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5605892-75.2025.8.09.0024
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Intimação
TJGO · Caldas Novas - 3ª Vara Cível · Sentença
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE CALDAS NOVAS 3º Vara Cível SENTENÇA Processo: 5605892-75.2025.8.09.0024 Autor: Ronildo Antonio Dos Santos Réu: Condominio Encontro Das Aguas Thermas Resort Obs.: A presente decisão serve como instrumento de citação/intimação, mandado, ofício nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro, da Corregedoria do Estado de Goiás. 1. RELATÓRIO Trata-se de Ação De Anulação Do Contrato De Compra E Venda Cumulada Com Pedido De Restituição/Devolução De Parcelas Pagas E Indenização Por Danos Morais Com Pedido De Tutela De Urgência ajuizada por RONILDO ANTONIO DOS SANTOS em face de CONDOMÍNIO ENCONTRO DAS ÁGUAS THERMAS RESORT e RMEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA. O autor relatou ter firmado, em 26/12/2014, contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade, referente à cota nº 12 do apartamento 407-A, Bloco A, Edifício Cais, do empreendimento Encontro das Águas Thermas Resort. Afirmou que, após abordagem e insistência de prepostos, aderiu ao negócio, quitou integralmente o preço e pagou encargos condominiais, mas, ao procurar a escrituração da fração, não obteve a transferência. Disse ter constatado posteriormente a existência de gravames e indisponibilidades sobre o imóvel, não informados na contratação, sustentando nulidade ou anulação do negócio, alternativamente sua resolução por culpa das rés, além de abusividade contratual, relação de consumo e danos materiais e morais. Ao final, requereu tutela para suspensão de cobranças e proibição de negativação, bloqueio e averbação da existência da ação na matrícula indicada na inicial; concessão da gratuidade da justiça; inversão do ônus da prova; declaração de nulidade ou resolução do contrato por culpa das rés; restituição de R$ 72.555,25 (setenta e dois mil, quinhentos e cinquenta e cinco reais e vinte e cinco centavos), quantia apresentada em planilha com atualização e juros; indenização por danos morais de R$ 30.000,00 (trinta mil reais); condenação por litigância de má-fé em 9% (nove por cento) do valor da causa; nulidade de cláusulas reputadas abusivas; e condenação das rés em custas e honorários advocatícios. Juntou os documentos que entendeu pertinentes. No evento 9, a petição inicial foi recebida. A gratuidade da justiça foi deferida parcialmente ao autor, com ressalva dos honorários do conciliador. A tutela de urgência foi parcialmente concedida para suspender parcelas e valores derivados do contrato e impedir a inscrição do nome do autor nos cadastros de proteção ao crédito, sob multa única de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), determinando-se a retirada de eventual apontamento no prazo fixado. O pedido de bloqueio da matrícula foi indeferido, mas se determinou a expedição de ofício para averbação da existência da ação. Na mesma decisão foi determinada audiência de conciliação e invertido o ônus da prova em favor do autor. O CONDOMÍNIO ENCONTRO DAS ÁGUAS THERMAS RESORT apresentou contestação no evento 35, cuja tempestividade foi certificada no evento 36. Alegou que somente foi instituído após a venda, que não participou do contrato celebrado com a RMEX, não recebeu o preço da cota e se limita à administração das áreas comuns e à cobrança das despesas condominiais. Suscitou preliminar de ilegitimidade passiva e, no pedido final, também requereu o reconhecimento de incompetência territorial. No mérito, sustentou inexistir relação de consumo entre condomínio e condômino, afirmou que as contribuições condominiais permanecem devidas enquanto vigente a vinculação à fração e negou responsabilidade por anulação, restituição do preço e danos morais. Requereu a extinção do processo em relação a si ou, subsidiariamente, a total improcedência dos pedidos, além de custas e honorários. O autor impugnou a contestação do Condomínio no evento 40. Defendeu a legitimidade da primeira ré porque ela administra o empreendimento, cobra as taxas condominiais e mantém vínculo jurídico com o adquirente da fração, embora a venda tenha sido formalizada pela RMEX. Reiterou que não foi informado sobre impedimentos à transferência, sustentou a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a manutenção da inversão do ônus da prova. Ao final, requereu a permanência do Condomínio no polo passivo, o afastamento das teses defensivas e a procedência da ação com condenação solidária das rés. A RMEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA apresentou contestação no evento 43, tempestiva conforme certidão do evento 45. Em preliminar, requereu gratuidade da justiça para a pessoa jurídica, alegando dificuldades econômico-financeiras e juntando balanço e documentos fiscais, além de impugnar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova. No mérito, afirmou que o contrato, no valor nominal de R$ 33.704,80 (trinta e três mil, setecentos e quatro reais e oitenta centavos), foi livremente celebrado e não apresentou vício de consentimento; sustentou que cabia ao autor procurar a escritura e o registro após a quitação, sem prova de recusa da vendedora; e atribuiu ao comprador a iniciativa e a culpa pela rescisão. Como prejudicial de mérito, arguiu prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem. Subsidiariamente, requereu retenção da verba de corretagem, de ao menos 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos e de taxa de fruição correspondente a 1% (um por cento) ao mês do valor contratual, além de afastamento dos danos morais e incidência dos juros apenas após o trânsito em julgado. Ao final, pediu a improcedência integral da demanda ou, se reconhecida alguma restituição, a aplicação das deduções indicadas. A audiência de conciliação foi realizada no evento 46, sem composição. Em seguida, no evento 47, o autor impugnou a contestação da RMEX e também se opôs ao pedido de gratuidade formulado pela empresa. Reafirmou a relação de consumo, a resolução por inadimplemento da vendedora, a restituição integral, a inaplicabilidade das retenções de 25% (vinte e cinco por cento), corretagem e fruição, bem como o pedido de danos morais. Acrescentou pedido de tutela para bloqueio de ativos via SISBAJUD até o montante reclamado, subsidiariamente arresto de bens, depósito judicial de receitas ou apresentação de informações financeiras, sob a alegação de risco de insolvência da RMEX. Ao final, requereu o indeferimento da gratuidade à empresa, o afastamento das teses defensivas, a concessão da constrição e a procedência dos pedidos principais. No evento 48, as partes foram intimadas a especificar as provas. No evento 51, o autor informou entender desnecessária a prova oral naquele momento, em razão da inversão do ônus probatório, ressalvando eventual audiência de instrução, e juntou certidão atualizada da matrícula-mãe nº 61.376. A RMEX, no evento 57, afirmou não pretender produzir outras provas e requereu julgamento antecipado. No evento 59 foi proferida decisão de saneamento e organização que reputou suficiente a prova documental, anunciou o julgamento antecipado do mérito e determinou posterior conclusão para sentença. Contra essa decisão, o autor apresentou embargos de declaração no evento 66, apontando que, diversamente do que constara no evento 59, havia se manifestado no evento 51 sobre a produção probatória. A RMEX apresentou contrarrazões no evento 72. No evento 74, os embargos foram parcialmente acolhidos apenas para corrigir a informação relativa à manifestação do autor, mantendo-se a conclusão de que o processo estava suficientemente instruído e apto ao julgamento antecipado. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. 2. FUNDAMENTAÇÃO a) Do julgamento antecipado O processo comporta julgamento no estado em que se encontra. A decisão do evento 59, integrada pela decisão do evento 74, reconheceu a suficiência da prova documental e anunciou o julgamento antecipado. As partes tiveram oportunidade de indicar outras provas: o autor se manifestou no evento 51, e a RMEX expressamente dispensou novas provas no evento 57. Não há questão fática relevante cuja solução dependa de instrução oral. Aplica-se, portanto, o artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC). b) Das questões processuais pendentes b.1) Da gratuidade da justiça requerida pela RMEX A pessoa jurídica pode obter gratuidade da justiça quando demonstrar insuficiência de recursos, conforme artigo 98 do CPC. Diferentemente da pessoa natural, a declaração da empresa não gera presunção bastante, de modo que a situação deve ser aferida pelos documentos apresentados. A RMEX juntou balanço patrimonial, demonstração de resultados e informações fiscais que, em conjunto, revelam patrimônio líquido negativo expressivo, resultado deficitário e endividamento relevante. Embora o ativo contabilizado seja elevado, os documentos indicam comprometimento econômico suficiente, no caso concreto, para o benefício processual. DEFIRO, assim, a gratuidade da justiça à RMEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA. b.2) Da incompetência territorial O Condomínio requereu, no pedido final de sua contestação, o reconhecimento de incompetência territorial, mas não apresentou fundamento fático autônomo para deslocar a causa. As rés estão sediadas em Caldas Novas e o contrato tem por objeto empreendimento situado nesta comarca, que também corresponde ao local de cumprimento das obrigações relacionadas à unidade. À luz dos artigos 46 e 53, inciso III, alínea “d”, do CPC, não há razão para afastar a competência deste Juízo. REJEITO a preliminar. b.3) Da legitimidade passiva do Condomínio A legitimidade deve ser examinada considerando a relação jurídica afirmada na demanda. O autor não formulou apenas pedidos relacionados ao preço pago à vendedora; também impugnou cobranças condominiais e pretendeu impedir que o Condomínio promovesse cobranças futuras ligadas à fração. Existe, portanto, pertinência subjetiva suficiente para sua permanência no polo passivo quanto a esses efeitos. Se o Condomínio responde ou não pelas obrigações da vendedora constitui matéria de mérito. Assim, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva. c) Do regime jurídico e do ônus da prova A relação entre o autor e a RMEX decorreu de aquisição de fração imobiliária oferecida profissionalmente pela incorporadora ao destinatário final. Incidem, nessa relação, os conceitos de consumidor e fornecedor dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (CDC), assim como os deveres de informação e equilíbrio previstos no artigo 6º do CDC. A decisão do evento 9 inverteu o ônus da prova com fundamento no artigo 6º, inciso VIII, do CDC, e não há motivo para afastá-la. A relação interna entre condomínio e condômino, porém, decorre do regime condominial e do dever de contribuição para as despesas comuns, disciplinado pelo artigo 1.336, inciso I, do Código Civil (CC). O Condomínio não se confunde com a incorporadora nem se torna fornecedor do imóvel apenas porque administra as áreas comuns e arrecada contribuições. Essa distinção será considerada na definição das responsabilidades. d) Da prejudicial de prescrição da verba denominada corretagem A RMEX sustentou prescrição trienal com fundamento no artigo 206, parágrafo 3º, inciso IV, do CC, tratando parte da entrada como comissão de corretagem. A pretensão deduzida, contudo, não é ação autônoma de ressarcimento por enriquecimento sem causa decorrente de pagamento isolado de corretagem. O autor pretende a recomposição patrimonial decorrente da resolução do próprio contrato de compra e venda por alegado inadimplemento da vendedora. Além disso, a cláusula sexta do instrumento incluiu R$ 3.700,00 (três mil e setecentos reais) no preço total do negócio como entrada, arras, sinal e princípio de pagamento, esclarecendo que a quantia cobriria despesas de comercialização, inclusive comissões. Não foi demonstrada contratação autônoma de corretagem apta a transformar essa parcela do preço, para os fins desta demanda resolutória, em pretensão independente de enriquecimento sem causa. Dessarte, REJEITO a prejudicial de prescrição nos limites em que foi arguida. e) Do mérito contratual e.1) Da alegada nulidade originária e do vício de consentimento O contrato foi celebrado em 26/12/2014 por pessoa capaz, com objeto identificado e forma admitida em lei. Os documentos não demonstram vício estrutural enquadrável no artigo 166 do CC. Também não há prova objetiva de que a manifestação de vontade tenha sido invalidada por erro, dolo ou coação apenas em razão da abordagem comercial descrita na inicial. É especialmente relevante distinguir a situação registral existente na data da contratação daquela verificada anos depois. A documentação não demonstra que a hipoteca e as ordens de indisponibilidade que hoje gravam ou atingem a unidade já estivessem inscritas em 26/12/2014. Os gravames relevantes identificados nos autos são posteriores. Portanto, a alegação de que a RMEX vendeu, desde a origem, bem já hipotecado e indisponível não encontra suporte documental bastante. O pedido de declaração de nulidade ou de anulação do contrato por vício existente no momento de sua formação não procede. e.2) Do inadimplemento posterior da RMEX e da resolução do contrato A improcedência da nulidade originária não impede o exame da resolução por inadimplemento posterior. O artigo 422 do CC impõe aos contratantes deveres de probidade e boa-fé durante a conclusão e a execução do contrato, e o artigo 475 do CC autoriza a parte lesada a pedir a resolução quando a contraparte não cumpre obrigação relevante. Nos contratos bilaterais, o artigo 476 do CC também impede que uma parte exija a prestação da outra sem cumprir a sua. No caso, a RMEX emitiu termo de quitação em 14/04/2025, reconhecendo que as parcelas do plano de financiamento da cota CA.A407/12 estavam integralmente quitadas e conferindo quitação plena das obrigações assumidas pelo comprador. O contrato, por sua vez, estabeleceu que, após o habite-se, a vendedora deveria notificar o comprador para comparecer e formalizar a escritura no prazo contratual. Não há prova de que a RMEX tenha realizado essa comunicação nem de que tenha disponibilizado título livre e apto ao registro. A alegação defensiva de que a escritura dependia exclusivamente da iniciativa do comprador não se harmoniza com esse dever contratual de convocação e cooperação. O artigo 1.245 do CC estabelece que a propriedade imobiliária entre vivos se transfere mediante o registro do título, o que pressupõe a entrega de título registrável e a colaboração do vendedor. Cabia à RMEX, que detinha os documentos e a titularidade registral, demonstrar que estava em condições de outorgar a escritura e que convocou o comprador após a quitação, ônus que também lhe incumbia pela distribuição probatória definida no evento 9. Os elementos registrais reforçam o inadimplemento. A matrícula-mãe nº 61.376 demonstra que o apartamento 407-A foi individualizado na matrícula nº 109.152. A matrícula individual juntada com a inicial registrou hipoteca sobre as frações da unidade e indicou posteriores ordens e protocolos de indisponibilidade. Não consta prova de baixa integral do gravame incidente sobre a cota contratada nem de autorização concreta que permitisse, após a quitação, a outorga de título livre ao autor. A própria cláusula contratual que prevê como causa de resolução a constituição de ônus sobre a fração sem anuência da outra parte confirma a relevância desse fato para o equilíbrio do negócio. Há, assim, inadimplemento relevante imputável à RMEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA., pois o autor cumpriu a obrigação econômica reconhecida como quitada, enquanto a vendedora não demonstrou ter viabilizado a contraprestação final consistente na formalização de título apto à transferência. É cabível a resolução contratual nos termos do artigo 475 do CC. e.3) Da restituição do preço e das retenções pretendidas Reconhecida a resolução por inadimplemento da vendedora, as partes devem ser reconduzidas, na medida do possível, à situação patrimonial anterior ao contrato. Não se aplicam ao comprador as penalidades previstas para resolução provocada por sua desistência imotivada. Por isso, não há fundamento para retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das prestações, desconto autônomo de corretagem ou cobrança de taxa de fruição de 1% (um por cento) ao mês como condição para devolução. A restituição, contudo, deve abranger todos os valores efetivamente desembolsados pelo autor para quitação do preço do contrato, inclusive entrada, arras, sinal e parcelas do preço pagas pelos meios de cobrança indicados pela vendedora, desde que comprovados documentalmente, excluídas as taxas condominiais. Sobre cada desembolso do preço incidirá correção monetária desde a respectiva data, observada a disciplina legal aplicável em cada período e, a partir da vigência da redação atual do artigo 389, parágrafo único, do CC, o IPCA quando não houver índice específico aplicável. Os juros de mora incidirão a partir da citação, nos termos do artigo 405 do CC, pela taxa legal definida no artigo 406 do CC, observada a forma de cálculo prevista em seus parágrafos e vedada duplicidade de atualização. e.4) Das despesas condominiais e da responsabilidade do Condomínio As contribuições condominiais possuem finalidade própria de custeio da administração, manutenção e serviços comuns. O autor manteve vínculo contratual com a fração durante o período em que as despesas pretéritas foram cobradas, e não demonstrou que tais valores tenham sido pagos sem contraprestação condominial ou em duplicidade. A resolução do contrato de compra e venda não transforma automaticamente as contribuições já destinadas ao custeio do condomínio em parcelas do preço pagas à incorporadora. Por isso, é improcedente o pedido de restituição das taxas condominiais já pagas e o pedido de responsabilização solidária do CONDOMÍNIO ENCONTRO DAS ÁGUAS THERMAS RESORT pela devolução do preço e pelas consequências do inadimplemento da RMEX. A partir da eficácia da resolução aqui decretada, porém, a vinculação econômica futura do autor à fração não pode subsistir. Caberá à RMEX reassumir as obrigações futuras relacionadas à cota, e ao Condomínio direcionar as cobranças posteriores a ela ou a quem ela indicar. e.5) Dos danos morais A indenização por dano moral pressupõe lesão extrapatrimonial efetiva, nos termos dos artigos 186 e 927 do CC e do artigo 6º, inciso VI, do CDC. O inadimplemento contratual e a frustração quanto à escritura geraram consequência patrimonial relevante, reparada pela resolução e restituição do preço, mas os autos não demonstram negativação indevida efetivada, exposição pública, cobrança vexatória ou outro fato autônomo capaz de evidenciar ofensa concreta a direito da personalidade. A narrativa de aborrecimento, desgaste e dificuldades de atendimento, sem prova de repercussão extrapatrimonial específica, não é suficiente para a indenização pretendida. e.6) Da litigância de má-fé Os artigos 79, 80 e 81 do CPC tratam de condutas desleais praticadas no processo. O autor baseou o pedido de multa em fatos ligados à formação e execução do contrato, especialmente a alegada omissão de gravames, e não demonstrou que as rés tenham alterado deliberadamente a verdade processual, criado incidente infundado ou praticado outra conduta tipificada no artigo 80 do CPC. A divergência sobre a interpretação do contrato e a responsabilidade pelo inadimplemento integra o exercício regular do direito de defesa, não ensejando a condenação por litigância de má-fé. e.7) Do pedido de bloqueio, penhora ou arresto formulado no evento 47 O autor requereu, durante a fase de conhecimento, bloqueio via SISBAJUD, arresto ou depósito judicial de receitas da RMEX. As medidas de urgência de natureza cautelar exigem, conforme artigos 300 e 301 do CPC, probabilidade do direito e perigo concreto de dano ou risco ao resultado útil do processo. A documentação econômico-financeira da RMEX demonstra situação deficitária, mas não há prova individualizada de dissipação patrimonial, transferência fraudulenta de ativos ou ato atual destinado a frustrar esta demanda. A mera existência de passivo e de constrições oriundas de outros processos não basta, por si, para autorizar bloqueio antecipado do valor integral discutido. Além disso, após a formação do título judicial, eventual satisfação forçada deverá observar as regras do cumprimento de sentença. Nessa esteira, INDEFIRO o pedido de constrição formulado no evento 47. f) Da tutela provisória anteriormente concedida A tutela do evento 9 suspendeu as cobranças derivadas do contrato de compra e venda e vedou a negativação do autor por esses débitos. O julgamento de mérito confirma a resolução do negócio por inadimplemento da RMEX, razão pela qual a proteção deve ser confirmada no que se refere às parcelas contratuais e à negativação delas decorrente. O bloqueio registral permanece indeferido. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para resolver o mérito nos seguintes termos: a) DECLARO RESOLVIDO, por inadimplemento imputável à RMEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA., o contrato nº 01-CAA407/12, firmado em 26/12/2014, referente à cota nº 12 do apartamento 407-A, Bloco A, Edifício Cais, matrícula nº 109.152, do empreendimento Encontro das Águas Thermas Resort; b) CONDENO a RMEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA. a restituir ao autor, em parcela única, todos os valores comprovadamente desembolsados para quitação do preço do contrato, inclusive entrada, arras, sinal e parcelas contratuais, excluídas as taxas condominiais, sem retenção de 25% (vinte e cinco por cento), sem desconto autônomo de corretagem e sem taxa de fruição. O valor será apurado por simples cálculo aritmético com base nos comprovantes juntados, incidindo correção monetária desde cada desembolso e juros de mora desde a citação, na forma dos artigos 389, 405 e 406 do Código Civil, vedada duplicidade de atualização; c) CONFIRMO a tutela provisória do evento 9 quanto à suspensão das parcelas e cobranças decorrentes do contrato de compra e venda e quanto à proibição de negativação do nome do autor por tais débitos, tornando definitivamente inexigíveis, em razão da resolução, as obrigações contratuais de preço posteriores à manifestação resolutória deduzida nesta ação; d) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos de declaração de nulidade ou anulação originária do contrato, restituição de taxas condominiais pretéritas, indenização por danos morais, condenação por litigância de má-fé, responsabilização solidária do Condomínio pela restituição do preço e pedido de bloqueio, penhora ou arresto formulado no evento 47; Em razão da sucumbência recíproca entre o autor e a RMEX, DISTRIBUO as despesas processuais na proporção de 30% (trinta por cento) ao autor e 70% (setenta por cento) à RMEX, nos termos do artigo 86 do CPC. FIXO honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico correspondente à parcela em que cada litigante sucumbiu, observados o artigo 85, parágrafos 2º e 14, do CPC e a vedação de compensação. Quanto às obrigações de sucumbência impostas aos beneficiários da gratuidade, deverá ser observado o artigo 98, parágrafo 3º, do CPC; Quanto ao CONDOMÍNIO ENCONTRO DAS ÁGUAS THERMAS RESORT, considerando a improcedência dos pedidos condenatórios de restituição do preço e danos, CONDENO o autor ao pagamento de honorários ao patrono dessa parte, que fixo em 10% (dez por cento) sobre 20% (vinte por cento) do valor atualizado da causa, base que corresponde, por arbitramento, à parcela econômica dos pedidos diretamente resistidos pelo Condomínio, observada a suspensão de exigibilidade decorrente da gratuidade do autor. 4. DETERMINAÇÕES À ESCRIVANIA No caso de oposição de embargos de declaração, havendo possibilidade de serem aplicados efeitos infringentes, deverá a parte contrária ser INTIMADA para manifestação no prazo legal. Interposto recurso de apelação, INTIME-SE o recorrido para, no prazo legal, apresentar contrarrazões, conforme o art. 1.010, § 1º, do Código de Processo Civil. Se apresentada apelação adesiva pela parte recorrida (art. 997, §2º do Código de Processo Civil), INTIME-SE a parte recorrente para contrarrazões no prazo de 15 dias, nos termos do art. 1.010, § 2º, do CPC. Caso as contrarrazões do recurso principal ou do adesivo ventilem matérias elencadas no art. 1.009, § 1º, do CPC, INTIME-SE o recorrente para se manifestar sobre elas no prazo de 15 dias, conforme o art. 1.009, § 2º, do CPC. Após as formalidades acima, encaminhem-se os autos ao Sodalício goiano (art. 1.009, § 3º, do CPC), com as homenagens de estilo. Certificado o trânsito em julgado, não havendo requerimentos, ARQUIVEM-SE os autos com as formalidades de praxe. Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Caldas Novas, datado pelo sistema. VINÍCIUS DE CASTRO BORGES Juiz de Direito em Substituição Automática
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE CALDAS NOVAS 3º Vara Cível SENTENÇA Processo: 5605892-75.2025.8.09.0024 Autor: Ronildo Antonio Dos Santos Réu: Condominio Encontro Das Aguas Thermas Resort Obs.: A presente decisão serve como instrumento de citação/intimação, mandado, ofício nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro, da Corregedoria do Estado de Goiás. 1. RELATÓRIO Trata-se de Ação De Anulação Do Contrato De Compra E Venda Cumulada Com Pedido De Restituição/Devolução De Parcelas Pagas E Indenização Por Danos Morais Com Pedido De Tutela De Urgência ajuizada por RONILDO ANTONIO DOS SANTOS em face de CONDOMÍNIO ENCONTRO DAS ÁGUAS THERMAS RESORT e RMEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA. O autor relatou ter firmado, em 26/12/2014, contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade, referente à cota nº 12 do apartamento 407-A, Bloco A, Edifício Cais, do empreendimento Encontro das Águas Thermas Resort. Afirmou que, após abordagem e insistência de prepostos, aderiu ao negócio, quitou integralmente o preço e pagou encargos condominiais, mas, ao procurar a escrituração da fração, não obteve a transferência. Disse ter constatado posteriormente a existência de gravames e indisponibilidades sobre o imóvel, não informados na contratação, sustentando nulidade ou anulação do negócio, alternativamente sua resolução por culpa das rés, além de abusividade contratual, relação de consumo e danos materiais e morais. Ao final, requereu tutela para suspensão de cobranças e proibição de negativação, bloqueio e averbação da existência da ação na matrícula indicada na inicial; concessão da gratuidade da justiça; inversão do ônus da prova; declaração de nulidade ou resolução do contrato por culpa das rés; restituição de R$ 72.555,25 (setenta e dois mil, quinhentos e cinquenta e cinco reais e vinte e cinco centavos), quantia apresentada em planilha com atualização e juros; indenização por danos morais de R$ 30.000,00 (trinta mil reais); condenação por litigância de má-fé em 9% (nove por cento) do valor da causa; nulidade de cláusulas reputadas abusivas; e condenação das rés em custas e honorários advocatícios. Juntou os documentos que entendeu pertinentes. No evento 9, a petição inicial foi recebida. A gratuidade da justiça foi deferida parcialmente ao autor, com ressalva dos honorários do conciliador. A tutela de urgência foi parcialmente concedida para suspender parcelas e valores derivados do contrato e impedir a inscrição do nome do autor nos cadastros de proteção ao crédito, sob multa única de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), determinando-se a retirada de eventual apontamento no prazo fixado. O pedido de bloqueio da matrícula foi indeferido, mas se determinou a expedição de ofício para averbação da existência da ação. Na mesma decisão foi determinada audiência de conciliação e invertido o ônus da prova em favor do autor. O CONDOMÍNIO ENCONTRO DAS ÁGUAS THERMAS RESORT apresentou contestação no evento 35, cuja tempestividade foi certificada no evento 36. Alegou que somente foi instituído após a venda, que não participou do contrato celebrado com a RMEX, não recebeu o preço da cota e se limita à administração das áreas comuns e à cobrança das despesas condominiais. Suscitou preliminar de ilegitimidade passiva e, no pedido final, também requereu o reconhecimento de incompetência territorial. No mérito, sustentou inexistir relação de consumo entre condomínio e condômino, afirmou que as contribuições condominiais permanecem devidas enquanto vigente a vinculação à fração e negou responsabilidade por anulação, restituição do preço e danos morais. Requereu a extinção do processo em relação a si ou, subsidiariamente, a total improcedência dos pedidos, além de custas e honorários. O autor impugnou a contestação do Condomínio no evento 40. Defendeu a legitimidade da primeira ré porque ela administra o empreendimento, cobra as taxas condominiais e mantém vínculo jurídico com o adquirente da fração, embora a venda tenha sido formalizada pela RMEX. Reiterou que não foi informado sobre impedimentos à transferência, sustentou a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a manutenção da inversão do ônus da prova. Ao final, requereu a permanência do Condomínio no polo passivo, o afastamento das teses defensivas e a procedência da ação com condenação solidária das rés. A RMEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA apresentou contestação no evento 43, tempestiva conforme certidão do evento 45. Em preliminar, requereu gratuidade da justiça para a pessoa jurídica, alegando dificuldades econômico-financeiras e juntando balanço e documentos fiscais, além de impugnar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova. No mérito, afirmou que o contrato, no valor nominal de R$ 33.704,80 (trinta e três mil, setecentos e quatro reais e oitenta centavos), foi livremente celebrado e não apresentou vício de consentimento; sustentou que cabia ao autor procurar a escritura e o registro após a quitação, sem prova de recusa da vendedora; e atribuiu ao comprador a iniciativa e a culpa pela rescisão. Como prejudicial de mérito, arguiu prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem. Subsidiariamente, requereu retenção da verba de corretagem, de ao menos 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos e de taxa de fruição correspondente a 1% (um por cento) ao mês do valor contratual, além de afastamento dos danos morais e incidência dos juros apenas após o trânsito em julgado. Ao final, pediu a improcedência integral da demanda ou, se reconhecida alguma restituição, a aplicação das deduções indicadas. A audiência de conciliação foi realizada no evento 46, sem composição. Em seguida, no evento 47, o autor impugnou a contestação da RMEX e também se opôs ao pedido de gratuidade formulado pela empresa. Reafirmou a relação de consumo, a resolução por inadimplemento da vendedora, a restituição integral, a inaplicabilidade das retenções de 25% (vinte e cinco por cento), corretagem e fruição, bem como o pedido de danos morais. Acrescentou pedido de tutela para bloqueio de ativos via SISBAJUD até o montante reclamado, subsidiariamente arresto de bens, depósito judicial de receitas ou apresentação de informações financeiras, sob a alegação de risco de insolvência da RMEX. Ao final, requereu o indeferimento da gratuidade à empresa, o afastamento das teses defensivas, a concessão da constrição e a procedência dos pedidos principais. No evento 48, as partes foram intimadas a especificar as provas. No evento 51, o autor informou entender desnecessária a prova oral naquele momento, em razão da inversão do ônus probatório, ressalvando eventual audiência de instrução, e juntou certidão atualizada da matrícula-mãe nº 61.376. A RMEX, no evento 57, afirmou não pretender produzir outras provas e requereu julgamento antecipado. No evento 59 foi proferida decisão de saneamento e organização que reputou suficiente a prova documental, anunciou o julgamento antecipado do mérito e determinou posterior conclusão para sentença. Contra essa decisão, o autor apresentou embargos de declaração no evento 66, apontando que, diversamente do que constara no evento 59, havia se manifestado no evento 51 sobre a produção probatória. A RMEX apresentou contrarrazões no evento 72. No evento 74, os embargos foram parcialmente acolhidos apenas para corrigir a informação relativa à manifestação do autor, mantendo-se a conclusão de que o processo estava suficientemente instruído e apto ao julgamento antecipado. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. 2. FUNDAMENTAÇÃO a) Do julgamento antecipado O processo comporta julgamento no estado em que se encontra. A decisão do evento 59, integrada pela decisão do evento 74, reconheceu a suficiência da prova documental e anunciou o julgamento antecipado. As partes tiveram oportunidade de indicar outras provas: o autor se manifestou no evento 51, e a RMEX expressamente dispensou novas provas no evento 57. Não há questão fática relevante cuja solução dependa de instrução oral. Aplica-se, portanto, o artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC). b) Das questões processuais pendentes b.1) Da gratuidade da justiça requerida pela RMEX A pessoa jurídica pode obter gratuidade da justiça quando demonstrar insuficiência de recursos, conforme artigo 98 do CPC. Diferentemente da pessoa natural, a declaração da empresa não gera presunção bastante, de modo que a situação deve ser aferida pelos documentos apresentados. A RMEX juntou balanço patrimonial, demonstração de resultados e informações fiscais que, em conjunto, revelam patrimônio líquido negativo expressivo, resultado deficitário e endividamento relevante. Embora o ativo contabilizado seja elevado, os documentos indicam comprometimento econômico suficiente, no caso concreto, para o benefício processual. DEFIRO, assim, a gratuidade da justiça à RMEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA. b.2) Da incompetência territorial O Condomínio requereu, no pedido final de sua contestação, o reconhecimento de incompetência territorial, mas não apresentou fundamento fático autônomo para deslocar a causa. As rés estão sediadas em Caldas Novas e o contrato tem por objeto empreendimento situado nesta comarca, que também corresponde ao local de cumprimento das obrigações relacionadas à unidade. À luz dos artigos 46 e 53, inciso III, alínea “d”, do CPC, não há razão para afastar a competência deste Juízo. REJEITO a preliminar. b.3) Da legitimidade passiva do Condomínio A legitimidade deve ser examinada considerando a relação jurídica afirmada na demanda. O autor não formulou apenas pedidos relacionados ao preço pago à vendedora; também impugnou cobranças condominiais e pretendeu impedir que o Condomínio promovesse cobranças futuras ligadas à fração. Existe, portanto, pertinência subjetiva suficiente para sua permanência no polo passivo quanto a esses efeitos. Se o Condomínio responde ou não pelas obrigações da vendedora constitui matéria de mérito. Assim, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva. c) Do regime jurídico e do ônus da prova A relação entre o autor e a RMEX decorreu de aquisição de fração imobiliária oferecida profissionalmente pela incorporadora ao destinatário final. Incidem, nessa relação, os conceitos de consumidor e fornecedor dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (CDC), assim como os deveres de informação e equilíbrio previstos no artigo 6º do CDC. A decisão do evento 9 inverteu o ônus da prova com fundamento no artigo 6º, inciso VIII, do CDC, e não há motivo para afastá-la. A relação interna entre condomínio e condômino, porém, decorre do regime condominial e do dever de contribuição para as despesas comuns, disciplinado pelo artigo 1.336, inciso I, do Código Civil (CC). O Condomínio não se confunde com a incorporadora nem se torna fornecedor do imóvel apenas porque administra as áreas comuns e arrecada contribuições. Essa distinção será considerada na definição das responsabilidades. d) Da prejudicial de prescrição da verba denominada corretagem A RMEX sustentou prescrição trienal com fundamento no artigo 206, parágrafo 3º, inciso IV, do CC, tratando parte da entrada como comissão de corretagem. A pretensão deduzida, contudo, não é ação autônoma de ressarcimento por enriquecimento sem causa decorrente de pagamento isolado de corretagem. O autor pretende a recomposição patrimonial decorrente da resolução do próprio contrato de compra e venda por alegado inadimplemento da vendedora. Além disso, a cláusula sexta do instrumento incluiu R$ 3.700,00 (três mil e setecentos reais) no preço total do negócio como entrada, arras, sinal e princípio de pagamento, esclarecendo que a quantia cobriria despesas de comercialização, inclusive comissões. Não foi demonstrada contratação autônoma de corretagem apta a transformar essa parcela do preço, para os fins desta demanda resolutória, em pretensão independente de enriquecimento sem causa. Dessarte, REJEITO a prejudicial de prescrição nos limites em que foi arguida. e) Do mérito contratual e.1) Da alegada nulidade originária e do vício de consentimento O contrato foi celebrado em 26/12/2014 por pessoa capaz, com objeto identificado e forma admitida em lei. Os documentos não demonstram vício estrutural enquadrável no artigo 166 do CC. Também não há prova objetiva de que a manifestação de vontade tenha sido invalidada por erro, dolo ou coação apenas em razão da abordagem comercial descrita na inicial. É especialmente relevante distinguir a situação registral existente na data da contratação daquela verificada anos depois. A documentação não demonstra que a hipoteca e as ordens de indisponibilidade que hoje gravam ou atingem a unidade já estivessem inscritas em 26/12/2014. Os gravames relevantes identificados nos autos são posteriores. Portanto, a alegação de que a RMEX vendeu, desde a origem, bem já hipotecado e indisponível não encontra suporte documental bastante. O pedido de declaração de nulidade ou de anulação do contrato por vício existente no momento de sua formação não procede. e.2) Do inadimplemento posterior da RMEX e da resolução do contrato A improcedência da nulidade originária não impede o exame da resolução por inadimplemento posterior. O artigo 422 do CC impõe aos contratantes deveres de probidade e boa-fé durante a conclusão e a execução do contrato, e o artigo 475 do CC autoriza a parte lesada a pedir a resolução quando a contraparte não cumpre obrigação relevante. Nos contratos bilaterais, o artigo 476 do CC também impede que uma parte exija a prestação da outra sem cumprir a sua. No caso, a RMEX emitiu termo de quitação em 14/04/2025, reconhecendo que as parcelas do plano de financiamento da cota CA.A407/12 estavam integralmente quitadas e conferindo quitação plena das obrigações assumidas pelo comprador. O contrato, por sua vez, estabeleceu que, após o habite-se, a vendedora deveria notificar o comprador para comparecer e formalizar a escritura no prazo contratual. Não há prova de que a RMEX tenha realizado essa comunicação nem de que tenha disponibilizado título livre e apto ao registro. A alegação defensiva de que a escritura dependia exclusivamente da iniciativa do comprador não se harmoniza com esse dever contratual de convocação e cooperação. O artigo 1.245 do CC estabelece que a propriedade imobiliária entre vivos se transfere mediante o registro do título, o que pressupõe a entrega de título registrável e a colaboração do vendedor. Cabia à RMEX, que detinha os documentos e a titularidade registral, demonstrar que estava em condições de outorgar a escritura e que convocou o comprador após a quitação, ônus que também lhe incumbia pela distribuição probatória definida no evento 9. Os elementos registrais reforçam o inadimplemento. A matrícula-mãe nº 61.376 demonstra que o apartamento 407-A foi individualizado na matrícula nº 109.152. A matrícula individual juntada com a inicial registrou hipoteca sobre as frações da unidade e indicou posteriores ordens e protocolos de indisponibilidade. Não consta prova de baixa integral do gravame incidente sobre a cota contratada nem de autorização concreta que permitisse, após a quitação, a outorga de título livre ao autor. A própria cláusula contratual que prevê como causa de resolução a constituição de ônus sobre a fração sem anuência da outra parte confirma a relevância desse fato para o equilíbrio do negócio. Há, assim, inadimplemento relevante imputável à RMEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA., pois o autor cumpriu a obrigação econômica reconhecida como quitada, enquanto a vendedora não demonstrou ter viabilizado a contraprestação final consistente na formalização de título apto à transferência. É cabível a resolução contratual nos termos do artigo 475 do CC. e.3) Da restituição do preço e das retenções pretendidas Reconhecida a resolução por inadimplemento da vendedora, as partes devem ser reconduzidas, na medida do possível, à situação patrimonial anterior ao contrato. Não se aplicam ao comprador as penalidades previstas para resolução provocada por sua desistência imotivada. Por isso, não há fundamento para retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das prestações, desconto autônomo de corretagem ou cobrança de taxa de fruição de 1% (um por cento) ao mês como condição para devolução. A restituição, contudo, deve abranger todos os valores efetivamente desembolsados pelo autor para quitação do preço do contrato, inclusive entrada, arras, sinal e parcelas do preço pagas pelos meios de cobrança indicados pela vendedora, desde que comprovados documentalmente, excluídas as taxas condominiais. Sobre cada desembolso do preço incidirá correção monetária desde a respectiva data, observada a disciplina legal aplicável em cada período e, a partir da vigência da redação atual do artigo 389, parágrafo único, do CC, o IPCA quando não houver índice específico aplicável. Os juros de mora incidirão a partir da citação, nos termos do artigo 405 do CC, pela taxa legal definida no artigo 406 do CC, observada a forma de cálculo prevista em seus parágrafos e vedada duplicidade de atualização. e.4) Das despesas condominiais e da responsabilidade do Condomínio As contribuições condominiais possuem finalidade própria de custeio da administração, manutenção e serviços comuns. O autor manteve vínculo contratual com a fração durante o período em que as despesas pretéritas foram cobradas, e não demonstrou que tais valores tenham sido pagos sem contraprestação condominial ou em duplicidade. A resolução do contrato de compra e venda não transforma automaticamente as contribuições já destinadas ao custeio do condomínio em parcelas do preço pagas à incorporadora. Por isso, é improcedente o pedido de restituição das taxas condominiais já pagas e o pedido de responsabilização solidária do CONDOMÍNIO ENCONTRO DAS ÁGUAS THERMAS RESORT pela devolução do preço e pelas consequências do inadimplemento da RMEX. A partir da eficácia da resolução aqui decretada, porém, a vinculação econômica futura do autor à fração não pode subsistir. Caberá à RMEX reassumir as obrigações futuras relacionadas à cota, e ao Condomínio direcionar as cobranças posteriores a ela ou a quem ela indicar. e.5) Dos danos morais A indenização por dano moral pressupõe lesão extrapatrimonial efetiva, nos termos dos artigos 186 e 927 do CC e do artigo 6º, inciso VI, do CDC. O inadimplemento contratual e a frustração quanto à escritura geraram consequência patrimonial relevante, reparada pela resolução e restituição do preço, mas os autos não demonstram negativação indevida efetivada, exposição pública, cobrança vexatória ou outro fato autônomo capaz de evidenciar ofensa concreta a direito da personalidade. A narrativa de aborrecimento, desgaste e dificuldades de atendimento, sem prova de repercussão extrapatrimonial específica, não é suficiente para a indenização pretendida. e.6) Da litigância de má-fé Os artigos 79, 80 e 81 do CPC tratam de condutas desleais praticadas no processo. O autor baseou o pedido de multa em fatos ligados à formação e execução do contrato, especialmente a alegada omissão de gravames, e não demonstrou que as rés tenham alterado deliberadamente a verdade processual, criado incidente infundado ou praticado outra conduta tipificada no artigo 80 do CPC. A divergência sobre a interpretação do contrato e a responsabilidade pelo inadimplemento integra o exercício regular do direito de defesa, não ensejando a condenação por litigância de má-fé. e.7) Do pedido de bloqueio, penhora ou arresto formulado no evento 47 O autor requereu, durante a fase de conhecimento, bloqueio via SISBAJUD, arresto ou depósito judicial de receitas da RMEX. As medidas de urgência de natureza cautelar exigem, conforme artigos 300 e 301 do CPC, probabilidade do direito e perigo concreto de dano ou risco ao resultado útil do processo. A documentação econômico-financeira da RMEX demonstra situação deficitária, mas não há prova individualizada de dissipação patrimonial, transferência fraudulenta de ativos ou ato atual destinado a frustrar esta demanda. A mera existência de passivo e de constrições oriundas de outros processos não basta, por si, para autorizar bloqueio antecipado do valor integral discutido. Além disso, após a formação do título judicial, eventual satisfação forçada deverá observar as regras do cumprimento de sentença. Nessa esteira, INDEFIRO o pedido de constrição formulado no evento 47. f) Da tutela provisória anteriormente concedida A tutela do evento 9 suspendeu as cobranças derivadas do contrato de compra e venda e vedou a negativação do autor por esses débitos. O julgamento de mérito confirma a resolução do negócio por inadimplemento da RMEX, razão pela qual a proteção deve ser confirmada no que se refere às parcelas contratuais e à negativação delas decorrente. O bloqueio registral permanece indeferido. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para resolver o mérito nos seguintes termos: a) DECLARO RESOLVIDO, por inadimplemento imputável à RMEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA., o contrato nº 01-CAA407/12, firmado em 26/12/2014, referente à cota nº 12 do apartamento 407-A, Bloco A, Edifício Cais, matrícula nº 109.152, do empreendimento Encontro das Águas Thermas Resort; b) CONDENO a RMEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA. a restituir ao autor, em parcela única, todos os valores comprovadamente desembolsados para quitação do preço do contrato, inclusive entrada, arras, sinal e parcelas contratuais, excluídas as taxas condominiais, sem retenção de 25% (vinte e cinco por cento), sem desconto autônomo de corretagem e sem taxa de fruição. O valor será apurado por simples cálculo aritmético com base nos comprovantes juntados, incidindo correção monetária desde cada desembolso e juros de mora desde a citação, na forma dos artigos 389, 405 e 406 do Código Civil, vedada duplicidade de atualização; c) CONFIRMO a tutela provisória do evento 9 quanto à suspensão das parcelas e cobranças decorrentes do contrato de compra e venda e quanto à proibição de negativação do nome do autor por tais débitos, tornando definitivamente inexigíveis, em razão da resolução, as obrigações contratuais de preço posteriores à manifestação resolutória deduzida nesta ação; d) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos de declaração de nulidade ou anulação originária do contrato, restituição de taxas condominiais pretéritas, indenização por danos morais, condenação por litigância de má-fé, responsabilização solidária do Condomínio pela restituição do preço e pedido de bloqueio, penhora ou arresto formulado no evento 47; Em razão da sucumbência recíproca entre o autor e a RMEX, DISTRIBUO as despesas processuais na proporção de 30% (trinta por cento) ao autor e 70% (setenta por cento) à RMEX, nos termos do artigo 86 do CPC. FIXO honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico correspondente à parcela em que cada litigante sucumbiu, observados o artigo 85, parágrafos 2º e 14, do CPC e a vedação de compensação. Quanto às obrigações de sucumbência impostas aos beneficiários da gratuidade, deverá ser observado o artigo 98, parágrafo 3º, do CPC; Quanto ao CONDOMÍNIO ENCONTRO DAS ÁGUAS THERMAS RESORT, considerando a improcedência dos pedidos condenatórios de restituição do preço e danos, CONDENO o autor ao pagamento de honorários ao patrono dessa parte, que fixo em 10% (dez por cento) sobre 20% (vinte por cento) do valor atualizado da causa, base que corresponde, por arbitramento, à parcela econômica dos pedidos diretamente resistidos pelo Condomínio, observada a suspensão de exigibilidade decorrente da gratuidade do autor. 4. DETERMINAÇÕES À ESCRIVANIA No caso de oposição de embargos de declaração, havendo possibilidade de serem aplicados efeitos infringentes, deverá a parte contrária ser INTIMADA para manifestação no prazo legal. Interposto recurso de apelação, INTIME-SE o recorrido para, no prazo legal, apresentar contrarrazões, conforme o art. 1.010, § 1º, do Código de Processo Civil. Se apresentada apelação adesiva pela parte recorrida (art. 997, §2º do Código de Processo Civil), INTIME-SE a parte recorrente para contrarrazões no prazo de 15 dias, nos termos do art. 1.010, § 2º, do CPC. Caso as contrarrazões do recurso principal ou do adesivo ventilem matérias elencadas no art. 1.009, § 1º, do CPC, INTIME-SE o recorrente para se manifestar sobre elas no prazo de 15 dias, conforme o art. 1.009, § 2º, do CPC. Após as formalidades acima, encaminhem-se os autos ao Sodalício goiano (art. 1.009, § 3º, do CPC), com as homenagens de estilo. Certificado o trânsito em julgado, não havendo requerimentos, ARQUIVEM-SE os autos com as formalidades de praxe. Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Caldas Novas, datado pelo sistema. VINÍCIUS DE CASTRO BORGES Juiz de Direito em Substituição Automática
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