5614934-17.2025.8.09.0100

Intimação

TJGO · Luziânia - 2ª Vara Cível · Sentença

Estado de Goiás Poder Judiciário 2ª Vara Cível, da Fazenda Pública Municipal, de Registros Públicos e Ambiental — Comarca de Luziânia/GO Av. Sarah Kubitschek, Quadra MOS, Lotes 7A e 7B, Parque JK, Luziânia/GO, CEP. 72.815-450 E-mail: gab2vciv.luziania@tjgo.jus.br, Gabinete Virtual: (61) 3622-9408 5614934-17.2025.8.09.0100 PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Rafael Alves Dantas Conquista Residencial Ville - Quadra 07 Este ato judicial, devidamente assinado e acompanhado documentos necessários ao cumprimento do ato devido, servirá como MANDADO/CARTA DE CITAÇÃO/OFÍCIO, nos termos dos artigos 136 ao 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. SENTENÇA/MANDADO/OFÍCIO Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE MULTA CONDOMINIAL, com pedido de tutela de urgência, proposta por RAFAEL ALVES DANTAS em face de CONQUISTA RESIDENCIAL VILLE – QUADRA 07. Narra o autor que reside no apartamento nº 103, bloco D, do condomínio requerido e que, em razão das elevadas temperaturas da região, instalou aparelho de ar-condicionado em sua unidade residencial. Afirma que foi posteriormente notificado pelo condomínio para promover a retirada do equipamento, sob o fundamento de violação das normas condominiais. Sustenta que apresentou defesa administrativa e solicitou a convocação de assembleia para discussão da matéria, mas a controvérsia não foi solucionada. Defende que a convenção condominial não contém proibição específica quanto à instalação de aparelhos de ar-condicionado e que a colocação do equipamento não compromete a segurança da edificação nem representa alteração substancial da fachada. Alega, ainda, a existência de aparelhos semelhantes em imóveis vizinhos. Requereu, ao final, que o condomínio fosse impedido de determinar a retirada do equipamento, bem como a declaração de inexigibilidade das multas ou sanções aplicadas em razão da instalação, com restituição dos valores eventualmente pagos. A tutela de urgência foi indeferida, por se entender necessária dilação probatória para análise da regularidade da instalação. Interposto Agravo de Instrumento nº 5764699-62.2025.8.09.0100, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás deu parcial provimento ao recurso exclusivamente para estender a gratuidade da justiça aos honorários do conciliador judicial, mantendo, quanto à tutela relacionada ao aparelho de ar-condicionado e à multa, a decisão recorrida. Citado, o condomínio apresentou contestação no evento nº 19. Sustentou, em síntese, que a instalação foi realizada sem prévia comunicação ou autorização da administração e sem apresentação de Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. Alegou que a intervenção atingiu a fachada e a estrutura externa da edificação, estando submetida às regras da convenção, do regimento interno e do manual do proprietário. Defendeu, por conseguinte, a regularidade das notificações e da penalidade aplicada. Houve réplica no evento nº 24. Realizada tentativa de conciliação, não houve composição. Intimadas as partes para especificação de provas, o autor informou não possuir outras provas a produzir, reiterou os documentos já juntados e requereu o julgamento antecipado da lide. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a controvérsia pode ser solucionada a partir da prova documental constante dos autos, tendo o próprio autor, quando expressamente intimado para especificação probatória, informado não haver outras provas a produzir e requerido o imediato julgamento da demanda. A controvérsia consiste em verificar se a instalação do aparelho de ar-condicionado na unidade residencial do autor, nas condições demonstradas nos autos, poderia ser realizada independentemente de autorização do condomínio e, consequentemente, se são legítimas a determinação de retirada do equipamento e a penalidade condominial decorrente da intervenção. É incontroverso que o condômino possui o direito de usar, fruir e livremente dispor de sua unidade autônoma, conforme dispõe o art. 1.335, inciso I, do Código Civil. Esse direito, contudo, não possui caráter absoluto e deve ser exercido em harmonia com os direitos dos demais condôminos, com a preservação das áreas comuns e com as normas legais e convencionais que disciplinam a vida condominial. O art. 1.336, inciso III, do Código Civil estabelece expressamente como dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Do mesmo modo, as normas regularmente estabelecidas na convenção e no regimento interno vinculam os titulares e ocupantes das unidades autônomas. No caso, a tese autoral está fundada, essencialmente, na circunstância de que não haveria na convenção condominial disposição que mencionasse, de forma expressa, a proibição da instalação de aparelho de ar-condicionado. A ausência de referência nominal a esse equipamento, entretanto, não conduz à conclusão de que sua instalação externa possa ser realizada livremente, independentemente das demais regras destinadas à preservação da fachada e da estrutura da edificação. A documentação juntada aos autos revela que o art. 96 da convenção condominial prevê penalidade ao condômino que alterar a forma e a cor da fachada ou das partes e esquadrias externas, enquanto o art. 36 disciplina a necessidade de deliberação qualificada para modificações na estrutura ou na fachada do condomínio. O regimento interno, por sua vez, estabelece que modificações na rede elétrica interna capazes de provocar aumento de carga devem ser submetidas à análise da administração e determina que qualquer modificação na alvenaria ou estrutura dos apartamentos seja previamente avaliada por técnico responsável, mediante documento de responsabilidade técnica – ART, além de depender de autorização da administração. Há, portanto, disciplina convencional suficientemente específica para afastar a premissa de que o silêncio quanto à expressão “aparelho de ar-condicionado” equivale a autorização irrestrita para sua instalação. Também merece destaque que o aparelho foi instalado externamente, sendo a unidade condensadora visível na fachada do edifício, circunstância que se extrai inclusive da fotografia apresentada com a própria petição inicial. A controvérsia, portanto, não se limita ao uso de equipamento situado integralmente no interior da unidade autônoma, mas envolve intervenção em elemento externo da edificação. O manual apresentado nos autos igualmente identifica como fachada todas as superfícies periféricas de fechamento da edificação e registra a necessidade de preservação desses elementos. Nesse cenário, incumbia ao autor demonstrar que a instalação realizada em sua unidade observou as exigências técnicas e condominiais pertinentes ou, ao menos, que a intervenção não produziu qualquer alteração relevante da fachada ou da estrutura e poderia ser executada sem a prévia anuência exigida pelas normas internas. Esse ônus não foi satisfatoriamente cumprido. Ao contrário, a defesa sustenta que o autor não solicitou previamente autorização à administração e tampouco apresentou ART referente à intervenção realizada, circunstâncias que não foram superadas por prova técnica produzida no processo. O autor, embora intimado especificamente para indicar as provas necessárias ao esclarecimento da controvérsia, declarou não possuir outras provas a produzir e requereu o julgamento antecipado. A alegação de que haveria outros aparelhos semelhantes instalados não modifica essa conclusão. Além de a existência de eventual conduta irregular de terceiros não conferir, por si só, direito subjetivo à repetição da mesma prática, o condomínio impugnou especificamente essa afirmação e sustentou que as fotografias apresentadas pelo autor retratariam outros empreendimentos, afirmando ser o equipamento do requerente o único aparelho externo instalado naquele condomínio. Diante dessa controvérsia fática, cabia ao autor, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, demonstrar o fato constitutivo de seu direito. Não tendo requerido prova adicional quando oportunizado, não é possível considerar comprovada a alegada tolerância generalizada do condomínio apenas com base nas fotografias apresentadas. O fato de as condições climáticas da região tornarem conveniente ou mesmo desejável a utilização de aparelho de ar-condicionado também não afasta a necessidade de observância das regras de segurança, padronização e preservação da estrutura do edifício. A administração condominial, aliás, afirmou não se opor de maneira absoluta à utilização desse tipo de equipamento, mas condicioná-la à observância das normas de autorização e à avaliação da estrutura e da capacidade elétrica do empreendimento. Não se está, portanto, diante de proibição arbitrária do uso da unidade autônoma, mas de exigência de observância de normas coletivas destinadas à preservação da fachada e da estrutura da edificação. O Tribunal de Justiça, ao apreciar o agravo interposto no curso deste processo, embora em cognição sumária e sem vincular o julgamento definitivo do mérito, também consignou que a suspensão dos efeitos das normas condominiais sem demonstração robusta de ilegalidade poderia representar risco à coletividade. No julgamento definitivo do recurso, o provimento foi limitado à extensão da gratuidade aos honorários do conciliador, sem acolhimento da pretensão recursal relativa à multa e à manutenção do aparelho. Assim, ausente demonstração de ilegalidade ou abusividade das normas condominiais aplicadas ao caso e não comprovado que a instalação tenha observado as exigências de autorização e responsabilidade técnica previstas para intervenções dessa natureza, não há fundamento para impor ao condomínio obrigação permanente de tolerar a manutenção do equipamento nas condições em que instalado. Pela mesma razão, não procede o pedido de declaração de inexigibilidade da multa. A convenção prevê sanção para intervenções que alterem a fachada ou violem as normas condominiais, e não foi demonstrada irregularidade concreta no procedimento adotado pelo requerido capaz de invalidar a penalidade. A própria documentação apresentada pelo autor revela que houve prévia notificação e oportunidade de manifestação administrativa antes do ajuizamento da demanda. Consequentemente, não havendo fundamento para afastar a penalidade, também não subsiste o pedido de restituição ou compensação dos valores eventualmente pagos a esse título. Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por RAFAEL ALVES DANTAS em face de CONQUISTA RESIDENCIAL VILLE – QUADRA 07, resolvendo o mérito da demanda. Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, ficando suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais em razão da gratuidade da justiça, na forma do art. 98, § 3º, do CPC. Após o trânsito em julgado, inexistindo requerimentos pendentes, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publicada e registrada no sistema. Intimações e diligências necessárias. Luziânia/GO, data da assinatura digital. THIAGO MEHARI Juiz de Direito