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TJGO · Caldas Novas - 2º Juizado Especial Cível · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2º Juizado Especial Cível da Comarca de Caldas Novas Av. C, 1385 - Quadra 1A, S/N - Itagai III, Caldas Novas - GO, 75690-000 E-mail: gab2jecc.caldasnovas@tjgo.jus.br Protocolo nº 5657706-26.2025.8.09.0025 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível Promovente: Kelly Gomes Silva Promovido(a): Alta Vista Administradora Ltda. Autorizo uso de cópia desta decisão para cumprimento, servindo-se como instrumento de citação, intimação, ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. SENTENÇA Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Cobrança, Pedido de Distrato Contratual e Indenização por Danos Morais, com pedido de tutela provisória de urgência, ajuizada por Kelly Gomes Silva em face de Alta Vista Administradora Ltda., Alta Vista Thermas Resort – SCP, Condomínio Concept Office, Nova Caldas Administração e Serviços Hoteleiros Ltda., Wam Privê Administração Hoteleira Ltda., Viver Caldas Administração Hoteleira Ltda., W.P.H. Participações Ltda. e Wam Hotéis e Resorts S. A., todos qualificados nos autos. Segundo a narrativa autoral, em 31/05/2017 a parte autora adquiriu a cota/fração T3-301/02 do empreendimento Alta Vista Thermas Resort, situado em Caldas Novas/GO, em regime de multipropriedade, por meio de Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Fração/Cota de Unidade Imobiliária. Na mesma oportunidade, aderiu ao sistema de locação por pool hoteleiro, mediante Sociedade em Conta de Participação (SCP), na qual a Alta Vista Administradora Ltda. figura como sócia ostensiva e a autora como sócia participante (oculta). Sustentou a autora que o sistema de pool hoteleiro lhe foi ofertado sob a promessa de recebimento de rendimentos periódicos provenientes da exploração comercial da unidade, mediante repasses mensais proporcionais às receitas de locação auferidas pela administradora. Aduziu que, desde dezembro de 2022, os repasses financeiros deixaram de ser efetuados, sem qualquer justificativa plausível, a despeito da manutenção da unidade no sistema de locação e da regular exploração comercial do imóvel. Noticiou diversas tentativas de contato, por e-mails e ligações telefônicas, todas infrutíferas ou respondidas de forma evasiva e procrastinadora. Destacou que, em resposta datada de 27/01/2025, a administradora reconheceu expressamente o inadimplemento, informando que "ainda não temos um prazo estimado para informar aos proprietários do Pool de locação" sobre os pagamentos pendentes. Informou que a ré encaminhou planilha de valores pendentes indicando saldo devedor de R$ 3.054,19 em favor da autora, referente aos períodos não pagos. Com base nesses fatos, formulou os seguintes pedidos: (i) a rescisão do contrato de adesão ao pool hoteleiro por culpa exclusiva da administradora; (ii) a condenação ao pagamento dos valores devidos, estimados em R$ 3.054,19; (iii) a obrigação de fazer consistente na apresentação de prestação de contas detalhada dos últimos quatro anos; e (iv) a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 20.000,00. Atribuiu à causa o valor de R$ 23.054,19. A tutela de urgência foi indeferida, sob o fundamento de ausência de probabilidade do direito quanto ao pedido de exclusão imediata da unidade do pool hoteleiro, considerando a necessidade de contraditório e a complexidade da relação contratual envolvendo contratos coligados. Na mesma oportunidade, a emenda à inicial foi recebida para adequar o pedido de prestação de contas à obrigação de fazer consistente na exibição de documentos e informações financeiras. Realizada audiência de conciliação, não houve composição entre as partes. A autora compareceu acompanhada de sua advogada, bem como as rés Condomínio Concept Office, Nova Caldas Administração e Serviços Hoteleiros Ltda., Wam Privê Administração Hoteleira Ltda. e Wam Hotéis e Resorts S. A., representadas por prepostos e advogados. As rés Alta Vista Administradora Ltda., Alta Vista Thermas Resort – SCP, W.P.H. Participações Ltda. e Viver Caldas Administração Hoteleira Ltda. não compareceram. As rés Nova Caldas Administração e Serviços Hoteleiros Ltda., Wam Privê Administração Hoteleira Ltda. e Wam Hotéis e Resorts S. A. apresentaram contestação conjunta, arguindo, em sede preliminar, a incompetência do Juizado Especial por suposta complexidade da causa e a ilegitimidade passiva, sob o argumento de que não integraram a SCP. No mérito, pugnaram pela improcedência, alegando inaplicabilidade do CDC, ausência de nexo causal e inexistência de danos morais. O Condomínio Concept Office apresentou contestação, arguindo ilegitimidade passiva ao fundamento de que não integrou o contrato de compra e venda nem administra o pool de locação, tratando-se de ente com personalidade jurídica distinta e finalidade exclusivamente condominial. A Viver Caldas Administração Hoteleira Ltda. apresentou contestação, arguindo ilegitimidade passiva sob o argumento de que a obrigação foi firmada por pessoa jurídica diversa. No mérito, sustentou a inaplicabilidade do CDC e a inexistência de danos morais. As rés Alta Vista Administradora Ltda. e Alta Vista Thermas Resort – SCP apresentaram contestação, arguindo, em sede preliminar, (a) a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de cobrança, em razão do pagamento de R$ 3.019,69 realizado em 22/12/2025, antes da citação; e (b) a inépcia da inicial por cumulação indevida de pedidos. No mérito, defenderam a natureza societária da relação, a aplicação da Cláusula Sexta do contrato de SCP (que afastaria a caracterização de mora por insuficiência de caixa), a inexistência de dano moral e a ausência de oposição ao distrato. A autora apresentou impugnações às contestações, rechaçando as preliminares e reiterando os termos da inicial. Sustentou a existência de grupo econômico de fato entre as rés, evidenciado pela identidade de sócios, administradores e endereço eletrônico, com aplicação da Teoria da Aparência e da responsabilidade solidária prevista no art. 7º, parágrafo único, do CDC. Quanto à perda do objeto, argumentou que o pagamento foi realizado após o ajuizamento da ação e que o valor é parcial e insuficiente. Reiterou a aplicação do CDC, a inversão do ônus da prova, a configuração do dano moral pela teoria do desvio produtivo do consumidor e a rescisão contratual por culpa exclusiva da fornecedora. Intimadas para especificação de provas, a autora requereu a inversão do ônus da prova e o julgamento antecipado da lide. As rés pugnaram pelo julgamento antecipado do mérito, afirmando que a documentação acostada aos autos é suficiente para o deslinde da causa. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, aplicado subsidiariamente, porquanto a matéria controvertida é eminentemente de direito e as provas documentais acostadas aos autos são suficientes para o deslinde da causa quanto aos pedidos que ora se apreciam. A aplicação do art. 327, § 2º, do CPC ao rito dos Juizados Especiais autoriza o julgamento parcial dos pedidos compatíveis com o procedimento sumaríssimo, reservando-se a extinção sem resolução de mérito aos pedidos que demandem complexidade probatória ou procedimento especial incompatível. Em atenção ao disposto no art. 38, caput, da Lei nº 9.099/95, que dispensa o relatório formal nas sentenças proferidas nos Juizados Especiais Cíveis, passa-se à fundamentação das preliminares e do mérito. Das preliminares de ilegitimidade passiva As rés suscitaram, em suas contestações, preliminares de ilegitimidade passiva, as quais devem ser examinadas de ofício por este Juízo, independentemente de arguição pelas partes, nos termos do art. 337, § 5º, do CPC, aplicável subsidiariamente ao rito dos Juizados Especiais. A matéria versa sobre condição da ação (legitimidade ad causam), constituindo questão de ordem pública cognoscível em qualquer tempo e grau de jurisdição. O Condomínio Concept Office sustenta que não integrou o contrato de compra e venda nem o instrumento de constituição da SCP, tratando-se de ente dotado de personalidade jurídica própria e com finalidade exclusivamente condominial, cuja atuação se restringe à administração das áreas comuns do empreendimento Alta Vista Thermas Resort. Argumenta que não participa da gestão do pool de locação, não aufere receitas da exploração hoteleira e não se beneficia dos resultados econômicos da atividade desenvolvida pela sócia ostensiva. As rés Nova Caldas Administração e Serviços Hoteleiros Ltda., Wam Privê e Wam Hotéis e Resorts S. A., em contestação conjunta, alegam ilegitimidade passiva ao fundamento de que não integraram o contrato de SCP firmado entre a autora e a Alta Vista Administradora Ltda., sendo a relação obrigacional firmada exclusivamente com esta última. A Viver Caldas Administração Hoteleira Ltda., por sua vez, sustenta que a obrigação foi firmada por pessoa jurídica diversa, não mantendo vínculo contratual direto com a autora. A autora, em suas impugnações, rechaçou as preliminares, sustentando a existência de grupo econômico de fato entre as rés, evidenciado pela identidade de sócios, administradores e endereço eletrônico. Pugnou pela aplicação da Teoria da Aparência e da responsabilidade solidária prevista no art. 7º, parágrafo único, do CDC. A análise das preliminares exige distinção entre as rés, uma vez que a situação jurídica de cada uma delas no contexto fático e contratual do empreendimento é diversa, não podendo ser tratada de forma uniforme. Quanto ao Condomínio Concept Office: ilegitimidade rejeitada O Condomínio Concept Office sustenta que não integrou o contrato de promessa de compra e venda da cota imobiliária nem o instrumento particular de constituição da SCP para adesão ao pool hoteleiro, tratando-se de ente dotado de personalidade jurídica própria e com finalidade exclusivamente condominial, cuja atuação se restringe à administração das áreas comuns do empreendimento Alta Vista Thermas Resort. É verdade que o condomínio edilício não figurou como parte nos contratos de compra e venda da cota imobiliária nem no instrumento de constituição da SCP, de modo que não possui pertinência subjetiva para responder por eventuais obrigações de restituição de valores, indenização por perdas e danos ou demais consequências decorrentes do inadimplemento contratual das fornecedoras. A relação obrigacional que se pretende rescindir foi estabelecida entre a autora e a sócia ostensiva da SCP, com extensão de responsabilidade às demais integrantes do grupo econômico, nos termos já fundamentados. Contudo, a pretensão autoral não se exaure na rescisão contratual e na condenação das fornecedoras ao pagamento de valores. O pedido formulado na inicial abrange, como consequência lógica e necessária da rescisão do contrato de adesão ao pool hoteleiro e da exclusão da unidade do sistema de locação, a declaração de inexigibilidade das taxas e cotas condominiais em face da autora a partir do momento em que cessar sua vinculação jurídica com a fração imobiliária. Trata-se de pretensão declaratória negativa, voltada à obtenção de certeza jurídica quanto à inexistência de relação obrigacional futura entre a autora e o ente condominial. As obrigações condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, aderem à coisa e acompanham a titularidade e a posse da unidade imobiliária, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. O sujeito passivo da obrigação condominial é aquele que detém a qualidade de proprietário, possuidor ou titular de direitos reais sobre a unidade autônoma, na medida em que aufere os benefícios da coisa e se utiliza dos serviços comuns disponibilizados pelo condomínio. Cessada a titularidade ou a posse, extingue-se o fundamento jurídico que justificava a sujeição do antigo titular às contribuições condominiais. O Condomínio Concept Office, na qualidade de credor originário das taxas condominiais e administrador das áreas comuns do empreendimento, é o único ente com legitimidade para receber essas cobranças e, por conseguinte, o único sujeito passivo adequado para figurar em demanda que pretenda declarar a inexigibilidade de tais encargos. A pretensão declaratória de inexistência de relação jurídica obrigacional exige a presença do sujeito ativo dessa relação, sob pena de a sentença não produzir efeitos práticos perante o verdadeiro interessado na cobrança. Ademais, a declaração de inexigibilidade das taxas condominiais a partir da rescisão contratual constitui consequência jurídica direta e imediata do acolhimento do pedido de rescisão do contrato de SCP/pool hoteleiro. A exclusão da unidade do sistema de locação implica a perda, pela autora, de qualquer vínculo jurídico com a fração imobiliária, incluindo a cessação dos deveres condominiais que lhe eram impostos em razão da titularidade da cota. Não seria juridicamente coerente declarar a rescisão do contrato e a exclusão da unidade do pool, mantendo a autora sujeita ao pagamento de encargos condominiais sobre bem que não mais integra seu patrimônio jurídico. Rejeita-se, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelo Condomínio Concept Office, mantendo-o no polo passivo da demanda exclusivamente para responder pela pretensão declaratória de inexigibilidade das taxas e cotas condominiais a partir da rescisão contratual, sem prejuízo da análise de mérito que será realizada em tópico próprio. Quanto às demais rés: ilegitimidade rejeitada Situação substancialmente distinta verifica-se em relação às demais rés (Nova Caldas Administração e Serviços Hoteleiros Ltda., Wam Privê Administração Hoteleira Ltda., Viver Caldas Administração Hoteleira Ltda., W.P.H. Participações Ltda. e Wam Hotéis e Resorts S. A.), as quais, conquanto não figurem formalmente como sócia ostensiva no instrumento de constituição da SCP, integram o grupo econômico de fato que atua de forma coordenada na exploração hoteleira do empreendimento Alta Vista Thermas Resort. A relação jurídica estabelecida entre a autora e as rés qualifica-se como relação de consumo, na medida em que a multiproprietária adquiriu a cota imobiliária e aderiu ao pool hoteleiro como destinatária final dos serviços de administração hoteleira ofertados no mercado, enquanto as rés figuram como fornecedoras na cadeia de fornecimento (arts. 2º e 3º do CDC). A formal existência de SCP, em que apenas uma das empresas do grupo figura como sócia ostensiva, não afasta a substância consumerista da relação, que deve ser aferida pela realidade fática do empreendimento e não pela estrutura jurídica formal adotada pelos fornecedores. A legislação consumerista é expressa ao estabelecer a responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento pelos danos causados ao consumidor. O art. 7º, parágrafo único, do CDC dispõe que, "tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo". O dispositivo consagra o princípio da solidariedade objetiva na cadeia de fornecimento, de modo a assegurar ao consumidor a mais ampla reparação dos danos sofridos, sem que a fragmentação jurídica do grupo econômico possa servir de escudo à responsabilização. A Teoria da Aparência, aplicada ao direito do consumidor, autoriza que o consumidor, diante da apresentação conjunta e coordenada de diversas empresas no mercado, possa legitimamente esperar a responsabilidade solidária de todas elas. No caso em exame, a identidade de sócios, de administradores e de estrutura operacional entre as rés do grupo hoteleiro, bem como a atuação coordenada na administração e exploração comercial do empreendimento, geram no consumidor a legítima expectativa de que todas as empresas integrantes do grupo respondem solidariamente pelas obrigações assumidas perante ele. Nesse sentido, colhe-se o entendimento consolidado do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás sobre a responsabilidade solidária em pool hoteleiro: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. POOL HOTELEIRO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. GRUPO ECONÔMICO. TEORIA DA APARÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela de urgência em ação de rescisão de termo de adesão a pool de locação por descumprimento contratual. O autor, adquirente de cota imobiliária em empreendimento hoteleiro, alegou que as rés, responsáveis pela gestão do pool, deixaram de realizar os repasses financeiros devidos e prestar contas desde 2022. A tutela de urgência determinou a suspensão da exploração hoteleira da unidade do autor, a desoneração de taxas de manutenção do pool e a abstenção de inscrição do nome do autor em cadastros de inadimplentes. A agravante, empresa do grupo econômico, alegou nulidade da decisão por ausência de fundamentação e impossibilidade de cumprimento da liminar por ilegitimidade passiva e ausência de relação contratual direta.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se a decisão que concedeu a tutela de urgência é nula por ausência de fundamentação; (ii) se a agravante, integrante de grupo econômico que atua na exploração hoteleira, possui legitimidade passiva para responder aos termos da tutela de urgência; e (iii) se estão presentes os requisitos legais para a manutenção da tutela de urgência deferida em seu desfavor.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A relação jurídica entre o adquirente de unidade imobiliária em regime de multipropriedade e as empresas responsáveis pela administração e exploração hoteleira do empreendimento caracteriza-se como relação de consumo. 4. A legislação consumerista estabelece a responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento pelos danos causados ao consumidor. 5. A Teoria da Aparência aplica-se para proteger a confiança do consumidor quando diversas empresas se apresentam ao mercado de forma conjunta, gerando expectativa legítima de responsabilidade solidária. 6. A agravante, embora não seja a gestora direta do pool, integra conglomerado econômico que explora o empreendimento, o que justifica sua manutenção no polo passivo em cognição sumária. 7. A decisão recorrida está devidamente fundamentada, indicando a probabilidade do direito no alegado inadimplemento contratual e o perigo de dano na continuidade das cobranças e no risco de negativação do nome do autor. 8. Não há perigo de irreversibilidade da medida, uma vez que as partes podem retornar ao estado anterior em caso de eventual improcedência dos pedidos ao final da instrução processual.IV. DISPOSITIVO E TESE9. O recurso é desprovido. 10. Tese de julgamento: "1. Em relações de consumo envolvendo pool hoteleiro, aplica-se a responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento e do grupo econômico, conforme o CDC e a Teoria da Aparência. 2. É válida a decisão que concede tutela de urgência, fundamentada na probabilidade do direito (inadimplemento na gestão do pool hoteleiro) e no perigo de dano (cobranças indevidas e risco de negativação), sem perigo de irreversibilidade da medida."Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, inc. IX; CPC, arts. 11, 489, § 1º, incs. III e IV, 300, 1.019, inc. I; CC, arts. 422, 475; CDC, arts. 6º, inc. VIII, 7º, p.u., 25, § 1º.Jurisprudências relevantes citadas: Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento, 5128791-09.2026.8.09.0051, CAMILA NINA ERBETTA NASCIMENTO - (DESEMBARGADOR), 9ª Câmara Cível, julgado em 11/06/2026 14:59:25. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento, 5611811-11.2026.8.09.0024, SILVÂNIO DIVINO DE ALVARENGA - (DESEMBARGADOR), 10ª Câmara Cível, julgado em 31/07/2026) A decisão acima é inteiramente aplicável ao caso em exame, na medida em que a situação fática é substancialmente idêntica: trata-se de empreendimento hoteleiro em regime de multipropriedade, com adesão a pool de locação e suspensão dos repasses financeiros desde o mesmo período (2022). O Tribunal de Justiça de Goiás assentou expressamente que a relação entre o adquirente da unidade e as empresas do grupo econômico caracteriza-se como relação de consumo, com responsabilidade solidária de todos os integrantes do conglomerado empresarial, aplicando-se a Teoria da Aparência para proteger a confiança legitimamente depositada pelo consumidor. No caso sob julgamento, os elementos probatórios acostados aos autos evidenciam que as rés Nova Caldas, Wam Privê, Viver Caldas, W.P.H. Participações e Wam Hotéis e Resorts S. A. integram o mesmo conglomerado empresarial que explora o empreendimento Alta Vista Thermas Resort, com identidade de administração e atuação coordenada no pool hoteleiro. A tentativa de fragmentação da responsabilidade entre diversas pessoas jurídicas do grupo, com a alegação de que apenas a Alta Vista Administradora Ltda. figura formalmente como sócia ostensiva da SCP, constitui expediente que, à luz da realidade fática e dos princípios do CDC, não pode ser admitido para afastar a responsabilidade solidária das demais empresas do grupo. A aplicação do art. 7º, parágrafo único, do CDC, conjugada com a Teoria da Aparência e com a noção de grupo econômico de fato, impõe o reconhecimento da legitimidade passiva solidária de todas as empresas do grupo hoteleiro para responder pelos danos causados à consumidora, independentemente de qual delas figure formalmente como signatária do contrato de SCP. A solidariedade, no caso, decorre da lei e da realidade fática da cadeia de fornecimento, não podendo ser afastada por mera alegação formal de ausência de assinatura contratual. Rejeitam-se, portanto, as preliminares de ilegitimidade passiva quanto às rés Nova Caldas Administração e Serviços Hoteleiros Ltda., Wam Privê Administração Hoteleira Ltda., Viver Caldas Administração Hoteleira Ltda., W.P.H. Participações Ltda. e Wam Hotéis e Resorts S. A., mantendo-as no polo passivo da demanda para julgamento do mérito. Do mérito Da aplicabilidade do CDC As rés Nova Caldas Administração e Serviços Hoteleiros Ltda., Wam Privê Administração Hoteleira Ltda. e Wam Hotéis e Resorts S. A., Viver Caldas Administração Hoteleira Ltda. e Alta Vista Administradora Ltda. e Alta Vista Thermas Resort – SCP sustentaram, em suas contestações, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica em exame, ao argumento de que a autora, na condição de sócia participante da SCP, não se qualificaria como consumidora, mas sim como investidora em empreendimento societário. Pugnam, em consequência, pela impossibilidade de inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, inciso VIII, do CDC. A tese defensiva não merece prosperar. A relação jurídica estabelecida entre a autora e as rés qualifica-se, inequivocamente, como relação de consumo, na medida em que a multiproprietária adquiriu a cota imobiliária e aderiu ao sistema de pool hoteleiro como destinatária final dos serviços de administração hoteleira ofertados no mercado, enquanto as rés figuram como fornecedoras desses serviços na cadeia de fornecimento. O art. 2º, caput, da Lei nº 8.078/90 define consumidor como toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. A autora, pessoa física, adquiriu a cota T3-301/02 do empreendimento Alta Vista Thermas Resort e aderiu ao pool hoteleiro com a expectativa legítima de auferir rendimentos periódicos provenientes da exploração comercial de sua unidade, utilizando o serviço como destinatária final, sem integrar a cadeia de produção ou comercialização do empreendimento. A condição de consumidora é inafastável, a despeito da roupagem jurídica formal de SCP adotada no contrato. O art. 3º, § 2º, da Lei nº 8.078/90, por sua vez, conceitua serviço como qualquer atividade fornecida no mercado de consumo mediante remuneração. A administração hoteleira desenvolvida pela Alta Vista Administradora Ltda. constitui atividade empresarial remunerada (mediante taxa de administração e participação nos resultados), ofertada no mercado aos adquirentes de cotas imobiliárias do empreendimento como alternativa de rentabilização do investimento. A existência formal de SCP, em que a autora figura como sócia participante e a administradora como sócia ostensiva, não desnatura a substância consumerista da relação, que deve ser aferida pela realidade fática do empreendimento e não pela estrutura jurídica formal adotada pelos fornecedores. O princípio da primazia da realidade sobre a forma, consagrado no direito do consumidor, impõe que a qualificação jurídica da relação seja extraída da substância do vínculo e não do rótulo formal conferido pelas partes. No caso em exame, a autora, pessoa física desprovida de estrutura empresarial, aderiu ao sistema de pool hoteleiro ofertado pelas rés como serviço remunerado de administração, confiando integralmente na gestão da sócia ostensiva para a percepção de rendimentos. A realidade fática revela inequívoca relação de consumo, independentemente da adoção formal do instituto da SCP previsto nos arts. 991 a 996 do Código Civil. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor às relações envolvendo multipropriedade e pool de locação em empreendimentos hoteleiros é entendimento consolidado no âmbito do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (EMPREENDIMENTO ENCONTRO DAS ÁGUAS THERMAS RESORT). APLICAÇÃO DO CDC. PROMESSA DE PARTICIPAÇÃO NO SISTEMA POOL DE LOCAÇÃO. TROCA DE DIREITO A USO DE OUTRAS UNIDADES DE ESTADIA EM TODO O MUNDO (REDE INTERVAL INTERNATIONAL). DESCUMPRIMENTO PELA VENDEDORA. DEVER DE TRANSPARÊNCIA E PRESTAÇÃO DE ESCLARECIMENTOS. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE QUANTIAS PAGAS PELO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 543 DO STJ. ACRESCIDA DE JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. INALTERAÇÃO. AUSÊNCIA DE APLICAÇÃO DO ART. 85, §11 DO CPC. 1. Verificada a existência de relação de consumo entre as partes litigantes, mister se faz a aplicação das normas específicas previstas no Código de Defesa do Consumidor. 2. A rescisão do contrato de compra e venda de imóvel causada por culpa exclusiva da ré/promitente vendedora, que prometeu participação no sistema pool de locação e na rede interval international (troca de direito a uso de outras unidades de estadia em todo o mundo) e descumpriu, bem como a ausência de prestação das informações e esclarecimentos necessários sobre o negócio e repassando valores considerados ínfimos para este tipo de contratação, resta configurada a falta de transparência e a falha na prestação de serviço, fatos que impõem a restituição das parcelas pagas ao comprador devendo ocorrer de forma integral, em parcela única, vedadas retenções de qualquer gênero. 3. Para fins de restituição dos valores pagos, devem incidir juros de mora a partir da citação e não do trânsito em julgado da sentença. 4. O abalo sofrido, para configurar o dano moral, deve interferir intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, chegando a causar-lhe aflição, angústia e desequilíbrio de seu bem-estar, o que não foi comprovado, sendo as situações vivenciadas pelo autor/apelante, fatos que não ultrapassaram o mero dissabor, inerentes a vida cotidiana. 5. Tendo em vista que cada litigante foi vencedor e vencido em seus pleitos, correta a aplicação da sucumbência recíproca, não havendo falar em sua alteração. 6. Ante ao provimento parcial do apelo e a manutenção da sucumbência recíproca, não há falar em majoração da verba honorária, nos moldes do art. 85, §11 do CPC. Apelação cível conhecida e parcialmente provida. Sentença reformada em parte. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, 5264944-93.2019.8.09.0051, ITAMAR DE LIMA - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, julgado em 18/12/2020 09:39:33) O precedente acima, proferido pelo Tribunal de Justiça de Goiás em caso envolvendo empreendimento hoteleiro em regime de multipropriedade com adesão a pool de locação, reconheceu expressamente a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica. O entendimento é inteiramente aplicável ao caso em exame, no qual a autora adquiriu cota imobiliária em empreendimento hoteleiro e aderiu ao pool de locação como destinatária final dos serviços de administração ofertados pelas rés. A caracterização da relação de consumo encontra reforço na vulnerabilidade da autora, que se manifesta em múltiplas dimensões. A vulnerabilidade técnica decorre do desconhecimento, pela consumidora, das técnicas de contabilidade hoteleira e da metodologia de cálculo dos repasses financeiros, conhecimentos especializados detidos exclusivamente pela administradora. A vulnerabilidade informacional se evidencia pela impossibilidade de acesso direto aos dados contábeis do pool (receitas auferidas com a locação da unidade, despesas deduzidas, taxa de administração, custos operacionais e metodologia de rateio), informações detidas com exclusividade pela sócia ostensiva. A vulnerabilidade fática resulta da impossibilidade concreta de fiscalização, pela autora, da gestão dos negócios sociais desenvolvidos pela administradora. Da extinção parcial sem resolução de mérito: pedido de prestação de contas/obrigação de fazer e cobrança de saldo ilíquido O pedido de obrigação de fazer consistente na exibição de documentos contábeis, demonstrativos financeiros, extratos de receitas e despesas do pool hoteleiro e demais informações necessárias à apuração do saldo devedor, a despeito da requalificação promovida na emenda à inicial, possui em sua essência natureza jurídica de ação de exigir contas, procedimento especial regulado pelos arts. 550 a 553 do Código de Processo Civil. A natureza bifásica desse procedimento, na primeira fase discute-se a existência do dever de prestar contas e na segunda fase procede-se à análise das contas e à apuração do saldo, constitui rito próprio incompatível com a cumulação de pedidos condenatórios genéricos sob o rito sumaríssimo dos Juizados Especiais. A incompatibilidade entre o procedimento especial de exigir contas e o rito dos Juizados Especiais já foi expressamente reconhecida pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás em caso análogo, no qual se firmou o entendimento de que a utilização do procedimento inadequado para o pedido de prestação de contas acarreta inépcia da petição inicial: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. PEDIDO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. PROCEDIMENTO ESPECIAL. INCOMPATIBILIDADE DE RITOS. INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Apelação Cível interposta contra sentença que, em ação ordinária, reconheceu a inépcia da petição inicial por utilização de procedimento inadequado para o pedido de prestação de contas.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a utilização do procedimento ordinário para o pedido de prestação de contas.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A ação de exigir contas deve seguir o rito especial previsto no artigo 550 do Código de Processo Civil.4. A cumulação de pedido de prestação de contas, que possui procedimento especial, com outros pedidos em ação ordinária, gera incompatibilidade de ritos e inépcia da petição inicial.5. O autor, ao desconhecer a possibilidade de pedir prestação de contas pelo rito especial, incorreu em inépcia da petição inicial ao utilizar o procedimento ordinário.IV. DISPOSITIVO E TESE6. Recurso conhecido e improvido.Tese de julgamento: "É inepta a petição inicial que utiliza o procedimento ordinário para formular pedido de prestação de contas, em razão da incompatibilidade com o rito especial previsto em lei."Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 550. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5265976-31.2022.8.09.0051, AURELIANO ALBUQUERQUE AMORIM - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, julgado em 13/02/2025 16:25:39) O precedente acima é inteiramente aplicável ao caso em exame e reforça o entendimento de que o pedido de exibição de documentos contábeis do pool hoteleiro, em sua essência material, constitui verdadeira ação de exigir contas que não pode ser processada pelo rito sumaríssimo da Lei nº 9.099/95. A requalificação formal do pedido pela autora, na emenda à inicial, como "obrigação de fazer", não altera a natureza jurídica substancial da pretensão, que continua a exigir a demonstração contábil e técnica pormenorizada para fixação dos valores devidos, com análise de receitas, despesas, taxa de administração, custos operacionais e metodologia de rateio. Além da incompatibilidade procedimental, a apuração dos valores efetivamente devidos à autora a título de repasses do pool hoteleiro demanda análise contábil pormenorizada que envolve conhecimento técnico especializado em contabilidade hoteleira, análise da estrutura de custos do empreendimento e capacidade de segregar, dentro do fluxo de receitas e despesas do pool, a parcela atribuível à unidade específica da autora. Tal operação exige produção de prova pericial contábil incompatível com o rito sumaríssimo, nos termos do Enunciado nº 54 do FONAJE, segundo o qual a menor complexidade da causa para fixação da competência é aferida pelo objeto da prova e não em face do direito material. Quanto ao pedido de cobrança dos valores devidos a título de repasses do pool hoteleiro, é necessário distinguir entre a parcela já quitada e o saldo remanescente. A autora reconhece, em sua impugnação, que o valor de R$ 3.054,19 indicado na inicial não corresponde à totalidade dos repasses devidos desde dezembro de 2022, mas apenas a uma parcela dos valores pendentes, conforme demonstrativo fornecido administrativamente pelas rés. A própria narrativa autoral evidencia que a quantificação integral do crédito depende de prévia apuração contábil que, como já fundamentado, é incompatível com o rito dos Juizados Especiais. Quanto ao saldo remanescente entre o valor confessado (R$ 3.054,19) e o valor pago (R$ 3.019,69), bem como quanto à eventual diferença entre o valor confessado e a totalidade dos repasses devidos desde dezembro de 2022 (conforme alegado pela autora), a apuração depende necessariamente de perícia contábil para análise detalhada das receitas auferidas, das despesas deduzidas, da metodologia de rateio adotada e da incidência de encargos ao longo do período. A impossibilidade de prolação de sentença condenatória líquida, exigida pelo art. 38, parágrafo único, da Lei nº 9.099/95, aliada à vedação de produção de prova pericial no âmbito do rito sumaríssimo, impõe a extinção parcial sem resolução de mérito quanto ao pedido de cobrança do saldo remanescente, nos termos do art. 51, inciso II, da Lei nº 9.099/95. Dessa forma, extinguem-se parcialmente, sem resolução de mérito, com fundamento no art. 51, inciso II, da Lei nº 9.099/95, apenas (a) o pedido de obrigação de fazer consistente na exibição de documentos contábeis, pela natureza de ação de exigir contas incompatível com o rito sumaríssimo; e (b) o pedido de cobrança quanto ao saldo remanescente não quitado, pela impossibilidade de prolação de sentença condenatória líquida em razão da necessidade de perícia contábil. Da perda parcial do objeto As rés Alta Vista Administradora Ltda. e Alta Vista Thermas Resort – SCP, em sua contestação, arguiram perda superveniente do objeto quanto ao pedido de cobrança, em razão do pagamento de R$ 3.019,69 realizado em 22/12/2025, antes da citação. Esse pagamento, conquanto realizado após o ajuizamento da ação, quita apenas parcialmente o valor confessado pela administradora (R$ 3.054,19), restando saldo remanescente não coberto. Quanto ao valor efetivamente pago (R$ 3.019,69), reconhece-se a perda parcial do objeto, na medida em que a satisfação espontânea da obrigação, ainda que tardia, retira o interesse de agir da autora quanto à parcela quitada. Extingue-se o processo com resolução de mérito quanto a essa parcela, nos termos do art. 487, inciso III, alínea "c", do Código de Processo Civil. Da rescisão do contrato de SCP/pool hoteleiro por inadimplemento da sócia ostensiva A autora pleiteia a rescisão do contrato de adesão ao pool hoteleiro por culpa exclusiva da administradora, com a imediata exclusão de sua unidade (cota/fração T3-301/02) do sistema de locação. O pedido comporta acolhimento, diante do inadimplemento substancial e prolongado da sócia ostensiva, que frustra a finalidade econômica do contrato e viola os deveres anexos de boa-fé objetiva. Os fatos que fundamentam o pedido de rescisão restam amplamente comprovados nos autos e são, em grande medida, incontroversos. A autora narra que, desde dezembro de 2022, a Alta Vista Administradora Ltda. deixou de efetuar os repasses financeiros que lhe eram devidos a título de rendimentos provenientes da exploração comercial de sua unidade no pool hoteleiro, totalizando mais de três anos de inadimplemento contínuo. Durante todo esse período, a unidade da autora permaneceu integrada ao sistema de locação, sendo regularmente explorada pela administradora, que aufere receitas com a atividade hoteleira sem repassar os resultados à sócia participante. A confirmação do inadimplemento foi obtida pela própria autora mediante contato direto com a administradora. Após diversas tentativas infrutíferas de obter informações sobre os repasses, por meio de e-mails e ligações telefônicas, a autora recebeu resposta formal da Alta Vista Administradora Ltda. em 27 de janeiro de 2025, na qual a empresa reconheceu expressamente a existência de pagamentos pendentes e informou que "ainda não temos um prazo estimado para informar aos proprietários do Pool de locação" sobre a regularização dos valores devidos. Essa resposta constitui confissão extrajudicial do inadimplemento, eliminando qualquer dúvida sobre a existência e a autoria da mora. O pagamento parcial de R$ 3.019,69, realizado pela administradora em 22 de dezembro de 2025, ou seja, após o ajuizamento da presente ação, confirma a existência do débito e evidencia a relutância da empresa em cumprir espontaneamente suas obrigações contratuais. O valor quitado corresponde apenas a parte dos rendimentos confessados como devidos, não abrangendo a totalidade dos repasses pendentes desde dezembro de 2022, conforme expressamente reconhecido pela autora em sua impugnação. A natureza jurídica da relação estabelecida entre a autora e a Alta Vista Administradora Ltda. é de Sociedade em Conta de Participação, regulada pelos arts. 991 a 996 do Código Civil. Nos termos do art. 991, caput, do Código Civil, na SCP a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais dos resultados correspondentes. A Alta Vista Administradora Ltda. figura como sócia ostensiva, exercendo a gestão do pool hoteleiro em nome próprio, enquanto a autora, como sócia participante, investe sua cota imobiliária no sistema e aguarda a distribuição dos resultados econômicos da exploração comercial. A relação de confiança é elemento estrutural da SCP. A sócia participante, por definição legal, não exerce a gestão do negócio e depende integralmente da atuação proba e diligente do sócio ostensivo para auferir os rendimentos esperados do investimento. A autora, ao aderir ao pool hoteleiro, transferiu à Alta Vista Administradora Ltda. a gestão exclusiva de sua unidade, confiando na percepção periódica de rendimentos proporcionais às receitas de locação auferidas. A quebra dessa confiança, mediante a suspensão injustificada dos repasses por mais de três anos, constitui inadimplemento substancial que autoriza a resolução do vínculo contratual. O art. 475 do Código Civil estabelece que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. No caso em exame, o inadimplemento da Alta Vista Administradora Ltda. não se qualifica como mero atraso ou falha acessória, mas sim como inadimplemento essencial que frustra inteiramente a finalidade econômica do contrato de SCP. A autora aderiu ao pool hoteleiro com o objetivo legítimo de obter rendimentos periódicos de seu investimento imobiliário; a suspensão dos repasses por período superior a três anos priva a sócia participante do benefício econômico que justificou sua adesão ao sistema, esvaziando completamente o objeto do contrato. A tese defensiva de que a Cláusula Sexta do contrato de SCP afastaria a caracterização de mora por "insuficiência de caixa" não merece prosperar. A cláusula contratual que pretende eximir a sócia ostensiva das consequências de seu próprio inadimplemento, atribuindo exclusivamente aos sócios participantes o risco da atividade empresarial, constitui cláusula abusiva de pleno direito. O art. 51, incisos IV e XV, da Lei nº 8.078/90 veda cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade, bem como aquelas em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor. A interpretação da cláusula contratual à luz do princípio da boa-fé objetiva, consagrado no art. 422 do Código Civil, impõe aos contratantes o dever de guardar probidade e lealdade tanto na conclusão quanto na execução do contrato. A sócia ostensiva que aufere receitas com a exploração comercial da unidade da autora, mas se recusa a repassar os resultados por alegada "insuficiência de caixa", viola flagrantemente os deveres anexos de cooperação, transparência e lealdade que informam a boa-fé objetiva. Não é juridicamente admissível que o risco empresarial da atividade hoteleira seja unilateralmente transferido ao sócio participante, que não detém o controle da gestão e não pode influenciar os resultados operacionais do pool. A ausência de oposição ao distrato, manifestada pela Alta Vista Administradora Ltda. em sua contestação, confirma a viabilidade jurídica da resolução contratual, embora não a descaracterize como decorrência do inadimplemento. A ré afirma não se opor ao pedido de distrato formulado pela autora, o que evidencia a inexistência de óbice à exclusão da unidade do pool hoteleiro. Contudo, a resolução deve ser declarada por culpa exclusiva da administradora, e não por mero consenso ou desistência imotivada da autora, com todas as consequências jurídicas daí decorrentes, inclusive no que se refere à responsabilidade por perdas e danos. A procedência do pedido de rescisão contratual é medida que se impõe, diante do inadimplemento substancial e prolongado da sócia ostensiva, que frustra a finalidade econômica do contrato de SCP e viola os deveres de boa-fé objetiva. A resolução do Instrumento Particular de Constituição de SCP firmado entre a autora Kelly Gomes Silva e a Alta Vista Administradora Ltda. deve ser declarada por culpa exclusiva da administradora, com a imediata exclusão da unidade T3-301/02 do sistema de locação por pool hoteleiro, cessando a partir de então qualquer obrigação da autora perante o sistema. O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, em caso análogo envolvendo contrato de tempo compartilhado e falha na prestação do serviço pelo fornecedor, consolidou entendimento favorável à rescisão contratual por culpa exclusiva da empresa: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITO DE USO DE IMÓVEL EM SISTEMA DE TEMPO COMPARTILHADO (TIMESHARE). IMPOSSIBILIDADE DE RESERVA. INDISPONIBILIDADE DE VAGAS PARA CESSIONÁRIO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. CULPA EXCLUSIVA DA FORNECEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INAPLICABILIDADE DE RETENÇÃO POR SUPOSTA FRUIÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. MULTA DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em Ação de Rescisão Contratual Cumulada Com Indenização Por Danos Materiais e Morais, declarando rescindido contrato de cessão de direito de uso de imóvel em sistema de tempo compartilhado, com restituição integral dos valores pagos, aplicação de multa contratual inversa e indeferimento do pedido de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há 4 (quatro) questões em discussão: (i) saber se a rescisão do contrato de timeshare decorreu de culpa da fornecedora ou de desistência imotivada da consumidora; (ii) saber se é devida a restituição integral dos valores pagos; (iii) saber se é cabível a retenção de valores sob o argumento de fruição dos serviços; e (iv) saber se é legítima a aplicação de multa contratual em desfavor da fornecedora, por inversão da cláusula penal. III. RAZÕES DE DECIDIR3. A relação jurídica entre as partes é de consumo, submetendo-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, com responsabilidade objetiva da fornecedora pela falha na prestação do serviço.4. A exigência de condições excessivamente restritivas para reserva, aliada à comprovada indisponibilidade de vagas aos cessionários, frustra a legítima expectativa do consumidor e viola o Princípio da Boa-fé Objetiva.5. Demonstrada a tentativa frustrada de utilização do serviço, inclusive mediante pagamento de taxa de intercâmbio, configura-se a culpa exclusiva da fornecedora pela rescisão contratual.6. Reconhecida a inexecução contratual pela fornecedora, impõe-se a restituição imediata e integral das quantias pagas, afastada qualquer retenção.7. É cabível a inversão da cláusula penal prevista exclusivamente em desfavor do consumidor, aplicando-se multa de 10% (dez por cento) sobre o valor pago, em consonância com o entendimento firmado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça em sede de recursos repetitivos. IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento:1. A impossibilidade reiterada de reserva em contrato de tempo compartilhado caracteriza falha na prestação do serviço e enseja rescisão contratual por culpa exclusiva da fornecedora.2. Reconhecida a inexecução contratual pela fornecedora, é devida a restituição integral e imediata dos valores pagos, afastada qualquer retenção.3. A fruição decorrente de brinde promocional não autoriza abatimento de valores do contrato oneroso rescindido.4. É admissível a inversão da cláusula penal prevista apenas em desfavor do consumidor, para aplicação de multa à fornecedora inadimplente. Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, artigos 2º, 3º, 14 e 51; Código Civil, artigos 405 e 406; Código de Processo Civil, artigos 85, parágrafo 11, e 487, inciso I. Jurisprudência relevante citada: Colendo Superior Tribunal de Justiça, Súmula nº 543; Recursos Especiais nº 1.614.721/DF e nº 1.631.485/DF, Tema 971; Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Apelação Cível nº 5982455-71.2024.8.09.0024. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5212326-64.2025.8.09.0051, MÔNICA CEZAR MORENO SENHORELO - (DESEMBARGADOR), 5ª Câmara Cível, julgado em 04/02/2026) A jurisprudência acima confirma que, em contratos de investimento imobiliário com exploração comercial por terceiros, a falha na prestação do serviço que frustra a legítima expectativa do consumidor autoriza a rescisão contratual por culpa exclusiva do fornecedor, com as consequências indenizatórias correspondentes. O entendimento é plenamente aplicável ao caso em exame, no qual a suspensão dos repasses por mais de três anos pela sócia ostensiva configura inadimplemento essencial que justifica a resolução do contrato de SCP. Da inexigibilidade das taxas condominiais a partir da rescisão contratual A procedência do pedido de rescisão contratual, com a declaração de culpa exclusiva da sócia ostensiva e a imediata exclusão da unidade T3-301/02 do sistema de locação por pool hoteleiro, impõe o exame de suas consequências diretas sobre a relação jurídica entre a autora e o Condomínio Concept Office, no que se refere às taxas e cotas condominiais incidentes sobre a fração imobiliária. As obrigações condominiais possuem natureza jurídica propter rem, isto é, constituem deveres jurídicos que aderem à coisa e se vinculam à titularidade e à posse da unidade imobiliária autônoma. O art. 1.336, inciso I, do Código Civil estabelece que são deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, enquanto o art. 1.345 do mesmo diploma legal dispõe que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio. A sistemática normativa revela que o sujeito passivo da obrigação condominial é aquele que detém a qualidade de proprietário, possuidor ou titular de direitos reais sobre a unidade. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 886 de recursos repetitivos, consolidou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, especialmente da posse ou da fruição da unidade, e não exclusivamente do registro do compromisso de compra e venda. Esse entendimento foi recentemente aplicado pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás em caso envolvendo empreendimento submetido ao regime de multipropriedade: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. TUTELA PROVISÓRIA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DE TAXAS CONDOMINIAIS. MULTIPROPRIEDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA.I. CASO EM EXAME: Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela provisória destinado à suspensão da exigibilidade de taxas condominiais incidentes sobre cotas imobiliárias adquiridas em empreendimento submetido ao regime de multipropriedade. O recorrente sustenta a existência de inadimplemento contratual das vendedoras, consistente na impossibilidade de registro das unidades e em outras alegadas irregularidades do empreendimento, defendendo a inexigibilidade das despesas condominiais.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos para concessão de tutela provisória destinada à suspensão da exigibilidade das taxas condominiais, diante das alegações de descumprimento contratual e de ausência de posse ou fruição das unidades imobiliárias. III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. A concessão da tutela provisória exige a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC, sendo inviável o aprofundamento do mérito em sede de cognição sumária. 2. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, especialmente da posse ou da fruição da unidade, e não exclusivamente do registro do compromisso de compra e venda, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 886. 3. Os elementos constantes dos autos, em especial a celebração e a quitação dos contratos, não demonstram, em juízo de probabilidade, que o recorrente jamais exerceu ou deixou de exercer a posse ou os direitos de fruição inerentes às cotas adquiridas, circunstância que demanda instrução probatória. 4. As alegações de impossibilidade de registro das unidades, supressão de equipamentos prometidos e descumprimento de outras obrigações contratuais, isoladamente, não autorizam, nesta fase processual, a suspensão da exigibilidade das taxas condominiais, cuja natureza é propter rem.IV. DISPOSITIVO E TESE: Apelação Cível conhecido e não provido.Tese de julgamento:?1. A suspensão da exigibilidade das taxas condominiais em tutela provisória exige demonstração, em juízo de probabilidade, da ausência de posse ou de fruição da unidade imobiliária. 2. O alegado descumprimento contratual, desacompanhado de prova suficiente acerca da inexistência de posse ou fruição do imóvel, não afasta, em cognição sumária, a exigibilidade das obrigações condominiais de natureza propter rem. 3. Questões relativas ao efetivo exercício da posse ou dos direitos de uso da unidade demandam instrução probatória, a impedir a concessão da tutela provisória no estágio inaugural?.Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 294 e 300.Jurisprudência relevante citada: STJ, Repetitivo Tema n° 886. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento, 5078518-10.2026.8.09.0024, JULIANA PEREIRA DINIZ PRUDENTE - (DESEMBARGADOR), 8ª Câmara Cível, julgado em 28/07/2026) No caso em exame, a rescisão do contrato de SCP/pool hoteleiro por culpa exclusiva da sócia ostensiva determina a imediata exclusão da unidade T3-301/02 do sistema de locação, com a cessação de todos os vínculos jurídicos da autora com a fração imobiliária. A partir do trânsito em julgado desta sentença, a autora deixará de deter qualquer relação de titularidade, posse ou fruição sobre a cota T3-301/02 do empreendimento Alta Vista Thermas Resort, não mais podendo ser considerada condômina para fins de sujeição às contribuições condominiais. A manutenção da cobrança de taxas condominiais em face da autora após a rescisão contratual configuraria situação jurídica contraditória e incompatível com a declaração judicial de perda de sua vinculação com o imóvel. Se a autora não mais aufere os benefícios da coisa comum, não mais utiliza os serviços disponibilizados pelo condomínio e não mais detém qualquer direito real sobre a unidade, inexiste fundamento jurídico que justifique sua sujeição às contribuições condominiais. A obrigação propter rem, por definição, pressupõe a existência do vínculo real entre o sujeito e a coisa; extinto esse vínculo, extingue-se a obrigação que dele decorria. Ressalte-se que a declaração de inexigibilidade das taxas condominiais a partir do trânsito em julgado não exonera a autora do pagamento dos encargos condominiais vencidos e não pagos durante o período em que manteve a titularidade da cota, ou seja, até a data da efetiva exclusão da unidade do sistema. As cotas condominiais vencidas antes da rescisão contratual permanecem exigíveis em face da autora, uma vez que, durante o período em que figurou como titular da fração imobiliária, tinha o dever jurídico de contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal. A declaração de inexigibilidade projeta seus efeitos exclusivamente para o futuro (ex nunc), a partir do marco temporal do trânsito em julgado desta sentença. A procedência da pretensão declaratória é medida que se impõe como consequência lógica e necessária da rescisão contratual ora decretada. A segurança jurídica da autora exige a declaração judicial expressa de que, a partir do trânsito em julgado, não mais subsiste relação obrigacional entre ela e o Condomínio Concept Office no que se refere às taxas e cotas condominiais incidentes sobre a cota T3-301/02, vedada qualquer cobrança futura desses encargos. Da indenização por danos morais A autora pleiteia indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00, em razão do inadimplemento prolongado da administradora, da desídia no atendimento às suas reclamações e da ausência de transparência sobre os rendimentos do pool hoteleiro. Fundamenta o pedido na teoria do desvio produtivo do consumidor e na perda do tempo útil. O pedido, contudo, não comporta acolhimento. É incontroverso que a Alta Vista Administradora Ltda. deixou de efetuar os repasses financeiros devidos à autora desde dezembro de 2022, totalizando mais de três anos de inadimplemento. Igualmente comprovadas as tentativas de contato administrativo realizadas pela autora, por e-mails e ligações telefônicas, bem como a resposta da administradora em 27 de janeiro de 2025, na qual reconheceu a existência de pagamentos pendentes sem apresentar prazo concreto para regularização. O inadimplemento contratual, por mais reprovável que seja do ponto de vista ético e comercial, não se confunde automaticamente com ato ilícito gerador de dano moral. A configuração do dano moral exige a demonstração de lesão a direitos da personalidade, de abalo psíquico relevante, de situação vexatória ou humilhante, ou de circunstância excepcional que transcenda os dissabores inerentes às relações negociais. O mero descumprimento de obrigação contratual, por si só, não preenche esses requisitos. No caso em exame, a autora não demonstrou qualquer circunstância excepcional que eleve o inadimplemento contratual ao patamar de ofensa a direitos da personalidade. Não há nos autos prova de negativação indevida de seu nome em cadastros de proteção ao crédito, de situação de humilhação pública, de abalo psicológico clinicamente comprovado, de comprometimento de sua subsistência ou de qualquer outro elemento concreto que indique lesão extrapatrimonial relevante. A frustração decorrente da ausência de repasses financeiros, conquanto legítima e merecedora de tutela jurisdicional adequada, situa-se no âmbito dos dissabores decorrentes das relações comerciais, cuja reparação se dá pelas vias patrimoniais próprias. A teoria do desvio produtivo do consumidor, invocada pela autora, exige demonstração concreta de dispêndio excessivo e injustificado de tempo e esforço na tentativa de solução administrativa do problema. No caso, as tentativas de contato com a administradora por e-mails e ligações telefônicas, embora tenham se mostrado infrutíferas, não ultrapassam o padrão ordinário de diligências que qualquer contratante realiza diante de inadimplemento da contraparte. Não se verifica, nos autos, prova de peregrinação a múltiplos órgãos, de espera prolongada em filas ou atendimentos presenciais, de transferência reiterada entre setores ou de qualquer outra circunstância que caracterize desperdício anormal do tempo útil da consumidora. O art. 186 do Código Civil exige, para configuração do ato ilícito indenizável, a violação de direito e a causação de dano a outrem. No caso, o direito violado é de natureza eminentemente patrimonial (direito ao recebimento de rendimentos contratuais), e o dano correspondente (perda dos rendimentos não repassados) encontra reparação adequada nas vias condenatórias e resolutórias já apreciadas nos tópicos anteriores desta sentença. A extensão da reparação para o campo extrapatrimonial, sem demonstração de lesão autônoma a direitos da personalidade, configuraria bis in idem indenizatório e alargamento indevido do instituto do dano moral. O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás é firme no sentido de que o mero inadimplemento contratual não se revela suficiente a ensejar dano moral indenizável, por configurar hipótese de mero dissabor do cotidiano, inexistindo lesão à dignidade humana. Nesse sentido, colhe-se precedente do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás sobre o tema: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DANO MORAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA ABUSIVA. DANO MORAL AFASTADO. I - Inexiste ato ilícito praticado pela parte requerida quanto à abusividade de cláusula contratual, pois a lei autoriza o consumidor buscar a rescisão contratual, bem como a devolução dos valores pagos, contudo, tal fato não enseja a indenização a título de dano moral, salvo a ocorrência de circunstância excepcional que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação. II- Mero inadimplemento contratual não se mostra suficiente a dar ensejo ao direito à indenização por danos morais, pois configura mero dissabor ou aborrecimento decorrente das relações comerciais, inexistindo lesão à dignidade humana. III- Observada a sucumbência recursal, deve ser majorada a verba honorária. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, 5182130-89.2017.8.09.0149, DESEMBARGADOR JEOVA SARDINHA DE MORAES - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, julgado em 07/06/2023 11:51:24) A orientação jurisprudencial acima é inteiramente aplicável ao caso em exame. A situação vivenciada pela autora, consistente na suspensão dos repasses financeiros do pool hoteleiro e nas dificuldades de contato com a administradora, embora reprovável e merecedora de pronta tutela jurisdicional no campo patrimonial, não ultrapassa os limites do mero inadimplemento contratual e do dissabor decorrente das relações comerciais. Não se verifica circunstância excepcional que coloque a contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, tampouco ofensa direta a direitos da personalidade que justifique a condenação em danos morais. O inadimplemento da sócia ostensiva já encontra adequada e suficiente reparação por meio da declaração de rescisão contratual por culpa exclusiva da administradora, com a imediata exclusão da unidade do pool hoteleiro, cessando todas as obrigações da autora perante o sistema. A tutela jurisdicional concedida nos tópicos anteriores desta sentença já restaura integralmente a posição jurídica da autora, afastando-a de um sistema que não lhe vinha proporcionando os rendimentos contratualmente previstos. Rejeita-se, portanto, o pedido de indenização por danos morais, por tratar-se de mero inadimplemento contratual, incapaz de configurar lesão a direitos da personalidade ou abalo extrapatrimonial indenizável, nos termos da fundamentação supra. Dispositivo Ante o exposto, julgo os pedidos formulados na inicial pela autora Kelly Gomes Silva em face de Alta Vista Administradora Ltda., Alta Vista Thermas Resort – SCP, Condomínio Concept Office, Nova Caldas Administração e Serviços Hoteleiros Ltda., Wam Privê Administração Hoteleira Ltda., Viver Caldas Administração Hoteleira Ltda., W.P.H. Participações Ltda. e Wam Hotéis e Resorts S. A., nos seguintes termos: a) Extingo parcialmente o processo sem resolução de mérito, com fundamento no art. 51, inciso II, da Lei nº 9.099/95, quanto aos pedidos de obrigação de fazer (exibição de documentos contábeis do pool hoteleiro, de natureza de ação de exigir contas) e de cobrança do saldo remanescente dos repasses devidos desde dezembro de 2022, em razão da incompatibilidade do procedimento especial de exigir contas com o rito sumaríssimo dos Juizados Especiais Cíveis e da impossibilidade de prolação de sentença condenatória líquida sem a realização de perícia contábil; b) Declaro a perda parcial do objeto quanto ao valor de R$ 3.019,69 (três mil e dezenove reais e sessenta e nove centavos), pago pela administradora em 22 de dezembro de 2025, após o ajuizamento da ação, extinguindo o processo com resolução de mérito quanto a essa parcela, nos termos do art. 487, inciso III, alínea "c", do Código de Processo Civil; c) Julgo procedente o pedido de rescisão contratual para declarar a resolução do Instrumento Particular de Constituição de Sociedade em Conta de Participação firmado entre a autora e a Alta Vista Administradora Ltda., por culpa exclusiva da sócia ostensiva, com a imediata exclusão da unidade imobiliária (cota/fração T3-301/02) do sistema de locação por pool hoteleiro, cessando a partir do trânsito em julgado desta sentença quaisquer obrigações da autora perante o sistema; d) Julgo procedente o pedido declaratório para declarar a inexigibilidade, em face da autora Kelly Gomes Silva, das taxas e cotas condominiais incidentes sobre a cota/fração T3-301/02 do empreendimento Alta Vista Thermas Resort, a partir do trânsito em julgado desta sentença, em razão da cessação de sua vinculação jurídica com a unidade imobiliária decorrente da rescisão contratual ora decretada, ficando vedada ao Condomínio Concept Office qualquer cobrança futura desses encargos em face da autora; f) Julgo improcedente o pedido de indenização por danos morais, por tratar-se de mero inadimplemento contratual, incapaz de gerar lesão a direitos da personalidade ou abalo extrapatrimonial indenizável; Determino à Alta Vista Administradora Ltda. e às demais rés condenadas que procedam à imediata exclusão da unidade imobiliária da autora (cota/fração T3-301/02) do sistema de locação por pool hoteleiro, no prazo de 15 (quinze) dias contados do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), limitada inicialmente a R$ 10.000,00 (dez mil reais), sem prejuízo de majoração ou adoção de outras medidas coercitivas em caso de descumprimento. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios nesta fase processual, nos termos do art. 55, caput, da Lei nº 9.099/95, ressalvada a condenação em sucumbência recursal na hipótese de interposição de recurso inominado. Desde já, ficam as partes cientes de que, havendo interposição de recurso inominado e requerimento de concessão da gratuidade da justiça, deverão de plano comprovar, por meio de documentos, a alegada hipossuficiência, nos termos do art. 99 do Código de Processo Civil. Caso haja o pagamento voluntário do valor da condenação, fica autorizada, desde já, a imediata expedição de alvará em favor da parte requerente, mediante verificação expressa de poderes. Interposto recurso inominado no prazo de 10 (dez) dias, nos termos do art. 41 da Lei nº 9.099/95, e comprovado o preparo nas 48 horas seguintes à interposição, sob pena de deserção (art. 42, § 1º, da Lei nº 9.099/95), intime-se a parte recorrida para apresentação de contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias. Em seguida, retornem conclusos para juízo de admissibilidade e, sendo o caso, remetam-se os autos à Turma Recursal. Oportunamente, com o trânsito em julgado e não havendo novos requerimentos, arquivem-se os autos com as baixas e cautelas de praxe. Expeça-se o necessário. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Caldas Novas, datado e assinado digitalmente. Vanessa Ferreira de Miranda Juíza de Direito
TJGO · Caldas Novas - 2º Juizado Especial Cível · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2º Juizado Especial Cível da Comarca de Caldas Novas Av. C, 1385 - Quadra 1A, S/N - Itagai III, Caldas Novas - GO, 75690-000 E-mail: gab2jecc.caldasnovas@tjgo.jus.br Protocolo nº 5657706-26.2025.8.09.0025 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível Promovente: Kelly Gomes Silva Promovido(a): Alta Vista Administradora Ltda. Autorizo uso de cópia desta decisão para cumprimento, servindo-se como instrumento de citação, intimação, ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. SENTENÇA Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Cobrança, Pedido de Distrato Contratual e Indenização por Danos Morais, com pedido de tutela provisória de urgência, ajuizada por Kelly Gomes Silva em face de Alta Vista Administradora Ltda., Alta Vista Thermas Resort – SCP, Condomínio Concept Office, Nova Caldas Administração e Serviços Hoteleiros Ltda., Wam Privê Administração Hoteleira Ltda., Viver Caldas Administração Hoteleira Ltda., W.P.H. Participações Ltda. e Wam Hotéis e Resorts S. A., todos qualificados nos autos. Segundo a narrativa autoral, em 31/05/2017 a parte autora adquiriu a cota/fração T3-301/02 do empreendimento Alta Vista Thermas Resort, situado em Caldas Novas/GO, em regime de multipropriedade, por meio de Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Fração/Cota de Unidade Imobiliária. Na mesma oportunidade, aderiu ao sistema de locação por pool hoteleiro, mediante Sociedade em Conta de Participação (SCP), na qual a Alta Vista Administradora Ltda. figura como sócia ostensiva e a autora como sócia participante (oculta). Sustentou a autora que o sistema de pool hoteleiro lhe foi ofertado sob a promessa de recebimento de rendimentos periódicos provenientes da exploração comercial da unidade, mediante repasses mensais proporcionais às receitas de locação auferidas pela administradora. Aduziu que, desde dezembro de 2022, os repasses financeiros deixaram de ser efetuados, sem qualquer justificativa plausível, a despeito da manutenção da unidade no sistema de locação e da regular exploração comercial do imóvel. Noticiou diversas tentativas de contato, por e-mails e ligações telefônicas, todas infrutíferas ou respondidas de forma evasiva e procrastinadora. Destacou que, em resposta datada de 27/01/2025, a administradora reconheceu expressamente o inadimplemento, informando que "ainda não temos um prazo estimado para informar aos proprietários do Pool de locação" sobre os pagamentos pendentes. Informou que a ré encaminhou planilha de valores pendentes indicando saldo devedor de R$ 3.054,19 em favor da autora, referente aos períodos não pagos. Com base nesses fatos, formulou os seguintes pedidos: (i) a rescisão do contrato de adesão ao pool hoteleiro por culpa exclusiva da administradora; (ii) a condenação ao pagamento dos valores devidos, estimados em R$ 3.054,19; (iii) a obrigação de fazer consistente na apresentação de prestação de contas detalhada dos últimos quatro anos; e (iv) a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 20.000,00. Atribuiu à causa o valor de R$ 23.054,19. A tutela de urgência foi indeferida, sob o fundamento de ausência de probabilidade do direito quanto ao pedido de exclusão imediata da unidade do pool hoteleiro, considerando a necessidade de contraditório e a complexidade da relação contratual envolvendo contratos coligados. Na mesma oportunidade, a emenda à inicial foi recebida para adequar o pedido de prestação de contas à obrigação de fazer consistente na exibição de documentos e informações financeiras. Realizada audiência de conciliação, não houve composição entre as partes. A autora compareceu acompanhada de sua advogada, bem como as rés Condomínio Concept Office, Nova Caldas Administração e Serviços Hoteleiros Ltda., Wam Privê Administração Hoteleira Ltda. e Wam Hotéis e Resorts S. A., representadas por prepostos e advogados. As rés Alta Vista Administradora Ltda., Alta Vista Thermas Resort – SCP, W.P.H. Participações Ltda. e Viver Caldas Administração Hoteleira Ltda. não compareceram. As rés Nova Caldas Administração e Serviços Hoteleiros Ltda., Wam Privê Administração Hoteleira Ltda. e Wam Hotéis e Resorts S. A. apresentaram contestação conjunta, arguindo, em sede preliminar, a incompetência do Juizado Especial por suposta complexidade da causa e a ilegitimidade passiva, sob o argumento de que não integraram a SCP. No mérito, pugnaram pela improcedência, alegando inaplicabilidade do CDC, ausência de nexo causal e inexistência de danos morais. O Condomínio Concept Office apresentou contestação, arguindo ilegitimidade passiva ao fundamento de que não integrou o contrato de compra e venda nem administra o pool de locação, tratando-se de ente com personalidade jurídica distinta e finalidade exclusivamente condominial. A Viver Caldas Administração Hoteleira Ltda. apresentou contestação, arguindo ilegitimidade passiva sob o argumento de que a obrigação foi firmada por pessoa jurídica diversa. No mérito, sustentou a inaplicabilidade do CDC e a inexistência de danos morais. As rés Alta Vista Administradora Ltda. e Alta Vista Thermas Resort – SCP apresentaram contestação, arguindo, em sede preliminar, (a) a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de cobrança, em razão do pagamento de R$ 3.019,69 realizado em 22/12/2025, antes da citação; e (b) a inépcia da inicial por cumulação indevida de pedidos. No mérito, defenderam a natureza societária da relação, a aplicação da Cláusula Sexta do contrato de SCP (que afastaria a caracterização de mora por insuficiência de caixa), a inexistência de dano moral e a ausência de oposição ao distrato. A autora apresentou impugnações às contestações, rechaçando as preliminares e reiterando os termos da inicial. Sustentou a existência de grupo econômico de fato entre as rés, evidenciado pela identidade de sócios, administradores e endereço eletrônico, com aplicação da Teoria da Aparência e da responsabilidade solidária prevista no art. 7º, parágrafo único, do CDC. Quanto à perda do objeto, argumentou que o pagamento foi realizado após o ajuizamento da ação e que o valor é parcial e insuficiente. Reiterou a aplicação do CDC, a inversão do ônus da prova, a configuração do dano moral pela teoria do desvio produtivo do consumidor e a rescisão contratual por culpa exclusiva da fornecedora. Intimadas para especificação de provas, a autora requereu a inversão do ônus da prova e o julgamento antecipado da lide. As rés pugnaram pelo julgamento antecipado do mérito, afirmando que a documentação acostada aos autos é suficiente para o deslinde da causa. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, aplicado subsidiariamente, porquanto a matéria controvertida é eminentemente de direito e as provas documentais acostadas aos autos são suficientes para o deslinde da causa quanto aos pedidos que ora se apreciam. A aplicação do art. 327, § 2º, do CPC ao rito dos Juizados Especiais autoriza o julgamento parcial dos pedidos compatíveis com o procedimento sumaríssimo, reservando-se a extinção sem resolução de mérito aos pedidos que demandem complexidade probatória ou procedimento especial incompatível. Em atenção ao disposto no art. 38, caput, da Lei nº 9.099/95, que dispensa o relatório formal nas sentenças proferidas nos Juizados Especiais Cíveis, passa-se à fundamentação das preliminares e do mérito. Das preliminares de ilegitimidade passiva As rés suscitaram, em suas contestações, preliminares de ilegitimidade passiva, as quais devem ser examinadas de ofício por este Juízo, independentemente de arguição pelas partes, nos termos do art. 337, § 5º, do CPC, aplicável subsidiariamente ao rito dos Juizados Especiais. A matéria versa sobre condição da ação (legitimidade ad causam), constituindo questão de ordem pública cognoscível em qualquer tempo e grau de jurisdição. O Condomínio Concept Office sustenta que não integrou o contrato de compra e venda nem o instrumento de constituição da SCP, tratando-se de ente dotado de personalidade jurídica própria e com finalidade exclusivamente condominial, cuja atuação se restringe à administração das áreas comuns do empreendimento Alta Vista Thermas Resort. Argumenta que não participa da gestão do pool de locação, não aufere receitas da exploração hoteleira e não se beneficia dos resultados econômicos da atividade desenvolvida pela sócia ostensiva. As rés Nova Caldas Administração e Serviços Hoteleiros Ltda., Wam Privê e Wam Hotéis e Resorts S. A., em contestação conjunta, alegam ilegitimidade passiva ao fundamento de que não integraram o contrato de SCP firmado entre a autora e a Alta Vista Administradora Ltda., sendo a relação obrigacional firmada exclusivamente com esta última. A Viver Caldas Administração Hoteleira Ltda., por sua vez, sustenta que a obrigação foi firmada por pessoa jurídica diversa, não mantendo vínculo contratual direto com a autora. A autora, em suas impugnações, rechaçou as preliminares, sustentando a existência de grupo econômico de fato entre as rés, evidenciado pela identidade de sócios, administradores e endereço eletrônico. Pugnou pela aplicação da Teoria da Aparência e da responsabilidade solidária prevista no art. 7º, parágrafo único, do CDC. A análise das preliminares exige distinção entre as rés, uma vez que a situação jurídica de cada uma delas no contexto fático e contratual do empreendimento é diversa, não podendo ser tratada de forma uniforme. Quanto ao Condomínio Concept Office: ilegitimidade rejeitada O Condomínio Concept Office sustenta que não integrou o contrato de promessa de compra e venda da cota imobiliária nem o instrumento particular de constituição da SCP para adesão ao pool hoteleiro, tratando-se de ente dotado de personalidade jurídica própria e com finalidade exclusivamente condominial, cuja atuação se restringe à administração das áreas comuns do empreendimento Alta Vista Thermas Resort. É verdade que o condomínio edilício não figurou como parte nos contratos de compra e venda da cota imobiliária nem no instrumento de constituição da SCP, de modo que não possui pertinência subjetiva para responder por eventuais obrigações de restituição de valores, indenização por perdas e danos ou demais consequências decorrentes do inadimplemento contratual das fornecedoras. A relação obrigacional que se pretende rescindir foi estabelecida entre a autora e a sócia ostensiva da SCP, com extensão de responsabilidade às demais integrantes do grupo econômico, nos termos já fundamentados. Contudo, a pretensão autoral não se exaure na rescisão contratual e na condenação das fornecedoras ao pagamento de valores. O pedido formulado na inicial abrange, como consequência lógica e necessária da rescisão do contrato de adesão ao pool hoteleiro e da exclusão da unidade do sistema de locação, a declaração de inexigibilidade das taxas e cotas condominiais em face da autora a partir do momento em que cessar sua vinculação jurídica com a fração imobiliária. Trata-se de pretensão declaratória negativa, voltada à obtenção de certeza jurídica quanto à inexistência de relação obrigacional futura entre a autora e o ente condominial. As obrigações condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, aderem à coisa e acompanham a titularidade e a posse da unidade imobiliária, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. O sujeito passivo da obrigação condominial é aquele que detém a qualidade de proprietário, possuidor ou titular de direitos reais sobre a unidade autônoma, na medida em que aufere os benefícios da coisa e se utiliza dos serviços comuns disponibilizados pelo condomínio. Cessada a titularidade ou a posse, extingue-se o fundamento jurídico que justificava a sujeição do antigo titular às contribuições condominiais. O Condomínio Concept Office, na qualidade de credor originário das taxas condominiais e administrador das áreas comuns do empreendimento, é o único ente com legitimidade para receber essas cobranças e, por conseguinte, o único sujeito passivo adequado para figurar em demanda que pretenda declarar a inexigibilidade de tais encargos. A pretensão declaratória de inexistência de relação jurídica obrigacional exige a presença do sujeito ativo dessa relação, sob pena de a sentença não produzir efeitos práticos perante o verdadeiro interessado na cobrança. Ademais, a declaração de inexigibilidade das taxas condominiais a partir da rescisão contratual constitui consequência jurídica direta e imediata do acolhimento do pedido de rescisão do contrato de SCP/pool hoteleiro. A exclusão da unidade do sistema de locação implica a perda, pela autora, de qualquer vínculo jurídico com a fração imobiliária, incluindo a cessação dos deveres condominiais que lhe eram impostos em razão da titularidade da cota. Não seria juridicamente coerente declarar a rescisão do contrato e a exclusão da unidade do pool, mantendo a autora sujeita ao pagamento de encargos condominiais sobre bem que não mais integra seu patrimônio jurídico. Rejeita-se, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelo Condomínio Concept Office, mantendo-o no polo passivo da demanda exclusivamente para responder pela pretensão declaratória de inexigibilidade das taxas e cotas condominiais a partir da rescisão contratual, sem prejuízo da análise de mérito que será realizada em tópico próprio. Quanto às demais rés: ilegitimidade rejeitada Situação substancialmente distinta verifica-se em relação às demais rés (Nova Caldas Administração e Serviços Hoteleiros Ltda., Wam Privê Administração Hoteleira Ltda., Viver Caldas Administração Hoteleira Ltda., W.P.H. Participações Ltda. e Wam Hotéis e Resorts S. A.), as quais, conquanto não figurem formalmente como sócia ostensiva no instrumento de constituição da SCP, integram o grupo econômico de fato que atua de forma coordenada na exploração hoteleira do empreendimento Alta Vista Thermas Resort. A relação jurídica estabelecida entre a autora e as rés qualifica-se como relação de consumo, na medida em que a multiproprietária adquiriu a cota imobiliária e aderiu ao pool hoteleiro como destinatária final dos serviços de administração hoteleira ofertados no mercado, enquanto as rés figuram como fornecedoras na cadeia de fornecimento (arts. 2º e 3º do CDC). A formal existência de SCP, em que apenas uma das empresas do grupo figura como sócia ostensiva, não afasta a substância consumerista da relação, que deve ser aferida pela realidade fática do empreendimento e não pela estrutura jurídica formal adotada pelos fornecedores. A legislação consumerista é expressa ao estabelecer a responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento pelos danos causados ao consumidor. O art. 7º, parágrafo único, do CDC dispõe que, "tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo". O dispositivo consagra o princípio da solidariedade objetiva na cadeia de fornecimento, de modo a assegurar ao consumidor a mais ampla reparação dos danos sofridos, sem que a fragmentação jurídica do grupo econômico possa servir de escudo à responsabilização. A Teoria da Aparência, aplicada ao direito do consumidor, autoriza que o consumidor, diante da apresentação conjunta e coordenada de diversas empresas no mercado, possa legitimamente esperar a responsabilidade solidária de todas elas. No caso em exame, a identidade de sócios, de administradores e de estrutura operacional entre as rés do grupo hoteleiro, bem como a atuação coordenada na administração e exploração comercial do empreendimento, geram no consumidor a legítima expectativa de que todas as empresas integrantes do grupo respondem solidariamente pelas obrigações assumidas perante ele. Nesse sentido, colhe-se o entendimento consolidado do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás sobre a responsabilidade solidária em pool hoteleiro: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. POOL HOTELEIRO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. GRUPO ECONÔMICO. TEORIA DA APARÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela de urgência em ação de rescisão de termo de adesão a pool de locação por descumprimento contratual. O autor, adquirente de cota imobiliária em empreendimento hoteleiro, alegou que as rés, responsáveis pela gestão do pool, deixaram de realizar os repasses financeiros devidos e prestar contas desde 2022. A tutela de urgência determinou a suspensão da exploração hoteleira da unidade do autor, a desoneração de taxas de manutenção do pool e a abstenção de inscrição do nome do autor em cadastros de inadimplentes. A agravante, empresa do grupo econômico, alegou nulidade da decisão por ausência de fundamentação e impossibilidade de cumprimento da liminar por ilegitimidade passiva e ausência de relação contratual direta.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se a decisão que concedeu a tutela de urgência é nula por ausência de fundamentação; (ii) se a agravante, integrante de grupo econômico que atua na exploração hoteleira, possui legitimidade passiva para responder aos termos da tutela de urgência; e (iii) se estão presentes os requisitos legais para a manutenção da tutela de urgência deferida em seu desfavor.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A relação jurídica entre o adquirente de unidade imobiliária em regime de multipropriedade e as empresas responsáveis pela administração e exploração hoteleira do empreendimento caracteriza-se como relação de consumo. 4. A legislação consumerista estabelece a responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento pelos danos causados ao consumidor. 5. A Teoria da Aparência aplica-se para proteger a confiança do consumidor quando diversas empresas se apresentam ao mercado de forma conjunta, gerando expectativa legítima de responsabilidade solidária. 6. A agravante, embora não seja a gestora direta do pool, integra conglomerado econômico que explora o empreendimento, o que justifica sua manutenção no polo passivo em cognição sumária. 7. A decisão recorrida está devidamente fundamentada, indicando a probabilidade do direito no alegado inadimplemento contratual e o perigo de dano na continuidade das cobranças e no risco de negativação do nome do autor. 8. Não há perigo de irreversibilidade da medida, uma vez que as partes podem retornar ao estado anterior em caso de eventual improcedência dos pedidos ao final da instrução processual.IV. DISPOSITIVO E TESE9. O recurso é desprovido. 10. Tese de julgamento: "1. Em relações de consumo envolvendo pool hoteleiro, aplica-se a responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento e do grupo econômico, conforme o CDC e a Teoria da Aparência. 2. É válida a decisão que concede tutela de urgência, fundamentada na probabilidade do direito (inadimplemento na gestão do pool hoteleiro) e no perigo de dano (cobranças indevidas e risco de negativação), sem perigo de irreversibilidade da medida."Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, inc. IX; CPC, arts. 11, 489, § 1º, incs. III e IV, 300, 1.019, inc. I; CC, arts. 422, 475; CDC, arts. 6º, inc. VIII, 7º, p.u., 25, § 1º.Jurisprudências relevantes citadas: Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento, 5128791-09.2026.8.09.0051, CAMILA NINA ERBETTA NASCIMENTO - (DESEMBARGADOR), 9ª Câmara Cível, julgado em 11/06/2026 14:59:25. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento, 5611811-11.2026.8.09.0024, SILVÂNIO DIVINO DE ALVARENGA - (DESEMBARGADOR), 10ª Câmara Cível, julgado em 31/07/2026) A decisão acima é inteiramente aplicável ao caso em exame, na medida em que a situação fática é substancialmente idêntica: trata-se de empreendimento hoteleiro em regime de multipropriedade, com adesão a pool de locação e suspensão dos repasses financeiros desde o mesmo período (2022). O Tribunal de Justiça de Goiás assentou expressamente que a relação entre o adquirente da unidade e as empresas do grupo econômico caracteriza-se como relação de consumo, com responsabilidade solidária de todos os integrantes do conglomerado empresarial, aplicando-se a Teoria da Aparência para proteger a confiança legitimamente depositada pelo consumidor. No caso sob julgamento, os elementos probatórios acostados aos autos evidenciam que as rés Nova Caldas, Wam Privê, Viver Caldas, W.P.H. Participações e Wam Hotéis e Resorts S. A. integram o mesmo conglomerado empresarial que explora o empreendimento Alta Vista Thermas Resort, com identidade de administração e atuação coordenada no pool hoteleiro. A tentativa de fragmentação da responsabilidade entre diversas pessoas jurídicas do grupo, com a alegação de que apenas a Alta Vista Administradora Ltda. figura formalmente como sócia ostensiva da SCP, constitui expediente que, à luz da realidade fática e dos princípios do CDC, não pode ser admitido para afastar a responsabilidade solidária das demais empresas do grupo. A aplicação do art. 7º, parágrafo único, do CDC, conjugada com a Teoria da Aparência e com a noção de grupo econômico de fato, impõe o reconhecimento da legitimidade passiva solidária de todas as empresas do grupo hoteleiro para responder pelos danos causados à consumidora, independentemente de qual delas figure formalmente como signatária do contrato de SCP. A solidariedade, no caso, decorre da lei e da realidade fática da cadeia de fornecimento, não podendo ser afastada por mera alegação formal de ausência de assinatura contratual. Rejeitam-se, portanto, as preliminares de ilegitimidade passiva quanto às rés Nova Caldas Administração e Serviços Hoteleiros Ltda., Wam Privê Administração Hoteleira Ltda., Viver Caldas Administração Hoteleira Ltda., W.P.H. Participações Ltda. e Wam Hotéis e Resorts S. A., mantendo-as no polo passivo da demanda para julgamento do mérito. Do mérito Da aplicabilidade do CDC As rés Nova Caldas Administração e Serviços Hoteleiros Ltda., Wam Privê Administração Hoteleira Ltda. e Wam Hotéis e Resorts S. A., Viver Caldas Administração Hoteleira Ltda. e Alta Vista Administradora Ltda. e Alta Vista Thermas Resort – SCP sustentaram, em suas contestações, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica em exame, ao argumento de que a autora, na condição de sócia participante da SCP, não se qualificaria como consumidora, mas sim como investidora em empreendimento societário. Pugnam, em consequência, pela impossibilidade de inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, inciso VIII, do CDC. A tese defensiva não merece prosperar. A relação jurídica estabelecida entre a autora e as rés qualifica-se, inequivocamente, como relação de consumo, na medida em que a multiproprietária adquiriu a cota imobiliária e aderiu ao sistema de pool hoteleiro como destinatária final dos serviços de administração hoteleira ofertados no mercado, enquanto as rés figuram como fornecedoras desses serviços na cadeia de fornecimento. O art. 2º, caput, da Lei nº 8.078/90 define consumidor como toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. A autora, pessoa física, adquiriu a cota T3-301/02 do empreendimento Alta Vista Thermas Resort e aderiu ao pool hoteleiro com a expectativa legítima de auferir rendimentos periódicos provenientes da exploração comercial de sua unidade, utilizando o serviço como destinatária final, sem integrar a cadeia de produção ou comercialização do empreendimento. A condição de consumidora é inafastável, a despeito da roupagem jurídica formal de SCP adotada no contrato. O art. 3º, § 2º, da Lei nº 8.078/90, por sua vez, conceitua serviço como qualquer atividade fornecida no mercado de consumo mediante remuneração. A administração hoteleira desenvolvida pela Alta Vista Administradora Ltda. constitui atividade empresarial remunerada (mediante taxa de administração e participação nos resultados), ofertada no mercado aos adquirentes de cotas imobiliárias do empreendimento como alternativa de rentabilização do investimento. A existência formal de SCP, em que a autora figura como sócia participante e a administradora como sócia ostensiva, não desnatura a substância consumerista da relação, que deve ser aferida pela realidade fática do empreendimento e não pela estrutura jurídica formal adotada pelos fornecedores. O princípio da primazia da realidade sobre a forma, consagrado no direito do consumidor, impõe que a qualificação jurídica da relação seja extraída da substância do vínculo e não do rótulo formal conferido pelas partes. No caso em exame, a autora, pessoa física desprovida de estrutura empresarial, aderiu ao sistema de pool hoteleiro ofertado pelas rés como serviço remunerado de administração, confiando integralmente na gestão da sócia ostensiva para a percepção de rendimentos. A realidade fática revela inequívoca relação de consumo, independentemente da adoção formal do instituto da SCP previsto nos arts. 991 a 996 do Código Civil. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor às relações envolvendo multipropriedade e pool de locação em empreendimentos hoteleiros é entendimento consolidado no âmbito do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (EMPREENDIMENTO ENCONTRO DAS ÁGUAS THERMAS RESORT). APLICAÇÃO DO CDC. PROMESSA DE PARTICIPAÇÃO NO SISTEMA POOL DE LOCAÇÃO. TROCA DE DIREITO A USO DE OUTRAS UNIDADES DE ESTADIA EM TODO O MUNDO (REDE INTERVAL INTERNATIONAL). DESCUMPRIMENTO PELA VENDEDORA. DEVER DE TRANSPARÊNCIA E PRESTAÇÃO DE ESCLARECIMENTOS. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE QUANTIAS PAGAS PELO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 543 DO STJ. ACRESCIDA DE JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. INALTERAÇÃO. AUSÊNCIA DE APLICAÇÃO DO ART. 85, §11 DO CPC. 1. Verificada a existência de relação de consumo entre as partes litigantes, mister se faz a aplicação das normas específicas previstas no Código de Defesa do Consumidor. 2. A rescisão do contrato de compra e venda de imóvel causada por culpa exclusiva da ré/promitente vendedora, que prometeu participação no sistema pool de locação e na rede interval international (troca de direito a uso de outras unidades de estadia em todo o mundo) e descumpriu, bem como a ausência de prestação das informações e esclarecimentos necessários sobre o negócio e repassando valores considerados ínfimos para este tipo de contratação, resta configurada a falta de transparência e a falha na prestação de serviço, fatos que impõem a restituição das parcelas pagas ao comprador devendo ocorrer de forma integral, em parcela única, vedadas retenções de qualquer gênero. 3. Para fins de restituição dos valores pagos, devem incidir juros de mora a partir da citação e não do trânsito em julgado da sentença. 4. O abalo sofrido, para configurar o dano moral, deve interferir intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, chegando a causar-lhe aflição, angústia e desequilíbrio de seu bem-estar, o que não foi comprovado, sendo as situações vivenciadas pelo autor/apelante, fatos que não ultrapassaram o mero dissabor, inerentes a vida cotidiana. 5. Tendo em vista que cada litigante foi vencedor e vencido em seus pleitos, correta a aplicação da sucumbência recíproca, não havendo falar em sua alteração. 6. Ante ao provimento parcial do apelo e a manutenção da sucumbência recíproca, não há falar em majoração da verba honorária, nos moldes do art. 85, §11 do CPC. Apelação cível conhecida e parcialmente provida. Sentença reformada em parte. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, 5264944-93.2019.8.09.0051, ITAMAR DE LIMA - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, julgado em 18/12/2020 09:39:33) O precedente acima, proferido pelo Tribunal de Justiça de Goiás em caso envolvendo empreendimento hoteleiro em regime de multipropriedade com adesão a pool de locação, reconheceu expressamente a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica. O entendimento é inteiramente aplicável ao caso em exame, no qual a autora adquiriu cota imobiliária em empreendimento hoteleiro e aderiu ao pool de locação como destinatária final dos serviços de administração ofertados pelas rés. A caracterização da relação de consumo encontra reforço na vulnerabilidade da autora, que se manifesta em múltiplas dimensões. A vulnerabilidade técnica decorre do desconhecimento, pela consumidora, das técnicas de contabilidade hoteleira e da metodologia de cálculo dos repasses financeiros, conhecimentos especializados detidos exclusivamente pela administradora. A vulnerabilidade informacional se evidencia pela impossibilidade de acesso direto aos dados contábeis do pool (receitas auferidas com a locação da unidade, despesas deduzidas, taxa de administração, custos operacionais e metodologia de rateio), informações detidas com exclusividade pela sócia ostensiva. A vulnerabilidade fática resulta da impossibilidade concreta de fiscalização, pela autora, da gestão dos negócios sociais desenvolvidos pela administradora. Da extinção parcial sem resolução de mérito: pedido de prestação de contas/obrigação de fazer e cobrança de saldo ilíquido O pedido de obrigação de fazer consistente na exibição de documentos contábeis, demonstrativos financeiros, extratos de receitas e despesas do pool hoteleiro e demais informações necessárias à apuração do saldo devedor, a despeito da requalificação promovida na emenda à inicial, possui em sua essência natureza jurídica de ação de exigir contas, procedimento especial regulado pelos arts. 550 a 553 do Código de Processo Civil. A natureza bifásica desse procedimento, na primeira fase discute-se a existência do dever de prestar contas e na segunda fase procede-se à análise das contas e à apuração do saldo, constitui rito próprio incompatível com a cumulação de pedidos condenatórios genéricos sob o rito sumaríssimo dos Juizados Especiais. A incompatibilidade entre o procedimento especial de exigir contas e o rito dos Juizados Especiais já foi expressamente reconhecida pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás em caso análogo, no qual se firmou o entendimento de que a utilização do procedimento inadequado para o pedido de prestação de contas acarreta inépcia da petição inicial: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. PEDIDO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. PROCEDIMENTO ESPECIAL. INCOMPATIBILIDADE DE RITOS. INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Apelação Cível interposta contra sentença que, em ação ordinária, reconheceu a inépcia da petição inicial por utilização de procedimento inadequado para o pedido de prestação de contas.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a utilização do procedimento ordinário para o pedido de prestação de contas.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A ação de exigir contas deve seguir o rito especial previsto no artigo 550 do Código de Processo Civil.4. A cumulação de pedido de prestação de contas, que possui procedimento especial, com outros pedidos em ação ordinária, gera incompatibilidade de ritos e inépcia da petição inicial.5. O autor, ao desconhecer a possibilidade de pedir prestação de contas pelo rito especial, incorreu em inépcia da petição inicial ao utilizar o procedimento ordinário.IV. DISPOSITIVO E TESE6. Recurso conhecido e improvido.Tese de julgamento: "É inepta a petição inicial que utiliza o procedimento ordinário para formular pedido de prestação de contas, em razão da incompatibilidade com o rito especial previsto em lei."Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 550. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5265976-31.2022.8.09.0051, AURELIANO ALBUQUERQUE AMORIM - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, julgado em 13/02/2025 16:25:39) O precedente acima é inteiramente aplicável ao caso em exame e reforça o entendimento de que o pedido de exibição de documentos contábeis do pool hoteleiro, em sua essência material, constitui verdadeira ação de exigir contas que não pode ser processada pelo rito sumaríssimo da Lei nº 9.099/95. A requalificação formal do pedido pela autora, na emenda à inicial, como "obrigação de fazer", não altera a natureza jurídica substancial da pretensão, que continua a exigir a demonstração contábil e técnica pormenorizada para fixação dos valores devidos, com análise de receitas, despesas, taxa de administração, custos operacionais e metodologia de rateio. Além da incompatibilidade procedimental, a apuração dos valores efetivamente devidos à autora a título de repasses do pool hoteleiro demanda análise contábil pormenorizada que envolve conhecimento técnico especializado em contabilidade hoteleira, análise da estrutura de custos do empreendimento e capacidade de segregar, dentro do fluxo de receitas e despesas do pool, a parcela atribuível à unidade específica da autora. Tal operação exige produção de prova pericial contábil incompatível com o rito sumaríssimo, nos termos do Enunciado nº 54 do FONAJE, segundo o qual a menor complexidade da causa para fixação da competência é aferida pelo objeto da prova e não em face do direito material. Quanto ao pedido de cobrança dos valores devidos a título de repasses do pool hoteleiro, é necessário distinguir entre a parcela já quitada e o saldo remanescente. A autora reconhece, em sua impugnação, que o valor de R$ 3.054,19 indicado na inicial não corresponde à totalidade dos repasses devidos desde dezembro de 2022, mas apenas a uma parcela dos valores pendentes, conforme demonstrativo fornecido administrativamente pelas rés. A própria narrativa autoral evidencia que a quantificação integral do crédito depende de prévia apuração contábil que, como já fundamentado, é incompatível com o rito dos Juizados Especiais. Quanto ao saldo remanescente entre o valor confessado (R$ 3.054,19) e o valor pago (R$ 3.019,69), bem como quanto à eventual diferença entre o valor confessado e a totalidade dos repasses devidos desde dezembro de 2022 (conforme alegado pela autora), a apuração depende necessariamente de perícia contábil para análise detalhada das receitas auferidas, das despesas deduzidas, da metodologia de rateio adotada e da incidência de encargos ao longo do período. A impossibilidade de prolação de sentença condenatória líquida, exigida pelo art. 38, parágrafo único, da Lei nº 9.099/95, aliada à vedação de produção de prova pericial no âmbito do rito sumaríssimo, impõe a extinção parcial sem resolução de mérito quanto ao pedido de cobrança do saldo remanescente, nos termos do art. 51, inciso II, da Lei nº 9.099/95. Dessa forma, extinguem-se parcialmente, sem resolução de mérito, com fundamento no art. 51, inciso II, da Lei nº 9.099/95, apenas (a) o pedido de obrigação de fazer consistente na exibição de documentos contábeis, pela natureza de ação de exigir contas incompatível com o rito sumaríssimo; e (b) o pedido de cobrança quanto ao saldo remanescente não quitado, pela impossibilidade de prolação de sentença condenatória líquida em razão da necessidade de perícia contábil. Da perda parcial do objeto As rés Alta Vista Administradora Ltda. e Alta Vista Thermas Resort – SCP, em sua contestação, arguiram perda superveniente do objeto quanto ao pedido de cobrança, em razão do pagamento de R$ 3.019,69 realizado em 22/12/2025, antes da citação. Esse pagamento, conquanto realizado após o ajuizamento da ação, quita apenas parcialmente o valor confessado pela administradora (R$ 3.054,19), restando saldo remanescente não coberto. Quanto ao valor efetivamente pago (R$ 3.019,69), reconhece-se a perda parcial do objeto, na medida em que a satisfação espontânea da obrigação, ainda que tardia, retira o interesse de agir da autora quanto à parcela quitada. Extingue-se o processo com resolução de mérito quanto a essa parcela, nos termos do art. 487, inciso III, alínea "c", do Código de Processo Civil. Da rescisão do contrato de SCP/pool hoteleiro por inadimplemento da sócia ostensiva A autora pleiteia a rescisão do contrato de adesão ao pool hoteleiro por culpa exclusiva da administradora, com a imediata exclusão de sua unidade (cota/fração T3-301/02) do sistema de locação. O pedido comporta acolhimento, diante do inadimplemento substancial e prolongado da sócia ostensiva, que frustra a finalidade econômica do contrato e viola os deveres anexos de boa-fé objetiva. Os fatos que fundamentam o pedido de rescisão restam amplamente comprovados nos autos e são, em grande medida, incontroversos. A autora narra que, desde dezembro de 2022, a Alta Vista Administradora Ltda. deixou de efetuar os repasses financeiros que lhe eram devidos a título de rendimentos provenientes da exploração comercial de sua unidade no pool hoteleiro, totalizando mais de três anos de inadimplemento contínuo. Durante todo esse período, a unidade da autora permaneceu integrada ao sistema de locação, sendo regularmente explorada pela administradora, que aufere receitas com a atividade hoteleira sem repassar os resultados à sócia participante. A confirmação do inadimplemento foi obtida pela própria autora mediante contato direto com a administradora. Após diversas tentativas infrutíferas de obter informações sobre os repasses, por meio de e-mails e ligações telefônicas, a autora recebeu resposta formal da Alta Vista Administradora Ltda. em 27 de janeiro de 2025, na qual a empresa reconheceu expressamente a existência de pagamentos pendentes e informou que "ainda não temos um prazo estimado para informar aos proprietários do Pool de locação" sobre a regularização dos valores devidos. Essa resposta constitui confissão extrajudicial do inadimplemento, eliminando qualquer dúvida sobre a existência e a autoria da mora. O pagamento parcial de R$ 3.019,69, realizado pela administradora em 22 de dezembro de 2025, ou seja, após o ajuizamento da presente ação, confirma a existência do débito e evidencia a relutância da empresa em cumprir espontaneamente suas obrigações contratuais. O valor quitado corresponde apenas a parte dos rendimentos confessados como devidos, não abrangendo a totalidade dos repasses pendentes desde dezembro de 2022, conforme expressamente reconhecido pela autora em sua impugnação. A natureza jurídica da relação estabelecida entre a autora e a Alta Vista Administradora Ltda. é de Sociedade em Conta de Participação, regulada pelos arts. 991 a 996 do Código Civil. Nos termos do art. 991, caput, do Código Civil, na SCP a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais dos resultados correspondentes. A Alta Vista Administradora Ltda. figura como sócia ostensiva, exercendo a gestão do pool hoteleiro em nome próprio, enquanto a autora, como sócia participante, investe sua cota imobiliária no sistema e aguarda a distribuição dos resultados econômicos da exploração comercial. A relação de confiança é elemento estrutural da SCP. A sócia participante, por definição legal, não exerce a gestão do negócio e depende integralmente da atuação proba e diligente do sócio ostensivo para auferir os rendimentos esperados do investimento. A autora, ao aderir ao pool hoteleiro, transferiu à Alta Vista Administradora Ltda. a gestão exclusiva de sua unidade, confiando na percepção periódica de rendimentos proporcionais às receitas de locação auferidas. A quebra dessa confiança, mediante a suspensão injustificada dos repasses por mais de três anos, constitui inadimplemento substancial que autoriza a resolução do vínculo contratual. O art. 475 do Código Civil estabelece que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. No caso em exame, o inadimplemento da Alta Vista Administradora Ltda. não se qualifica como mero atraso ou falha acessória, mas sim como inadimplemento essencial que frustra inteiramente a finalidade econômica do contrato de SCP. A autora aderiu ao pool hoteleiro com o objetivo legítimo de obter rendimentos periódicos de seu investimento imobiliário; a suspensão dos repasses por período superior a três anos priva a sócia participante do benefício econômico que justificou sua adesão ao sistema, esvaziando completamente o objeto do contrato. A tese defensiva de que a Cláusula Sexta do contrato de SCP afastaria a caracterização de mora por "insuficiência de caixa" não merece prosperar. A cláusula contratual que pretende eximir a sócia ostensiva das consequências de seu próprio inadimplemento, atribuindo exclusivamente aos sócios participantes o risco da atividade empresarial, constitui cláusula abusiva de pleno direito. O art. 51, incisos IV e XV, da Lei nº 8.078/90 veda cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade, bem como aquelas em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor. A interpretação da cláusula contratual à luz do princípio da boa-fé objetiva, consagrado no art. 422 do Código Civil, impõe aos contratantes o dever de guardar probidade e lealdade tanto na conclusão quanto na execução do contrato. A sócia ostensiva que aufere receitas com a exploração comercial da unidade da autora, mas se recusa a repassar os resultados por alegada "insuficiência de caixa", viola flagrantemente os deveres anexos de cooperação, transparência e lealdade que informam a boa-fé objetiva. Não é juridicamente admissível que o risco empresarial da atividade hoteleira seja unilateralmente transferido ao sócio participante, que não detém o controle da gestão e não pode influenciar os resultados operacionais do pool. A ausência de oposição ao distrato, manifestada pela Alta Vista Administradora Ltda. em sua contestação, confirma a viabilidade jurídica da resolução contratual, embora não a descaracterize como decorrência do inadimplemento. A ré afirma não se opor ao pedido de distrato formulado pela autora, o que evidencia a inexistência de óbice à exclusão da unidade do pool hoteleiro. Contudo, a resolução deve ser declarada por culpa exclusiva da administradora, e não por mero consenso ou desistência imotivada da autora, com todas as consequências jurídicas daí decorrentes, inclusive no que se refere à responsabilidade por perdas e danos. A procedência do pedido de rescisão contratual é medida que se impõe, diante do inadimplemento substancial e prolongado da sócia ostensiva, que frustra a finalidade econômica do contrato de SCP e viola os deveres de boa-fé objetiva. A resolução do Instrumento Particular de Constituição de SCP firmado entre a autora Kelly Gomes Silva e a Alta Vista Administradora Ltda. deve ser declarada por culpa exclusiva da administradora, com a imediata exclusão da unidade T3-301/02 do sistema de locação por pool hoteleiro, cessando a partir de então qualquer obrigação da autora perante o sistema. O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, em caso análogo envolvendo contrato de tempo compartilhado e falha na prestação do serviço pelo fornecedor, consolidou entendimento favorável à rescisão contratual por culpa exclusiva da empresa: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITO DE USO DE IMÓVEL EM SISTEMA DE TEMPO COMPARTILHADO (TIMESHARE). IMPOSSIBILIDADE DE RESERVA. INDISPONIBILIDADE DE VAGAS PARA CESSIONÁRIO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. CULPA EXCLUSIVA DA FORNECEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INAPLICABILIDADE DE RETENÇÃO POR SUPOSTA FRUIÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. MULTA DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em Ação de Rescisão Contratual Cumulada Com Indenização Por Danos Materiais e Morais, declarando rescindido contrato de cessão de direito de uso de imóvel em sistema de tempo compartilhado, com restituição integral dos valores pagos, aplicação de multa contratual inversa e indeferimento do pedido de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há 4 (quatro) questões em discussão: (i) saber se a rescisão do contrato de timeshare decorreu de culpa da fornecedora ou de desistência imotivada da consumidora; (ii) saber se é devida a restituição integral dos valores pagos; (iii) saber se é cabível a retenção de valores sob o argumento de fruição dos serviços; e (iv) saber se é legítima a aplicação de multa contratual em desfavor da fornecedora, por inversão da cláusula penal. III. RAZÕES DE DECIDIR3. A relação jurídica entre as partes é de consumo, submetendo-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, com responsabilidade objetiva da fornecedora pela falha na prestação do serviço.4. A exigência de condições excessivamente restritivas para reserva, aliada à comprovada indisponibilidade de vagas aos cessionários, frustra a legítima expectativa do consumidor e viola o Princípio da Boa-fé Objetiva.5. Demonstrada a tentativa frustrada de utilização do serviço, inclusive mediante pagamento de taxa de intercâmbio, configura-se a culpa exclusiva da fornecedora pela rescisão contratual.6. Reconhecida a inexecução contratual pela fornecedora, impõe-se a restituição imediata e integral das quantias pagas, afastada qualquer retenção.7. É cabível a inversão da cláusula penal prevista exclusivamente em desfavor do consumidor, aplicando-se multa de 10% (dez por cento) sobre o valor pago, em consonância com o entendimento firmado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça em sede de recursos repetitivos. IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento:1. A impossibilidade reiterada de reserva em contrato de tempo compartilhado caracteriza falha na prestação do serviço e enseja rescisão contratual por culpa exclusiva da fornecedora.2. Reconhecida a inexecução contratual pela fornecedora, é devida a restituição integral e imediata dos valores pagos, afastada qualquer retenção.3. A fruição decorrente de brinde promocional não autoriza abatimento de valores do contrato oneroso rescindido.4. É admissível a inversão da cláusula penal prevista apenas em desfavor do consumidor, para aplicação de multa à fornecedora inadimplente. Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, artigos 2º, 3º, 14 e 51; Código Civil, artigos 405 e 406; Código de Processo Civil, artigos 85, parágrafo 11, e 487, inciso I. Jurisprudência relevante citada: Colendo Superior Tribunal de Justiça, Súmula nº 543; Recursos Especiais nº 1.614.721/DF e nº 1.631.485/DF, Tema 971; Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Apelação Cível nº 5982455-71.2024.8.09.0024. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5212326-64.2025.8.09.0051, MÔNICA CEZAR MORENO SENHORELO - (DESEMBARGADOR), 5ª Câmara Cível, julgado em 04/02/2026) A jurisprudência acima confirma que, em contratos de investimento imobiliário com exploração comercial por terceiros, a falha na prestação do serviço que frustra a legítima expectativa do consumidor autoriza a rescisão contratual por culpa exclusiva do fornecedor, com as consequências indenizatórias correspondentes. O entendimento é plenamente aplicável ao caso em exame, no qual a suspensão dos repasses por mais de três anos pela sócia ostensiva configura inadimplemento essencial que justifica a resolução do contrato de SCP. Da inexigibilidade das taxas condominiais a partir da rescisão contratual A procedência do pedido de rescisão contratual, com a declaração de culpa exclusiva da sócia ostensiva e a imediata exclusão da unidade T3-301/02 do sistema de locação por pool hoteleiro, impõe o exame de suas consequências diretas sobre a relação jurídica entre a autora e o Condomínio Concept Office, no que se refere às taxas e cotas condominiais incidentes sobre a fração imobiliária. As obrigações condominiais possuem natureza jurídica propter rem, isto é, constituem deveres jurídicos que aderem à coisa e se vinculam à titularidade e à posse da unidade imobiliária autônoma. O art. 1.336, inciso I, do Código Civil estabelece que são deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, enquanto o art. 1.345 do mesmo diploma legal dispõe que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio. A sistemática normativa revela que o sujeito passivo da obrigação condominial é aquele que detém a qualidade de proprietário, possuidor ou titular de direitos reais sobre a unidade. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 886 de recursos repetitivos, consolidou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, especialmente da posse ou da fruição da unidade, e não exclusivamente do registro do compromisso de compra e venda. Esse entendimento foi recentemente aplicado pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás em caso envolvendo empreendimento submetido ao regime de multipropriedade: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. TUTELA PROVISÓRIA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DE TAXAS CONDOMINIAIS. MULTIPROPRIEDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA.I. CASO EM EXAME: Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela provisória destinado à suspensão da exigibilidade de taxas condominiais incidentes sobre cotas imobiliárias adquiridas em empreendimento submetido ao regime de multipropriedade. O recorrente sustenta a existência de inadimplemento contratual das vendedoras, consistente na impossibilidade de registro das unidades e em outras alegadas irregularidades do empreendimento, defendendo a inexigibilidade das despesas condominiais.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos para concessão de tutela provisória destinada à suspensão da exigibilidade das taxas condominiais, diante das alegações de descumprimento contratual e de ausência de posse ou fruição das unidades imobiliárias. III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. A concessão da tutela provisória exige a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC, sendo inviável o aprofundamento do mérito em sede de cognição sumária. 2. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, especialmente da posse ou da fruição da unidade, e não exclusivamente do registro do compromisso de compra e venda, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 886. 3. Os elementos constantes dos autos, em especial a celebração e a quitação dos contratos, não demonstram, em juízo de probabilidade, que o recorrente jamais exerceu ou deixou de exercer a posse ou os direitos de fruição inerentes às cotas adquiridas, circunstância que demanda instrução probatória. 4. As alegações de impossibilidade de registro das unidades, supressão de equipamentos prometidos e descumprimento de outras obrigações contratuais, isoladamente, não autorizam, nesta fase processual, a suspensão da exigibilidade das taxas condominiais, cuja natureza é propter rem.IV. DISPOSITIVO E TESE: Apelação Cível conhecido e não provido.Tese de julgamento:?1. A suspensão da exigibilidade das taxas condominiais em tutela provisória exige demonstração, em juízo de probabilidade, da ausência de posse ou de fruição da unidade imobiliária. 2. O alegado descumprimento contratual, desacompanhado de prova suficiente acerca da inexistência de posse ou fruição do imóvel, não afasta, em cognição sumária, a exigibilidade das obrigações condominiais de natureza propter rem. 3. Questões relativas ao efetivo exercício da posse ou dos direitos de uso da unidade demandam instrução probatória, a impedir a concessão da tutela provisória no estágio inaugural?.Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 294 e 300.Jurisprudência relevante citada: STJ, Repetitivo Tema n° 886. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento, 5078518-10.2026.8.09.0024, JULIANA PEREIRA DINIZ PRUDENTE - (DESEMBARGADOR), 8ª Câmara Cível, julgado em 28/07/2026) No caso em exame, a rescisão do contrato de SCP/pool hoteleiro por culpa exclusiva da sócia ostensiva determina a imediata exclusão da unidade T3-301/02 do sistema de locação, com a cessação de todos os vínculos jurídicos da autora com a fração imobiliária. A partir do trânsito em julgado desta sentença, a autora deixará de deter qualquer relação de titularidade, posse ou fruição sobre a cota T3-301/02 do empreendimento Alta Vista Thermas Resort, não mais podendo ser considerada condômina para fins de sujeição às contribuições condominiais. A manutenção da cobrança de taxas condominiais em face da autora após a rescisão contratual configuraria situação jurídica contraditória e incompatível com a declaração judicial de perda de sua vinculação com o imóvel. Se a autora não mais aufere os benefícios da coisa comum, não mais utiliza os serviços disponibilizados pelo condomínio e não mais detém qualquer direito real sobre a unidade, inexiste fundamento jurídico que justifique sua sujeição às contribuições condominiais. A obrigação propter rem, por definição, pressupõe a existência do vínculo real entre o sujeito e a coisa; extinto esse vínculo, extingue-se a obrigação que dele decorria. Ressalte-se que a declaração de inexigibilidade das taxas condominiais a partir do trânsito em julgado não exonera a autora do pagamento dos encargos condominiais vencidos e não pagos durante o período em que manteve a titularidade da cota, ou seja, até a data da efetiva exclusão da unidade do sistema. As cotas condominiais vencidas antes da rescisão contratual permanecem exigíveis em face da autora, uma vez que, durante o período em que figurou como titular da fração imobiliária, tinha o dever jurídico de contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal. A declaração de inexigibilidade projeta seus efeitos exclusivamente para o futuro (ex nunc), a partir do marco temporal do trânsito em julgado desta sentença. A procedência da pretensão declaratória é medida que se impõe como consequência lógica e necessária da rescisão contratual ora decretada. A segurança jurídica da autora exige a declaração judicial expressa de que, a partir do trânsito em julgado, não mais subsiste relação obrigacional entre ela e o Condomínio Concept Office no que se refere às taxas e cotas condominiais incidentes sobre a cota T3-301/02, vedada qualquer cobrança futura desses encargos. Da indenização por danos morais A autora pleiteia indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00, em razão do inadimplemento prolongado da administradora, da desídia no atendimento às suas reclamações e da ausência de transparência sobre os rendimentos do pool hoteleiro. Fundamenta o pedido na teoria do desvio produtivo do consumidor e na perda do tempo útil. O pedido, contudo, não comporta acolhimento. É incontroverso que a Alta Vista Administradora Ltda. deixou de efetuar os repasses financeiros devidos à autora desde dezembro de 2022, totalizando mais de três anos de inadimplemento. Igualmente comprovadas as tentativas de contato administrativo realizadas pela autora, por e-mails e ligações telefônicas, bem como a resposta da administradora em 27 de janeiro de 2025, na qual reconheceu a existência de pagamentos pendentes sem apresentar prazo concreto para regularização. O inadimplemento contratual, por mais reprovável que seja do ponto de vista ético e comercial, não se confunde automaticamente com ato ilícito gerador de dano moral. A configuração do dano moral exige a demonstração de lesão a direitos da personalidade, de abalo psíquico relevante, de situação vexatória ou humilhante, ou de circunstância excepcional que transcenda os dissabores inerentes às relações negociais. O mero descumprimento de obrigação contratual, por si só, não preenche esses requisitos. No caso em exame, a autora não demonstrou qualquer circunstância excepcional que eleve o inadimplemento contratual ao patamar de ofensa a direitos da personalidade. Não há nos autos prova de negativação indevida de seu nome em cadastros de proteção ao crédito, de situação de humilhação pública, de abalo psicológico clinicamente comprovado, de comprometimento de sua subsistência ou de qualquer outro elemento concreto que indique lesão extrapatrimonial relevante. A frustração decorrente da ausência de repasses financeiros, conquanto legítima e merecedora de tutela jurisdicional adequada, situa-se no âmbito dos dissabores decorrentes das relações comerciais, cuja reparação se dá pelas vias patrimoniais próprias. A teoria do desvio produtivo do consumidor, invocada pela autora, exige demonstração concreta de dispêndio excessivo e injustificado de tempo e esforço na tentativa de solução administrativa do problema. No caso, as tentativas de contato com a administradora por e-mails e ligações telefônicas, embora tenham se mostrado infrutíferas, não ultrapassam o padrão ordinário de diligências que qualquer contratante realiza diante de inadimplemento da contraparte. Não se verifica, nos autos, prova de peregrinação a múltiplos órgãos, de espera prolongada em filas ou atendimentos presenciais, de transferência reiterada entre setores ou de qualquer outra circunstância que caracterize desperdício anormal do tempo útil da consumidora. O art. 186 do Código Civil exige, para configuração do ato ilícito indenizável, a violação de direito e a causação de dano a outrem. No caso, o direito violado é de natureza eminentemente patrimonial (direito ao recebimento de rendimentos contratuais), e o dano correspondente (perda dos rendimentos não repassados) encontra reparação adequada nas vias condenatórias e resolutórias já apreciadas nos tópicos anteriores desta sentença. A extensão da reparação para o campo extrapatrimonial, sem demonstração de lesão autônoma a direitos da personalidade, configuraria bis in idem indenizatório e alargamento indevido do instituto do dano moral. O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás é firme no sentido de que o mero inadimplemento contratual não se revela suficiente a ensejar dano moral indenizável, por configurar hipótese de mero dissabor do cotidiano, inexistindo lesão à dignidade humana. Nesse sentido, colhe-se precedente do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás sobre o tema: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DANO MORAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA ABUSIVA. DANO MORAL AFASTADO. I - Inexiste ato ilícito praticado pela parte requerida quanto à abusividade de cláusula contratual, pois a lei autoriza o consumidor buscar a rescisão contratual, bem como a devolução dos valores pagos, contudo, tal fato não enseja a indenização a título de dano moral, salvo a ocorrência de circunstância excepcional que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação. II- Mero inadimplemento contratual não se mostra suficiente a dar ensejo ao direito à indenização por danos morais, pois configura mero dissabor ou aborrecimento decorrente das relações comerciais, inexistindo lesão à dignidade humana. III- Observada a sucumbência recursal, deve ser majorada a verba honorária. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, 5182130-89.2017.8.09.0149, DESEMBARGADOR JEOVA SARDINHA DE MORAES - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, julgado em 07/06/2023 11:51:24) A orientação jurisprudencial acima é inteiramente aplicável ao caso em exame. A situação vivenciada pela autora, consistente na suspensão dos repasses financeiros do pool hoteleiro e nas dificuldades de contato com a administradora, embora reprovável e merecedora de pronta tutela jurisdicional no campo patrimonial, não ultrapassa os limites do mero inadimplemento contratual e do dissabor decorrente das relações comerciais. Não se verifica circunstância excepcional que coloque a contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, tampouco ofensa direta a direitos da personalidade que justifique a condenação em danos morais. O inadimplemento da sócia ostensiva já encontra adequada e suficiente reparação por meio da declaração de rescisão contratual por culpa exclusiva da administradora, com a imediata exclusão da unidade do pool hoteleiro, cessando todas as obrigações da autora perante o sistema. A tutela jurisdicional concedida nos tópicos anteriores desta sentença já restaura integralmente a posição jurídica da autora, afastando-a de um sistema que não lhe vinha proporcionando os rendimentos contratualmente previstos. Rejeita-se, portanto, o pedido de indenização por danos morais, por tratar-se de mero inadimplemento contratual, incapaz de configurar lesão a direitos da personalidade ou abalo extrapatrimonial indenizável, nos termos da fundamentação supra. Dispositivo Ante o exposto, julgo os pedidos formulados na inicial pela autora Kelly Gomes Silva em face de Alta Vista Administradora Ltda., Alta Vista Thermas Resort – SCP, Condomínio Concept Office, Nova Caldas Administração e Serviços Hoteleiros Ltda., Wam Privê Administração Hoteleira Ltda., Viver Caldas Administração Hoteleira Ltda., W.P.H. Participações Ltda. e Wam Hotéis e Resorts S. A., nos seguintes termos: a) Extingo parcialmente o processo sem resolução de mérito, com fundamento no art. 51, inciso II, da Lei nº 9.099/95, quanto aos pedidos de obrigação de fazer (exibição de documentos contábeis do pool hoteleiro, de natureza de ação de exigir contas) e de cobrança do saldo remanescente dos repasses devidos desde dezembro de 2022, em razão da incompatibilidade do procedimento especial de exigir contas com o rito sumaríssimo dos Juizados Especiais Cíveis e da impossibilidade de prolação de sentença condenatória líquida sem a realização de perícia contábil; b) Declaro a perda parcial do objeto quanto ao valor de R$ 3.019,69 (três mil e dezenove reais e sessenta e nove centavos), pago pela administradora em 22 de dezembro de 2025, após o ajuizamento da ação, extinguindo o processo com resolução de mérito quanto a essa parcela, nos termos do art. 487, inciso III, alínea "c", do Código de Processo Civil; c) Julgo procedente o pedido de rescisão contratual para declarar a resolução do Instrumento Particular de Constituição de Sociedade em Conta de Participação firmado entre a autora e a Alta Vista Administradora Ltda., por culpa exclusiva da sócia ostensiva, com a imediata exclusão da unidade imobiliária (cota/fração T3-301/02) do sistema de locação por pool hoteleiro, cessando a partir do trânsito em julgado desta sentença quaisquer obrigações da autora perante o sistema; d) Julgo procedente o pedido declaratório para declarar a inexigibilidade, em face da autora Kelly Gomes Silva, das taxas e cotas condominiais incidentes sobre a cota/fração T3-301/02 do empreendimento Alta Vista Thermas Resort, a partir do trânsito em julgado desta sentença, em razão da cessação de sua vinculação jurídica com a unidade imobiliária decorrente da rescisão contratual ora decretada, ficando vedada ao Condomínio Concept Office qualquer cobrança futura desses encargos em face da autora; f) Julgo improcedente o pedido de indenização por danos morais, por tratar-se de mero inadimplemento contratual, incapaz de gerar lesão a direitos da personalidade ou abalo extrapatrimonial indenizável; Determino à Alta Vista Administradora Ltda. e às demais rés condenadas que procedam à imediata exclusão da unidade imobiliária da autora (cota/fração T3-301/02) do sistema de locação por pool hoteleiro, no prazo de 15 (quinze) dias contados do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), limitada inicialmente a R$ 10.000,00 (dez mil reais), sem prejuízo de majoração ou adoção de outras medidas coercitivas em caso de descumprimento. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios nesta fase processual, nos termos do art. 55, caput, da Lei nº 9.099/95, ressalvada a condenação em sucumbência recursal na hipótese de interposição de recurso inominado. Desde já, ficam as partes cientes de que, havendo interposição de recurso inominado e requerimento de concessão da gratuidade da justiça, deverão de plano comprovar, por meio de documentos, a alegada hipossuficiência, nos termos do art. 99 do Código de Processo Civil. Caso haja o pagamento voluntário do valor da condenação, fica autorizada, desde já, a imediata expedição de alvará em favor da parte requerente, mediante verificação expressa de poderes. Interposto recurso inominado no prazo de 10 (dez) dias, nos termos do art. 41 da Lei nº 9.099/95, e comprovado o preparo nas 48 horas seguintes à interposição, sob pena de deserção (art. 42, § 1º, da Lei nº 9.099/95), intime-se a parte recorrida para apresentação de contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias. Em seguida, retornem conclusos para juízo de admissibilidade e, sendo o caso, remetam-se os autos à Turma Recursal. Oportunamente, com o trânsito em julgado e não havendo novos requerimentos, arquivem-se os autos com as baixas e cautelas de praxe. Expeça-se o necessário. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Caldas Novas, datado e assinado digitalmente. Vanessa Ferreira de Miranda Juíza de Direito
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