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TJGO · Caldas Novas - 1º Juizado Especial Cível · Sentença
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Comarca de Caldas Novas Gabinete do Juiz Dr. André Igo Mota de Carvalho 1º Juizado Especial Cível e Criminal Av. C, S/N, Qd. 01-A, Edifício Fórum, Est. Itaguaí III, Caldas Novas/GO, CEP:75682-096 Processo nº: 5602098-09.2026.8.09.0025 Polo ativo: Carlos Magno Dos Santos Teixeira Polo passivo: Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliarios Ltda. Tipo da ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível SENTENÇA Trata-se de Ação de Conhecimento proposta por Carlos Magno dos Santos Teixeira e Marceni dos Santos Teixeira em face de Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliária Ltda. Alegam os autores, em síntese, que celebraram contrato de promessa de compra e venda de fração ideal do empreendimento Jardins da Lagoa Condo-Resort, pelo valor de R$ 39.990,00, integralmente quitado em 19 de julho de 2017. Sustentam que, apesar da quitação, a requerida não providenciou a escritura pública definitiva. Requerem a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos, inclusive taxas condominiais e eventual corretagem, a aplicação de multa contratual e indenização por danos morais, além da suspensão das cobranças (evento 1). A tutela de urgência foi deferida no evento 6. Citada, a requerida apresentou contestação no evento 28, na qual alegou, inicialmente, a prescrição da pretensão dos autores. No mérito, sustentou, em síntese, que o empreendimento está concluído e em funcionamento desde 2015, que os autores usufruíram do imóvel e que a ausência da escritura não justificaria a rescisão do contrato. Requereu, subsidiariamente, a aplicação das disposições contratuais relativas à retenção de valores e encargos. Realizada audiência de conciliação, não houve acordo (evento 29). Os autores apresentaram impugnação à contestação no evento 32, reiterando os pedidos iniciais. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois os documentos juntados aos autos são suficientes para a análise das questões controvertidas. Da prescrição A requerida sustenta que a pretensão dos autores está prescrita, sob o argumento de que decorreram mais de dez anos desde a celebração do contrato. Nos termos do artigo 189 do Código Civil, o prazo prescricional começa quando ocorre a violação do direito. Assim, para a pretensão de resolução do contrato por inadimplemento, o prazo não é contado, necessariamente, da data em que o contrato foi celebrado, mas do momento em que surgiu a lesão ao direito alegado. No caso, o contrato foi integralmente quitado em 19 de julho de 2017. Além disso, consta dos autos a emissão de Habite-se parcial em 2020 e de Termo de Quitação pela própria requerida em 17 de junho de 2026, no qual foi registrada a existência de pendência relacionada ao imóvel. A pretensão de resolução contratual está sujeita ao prazo de dez anos previsto no artigo 205 do Código Civil. Como a ação foi ajuizada em 1º de julho de 2026, não transcorreu o prazo prescricional. Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás reconhece a aplicação do prazo decenal às pretensões de resolução contratual por inadimplemento, com fundamento no artigo 205 do Código Civil (TJGO, Apelação Cível nº 5288913-34.2017.8.09.0011, 11ª Câmara Cível, Rel. Des. Alice Teles de Oliveira, julgado em 07/05/2026). Dessa forma, rejeito a prejudicial de mérito suscitada pela requerida Mérito. A controvérsia consiste em verificar se a ausência de outorga da escritura pública definitiva, após a quitação do preço e a utilização prolongada do imóvel pelos adquirentes, autoriza a resolução do contrato, com restituição dos valores pagos e demais consequências pretendidas. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, incidindo as disposições do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a requerida atua na comercialização de unidades imobiliárias e os autores figuram como destinatários finais do negócio. Dos documentos juntados aos autos, verifica-se que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda em outubro de 2013 e que os autores quitaram integralmente o preço ajustado. Também consta dos autos documentação que demonstra a conclusão do empreendimento e sua disponibilização para utilização. Por outro lado, os documentos apresentados com a contestação indicam que os autores utilizaram o empreendimento em diversas oportunidades entre 2016 e 2024, inclusive mediante reservas e estadias. Nesse contexto, embora permaneça pendente a outorga da escritura pública definitiva, verifica-se que as principais prestações relacionadas à disponibilização e utilização do empreendimento foram cumpridas, enquanto o preço contratado foi integralmente pago pelos autores. A ausência da escritura definitiva, embora constitua questão relevante para a regularização do negócio, deve ser analisada em conjunto com as demais circunstâncias do caso. Considerando a quitação integral do preço, a conclusão do empreendimento e a utilização prolongada do imóvel, não se mostra adequada a resolução do contrato como consequência exclusiva da pendência registral. A solução decorre da aplicação da boa-fé objetiva e da preservação do contrato, bem como da teoria do adimplemento substancial, segundo a qual, quando a finalidade essencial do negócio foi alcançada e a obrigação principal foi cumprida em medida relevante, a resolução contratual não constitui, em regra, a medida adequada para solucionar eventual inadimplemento de obrigação remanescente. O Superior Tribunal de Justiça reconhece que a teoria do adimplemento substancial busca preservar o contrato quando o inadimplemento não compromete sua finalidade essencial. No caso, a quitação do preço e a fruição prolongada do imóvel devem ser consideradas para a análise da pretensão de resolução. A utilização do empreendimento por período prolongado demonstra que a finalidade econômica do negócio permaneceu preservada, não obstante a pendência relacionada à outorga da escritura. Esse entendimento também encontra respaldo em precedentes recentes do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás envolvendo o mesmo empreendimento. No julgamento da Apelação Cível nº 5700835-37.2024.8.09.0051, a 1ª Câmara Cível considerou que a quitação do preço e a fruição reiterada da fração ideal em regime de multipropriedade, diante da ausência de outorga da escritura definitiva, não justificam a resolução do contrato, reconhecendo a aplicação da teoria do adimplemento substancial e da boa-fé objetiva. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA. OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. “[...] Tese de julgamento: “1. A quitação do preço e a fruição prolongada de fração ideal em multipropriedade caracterizam adimplemento substancial e afastam a resolução contratual fundada apenas na ausência de outorga de escritura pública definitiva. 2. A pretensão de rescisão após longa fruição do bem configura comportamento contraditório, incompatível com a boa-fé objetiva. 3. Mantido o contrato, são incabíveis a restituição integral de valores e a inversão de cláusula penal vinculadas ao desfazimento do ajuste.” (TJGO, APELAÇÃO CÍVEL N. 5700835-37.2024.8.09.0051, RELATOR: DESEMBARGADOR HÉBER CARLOS DE OLIVEIRA, 1ª CÂMARA CÍVEL, Sessão do dia 16/03/2026 10:00) (grifo). Assim, no caso concreto, a pendência relativa à outorga da escritura não conduz à resolução do contrato, sem prejuízo da possibilidade de utilização das medidas próprias para obtenção do cumprimento da obrigação de regularização, caso presentes os respectivos pressupostos. Afastada a resolução contratual, não há fundamento para a restituição integral do preço pago, pois o contrato permanece vigente e os valores correspondem à aquisição do direito contratado, cuja utilização foi exercida pelos autores. Pela mesma razão, não é cabível a restituição das despesas condominiais. Tais valores estão relacionados à manutenção e ao custeio do empreendimento e foram suportados durante período em que os autores permaneceram vinculados ao contrato e utilizaram as respectivas instalações, conforme demonstrado nos autos. A disciplina da multipropriedade também prevê a participação dos multiproprietários nas despesas de conservação e manutenção das instalações e equipamentos de uso comum, nos termos do artigo 1.358-J, inciso I, do Código Civil. Quanto à comissão de corretagem, igualmente não se verifica fundamento para sua restituição, uma vez que não houve resolução do contrato nem reconhecimento de irregularidade na cobrança que justifique a devolução do valor. Também não prospera o pedido de aplicação inversa da cláusula penal. A incidência da penalidade, nos termos pretendidos, pressupõe o reconhecimento de inadimplemento contratual apto a ensejar a consequência prevista na cláusula. Como não foi reconhecida a resolução do contrato em razão da pendência relativa à escritura, não se verifica, no caso, fundamento para a aplicação da penalidade postulada. Em relação aos danos morais, a documentação constante dos autos não demonstra lesão concreta a direitos da personalidade dos autores. A controvérsia está relacionada ao cumprimento de obrigação contratual referente à regularização do imóvel e, no caso concreto, não foram demonstradas circunstâncias adicionais capazes de caracterizar ofensa autônoma à esfera extrapatrimonial. Por fim, diante da manutenção do contrato e da improcedência dos pedidos que dependem de sua resolução, deve ser revogada a tutela de urgência deferida no evento 6. Dispositivo Ante o exposto, REVOGO a tutela de urgência concedida no evento 6 e, no mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por Carlos Magno dos Santos Teixeira e Marceni dos Santos Teixeira em face de Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliários Ltda. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios em primeiro grau de jurisdição, consoante expressa determinação do artigo 55, caput, da Lei nº 9.099/1995. P.R.I. Após o trânsito em julgado e cumpridas as diligências legais, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Esta(e) decisão/sentença/despacho vale como mandado de intimação/citação e ofício, nos termos do Provimento nº 002/2012, do Ofício-Circular nº 161/2020 e do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, dispensada a utilização de selo, nos termos do Provimento nº 10/2013, ambos da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Goiás. Caldas Novas/GO, datado e assinado digitalmente. ANDRÉ IGO MOTA DE CARVALHO Juiz de Direito
TJGO · Caldas Novas - 1º Juizado Especial Cível · Sentença
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Comarca de Caldas Novas Gabinete do Juiz Dr. André Igo Mota de Carvalho 1º Juizado Especial Cível e Criminal Av. C, S/N, Qd. 01-A, Edifício Fórum, Est. Itaguaí III, Caldas Novas/GO, CEP:75682-096 Processo nº: 5602098-09.2026.8.09.0025 Polo ativo: Carlos Magno Dos Santos Teixeira Polo passivo: Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliarios Ltda. Tipo da ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento do Juizado Especial Cível SENTENÇA Trata-se de Ação de Conhecimento proposta por Carlos Magno dos Santos Teixeira e Marceni dos Santos Teixeira em face de Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliária Ltda. Alegam os autores, em síntese, que celebraram contrato de promessa de compra e venda de fração ideal do empreendimento Jardins da Lagoa Condo-Resort, pelo valor de R$ 39.990,00, integralmente quitado em 19 de julho de 2017. Sustentam que, apesar da quitação, a requerida não providenciou a escritura pública definitiva. Requerem a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos, inclusive taxas condominiais e eventual corretagem, a aplicação de multa contratual e indenização por danos morais, além da suspensão das cobranças (evento 1). A tutela de urgência foi deferida no evento 6. Citada, a requerida apresentou contestação no evento 28, na qual alegou, inicialmente, a prescrição da pretensão dos autores. No mérito, sustentou, em síntese, que o empreendimento está concluído e em funcionamento desde 2015, que os autores usufruíram do imóvel e que a ausência da escritura não justificaria a rescisão do contrato. Requereu, subsidiariamente, a aplicação das disposições contratuais relativas à retenção de valores e encargos. Realizada audiência de conciliação, não houve acordo (evento 29). Os autores apresentaram impugnação à contestação no evento 32, reiterando os pedidos iniciais. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois os documentos juntados aos autos são suficientes para a análise das questões controvertidas. Da prescrição A requerida sustenta que a pretensão dos autores está prescrita, sob o argumento de que decorreram mais de dez anos desde a celebração do contrato. Nos termos do artigo 189 do Código Civil, o prazo prescricional começa quando ocorre a violação do direito. Assim, para a pretensão de resolução do contrato por inadimplemento, o prazo não é contado, necessariamente, da data em que o contrato foi celebrado, mas do momento em que surgiu a lesão ao direito alegado. No caso, o contrato foi integralmente quitado em 19 de julho de 2017. Além disso, consta dos autos a emissão de Habite-se parcial em 2020 e de Termo de Quitação pela própria requerida em 17 de junho de 2026, no qual foi registrada a existência de pendência relacionada ao imóvel. A pretensão de resolução contratual está sujeita ao prazo de dez anos previsto no artigo 205 do Código Civil. Como a ação foi ajuizada em 1º de julho de 2026, não transcorreu o prazo prescricional. Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás reconhece a aplicação do prazo decenal às pretensões de resolução contratual por inadimplemento, com fundamento no artigo 205 do Código Civil (TJGO, Apelação Cível nº 5288913-34.2017.8.09.0011, 11ª Câmara Cível, Rel. Des. Alice Teles de Oliveira, julgado em 07/05/2026). Dessa forma, rejeito a prejudicial de mérito suscitada pela requerida Mérito. A controvérsia consiste em verificar se a ausência de outorga da escritura pública definitiva, após a quitação do preço e a utilização prolongada do imóvel pelos adquirentes, autoriza a resolução do contrato, com restituição dos valores pagos e demais consequências pretendidas. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, incidindo as disposições do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a requerida atua na comercialização de unidades imobiliárias e os autores figuram como destinatários finais do negócio. Dos documentos juntados aos autos, verifica-se que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda em outubro de 2013 e que os autores quitaram integralmente o preço ajustado. Também consta dos autos documentação que demonstra a conclusão do empreendimento e sua disponibilização para utilização. Por outro lado, os documentos apresentados com a contestação indicam que os autores utilizaram o empreendimento em diversas oportunidades entre 2016 e 2024, inclusive mediante reservas e estadias. Nesse contexto, embora permaneça pendente a outorga da escritura pública definitiva, verifica-se que as principais prestações relacionadas à disponibilização e utilização do empreendimento foram cumpridas, enquanto o preço contratado foi integralmente pago pelos autores. A ausência da escritura definitiva, embora constitua questão relevante para a regularização do negócio, deve ser analisada em conjunto com as demais circunstâncias do caso. Considerando a quitação integral do preço, a conclusão do empreendimento e a utilização prolongada do imóvel, não se mostra adequada a resolução do contrato como consequência exclusiva da pendência registral. A solução decorre da aplicação da boa-fé objetiva e da preservação do contrato, bem como da teoria do adimplemento substancial, segundo a qual, quando a finalidade essencial do negócio foi alcançada e a obrigação principal foi cumprida em medida relevante, a resolução contratual não constitui, em regra, a medida adequada para solucionar eventual inadimplemento de obrigação remanescente. O Superior Tribunal de Justiça reconhece que a teoria do adimplemento substancial busca preservar o contrato quando o inadimplemento não compromete sua finalidade essencial. No caso, a quitação do preço e a fruição prolongada do imóvel devem ser consideradas para a análise da pretensão de resolução. A utilização do empreendimento por período prolongado demonstra que a finalidade econômica do negócio permaneceu preservada, não obstante a pendência relacionada à outorga da escritura. Esse entendimento também encontra respaldo em precedentes recentes do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás envolvendo o mesmo empreendimento. No julgamento da Apelação Cível nº 5700835-37.2024.8.09.0051, a 1ª Câmara Cível considerou que a quitação do preço e a fruição reiterada da fração ideal em regime de multipropriedade, diante da ausência de outorga da escritura definitiva, não justificam a resolução do contrato, reconhecendo a aplicação da teoria do adimplemento substancial e da boa-fé objetiva. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA. OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. “[...] Tese de julgamento: “1. A quitação do preço e a fruição prolongada de fração ideal em multipropriedade caracterizam adimplemento substancial e afastam a resolução contratual fundada apenas na ausência de outorga de escritura pública definitiva. 2. A pretensão de rescisão após longa fruição do bem configura comportamento contraditório, incompatível com a boa-fé objetiva. 3. Mantido o contrato, são incabíveis a restituição integral de valores e a inversão de cláusula penal vinculadas ao desfazimento do ajuste.” (TJGO, APELAÇÃO CÍVEL N. 5700835-37.2024.8.09.0051, RELATOR: DESEMBARGADOR HÉBER CARLOS DE OLIVEIRA, 1ª CÂMARA CÍVEL, Sessão do dia 16/03/2026 10:00) (grifo). Assim, no caso concreto, a pendência relativa à outorga da escritura não conduz à resolução do contrato, sem prejuízo da possibilidade de utilização das medidas próprias para obtenção do cumprimento da obrigação de regularização, caso presentes os respectivos pressupostos. Afastada a resolução contratual, não há fundamento para a restituição integral do preço pago, pois o contrato permanece vigente e os valores correspondem à aquisição do direito contratado, cuja utilização foi exercida pelos autores. Pela mesma razão, não é cabível a restituição das despesas condominiais. Tais valores estão relacionados à manutenção e ao custeio do empreendimento e foram suportados durante período em que os autores permaneceram vinculados ao contrato e utilizaram as respectivas instalações, conforme demonstrado nos autos. A disciplina da multipropriedade também prevê a participação dos multiproprietários nas despesas de conservação e manutenção das instalações e equipamentos de uso comum, nos termos do artigo 1.358-J, inciso I, do Código Civil. Quanto à comissão de corretagem, igualmente não se verifica fundamento para sua restituição, uma vez que não houve resolução do contrato nem reconhecimento de irregularidade na cobrança que justifique a devolução do valor. Também não prospera o pedido de aplicação inversa da cláusula penal. A incidência da penalidade, nos termos pretendidos, pressupõe o reconhecimento de inadimplemento contratual apto a ensejar a consequência prevista na cláusula. Como não foi reconhecida a resolução do contrato em razão da pendência relativa à escritura, não se verifica, no caso, fundamento para a aplicação da penalidade postulada. Em relação aos danos morais, a documentação constante dos autos não demonstra lesão concreta a direitos da personalidade dos autores. A controvérsia está relacionada ao cumprimento de obrigação contratual referente à regularização do imóvel e, no caso concreto, não foram demonstradas circunstâncias adicionais capazes de caracterizar ofensa autônoma à esfera extrapatrimonial. Por fim, diante da manutenção do contrato e da improcedência dos pedidos que dependem de sua resolução, deve ser revogada a tutela de urgência deferida no evento 6. Dispositivo Ante o exposto, REVOGO a tutela de urgência concedida no evento 6 e, no mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por Carlos Magno dos Santos Teixeira e Marceni dos Santos Teixeira em face de Lagoa Quente Empreendimentos Imobiliários Ltda. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios em primeiro grau de jurisdição, consoante expressa determinação do artigo 55, caput, da Lei nº 9.099/1995. P.R.I. Após o trânsito em julgado e cumpridas as diligências legais, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Esta(e) decisão/sentença/despacho vale como mandado de intimação/citação e ofício, nos termos do Provimento nº 002/2012, do Ofício-Circular nº 161/2020 e do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, dispensada a utilização de selo, nos termos do Provimento nº 10/2013, ambos da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Goiás. 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