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TJGO · 7ª Câmara Cível · Ementa
EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. DOCUMENTAÇÃO CONTEMPORÂNEA SUFICIENTE. PRELIMINARES DE NULIDADE POR VÍCIO DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL E CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. CITAÇÃO PESSOAL VÁLIDA. COMPARECIMENTO À AUDIÊNCIA. AUSÊNCIA DE CONTESTAÇÃO. REVELIA MANTIDA. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. REDUÇÃO DE 30% PARA 25%. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. INDEVIDA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO COM RETENÇÃO. BIS IN IDEM. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. IGP-M PREVISTO CONTRATUALMENTE. MANUTENÇÃO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA AUTORA. PRIMEIRA APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO DESPROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas, de um lado, pelos promissários compradores e, de outro, pela promitente vendedora, contra sentença que, em ação de resolução contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos, declarou resolvido contrato de compromisso de compra e venda de lote celebrado em 25/04/2012, determinou a reintegração da vendedora na posse do imóvel, autorizou a retenção de 30% dos valores pagos, além do desconto de impostos e taxas incidentes sobre o bem, afastando a taxa de fruição e a cumulação de cláusula penal compensatória. 2. Os compradores suscitam nulidade por vício de representação processual e cerceamento de defesa, com pedido de cassação da sentença e reabertura do prazo de contestação; subsidiariamente, postulam a redução da retenção para 10% ou, no máximo, 25%. 3. A vendedora, por sua vez, pretende a condenação dos compradores ao pagamento de taxa de fruição de 0,5% ao mês, a incidência cumulativa da cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato e a substituição do IGP-M pelo INPC como índice de correção monetária. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 4. As questões em discussão consistem em definir: (i) se a documentação apresentada pelos primeiros apelantes é suficiente para a concessão da gratuidade da justiça; (ii) se eventual irregularidade na representação processual é apta a invalidar os atos processuais e afastar a revelia; (iii) se houve cerceamento de defesa decorrente da condução do processo após a audiência de conciliação; (iv) se o percentual de retenção de 30% deve ser reduzido; (v) se é cabível taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado; (vi) se é possível cumular cláusula penal compensatória com a retenção incidente sobre os valores pagos; e (vii) se o IGP-M deve ser substituído pelo INPC na atualização das parcelas a serem restituídas. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A documentação financeira contemporânea apresentada pelos compradores demonstra insuficiência de recursos, sendo cabível a concessão da gratuidade da justiça, nos termos dos arts. 98 e 99 do Código de Processo Civil. 6. A eventual irregularidade na representação processual não invalida a citação pessoal regularmente aperfeiçoada. Os requeridos foram citados, compareceram pessoalmente à audiência de conciliação e tiveram ciência inequívoca da demanda, incumbindo-lhes constituir advogado e apresentar contestação no prazo legal. 7. A ausência de decisão judicial expressamente suspensiva impede o reconhecimento de cerceamento de defesa. O simples pedido de suspensão formulado na audiência não produz, por si só, efeito suspensivo sobre o prazo processual, sobretudo quando os requeridos permaneceram inertes mesmo após posteriores intimações. Mantém-se, portanto, a revelia. 8. Em contratos de promessa de compra e venda celebrados anteriormente à Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, em caso de resolução por inadimplemento do comprador, retenção situada entre 10% e 25% dos valores pagos. No caso concreto, consideradas a culpa dos compradores pelo desfazimento e a necessidade de compensar as despesas administrativas da vendedora, mostra-se adequado o patamar máximo de 25%, impondo-se a redução do percentual de 30% fixado na sentença. 9. É indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição no desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, ausente demonstração de efetiva utilização econômica ou habitacional do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça consolidou orientação no sentido de que, nessa hipótese, não há enriquecimento do comprador nem correspondente empobrecimento do vendedor. 10. A existência de construção inacabada no lote não é suficiente, por si só, para caracterizar fruição econômica indenizável, especialmente quando não comprovada utilização habitacional, comercial ou produtiva do bem. 11. A cumulação da retenção destinada a compensar as consequências econômicas do desfazimento contratual com cláusula penal compensatória fundada no mesmo inadimplemento configura bis in idem, não sendo a revelia apta a impedir o controle judicial das consequências jurídicas das cláusulas contratuais. 12. Havendo previsão contratual expressa de utilização do IGP-M e inexistindo demonstração concreta de ilegalidade ou abusividade, deve ser preservado o índice pactuado. Ademais, em ação revisional anteriormente ajuizada pelos próprios compradores, relativa ao mesmo contrato, foi rejeitada pretensão de substituição do IGP-M, com trânsito em julgado em 03/07/2025. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Ambas as apelações conhecidas. Primeira apelação conhecida e parcialmente provida. Segunda apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento: “1. A irregularidade na representação processual não invalida citação pessoal regularmente aperfeiçoada nem afasta a revelia quando a parte teve ciência inequívoca da demanda e deixou de apresentar contestação. 2. Nos contratos de promessa de compra e venda celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, a retenção por inadimplemento do comprador deve observar o intervalo de 10% a 25% dos valores pagos. 3. É indevida a taxa de fruição em lote não edificado, ausente prova de efetiva utilização econômica ou habitacional. 4. Não se admite a cumulação de cláusula penal compensatória com retenção que indenize as consequências do mesmo inadimplemento. 5. Deve ser preservado o índice de correção monetária expressamente pactuado, inexistente demonstração concreta de abusividade.” Dispositivos legais relevantes citados: CF, art. 5º, LXXIV; CPC, arts. 76, 85, §11, 86, parágrafo único, 98, 99, §2º, 141, 335, 344 e 492; CC, arts. 408 e seguintes e 419; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante: STJ, AgInt no AREsp 2.403.988/MT; STJ, AgInt no REsp 2.059.733/SP; STJ, AgInt no REsp 1.926.566/SP; STJ, AgInt no REsp 2.020.258/SP. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Sérgio Mendonça de Araújo 7ª Câmara Cível DUPLA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5642127-94.2023.8.09.0029 COMARCA DE CATALÃO 1º APELANTES: TELMA LÚCIA LIMA DE SOUZA E PAULO LUÍS DE SOUZA SANTOS 2º APELANTE: VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA 1º APELADO: VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA 2º APELADOS: TELMA LÚCIA LIMA DE SOUZA E PAULO LUÍS DE SOUZA SANTOS. RELATOR: DESCLIEUX FERREIRA DA SILVA JÚNIOR – JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM 2°GRAU gab.smaraujo@tjgo.jus.br EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. DOCUMENTAÇÃO CONTEMPORÂNEA SUFICIENTE. PRELIMINARES DE NULIDADE POR VÍCIO DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL E CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. CITAÇÃO PESSOAL VÁLIDA. COMPARECIMENTO À AUDIÊNCIA. AUSÊNCIA DE CONTESTAÇÃO. REVELIA MANTIDA. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. REDUÇÃO DE 30% PARA 25%. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. INDEVIDA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO COM RETENÇÃO. BIS IN IDEM. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. IGP-M PREVISTO CONTRATUALMENTE. MANUTENÇÃO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA AUTORA. PRIMEIRA APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO DESPROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas, de um lado, pelos promissários compradores e, de outro, pela promitente vendedora, contra sentença que, em ação de resolução contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos, declarou resolvido contrato de compromisso de compra e venda de lote celebrado em 25/04/2012, determinou a reintegração da vendedora na posse do imóvel, autorizou a retenção de 30% dos valores pagos, além do desconto de impostos e taxas incidentes sobre o bem, afastando a taxa de fruição e a cumulação de cláusula penal compensatória. 2. Os compradores suscitam nulidade por vício de representação processual e cerceamento de defesa, com pedido de cassação da sentença e reabertura do prazo de contestação; subsidiariamente, postulam a redução da retenção para 10% ou, no máximo, 25%. 3. A vendedora, por sua vez, pretende a condenação dos compradores ao pagamento de taxa de fruição de 0,5% ao mês, a incidência cumulativa da cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato e a substituição do IGP-M pelo INPC como índice de correção monetária. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 4. As questões em discussão consistem em definir: (i) se a documentação apresentada pelos primeiros apelantes é suficiente para a concessão da gratuidade da justiça; (ii) se eventual irregularidade na representação processual é apta a invalidar os atos processuais e afastar a revelia; (iii) se houve cerceamento de defesa decorrente da condução do processo após a audiência de conciliação; (iv) se o percentual de retenção de 30% deve ser reduzido; (v) se é cabível taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado; (vi) se é possível cumular cláusula penal compensatória com a retenção incidente sobre os valores pagos; e (vii) se o IGP-M deve ser substituído pelo INPC na atualização das parcelas a serem restituídas. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A documentação financeira contemporânea apresentada pelos compradores demonstra insuficiência de recursos, sendo cabível a concessão da gratuidade da justiça, nos termos dos arts. 98 e 99 do Código de Processo Civil. 6. A eventual irregularidade na representação processual não invalida a citação pessoal regularmente aperfeiçoada. Os requeridos foram citados, compareceram pessoalmente à audiência de conciliação e tiveram ciência inequívoca da demanda, incumbindo-lhes constituir advogado e apresentar contestação no prazo legal. 7. A ausência de decisão judicial expressamente suspensiva impede o reconhecimento de cerceamento de defesa. O simples pedido de suspensão formulado na audiência não produz, por si só, efeito suspensivo sobre o prazo processual, sobretudo quando os requeridos permaneceram inertes mesmo após posteriores intimações. Mantém-se, portanto, a revelia. 8. Em contratos de promessa de compra e venda celebrados anteriormente à Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, em caso de resolução por inadimplemento do comprador, retenção situada entre 10% e 25% dos valores pagos. No caso concreto, consideradas a culpa dos compradores pelo desfazimento e a necessidade de compensar as despesas administrativas da vendedora, mostra-se adequado o patamar máximo de 25%, impondo-se a redução do percentual de 30% fixado na sentença. 9. É indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição no desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, ausente demonstração de efetiva utilização econômica ou habitacional do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça consolidou orientação no sentido de que, nessa hipótese, não há enriquecimento do comprador nem correspondente empobrecimento do vendedor. 10. A existência de construção inacabada no lote não é suficiente, por si só, para caracterizar fruição econômica indenizável, especialmente quando não comprovada utilização habitacional, comercial ou produtiva do bem. 11. A cumulação da retenção destinada a compensar as consequências econômicas do desfazimento contratual com cláusula penal compensatória fundada no mesmo inadimplemento configura bis in idem, não sendo a revelia apta a impedir o controle judicial das consequências jurídicas das cláusulas contratuais. 12. Havendo previsão contratual expressa de utilização do IGP-M e inexistindo demonstração concreta de ilegalidade ou abusividade, deve ser preservado o índice pactuado. Ademais, em ação revisional anteriormente ajuizada pelos próprios compradores, relativa ao mesmo contrato, foi rejeitada pretensão de substituição do IGP-M, com trânsito em julgado em 03/07/2025. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Ambas as apelações conhecidas. Primeira apelação conhecida e parcialmente provida. Segunda apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento: “1. A irregularidade na representação processual não invalida citação pessoal regularmente aperfeiçoada nem afasta a revelia quando a parte teve ciência inequívoca da demanda e deixou de apresentar contestação. 2. Nos contratos de promessa de compra e venda celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, a retenção por inadimplemento do comprador deve observar o intervalo de 10% a 25% dos valores pagos. 3. É indevida a taxa de fruição em lote não edificado, ausente prova de efetiva utilização econômica ou habitacional. 4. Não se admite a cumulação de cláusula penal compensatória com retenção que indenize as consequências do mesmo inadimplemento. 5. Deve ser preservado o índice de correção monetária expressamente pactuado, inexistente demonstração concreta de abusividade.” Dispositivos legais relevantes citados: CF, art. 5º, LXXIV; CPC, arts. 76, 85, §11, 86, parágrafo único, 98, 99, §2º, 141, 335, 344 e 492; CC, arts. 408 e seguintes e 419; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante: STJ, AgInt no AREsp 2.403.988/MT; STJ, AgInt no REsp 2.059.733/SP; STJ, AgInt no REsp 1.926.566/SP; STJ, AgInt no REsp 2.020.258/SP. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5642127-94.2023.8.09.0029 COMARCA DE CATALÃO 1º APELANTES: TELMA LÚCIA LIMA DE SOUZA E PAULO LUÍS DE SOUZA SANTOS 2º APELANTE: VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA 1º APELADO: VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA 2º APELADOS: TELMA LÚCIA LIMA DE SOUZA E PAULO LUÍS DE SOUZA SANTOS. RELATOR: DESCLIEUX FERREIRA DA SILVA JÚNIOR – JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM 2°GRAU gab.smaraujo@tjgo.jus.br VOTO Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço de ambas as apelações. Defiro o pedido de assistência judiciária formulado pelos primeiros apelantes. Conforme relatado, trata-se de DUPLA APELAÇÃO CÍVEL interposta por TELMA LÚCIA LIMA DE SOUZA e PAULO LUÍS DE SOUZA SANTOS, de um lado, e por VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., de outro, contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Catalão, nos autos da ação de resolução contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos ajuizada pela empresa em desfavor dos primeiros recorrentes: “(…) Ante o exposto, com fulcro no artigo 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da parte autora para: a) DECLARAR resolvido o Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel (RMA2- 006.029/12) referente ao Lote n. 029, da Quadra 06, da Rua Alice Amélia da Silva, no Residencial Maria Amélia 2, nesta cidade, com as seguintes consequências: a.1) Determinar a vendedora a restituição do valor das parcelas comprovadamente pagas pelo comprador, atualizadas com o índice previsto no contrato (IGPM), em parcela única, procedendo-se a retenção/descontos referentes a: a) arras/multa no percentual de 30% dos valores pagos conforme cláusula 18ª; b) eventuais despesas a título de impostos e taxas do imóvel. Sobre os valores a serem restituídos incidirão juros de mora a partir do trânsito em julgado nos termos do artigo 406, §1º, do Código Civil. a.2) DETERMINAR a reintegração da parte autora, VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, na posse do imóvel objeto do contrato (Lote n. 029, da Quadra 06, da Rua Alice Amélia da Silva, Residencial Maria Amélia 2, Catalão/GO), expedindo-se o competente mandado após o trânsito em julgado; Dada a sucumbência mínima, CONDENO a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% do valor da condenação (proveito econômico), nos termos do art. 85, §2º do CPC.” Os primeiros apelantes sustentam a nulidade absoluta dos atos processuais praticados após a citação, sob o argumento de que os advogados que passaram a figurar no processo não possuíam poderes válidos para representá-los nesta demanda. Dessa forma, passamos a analisar as preliminares arguidas no recurso. PRELIMINARES É incontroverso que, no curso do feito, a serventia judicial constatou a existência de substabelecimento desacompanhado do instrumento de procuração do substabelecente, razão pela qual determinou a intimação do advogado Michel de Lacerda Bento para regularizar a representação processual no prazo de 15 (quinze) dias. Todavia, a irregularidade então constatada não possui, nas circunstâncias concretas, aptidão para invalidar a citação dos requeridos ou afastar os efeitos decorrentes da ausência de contestação. Isso porque a relação processual não se formou mediante atuação espontânea de advogado desprovido de poderes, mas por meio de citação pessoal dos próprios requeridos, que receberam ciência da existência da demanda e da necessidade de apresentação de defesa. Além disso, os requeridos compareceram pessoalmente à audiência de conciliação, ocasião em que estavam acompanhados por advogada, circunstância que evidencia, para além da regularidade formal da citação, sua ciência inequívoca acerca da existência e do objeto da ação. Assim, ainda que se admitisse, para fins argumentativos, que determinado advogado posteriormente habilitado não dispusesse de poderes para representá-los especificamente nesta demanda, tal circunstância não teria o efeito de tornar inexistente a citação anteriormente aperfeiçoada. Uma vez pessoalmente citados, incumbia aos requeridos constituir profissional de sua confiança e exercer, no prazo legal, as faculdades processuais inerentes à defesa. Não se mostra possível, portanto, equiparar eventual irregularidade posterior na representação técnica à ausência ou nulidade da citação. É certo que o artigo 76 do Código de Processo Civil determina que, constatada irregularidade da representação da parte, seja concedida oportunidade para saneamento. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça igualmente reconhece que a deficiência de representação constitui vício, em regra, passível de correção, mediante concessão de prazo adequado para regularização. Essa orientação, contudo, não conduz à conclusão pretendida pelos recorrentes. No caso concreto, o vício identificado dizia respeito à documentação apresentada pelo profissional que buscava atuar nos autos e não à validade do ato citatório realizado diretamente na pessoa dos requeridos. Não há demonstração de que qualquer atuação do Poder Judiciário os tenha privado da possibilidade de constituir outro advogado e oferecer tempestivamente sua defesa. Também merece destaque que somente após a prolação da sentença, em 25/02/2026, Paulo e Telma compareceram por novo advogado e requereram a juntada de instrumento procuratório e a desabilitação dos antigos patronos. Não se evidencia, assim, relação causal entre a irregularidade documental apontada e a ausência de contestação capaz de justificar a desconstituição dos atos processuais. A decretação de nulidade processual pressupõe, ademais, demonstração de efetivo prejuízo decorrente do ato reputado defeituoso, não bastando a identificação abstrata de irregularidade que não tenha comprometido concretamente o exercício do contraditório e da ampla defesa. Dessa maneira, inexistindo vício na citação e não demonstrado que a irregularidade relativa à representação tenha impedido os requeridos de exercerem oportunamente sua defesa, rejeito a preliminar de nulidade por vício de representação processual. Os primeiros apelantes sustentam, ainda, que a revelia teria decorrido de condução processual contraditória, pois, durante a audiência de conciliação, teriam sido desenvolvidas tratativas de composição e formulado pedido de suspensão do processo para apuração dos valores depositados judicialmente nos autos da ação revisional conexa. Afirmam que tal circunstância criou legítima expectativa de que o processo permaneceria suspenso, razão pela qual não poderia ter transcorrido o prazo para contestação. Também nesse ponto não lhes assiste razão. Nos termos do artigo 335, inciso I, do Código de Processo Civil, frustrada a autocomposição em audiência de conciliação, inicia-se o prazo de 15 (quinze) dias para oferecimento da contestação. O Superior Tribunal de Justiça reafirma que, havendo audiência de conciliação, o termo inicial da defesa deve observar precisamente a sistemática do artigo 335 do CPC, justamente em proteção ao devido processo legal e à confiança legítima. No caso, os requeridos compareceram à audiência de conciliação e, embora tenham requerido a suspensão do feito para apuração dos depósitos existentes na ação revisional, não houve pronunciamento judicial deferindo a suspensão. A determinação consignada após a audiência foi de retorno dos autos conclusos para deliberação, providência que não se confunde com decisão suspensiva e tampouco possui o efeito jurídico de interromper ou suspender automaticamente o prazo processual. A simples formulação de pedido pela parte não produz, por si só, os efeitos da providência postulada, sobretudo quando a suspensão do processo depende de pronunciamento judicial. Posteriormente, o Juízo de origem determinou à serventia que verificasse os depósitos existentes na ação revisional e, após a certificação, oportunizou às partes manifestação acerca da possibilidade de composição e do prosseguimento do feito. A diligência foi efetivamente realizada, sendo juntadas informações relativas aos depósitos judiciais. Após isso, a autora requereu o regular prosseguimento da demanda, com reconhecimento da revelia e julgamento antecipado. Mesmo diante dos atos processuais subsequentes, entretanto, os requeridos permaneceram inertes, circunstância posteriormente certificada nos autos. Não se verifica, portanto, situação na qual o Poder Judiciário tenha surpreendido a parte com a decretação da revelia enquanto pendente decisão que expressamente impedisse a apresentação da defesa. Ademais, a citação pessoal, o comparecimento à audiência e os atos posteriores evidenciam que os recorrentes tinham pleno conhecimento da existência da demanda. Eventual equívoco da parte ou de seus patronos quanto à necessidade de apresentação tempestiva da contestação não pode ser atribuído ao Juízo de origem quando inexistente pronunciamento judicial que tenha efetivamente obstado a prática do ato. Desse modo, transcorrido o prazo legal sem oferecimento de contestação, correta a decretação da revelia, nos termos do artigo 344 do Código de Processo Civil. Ressalte-se, por fim, que a revelia não implica procedência automática dos pedidos iniciais, nem afasta do magistrado o dever de examinar as questões jurídicas e as provas existentes nos autos, circunstância observada na espécie, tanto que a sentença acolheu apenas parcialmente as pretensões deduzidas pela autora. Não configurados, portanto, cerceamento de defesa, violação à confiança legítima ou qualquer error in procedendo capaz de comprometer a validade da sentença, rejeito a segunda preliminar e mantenho os efeitos processuais da revelia. Superadas as questões preliminares, passo ao exame das matérias de mérito devolvidas pelas duas apelações. DO MÉRITO Superadas as questões preliminares, os primeiros apelantes insurgem-se contra o percentual de retenção estabelecido na sentença, sustentando ser abusiva a retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos e requerendo sua redução para 10% (dez por cento) ou, subsidiariamente, para 25% (vinte e cinco por cento). Inicialmente, cumpre registrar que o contrato objeto da controvérsia foi celebrado em 25/04/2012, portanto, anteriormente à entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, denominada Lei do Distrato. Desse modo, as consequências patrimoniais decorrentes da resolução contratual devem ser examinadas segundo o regime jurídico vigente à época da celebração da avença, não sendo possível aplicar retroativamente as disposições introduzidas pela referida legislação. No caso, a resolução decorreu do inadimplemento imputável aos promissários compradores, circunstância que autoriza a promitente vendedora a reter parte das parcelas pagas, como forma de compensação pelas despesas administrativas e pelos prejuízos inerentes ao desfazimento do negócio. A controvérsia restringe-se, portanto, à razoabilidade do percentual fixado. A sentença autorizou a retenção de 30% dos valores pagos, com fundamento na cláusula 18ª do contrato, afastando, todavia, a cumulação dessa verba com a cláusula penal compensatória de 10% sobre o valor do contrato, por reconhecer que a incidência simultânea das penalidades configuraria bis in idem. Embora correta a possibilidade de retenção em razão do inadimplemento dos compradores, o percentual de 30% mostra-se superior aos limites consolidados pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça para os contratos submetidos ao regime anterior à Lei nº 13.786/2018. Com efeito, a orientação daquela Corte admite, nas hipóteses de resolução de promessa de compra e venda decorrente do inadimplemento do comprador, retenção situada entre 10% e 25% dos valores efetivamente pagos, percentual destinado a compensar as despesas administrativas suportadas pelo vendedor. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do AgInt no AREsp nº 2.403.988/MT, assentou que, nas hipóteses de resolução do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do adquirente, admite-se a variação da retenção entre 10% e 25% do total pago. No mesmo sentido, no AgInt no REsp nº 2.059.733/SP, a Terceira Turma reafirmou que, nos contratos submetidos ao regime jurídico anterior à Lei do Distrato, a retenção deve permanecer compreendida entre 10% e 25% das quantias pagas. Não se desconhece que o percentual deve ser estabelecido segundo as circunstâncias concretas da contratação. Na espécie, entretanto, a resolução decorreu do inadimplemento dos compradores, a relação contratual perdurou por período considerável e a vendedora suportou despesas inerentes à administração do negócio e à necessidade de retomada do imóvel. Essas circunstâncias justificam a adoção do patamar máximo admitido pela orientação jurisprudencial, correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, mas não autorizam a manutenção dos 30% estabelecidos contratualmente. A propósito, chama atenção que a própria autora, já na petição inicial, formulou pedido subsidiário para que, caso não fosse admitido o percentual contratual de 30%, fosse aplicada retenção de 25%, fazendo referência à orientação do Superior Tribunal de Justiça. Assim, a redução para 25% preserva o equilíbrio contratual: de um lado, reconhece que o desfazimento decorreu do inadimplemento dos adquirentes e assegura à vendedora compensação pelas despesas suportadas; de outro, impede que a retenção ultrapasse os parâmetros estabelecidos pela jurisprudência para os contratos celebrados anteriormente à Lei nº 13.786/2018. Por consequência, dou parcial provimento à primeira apelação, exclusivamente neste ponto, para reduzir de 30% para 25% o percentual de retenção incidente sobre os valores efetivamente pagos pelos promissários compradores, mantidos os demais critérios estabelecidos na sentença, ressalvadas as matérias examinadas nos tópicos subsequentes. A segunda apelante, VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., pretende a reforma da sentença no capítulo que afastou a condenação dos compradores ao pagamento de taxa de fruição. Sustenta que os adquirentes permaneceram na posse do imóvel durante aproximadamente 14 (quatorze) anos, inclusive tendo iniciado construção no local, circunstância que teria privado a proprietária do uso, gozo e disposição econômica do bem. A pretensão não prospera. A taxa de fruição tem natureza indenizatória e busca impedir que o comprador usufrua economicamente do imóvel durante determinado período sem a correspondente contraprestação, enquanto o vendedor permanece privado da utilização ou exploração econômica do bem. Entretanto, nos contratos de promessa de compra e venda de lote não edificado, celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, o Superior Tribunal de Justiça consolidou orientação no sentido de que a simples posse do terreno não autoriza, por si só, a cobrança de taxa de ocupação ou fruição. Isso porque, tratando-se de terreno sem edificação apta à utilização econômica ou habitacional, não se presume que a posse tenha proporcionado ao adquirente vantagem econômica equivalente àquela existente na ocupação de imóvel residencial ou comercial pronto para uso. Nos próprios autos foi invocado precedente recente e particularmente pertinente, o AgInt no REsp nº 1.926.566/SP, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça em 26/02/2024, no qual se assentou expressamente ser incabível a cobrança de taxa de fruição quando o objeto do compromisso de compra e venda consiste em lote não edificado. A orientação também foi reafirmada no AgInt no REsp nº 2.020.258/SP, segundo o qual é indevida a taxa de ocupação ou fruição no desfazimento da promessa de compra e venda de lote não edificado, pois, nessas circunstâncias, não se verifica enriquecimento do comprador nem correspondente empobrecimento do vendedor. No caso concreto, a sentença consignou que o imóvel apresenta construção não acabada, inexistindo prova de que os compradores tenham efetivamente usufruído economicamente do bem. Registrou, ainda, que o simples início de construção não modifica, para essa finalidade, a natureza da situação examinada, ausente demonstração de utilização habitacional ou econômica. Esse aspecto é relevante. A segunda apelante procura extrair da existência da construção inacabada a conclusão de que teria havido efetiva fruição do imóvel. Contudo, a existência física de obra inconclusa não equivale, automaticamente, à demonstração de utilização econômica ou habitacional do bem. Para afastar a orientação aplicável aos lotes não edificados seria necessária, no mínimo, demonstração concreta de circunstância capaz de evidenciar proveito econômico efetivamente auferido pelos compradores durante o período reclamado. Tal demonstração não se extrai dos autos. Ademais, embora a revelia produza os efeitos previstos no artigo 344 do Código de Processo Civil, a presunção de veracidade dela decorrente é relativa e não dispensa a parte autora da demonstração dos pressupostos jurídicos necessários à procedência da pretensão indenizatória. Por isso, a circunstância de os compradores terem permanecido na posse do terreno não basta para estabelecer automaticamente obrigação de pagar taxa de fruição. Também não altera essa conclusão o fato de a resolução contratual decorrer do inadimplemento dos adquirentes. A culpa pelo desfazimento justifica as consequências próprias da resolução — inclusive a retenção parcial das parcelas, conforme anteriormente examinado —, mas não cria, isoladamente, presunção de proveito econômico decorrente da ocupação de lote sem edificação acabada. Desse modo, ausente comprovação de efetiva utilização econômica ou habitacional do imóvel e tratando-se de contrato celebrado anteriormente à Lei nº 13.786/2018, deve prevalecer a orientação jurisprudencial específica acerca da impossibilidade de cobrança da taxa de fruição sobre lote não edificado. Nego, portanto, provimento à segunda apelação neste particular, mantendo a sentença quanto ao afastamento da taxa de fruição. A VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. sustenta que a retenção incidente sobre as parcelas pagas possui natureza distinta da cláusula penal contratualmente prevista, razão pela qual seria possível a cumulação de ambas. Segundo argumenta, a retenção destinar-se-ia ao ressarcimento das despesas administrativas e operacionais decorrentes da comercialização e resolução do negócio, enquanto a cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato teria natureza sancionatória e compensatória decorrente do inadimplemento. Não lhe assiste razão. Conforme já consignado, o percentual de retenção admitido nos contratos celebrados anteriormente à Lei nº 13.786/2018 possui precisamente a finalidade de compensar o promitente vendedor pelas despesas administrativas e pelos prejuízos ordinariamente decorrentes do desfazimento do negócio imputável ao comprador. No caso concreto, a cláusula 17ª prevê multa correspondente a 10% sobre o valor do contrato, em razão da rescisão provocada pelos promissários compradores, enquanto a cláusula 18ª estabelece retenção de parte das quantias pagas em decorrência do mesmo evento — o desfazimento contratual. A sentença afastou a cumulação por considerar que ambas as consequências possuíam função indenizatória relacionada ao inadimplemento, reconhecendo a ocorrência de bis in idem. A conclusão deve ser mantida. Ainda que as cláusulas utilizem denominações distintas, a natureza jurídica da obrigação não decorre exclusivamente do nome atribuído pelos contratantes, devendo ser aferida a partir de sua finalidade econômica. Se já se reconhece à vendedora o direito de reter 25% dos valores efetivamente pagos, no limite superior da faixa admitida pela jurisprudência para compensação das consequências econômicas do distrato imputável aos compradores, admitir, cumulativamente, multa compensatória de 10% sobre o valor integral do contrato importaria dupla incidência sancionatória decorrente do mesmo inadimplemento. A própria sentença apoiou-se em precedente do Superior Tribunal de Justiça segundo o qual, quando arras de natureza indenizatória e cláusula penal compensatória são previstas cumulativamente para a hipótese de inexecução contratual, não se admite a incidência simultânea, em observância à vedação do bis in idem. A solução mostra-se ainda mais adequada após a redução da retenção ao patamar de 25%, pois este percentual foi mantido justamente como compensação suficiente pelos custos administrativos e demais consequências ordinárias do desfazimento imputável aos compradores. Também não prospera a alegação de julgamento extra petita. A segunda apelante sustenta que, em razão da revelia, o magistrado não poderia ter afastado cláusula contratual sem pedido expresso dos requeridos, sob pena de violação aos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil. A revelia, todavia, não vincula o magistrado às consequências jurídicas pretendidas pela parte autora. Os efeitos previstos no artigo 344 do Código de Processo Civil recaem, em regra, sobre fatos, e não impedem o julgador de proceder ao enquadramento jurídico adequado da pretensão, controlar a validade e os efeitos das disposições contratuais submetidas à apreciação judicial ou afastar consequência jurídica incompatível com o ordenamento. Ao formular pedido de resolução contratual e pretender a incidência simultânea das cláusulas 17ª e 18ª, a autora submeteu ao Poder Judiciário a análise da possibilidade jurídica da cumulação. O afastamento de uma delas, portanto, não extrapola os limites objetivos da demanda; representa apenas acolhimento parcial da pretensão formulada. Nego, assim, provimento à segunda apelação também neste ponto, mantendo o afastamento da incidência cumulativa da cláusula penal prevista na cláusula 17ª. A segunda apelante pretende, por fim, que o INPC substitua o IGP-M na atualização das parcelas a serem restituídas aos compradores. Argumenta que o INPC refletiria de maneira mais adequada a inflação e a desvalorização da moeda, ao passo que o IGP-M apresentaria maior volatilidade e influência de fatores externos. Também nesse aspecto não há fundamento para reforma. A sentença determinou expressamente que as parcelas comprovadamente pagas fossem restituídas, em parcela única, atualizadas pelo índice previsto no próprio contrato, qual seja, o IGP-M. A recorrente não aponta nulidade específica da cláusula contratual, tampouco demonstra circunstância concreta capaz de justificar o afastamento do índice livremente pactuado. Limita-se a sustentar, em termos genéricos, que o INPC seria economicamente mais adequado. Há, ademais, particularidade relevante no histórico processual envolvendo exatamente a mesma relação contratual. Nos autos da ação revisional nº 5205945-14.2022.8.09.0029, Paulo e Telma já haviam questionado o índice previsto no mesmo Contrato de Compromisso de Compra e Venda nº RMA2-006.029/12, postulando a substituição do IGP-M pelo IPCA. A pretensão foi julgada improcedente e o acórdão confirmatório transitou em julgado em 03/07/2025. Esse antecedente reforça a ausência de fundamento concreto para, agora por iniciativa da própria vendedora, substituir o índice contratual por outro indicador. Não se revela coerente reconhecer a validade da sistemática contratual quando combatida pelos consumidores e, posteriormente, pretender sua substituição simplesmente porque outro índice se mostra economicamente mais vantajoso no momento da restituição. A correção monetária não constitui acréscimo patrimonial, mas mecanismo destinado a preservar o valor real da moeda. Havendo índice expressamente convencionado e inexistindo demonstração concreta de ilegalidade ou abusividade apta a afastá-lo, deve ser preservada a disciplina contratual. Consequentemente, nego provimento à segunda apelação também quanto à pretendida substituição do IGP-M pelo INPC. Ante o exposto, CONHEÇO DE AMBAS AS APELAÇÕES e: a) DOU PARCIAL PROVIMENTO À PRIMEIRA APELAÇÃO, exclusivamente para reduzir de 30% (trinta por cento) para 25% (vinte e cinco por cento) o percentual de retenção incidente sobre os valores efetivamente pagos pelos promissários compradores, mantendo os demais capítulos impugnados; b) NEGO PROVIMENTO À SEGUNDA APELAÇÃO, mantendo o afastamento da taxa de fruição, a impossibilidade de cumulação da cláusula penal de 10% com a retenção e a utilização do IGP-M como índice de correção monetária. Quanto aos ônus sucumbenciais, a sentença condenou os requeridos ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o proveito econômico, ao fundamento de que a autora sucumbira em parcela mínima de sua pretensão. O parcial provimento da primeira apelação, limitado à redução do percentual de retenção de 30% para 25%, não altera substancialmente a distribuição da sucumbência. Incabível a majoração dos honorários advocatícios prevista no art. 85, §11, do CPC em relação à primeira apelação, diante de seu parcial provimento. Igualmente inviável a majoração em decorrência do desprovimento do segundo recurso, por inexistir verba honorária previamente fixada em favor dos patronos dos segundos apelados. Mantenho, portanto, a distribuição dos ônus sucumbenciais estabelecida na sentença, observados os efeitos da gratuidade da justiça ora deferida aos primeiros apelantes, na extensão legal pertinente. É o voto. Após o trânsito em julgado, encaminhem-se os autos ao juízo de origem, com as baixas respectivas, retirando o feito do acervo desta relatoria. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desclieux Ferreira Da Silva Júnior Juiz de Direito Substituto em 2° Grau Relator A C Ó R D Ã O DUPLA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5642127-94.2023.8.09.0029 da comarca de CATALÃO em que figuram como PRIMEIROS APELANTES E SEGUNDOS APELADOS: TELMA LÚCIA LIMA DE SOUZA E PAULO LUÍS DE SOUZA SANTOS e como SEGUNDA APELANTE E PRIMEIRA APELADA: VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. ACORDAM os integrantes da Primeira Turma Julgadora da 7ª Câmara Cível, por unanimidade de votos, conhecer de ambas as apelações, dar parcial provimento à primeira e negar provimento à segunda, nos termos do voto do Relator. A sessão foi presidida pela Desembargadora Ana Cristina Ribeiro Peternella França. Presente a Procuradoria-Geral de Justiça, nos termos da lei e registro no extrato da ata. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desclieux Ferreira Da Silva Júnior Juiz de Direito Substituto em 2° Grau Relator
TJGO · 7ª Câmara Cível · Ementa
EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. DOCUMENTAÇÃO CONTEMPORÂNEA SUFICIENTE. PRELIMINARES DE NULIDADE POR VÍCIO DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL E CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. CITAÇÃO PESSOAL VÁLIDA. COMPARECIMENTO À AUDIÊNCIA. AUSÊNCIA DE CONTESTAÇÃO. REVELIA MANTIDA. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. REDUÇÃO DE 30% PARA 25%. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. INDEVIDA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO COM RETENÇÃO. BIS IN IDEM. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. IGP-M PREVISTO CONTRATUALMENTE. MANUTENÇÃO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA AUTORA. PRIMEIRA APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO DESPROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas, de um lado, pelos promissários compradores e, de outro, pela promitente vendedora, contra sentença que, em ação de resolução contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos, declarou resolvido contrato de compromisso de compra e venda de lote celebrado em 25/04/2012, determinou a reintegração da vendedora na posse do imóvel, autorizou a retenção de 30% dos valores pagos, além do desconto de impostos e taxas incidentes sobre o bem, afastando a taxa de fruição e a cumulação de cláusula penal compensatória. 2. Os compradores suscitam nulidade por vício de representação processual e cerceamento de defesa, com pedido de cassação da sentença e reabertura do prazo de contestação; subsidiariamente, postulam a redução da retenção para 10% ou, no máximo, 25%. 3. A vendedora, por sua vez, pretende a condenação dos compradores ao pagamento de taxa de fruição de 0,5% ao mês, a incidência cumulativa da cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato e a substituição do IGP-M pelo INPC como índice de correção monetária. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 4. As questões em discussão consistem em definir: (i) se a documentação apresentada pelos primeiros apelantes é suficiente para a concessão da gratuidade da justiça; (ii) se eventual irregularidade na representação processual é apta a invalidar os atos processuais e afastar a revelia; (iii) se houve cerceamento de defesa decorrente da condução do processo após a audiência de conciliação; (iv) se o percentual de retenção de 30% deve ser reduzido; (v) se é cabível taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado; (vi) se é possível cumular cláusula penal compensatória com a retenção incidente sobre os valores pagos; e (vii) se o IGP-M deve ser substituído pelo INPC na atualização das parcelas a serem restituídas. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A documentação financeira contemporânea apresentada pelos compradores demonstra insuficiência de recursos, sendo cabível a concessão da gratuidade da justiça, nos termos dos arts. 98 e 99 do Código de Processo Civil. 6. A eventual irregularidade na representação processual não invalida a citação pessoal regularmente aperfeiçoada. Os requeridos foram citados, compareceram pessoalmente à audiência de conciliação e tiveram ciência inequívoca da demanda, incumbindo-lhes constituir advogado e apresentar contestação no prazo legal. 7. A ausência de decisão judicial expressamente suspensiva impede o reconhecimento de cerceamento de defesa. O simples pedido de suspensão formulado na audiência não produz, por si só, efeito suspensivo sobre o prazo processual, sobretudo quando os requeridos permaneceram inertes mesmo após posteriores intimações. Mantém-se, portanto, a revelia. 8. Em contratos de promessa de compra e venda celebrados anteriormente à Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, em caso de resolução por inadimplemento do comprador, retenção situada entre 10% e 25% dos valores pagos. No caso concreto, consideradas a culpa dos compradores pelo desfazimento e a necessidade de compensar as despesas administrativas da vendedora, mostra-se adequado o patamar máximo de 25%, impondo-se a redução do percentual de 30% fixado na sentença. 9. É indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição no desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, ausente demonstração de efetiva utilização econômica ou habitacional do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça consolidou orientação no sentido de que, nessa hipótese, não há enriquecimento do comprador nem correspondente empobrecimento do vendedor. 10. A existência de construção inacabada no lote não é suficiente, por si só, para caracterizar fruição econômica indenizável, especialmente quando não comprovada utilização habitacional, comercial ou produtiva do bem. 11. A cumulação da retenção destinada a compensar as consequências econômicas do desfazimento contratual com cláusula penal compensatória fundada no mesmo inadimplemento configura bis in idem, não sendo a revelia apta a impedir o controle judicial das consequências jurídicas das cláusulas contratuais. 12. Havendo previsão contratual expressa de utilização do IGP-M e inexistindo demonstração concreta de ilegalidade ou abusividade, deve ser preservado o índice pactuado. Ademais, em ação revisional anteriormente ajuizada pelos próprios compradores, relativa ao mesmo contrato, foi rejeitada pretensão de substituição do IGP-M, com trânsito em julgado em 03/07/2025. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Ambas as apelações conhecidas. Primeira apelação conhecida e parcialmente provida. Segunda apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento: “1. A irregularidade na representação processual não invalida citação pessoal regularmente aperfeiçoada nem afasta a revelia quando a parte teve ciência inequívoca da demanda e deixou de apresentar contestação. 2. Nos contratos de promessa de compra e venda celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, a retenção por inadimplemento do comprador deve observar o intervalo de 10% a 25% dos valores pagos. 3. É indevida a taxa de fruição em lote não edificado, ausente prova de efetiva utilização econômica ou habitacional. 4. Não se admite a cumulação de cláusula penal compensatória com retenção que indenize as consequências do mesmo inadimplemento. 5. Deve ser preservado o índice de correção monetária expressamente pactuado, inexistente demonstração concreta de abusividade.” Dispositivos legais relevantes citados: CF, art. 5º, LXXIV; CPC, arts. 76, 85, §11, 86, parágrafo único, 98, 99, §2º, 141, 335, 344 e 492; CC, arts. 408 e seguintes e 419; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante: STJ, AgInt no AREsp 2.403.988/MT; STJ, AgInt no REsp 2.059.733/SP; STJ, AgInt no REsp 1.926.566/SP; STJ, AgInt no REsp 2.020.258/SP. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Sérgio Mendonça de Araújo 7ª Câmara Cível DUPLA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5642127-94.2023.8.09.0029 COMARCA DE CATALÃO 1º APELANTES: TELMA LÚCIA LIMA DE SOUZA E PAULO LUÍS DE SOUZA SANTOS 2º APELANTE: VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA 1º APELADO: VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA 2º APELADOS: TELMA LÚCIA LIMA DE SOUZA E PAULO LUÍS DE SOUZA SANTOS. RELATOR: DESCLIEUX FERREIRA DA SILVA JÚNIOR – JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM 2°GRAU gab.smaraujo@tjgo.jus.br EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. DOCUMENTAÇÃO CONTEMPORÂNEA SUFICIENTE. PRELIMINARES DE NULIDADE POR VÍCIO DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL E CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. CITAÇÃO PESSOAL VÁLIDA. COMPARECIMENTO À AUDIÊNCIA. AUSÊNCIA DE CONTESTAÇÃO. REVELIA MANTIDA. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. REDUÇÃO DE 30% PARA 25%. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. INDEVIDA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO COM RETENÇÃO. BIS IN IDEM. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. IGP-M PREVISTO CONTRATUALMENTE. MANUTENÇÃO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA AUTORA. PRIMEIRA APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO DESPROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas, de um lado, pelos promissários compradores e, de outro, pela promitente vendedora, contra sentença que, em ação de resolução contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos, declarou resolvido contrato de compromisso de compra e venda de lote celebrado em 25/04/2012, determinou a reintegração da vendedora na posse do imóvel, autorizou a retenção de 30% dos valores pagos, além do desconto de impostos e taxas incidentes sobre o bem, afastando a taxa de fruição e a cumulação de cláusula penal compensatória. 2. Os compradores suscitam nulidade por vício de representação processual e cerceamento de defesa, com pedido de cassação da sentença e reabertura do prazo de contestação; subsidiariamente, postulam a redução da retenção para 10% ou, no máximo, 25%. 3. A vendedora, por sua vez, pretende a condenação dos compradores ao pagamento de taxa de fruição de 0,5% ao mês, a incidência cumulativa da cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato e a substituição do IGP-M pelo INPC como índice de correção monetária. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 4. As questões em discussão consistem em definir: (i) se a documentação apresentada pelos primeiros apelantes é suficiente para a concessão da gratuidade da justiça; (ii) se eventual irregularidade na representação processual é apta a invalidar os atos processuais e afastar a revelia; (iii) se houve cerceamento de defesa decorrente da condução do processo após a audiência de conciliação; (iv) se o percentual de retenção de 30% deve ser reduzido; (v) se é cabível taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado; (vi) se é possível cumular cláusula penal compensatória com a retenção incidente sobre os valores pagos; e (vii) se o IGP-M deve ser substituído pelo INPC na atualização das parcelas a serem restituídas. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A documentação financeira contemporânea apresentada pelos compradores demonstra insuficiência de recursos, sendo cabível a concessão da gratuidade da justiça, nos termos dos arts. 98 e 99 do Código de Processo Civil. 6. A eventual irregularidade na representação processual não invalida a citação pessoal regularmente aperfeiçoada. Os requeridos foram citados, compareceram pessoalmente à audiência de conciliação e tiveram ciência inequívoca da demanda, incumbindo-lhes constituir advogado e apresentar contestação no prazo legal. 7. A ausência de decisão judicial expressamente suspensiva impede o reconhecimento de cerceamento de defesa. O simples pedido de suspensão formulado na audiência não produz, por si só, efeito suspensivo sobre o prazo processual, sobretudo quando os requeridos permaneceram inertes mesmo após posteriores intimações. Mantém-se, portanto, a revelia. 8. Em contratos de promessa de compra e venda celebrados anteriormente à Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, em caso de resolução por inadimplemento do comprador, retenção situada entre 10% e 25% dos valores pagos. No caso concreto, consideradas a culpa dos compradores pelo desfazimento e a necessidade de compensar as despesas administrativas da vendedora, mostra-se adequado o patamar máximo de 25%, impondo-se a redução do percentual de 30% fixado na sentença. 9. É indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição no desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, ausente demonstração de efetiva utilização econômica ou habitacional do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça consolidou orientação no sentido de que, nessa hipótese, não há enriquecimento do comprador nem correspondente empobrecimento do vendedor. 10. A existência de construção inacabada no lote não é suficiente, por si só, para caracterizar fruição econômica indenizável, especialmente quando não comprovada utilização habitacional, comercial ou produtiva do bem. 11. A cumulação da retenção destinada a compensar as consequências econômicas do desfazimento contratual com cláusula penal compensatória fundada no mesmo inadimplemento configura bis in idem, não sendo a revelia apta a impedir o controle judicial das consequências jurídicas das cláusulas contratuais. 12. Havendo previsão contratual expressa de utilização do IGP-M e inexistindo demonstração concreta de ilegalidade ou abusividade, deve ser preservado o índice pactuado. Ademais, em ação revisional anteriormente ajuizada pelos próprios compradores, relativa ao mesmo contrato, foi rejeitada pretensão de substituição do IGP-M, com trânsito em julgado em 03/07/2025. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Ambas as apelações conhecidas. Primeira apelação conhecida e parcialmente provida. Segunda apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento: “1. A irregularidade na representação processual não invalida citação pessoal regularmente aperfeiçoada nem afasta a revelia quando a parte teve ciência inequívoca da demanda e deixou de apresentar contestação. 2. Nos contratos de promessa de compra e venda celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, a retenção por inadimplemento do comprador deve observar o intervalo de 10% a 25% dos valores pagos. 3. É indevida a taxa de fruição em lote não edificado, ausente prova de efetiva utilização econômica ou habitacional. 4. Não se admite a cumulação de cláusula penal compensatória com retenção que indenize as consequências do mesmo inadimplemento. 5. Deve ser preservado o índice de correção monetária expressamente pactuado, inexistente demonstração concreta de abusividade.” Dispositivos legais relevantes citados: CF, art. 5º, LXXIV; CPC, arts. 76, 85, §11, 86, parágrafo único, 98, 99, §2º, 141, 335, 344 e 492; CC, arts. 408 e seguintes e 419; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante: STJ, AgInt no AREsp 2.403.988/MT; STJ, AgInt no REsp 2.059.733/SP; STJ, AgInt no REsp 1.926.566/SP; STJ, AgInt no REsp 2.020.258/SP. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5642127-94.2023.8.09.0029 COMARCA DE CATALÃO 1º APELANTES: TELMA LÚCIA LIMA DE SOUZA E PAULO LUÍS DE SOUZA SANTOS 2º APELANTE: VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA 1º APELADO: VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA 2º APELADOS: TELMA LÚCIA LIMA DE SOUZA E PAULO LUÍS DE SOUZA SANTOS. RELATOR: DESCLIEUX FERREIRA DA SILVA JÚNIOR – JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM 2°GRAU gab.smaraujo@tjgo.jus.br VOTO Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço de ambas as apelações. Defiro o pedido de assistência judiciária formulado pelos primeiros apelantes. Conforme relatado, trata-se de DUPLA APELAÇÃO CÍVEL interposta por TELMA LÚCIA LIMA DE SOUZA e PAULO LUÍS DE SOUZA SANTOS, de um lado, e por VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., de outro, contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Catalão, nos autos da ação de resolução contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos ajuizada pela empresa em desfavor dos primeiros recorrentes: “(…) Ante o exposto, com fulcro no artigo 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da parte autora para: a) DECLARAR resolvido o Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel (RMA2- 006.029/12) referente ao Lote n. 029, da Quadra 06, da Rua Alice Amélia da Silva, no Residencial Maria Amélia 2, nesta cidade, com as seguintes consequências: a.1) Determinar a vendedora a restituição do valor das parcelas comprovadamente pagas pelo comprador, atualizadas com o índice previsto no contrato (IGPM), em parcela única, procedendo-se a retenção/descontos referentes a: a) arras/multa no percentual de 30% dos valores pagos conforme cláusula 18ª; b) eventuais despesas a título de impostos e taxas do imóvel. Sobre os valores a serem restituídos incidirão juros de mora a partir do trânsito em julgado nos termos do artigo 406, §1º, do Código Civil. a.2) DETERMINAR a reintegração da parte autora, VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, na posse do imóvel objeto do contrato (Lote n. 029, da Quadra 06, da Rua Alice Amélia da Silva, Residencial Maria Amélia 2, Catalão/GO), expedindo-se o competente mandado após o trânsito em julgado; Dada a sucumbência mínima, CONDENO a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% do valor da condenação (proveito econômico), nos termos do art. 85, §2º do CPC.” Os primeiros apelantes sustentam a nulidade absoluta dos atos processuais praticados após a citação, sob o argumento de que os advogados que passaram a figurar no processo não possuíam poderes válidos para representá-los nesta demanda. Dessa forma, passamos a analisar as preliminares arguidas no recurso. PRELIMINARES É incontroverso que, no curso do feito, a serventia judicial constatou a existência de substabelecimento desacompanhado do instrumento de procuração do substabelecente, razão pela qual determinou a intimação do advogado Michel de Lacerda Bento para regularizar a representação processual no prazo de 15 (quinze) dias. Todavia, a irregularidade então constatada não possui, nas circunstâncias concretas, aptidão para invalidar a citação dos requeridos ou afastar os efeitos decorrentes da ausência de contestação. Isso porque a relação processual não se formou mediante atuação espontânea de advogado desprovido de poderes, mas por meio de citação pessoal dos próprios requeridos, que receberam ciência da existência da demanda e da necessidade de apresentação de defesa. Além disso, os requeridos compareceram pessoalmente à audiência de conciliação, ocasião em que estavam acompanhados por advogada, circunstância que evidencia, para além da regularidade formal da citação, sua ciência inequívoca acerca da existência e do objeto da ação. Assim, ainda que se admitisse, para fins argumentativos, que determinado advogado posteriormente habilitado não dispusesse de poderes para representá-los especificamente nesta demanda, tal circunstância não teria o efeito de tornar inexistente a citação anteriormente aperfeiçoada. Uma vez pessoalmente citados, incumbia aos requeridos constituir profissional de sua confiança e exercer, no prazo legal, as faculdades processuais inerentes à defesa. Não se mostra possível, portanto, equiparar eventual irregularidade posterior na representação técnica à ausência ou nulidade da citação. É certo que o artigo 76 do Código de Processo Civil determina que, constatada irregularidade da representação da parte, seja concedida oportunidade para saneamento. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça igualmente reconhece que a deficiência de representação constitui vício, em regra, passível de correção, mediante concessão de prazo adequado para regularização. Essa orientação, contudo, não conduz à conclusão pretendida pelos recorrentes. No caso concreto, o vício identificado dizia respeito à documentação apresentada pelo profissional que buscava atuar nos autos e não à validade do ato citatório realizado diretamente na pessoa dos requeridos. Não há demonstração de que qualquer atuação do Poder Judiciário os tenha privado da possibilidade de constituir outro advogado e oferecer tempestivamente sua defesa. Também merece destaque que somente após a prolação da sentença, em 25/02/2026, Paulo e Telma compareceram por novo advogado e requereram a juntada de instrumento procuratório e a desabilitação dos antigos patronos. Não se evidencia, assim, relação causal entre a irregularidade documental apontada e a ausência de contestação capaz de justificar a desconstituição dos atos processuais. A decretação de nulidade processual pressupõe, ademais, demonstração de efetivo prejuízo decorrente do ato reputado defeituoso, não bastando a identificação abstrata de irregularidade que não tenha comprometido concretamente o exercício do contraditório e da ampla defesa. Dessa maneira, inexistindo vício na citação e não demonstrado que a irregularidade relativa à representação tenha impedido os requeridos de exercerem oportunamente sua defesa, rejeito a preliminar de nulidade por vício de representação processual. Os primeiros apelantes sustentam, ainda, que a revelia teria decorrido de condução processual contraditória, pois, durante a audiência de conciliação, teriam sido desenvolvidas tratativas de composição e formulado pedido de suspensão do processo para apuração dos valores depositados judicialmente nos autos da ação revisional conexa. Afirmam que tal circunstância criou legítima expectativa de que o processo permaneceria suspenso, razão pela qual não poderia ter transcorrido o prazo para contestação. Também nesse ponto não lhes assiste razão. Nos termos do artigo 335, inciso I, do Código de Processo Civil, frustrada a autocomposição em audiência de conciliação, inicia-se o prazo de 15 (quinze) dias para oferecimento da contestação. O Superior Tribunal de Justiça reafirma que, havendo audiência de conciliação, o termo inicial da defesa deve observar precisamente a sistemática do artigo 335 do CPC, justamente em proteção ao devido processo legal e à confiança legítima. No caso, os requeridos compareceram à audiência de conciliação e, embora tenham requerido a suspensão do feito para apuração dos depósitos existentes na ação revisional, não houve pronunciamento judicial deferindo a suspensão. A determinação consignada após a audiência foi de retorno dos autos conclusos para deliberação, providência que não se confunde com decisão suspensiva e tampouco possui o efeito jurídico de interromper ou suspender automaticamente o prazo processual. A simples formulação de pedido pela parte não produz, por si só, os efeitos da providência postulada, sobretudo quando a suspensão do processo depende de pronunciamento judicial. Posteriormente, o Juízo de origem determinou à serventia que verificasse os depósitos existentes na ação revisional e, após a certificação, oportunizou às partes manifestação acerca da possibilidade de composição e do prosseguimento do feito. A diligência foi efetivamente realizada, sendo juntadas informações relativas aos depósitos judiciais. Após isso, a autora requereu o regular prosseguimento da demanda, com reconhecimento da revelia e julgamento antecipado. Mesmo diante dos atos processuais subsequentes, entretanto, os requeridos permaneceram inertes, circunstância posteriormente certificada nos autos. Não se verifica, portanto, situação na qual o Poder Judiciário tenha surpreendido a parte com a decretação da revelia enquanto pendente decisão que expressamente impedisse a apresentação da defesa. Ademais, a citação pessoal, o comparecimento à audiência e os atos posteriores evidenciam que os recorrentes tinham pleno conhecimento da existência da demanda. Eventual equívoco da parte ou de seus patronos quanto à necessidade de apresentação tempestiva da contestação não pode ser atribuído ao Juízo de origem quando inexistente pronunciamento judicial que tenha efetivamente obstado a prática do ato. Desse modo, transcorrido o prazo legal sem oferecimento de contestação, correta a decretação da revelia, nos termos do artigo 344 do Código de Processo Civil. Ressalte-se, por fim, que a revelia não implica procedência automática dos pedidos iniciais, nem afasta do magistrado o dever de examinar as questões jurídicas e as provas existentes nos autos, circunstância observada na espécie, tanto que a sentença acolheu apenas parcialmente as pretensões deduzidas pela autora. Não configurados, portanto, cerceamento de defesa, violação à confiança legítima ou qualquer error in procedendo capaz de comprometer a validade da sentença, rejeito a segunda preliminar e mantenho os efeitos processuais da revelia. Superadas as questões preliminares, passo ao exame das matérias de mérito devolvidas pelas duas apelações. DO MÉRITO Superadas as questões preliminares, os primeiros apelantes insurgem-se contra o percentual de retenção estabelecido na sentença, sustentando ser abusiva a retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos e requerendo sua redução para 10% (dez por cento) ou, subsidiariamente, para 25% (vinte e cinco por cento). Inicialmente, cumpre registrar que o contrato objeto da controvérsia foi celebrado em 25/04/2012, portanto, anteriormente à entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, denominada Lei do Distrato. Desse modo, as consequências patrimoniais decorrentes da resolução contratual devem ser examinadas segundo o regime jurídico vigente à época da celebração da avença, não sendo possível aplicar retroativamente as disposições introduzidas pela referida legislação. No caso, a resolução decorreu do inadimplemento imputável aos promissários compradores, circunstância que autoriza a promitente vendedora a reter parte das parcelas pagas, como forma de compensação pelas despesas administrativas e pelos prejuízos inerentes ao desfazimento do negócio. A controvérsia restringe-se, portanto, à razoabilidade do percentual fixado. A sentença autorizou a retenção de 30% dos valores pagos, com fundamento na cláusula 18ª do contrato, afastando, todavia, a cumulação dessa verba com a cláusula penal compensatória de 10% sobre o valor do contrato, por reconhecer que a incidência simultânea das penalidades configuraria bis in idem. Embora correta a possibilidade de retenção em razão do inadimplemento dos compradores, o percentual de 30% mostra-se superior aos limites consolidados pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça para os contratos submetidos ao regime anterior à Lei nº 13.786/2018. Com efeito, a orientação daquela Corte admite, nas hipóteses de resolução de promessa de compra e venda decorrente do inadimplemento do comprador, retenção situada entre 10% e 25% dos valores efetivamente pagos, percentual destinado a compensar as despesas administrativas suportadas pelo vendedor. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do AgInt no AREsp nº 2.403.988/MT, assentou que, nas hipóteses de resolução do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do adquirente, admite-se a variação da retenção entre 10% e 25% do total pago. No mesmo sentido, no AgInt no REsp nº 2.059.733/SP, a Terceira Turma reafirmou que, nos contratos submetidos ao regime jurídico anterior à Lei do Distrato, a retenção deve permanecer compreendida entre 10% e 25% das quantias pagas. Não se desconhece que o percentual deve ser estabelecido segundo as circunstâncias concretas da contratação. Na espécie, entretanto, a resolução decorreu do inadimplemento dos compradores, a relação contratual perdurou por período considerável e a vendedora suportou despesas inerentes à administração do negócio e à necessidade de retomada do imóvel. Essas circunstâncias justificam a adoção do patamar máximo admitido pela orientação jurisprudencial, correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, mas não autorizam a manutenção dos 30% estabelecidos contratualmente. A propósito, chama atenção que a própria autora, já na petição inicial, formulou pedido subsidiário para que, caso não fosse admitido o percentual contratual de 30%, fosse aplicada retenção de 25%, fazendo referência à orientação do Superior Tribunal de Justiça. Assim, a redução para 25% preserva o equilíbrio contratual: de um lado, reconhece que o desfazimento decorreu do inadimplemento dos adquirentes e assegura à vendedora compensação pelas despesas suportadas; de outro, impede que a retenção ultrapasse os parâmetros estabelecidos pela jurisprudência para os contratos celebrados anteriormente à Lei nº 13.786/2018. Por consequência, dou parcial provimento à primeira apelação, exclusivamente neste ponto, para reduzir de 30% para 25% o percentual de retenção incidente sobre os valores efetivamente pagos pelos promissários compradores, mantidos os demais critérios estabelecidos na sentença, ressalvadas as matérias examinadas nos tópicos subsequentes. A segunda apelante, VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., pretende a reforma da sentença no capítulo que afastou a condenação dos compradores ao pagamento de taxa de fruição. Sustenta que os adquirentes permaneceram na posse do imóvel durante aproximadamente 14 (quatorze) anos, inclusive tendo iniciado construção no local, circunstância que teria privado a proprietária do uso, gozo e disposição econômica do bem. A pretensão não prospera. A taxa de fruição tem natureza indenizatória e busca impedir que o comprador usufrua economicamente do imóvel durante determinado período sem a correspondente contraprestação, enquanto o vendedor permanece privado da utilização ou exploração econômica do bem. Entretanto, nos contratos de promessa de compra e venda de lote não edificado, celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, o Superior Tribunal de Justiça consolidou orientação no sentido de que a simples posse do terreno não autoriza, por si só, a cobrança de taxa de ocupação ou fruição. Isso porque, tratando-se de terreno sem edificação apta à utilização econômica ou habitacional, não se presume que a posse tenha proporcionado ao adquirente vantagem econômica equivalente àquela existente na ocupação de imóvel residencial ou comercial pronto para uso. Nos próprios autos foi invocado precedente recente e particularmente pertinente, o AgInt no REsp nº 1.926.566/SP, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça em 26/02/2024, no qual se assentou expressamente ser incabível a cobrança de taxa de fruição quando o objeto do compromisso de compra e venda consiste em lote não edificado. A orientação também foi reafirmada no AgInt no REsp nº 2.020.258/SP, segundo o qual é indevida a taxa de ocupação ou fruição no desfazimento da promessa de compra e venda de lote não edificado, pois, nessas circunstâncias, não se verifica enriquecimento do comprador nem correspondente empobrecimento do vendedor. No caso concreto, a sentença consignou que o imóvel apresenta construção não acabada, inexistindo prova de que os compradores tenham efetivamente usufruído economicamente do bem. Registrou, ainda, que o simples início de construção não modifica, para essa finalidade, a natureza da situação examinada, ausente demonstração de utilização habitacional ou econômica. Esse aspecto é relevante. A segunda apelante procura extrair da existência da construção inacabada a conclusão de que teria havido efetiva fruição do imóvel. Contudo, a existência física de obra inconclusa não equivale, automaticamente, à demonstração de utilização econômica ou habitacional do bem. Para afastar a orientação aplicável aos lotes não edificados seria necessária, no mínimo, demonstração concreta de circunstância capaz de evidenciar proveito econômico efetivamente auferido pelos compradores durante o período reclamado. Tal demonstração não se extrai dos autos. Ademais, embora a revelia produza os efeitos previstos no artigo 344 do Código de Processo Civil, a presunção de veracidade dela decorrente é relativa e não dispensa a parte autora da demonstração dos pressupostos jurídicos necessários à procedência da pretensão indenizatória. Por isso, a circunstância de os compradores terem permanecido na posse do terreno não basta para estabelecer automaticamente obrigação de pagar taxa de fruição. Também não altera essa conclusão o fato de a resolução contratual decorrer do inadimplemento dos adquirentes. A culpa pelo desfazimento justifica as consequências próprias da resolução — inclusive a retenção parcial das parcelas, conforme anteriormente examinado —, mas não cria, isoladamente, presunção de proveito econômico decorrente da ocupação de lote sem edificação acabada. Desse modo, ausente comprovação de efetiva utilização econômica ou habitacional do imóvel e tratando-se de contrato celebrado anteriormente à Lei nº 13.786/2018, deve prevalecer a orientação jurisprudencial específica acerca da impossibilidade de cobrança da taxa de fruição sobre lote não edificado. Nego, portanto, provimento à segunda apelação neste particular, mantendo a sentença quanto ao afastamento da taxa de fruição. A VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. sustenta que a retenção incidente sobre as parcelas pagas possui natureza distinta da cláusula penal contratualmente prevista, razão pela qual seria possível a cumulação de ambas. Segundo argumenta, a retenção destinar-se-ia ao ressarcimento das despesas administrativas e operacionais decorrentes da comercialização e resolução do negócio, enquanto a cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato teria natureza sancionatória e compensatória decorrente do inadimplemento. Não lhe assiste razão. Conforme já consignado, o percentual de retenção admitido nos contratos celebrados anteriormente à Lei nº 13.786/2018 possui precisamente a finalidade de compensar o promitente vendedor pelas despesas administrativas e pelos prejuízos ordinariamente decorrentes do desfazimento do negócio imputável ao comprador. No caso concreto, a cláusula 17ª prevê multa correspondente a 10% sobre o valor do contrato, em razão da rescisão provocada pelos promissários compradores, enquanto a cláusula 18ª estabelece retenção de parte das quantias pagas em decorrência do mesmo evento — o desfazimento contratual. A sentença afastou a cumulação por considerar que ambas as consequências possuíam função indenizatória relacionada ao inadimplemento, reconhecendo a ocorrência de bis in idem. A conclusão deve ser mantida. Ainda que as cláusulas utilizem denominações distintas, a natureza jurídica da obrigação não decorre exclusivamente do nome atribuído pelos contratantes, devendo ser aferida a partir de sua finalidade econômica. Se já se reconhece à vendedora o direito de reter 25% dos valores efetivamente pagos, no limite superior da faixa admitida pela jurisprudência para compensação das consequências econômicas do distrato imputável aos compradores, admitir, cumulativamente, multa compensatória de 10% sobre o valor integral do contrato importaria dupla incidência sancionatória decorrente do mesmo inadimplemento. A própria sentença apoiou-se em precedente do Superior Tribunal de Justiça segundo o qual, quando arras de natureza indenizatória e cláusula penal compensatória são previstas cumulativamente para a hipótese de inexecução contratual, não se admite a incidência simultânea, em observância à vedação do bis in idem. A solução mostra-se ainda mais adequada após a redução da retenção ao patamar de 25%, pois este percentual foi mantido justamente como compensação suficiente pelos custos administrativos e demais consequências ordinárias do desfazimento imputável aos compradores. Também não prospera a alegação de julgamento extra petita. A segunda apelante sustenta que, em razão da revelia, o magistrado não poderia ter afastado cláusula contratual sem pedido expresso dos requeridos, sob pena de violação aos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil. A revelia, todavia, não vincula o magistrado às consequências jurídicas pretendidas pela parte autora. Os efeitos previstos no artigo 344 do Código de Processo Civil recaem, em regra, sobre fatos, e não impedem o julgador de proceder ao enquadramento jurídico adequado da pretensão, controlar a validade e os efeitos das disposições contratuais submetidas à apreciação judicial ou afastar consequência jurídica incompatível com o ordenamento. Ao formular pedido de resolução contratual e pretender a incidência simultânea das cláusulas 17ª e 18ª, a autora submeteu ao Poder Judiciário a análise da possibilidade jurídica da cumulação. O afastamento de uma delas, portanto, não extrapola os limites objetivos da demanda; representa apenas acolhimento parcial da pretensão formulada. Nego, assim, provimento à segunda apelação também neste ponto, mantendo o afastamento da incidência cumulativa da cláusula penal prevista na cláusula 17ª. A segunda apelante pretende, por fim, que o INPC substitua o IGP-M na atualização das parcelas a serem restituídas aos compradores. Argumenta que o INPC refletiria de maneira mais adequada a inflação e a desvalorização da moeda, ao passo que o IGP-M apresentaria maior volatilidade e influência de fatores externos. Também nesse aspecto não há fundamento para reforma. A sentença determinou expressamente que as parcelas comprovadamente pagas fossem restituídas, em parcela única, atualizadas pelo índice previsto no próprio contrato, qual seja, o IGP-M. A recorrente não aponta nulidade específica da cláusula contratual, tampouco demonstra circunstância concreta capaz de justificar o afastamento do índice livremente pactuado. Limita-se a sustentar, em termos genéricos, que o INPC seria economicamente mais adequado. Há, ademais, particularidade relevante no histórico processual envolvendo exatamente a mesma relação contratual. Nos autos da ação revisional nº 5205945-14.2022.8.09.0029, Paulo e Telma já haviam questionado o índice previsto no mesmo Contrato de Compromisso de Compra e Venda nº RMA2-006.029/12, postulando a substituição do IGP-M pelo IPCA. A pretensão foi julgada improcedente e o acórdão confirmatório transitou em julgado em 03/07/2025. Esse antecedente reforça a ausência de fundamento concreto para, agora por iniciativa da própria vendedora, substituir o índice contratual por outro indicador. Não se revela coerente reconhecer a validade da sistemática contratual quando combatida pelos consumidores e, posteriormente, pretender sua substituição simplesmente porque outro índice se mostra economicamente mais vantajoso no momento da restituição. A correção monetária não constitui acréscimo patrimonial, mas mecanismo destinado a preservar o valor real da moeda. Havendo índice expressamente convencionado e inexistindo demonstração concreta de ilegalidade ou abusividade apta a afastá-lo, deve ser preservada a disciplina contratual. Consequentemente, nego provimento à segunda apelação também quanto à pretendida substituição do IGP-M pelo INPC. Ante o exposto, CONHEÇO DE AMBAS AS APELAÇÕES e: a) DOU PARCIAL PROVIMENTO À PRIMEIRA APELAÇÃO, exclusivamente para reduzir de 30% (trinta por cento) para 25% (vinte e cinco por cento) o percentual de retenção incidente sobre os valores efetivamente pagos pelos promissários compradores, mantendo os demais capítulos impugnados; b) NEGO PROVIMENTO À SEGUNDA APELAÇÃO, mantendo o afastamento da taxa de fruição, a impossibilidade de cumulação da cláusula penal de 10% com a retenção e a utilização do IGP-M como índice de correção monetária. Quanto aos ônus sucumbenciais, a sentença condenou os requeridos ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o proveito econômico, ao fundamento de que a autora sucumbira em parcela mínima de sua pretensão. O parcial provimento da primeira apelação, limitado à redução do percentual de retenção de 30% para 25%, não altera substancialmente a distribuição da sucumbência. Incabível a majoração dos honorários advocatícios prevista no art. 85, §11, do CPC em relação à primeira apelação, diante de seu parcial provimento. Igualmente inviável a majoração em decorrência do desprovimento do segundo recurso, por inexistir verba honorária previamente fixada em favor dos patronos dos segundos apelados. Mantenho, portanto, a distribuição dos ônus sucumbenciais estabelecida na sentença, observados os efeitos da gratuidade da justiça ora deferida aos primeiros apelantes, na extensão legal pertinente. É o voto. Após o trânsito em julgado, encaminhem-se os autos ao juízo de origem, com as baixas respectivas, retirando o feito do acervo desta relatoria. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desclieux Ferreira Da Silva Júnior Juiz de Direito Substituto em 2° Grau Relator A C Ó R D Ã O DUPLA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5642127-94.2023.8.09.0029 da comarca de CATALÃO em que figuram como PRIMEIROS APELANTES E SEGUNDOS APELADOS: TELMA LÚCIA LIMA DE SOUZA E PAULO LUÍS DE SOUZA SANTOS e como SEGUNDA APELANTE E PRIMEIRA APELADA: VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. ACORDAM os integrantes da Primeira Turma Julgadora da 7ª Câmara Cível, por unanimidade de votos, conhecer de ambas as apelações, dar parcial provimento à primeira e negar provimento à segunda, nos termos do voto do Relator. A sessão foi presidida pela Desembargadora Ana Cristina Ribeiro Peternella França. Presente a Procuradoria-Geral de Justiça, nos termos da lei e registro no extrato da ata. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desclieux Ferreira Da Silva Júnior Juiz de Direito Substituto em 2° Grau Relator
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