Ver somente este processo
Receba uma leitura rápida dos dados públicos deste número, sem contratar assinatura.
R$ 7,97
Pagamento único. Sem cobrança recorrente.
Publicações do processo
5596924-08.2025.8.09.0137
Comunicações públicas identificadas no Diário da Justiça Eletrônico Nacional. Esta página não informa resultado, situação processual nem partes envolvidas.
- Tribunal
- TJGO
- Publicações identificadas
- 2 publicações
- Período
- set/2026
Consultar outro processo, CPF, CNPJ ou nome
Linha do tempo
2 publicações identificadas.
Intimação
TJGO · 2ª Câmara Cível · Relatório e Voto
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Reinaldo Alves Ferreira 2ª Câmara Cível Recurso de Apelação n.º 5596924-08.2025.8.09.0137 Comarca de Rio Verde Apelante: Residencial Santa Clara Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda Apelada: Roberta Macedo Silva Relator: Des. Reinaldo Alves Ferreira VOTO Conheço do recurso de apelação desencadeado, pois presentes os pressupostos de admissibilidade. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para rescindir o compromisso de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes tendo por objeto o Lote n.º 01, da Quadra n.º 26, localizado no Residencial Santa Clara, no município de Rio Verde/GO, condenando a apelante a restituir à apelada, em parcela única, o equivalente a 80% dos valores efetivamente pagos, autorizando a retenção de 20% a título de cláusula penal compensatória, além de declarar a validade da comissão de corretagem, considerar abusiva e indevida a cobrança da taxa de fruição, e autorizar a dedução de eventuais débitos de IPTU. Afirma a apelante que a sentença deve ser reformada, para que a quantia a ser retida seja sobre o valor do contrato atualizado, condenar a apelada ao pagamento da taxa de fruição no percentual de 0,75% sobre o valor do contrato atualizado, desde a transmissão da posse até a “data da liminar que decretou a rescisão”, e que a devolução dos valores seja parcelado em 12 vezes, tudo nos termos dos arts. 32-A, incisos I, II, e § 1º, todos da Lei n.º 6.766/1973. De início, convém ressaltar que a questão controvertida atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, julgado do Superior Tribunal de Justiça: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. APLICAÇÃO DO ART. 32-A, II, DA LEI N. 6.766/1979 (LEI N. 13.786/2018). RETENÇÃO SOBRE O VALOR DO CONTRATO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO. […]. 2. A controvérsia envolve ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de lote urbano com restituição das parcelas pagas, definição da base de retenção e forma de devolução sob a égide do Código de Defesa do Consumidor. […]. (REsp n. 2.129.384/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 15/6/2026, DJEN de 18/6/2026.). (grifo nosso). Destaca-se, ainda, que o negócio jurídico imobiliário se deu em 26/11/2020, atraindo a incidência da Lei n.º 13.786/2018, publicada em 27/12/2018. In casu, constata-se que a apelante e a apelada firmaram o compromisso de compra e venda de imóvel anteriormente citado. (mov. 1, doc. 5). Percebe-se, também, que a apelada “em razão da dificuldade financeira, a autora não poderia mais honrar com o compromisso avençado, tendo solicitado a devolução por meio de rescisão/distrato, contudo, a requerida insiste em não solucionar a questão,”, teve que postular a resilição em sede judicial. Nesse panorama, a parte recorrida deverá suportar as consequências contratuais/patrimoniais, consoante entendimento sedimentado na Sumular n.º 543 do Superior Tribunal de Justiça, a saber: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Feito este introito, passo ao exame do mérito recursal. A apelante defende, com base no artigo 32-A da Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato), que a restituição da quantia à apelada deve observar o percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, conforme previsto no contrato - cláusulas 11.1.2 e 12.1, e não os valores efetivamente pagos por ela. O artigo 67-A da Lei n.º 13.786/2018, ao dispor sobre os percentuais da pena convencional, preconiza: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: […] II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga; (grifo nosso). Assim, o dispositivo legal estabelece, expressamente, que o valor a título de pena convencional deve observar a “quantia paga;”. Além disso, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de permitir a retenção de até 25% a título de pena convencional sobre a quantia paga pelo comprador quando responsável pelo distrato, mesmo após a publicação da Lei n.º 13.786/2018, sob pena de ofensa ao artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor in verbis: CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO. 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/6/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023. 2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. 3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor. 5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente. 6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição. 7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente. 8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa. 9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo. 10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ. 11. Hipótese em que os contratos foram celebrados após a Lei nº 13.786/2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não pode ultrapassar o percentual de 25%, não sendo devida a taxa de fruição na espécie, por se tratar de lote não edificado. 12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para julgar parcialmente procedentes os pedidos, a fim de decretar a resolução dos contratos e, por consequência, condenar a recorrida a restituir ao recorrente 75% dos valores pagos por ele. (REsp n. 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025.). (grifo nosso). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC INEXISTENTE. COMPRA E VENDA. CONTRATO POSTERIOR À LEI N. 13.786/2018. DISTRATO. CULPA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ALTERAÇÃO. CABIMENTO. OBSERVÂNCIA DO VALOR PAGO. PRECEDENTES. 1. Inexiste violação do art. 489 do CPC, visto que o Tribunal de origem efetivamente enfrentou a questão levada ao seu conhecimento, qual seja, a ilegalidade do patamar de retenção da cláusula penal contratual em razão de distrato requerido pelo comprador, no que reconheceu devida sua revisão. 2. A fundamentação exigida nos termos do art. 489 do CPC é aquela revestida de coerência, explicitando suficientemente as razões de convencimento do julgador, ainda que incorreta ou mesmo não pormenorizada, pois decisão contrária ao interesse da parte não configura violação do indigitado normativo. 3. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência do STJ de que, mesmo após a vigência da Lei n. 13.786/2018, a retenção da cláusula penal não pode alcançar patamar que configure forma oblíqua de retenção da integralidade (ou sua quase integralidade), de modo que não apenas o patamar percentual da multa pode ser alterado para ficar dentro da porcentagem albergada pela jurisprudência, bem como para restringir sua incidência sobre os valores efetivamente pagos. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 3.094.290/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/5/2026, DJEN de 21/5/2026.). (grifo nosso). Portanto, correta a sentença ao estabelecer o percentual de 20% e sua incidência sobre os valores pagos, estando harmonizada com a legislação aplicável à espécie e jurisprudência superior. Noutro giro, o pedido recursal visando a condenação da apelada ao pagamento de taxa de fruição igualmente não prospera. Nos termos do inciso III do § 2º do artigo 67-A da Lei n. 13.786/2018, é permitida a dedução do valor correspondente à taxa de fruição do imóvel, a saber: Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: […] § 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: […] III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; (grifo nosso). Contudo, não é possível a retenção pretendida, uma vez que sequer houve ocupação/utilização do imóvel pela apelada, de forma que a sua dedução certamente configuraria enriquecimento ilícito (CC, art. 884). O Tribunal da Cidadania possui entendimento firme e recente no sentido de ser indevida a cobrança de taxa de fruição (ou de ocupação) na hipótese de resilição de contrato de compra e venda de lote não edificado, inclusive quanto aos contratos celebrados após a Lei do Distrato, de 2018, pois, nessa situação, não há enriquecimento sem causa por parte do adquirente nem empobrecimento do vendedor. Confira-se: PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. TAXA DE FRUIÇÃO. COBRANÇA SOBRE LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO E DE USO EFETIVO DO BEM. NATUREZA REPARATÓRIA DA VERBA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DA VENDEDORA. ADVENTO DA LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). ART. 32-A, I, DA LEI N. 6.766/1979. INALTERABILIDADE DA NATUREZA DO INSTITUTO. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DO STJ. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. 1. O ponto nevrálgico do presente agravo interno reside na insurgência contra o provimento do recurso especial que afastou a taxa de fruição em lote não edificado. 2. A taxa de fruição possui natureza eminentemente reparatória e pressupõe a existência de proveito econômico derivado da ocupação efetiva do bem. 3. Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda de lote de terreno não edificado, o imóvel constitui-se como terra nua, de modo que a ausência de benfeitorias ou construções obsta a fruição imediata para fins de moradia ou exploração econômica. 4. A imposição da taxa de ocupação na hipótese de terreno vago configuraria verdadeiro bis in idem e enriquecimento sem causa da promitente vendedora, a qual já é remunerada pela retenção de percentual dos valores pagos a título de multa compensatória para a recomposição dos prejuízos administrativos decorrentes do desfazimento do vínculo. 5. A previsão legislativa introduzida pela Lei n. 13.786/2018 (art. 32-A, I, da Lei n. 6.766/1979) regulou as deduções em caso de resolução por inadimplemento, mas não transmudou a natureza jurídica do instituto da fruição, cuja incidência permanece condicionada à utilidade fática e ao gozo efetivo do imóvel. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.081.505/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 30/6/2026, DJEN de 3/7/2026.). (grifo nosso). (grifo nosso). DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. TEMA REPETITIVO N. 577/STJ. EXAURIMENTO DA INSTÂNCIA. TAXA DE OCUPAÇÃO INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão da Presidência do STJ que não conheceu do recurso. II. Razões de decidir 2. Não se aplica o óbice utilizado pela Presidência. Novo exame do recurso. 3. "Incumbe ao Tribunal de origem, com exclusividade e em caráter definitivo, proferir juízo de adequação do caso concreto ao precedente formado em repetitivo, não sendo possível, daí em diante, a apresentação de qualquer outro recurso dirigido a este STJ" (AgInt na Rcl n. 38.928/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Segunda Seção, DJe de 21/8/2020). 4. "Segundo o entendimento jurisprudencial das duas Turmas que compõem a Segunda Seção, em caso de rescisão do compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, não é cabível o pagamento de taxa de ocupação ou de fruição pelo fato de ter tido a posse do imóvel, pelo tempo em que o contrato teve vigência, quando, como no caso concreto, tratar-se de um lote (terreno) que não foi edificado. Em tal hipótese, não há falar em enriquecimento ilícito" (AgInt no AREsp n. 2.270.435/GO, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 29/6/2023). III. Dispositivo 5. Agravo Interno provido para reconsiderar a decisão da Presidência do STJ e, em novo exame, negar provimento ao agravo em recurso especial. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 3.130.425/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/6/2026, DJEN de 30/6/2026.). (grifo nosso). Por fim, não merece amparo o intento recursal almejando a restituição parcelada dos valores devidos à apelada. No caso sub examine, ficou esclarecido que a resolução do contrato se deu por culpa da promitente compradora, ora apelada, de forma que deve, numa primeira vista, suportar todas as consequências legais advindas. O artigo 32-A da Lei do Distrato, sobre a forma da restituição de valores, traz a seguinte diretriz: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: […] § 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. No entanto, em que pese a determinação legal, ela não pode ser interpretada isoladamente, mas sim, em harmonia com a legislação consumerista, configurando, por isso, prática abusiva a devolução parcelada, pois em descompasso com os arts. 39 e 51, incisos II, IV e IX, do Código de Defesa do Consumidor, e, Tema n.º 577 do Superior Tribunal de Justiça. A respeito, o entendimento do Tribunal da Cidadania: PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. LEI 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) INTERPRETADA EM CONSONÂNCIA COM O CDC. ART. 32-A, § 1º, II, DA LEI 6.766/1979. ART. 53 E ART. 51, IV, DO CDC. SÚMULA 543/STJ E SÚMULAS 1 E 2 DO TJSP. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 85, CAPUT, E 85, §2º, DO CPC. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de recurso especial interposto, com fundamento na alínea a do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, manteve a devolução das quantias pagas em parcela única, sob aplicação do Código de Defesa do Consumidor e de súmulas pertinentes, afastando a tese de incidência automática do art. 32-A, §1º, II, da Lei 6.766/1979 em detrimento das normas consumeristas. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) há violação do art. 32-A, §1º, II, da Lei 13.786/2018, com possibilidade de restituição parcelada em hipóteses de resolução por iniciativa e culpa do comprador em relações de consumo; (ii) ocorre ofensa ao art. 85, caput, e ao art. 85, §2º, do CPC; (iii) incide o óbice da Súmula 7/STJ quando a controvérsia envolve a harmonização entre a Lei do Distrato e o CDC, bem como a moldura fática e contratual apreciada pelas instâncias ordinárias. 3. A Lei 13.786/2018 se interpreta em consonância com o CDC, prevalecendo a disciplina consumerista quando o parcelamento da restituição e as penalidades do art. 32-A importam desvantagem exagerada, impondo-se a devolução em parcela única para preservar o equilíbrio contratual e a tutela do consumidor. 5. A conclusão decorre da fundamentação que: aplica o art. 53 do CDC, em conjunto com as Súmulas 1 e 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo e a Súmula 543/STJ; reconhece a abusividade do parcelamento por colocar o comprador em extrema desvantagem; destaca que o contrato foi celebrado na vigência da Lei 13.786/2018, sem afastar o regime protetivo do CDC; e evidencia que a revisão das premissas fático-contratuais e processuais atrai a incidência da Súmula 7/STJ. 4. Recurso especial não provido. (REsp n. 2.106.496/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.). (grifo nosso). Logo, permanece a aplicação do entendimento firmado no enunciado da Súmula n.º 543 do Superior Tribunal de Justiça, em relação à “imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador.”, sem parcelamento. Em conclusão: a sentença não enseja aperfeiçoamentos. Diante do exposto, nego provimento ao recurso de apelação interposto, mantendo a sentença conforme prolatada. Em atenção ao § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, majoro os honorários recursais para 12% sobre o valor da condenação. É o voto. Goiânia, 31 de agosto de 2026. Des. Reinaldo Alves Ferreira Relator (4) Recurso de Apelação n.º 5596924-08.2025.8.09.0137 Comarca de Rio Verde Apelante: Residencial Santa Clara Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda Apelada: Roberta Macedo Silva Relator : Des. Reinaldo Alves Ferreira ACÓRDÃO VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Recurso de Apelação n.º 5596924-08.2025.8.09.0137. ACORDAM, os integrantes da 1ª turma da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade, proferir a seguinte decisão: RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO, de conformidade com o voto do relator que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores: REINALDO ALVES FERREIRA (Presidente), VICENTE LOPES DA ROCHA JÚNIOR e RODRIGO DE SILVEIRA. A Procuradoria-Geral de Justiça foi representada, conforme extrato de ata de julgamento. Goiânia, 31 de agosto de 2026. Des. Reinaldo Alves Ferreira Relator S-03 EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. TAXA DE FRUIÇÃO. FORMA DE RESTITUIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto contra a sentença que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, reconheceu o desfazimento do negócio por iniciativa da adquirente e condenou a promitente vendedora a restituir, em parcela única, 80% dos valores pagos, autorizada a retenção de 20% sobre o valor pago. A recorrente pleiteia a reforma da decisão para que a retenção seja de 10% sobre o valor atualizado do contrato, a condenação da parte adquirente ao pagamento de taxa de fruição e a devolução dos valores de forma parcelada. II. QUESTÃO EM DEBATE 2. A questão em debate consiste em analisar se, em rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, por iniciativa da adquirente, e celebrado sob a égide da Lei n.º 13.786/2018: (i) o percentual de retenção deve incidir sobre o valor do contrato ou sobre as quantias pagas; (ii) é devida a taxa de fruição; e (iii) a restituição dos valores pode ser feita de forma parcelada. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica estabelecida em contrato de promessa de compra e venda de imóvel entre a empresa loteadora e a adquirente é de consumo, o que atrai a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, que devem ser compatibilizadas com as disposições da Lei n.º 13.786/2018. 4. O Superior Tribunal de Justiça, mesmo após a vigência da Lei n.º 13.786/2018, consolidou o entendimento de que a cláusula penal compensatória em caso de resilição por culpa do adquirente deve incidir sobre os valores pagos, sendo abusiva a fixação que tenha por base o valor total do contrato, por configurar desvantagem excessiva ao consumidor. 5. É indevida a cobrança de taxa de fruição na hipótese de resilição de contrato de compra e venda de lote não edificado, mesmo com a publicação da Lei do Distrato, pois a ausência de construção impede o uso e gozo efetivo do bem, não havendo proveito econômico por parte da adquirente que justifique a indenização, sob pena de enriquecimento sem causa da vendedora. 6. A restituição dos valores à promitente compradora deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme o enunciado da Súmula n.º 543 do Superior Tribunal de Justiça. Ademais, a previsão de devolução parcelada, contida no artigo 32-A, § 1º, da Lei nº 6.766/1979 (com redação da Lei n.º 13.786/2018), é considerada prática abusiva e incompatível com o sistema de proteção ao consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso de apelação conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, ainda que celebrados após a Lei n.º 13.786/2018, a cláusula penal por rescisão motivada pelo adquirente incide sobre os valores pagos, sendo abusiva a estipulação com base no valor total do contrato, em observância às normas do Código de Defesa do Consumidor. 2. É indevida a cobrança de taxa de fruição pela posse de lote não edificado, pois não há proveito econômico auferido pela adquirente nem empobrecimento do vendedor que justifique a reparação. 3. A restituição de valores em caso de rescisão contratual por iniciativa da compradora deve ser imediata e em parcela única, sendo abusiva a cláusula que prevê o pagamento parcelado, conforme o entendimento consolidado na Súmula n.º 543 do Superior Tribunal de Justiça." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018, art. 67-A; Código de Defesa do Consumidor, arts. 2º, 3º, 39, 51 (incisos II, IV e IX) e 53; Código de Processo Civil, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n.º 543; STJ, REsp n.º 2.106.548/SP; STJ, AgInt no AREsp n.º 3.094.290/SP; STJ, AgInt no REsp n.º 2.081.505/SP; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n.º 3.130.425/SP; STJ, REsp n.º 2.106.496/SP, STJ, REsp n.º 2.129.384/SP.
Intimação
TJGO · 2ª Câmara Cível · Relatório e Voto
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Reinaldo Alves Ferreira 2ª Câmara Cível Recurso de Apelação n.º 5596924-08.2025.8.09.0137 Comarca de Rio Verde Apelante: Residencial Santa Clara Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda Apelada: Roberta Macedo Silva Relator: Des. Reinaldo Alves Ferreira VOTO Conheço do recurso de apelação desencadeado, pois presentes os pressupostos de admissibilidade. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para rescindir o compromisso de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes tendo por objeto o Lote n.º 01, da Quadra n.º 26, localizado no Residencial Santa Clara, no município de Rio Verde/GO, condenando a apelante a restituir à apelada, em parcela única, o equivalente a 80% dos valores efetivamente pagos, autorizando a retenção de 20% a título de cláusula penal compensatória, além de declarar a validade da comissão de corretagem, considerar abusiva e indevida a cobrança da taxa de fruição, e autorizar a dedução de eventuais débitos de IPTU. Afirma a apelante que a sentença deve ser reformada, para que a quantia a ser retida seja sobre o valor do contrato atualizado, condenar a apelada ao pagamento da taxa de fruição no percentual de 0,75% sobre o valor do contrato atualizado, desde a transmissão da posse até a “data da liminar que decretou a rescisão”, e que a devolução dos valores seja parcelado em 12 vezes, tudo nos termos dos arts. 32-A, incisos I, II, e § 1º, todos da Lei n.º 6.766/1973. De início, convém ressaltar que a questão controvertida atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, julgado do Superior Tribunal de Justiça: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. APLICAÇÃO DO ART. 32-A, II, DA LEI N. 6.766/1979 (LEI N. 13.786/2018). RETENÇÃO SOBRE O VALOR DO CONTRATO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO. […]. 2. A controvérsia envolve ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de lote urbano com restituição das parcelas pagas, definição da base de retenção e forma de devolução sob a égide do Código de Defesa do Consumidor. […]. (REsp n. 2.129.384/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 15/6/2026, DJEN de 18/6/2026.). (grifo nosso). Destaca-se, ainda, que o negócio jurídico imobiliário se deu em 26/11/2020, atraindo a incidência da Lei n.º 13.786/2018, publicada em 27/12/2018. In casu, constata-se que a apelante e a apelada firmaram o compromisso de compra e venda de imóvel anteriormente citado. (mov. 1, doc. 5). Percebe-se, também, que a apelada “em razão da dificuldade financeira, a autora não poderia mais honrar com o compromisso avençado, tendo solicitado a devolução por meio de rescisão/distrato, contudo, a requerida insiste em não solucionar a questão,”, teve que postular a resilição em sede judicial. Nesse panorama, a parte recorrida deverá suportar as consequências contratuais/patrimoniais, consoante entendimento sedimentado na Sumular n.º 543 do Superior Tribunal de Justiça, a saber: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Feito este introito, passo ao exame do mérito recursal. A apelante defende, com base no artigo 32-A da Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato), que a restituição da quantia à apelada deve observar o percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, conforme previsto no contrato - cláusulas 11.1.2 e 12.1, e não os valores efetivamente pagos por ela. O artigo 67-A da Lei n.º 13.786/2018, ao dispor sobre os percentuais da pena convencional, preconiza: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: […] II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga; (grifo nosso). Assim, o dispositivo legal estabelece, expressamente, que o valor a título de pena convencional deve observar a “quantia paga;”. Além disso, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de permitir a retenção de até 25% a título de pena convencional sobre a quantia paga pelo comprador quando responsável pelo distrato, mesmo após a publicação da Lei n.º 13.786/2018, sob pena de ofensa ao artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor in verbis: CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO. 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/6/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023. 2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. 3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor. 5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente. 6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição. 7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente. 8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa. 9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo. 10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ. 11. Hipótese em que os contratos foram celebrados após a Lei nº 13.786/2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não pode ultrapassar o percentual de 25%, não sendo devida a taxa de fruição na espécie, por se tratar de lote não edificado. 12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para julgar parcialmente procedentes os pedidos, a fim de decretar a resolução dos contratos e, por consequência, condenar a recorrida a restituir ao recorrente 75% dos valores pagos por ele. (REsp n. 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025.). (grifo nosso). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC INEXISTENTE. COMPRA E VENDA. CONTRATO POSTERIOR À LEI N. 13.786/2018. DISTRATO. CULPA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ALTERAÇÃO. CABIMENTO. OBSERVÂNCIA DO VALOR PAGO. PRECEDENTES. 1. Inexiste violação do art. 489 do CPC, visto que o Tribunal de origem efetivamente enfrentou a questão levada ao seu conhecimento, qual seja, a ilegalidade do patamar de retenção da cláusula penal contratual em razão de distrato requerido pelo comprador, no que reconheceu devida sua revisão. 2. A fundamentação exigida nos termos do art. 489 do CPC é aquela revestida de coerência, explicitando suficientemente as razões de convencimento do julgador, ainda que incorreta ou mesmo não pormenorizada, pois decisão contrária ao interesse da parte não configura violação do indigitado normativo. 3. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência do STJ de que, mesmo após a vigência da Lei n. 13.786/2018, a retenção da cláusula penal não pode alcançar patamar que configure forma oblíqua de retenção da integralidade (ou sua quase integralidade), de modo que não apenas o patamar percentual da multa pode ser alterado para ficar dentro da porcentagem albergada pela jurisprudência, bem como para restringir sua incidência sobre os valores efetivamente pagos. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 3.094.290/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/5/2026, DJEN de 21/5/2026.). (grifo nosso). Portanto, correta a sentença ao estabelecer o percentual de 20% e sua incidência sobre os valores pagos, estando harmonizada com a legislação aplicável à espécie e jurisprudência superior. Noutro giro, o pedido recursal visando a condenação da apelada ao pagamento de taxa de fruição igualmente não prospera. Nos termos do inciso III do § 2º do artigo 67-A da Lei n. 13.786/2018, é permitida a dedução do valor correspondente à taxa de fruição do imóvel, a saber: Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: […] § 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: […] III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; (grifo nosso). Contudo, não é possível a retenção pretendida, uma vez que sequer houve ocupação/utilização do imóvel pela apelada, de forma que a sua dedução certamente configuraria enriquecimento ilícito (CC, art. 884). O Tribunal da Cidadania possui entendimento firme e recente no sentido de ser indevida a cobrança de taxa de fruição (ou de ocupação) na hipótese de resilição de contrato de compra e venda de lote não edificado, inclusive quanto aos contratos celebrados após a Lei do Distrato, de 2018, pois, nessa situação, não há enriquecimento sem causa por parte do adquirente nem empobrecimento do vendedor. Confira-se: PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. TAXA DE FRUIÇÃO. COBRANÇA SOBRE LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO E DE USO EFETIVO DO BEM. NATUREZA REPARATÓRIA DA VERBA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DA VENDEDORA. ADVENTO DA LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). ART. 32-A, I, DA LEI N. 6.766/1979. INALTERABILIDADE DA NATUREZA DO INSTITUTO. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DO STJ. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. 1. O ponto nevrálgico do presente agravo interno reside na insurgência contra o provimento do recurso especial que afastou a taxa de fruição em lote não edificado. 2. A taxa de fruição possui natureza eminentemente reparatória e pressupõe a existência de proveito econômico derivado da ocupação efetiva do bem. 3. Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda de lote de terreno não edificado, o imóvel constitui-se como terra nua, de modo que a ausência de benfeitorias ou construções obsta a fruição imediata para fins de moradia ou exploração econômica. 4. A imposição da taxa de ocupação na hipótese de terreno vago configuraria verdadeiro bis in idem e enriquecimento sem causa da promitente vendedora, a qual já é remunerada pela retenção de percentual dos valores pagos a título de multa compensatória para a recomposição dos prejuízos administrativos decorrentes do desfazimento do vínculo. 5. A previsão legislativa introduzida pela Lei n. 13.786/2018 (art. 32-A, I, da Lei n. 6.766/1979) regulou as deduções em caso de resolução por inadimplemento, mas não transmudou a natureza jurídica do instituto da fruição, cuja incidência permanece condicionada à utilidade fática e ao gozo efetivo do imóvel. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.081.505/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 30/6/2026, DJEN de 3/7/2026.). (grifo nosso). (grifo nosso). DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. TEMA REPETITIVO N. 577/STJ. EXAURIMENTO DA INSTÂNCIA. TAXA DE OCUPAÇÃO INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão da Presidência do STJ que não conheceu do recurso. II. Razões de decidir 2. Não se aplica o óbice utilizado pela Presidência. Novo exame do recurso. 3. "Incumbe ao Tribunal de origem, com exclusividade e em caráter definitivo, proferir juízo de adequação do caso concreto ao precedente formado em repetitivo, não sendo possível, daí em diante, a apresentação de qualquer outro recurso dirigido a este STJ" (AgInt na Rcl n. 38.928/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Segunda Seção, DJe de 21/8/2020). 4. "Segundo o entendimento jurisprudencial das duas Turmas que compõem a Segunda Seção, em caso de rescisão do compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, não é cabível o pagamento de taxa de ocupação ou de fruição pelo fato de ter tido a posse do imóvel, pelo tempo em que o contrato teve vigência, quando, como no caso concreto, tratar-se de um lote (terreno) que não foi edificado. Em tal hipótese, não há falar em enriquecimento ilícito" (AgInt no AREsp n. 2.270.435/GO, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 29/6/2023). III. Dispositivo 5. Agravo Interno provido para reconsiderar a decisão da Presidência do STJ e, em novo exame, negar provimento ao agravo em recurso especial. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 3.130.425/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/6/2026, DJEN de 30/6/2026.). (grifo nosso). Por fim, não merece amparo o intento recursal almejando a restituição parcelada dos valores devidos à apelada. No caso sub examine, ficou esclarecido que a resolução do contrato se deu por culpa da promitente compradora, ora apelada, de forma que deve, numa primeira vista, suportar todas as consequências legais advindas. O artigo 32-A da Lei do Distrato, sobre a forma da restituição de valores, traz a seguinte diretriz: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: […] § 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. No entanto, em que pese a determinação legal, ela não pode ser interpretada isoladamente, mas sim, em harmonia com a legislação consumerista, configurando, por isso, prática abusiva a devolução parcelada, pois em descompasso com os arts. 39 e 51, incisos II, IV e IX, do Código de Defesa do Consumidor, e, Tema n.º 577 do Superior Tribunal de Justiça. A respeito, o entendimento do Tribunal da Cidadania: PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. LEI 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) INTERPRETADA EM CONSONÂNCIA COM O CDC. ART. 32-A, § 1º, II, DA LEI 6.766/1979. ART. 53 E ART. 51, IV, DO CDC. SÚMULA 543/STJ E SÚMULAS 1 E 2 DO TJSP. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 85, CAPUT, E 85, §2º, DO CPC. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de recurso especial interposto, com fundamento na alínea a do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, manteve a devolução das quantias pagas em parcela única, sob aplicação do Código de Defesa do Consumidor e de súmulas pertinentes, afastando a tese de incidência automática do art. 32-A, §1º, II, da Lei 6.766/1979 em detrimento das normas consumeristas. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) há violação do art. 32-A, §1º, II, da Lei 13.786/2018, com possibilidade de restituição parcelada em hipóteses de resolução por iniciativa e culpa do comprador em relações de consumo; (ii) ocorre ofensa ao art. 85, caput, e ao art. 85, §2º, do CPC; (iii) incide o óbice da Súmula 7/STJ quando a controvérsia envolve a harmonização entre a Lei do Distrato e o CDC, bem como a moldura fática e contratual apreciada pelas instâncias ordinárias. 3. A Lei 13.786/2018 se interpreta em consonância com o CDC, prevalecendo a disciplina consumerista quando o parcelamento da restituição e as penalidades do art. 32-A importam desvantagem exagerada, impondo-se a devolução em parcela única para preservar o equilíbrio contratual e a tutela do consumidor. 5. A conclusão decorre da fundamentação que: aplica o art. 53 do CDC, em conjunto com as Súmulas 1 e 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo e a Súmula 543/STJ; reconhece a abusividade do parcelamento por colocar o comprador em extrema desvantagem; destaca que o contrato foi celebrado na vigência da Lei 13.786/2018, sem afastar o regime protetivo do CDC; e evidencia que a revisão das premissas fático-contratuais e processuais atrai a incidência da Súmula 7/STJ. 4. Recurso especial não provido. (REsp n. 2.106.496/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.). (grifo nosso). Logo, permanece a aplicação do entendimento firmado no enunciado da Súmula n.º 543 do Superior Tribunal de Justiça, em relação à “imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador.”, sem parcelamento. Em conclusão: a sentença não enseja aperfeiçoamentos. Diante do exposto, nego provimento ao recurso de apelação interposto, mantendo a sentença conforme prolatada. Em atenção ao § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, majoro os honorários recursais para 12% sobre o valor da condenação. É o voto. Goiânia, 31 de agosto de 2026. Des. Reinaldo Alves Ferreira Relator (4) Recurso de Apelação n.º 5596924-08.2025.8.09.0137 Comarca de Rio Verde Apelante: Residencial Santa Clara Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda Apelada: Roberta Macedo Silva Relator : Des. Reinaldo Alves Ferreira ACÓRDÃO VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Recurso de Apelação n.º 5596924-08.2025.8.09.0137. ACORDAM, os integrantes da 1ª turma da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade, proferir a seguinte decisão: RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO, de conformidade com o voto do relator que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores: REINALDO ALVES FERREIRA (Presidente), VICENTE LOPES DA ROCHA JÚNIOR e RODRIGO DE SILVEIRA. A Procuradoria-Geral de Justiça foi representada, conforme extrato de ata de julgamento. Goiânia, 31 de agosto de 2026. Des. Reinaldo Alves Ferreira Relator S-03 EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. TAXA DE FRUIÇÃO. FORMA DE RESTITUIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto contra a sentença que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, reconheceu o desfazimento do negócio por iniciativa da adquirente e condenou a promitente vendedora a restituir, em parcela única, 80% dos valores pagos, autorizada a retenção de 20% sobre o valor pago. A recorrente pleiteia a reforma da decisão para que a retenção seja de 10% sobre o valor atualizado do contrato, a condenação da parte adquirente ao pagamento de taxa de fruição e a devolução dos valores de forma parcelada. II. QUESTÃO EM DEBATE 2. A questão em debate consiste em analisar se, em rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, por iniciativa da adquirente, e celebrado sob a égide da Lei n.º 13.786/2018: (i) o percentual de retenção deve incidir sobre o valor do contrato ou sobre as quantias pagas; (ii) é devida a taxa de fruição; e (iii) a restituição dos valores pode ser feita de forma parcelada. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica estabelecida em contrato de promessa de compra e venda de imóvel entre a empresa loteadora e a adquirente é de consumo, o que atrai a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, que devem ser compatibilizadas com as disposições da Lei n.º 13.786/2018. 4. O Superior Tribunal de Justiça, mesmo após a vigência da Lei n.º 13.786/2018, consolidou o entendimento de que a cláusula penal compensatória em caso de resilição por culpa do adquirente deve incidir sobre os valores pagos, sendo abusiva a fixação que tenha por base o valor total do contrato, por configurar desvantagem excessiva ao consumidor. 5. É indevida a cobrança de taxa de fruição na hipótese de resilição de contrato de compra e venda de lote não edificado, mesmo com a publicação da Lei do Distrato, pois a ausência de construção impede o uso e gozo efetivo do bem, não havendo proveito econômico por parte da adquirente que justifique a indenização, sob pena de enriquecimento sem causa da vendedora. 6. A restituição dos valores à promitente compradora deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme o enunciado da Súmula n.º 543 do Superior Tribunal de Justiça. Ademais, a previsão de devolução parcelada, contida no artigo 32-A, § 1º, da Lei nº 6.766/1979 (com redação da Lei n.º 13.786/2018), é considerada prática abusiva e incompatível com o sistema de proteção ao consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso de apelação conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, ainda que celebrados após a Lei n.º 13.786/2018, a cláusula penal por rescisão motivada pelo adquirente incide sobre os valores pagos, sendo abusiva a estipulação com base no valor total do contrato, em observância às normas do Código de Defesa do Consumidor. 2. É indevida a cobrança de taxa de fruição pela posse de lote não edificado, pois não há proveito econômico auferido pela adquirente nem empobrecimento do vendedor que justifique a reparação. 3. A restituição de valores em caso de rescisão contratual por iniciativa da compradora deve ser imediata e em parcela única, sendo abusiva a cláusula que prevê o pagamento parcelado, conforme o entendimento consolidado na Súmula n.º 543 do Superior Tribunal de Justiça." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018, art. 67-A; Código de Defesa do Consumidor, arts. 2º, 3º, 39, 51 (incisos II, IV e IX) e 53; Código de Processo Civil, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n.º 543; STJ, REsp n.º 2.106.548/SP; STJ, AgInt no AREsp n.º 3.094.290/SP; STJ, AgInt no REsp n.º 2.081.505/SP; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n.º 3.130.425/SP; STJ, REsp n.º 2.106.496/SP, STJ, REsp n.º 2.129.384/SP.
Conteúdo detalhado
Como você quer acessar este processo?
Escolha uma consulta avulsa para ver somente este processo ou acompanhe este e outros processos com atualizações organizadas.
Acompanhar este e outros processos
Organize processos na sua área do cliente e acompanhe novas informações públicas identificadas.
- Verificações periódicas em fontes públicas
- Histórico organizado por processo
- Cancelamento disponível no painel
R$ 19,90/mês
Acompanhar por R$ 19,90/mêsAssinatura mensal no Pix ou no cartão. Cancele quando quiser.