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TJGO · 6ª Câmara Cível · Relatório e Voto
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da Desembargadora Laura Maria Ferreira Bueno APELAÇÃO CÍVEL Nº 5609525-47.2024.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA APELANTES: CRISTIANE MARIA FERNANDES CARDOSO DEYVID WILL BUENO CARDOSO APELADOS: LUIZ CARLOS DOS SANTOS MARIA DA VIRTUDE BEIJAMIN SANTOS LVD GESTÃO IMOBILIÁRIA (MY BROKER IMOBILIÁRIA) RELATORA: DESA. LAURA MARIA FERREIRA BUENO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO INDEVIDA. AUSÊNCIA DE CULPA DOS COMPRADORES. FALHA NA INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. DIREITO DE REGRESSO. NECESSIDADE DE DEMANDA PRÓPRIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pelos vendedores contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e danos morais, declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e condenou os vendedores à restituição de R$ 30.000,00, pagos a título de sinal, além de condenar a intermediadora imobiliária ao pagamento de R$ 5.000,00 por danos morais. Os apelantes alegam nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional e, no mérito, defendem a retenção das arras, a limitação da restituição ao montante de R$ 20.000,00 e o reconhecimento de direito de regresso contra a intermediadora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por negativa de prestação jurisdicional; (ii) estabelecer se os vendedores podem reter as arras confirmatórias de R$ 30.000,00 diante do desfazimento do negócio; (iii) determinar se a restituição pode ser limitada ao valor de R$ 20.000,00 em razão do alegado repasse de parte do sinal à imobiliária; e (iv) definir se os vendedores podem exercer direito de regresso contra a intermediadora nos próprios autos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sentença enfrenta adequadamente as questões essenciais ao julgamento, expondo as premissas fáticas e jurídicas necessárias à solução da controvérsia, de modo que a discordância dos apelantes quanto às conclusões adotadas não configura negativa de prestação jurisdicional. 4. A decisão que rejeita os embargos de declaração, embora sucinta, afasta expressamente os vícios previstos no art. 1.022 do CPC e identifica a pretensão de rediscussão do mérito, sendo desnecessário que o julgador responda individualmente a todos os argumentos das partes. 5. As arras confirmatórias não autorizam, por si sós, a retenção do sinal, pois o art. 418, I, do Código Civil exige que a inexecução seja imputável à parte que deu as arras. 6. A cláusula contratual que prevê multa penal compensatória não pode ser cumulada com a perda das arras, prevalecendo o regime próprio destas, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça. 7. A prova dos autos demonstra que os compradores foram levados pela intermediadora a acreditar que obteriam financiamento em condições compatíveis com sua capacidade financeira, mas a aprovação apresentada não existiu nos termos informados, não sendo possível imputar-lhes a causa do desfazimento do negócio. 8. A ausência de culpa dos compradores afasta o pressuposto jurídico para a retenção das arras e impõe a restituição do sinal, sob pena de enriquecimento sem causa. 9. Os documentos e o depoimento pessoal dos apelantes comprovam o recebimento integral de R$ 30.000,00 pelos vendedores, de modo que eventual repasse posterior de R$ 10.000,00 à imobiliária e aos corretores constitui relação interna entre os envolvidos e não reduz a obrigação de restituição perante os compradores. 10. O direito de regresso possui pretensão autônoma, causa de pedir própria e pedido condenatório específico, não podendo ser reconhecido incidentalmente sem a observância da via processual adequada e do contraditório. 11. A ausência de reconvenção ou de pedido condenatório contra a corré impede o reconhecimento do direito de regresso nos próprios autos, sob pena de ampliação dos limites objetivos da demanda, em afronta aos arts. 141 e 492 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso conhecido e desprovido. Tese(s) de julgamento: 1. A retenção de arras confirmatórias pressupõe que a inexecução contratual seja imputável à parte que as prestou. 2. A ausência de culpa dos compradores pelo desfazimento do negócio impede a retenção do sinal pelos vendedores. 3. O recebimento integral do sinal pelos vendedores impõe a restituição do valor integral pago pelos compradores, ainda que parte do numerário tenha sido posteriormente repassada à intermediadora. 4. O direito de regresso contra corréu constitui pretensão autônoma e deve ser exercido pela via processual adequada, não podendo ser reconhecido incidentalmente sem pedido condenatório próprio. 5. A discordância da parte quanto à fundamentação ou à conclusão jurídica da sentença não configura, por si só, negativa de prestação jurisdicional. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 85, § 11, 141, 406, 418, 419, 474, 487, I, 489, § 1º, IV, 492, 1.010, 1.022 e 1.023; CC, arts. 417, 418, 419, 723, 729 e 884; CDC, art. 3º; Lei nº 14.905/2024; Resolução TJGO nº 81/2017, com redação dada pelo Provimento Conjunto nº 179/2025. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.617.652/DF, Rel.ª Min.ª Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 26.09.2017, DJe 29.09.2017; STJ, AREsp nº 2.790.309/SC, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 22.06.2026, DJe 26.06.2026; TJGO, 2ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 5051630-77.2025.8.09.0011, Rel. Des. Rodrigo de Silveira, j. 22.05.2026; TJGO, 4ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0283779-30.2013.8.09.0051, Rel.ª Des.ª Nelma Branco Ferreira Perilo, j. 08.09.2023, DJe 08.09.2023; TJGO, 3ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0368241-46.2015.8.09.0051, Rel. Des. Wilson Safatle Faiad, j. 03.07.2023, DJe 03.07.2023. VOTO Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação interposto por CRISTIANE MARIA FERNANDES e DEYVID WILL BUENO CARDOSO em face de sentença proferida pela Juíza de Direito da 19ª Vara Cível e Ambiental da Comarca de Goiânia, Dra. Alessandra Gontijo do Amaral, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Danos Morais proposta por LUIZ CARLOS DOS SANTOS e MARIA DA VIRTUDE BEIJAMIN DOS SANTOS, ora apelados. 1. DA CONTEXTUALIZAÇÃO DA LIDE Os autores narram que celebraram contrato particular de compra e venda de imóvel, cuja concretização dependia da obtenção de financiamento habitacional intermediado pela imobiliária. Alegam que informaram previamente sua capacidade financeira, esclarecendo que somente poderiam suportar parcelas de até R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), tendo a corretora afirmado, inicialmente, que seria possível obter financiamento com prestações fixas de R$ 2.014,00 (dois mil e quatorze reais). Com base nessa informação, efetuaram o pagamento de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) a título de sinal. Sustentam que, após mais de 90 (noventa) dias de espera, foram surpreendidos com a notícia de que o financiamento não havia sido aprovado, apesar de não ter ocorrido qualquer alteração em sua situação financeira, imputando à imobiliária falha na intermediação do negócio, deficiência no dever de informação, negligência na condução das tratativas e omissão contratual quanto às consequências da negativa do financiamento. Acrescentam que tentaram solucionar administrativamente o impasse, inclusive perante o Procon, sem êxito, e que os vendedores recusaram a devolução dos valores recebidos, enquanto a imobiliária ainda exigiu pagamento adicional para formalização de distrato. Em razão desses fatos, os autores requerem a rescisão do contrato de compra e venda, com o retorno das partes ao estado anterior à contratação, a restituição integral e atualizada dos R$ 30.000,00 (trinta mil reais) pagos a título de entrada, acrescida de correção monetária e juros legais, a revisão das cláusulas contratuais reputadas abusivas, o reconhecimento da relação de consumo, a inversão do ônus da prova, a condenação solidária dos réus ao pagamento de indenização por danos morais, fixada na inicial em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), além da condenação ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Após o regular andamento do feito, foi proferida sentença de procedência, contra a qual os requeridos, ora apelantes, interpuseram o presente recurso. 2. DO PRONUNCIAMENTO JUDICIAL RECORRIDO A parte dispositiva do ato recorrido foi assim exarada (mov. 275): “Ante o exposto, nos termos do inciso I do art. 487 do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos exordiais para: a) Declarar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes e objeto dos presentes autos; b) Condenar o segundo e terceiro requeridos (DEYVID WILL BUENO CARDOSO e CRISTIANE MARIA FERNANDES CARDOSO) a restituir à autora, em parcela única, o valor pago pela mesma em virtude do contrato ora rescindido (R$ 30.000,00), acrescido de correção monetária, pelo INPC, a partir do desembolso, e de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. c) Condenar a requerida LVD GESTÃO IMOBILIÁRIA ao pagamento de indenização por danos morais, no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescido de correção monetária, pelo INPC, a partir e de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Observe-se que, após 30/08/2024, as correções monetárias serão pela taxa legal (diferença da SELIC e IPCA), tudo na forma do artigo 406 e parágrafos, Código Civil, com redação dada pela Lei 14.905/2024. Em razão da sucumbência da parte ré, condeno-a ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.” Contra o decisum foram opostos embargos de declaração pelo segundo e terceiro requeridos (mov. 286), os quais foram conhecidos, mas rejeitados, nos termos dos arts. 1.022 e 1.023 do Código de Processo Civil (mov. 296). 3. DAS ALEGAÇÕES RECURSAIS Em suas razões recursais, os apelantes Cristiane Fernandes e Deyvid Cardoso suscitam, em preliminar, a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, sob o argumento de que, mesmo após a oposição de embargos de declaração, não teriam sido enfrentadas questões relevantes ao deslinde da controvérsia, especialmente quanto à responsabilidade dos vendedores, à cláusula 11ª do contrato e à destinação dos valores pagos. No mérito, defendem que as arras possuem natureza confirmatória, nos termos do artigo 418 do Código Civil, razão pela qual seria legítima sua retenção. Ponderam que a frustração do negócio decorreu exclusivamente da atuação da imobiliária My Broker e da corretora Luciana Parente, responsáveis pela intermediação, que teriam prestado informações inadequadas acerca da obtenção do financiamento aos adquirentes, sem qualquer participação ou culpa dos vendedores, os quais se limitaram à celebração do contrato e ao recebimento do sinal. Argumentam que a própria sentença recorrida reconheceu a inexistência de responsabilidade dos vendedores pelo insucesso da negociação, mas, contraditoriamente, determinou a restituição integral das arras mediante aplicação da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Sustentam, ainda, que os compradores contribuíram para a não concretização da avença ao recusarem proposta de financiamento já aprovada, configurando culpa exclusiva ou concorrente. Ao final, requerem a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido de restituição do sinal. Subsidiariamente, postulam a limitação da condenação ao valor efetivamente recebido pelos vendedores, equivalente à quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), com resguardo do direito de regresso em face dos intermediadores, além da inversão dos ônus sucumbenciais. 4. DA ADMISSIBILIDADE RECURSAL 4.1 – DA INSUFICIÊNCIA DE PREPARO E DESERÇÃO RECURSAL Preliminarmente ao mérito, os apelados Luiz Carlos dos Santos e Maria da Virtude Beijamin dos Santos suscitam que o apelo interposto não deve ser conhecido, por ausência de pressuposto extrínseco indispensável, consistente no recolhimento regular do preparo. Aduzem que o montante recolhido pelos apelantes é substancialmente inferior àquele exigido pelo Regimento de Custas deste Sodalício, o que torna o preparo insuficiente aos fins a que se destina. Sem razão. Com efeito, a guia de recursos cíveis oriundos do primeiro grau, como o é a do recurso de apelação, é regida pela Resolução nº 81/2017 do TJGO, com redação atualizada pelo Provimento Conjunto nº 179/2025, e possui valor fixo de R$ 649,50. Nesse cenário, considerando que o preparo recolhido (mov. 307, arq. 3) corresponde à exata quantia exigida pela norma regulamentar, o afastamento da preliminar de deserção é medida que se impõe. 4.2 – DA DIALETICIDADE RECURSAL Sabe-se que o artigo 1.010 do CPC impõe aos recorrentes o ônus de impugnar efetivamente a sentença em suas razões recursais, não sendo suficiente a mera remissão aos fundamentos da contestação ou aos demais documentos constantes dos autos. Assim, cabe aos apelantes impugnar as razões da sentença que lhes sejam desfavoráveis, demonstrando, de forma clara e objetiva, os fundamentos de fato e de direito que justificam a reforma da decisão. No caso em comento, diversamente do que fora defendido pelos apelados, em sede de contrarrazões recursais, percebe-se que os apelantes apresentaram argumentação técnica e jurídica adequada para confrontar a sentença proferida pelo juízo a quo, na medida em que se voltaram especificamente contra os fundamentos que ampararam a condenação que lhes foi imposta, indicando, com precisão, os pontos da sentença que reputam contraditórios e as razões pelas quais entendem incabível a restituição integral das arras. Desse modo, tendo em vista que os apelantes valeram-se dos argumentos jurídicos que entendem amparar o seu pedido de cassação ou reforma da sentença combatida, reputo que o princípio da dialeticidade foi suficientemente atendido. Logo, a preliminar deve ser rechaçada. Assim, presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso. 5 – DA ALEGADA NULIDADE DA SENTENÇA RECORRIDA POR NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL No que concerne a alegada nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, denota-se que o juízo de origem enfrentou adequadamente as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, expondo de forma clara as premissas fáticas e jurídicas que embasaram o convencimento por ele adotado. A sentença recorrida reconheceu que a frustração do negócio decorreu da atuação da intermediadora imobiliária, declarou a rescisão contratual, analisou a natureza da responsabilidade atribuída aos vendedores particulares, afastou a indenização por danos morais em relação a estes e, por fim, concluiu pela restituição integral dos valores pagos a título de sinal, explicitando as razões pelas quais entendeu cabível o retorno das partes ao status quo ante. As alegações de contradição, omissão e obscuridade, em realidade, decorrem da discordância dos apelantes quanto às conclusões jurídicas extraídas pela magistrada sentenciante, especialmente no tocante aos efeitos patrimoniais da rescisão, à incidência das cláusulas contratuais invocadas e à responsabilização pela restituição dos valores pagos. Tais matérias, entretanto, dizem respeito ao acerto ou desacerto do julgamento de mérito e serão oportunamente examinadas nesta instância recursal, não evidenciando, por si sós, vício de fundamentação apto a ensejar a nulidade do decisum. Também não prospera a alegação de que a decisão proferida nos embargos de declaração seja genérica e desprovida de fundamento. Embora sucinta, a decisão consignou expressamente que inexistiam os vícios previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil e que a pretensão veiculada objetivava a rediscussão do mérito da causa, circunstância suficiente para rejeição dos aclaratórios. A ausência de enfrentamento individualizado de cada argumento reproduzido nos embargos não configura negativa de prestação jurisdicional, sobretudo porque o julgador não está obrigado a responder um a um todos os fundamentos deduzidos pelas partes, mas apenas aqueles essenciais à solução da controvérsia. Sobre o tema, é a orientação jurisprudencial: AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS. PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO. NEGATIVA DE LIBERAÇÃO. CARTA DE CRÉDITO CONTEMPLADA. DANO MORAL. ALEGAÇÃO DE FRAUDE. ASTREINTES. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. REVISÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. REEXAME DE PROVAS. ÓBICES. SÚMULAS NºS 7/STJ, 211/STJ E 282/STF. INCIDÊNCIA. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. […] (STJ, Terceira Turma, AREsp n.º 2.790.309/SC, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 22/06/2026, DJe de 26/06/2026 – original sem destaques). Portanto, eventual inadequação da fundamentação ou equívoco na valoração jurídica das provas e das cláusulas contratuais constitui matéria afeta ao mérito recursal, e não vício processual capaz de macular a validade da sentença. Assim, rejeito a preliminar de nulidade por negativa de prestação jurisdicional. 6. DO MÉRITO RECURSAL 6.1 – DA NATUREZA DAS ARRAS E DA (IM)POSSIBILIDADE DE SUA RETENÇÃO Como se sabe, as arras constituem o sinal dado por uma das partes à outra com o fito de assegurar o cumprimento de uma obrigação. Traduzem-se em uma convenção acessória e de caráter real, ou seja, somente se configuram com a efetiva entrega do bem ou do dinheiro por um contratante ao outro. As arras podem ser confirmatórias ou penitenciais. Sua principal função é confirmar o contrato, tornando-o obrigatório. A entrega do sinal faz prova do acordo de vontades e as partes não podem mais rescindi-lo unilateralmente, sob pena de responder por perdas e danos. Sobre a matéria, leciona Flávio Tartuce: […] “As arras, em regra, são confirmatórias e decorrem do princípio pacta sunt servanda. É por isso que as arras farão parte da indenização a ser paga pela parte culpada (inadimplente) à parte inocente. a) Inadimplemento por quem deu as arras. Assim, temos que, se a parte que deu as arras não cumprir o contrato, as arras ficam com a parte inocente (mínimo de indenização), que poderá, ainda, pedir a resolução do contrato por inadimplemento (haver o contrato por desfeito). Se o contrato contiver cláusula resolutiva expressa (ver art. 474), a resolução é automática, bastando o simples inadimplemento. b) Inadimplemento por quem recebeu as arras. Se a parte que deu as arras não cumprir o contrato, as arras devem ser devolvidas à outra parte mais seu equivalente (mínimo de indenização), que poderá, ainda, pedir a resolução do contrato por inadimplemento (haver o contrato por desfeito). Se o contrato contiver cláusula resolutiva expressa (ver art. 474), a resolução é automática, bastando o simples inadimplemento1”. Com efeito, os arts. 417 e 418 do Código Civil condicionam o direito de retenção à inexecução do contrato pela parte que deu ou recebeu o sinal, conforme se observa: Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal. Art. 418. Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der: I - por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as; II - por parte de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado. Ao que se vê, a sentença recorrida acertadamente reconheceu a natureza confirmatória das arras de R$ 30.000,00, entregues pelos autores a título de sinal e início de pagamento da avença. Todavia, essa circunstância, por si só, não autoriza sua retenção pelos vendedores, como pretendem os recorrentes. Afinal, o regime das arras confirmatórias não dispensa a identificação da parte a quem é imputável o desfazimento do negócio, mas apenas estabelece as consequências jurídicas do inadimplemento contratual. Assim, a retenção das arras pressupõe que a inexecução seja imputável à parte que as prestou, o que não se verifica na hipótese dos autos. De início, convém ressaltar que a invocação, pelos vendedores, da cláusula oitava do instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado entre os sujeitos processuais (mov. 1, arq. 8), como fundamento autorizador da retenção pretendida, afigura-se inadequada. A cláusula oitava do ajuste, denominada “da irrevogabilidade, irretratabilidade e multa penal”, constitui cláusula penal compensatória, na medida em que, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, estabeleceu previamente, a título de sanção, a perda de 10% do valor do negócio pela parte que desse causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. No entanto, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que é inadmissível a cumulação da cláusula penal compensatória com a perda das arras, prevalecendo esta última na hipótese de inexecução do ajuste, observe-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. [...] 7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como "taxa mínima" de indenização pela inexecução do contrato. [...] 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido. (STJ, REsp n.º 1.617.652/DF, Rel.ª Min.ª Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/09/2017, DJe de 29/09/2017 – original sem destaques). Assim, afastada a cláusula penal como fundamento autônomo de retenção, a análise da controvérsia deve observar o regime próprio das arras confirmatórias, o que impõe verificar: (i) a quem juridicamente foi entregue o sinal; (ii) se o financiamento habitacional constituía condição ajustada para o desenvolvimento do negócio; (iii) a quem é imputável a causa do desfazimento do contrato; e, por fim, (iv) com quem devem permanecer os valores no caso concreto. Primeiramente, é preciso consignar que a avença firmada entre todos os sujeitos processuais possui dúplice natureza. Entre os compradores e a imobiliária My Broker (LVD Gestão Imobiliária), há uma clara relação de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor, pois a empresa atua como fornecedora de serviços de intermediação, enquadrando-se nos termos do art. 3º do CDC. Por outro lado, entre os compradores e os vendedores (Deyvid e Cristiane), a relação é de natureza civil, tratando-se de compra e venda entre particulares, regida pelo Código Civil. Do cotejo dos autos, denota-se que, nos dias 25/02/2023 (mov. 1, arq. 11) e 27/02/2023 (mov. 1, arq. 10), os compradores Luiz Carlos dos Santos e Maria da Virtude Beijamin dos Santos transferiram, via PIX e TED, a quantia total de R$ 30.000,00, a título de sinal, à conta bancária identificada como de titularidade do vendedor Deyvid Will Bueno Cardoso, o que foi corroborado pelos próprios apelantes em depoimento pessoal (mov. 266). Ademais, o contrato firmado entre os sujeitos processuais (mov. 1, arq. 7) estabelece, em seu quadro-resumo, na seção destinada ao valor e à forma de pagamento, que a 2ª parcela do negócio, no valor de R$ 250.000,00, devida após a transferência das arras, seria viabilizada mediante financiamento habitacional, a ser contratado no prazo de 90 (noventa) dias contados da assinatura da avença, após a entrega de todos os documentos relativos ao imóvel e aos proprietários, necessários à sua obtenção. A leitura sistemática da cláusula terceira do instrumento contratual (mov. 1, arqs. 7 e 8) revela que o financiamento habitacional não foi previsto como mera faculdade ou mecanismo secundário de pagamento, mas como componente integrante da própria estrutura econômica da avença. Com efeito, o instrumento não apenas destinou parcela significativa do preço à satisfação mediante financiamento, como também estabeleceu obrigações recíprocas voltadas à sua obtenção, disciplinou o prazo para liberação dos recursos, previu a complementação de eventual insuficiência do crédito e, inclusive, regulou as consequências da não aprovação do financiamento por circunstâncias imputáveis aos vendedores ou relacionadas à documentação do imóvel. Assentadas essas premissas, resta identificar a quem é imputável a inexecução dessa etapa do negócio. Em contestação (mov. 138), os vendedores apelantes reconheceram ter contratado a promovida My Broker (LVD Gestão Imobiliária) para a comercialização de seu apartamento e viabilização do negócio entre as partes. Segundo o próprio sítio eletrônico da referida franquia 2, “a rede avalia o imóvel e cuida da divulgação, das visitas e da negociação, com apoio de tecnologia e de corretores locais”. Reconhecida a contratação da My Broker pelos vendedores, cumpre examinar a posição da corretora Luciana Parente da Silva na cadeia de intermediação. Em depoimento pessoal prestado em audiência de instrução e julgamento (mov. 267, arq. 1), a corretora confirmou, de forma expressa, ser funcionária da empresa My Broker na época dos fatos e ter sido a responsável pela condução das tratativas relativas ao negócio. Tal circunstância revela que a vinculação de Luciana ao negócio jurídico não decorreu de contratação pessoal e autônoma pelos adquirentes, mas de sua condição de preposta da própria My Broker, atuando em nome e por conta desta no cumprimento do encargo de intermediação que lhe fora contratualmente atribuído pelos vendedores. Embora os apelantes tenham aduzido que os corretores foram contratados pelos próprios compradores, a prova documental deixa evidente que foram eles que efetivamente custearam a intermediação, o que afasta a alegada desvinculação dos recorrentes em relação às ações da intermediadora e de sua preposta. O quadro-resumo do instrumento particular de compra e venda (mov. 1, arq. 7) discrimina que os pagamentos das comissões, orçadas em R$ 10.000,00, no ato da assinatura do contrato, à Luciana Parente da Silva, Roberto de Souza Santos, Eliandro Cavalcante Soares e Douglas Cunha Mendonça, e de R$ 7.500,00, no ato da assinatura do financiamento, à Luciana Parente da Silva e à própria LVD Gestão Imobiliária, seriam encargos suportados pelos vendedores, e não pelos promitentes compradores. Nesse contexto, cumpre destacar que a culpa pela não concretização do negócio deve ser atribuída, primordialmente, aos responsáveis pelo serviço de intermediação, como assentado no pronunciamento recorrido, o que exige o retorno das partes ao status quo ante. Com efeito, o contrato de corretagem, disciplinado pelos artigos 722 a 729 do Código Civil, impõe ao corretor, no exercício de sua atividade profissional, o dever de conduzir a intermediação com a diligência e a prudência exigidas pela natureza da relação negocial, fornecendo ao cliente as informações necessárias acerca do andamento das tratativas. No exercício de seu múnus, cabe ao corretor, em verdadeiro desdobramento da boa-fé objetiva, a obrigação de informar o estágio em que se encontram as tratativas negociais, as circunstâncias atinentes ao risco e à segurança do negócio, bem como eventuais flutuações no preço da coisa negociada, sujeitando-se, em caso de descumprimento, à responsabilização por perdas e danos. Para além da previsão inserida no Código Civil, não se pode olvidar que o direito básico do consumidor à informação, previsto no artigo 6º, III, do CDC, não se satisfaz com a mera transmissão formal do conteúdo informativo. Sua concretização exige, em verdade, autêntico dever de esclarecimento, materializado pela comunicação clara e eficiente dos dados relevantes da avença em que o consumidor será inserido, de modo a assegurar sua plena compreensão por parte do destinatário do produto ou serviço. No caso em comento, verifica-se que a frustração do negócio não decorreu de inexecução voluntária dos promitentes compradores, mas sim de conduta atribuível à intermediadora imobiliária e à corretora responsável, que lhes garantiram um valor de parcela do financiamento incompatível com aquela efetivamente aprovada pela instituição financeira e condizente, segundo lhes fora assegurado, com a capacidade econômica dos adquirentes. A prova documental carreada à exordial indica que, em 12/06/2023, a adquirente Maria da Virtude Beijamin dos Santos compareceu ao PROCON de Senador Canedo, oportunidade em que registrou a reclamação nº 23.06.0272.001.00034-3 (mov. 1, arq. 12), segundo a qual “foi realizada uma negociação da compra de um apartamento com a corretora de imóveis senhora Luciana Parente da Silva", sendo identificados como vendedores Deyvid Will Bueno Cardoso e Cristiane Maria Fernandes, ora apelantes, e informado que "foi transferido valores de R$ 10.000,00 reais em pix e 20.000,00 reais em conta-corrente". O reclamo contou com pedido de distrato sem ônus, uma vez que a consumidora alegou ter sido ludibriada pela corretora, em razão da relação de confiança que nutria em relação a ela. O documento escrito foi seguido de diversos áudios, que comprovam que a consumidora depositou na corretora responsável pela intermediação a confiança de que o valor das parcelas seria ajustado às suas condições financeiras. Em um deles (mov. 1, arq. 25), Luciana Parente consigna à compradora que “a outra agência está garantindo para você (o valor das parcelas). É só ir lá abrir a conta”. Em outra das gravações (mov. 1, arq. 30), a preposta da imobiliária dispõe “Maria pode depositar na conta dele aí. E ele passa para o contador, pois ele não fala o nome do contador, mas pode confiar que ele faz. Ele já fez para uma outra cliente minha. Eu assino embaixo. Qualquer coisa você me pega. Mas ele é de confiança, o Juliano, ele trabalha junto lá com a gerente. Teve uma cliente minha que fez e tem pagar primeiro para dar andamento”. A instrução processual revelou elementos que reforçam a conclusão de que a intermediação do negócio não foi conduzida com o grau de transparência esperado de quem exerce profissionalmente a atividade de corretagem imobiliária. Com efeito, ao ser inquirida em juízo, a corretora Luciana Parente confirmou, em um primeiro momento, ter informado aos compradores que o financiamento havia sido aprovado com parcelas fixas no valor de R$ 2.114,00, em consonância com o conteúdo dos áudios por ela encaminhados e que instruem a petição inicial. Contudo, na sequência do próprio depoimento, a informante contradisse-se, afirmando, de maneira incongruente, que “não prometeu” o referido valor e que a única proposta efetivamente aprovada seria aquela no importe de R$ 3.881,00, montante que, segundo incontroverso nos autos, já havia sido recusado pelos compradores por incompatibilidade com sua capacidade financeira. Dada a pertinência do relato, apresento o seu inteiro teor (mov. 267, arq. 1): […] Que intermediou a venda do imóvel; Que confirma ser funcionária da empresa My Broker na época dos fatos; Que foi responsável pela intermediação do negócio; Que sim, informou para os autores que o financiamento estava aprovado com parcelas fixas de R$ 2.114,00; Que o sinal é sempre exigido pela negociação; Que o valor era de R$ 30.000,00; Que já estava pré-aprovado com essa parcela de dois mil e um pouquinho; Que a dona Maria disse que com essa parcela ela não conseguia pagar; Que falou para ela que para tentar outra aprovação seria necessário mudar todo o financiamento; Que ela pediu que trocasse para a gerente dela, a Gabriela, do Bradesco; Que não se recorda qual valor ela falou que não conseguia adimplir; Que é dois mil e pouco, que é a parcela fixa; Que não se recorda valores, só sabe que ela disse que queria uma parcela menor; Que não garantiu que conseguiria; Que falou que poderiam tentar e seria um outro processo; Que ela pediu que fosse trocado para o gerente dela e assim foi feito; Que não prometeu; Que não prometeu o valor de R$ 2.114 para ela; Que prometeu e que estava aprovado era o primeiro valor (de R$ 3.881); Que primeiro mandou (o contrato) para Maria e disse que ela poderia até dar para a advogada dela; Que marcaram o local e ela foi e assinou; Que depois devolveu; Que não se recorda datas; Que depois, com todo o processo, a gerente dela não conseguiu a aprovação (do crédito) e a gente tentou com a nossa correspondente da Caixa Econômica; Que lá constava restrição no nome do senhor Luiz, no BACEN; Que na primeira proposta não estava, pois foi pelo Banco Bradesco; Que não apareceu; Que lá só apareceu, pois era uma restrição interna dentro da Caixa com ele; Que a correspondente não lhe passou sobre o que era; Que pediu para que Luiz fosse lá e ele disse que não ia; Que eles desistiram do processo e também já estava no final do prazo; Que crê que o contrato foi de 90 dias; Que entregou o primeiro contrato que eles assinaram com 30 dias; Que ele foi assinado na panificadora, ali no Goiânia 2; Que a declarante e seu gerente sabiam (sobre a reprovação); Que a todo minuto todo mundo sabia; Que primeiro enviou o contrato por WhatsApp; Que depois se reuniu na panificadora para que eles assinassem presencialmente; Que falou para Maria que se ela quisesse mostrar para a advogada dela estava tudo bem; Que eles estavam viajando, sem tempo, e então marcaram e eles foram e assinaram; Que falou da primeira aprovação e da segunda também; Que afirmou que se mudassem o processo, já não se responsabilizava mais; Que ela (Maria) estava pedindo para mudar para a gerente Gabriela, do Bradesco; Que no contrato havia prazo para eles conseguirem o financiamento; Que não se recorda se eram 90 ou 120 dias; Que eles assinaram o contrato e depois fizeram o pagamento do sinal; Que eles não aceitaram da forma como a declarante tinha aprovado; Que eles queriam uma parcela menor; Que primeiro, os compradores buscaram financiamento bancário com um correspondente particular; Que esse estava aprovado; Que depois mudaram para Gabriela, do Bradesco; Que na sequência foram para a sua (correspondente) novamente, que foi da Caixa Econômica; Que foi quando apareceu a negatividade interna dele com o BACEN; Que no Bradesco não apareceu; Que primeiro eles tinham um crédito pré-aprovado; Que eles assinaram um contrato com o sinal de R$ 30.000,00; Que eles disseram que não conseguiriam pagar a parcela de três mil e pouco; Que ela afirmou que com a gerente dela poderiam conseguir da forma como eles queriam; Que mudaram para a gerente dela, e já tirou sua responsabilidade da aprovação; Que nesse caso ela já tinha assinado o contrato e passado os R$ 30.000,00; Que os compradores sabiam que tinha de ser aprovado (o crédito); Que eles informaram que tinham caminhão e uma casa no Canedo, que estava para venda, e que havia a possibilidade de pagar à vista também; Que foi negado; Que não conseguiram a aprovação; Que do meio para o fim eles não quiseram mais acordo; Que eles desistiram do negócio; Que eles queriam de volta os valores do sinal; Que eles têm a perda (do sinal); Que no momento da assinatura do contrato, os compradores já estavam com o credito aprovado, na parcela de R$ 3.800; Que o contrato seguiu para assinatura; Que eles pediram para mudar para a gerente deles, a Gabriela do Bradesco; Que foi com Maria falar com a gerente; Que a gerente aprovou e depois negou; Que não entendeu porquê; Que quando a gerente não conseguiu mais aprovar, passaram para a sua correspondente na Caixa Econômica; Que era uma inadimplência interna dele com a Caixa; Que depois disso foi tentada a rescisão; Que o procedimento normal da imobiliária funciona da seguinte maneira: Que a gente pega a documentação dos compradores e manda para um correspondente bancário; Que pré-aprovam; Que foi a declarante quem pegou a documentação e mandou tudo para o correspondente; Que ficou pré-aprovado; Que com a renda deles não dava a parcela que eles queriam; Que não tem como pedir um valor de parcela; Que o Banco é quem libera; Que depois que passou quanto aprovou que eles disseram que não daria para pagar aquela parcela; Que eles já tinham assinado o contrato; Que eles falaram que não conseguiam pagar a parcela quando a declarante passou para eles; Que falou para ela: Maria, converse com o seu Luiz; Que ela lhe disse: Luciana, a gente não consegue; Que lhe respondeu: Maria, eu não me responsabilizo, porque a gente vai mudar o crédito; Que para colocar uma parcela decrescente exige uma renda maior; Que ela perguntou se poderiam mudar para sua gerente, ao que respondeu que poderiam; Que a aprovação de três mil e pouco foi no Bradesco; Que a de dois mil não foi aprovada; Que se confundiu sobre a aprovação; Que no Banco onde tinham aprovado não deu certo (a parcela de R$ 2.500,00); Que tudo que a gerente pediu, correu atrás junto com a dona Maria e o seu Luiz; Que não tem a comprovação de envio do contrato; Que ela (Maria) apagou todas as conversas e, inclusive, lhe bloqueou; Que tem o comprovante de que foi negado; Que não se recorda da data de aprovação do crédito e data de assinatura do contrato, mas que tem tudo no processo; Que tentaram a segunda prova de aprovação do financiamento logo depois, na mesma semana; Que já conhecia eles antes; Que já tinha vendido outro apartamento para ela; Que no outro apartamento também teve financiamento; Que no outro apartamento não teve problema; Que teve sinal e deu tudo certinho; Que já gozava da confiança deles; Essa contradição evidencia a falta de organização e de transparência na condução da negociação pela corretora, confirmando, em juízo, o que já se extraía da prova documental produzida anteriormente. Os promitentes compradores foram levados a acreditar, em razão das informações prestadas de forma ativa e reiterada pela intermediária, que o financiamento havia sido aprovado em condições compatíveis com sua capacidade financeira. Contudo, a instrução processual demonstrou que essa aprovação, tal como lhes foi apresentada, jamais existiu. Nesse contexto, não se pode atribuir aos compradores apelados a causa do desfazimento do negócio, tampouco reputar como mera opção subjetiva, decorrente de culpa exclusiva deles, a recusa da proposta de parcelamento no valor de R$ 3.881,00, porquanto tal recusa se deu, precisamente, em razão da garantia irreal de que uma condição mais vantajosa de financiamento estaria assegurada. Embora os compradores tenham sido aqueles que prestaram as arras, não foram eles os responsáveis pela inexecução que conduziu ao desfazimento do negócio. Ausente, portanto, o pressuposto previsto no art. 418, I, do Código Civil para a retenção do sinal pelos vendedores. Destarte, a restituição do sinal aos compradores é medida imperativa, não se traduzindo em penalidade imposta aos vendedores por conduta que não praticaram, mas em simples consequência da ausência de fundamento jurídico apto a autorizar sua retenção, sob pena de enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil. Sobre a necessidade de restituição das arras em decorrência da ausência de culpa dos compradores, é a orientação jurisprudencial: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. NÃO APROVAÇÃO DE FINANCIAMENTO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. TAXA DE AVALIAÇÃO BANCÁRIA. EXCLUSÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. […] III. RAZÕES DE DECIDIR1. A preliminar de ilegitimidade passiva não prospera, pois os apelantes integram a cadeia de fornecimento e respondem solidariamente pelos efeitos da relação de consumo. 2. O contrato apresenta estrutura condicionada à aprovação de financiamento imobiliário, caracterizando condição suspensiva essencial à sua eficácia. 3. A prova dos autos não demonstra culpa da compradora pela não aprovação do financiamento, nem estabelece nexo causal entre eventual alteração financeira e a negativa de crédito. 4. A cláusula penal não incide, diante da ausência de comprovação das hipóteses contratuais que autorizariam a perda do sinal. 5. A não implementação da condição suspensiva conduz à restituição dos valores pagos, inexistindo inadimplemento culposo da compradora. 6. A retenção de valores com fundamento na Lei nº 13.786/2018 não se aplica, pois não há demonstração de culpa da adquirente. 7. A comissão de corretagem mostra-se indevida, pois o resultado útil do contrato não se concretiza nos termos pactuados. 8. A taxa de avaliação paga à instituição financeira possui natureza de serviço autônomo e não se incorpora ao patrimônio dos apelantes, o que afasta sua restituição por estes. 9. A litigância de má-fé não se caracteriza, diante da ausência de conduta processual dolosa. IV. DISPOSITIVO E TESE5. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A não aprovação de financiamento imobiliário, quando prevista como condição suspensiva, impede a eficácia do contrato e autoriza a restituição dos valores pagos, salvo prova de culpa do comprador. 2. A retenção de valores com base na Lei do Distrato exige comprovação de culpa do adquirente. 3. A taxa de avaliação bancária paga diretamente à instituição financeira não deve ser restituída pelos vendedores ou intermediadores. (...) (TJGO, 2ª Câmara Cível, Apelação Cível n.º 5051630-77.2025.8.09.0011, Rel. Des. Rodrigo de Silveira, julgado em 22/05/2026 – original sem destaques). Também não merece acolhida o pedido subsidiário de limitação da condenação ao montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), sob o argumento de que apenas essa quantia teria sido efetivamente recebida pelos vendedores. Isso porque a alegação não encontra respaldo na prova dos autos. Além de os documentos que instruem a demanda evidenciarem o pagamento integral do sinal no importe de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) ao vendedor Deyvid Will Bueno Cardoso (mov. 1, arqs. 10 e 11), os próprios apelantes reconheceram, em depoimento pessoal (mov. 266), o recebimento dessa quantia, circunstância que afasta a tese de que apenas R$ 20.000,00 teriam ingressado no patrimônio dos vendedores. Eventual destinação posterior de parte do numerário à imobiliária constitui relação jurídica interna entre os envolvidos na negociação, insuscetível de restringir o direito dos compradores à restituição integral da quantia desembolsada. Tal circunstância poderá, em tese, ensejar o exercício de direito regressivo, em demanda própria, em face de quem os apelantes entendam ser responsável pelo prejuízo, mas não possui aptidão para reduzir a extensão da obrigação de restituição perante os apelados. 6.2 – DO DIREITO DE REGRESSO Subsidiariamente, os recorrentes pugnam para que, caso seja mantido o reconhecimento da falha na prestação dos serviços pela imobiliária My Broker e pela sua preposta Luciana Parente, lhes seja assegurado o direito de regresso nos próprios autos. A pretensão não comporta acolhida. O direito de regresso, por envolver pretensão autônoma, causa de pedir própria e pedido condenatório dirigido contra litisconsorte, não pode ser apreciado incidentalmente no âmbito da defesa, exigindo provocação por meio da via processual adequada, com observância do contraditório e da ampla defesa. Na hipótese, denota-se que os apelantes não deduziram reconvenção, tampouco formularam pedido condenatório em face da corré My Broker (LVD Gestão Imobiliária), limitando-se, na contestação (mov. 138), a requerer que eventual responsabilidade da intermediadora fosse consignada na sentença para viabilizar o posterior ajuizamento da demanda cabível, reconhecendo, eles próprios, que a pretensão regressiva dependeria de demanda autônoma. Admitir, nesta fase recursal, a condenação da corré ao ressarcimento dos vendedores importaria ampliar os limites objetivos da demanda, com a criação de obrigação patrimonial não deduzida mediante pedido próprio, em afronta aos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil. A propósito, confira-se a orientação desta Corte de Justiça sobre a matéria: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO C/C REPARAÇÃO CIVIL EM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SIMULAÇÃO. OCORRÊNCIA. NULIDADE RECONHECIDA. EFEITOS EX TUNC. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO. IMÓVEL ADQUIRIDO POR TERCEIRO. BOA-FÉ. IRRELEVÂNCIA. DIREITO DE REGRESSO EM AÇÃO DIVERSA. ARTIGO 167, §2º DO CÓDIGO CIVIL. HONORÁRIOS RECURSAIS […] 2. Em que pese a alegada boa-fé do adquirente do bem/apelante, compete a este, em ação própria, vindicar o ressarcimento de eventuais prejuízos contra quem de direito, (art. 167, §2º, do CC). 3. Desprovido o apelo, aplicável a majoração dos honorários de advogado neste juízo ad quem, como determina o §11 do artigo 85 do Digesto Processual Civil. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, 4ª Câmara Cível, Apelação Cível n.º 0283779-30.2013.8.09.0051, Rel.ª Des.ª Nelma Branco Ferreira Perilo, julgado em 08/09/2023, DJe de 08/09/2023 – original sem grifos). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ACIDENTE DENTRO DO ELEVADOR. CRIANÇA. UNIRRECORRIBILIDADE. RESPONSABILIDADE CIVIL DAS REQUERIDAS. SEGURADORA DENUNCIADA À LIDE. COBERTURA DO DANO MORAL NO CONTRATO DE SEGURO. DANOS MORAIS COMPROVADOS. VALOR DA INDENIZAÇÃO NOS PADRÕES DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. DIREITO DE REGRESSO. MATÉRIA QUE NÃO FOI OBJETO DE ANÁLISE EM PRIMEIRA INSTÂNCIA. SENTENÇA MANTIDA. [...] 8. A possibilidade de direito de regresso frente a Seguradora não foi matéria objeto de análise pelo juiz de primeiro grau, o que me impede de apreciá-la, sob pena de violação do duplo grau de jurisdição. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. (TJGO, 3ª Câmara Cível, Apelação Cível n.º 0368241-46.2015.8.09.0051, Rel. Des. Wilson Safatle Faiad, julgado em 03/07/2023, DJe de 03/07/2023 – original sem grifos). Assim, afigura-se imperativo que a sentença seja mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos. 7 – DO DISPOSITIVO Ao teor do exposto, CONHEÇO do recurso de apelação e NEGO-LHE PROVIMENTO para manter a sentença vergastada por seus próprios e jurídicos fundamentos. Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais imputados aos réus/apelantes em 2%, totalizando 12% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. É o voto. Goiânia, 8 de setembro de 2026. Desembargadora LAURA MARIA FERREIRA BUENO Relatora L08 ACÓRDÃO VISTOS, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as mencionadas em linhas volvidas. ACORDA o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, em sessão pelos integrantes da Quinta Turma Julgadora da Sexta Câmara Cível, por unanimidade, em conhecer da apelação e negar-lhe provimento, nos termos do voto da relatora. VOTARAM com a Relatora os votantes nominados no extrato de Ata de Julgamento. PRESIDÊNCIA da sessão de julgamento nos termos do extrato de Ata de Julgamento. REPRESENTANTE da Procuradoria-Geral de Justiça nos termos do extrato de Ata de Julgamento. Goiânia, 08 de setembro de 2026. Desembargadora LAURA MARIA FERREIRA BUENO Relatora 1 TARTUCE, Flávio. Código Civil Comentado - Doutrina e Jurisprudência - 7ª Edição 2026 . 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2026. E-book. pág.318. 2 https://www.mybroker.com.br/ Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO INDEVIDA. AUSÊNCIA DE CULPA DOS COMPRADORES. FALHA NA INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. DIREITO DE REGRESSO. NECESSIDADE DE DEMANDA PRÓPRIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pelos vendedores contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e danos morais, declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e condenou os vendedores à restituição de R$ 30.000,00, pagos a título de sinal, além de condenar a intermediadora imobiliária ao pagamento de R$ 5.000,00 por danos morais. Os apelantes alegam nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional e, no mérito, defendem a retenção das arras, a limitação da restituição ao montante de R$ 20.000,00 e o reconhecimento de direito de regresso contra a intermediadora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por negativa de prestação jurisdicional; (ii) estabelecer se os vendedores podem reter as arras confirmatórias de R$ 30.000,00 diante do desfazimento do negócio; (iii) determinar se a restituição pode ser limitada ao valor de R$ 20.000,00 em razão do alegado repasse de parte do sinal à imobiliária; e (iv) definir se os vendedores podem exercer direito de regresso contra a intermediadora nos próprios autos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sentença enfrenta adequadamente as questões essenciais ao julgamento, expondo as premissas fáticas e jurídicas necessárias à solução da controvérsia, de modo que a discordância dos apelantes quanto às conclusões adotadas não configura negativa de prestação jurisdicional. 4. A decisão que rejeita os embargos de declaração, embora sucinta, afasta expressamente os vícios previstos no art. 1.022 do CPC e identifica a pretensão de rediscussão do mérito, sendo desnecessário que o julgador responda individualmente a todos os argumentos das partes. 5. As arras confirmatórias não autorizam, por si sós, a retenção do sinal, pois o art. 418, I, do Código Civil exige que a inexecução seja imputável à parte que deu as arras. 6. A cláusula contratual que prevê multa penal compensatória não pode ser cumulada com a perda das arras, prevalecendo o regime próprio destas, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça. 7. A prova dos autos demonstra que os compradores foram levados pela intermediadora a acreditar que obteriam financiamento em condições compatíveis com sua capacidade financeira, mas a aprovação apresentada não existiu nos termos informados, não sendo possível imputar-lhes a causa do desfazimento do negócio. 8. A ausência de culpa dos compradores afasta o pressuposto jurídico para a retenção das arras e impõe a restituição do sinal, sob pena de enriquecimento sem causa. 9. Os documentos e o depoimento pessoal dos apelantes comprovam o recebimento integral de R$ 30.000,00 pelos vendedores, de modo que eventual repasse posterior de R$ 10.000,00 à imobiliária e aos corretores constitui relação interna entre os envolvidos e não reduz a obrigação de restituição perante os compradores. 10. O direito de regresso possui pretensão autônoma, causa de pedir própria e pedido condenatório específico, não podendo ser reconhecido incidentalmente sem a observância da via processual adequada e do contraditório. 11. A ausência de reconvenção ou de pedido condenatório contra a corré impede o reconhecimento do direito de regresso nos próprios autos, sob pena de ampliação dos limites objetivos da demanda, em afronta aos arts. 141 e 492 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso conhecido e desprovido. Tese(s) de julgamento: 1. A retenção de arras confirmatórias pressupõe que a inexecução contratual seja imputável à parte que as prestou. 2. A ausência de culpa dos compradores pelo desfazimento do negócio impede a retenção do sinal pelos vendedores. 3. O recebimento integral do sinal pelos vendedores impõe a restituição do valor integral pago pelos compradores, ainda que parte do numerário tenha sido posteriormente repassada à intermediadora. 4. O direito de regresso contra corréu constitui pretensão autônoma e deve ser exercido pela via processual adequada, não podendo ser reconhecido incidentalmente sem pedido condenatório próprio. 5. A discordância da parte quanto à fundamentação ou à conclusão jurídica da sentença não configura, por si só, negativa de prestação jurisdicional. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 85, § 11, 141, 406, 418, 419, 474, 487, I, 489, § 1º, IV, 492, 1.010, 1.022 e 1.023; CC, arts. 417, 418, 419, 723, 729 e 884; CDC, art. 3º; Lei nº 14.905/2024; Resolução TJGO nº 81/2017, com redação dada pelo Provimento Conjunto nº 179/2025. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.617.652/DF, Rel.ª Min.ª Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 26.09.2017, DJe 29.09.2017; STJ, AREsp nº 2.790.309/SC, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 22.06.2026, DJe 26.06.2026; TJGO, 2ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 5051630-77.2025.8.09.0011, Rel. Des. Rodrigo de Silveira, j. 22.05.2026; TJGO, 4ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0283779-30.2013.8.09.0051, Rel.ª Des.ª Nelma Branco Ferreira Perilo, j. 08.09.2023, DJe 08.09.2023; TJGO, 3ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0368241-46.2015.8.09.0051, Rel. Des. Wilson Safatle Faiad, j. 03.07.2023, DJe 03.07.2023.
TJGO · 6ª Câmara Cível · Relatório e Voto
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da Desembargadora Laura Maria Ferreira Bueno APELAÇÃO CÍVEL Nº 5609525-47.2024.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA APELANTES: CRISTIANE MARIA FERNANDES CARDOSO DEYVID WILL BUENO CARDOSO APELADOS: LUIZ CARLOS DOS SANTOS MARIA DA VIRTUDE BEIJAMIN SANTOS LVD GESTÃO IMOBILIÁRIA (MY BROKER IMOBILIÁRIA) RELATORA: DESA. LAURA MARIA FERREIRA BUENO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO INDEVIDA. AUSÊNCIA DE CULPA DOS COMPRADORES. FALHA NA INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. DIREITO DE REGRESSO. NECESSIDADE DE DEMANDA PRÓPRIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pelos vendedores contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e danos morais, declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e condenou os vendedores à restituição de R$ 30.000,00, pagos a título de sinal, além de condenar a intermediadora imobiliária ao pagamento de R$ 5.000,00 por danos morais. Os apelantes alegam nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional e, no mérito, defendem a retenção das arras, a limitação da restituição ao montante de R$ 20.000,00 e o reconhecimento de direito de regresso contra a intermediadora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por negativa de prestação jurisdicional; (ii) estabelecer se os vendedores podem reter as arras confirmatórias de R$ 30.000,00 diante do desfazimento do negócio; (iii) determinar se a restituição pode ser limitada ao valor de R$ 20.000,00 em razão do alegado repasse de parte do sinal à imobiliária; e (iv) definir se os vendedores podem exercer direito de regresso contra a intermediadora nos próprios autos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sentença enfrenta adequadamente as questões essenciais ao julgamento, expondo as premissas fáticas e jurídicas necessárias à solução da controvérsia, de modo que a discordância dos apelantes quanto às conclusões adotadas não configura negativa de prestação jurisdicional. 4. A decisão que rejeita os embargos de declaração, embora sucinta, afasta expressamente os vícios previstos no art. 1.022 do CPC e identifica a pretensão de rediscussão do mérito, sendo desnecessário que o julgador responda individualmente a todos os argumentos das partes. 5. As arras confirmatórias não autorizam, por si sós, a retenção do sinal, pois o art. 418, I, do Código Civil exige que a inexecução seja imputável à parte que deu as arras. 6. A cláusula contratual que prevê multa penal compensatória não pode ser cumulada com a perda das arras, prevalecendo o regime próprio destas, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça. 7. A prova dos autos demonstra que os compradores foram levados pela intermediadora a acreditar que obteriam financiamento em condições compatíveis com sua capacidade financeira, mas a aprovação apresentada não existiu nos termos informados, não sendo possível imputar-lhes a causa do desfazimento do negócio. 8. A ausência de culpa dos compradores afasta o pressuposto jurídico para a retenção das arras e impõe a restituição do sinal, sob pena de enriquecimento sem causa. 9. Os documentos e o depoimento pessoal dos apelantes comprovam o recebimento integral de R$ 30.000,00 pelos vendedores, de modo que eventual repasse posterior de R$ 10.000,00 à imobiliária e aos corretores constitui relação interna entre os envolvidos e não reduz a obrigação de restituição perante os compradores. 10. O direito de regresso possui pretensão autônoma, causa de pedir própria e pedido condenatório específico, não podendo ser reconhecido incidentalmente sem a observância da via processual adequada e do contraditório. 11. A ausência de reconvenção ou de pedido condenatório contra a corré impede o reconhecimento do direito de regresso nos próprios autos, sob pena de ampliação dos limites objetivos da demanda, em afronta aos arts. 141 e 492 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso conhecido e desprovido. Tese(s) de julgamento: 1. A retenção de arras confirmatórias pressupõe que a inexecução contratual seja imputável à parte que as prestou. 2. A ausência de culpa dos compradores pelo desfazimento do negócio impede a retenção do sinal pelos vendedores. 3. O recebimento integral do sinal pelos vendedores impõe a restituição do valor integral pago pelos compradores, ainda que parte do numerário tenha sido posteriormente repassada à intermediadora. 4. O direito de regresso contra corréu constitui pretensão autônoma e deve ser exercido pela via processual adequada, não podendo ser reconhecido incidentalmente sem pedido condenatório próprio. 5. A discordância da parte quanto à fundamentação ou à conclusão jurídica da sentença não configura, por si só, negativa de prestação jurisdicional. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 85, § 11, 141, 406, 418, 419, 474, 487, I, 489, § 1º, IV, 492, 1.010, 1.022 e 1.023; CC, arts. 417, 418, 419, 723, 729 e 884; CDC, art. 3º; Lei nº 14.905/2024; Resolução TJGO nº 81/2017, com redação dada pelo Provimento Conjunto nº 179/2025. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.617.652/DF, Rel.ª Min.ª Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 26.09.2017, DJe 29.09.2017; STJ, AREsp nº 2.790.309/SC, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 22.06.2026, DJe 26.06.2026; TJGO, 2ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 5051630-77.2025.8.09.0011, Rel. Des. Rodrigo de Silveira, j. 22.05.2026; TJGO, 4ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0283779-30.2013.8.09.0051, Rel.ª Des.ª Nelma Branco Ferreira Perilo, j. 08.09.2023, DJe 08.09.2023; TJGO, 3ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0368241-46.2015.8.09.0051, Rel. Des. Wilson Safatle Faiad, j. 03.07.2023, DJe 03.07.2023. VOTO Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação interposto por CRISTIANE MARIA FERNANDES e DEYVID WILL BUENO CARDOSO em face de sentença proferida pela Juíza de Direito da 19ª Vara Cível e Ambiental da Comarca de Goiânia, Dra. Alessandra Gontijo do Amaral, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Danos Morais proposta por LUIZ CARLOS DOS SANTOS e MARIA DA VIRTUDE BEIJAMIN DOS SANTOS, ora apelados. 1. DA CONTEXTUALIZAÇÃO DA LIDE Os autores narram que celebraram contrato particular de compra e venda de imóvel, cuja concretização dependia da obtenção de financiamento habitacional intermediado pela imobiliária. Alegam que informaram previamente sua capacidade financeira, esclarecendo que somente poderiam suportar parcelas de até R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), tendo a corretora afirmado, inicialmente, que seria possível obter financiamento com prestações fixas de R$ 2.014,00 (dois mil e quatorze reais). Com base nessa informação, efetuaram o pagamento de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) a título de sinal. Sustentam que, após mais de 90 (noventa) dias de espera, foram surpreendidos com a notícia de que o financiamento não havia sido aprovado, apesar de não ter ocorrido qualquer alteração em sua situação financeira, imputando à imobiliária falha na intermediação do negócio, deficiência no dever de informação, negligência na condução das tratativas e omissão contratual quanto às consequências da negativa do financiamento. Acrescentam que tentaram solucionar administrativamente o impasse, inclusive perante o Procon, sem êxito, e que os vendedores recusaram a devolução dos valores recebidos, enquanto a imobiliária ainda exigiu pagamento adicional para formalização de distrato. Em razão desses fatos, os autores requerem a rescisão do contrato de compra e venda, com o retorno das partes ao estado anterior à contratação, a restituição integral e atualizada dos R$ 30.000,00 (trinta mil reais) pagos a título de entrada, acrescida de correção monetária e juros legais, a revisão das cláusulas contratuais reputadas abusivas, o reconhecimento da relação de consumo, a inversão do ônus da prova, a condenação solidária dos réus ao pagamento de indenização por danos morais, fixada na inicial em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), além da condenação ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Após o regular andamento do feito, foi proferida sentença de procedência, contra a qual os requeridos, ora apelantes, interpuseram o presente recurso. 2. DO PRONUNCIAMENTO JUDICIAL RECORRIDO A parte dispositiva do ato recorrido foi assim exarada (mov. 275): “Ante o exposto, nos termos do inciso I do art. 487 do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos exordiais para: a) Declarar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes e objeto dos presentes autos; b) Condenar o segundo e terceiro requeridos (DEYVID WILL BUENO CARDOSO e CRISTIANE MARIA FERNANDES CARDOSO) a restituir à autora, em parcela única, o valor pago pela mesma em virtude do contrato ora rescindido (R$ 30.000,00), acrescido de correção monetária, pelo INPC, a partir do desembolso, e de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. c) Condenar a requerida LVD GESTÃO IMOBILIÁRIA ao pagamento de indenização por danos morais, no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescido de correção monetária, pelo INPC, a partir e de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Observe-se que, após 30/08/2024, as correções monetárias serão pela taxa legal (diferença da SELIC e IPCA), tudo na forma do artigo 406 e parágrafos, Código Civil, com redação dada pela Lei 14.905/2024. Em razão da sucumbência da parte ré, condeno-a ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.” Contra o decisum foram opostos embargos de declaração pelo segundo e terceiro requeridos (mov. 286), os quais foram conhecidos, mas rejeitados, nos termos dos arts. 1.022 e 1.023 do Código de Processo Civil (mov. 296). 3. DAS ALEGAÇÕES RECURSAIS Em suas razões recursais, os apelantes Cristiane Fernandes e Deyvid Cardoso suscitam, em preliminar, a nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, sob o argumento de que, mesmo após a oposição de embargos de declaração, não teriam sido enfrentadas questões relevantes ao deslinde da controvérsia, especialmente quanto à responsabilidade dos vendedores, à cláusula 11ª do contrato e à destinação dos valores pagos. No mérito, defendem que as arras possuem natureza confirmatória, nos termos do artigo 418 do Código Civil, razão pela qual seria legítima sua retenção. Ponderam que a frustração do negócio decorreu exclusivamente da atuação da imobiliária My Broker e da corretora Luciana Parente, responsáveis pela intermediação, que teriam prestado informações inadequadas acerca da obtenção do financiamento aos adquirentes, sem qualquer participação ou culpa dos vendedores, os quais se limitaram à celebração do contrato e ao recebimento do sinal. Argumentam que a própria sentença recorrida reconheceu a inexistência de responsabilidade dos vendedores pelo insucesso da negociação, mas, contraditoriamente, determinou a restituição integral das arras mediante aplicação da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Sustentam, ainda, que os compradores contribuíram para a não concretização da avença ao recusarem proposta de financiamento já aprovada, configurando culpa exclusiva ou concorrente. Ao final, requerem a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido de restituição do sinal. Subsidiariamente, postulam a limitação da condenação ao valor efetivamente recebido pelos vendedores, equivalente à quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), com resguardo do direito de regresso em face dos intermediadores, além da inversão dos ônus sucumbenciais. 4. DA ADMISSIBILIDADE RECURSAL 4.1 – DA INSUFICIÊNCIA DE PREPARO E DESERÇÃO RECURSAL Preliminarmente ao mérito, os apelados Luiz Carlos dos Santos e Maria da Virtude Beijamin dos Santos suscitam que o apelo interposto não deve ser conhecido, por ausência de pressuposto extrínseco indispensável, consistente no recolhimento regular do preparo. Aduzem que o montante recolhido pelos apelantes é substancialmente inferior àquele exigido pelo Regimento de Custas deste Sodalício, o que torna o preparo insuficiente aos fins a que se destina. Sem razão. Com efeito, a guia de recursos cíveis oriundos do primeiro grau, como o é a do recurso de apelação, é regida pela Resolução nº 81/2017 do TJGO, com redação atualizada pelo Provimento Conjunto nº 179/2025, e possui valor fixo de R$ 649,50. Nesse cenário, considerando que o preparo recolhido (mov. 307, arq. 3) corresponde à exata quantia exigida pela norma regulamentar, o afastamento da preliminar de deserção é medida que se impõe. 4.2 – DA DIALETICIDADE RECURSAL Sabe-se que o artigo 1.010 do CPC impõe aos recorrentes o ônus de impugnar efetivamente a sentença em suas razões recursais, não sendo suficiente a mera remissão aos fundamentos da contestação ou aos demais documentos constantes dos autos. Assim, cabe aos apelantes impugnar as razões da sentença que lhes sejam desfavoráveis, demonstrando, de forma clara e objetiva, os fundamentos de fato e de direito que justificam a reforma da decisão. No caso em comento, diversamente do que fora defendido pelos apelados, em sede de contrarrazões recursais, percebe-se que os apelantes apresentaram argumentação técnica e jurídica adequada para confrontar a sentença proferida pelo juízo a quo, na medida em que se voltaram especificamente contra os fundamentos que ampararam a condenação que lhes foi imposta, indicando, com precisão, os pontos da sentença que reputam contraditórios e as razões pelas quais entendem incabível a restituição integral das arras. Desse modo, tendo em vista que os apelantes valeram-se dos argumentos jurídicos que entendem amparar o seu pedido de cassação ou reforma da sentença combatida, reputo que o princípio da dialeticidade foi suficientemente atendido. Logo, a preliminar deve ser rechaçada. Assim, presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso. 5 – DA ALEGADA NULIDADE DA SENTENÇA RECORRIDA POR NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL No que concerne a alegada nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional, denota-se que o juízo de origem enfrentou adequadamente as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, expondo de forma clara as premissas fáticas e jurídicas que embasaram o convencimento por ele adotado. A sentença recorrida reconheceu que a frustração do negócio decorreu da atuação da intermediadora imobiliária, declarou a rescisão contratual, analisou a natureza da responsabilidade atribuída aos vendedores particulares, afastou a indenização por danos morais em relação a estes e, por fim, concluiu pela restituição integral dos valores pagos a título de sinal, explicitando as razões pelas quais entendeu cabível o retorno das partes ao status quo ante. As alegações de contradição, omissão e obscuridade, em realidade, decorrem da discordância dos apelantes quanto às conclusões jurídicas extraídas pela magistrada sentenciante, especialmente no tocante aos efeitos patrimoniais da rescisão, à incidência das cláusulas contratuais invocadas e à responsabilização pela restituição dos valores pagos. Tais matérias, entretanto, dizem respeito ao acerto ou desacerto do julgamento de mérito e serão oportunamente examinadas nesta instância recursal, não evidenciando, por si sós, vício de fundamentação apto a ensejar a nulidade do decisum. Também não prospera a alegação de que a decisão proferida nos embargos de declaração seja genérica e desprovida de fundamento. Embora sucinta, a decisão consignou expressamente que inexistiam os vícios previstos no art. 1.022 do Código de Processo Civil e que a pretensão veiculada objetivava a rediscussão do mérito da causa, circunstância suficiente para rejeição dos aclaratórios. A ausência de enfrentamento individualizado de cada argumento reproduzido nos embargos não configura negativa de prestação jurisdicional, sobretudo porque o julgador não está obrigado a responder um a um todos os fundamentos deduzidos pelas partes, mas apenas aqueles essenciais à solução da controvérsia. Sobre o tema, é a orientação jurisprudencial: AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS. PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO. NEGATIVA DE LIBERAÇÃO. CARTA DE CRÉDITO CONTEMPLADA. DANO MORAL. ALEGAÇÃO DE FRAUDE. ASTREINTES. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. REVISÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. REEXAME DE PROVAS. ÓBICES. SÚMULAS NºS 7/STJ, 211/STJ E 282/STF. INCIDÊNCIA. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. […] (STJ, Terceira Turma, AREsp n.º 2.790.309/SC, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 22/06/2026, DJe de 26/06/2026 – original sem destaques). Portanto, eventual inadequação da fundamentação ou equívoco na valoração jurídica das provas e das cláusulas contratuais constitui matéria afeta ao mérito recursal, e não vício processual capaz de macular a validade da sentença. Assim, rejeito a preliminar de nulidade por negativa de prestação jurisdicional. 6. DO MÉRITO RECURSAL 6.1 – DA NATUREZA DAS ARRAS E DA (IM)POSSIBILIDADE DE SUA RETENÇÃO Como se sabe, as arras constituem o sinal dado por uma das partes à outra com o fito de assegurar o cumprimento de uma obrigação. Traduzem-se em uma convenção acessória e de caráter real, ou seja, somente se configuram com a efetiva entrega do bem ou do dinheiro por um contratante ao outro. As arras podem ser confirmatórias ou penitenciais. Sua principal função é confirmar o contrato, tornando-o obrigatório. A entrega do sinal faz prova do acordo de vontades e as partes não podem mais rescindi-lo unilateralmente, sob pena de responder por perdas e danos. Sobre a matéria, leciona Flávio Tartuce: […] “As arras, em regra, são confirmatórias e decorrem do princípio pacta sunt servanda. É por isso que as arras farão parte da indenização a ser paga pela parte culpada (inadimplente) à parte inocente. a) Inadimplemento por quem deu as arras. Assim, temos que, se a parte que deu as arras não cumprir o contrato, as arras ficam com a parte inocente (mínimo de indenização), que poderá, ainda, pedir a resolução do contrato por inadimplemento (haver o contrato por desfeito). Se o contrato contiver cláusula resolutiva expressa (ver art. 474), a resolução é automática, bastando o simples inadimplemento. b) Inadimplemento por quem recebeu as arras. Se a parte que deu as arras não cumprir o contrato, as arras devem ser devolvidas à outra parte mais seu equivalente (mínimo de indenização), que poderá, ainda, pedir a resolução do contrato por inadimplemento (haver o contrato por desfeito). Se o contrato contiver cláusula resolutiva expressa (ver art. 474), a resolução é automática, bastando o simples inadimplemento1”. Com efeito, os arts. 417 e 418 do Código Civil condicionam o direito de retenção à inexecução do contrato pela parte que deu ou recebeu o sinal, conforme se observa: Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal. Art. 418. Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der: I - por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as; II - por parte de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado. Ao que se vê, a sentença recorrida acertadamente reconheceu a natureza confirmatória das arras de R$ 30.000,00, entregues pelos autores a título de sinal e início de pagamento da avença. Todavia, essa circunstância, por si só, não autoriza sua retenção pelos vendedores, como pretendem os recorrentes. Afinal, o regime das arras confirmatórias não dispensa a identificação da parte a quem é imputável o desfazimento do negócio, mas apenas estabelece as consequências jurídicas do inadimplemento contratual. Assim, a retenção das arras pressupõe que a inexecução seja imputável à parte que as prestou, o que não se verifica na hipótese dos autos. De início, convém ressaltar que a invocação, pelos vendedores, da cláusula oitava do instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado entre os sujeitos processuais (mov. 1, arq. 8), como fundamento autorizador da retenção pretendida, afigura-se inadequada. A cláusula oitava do ajuste, denominada “da irrevogabilidade, irretratabilidade e multa penal”, constitui cláusula penal compensatória, na medida em que, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, estabeleceu previamente, a título de sanção, a perda de 10% do valor do negócio pela parte que desse causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. No entanto, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que é inadmissível a cumulação da cláusula penal compensatória com a perda das arras, prevalecendo esta última na hipótese de inexecução do ajuste, observe-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. [...] 7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como "taxa mínima" de indenização pela inexecução do contrato. [...] 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido. (STJ, REsp n.º 1.617.652/DF, Rel.ª Min.ª Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/09/2017, DJe de 29/09/2017 – original sem destaques). Assim, afastada a cláusula penal como fundamento autônomo de retenção, a análise da controvérsia deve observar o regime próprio das arras confirmatórias, o que impõe verificar: (i) a quem juridicamente foi entregue o sinal; (ii) se o financiamento habitacional constituía condição ajustada para o desenvolvimento do negócio; (iii) a quem é imputável a causa do desfazimento do contrato; e, por fim, (iv) com quem devem permanecer os valores no caso concreto. Primeiramente, é preciso consignar que a avença firmada entre todos os sujeitos processuais possui dúplice natureza. Entre os compradores e a imobiliária My Broker (LVD Gestão Imobiliária), há uma clara relação de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor, pois a empresa atua como fornecedora de serviços de intermediação, enquadrando-se nos termos do art. 3º do CDC. Por outro lado, entre os compradores e os vendedores (Deyvid e Cristiane), a relação é de natureza civil, tratando-se de compra e venda entre particulares, regida pelo Código Civil. Do cotejo dos autos, denota-se que, nos dias 25/02/2023 (mov. 1, arq. 11) e 27/02/2023 (mov. 1, arq. 10), os compradores Luiz Carlos dos Santos e Maria da Virtude Beijamin dos Santos transferiram, via PIX e TED, a quantia total de R$ 30.000,00, a título de sinal, à conta bancária identificada como de titularidade do vendedor Deyvid Will Bueno Cardoso, o que foi corroborado pelos próprios apelantes em depoimento pessoal (mov. 266). Ademais, o contrato firmado entre os sujeitos processuais (mov. 1, arq. 7) estabelece, em seu quadro-resumo, na seção destinada ao valor e à forma de pagamento, que a 2ª parcela do negócio, no valor de R$ 250.000,00, devida após a transferência das arras, seria viabilizada mediante financiamento habitacional, a ser contratado no prazo de 90 (noventa) dias contados da assinatura da avença, após a entrega de todos os documentos relativos ao imóvel e aos proprietários, necessários à sua obtenção. A leitura sistemática da cláusula terceira do instrumento contratual (mov. 1, arqs. 7 e 8) revela que o financiamento habitacional não foi previsto como mera faculdade ou mecanismo secundário de pagamento, mas como componente integrante da própria estrutura econômica da avença. Com efeito, o instrumento não apenas destinou parcela significativa do preço à satisfação mediante financiamento, como também estabeleceu obrigações recíprocas voltadas à sua obtenção, disciplinou o prazo para liberação dos recursos, previu a complementação de eventual insuficiência do crédito e, inclusive, regulou as consequências da não aprovação do financiamento por circunstâncias imputáveis aos vendedores ou relacionadas à documentação do imóvel. Assentadas essas premissas, resta identificar a quem é imputável a inexecução dessa etapa do negócio. Em contestação (mov. 138), os vendedores apelantes reconheceram ter contratado a promovida My Broker (LVD Gestão Imobiliária) para a comercialização de seu apartamento e viabilização do negócio entre as partes. Segundo o próprio sítio eletrônico da referida franquia 2, “a rede avalia o imóvel e cuida da divulgação, das visitas e da negociação, com apoio de tecnologia e de corretores locais”. Reconhecida a contratação da My Broker pelos vendedores, cumpre examinar a posição da corretora Luciana Parente da Silva na cadeia de intermediação. Em depoimento pessoal prestado em audiência de instrução e julgamento (mov. 267, arq. 1), a corretora confirmou, de forma expressa, ser funcionária da empresa My Broker na época dos fatos e ter sido a responsável pela condução das tratativas relativas ao negócio. Tal circunstância revela que a vinculação de Luciana ao negócio jurídico não decorreu de contratação pessoal e autônoma pelos adquirentes, mas de sua condição de preposta da própria My Broker, atuando em nome e por conta desta no cumprimento do encargo de intermediação que lhe fora contratualmente atribuído pelos vendedores. Embora os apelantes tenham aduzido que os corretores foram contratados pelos próprios compradores, a prova documental deixa evidente que foram eles que efetivamente custearam a intermediação, o que afasta a alegada desvinculação dos recorrentes em relação às ações da intermediadora e de sua preposta. O quadro-resumo do instrumento particular de compra e venda (mov. 1, arq. 7) discrimina que os pagamentos das comissões, orçadas em R$ 10.000,00, no ato da assinatura do contrato, à Luciana Parente da Silva, Roberto de Souza Santos, Eliandro Cavalcante Soares e Douglas Cunha Mendonça, e de R$ 7.500,00, no ato da assinatura do financiamento, à Luciana Parente da Silva e à própria LVD Gestão Imobiliária, seriam encargos suportados pelos vendedores, e não pelos promitentes compradores. Nesse contexto, cumpre destacar que a culpa pela não concretização do negócio deve ser atribuída, primordialmente, aos responsáveis pelo serviço de intermediação, como assentado no pronunciamento recorrido, o que exige o retorno das partes ao status quo ante. Com efeito, o contrato de corretagem, disciplinado pelos artigos 722 a 729 do Código Civil, impõe ao corretor, no exercício de sua atividade profissional, o dever de conduzir a intermediação com a diligência e a prudência exigidas pela natureza da relação negocial, fornecendo ao cliente as informações necessárias acerca do andamento das tratativas. No exercício de seu múnus, cabe ao corretor, em verdadeiro desdobramento da boa-fé objetiva, a obrigação de informar o estágio em que se encontram as tratativas negociais, as circunstâncias atinentes ao risco e à segurança do negócio, bem como eventuais flutuações no preço da coisa negociada, sujeitando-se, em caso de descumprimento, à responsabilização por perdas e danos. Para além da previsão inserida no Código Civil, não se pode olvidar que o direito básico do consumidor à informação, previsto no artigo 6º, III, do CDC, não se satisfaz com a mera transmissão formal do conteúdo informativo. Sua concretização exige, em verdade, autêntico dever de esclarecimento, materializado pela comunicação clara e eficiente dos dados relevantes da avença em que o consumidor será inserido, de modo a assegurar sua plena compreensão por parte do destinatário do produto ou serviço. No caso em comento, verifica-se que a frustração do negócio não decorreu de inexecução voluntária dos promitentes compradores, mas sim de conduta atribuível à intermediadora imobiliária e à corretora responsável, que lhes garantiram um valor de parcela do financiamento incompatível com aquela efetivamente aprovada pela instituição financeira e condizente, segundo lhes fora assegurado, com a capacidade econômica dos adquirentes. A prova documental carreada à exordial indica que, em 12/06/2023, a adquirente Maria da Virtude Beijamin dos Santos compareceu ao PROCON de Senador Canedo, oportunidade em que registrou a reclamação nº 23.06.0272.001.00034-3 (mov. 1, arq. 12), segundo a qual “foi realizada uma negociação da compra de um apartamento com a corretora de imóveis senhora Luciana Parente da Silva", sendo identificados como vendedores Deyvid Will Bueno Cardoso e Cristiane Maria Fernandes, ora apelantes, e informado que "foi transferido valores de R$ 10.000,00 reais em pix e 20.000,00 reais em conta-corrente". O reclamo contou com pedido de distrato sem ônus, uma vez que a consumidora alegou ter sido ludibriada pela corretora, em razão da relação de confiança que nutria em relação a ela. O documento escrito foi seguido de diversos áudios, que comprovam que a consumidora depositou na corretora responsável pela intermediação a confiança de que o valor das parcelas seria ajustado às suas condições financeiras. Em um deles (mov. 1, arq. 25), Luciana Parente consigna à compradora que “a outra agência está garantindo para você (o valor das parcelas). É só ir lá abrir a conta”. Em outra das gravações (mov. 1, arq. 30), a preposta da imobiliária dispõe “Maria pode depositar na conta dele aí. E ele passa para o contador, pois ele não fala o nome do contador, mas pode confiar que ele faz. Ele já fez para uma outra cliente minha. Eu assino embaixo. Qualquer coisa você me pega. Mas ele é de confiança, o Juliano, ele trabalha junto lá com a gerente. Teve uma cliente minha que fez e tem pagar primeiro para dar andamento”. A instrução processual revelou elementos que reforçam a conclusão de que a intermediação do negócio não foi conduzida com o grau de transparência esperado de quem exerce profissionalmente a atividade de corretagem imobiliária. Com efeito, ao ser inquirida em juízo, a corretora Luciana Parente confirmou, em um primeiro momento, ter informado aos compradores que o financiamento havia sido aprovado com parcelas fixas no valor de R$ 2.114,00, em consonância com o conteúdo dos áudios por ela encaminhados e que instruem a petição inicial. Contudo, na sequência do próprio depoimento, a informante contradisse-se, afirmando, de maneira incongruente, que “não prometeu” o referido valor e que a única proposta efetivamente aprovada seria aquela no importe de R$ 3.881,00, montante que, segundo incontroverso nos autos, já havia sido recusado pelos compradores por incompatibilidade com sua capacidade financeira. Dada a pertinência do relato, apresento o seu inteiro teor (mov. 267, arq. 1): […] Que intermediou a venda do imóvel; Que confirma ser funcionária da empresa My Broker na época dos fatos; Que foi responsável pela intermediação do negócio; Que sim, informou para os autores que o financiamento estava aprovado com parcelas fixas de R$ 2.114,00; Que o sinal é sempre exigido pela negociação; Que o valor era de R$ 30.000,00; Que já estava pré-aprovado com essa parcela de dois mil e um pouquinho; Que a dona Maria disse que com essa parcela ela não conseguia pagar; Que falou para ela que para tentar outra aprovação seria necessário mudar todo o financiamento; Que ela pediu que trocasse para a gerente dela, a Gabriela, do Bradesco; Que não se recorda qual valor ela falou que não conseguia adimplir; Que é dois mil e pouco, que é a parcela fixa; Que não se recorda valores, só sabe que ela disse que queria uma parcela menor; Que não garantiu que conseguiria; Que falou que poderiam tentar e seria um outro processo; Que ela pediu que fosse trocado para o gerente dela e assim foi feito; Que não prometeu; Que não prometeu o valor de R$ 2.114 para ela; Que prometeu e que estava aprovado era o primeiro valor (de R$ 3.881); Que primeiro mandou (o contrato) para Maria e disse que ela poderia até dar para a advogada dela; Que marcaram o local e ela foi e assinou; Que depois devolveu; Que não se recorda datas; Que depois, com todo o processo, a gerente dela não conseguiu a aprovação (do crédito) e a gente tentou com a nossa correspondente da Caixa Econômica; Que lá constava restrição no nome do senhor Luiz, no BACEN; Que na primeira proposta não estava, pois foi pelo Banco Bradesco; Que não apareceu; Que lá só apareceu, pois era uma restrição interna dentro da Caixa com ele; Que a correspondente não lhe passou sobre o que era; Que pediu para que Luiz fosse lá e ele disse que não ia; Que eles desistiram do processo e também já estava no final do prazo; Que crê que o contrato foi de 90 dias; Que entregou o primeiro contrato que eles assinaram com 30 dias; Que ele foi assinado na panificadora, ali no Goiânia 2; Que a declarante e seu gerente sabiam (sobre a reprovação); Que a todo minuto todo mundo sabia; Que primeiro enviou o contrato por WhatsApp; Que depois se reuniu na panificadora para que eles assinassem presencialmente; Que falou para Maria que se ela quisesse mostrar para a advogada dela estava tudo bem; Que eles estavam viajando, sem tempo, e então marcaram e eles foram e assinaram; Que falou da primeira aprovação e da segunda também; Que afirmou que se mudassem o processo, já não se responsabilizava mais; Que ela (Maria) estava pedindo para mudar para a gerente Gabriela, do Bradesco; Que no contrato havia prazo para eles conseguirem o financiamento; Que não se recorda se eram 90 ou 120 dias; Que eles assinaram o contrato e depois fizeram o pagamento do sinal; Que eles não aceitaram da forma como a declarante tinha aprovado; Que eles queriam uma parcela menor; Que primeiro, os compradores buscaram financiamento bancário com um correspondente particular; Que esse estava aprovado; Que depois mudaram para Gabriela, do Bradesco; Que na sequência foram para a sua (correspondente) novamente, que foi da Caixa Econômica; Que foi quando apareceu a negatividade interna dele com o BACEN; Que no Bradesco não apareceu; Que primeiro eles tinham um crédito pré-aprovado; Que eles assinaram um contrato com o sinal de R$ 30.000,00; Que eles disseram que não conseguiriam pagar a parcela de três mil e pouco; Que ela afirmou que com a gerente dela poderiam conseguir da forma como eles queriam; Que mudaram para a gerente dela, e já tirou sua responsabilidade da aprovação; Que nesse caso ela já tinha assinado o contrato e passado os R$ 30.000,00; Que os compradores sabiam que tinha de ser aprovado (o crédito); Que eles informaram que tinham caminhão e uma casa no Canedo, que estava para venda, e que havia a possibilidade de pagar à vista também; Que foi negado; Que não conseguiram a aprovação; Que do meio para o fim eles não quiseram mais acordo; Que eles desistiram do negócio; Que eles queriam de volta os valores do sinal; Que eles têm a perda (do sinal); Que no momento da assinatura do contrato, os compradores já estavam com o credito aprovado, na parcela de R$ 3.800; Que o contrato seguiu para assinatura; Que eles pediram para mudar para a gerente deles, a Gabriela do Bradesco; Que foi com Maria falar com a gerente; Que a gerente aprovou e depois negou; Que não entendeu porquê; Que quando a gerente não conseguiu mais aprovar, passaram para a sua correspondente na Caixa Econômica; Que era uma inadimplência interna dele com a Caixa; Que depois disso foi tentada a rescisão; Que o procedimento normal da imobiliária funciona da seguinte maneira: Que a gente pega a documentação dos compradores e manda para um correspondente bancário; Que pré-aprovam; Que foi a declarante quem pegou a documentação e mandou tudo para o correspondente; Que ficou pré-aprovado; Que com a renda deles não dava a parcela que eles queriam; Que não tem como pedir um valor de parcela; Que o Banco é quem libera; Que depois que passou quanto aprovou que eles disseram que não daria para pagar aquela parcela; Que eles já tinham assinado o contrato; Que eles falaram que não conseguiam pagar a parcela quando a declarante passou para eles; Que falou para ela: Maria, converse com o seu Luiz; Que ela lhe disse: Luciana, a gente não consegue; Que lhe respondeu: Maria, eu não me responsabilizo, porque a gente vai mudar o crédito; Que para colocar uma parcela decrescente exige uma renda maior; Que ela perguntou se poderiam mudar para sua gerente, ao que respondeu que poderiam; Que a aprovação de três mil e pouco foi no Bradesco; Que a de dois mil não foi aprovada; Que se confundiu sobre a aprovação; Que no Banco onde tinham aprovado não deu certo (a parcela de R$ 2.500,00); Que tudo que a gerente pediu, correu atrás junto com a dona Maria e o seu Luiz; Que não tem a comprovação de envio do contrato; Que ela (Maria) apagou todas as conversas e, inclusive, lhe bloqueou; Que tem o comprovante de que foi negado; Que não se recorda da data de aprovação do crédito e data de assinatura do contrato, mas que tem tudo no processo; Que tentaram a segunda prova de aprovação do financiamento logo depois, na mesma semana; Que já conhecia eles antes; Que já tinha vendido outro apartamento para ela; Que no outro apartamento também teve financiamento; Que no outro apartamento não teve problema; Que teve sinal e deu tudo certinho; Que já gozava da confiança deles; Essa contradição evidencia a falta de organização e de transparência na condução da negociação pela corretora, confirmando, em juízo, o que já se extraía da prova documental produzida anteriormente. Os promitentes compradores foram levados a acreditar, em razão das informações prestadas de forma ativa e reiterada pela intermediária, que o financiamento havia sido aprovado em condições compatíveis com sua capacidade financeira. Contudo, a instrução processual demonstrou que essa aprovação, tal como lhes foi apresentada, jamais existiu. Nesse contexto, não se pode atribuir aos compradores apelados a causa do desfazimento do negócio, tampouco reputar como mera opção subjetiva, decorrente de culpa exclusiva deles, a recusa da proposta de parcelamento no valor de R$ 3.881,00, porquanto tal recusa se deu, precisamente, em razão da garantia irreal de que uma condição mais vantajosa de financiamento estaria assegurada. Embora os compradores tenham sido aqueles que prestaram as arras, não foram eles os responsáveis pela inexecução que conduziu ao desfazimento do negócio. Ausente, portanto, o pressuposto previsto no art. 418, I, do Código Civil para a retenção do sinal pelos vendedores. Destarte, a restituição do sinal aos compradores é medida imperativa, não se traduzindo em penalidade imposta aos vendedores por conduta que não praticaram, mas em simples consequência da ausência de fundamento jurídico apto a autorizar sua retenção, sob pena de enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil. Sobre a necessidade de restituição das arras em decorrência da ausência de culpa dos compradores, é a orientação jurisprudencial: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. NÃO APROVAÇÃO DE FINANCIAMENTO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. TAXA DE AVALIAÇÃO BANCÁRIA. EXCLUSÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. […] III. RAZÕES DE DECIDIR1. A preliminar de ilegitimidade passiva não prospera, pois os apelantes integram a cadeia de fornecimento e respondem solidariamente pelos efeitos da relação de consumo. 2. O contrato apresenta estrutura condicionada à aprovação de financiamento imobiliário, caracterizando condição suspensiva essencial à sua eficácia. 3. A prova dos autos não demonstra culpa da compradora pela não aprovação do financiamento, nem estabelece nexo causal entre eventual alteração financeira e a negativa de crédito. 4. A cláusula penal não incide, diante da ausência de comprovação das hipóteses contratuais que autorizariam a perda do sinal. 5. A não implementação da condição suspensiva conduz à restituição dos valores pagos, inexistindo inadimplemento culposo da compradora. 6. A retenção de valores com fundamento na Lei nº 13.786/2018 não se aplica, pois não há demonstração de culpa da adquirente. 7. A comissão de corretagem mostra-se indevida, pois o resultado útil do contrato não se concretiza nos termos pactuados. 8. A taxa de avaliação paga à instituição financeira possui natureza de serviço autônomo e não se incorpora ao patrimônio dos apelantes, o que afasta sua restituição por estes. 9. A litigância de má-fé não se caracteriza, diante da ausência de conduta processual dolosa. IV. DISPOSITIVO E TESE5. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A não aprovação de financiamento imobiliário, quando prevista como condição suspensiva, impede a eficácia do contrato e autoriza a restituição dos valores pagos, salvo prova de culpa do comprador. 2. A retenção de valores com base na Lei do Distrato exige comprovação de culpa do adquirente. 3. A taxa de avaliação bancária paga diretamente à instituição financeira não deve ser restituída pelos vendedores ou intermediadores. (...) (TJGO, 2ª Câmara Cível, Apelação Cível n.º 5051630-77.2025.8.09.0011, Rel. Des. Rodrigo de Silveira, julgado em 22/05/2026 – original sem destaques). Também não merece acolhida o pedido subsidiário de limitação da condenação ao montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), sob o argumento de que apenas essa quantia teria sido efetivamente recebida pelos vendedores. Isso porque a alegação não encontra respaldo na prova dos autos. Além de os documentos que instruem a demanda evidenciarem o pagamento integral do sinal no importe de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) ao vendedor Deyvid Will Bueno Cardoso (mov. 1, arqs. 10 e 11), os próprios apelantes reconheceram, em depoimento pessoal (mov. 266), o recebimento dessa quantia, circunstância que afasta a tese de que apenas R$ 20.000,00 teriam ingressado no patrimônio dos vendedores. Eventual destinação posterior de parte do numerário à imobiliária constitui relação jurídica interna entre os envolvidos na negociação, insuscetível de restringir o direito dos compradores à restituição integral da quantia desembolsada. Tal circunstância poderá, em tese, ensejar o exercício de direito regressivo, em demanda própria, em face de quem os apelantes entendam ser responsável pelo prejuízo, mas não possui aptidão para reduzir a extensão da obrigação de restituição perante os apelados. 6.2 – DO DIREITO DE REGRESSO Subsidiariamente, os recorrentes pugnam para que, caso seja mantido o reconhecimento da falha na prestação dos serviços pela imobiliária My Broker e pela sua preposta Luciana Parente, lhes seja assegurado o direito de regresso nos próprios autos. A pretensão não comporta acolhida. O direito de regresso, por envolver pretensão autônoma, causa de pedir própria e pedido condenatório dirigido contra litisconsorte, não pode ser apreciado incidentalmente no âmbito da defesa, exigindo provocação por meio da via processual adequada, com observância do contraditório e da ampla defesa. Na hipótese, denota-se que os apelantes não deduziram reconvenção, tampouco formularam pedido condenatório em face da corré My Broker (LVD Gestão Imobiliária), limitando-se, na contestação (mov. 138), a requerer que eventual responsabilidade da intermediadora fosse consignada na sentença para viabilizar o posterior ajuizamento da demanda cabível, reconhecendo, eles próprios, que a pretensão regressiva dependeria de demanda autônoma. Admitir, nesta fase recursal, a condenação da corré ao ressarcimento dos vendedores importaria ampliar os limites objetivos da demanda, com a criação de obrigação patrimonial não deduzida mediante pedido próprio, em afronta aos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil. A propósito, confira-se a orientação desta Corte de Justiça sobre a matéria: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO C/C REPARAÇÃO CIVIL EM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SIMULAÇÃO. OCORRÊNCIA. NULIDADE RECONHECIDA. EFEITOS EX TUNC. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO. IMÓVEL ADQUIRIDO POR TERCEIRO. BOA-FÉ. IRRELEVÂNCIA. DIREITO DE REGRESSO EM AÇÃO DIVERSA. ARTIGO 167, §2º DO CÓDIGO CIVIL. HONORÁRIOS RECURSAIS […] 2. Em que pese a alegada boa-fé do adquirente do bem/apelante, compete a este, em ação própria, vindicar o ressarcimento de eventuais prejuízos contra quem de direito, (art. 167, §2º, do CC). 3. Desprovido o apelo, aplicável a majoração dos honorários de advogado neste juízo ad quem, como determina o §11 do artigo 85 do Digesto Processual Civil. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, 4ª Câmara Cível, Apelação Cível n.º 0283779-30.2013.8.09.0051, Rel.ª Des.ª Nelma Branco Ferreira Perilo, julgado em 08/09/2023, DJe de 08/09/2023 – original sem grifos). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ACIDENTE DENTRO DO ELEVADOR. CRIANÇA. UNIRRECORRIBILIDADE. RESPONSABILIDADE CIVIL DAS REQUERIDAS. SEGURADORA DENUNCIADA À LIDE. COBERTURA DO DANO MORAL NO CONTRATO DE SEGURO. DANOS MORAIS COMPROVADOS. VALOR DA INDENIZAÇÃO NOS PADRÕES DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. DIREITO DE REGRESSO. MATÉRIA QUE NÃO FOI OBJETO DE ANÁLISE EM PRIMEIRA INSTÂNCIA. SENTENÇA MANTIDA. [...] 8. A possibilidade de direito de regresso frente a Seguradora não foi matéria objeto de análise pelo juiz de primeiro grau, o que me impede de apreciá-la, sob pena de violação do duplo grau de jurisdição. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. (TJGO, 3ª Câmara Cível, Apelação Cível n.º 0368241-46.2015.8.09.0051, Rel. Des. Wilson Safatle Faiad, julgado em 03/07/2023, DJe de 03/07/2023 – original sem grifos). Assim, afigura-se imperativo que a sentença seja mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos. 7 – DO DISPOSITIVO Ao teor do exposto, CONHEÇO do recurso de apelação e NEGO-LHE PROVIMENTO para manter a sentença vergastada por seus próprios e jurídicos fundamentos. Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais imputados aos réus/apelantes em 2%, totalizando 12% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. É o voto. Goiânia, 8 de setembro de 2026. Desembargadora LAURA MARIA FERREIRA BUENO Relatora L08 ACÓRDÃO VISTOS, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as mencionadas em linhas volvidas. ACORDA o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, em sessão pelos integrantes da Quinta Turma Julgadora da Sexta Câmara Cível, por unanimidade, em conhecer da apelação e negar-lhe provimento, nos termos do voto da relatora. VOTARAM com a Relatora os votantes nominados no extrato de Ata de Julgamento. PRESIDÊNCIA da sessão de julgamento nos termos do extrato de Ata de Julgamento. REPRESENTANTE da Procuradoria-Geral de Justiça nos termos do extrato de Ata de Julgamento. Goiânia, 08 de setembro de 2026. Desembargadora LAURA MARIA FERREIRA BUENO Relatora 1 TARTUCE, Flávio. Código Civil Comentado - Doutrina e Jurisprudência - 7ª Edição 2026 . 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2026. E-book. pág.318. 2 https://www.mybroker.com.br/ Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO INDEVIDA. AUSÊNCIA DE CULPA DOS COMPRADORES. FALHA NA INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. DIREITO DE REGRESSO. NECESSIDADE DE DEMANDA PRÓPRIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pelos vendedores contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e danos morais, declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e condenou os vendedores à restituição de R$ 30.000,00, pagos a título de sinal, além de condenar a intermediadora imobiliária ao pagamento de R$ 5.000,00 por danos morais. Os apelantes alegam nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional e, no mérito, defendem a retenção das arras, a limitação da restituição ao montante de R$ 20.000,00 e o reconhecimento de direito de regresso contra a intermediadora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por negativa de prestação jurisdicional; (ii) estabelecer se os vendedores podem reter as arras confirmatórias de R$ 30.000,00 diante do desfazimento do negócio; (iii) determinar se a restituição pode ser limitada ao valor de R$ 20.000,00 em razão do alegado repasse de parte do sinal à imobiliária; e (iv) definir se os vendedores podem exercer direito de regresso contra a intermediadora nos próprios autos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sentença enfrenta adequadamente as questões essenciais ao julgamento, expondo as premissas fáticas e jurídicas necessárias à solução da controvérsia, de modo que a discordância dos apelantes quanto às conclusões adotadas não configura negativa de prestação jurisdicional. 4. A decisão que rejeita os embargos de declaração, embora sucinta, afasta expressamente os vícios previstos no art. 1.022 do CPC e identifica a pretensão de rediscussão do mérito, sendo desnecessário que o julgador responda individualmente a todos os argumentos das partes. 5. As arras confirmatórias não autorizam, por si sós, a retenção do sinal, pois o art. 418, I, do Código Civil exige que a inexecução seja imputável à parte que deu as arras. 6. A cláusula contratual que prevê multa penal compensatória não pode ser cumulada com a perda das arras, prevalecendo o regime próprio destas, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça. 7. A prova dos autos demonstra que os compradores foram levados pela intermediadora a acreditar que obteriam financiamento em condições compatíveis com sua capacidade financeira, mas a aprovação apresentada não existiu nos termos informados, não sendo possível imputar-lhes a causa do desfazimento do negócio. 8. A ausência de culpa dos compradores afasta o pressuposto jurídico para a retenção das arras e impõe a restituição do sinal, sob pena de enriquecimento sem causa. 9. Os documentos e o depoimento pessoal dos apelantes comprovam o recebimento integral de R$ 30.000,00 pelos vendedores, de modo que eventual repasse posterior de R$ 10.000,00 à imobiliária e aos corretores constitui relação interna entre os envolvidos e não reduz a obrigação de restituição perante os compradores. 10. O direito de regresso possui pretensão autônoma, causa de pedir própria e pedido condenatório específico, não podendo ser reconhecido incidentalmente sem a observância da via processual adequada e do contraditório. 11. A ausência de reconvenção ou de pedido condenatório contra a corré impede o reconhecimento do direito de regresso nos próprios autos, sob pena de ampliação dos limites objetivos da demanda, em afronta aos arts. 141 e 492 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso conhecido e desprovido. Tese(s) de julgamento: 1. A retenção de arras confirmatórias pressupõe que a inexecução contratual seja imputável à parte que as prestou. 2. A ausência de culpa dos compradores pelo desfazimento do negócio impede a retenção do sinal pelos vendedores. 3. O recebimento integral do sinal pelos vendedores impõe a restituição do valor integral pago pelos compradores, ainda que parte do numerário tenha sido posteriormente repassada à intermediadora. 4. O direito de regresso contra corréu constitui pretensão autônoma e deve ser exercido pela via processual adequada, não podendo ser reconhecido incidentalmente sem pedido condenatório próprio. 5. A discordância da parte quanto à fundamentação ou à conclusão jurídica da sentença não configura, por si só, negativa de prestação jurisdicional. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 85, § 11, 141, 406, 418, 419, 474, 487, I, 489, § 1º, IV, 492, 1.010, 1.022 e 1.023; CC, arts. 417, 418, 419, 723, 729 e 884; CDC, art. 3º; Lei nº 14.905/2024; Resolução TJGO nº 81/2017, com redação dada pelo Provimento Conjunto nº 179/2025. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.617.652/DF, Rel.ª Min.ª Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 26.09.2017, DJe 29.09.2017; STJ, AREsp nº 2.790.309/SC, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 22.06.2026, DJe 26.06.2026; TJGO, 2ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 5051630-77.2025.8.09.0011, Rel. Des. Rodrigo de Silveira, j. 22.05.2026; TJGO, 4ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0283779-30.2013.8.09.0051, Rel.ª Des.ª Nelma Branco Ferreira Perilo, j. 08.09.2023, DJe 08.09.2023; TJGO, 3ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0368241-46.2015.8.09.0051, Rel. Des. Wilson Safatle Faiad, j. 03.07.2023, DJe 03.07.2023.
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