem ensejar enriquecimento sem causa. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) CONDENAR a promovida na obrigação de fazer consistente em realizar os reparos necessários e definitivos quanto ao refluxo/vazamento da piscina e à infiltração no teto da sala de estar do apartamento nº 1106, no prazo de 30 (trinta) dias, a contar da intimação pessoal desta sentença, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (trezentos reais), limitada ao teto de R$ 5.000,00 (cinco mil reais); b) CONDENAR a promovida ao pagamento de R$ 5.988,53 (cinco mil, novecentos e oitenta e oito reais e cinquenta e três centavos) a título de danos materiais, corrigido monetariamente pelo IPCA a partir de cada desembolso, e acrescido de juros moratórios com base na taxa Selic, após a dedução do índice de correção monetária (IPCA), conforme a taxa legal estabelecida pelo art. 406 e seus parágrafos do Código Civil, desde a citação, c) CONDENAR a promovida ao pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de indenização por danos morais, com correção monetária (IPCA) a partir desta sentença (Súmula 362 do STJ) e juros moratórios mensais nos termos do artigo 406 e seus parágrafos do Código Civil, a partir da citação. d) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de restituição de valores referentes às taxas condominiais. Fica a parte ré desde já intimada, nos termos do artigo 52, inciso III, da Lei 9.099/95, de que deverá cumprir a obrigação no prazo de 15 (quinze) dias úteis, contados do trânsito em julgado da sentença, sob pena de incidir a multa do artigo 523, §1º, do Código de Processo Civil (acréscimo de 10% sobre a quantia da condenação). Sem custas e honorários advocatícios (Lei n. 9.009/95, art. 54). Submeto este projeto de sentença ao Juiz de direito responsável por este Juizado Especial Cível para apreciação e eventual homologação1. Publicada e registrada com a inserção no Projudi/PJD. Intimem-se. Transitada em julgado, iniciar-se-á, sem necessidade de nova intimação, o prazo de 15 dias para cumprimento espontâneo da sentença, sob pena de acréscimo de multa de 10% (art. 52, III, da Lei 9.099/95 e art. 523, § 1°, do CPC). Não requerido oportunamente o cumprimento de sentença, arquivem-se os autos. Comprovado o pagamento voluntário, libere-se em favor da parte autora o valor depositado em conta vinculada ao juízo, mediante a expedição de alvará ou ofício de transferência para conta de sua titularidade ou de procurador com poderes especiais para receber e dar quitação, ocasião em que aquela também deve ser intimada para se manifestar sobre a suficiência dos valores depositados no prazo de 5 dias, sob pena de seu silêncio ser interpretado como quitação. Ana Luiza Quaresma Gomes Juíza Leiga 1 “O juiz leigo que tiver dirigido a instrução proferirá sua decisão e imediatamente a submeterá ao juiz togado, que poderá homologá-la, proferir outra em substituição ou, antes de se manifestar, determinar a realização de atos probatórios indispensáveis”. Poder Judiciário do Estado de Goiás Anápolis - 4º Juizado Especial Cível Processo: 5657985-32.2026.8.09.0007 Requerente:Rafael Ander De Oliveira Requerido(a):Opus Incorporadora Ltda HOMOLOGAÇÃO (PROJETO DE SENTENÇA) Examinei os presentes autos, avaliei os fundamentos apresentados acima e aprovo a conclusão externada pelo(a) juiz(a) leigo(a), razão pela qual homologo o projeto de sentença, para que surta seus efeitos jurídicos, nos termos do art. 40 da Lei 9.099/1995. Sem custas e honorários de advogado, nos termos do art. 55, caput, da Lei 9.099/1995. Publicada e registrada eletronicamente. Após o trânsito em julgado, não havendo manifestação das partes no prazo de 15 (quinze) dias , arquivem-se os autos com as devidas baixas. Intime-se. Rinaldo Aparecido Barros Juiz de Direito Supervisor do PROJETO NAJ LEIGOS Decreto Judiciário 532/2023 (assinatura digital)
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