Processo 5594427-74.2023.8.09.0142

2026-09-16 · TJGO

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS Comarca de Santa Helena de Goiás/GO - 2ª Vara Protocolo Numero: 5594427-74.2023.8.09.0142 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Parte Autora: Petrucio Rodrigues Dos Reis Parte Requerida: Imobiliaria Rei Empreendimentos S/s Ltda Este ato judicial, devidamente assinado e acompanhado dos documentos necessários ao seu cumprimento, servirá como MANDADO/CARTA DE CITAÇÃO/PRECATÓRIA/INTIMAÇÃO/OFÍCIO e/ou ALVARÁ JUDICIAL, nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE RESIGNAÇÃO DE CHAVES C/C RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS, proposta por PETRUCIO RODRIGUES DOS REIS e RITA JASSIARA DE ARAUJO MEDEIROS REIS, em desfavor de IMOBILIARIA REI EMPREENDIMENTOS S/S LTDA, partes devidamente qualificadas nos autos. Na petição inicial (ev. 1), os autores alegaram que firmaram contrato de administração de imóvel com a ré, responsável pela gestão de unidade residencial nesta Comarca, mediante remuneração de 10% sobre o valor do aluguel. Afirmaram que o imóvel foi locado a FERNANDO CARNEIRO MACIEL WELTER, com previsão de pagamento antecipado de um ano de aluguel e responsabilidade do locatário pelas despesas de IPTU, água e energia. Sustentaram, em síntese, que a ré falhou na administração ao não fiscalizar os débitos existentes, ocasionando inadimplência de IPTU, contas de água (R$ 2.856,39) e energia (R$ 1.639,59), além da negativação do nome do autor em cadastro de proteção de crédito. Relataram que a ré deixou de repassar os aluguéis desde abril de 2023, não exigiu caução nem providenciou a alteração da titularidade das contas, e que, ao buscarem solução administrativa, foram cobrados em R$ 600,00 pelo setor jurídico da empresa para realização de notificação. Informaram, ainda, que descobriram que o locatário estava foragido e que o fiador permanecia no imóvel. Alegaram tentativa frustrada de rescisão do contrato de administração, em razão da cobrança de multa pela requerida. Requereram a concessão da justiça gratuita, afastamento da cláusula compromissória arbitral, aplicação do Código de Defesa do Consumidor e inversão do ônus da prova. No mérito, pleitearam a rescisão contratual por culpa da ré, pagamento de aluguéis e encargos em atraso, multa contratual, despesas suportadas e indenização por danos materiais e morais, inclusive pela negativação do nome do autor e aplicação da teoria do desvio produtivo do consumidor. Ao final, pleitearam a rescisão do contrato, consignação das chaves, declaração de inexistência de aluguéis, cobranças de multas e indenizações. Inicialmente, este Juízo declinou da competência para a Comarca de Rio Verde, conforme decisão de ev. 11. Por sua vez, o Magistrado daquela Comarca suscitou conflito negativo de competência (ev. 17), o qual foi julgado no mov. 36, ocasião em que se reconheceu a competência deste Juízo para o processamento e julgamento do feito. Decisão inicial (mov.62). Na contestação (ev. 94), a parte ré defendeu que cumpriu integralmente o contrato de administração. Afirmou que ajuizou ação de despejo e cobrança na câmara de arbitragem após o pagamento das custas pelos autores, mas que por opção dos autores, estes resolveram continuar com o processo em face ao locatário por conta própria. Sustentou a isenção de responsabilidades após o pedido de rescisão pelos autores. Argumentou que a responsabilidade pelos danos materiais recai exclusivamente sobre o locatário e que os autores não comprovaram o nexo de causalidade. Alegou a inexistência de comprovação dos danos morais alegados. Ao final, pugnou pela improcedência total dos pedidos. Impugnação à contestação (ev. 99). A audiência de conciliação restou infrutífera (ev. 175). Decisão solicitando esclarecimentos acerca do cadastramento dos sócios-proprietários VALDIR e ZULEIKA no polo passivo da demanda (ev. 194). Decisão de saneamento e organização do processo (ev. 206), ocasião em que houve o indeferimento do pedido de desconsideração da personalidade jurídica A audiência de instrução e julgamento foi realizada no evento 241. Alegações finais nos eventos 252 e 253. Em decisão de mov. 255 foi deferido o pedido de inversão do ônus da prova, bem como instadas as partes a se manifestarem acerca de eventual necessidade de produção de outras provas. O requerido se manifestou pelo julgamento do feito ao ev. 262 e os autores não se manifestaram nos autos (ev.263). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO Destaca-se que o feito transcorreu com observância aos princípios do contraditório e da ampla defesa. Também, não se constata a presença de nulidades. Em síntese, os autores requerem a rescisão do contrato de administração de imóveis, em razão dos supostos descumprimentos contratuais da requerida, especialmente quanto à fiscalização das obrigações do locatário, ao pagamento dos encargos da locação e ao repasse dos aluguéis, bem como a condenação da ré ao ressarcimento dos prejuízos materiais decorrentes da inadimplência, incluindo os débitos de IPTU, água e energia, além da reparação pelos demais danos alegadamente suportados e a adoção das providências necessárias à regularização da situação do imóvel. De outra banda, sustenta a requerida que honrou com tudo o que fora estabelecido no contrato, efetuando a locação, gerenciamento de valores, laudo de vistoria, cobranças administrativas, geriu os valores locatícios bem como propôs a competente Ação de Cobrança na Câmara de Arbitragem. Pois bem. Passo a analisar as supostas falhas na prestação de serviços. a) da fiscalização das obrigações do locatário Da análise do contrato celebrado entre as partes, verifica-se que o objeto da administração consistia no imóvel situado na Rua Pedro A. Cabral, Quadra 11, Lote 16, Casa 02, e restou pactuado acerca da administração do bem nos seguintes termos (mov.1.6): Ainda, sobre os deveres da requerida, vejamos o conteúdo da seguinte cláusula: Por sua vez, no contrato de locação firmado com o inquilino, acostado ao mov. 1.7, consta expressamente a obrigação do locatário de arcar com os débitos relativos ao IPTU, água e energia elétrica, conforme previsto na cláusula quinta. Também havia previsão contratual em que o locatário deveria transferir as faturas de energia para seu nome, conforme cláusula décima quarta. Restou evidenciada a existência de débitos de aluguel, água e energia, no entanto, nota-se que a requerida ajuizou demanda de despejo c/c cobrança de aluguéis em 28/06/23 exigindo-se os seguintes pagamentos (ev.94.8): Todavia, os documentos apresentados pelos autores demonstram a existência de débitos de água em aberto desde fevereiro de 2022 (mov. 1.13), bem como de débitos relativos ao consumo de energia elétrica desde junho de 2022 (mov. 1.14). Assim, embora a requerida tenha posteriormente adotado providência judicial visando à cobrança dos valores inadimplidos, verifica-se que os débitos relativos aos serviços essenciais permaneceram em aberto por período considerável, sem que tenha sido demonstrado que a administradora tenha realizado o acompanhamento e a fiscalização do cumprimento dessas obrigações pelo locatário, tanto que culminou na anotação de débito perante o SPC (mov.1.9) Tratando-se de encargos expressamente atribuídos ao locatário pelo contrato de locação, incumbia à administradora, no âmbito das obrigações assumidas no contrato de administração, acompanhar o regular o cumprimento das obrigações locatícias e, diante da constatação de eventual inadimplemento, comunicar os proprietários e adotar as providências contratualmente previstas. No caso concreto, entretanto, a requerida não comprovou ter exercido essa fiscalização de forma adequada e tempestiva. Ao contrário, os documentos dos autos, somente evidenciou a providência de medidas próximo ao mês de junho de 2023 (mov.94.9), deixando de evidenciar qualquer medidas ou comunicações no tempo do início do adimplemento dos débitos ainda no ano de 2022. Nota-se que sequer foi demonstrado que a administradora cobrou o locatário para efetuar as mudanças de titularidade da conta de energia, transferência que era obrigatória e prevista no contrato de locação. Também há de se considerar que foram os próprios autores que constataram o abandono do imóvel pelo locatário, conforme se constata da análise da prova oral produzida nos autos na audiência de instrução, não tendo a requerida demonstrado a adoção de qualquer providência para averiguar a situação do bem, mesmo diante dos inadimplementos anteriormente verificados. Tal circunstância evidencia falha no acompanhamento da relação locatícia, especialmente porque, diante de sinais de inadimplemento, era razoável que a administradora adotasse diligências para verificar a permanência do locatário no imóvel e comunicar os proprietários acerca de eventual abandono. Desse modo, resta caracterizado o descumprimento contratual imputável à requerida quanto à adequada prestação dos serviços de administração, especialmente no que diz respeito ao acompanhamento das obrigações assumidas pelo locatário. Importante salientar, ainda, que não houve rescisão anterior do contrato de administração pelos autores, conforme alegado pela requerida em contestação. O fato de terem buscado a adoção de medidas em face do locatário, inclusive após o insucesso das tentativas realizadas perante a Câmara de Conciliação e Arbitragem, não se confunde com a manifestação de vontade de extinguir o vínculo contratual mantido com a administradora. Assim, não prospera a alegação de que os autores teriam anteriormente rescindido o contrato, devendo a análise do pedido de rescisão ser realizada à luz dos descumprimentos contratuais efetivamente demonstrados nos autos. Assim, ausente prova de rescisão anterior, o pedido de resolução do contrato deve ser apreciado à luz dos descumprimentos contratuais efetivamente demonstrados nos autos. E, diante da falha na prestação dos serviços de administração acima reconhecida, mostra-se cabível a resolução do contrato, a qual deve ser considerada a partir de 29 abril de 2023, data em que restou efetivamente demonstrada a ciência acerca dos débitos vinculados ao imóvel e da situação de abandono pelo locatário. Saliente-se que tal marco temporal se mostra mais adequado às circunstâncias dos autos, uma vez que os débitos se encontravam registrados em nome dos proprietários e não há demonstração de que a requerida tenha sido comunicada anteriormente acerca dessas pendências ou de que tivesse, por outros meios, ciência da desocupação do imóvel. Assim, não se mostra possível retroagir a resolução para momento anterior sem elementos probatórios que indiquem, de forma segura, a ciência da administradora quanto aos fatos que caracterizaram o inadimplemento contratual. b) da multa contratual, multa penal, devolução do caução e IPTU No que se refere à multa contratual pretendida, verifica-se que o instrumento de administração imobiliária não contém previsão específica de penalidade para a hipótese de rescisão promovida pela contratada. Nos termos dos arts. 408 e 409 do Código Civil, a cláusula penal constitui obrigação acessória convencionada pelas partes para incidir em hipóteses determinadas de inadimplemento, não podendo ser presumida ou aplicada extensivamente a situação não contemplada no ajuste. Logo, mostra-se indevida sua cobrança. Em relação ao pedido de aplicação da multa prevista na Cláusula Décima, cumpre esclarecer que a penalidade nela estabelecida não se refere à rescisão do contrato de administração de imóveis. A referida disposição contratual é expressa ao estabelecer a incidência da multa em caso de “eventual rescisão da locação”. Portanto, a cláusula disciplina exclusivamente a multa decorrente da rescisão do contrato de locação pelo locatário, não estabelecendo qualquer penalidade pela rescisão do contrato de administração celebrado entre as partes. Ausente, assim, previsão contratual específica que imponha multa à parte contratante pela rescisão do contrato de administração, não há fundamento para a cobrança da penalidade com base na Cláusula Décima. No que tange ao pedido de devolução de caução, não havendo previsão contratual no contrato de locação, não se mostra possível imputar à imobiliária a responsabilidade pela ausência de sua exigência, vez que não lhe competia criar ou impor garantia não pactuada. Inexistindo, ainda, demonstração de que a administradora tenha recebido qualquer quantia a esse título, não há falar em dever de restituição. No que tange à condenação da requerida ao pagamento dos IPTUs em atraso, tal pretensão também não merece prosperar. O contrato de administração de imóveis estabeleceu expressamente, em sua cláusula segunda, parágrafo quarto, que a administradora estaria isenta de qualquer responsabilidade pelo pagamento das taxas de IPTU, cabendo-lhe tão somente realizar a cobrança amigável dos valores devidos pelo locatário. Assim, inexistindo previsão contratual que atribua à requerida a obrigação de suportar os débitos de IPTU não adimplidos pelo inquilino, não há fundamento para imputar-lhe diretamente a responsabilidade pelo pagamento desses encargos. c) Dos aluguéis atrasados Requerem os autores a condenação da requerida ao pagamento dos aluguéis em atraso referentes aos meses de abril a agosto de 2023. Da análise dos autos, verifica-se que houve requerimento de cobrança dos aluguéis referentes aos meses de maio e junho perante a Câmara de Arbitragem. Todavia, posteriormente, os autores solicitaram que o prosseguimento da cobrança desses valores fosse realizado diretamente pela advogada por eles constituída. Desse modo, não tendo a imobiliária recebido tais valores nem permanecido responsável pela respectiva cobrança, não lhe pode ser imputada a obrigação de repassar quantias que não ingressaram em seu poder. Tal circunstância, restou inclusive evidenciada através a seguinte troca de mensagens: De outra banda, em relação ao aluguel referente ao mês de abril, não houve nenhuma cobrança especifica da administradora através da Câmara de Arbitragem, circunstância que, diante da ausência de outras providências destinadas à cobrança do referido débito, permite presumir que o respectivo valor foi recebido pela imobiliária. Dessa forma, incumbia à requerida demonstrar o efetivo pagamento ou repasse do aluguel aos autores, ônus do qual não se desincumbiu. Assim, não comprovado o repasse do valor devido, impõe-se sua condenação ao pagamento do aluguel referente ao mês de abril de 2023. d) Dos danos morais Em relação ao dano moral, a conduta da requerida ultrapassa o mero descumprimento contratual. Isso porque a falha na prestação dos serviços de administração e fiscalização da locação não se restringiu a eventual prejuízo patrimonial, mas ocasionou consequência concreta e gravosa ao autor, que teve seu nome negativado em razão de débitos decorrentes dos inadimplementos do locatário. A ausência de atuação eficaz contribuiu para que os débitos permanecessem em aberto e culminou na indevida restrição creditícia do proprietário. Para a fixação do quantum indenizatório, o julgador deve pautar-se pelos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. A verba deve cumprir sua dupla finalidade: compensar a vítima pelo infortúnio vivenciado e penalizar os ofensores, desestimulando a reiteração da conduta (caráter pedagógico-punitivo), sem, contudo, ensejar o enriquecimento sem causa da parte lesada. Nesse diapasão, é imperiosa a análise detida da capacidade econômica das partes, vetor essencial para a quantificação da verba. De um lado, verifica-se a elevada gravidade do dano, consubstanciada nos prejuízos anteriormente delineados. De outro, os elementos probatórios constantes dos autos revelam a notória e acentuada incapacidade financeira do requerido Luís, em contraste com a capacidade econômica da seguradora requerida. A condenação não pode servir de instrumento para a ruína financeira dos ofensores, tornando a execução uma mera quimera processual. A fixação deve ser exequível e condizente com a realidade fática. A parte ré demonstrou não ostentar patrimônio vultoso ou rendimentos que lhe permitam suportar uma condenação em patamares estratosféricos, o que impõe a este juízo redobrada cautela. Por outro lado, também há de se considerar a presença também da seguradora no polo passivo da demanda. Sopesando tais vetores, entendo razoável, proporcional e adequado ao caso concreto fixar a indenização por danos morais no importe de R$ 3.000,00 (três mil reais). Tal montante atende à finalidade compensatória para a vítima e pedagógica para os ofensores, sem descurar da realidade econômica destes, mantendo-se dentro de um parâmetro justo e factível. III. DISPOSITIVO Diante do exposto, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para: a) DECLARAR rescindido o contrato de administração entabulado; b) CONDENAR a requerida ao repasse do pagamento do valor do aluguel do mês abril de 2023, observadas as deduções contratuais previstas, acrescida de correção monetária pelo INPC desde os respectivos vencimentos e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; c) CONDENAR a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), corrigidos monetariamente pelo INPC a partir da data desta sentença (Súmula 362 do STJ) e juros de mora de 1% ao mês a partir da data de citação, tendo em vista a relação contratual havida entre as partes; Diante da sucumbência recíproca, mas em maior parte para os autores, condeno as partes no pagamento das custas processuais na proporção de 70% (setenta por cento) para os autores e 30% (trinta por cento) para a ré, bem como de honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, guardada a mesma proporção das custas processuais, em atenção à complexidade da matéria e ao tempo decorrido desde a propositura da ação, com fundamento no artigo 85, § 2°, do Código de Processo Civil. Contudo, suspendo a exigibilidade de tais verbas, por ser a parte autora e o requerido Luiz beneficiários da gratuidade da justiça (art. 98, §3º, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, certifique-se e, nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as baixas e cautelas de estilo. Santa Helena de Goiás/GO, datado e assinado digitalmente. Cláudio Roberto Costa dos Santos Silva Juiz de Direito

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PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS Comarca de Santa Helena de Goiás/GO - 2ª Vara Protocolo Numero: 5594427-74.2023.8.09.0142 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Parte Autora: Petrucio Rodrigues Dos Reis Parte Requerida: Imobiliaria Rei Empreendimentos S/s Ltda Este ato judicial, devidamente assinado e acompanhado dos documentos necessários ao seu cumprimento, servirá como MANDADO/CARTA DE CITAÇÃO/PRECATÓRIA/INTIMAÇÃO/OFÍCIO e/ou ALVARÁ JUDICIAL, nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE RESIGNAÇÃO DE CHAVES C/C RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS, proposta por PETRUCIO RODRIGUES DOS REIS e RITA JASSIARA DE ARAUJO MEDEIROS REIS, em desfavor de IMOBILIARIA REI EMPREENDIMENTOS S/S LTDA, partes devidamente qualificadas nos autos. Na petição inicial (ev. 1), os autores alegaram que firmaram contrato de administração de imóvel com a ré, responsável pela gestão de unidade residencial nesta Comarca, mediante remuneração de 10% sobre o valor do aluguel. Afirmaram que o imóvel foi locado a FERNANDO CARNEIRO MACIEL WELTER, com previsão de pagamento antecipado de um ano de aluguel e responsabilidade do locatário pelas despesas de IPTU, água e energia. Sustentaram, em síntese, que a ré falhou na administração ao não fiscalizar os débitos existentes, ocasionando inadimplência de IPTU, contas de água (R$ 2.856,39) e energia (R$ 1.639,59), além da negativação do nome do autor em cadastro de proteção de crédito. Relataram que a ré deixou de repassar os aluguéis desde abril de 2023, não exigiu caução nem providenciou a alteração da titularidade das contas, e que, ao buscarem solução administrativa, foram cobrados em R$ 600,00 pelo setor jurídico da empresa para realização de notificação. Informaram, ainda, que descobriram que o locatário estava foragido e que o fiador permanecia no imóvel. Alegaram tentativa frustrada de rescisão do contrato de administração, em razão da cobrança de multa pela requerida. Requereram a concessão da justiça gratuita, afastamento da cláusula compromissória arbitral, aplicação do Código de Defesa do Consumidor e inversão do ônus da prova. No mérito, pleitearam a rescisão contratual por culpa da ré, pagamento de aluguéis e encargos em atraso, multa contratual, despesas suportadas e indenização por danos materiais e morais, inclusive pela negativação do nome do autor e aplicação da teoria do desvio produtivo do consumidor. Ao final, pleitearam a rescisão do contrato, consignação das chaves, declaração de inexistência de aluguéis, cobranças de multas e indenizações. Inicialmente, este Juízo declinou da competência para a Comarca de Rio Verde, conforme decisão de ev. 11. Por sua vez, o Magistrado daquela Comarca suscitou conflito negativo de competência (ev. 17), o qual foi julgado no mov. 36, ocasião em que se reconheceu a competência deste Juízo para o processamento e julgamento do feito. Decisão inicial (mov.62). Na contestação (ev. 94), a parte ré defendeu que cumpriu integralmente o contrato de administração. Afirmou que ajuizou ação de despejo e cobrança na câmara de arbitragem após o pagamento das custas pelos autores, mas que por opção dos autores, estes resolveram continuar com o processo em face ao locatário por conta própria. Sustentou a isenção de responsabilidades após o pedido de rescisão pelos autores. Argumentou que a responsabilidade pelos danos materiais recai exclusivamente sobre o locatário e que os autores não comprovaram o nexo de causalidade. Alegou a inexistência de comprovação dos danos morais alegados. Ao final, pugnou pela improcedência total dos pedidos. Impugnação à contestação (ev. 99). A audiência de conciliação restou infrutífera (ev. 175). Decisão solicitando esclarecimentos acerca do cadastramento dos sócios-proprietários VALDIR e ZULEIKA no polo passivo da demanda (ev. 194). Decisão de saneamento e organização do processo (ev. 206), ocasião em que houve o indeferimento do pedido de desconsideração da personalidade jurídica A audiência de instrução e julgamento foi realizada no evento 241. Alegações finais nos eventos 252 e 253. Em decisão de mov. 255 foi deferido o pedido de inversão do ônus da prova, bem como instadas as partes a se manifestarem acerca de eventual necessidade de produção de outras provas. O requerido se manifestou pelo julgamento do feito ao ev. 262 e os autores não se manifestaram nos autos (ev.263). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO Destaca-se que o feito transcorreu com observância aos princípios do contraditório e da ampla defesa. Também, não se constata a presença de nulidades. Em síntese, os autores requerem a rescisão do contrato de administração de imóveis, em razão dos supostos descumprimentos contratuais da requerida, especialmente quanto à fiscalização das obrigações do locatário, ao pagamento dos encargos da locação e ao repasse dos aluguéis, bem como a condenação da ré ao ressarcimento dos prejuízos materiais decorrentes da inadimplência, incluindo os débitos de IPTU, água e energia, além da reparação pelos demais danos alegadamente suportados e a adoção das providências necessárias à regularização da situação do imóvel. De outra banda, sustenta a requerida que honrou com tudo o que fora estabelecido no contrato, efetuando a locação, gerenciamento de valores, laudo de vistoria, cobranças administrativas, geriu os valores locatícios bem como propôs a competente Ação de Cobrança na Câmara de Arbitragem. Pois bem. Passo a analisar as supostas falhas na prestação de serviços. a) da fiscalização das obrigações do locatário Da análise do contrato celebrado entre as partes, verifica-se que o objeto da administração consistia no imóvel situado na Rua Pedro A. Cabral, Quadra 11, Lote 16, Casa 02, e restou pactuado acerca da administração do bem nos seguintes termos (mov.1.6): Ainda, sobre os deveres da requerida, vejamos o conteúdo da seguinte cláusula: Por sua vez, no contrato de locação firmado com o inquilino, acostado ao mov. 1.7, consta expressamente a obrigação do locatário de arcar com os débitos relativos ao IPTU, água e energia elétrica, conforme previsto na cláusula quinta. Também havia previsão contratual em que o locatário deveria transferir as faturas de energia para seu nome, conforme cláusula décima quarta. Restou evidenciada a existência de débitos de aluguel, água e energia, no entanto, nota-se que a requerida ajuizou demanda de despejo c/c cobrança de aluguéis em 28/06/23 exigindo-se os seguintes pagamentos (ev.94.8): Todavia, os documentos apresentados pelos autores demonstram a existência de débitos de água em aberto desde fevereiro de 2022 (mov. 1.13), bem como de débitos relativos ao consumo de energia elétrica desde junho de 2022 (mov. 1.14). Assim, embora a requerida tenha posteriormente adotado providência judicial visando à cobrança dos valores inadimplidos, verifica-se que os débitos relativos aos serviços essenciais permaneceram em aberto por período considerável, sem que tenha sido demonstrado que a administradora tenha realizado o acompanhamento e a fiscalização do cumprimento dessas obrigações pelo locatário, tanto que culminou na anotação de débito perante o SPC (mov.1.9) Tratando-se de encargos expressamente atribuídos ao locatário pelo contrato de locação, incumbia à administradora, no âmbito das obrigações assumidas no contrato de administração, acompanhar o regular o cumprimento das obrigações locatícias e, diante da constatação de eventual inadimplemento, comunicar os proprietários e adotar as providências contratualmente previstas. No caso concreto, entretanto, a requerida não comprovou ter exercido essa fiscalização de forma adequada e tempestiva. Ao contrário, os documentos dos autos, somente evidenciou a providência de medidas próximo ao mês de junho de 2023 (mov.94.9), deixando de evidenciar qualquer medidas ou comunicações no tempo do início do adimplemento dos débitos ainda no ano de 2022. Nota-se que sequer foi demonstrado que a administradora cobrou o locatário para efetuar as mudanças de titularidade da conta de energia, transferência que era obrigatória e prevista no contrato de locação. Também há de se considerar que foram os próprios autores que constataram o abandono do imóvel pelo locatário, conforme se constata da análise da prova oral produzida nos autos na audiência de instrução, não tendo a requerida demonstrado a adoção de qualquer providência para averiguar a situação do bem, mesmo diante dos inadimplementos anteriormente verificados. Tal circunstância evidencia falha no acompanhamento da relação locatícia, especialmente porque, diante de sinais de inadimplemento, era razoável que a administradora adotasse diligências para verificar a permanência do locatário no imóvel e comunicar os proprietários acerca de eventual abandono. Desse modo, resta caracterizado o descumprimento contratual imputável à requerida quanto à adequada prestação dos serviços de administração, especialmente no que diz respeito ao acompanhamento das obrigações assumidas pelo locatário. Importante salientar, ainda, que não houve rescisão anterior do contrato de administração pelos autores, conforme alegado pela requerida em contestação. O fato de terem buscado a adoção de medidas em face do locatário, inclusive após o insucesso das tentativas realizadas perante a Câmara de Conciliação e Arbitragem, não se confunde com a manifestação de vontade de extinguir o vínculo contratual mantido com a administradora. Assim, não prospera a alegação de que os autores teriam anteriormente rescindido o contrato, devendo a análise do pedido de rescisão ser realizada à luz dos descumprimentos contratuais efetivamente demonstrados nos autos. Assim, ausente prova de rescisão anterior, o pedido de resolução do contrato deve ser apreciado à luz dos descumprimentos contratuais efetivamente demonstrados nos autos. E, diante da falha na prestação dos serviços de administração acima reconhecida, mostra-se cabível a resolução do contrato, a qual deve ser considerada a partir de 29 abril de 2023, data em que restou efetivamente demonstrada a ciência acerca dos débitos vinculados ao imóvel e da situação de abandono pelo locatário. Saliente-se que tal marco temporal se mostra mais adequado às circunstâncias dos autos, uma vez que os débitos se encontravam registrados em nome dos proprietários e não há demonstração de que a requerida tenha sido comunicada anteriormente acerca dessas pendências ou de que tivesse, por outros meios, ciência da desocupação do imóvel. Assim, não se mostra possível retroagir a resolução para momento anterior sem elementos probatórios que indiquem, de forma segura, a ciência da administradora quanto aos fatos que caracterizaram o inadimplemento contratual. b) da multa contratual, multa penal, devolução do caução e IPTU No que se refere à multa contratual pretendida, verifica-se que o instrumento de administração imobiliária não contém previsão específica de penalidade para a hipótese de rescisão promovida pela contratada. Nos termos dos arts. 408 e 409 do Código Civil, a cláusula penal constitui obrigação acessória convencionada pelas partes para incidir em hipóteses determinadas de inadimplemento, não podendo ser presumida ou aplicada extensivamente a situação não contemplada no ajuste. Logo, mostra-se indevida sua cobrança. Em relação ao pedido de aplicação da multa prevista na Cláusula Décima, cumpre esclarecer que a penalidade nela estabelecida não se refere à rescisão do contrato de administração de imóveis. A referida disposição contratual é expressa ao estabelecer a incidência da multa em caso de “eventual rescisão da locação”. Portanto, a cláusula disciplina exclusivamente a multa decorrente da rescisão do contrato de locação pelo locatário, não estabelecendo qualquer penalidade pela rescisão do contrato de administração celebrado entre as partes. Ausente, assim, previsão contratual específica que imponha multa à parte contratante pela rescisão do contrato de administração, não há fundamento para a cobrança da penalidade com base na Cláusula Décima. No que tange ao pedido de devolução de caução, não havendo previsão contratual no contrato de locação, não se mostra possível imputar à imobiliária a responsabilidade pela ausência de sua exigência, vez que não lhe competia criar ou impor garantia não pactuada. Inexistindo, ainda, demonstração de que a administradora tenha recebido qualquer quantia a esse título, não há falar em dever de restituição. No que tange à condenação da requerida ao pagamento dos IPTUs em atraso, tal pretensão também não merece prosperar. O contrato de administração de imóveis estabeleceu expressamente, em sua cláusula segunda, parágrafo quarto, que a administradora estaria isenta de qualquer responsabilidade pelo pagamento das taxas de IPTU, cabendo-lhe tão somente realizar a cobrança amigável dos valores devidos pelo locatário. Assim, inexistindo previsão contratual que atribua à requerida a obrigação de suportar os débitos de IPTU não adimplidos pelo inquilino, não há fundamento para imputar-lhe diretamente a responsabilidade pelo pagamento desses encargos. c) Dos aluguéis atrasados Requerem os autores a condenação da requerida ao pagamento dos aluguéis em atraso referentes aos meses de abril a agosto de 2023. Da análise dos autos, verifica-se que houve requerimento de cobrança dos aluguéis referentes aos meses de maio e junho perante a Câmara de Arbitragem. Todavia, posteriormente, os autores solicitaram que o prosseguimento da cobrança desses valores fosse realizado diretamente pela advogada por eles constituída. Desse modo, não tendo a imobiliária recebido tais valores nem permanecido responsável pela respectiva cobrança, não lhe pode ser imputada a obrigação de repassar quantias que não ingressaram em seu poder. Tal circunstância, restou inclusive evidenciada através a seguinte troca de mensagens: De outra banda, em relação ao aluguel referente ao mês de abril, não houve nenhuma cobrança especifica da administradora através da Câmara de Arbitragem, circunstância que, diante da ausência de outras providências destinadas à cobrança do referido débito, permite presumir que o respectivo valor foi recebido pela imobiliária. Dessa forma, incumbia à requerida demonstrar o efetivo pagamento ou repasse do aluguel aos autores, ônus do qual não se desincumbiu. Assim, não comprovado o repasse do valor devido, impõe-se sua condenação ao pagamento do aluguel referente ao mês de abril de 2023. d) Dos danos morais Em relação ao dano moral, a conduta da requerida ultrapassa o mero descumprimento contratual. Isso porque a falha na prestação dos serviços de administração e fiscalização da locação não se restringiu a eventual prejuízo patrimonial, mas ocasionou consequência concreta e gravosa ao autor, que teve seu nome negativado em razão de débitos decorrentes dos inadimplementos do locatário. A ausência de atuação eficaz contribuiu para que os débitos permanecessem em aberto e culminou na indevida restrição creditícia do proprietário. Para a fixação do quantum indenizatório, o julgador deve pautar-se pelos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. A verba deve cumprir sua dupla finalidade: compensar a vítima pelo infortúnio vivenciado e penalizar os ofensores, desestimulando a reiteração da conduta (caráter pedagógico-punitivo), sem, contudo, ensejar o enriquecimento sem causa da parte lesada. Nesse diapasão, é imperiosa a análise detida da capacidade econômica das partes, vetor essencial para a quantificação da verba. De um lado, verifica-se a elevada gravidade do dano, consubstanciada nos prejuízos anteriormente delineados. De outro, os elementos probatórios constantes dos autos revelam a notória e acentuada incapacidade financeira do requerido Luís, em contraste com a capacidade econômica da seguradora requerida. A condenação não pode servir de instrumento para a ruína financeira dos ofensores, tornando a execução uma mera quimera processual. A fixação deve ser exequível e condizente com a realidade fática. A parte ré demonstrou não ostentar patrimônio vultoso ou rendimentos que lhe permitam suportar uma condenação em patamares estratosféricos, o que impõe a este juízo redobrada cautela. Por outro lado, também há de se considerar a presença também da seguradora no polo passivo da demanda. Sopesando tais vetores, entendo razoável, proporcional e adequado ao caso concreto fixar a indenização por danos morais no importe de R$ 3.000,00 (três mil reais). Tal montante atende à finalidade compensatória para a vítima e pedagógica para os ofensores, sem descurar da realidade econômica destes, mantendo-se dentro de um parâmetro justo e factível. III. DISPOSITIVO Diante do exposto, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para: a) DECLARAR rescindido o contrato de administração entabulado; b) CONDENAR a requerida ao repasse do pagamento do valor do aluguel do mês abril de 2023, observadas as deduções contratuais previstas, acrescida de correção monetária pelo INPC desde os respectivos vencimentos e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; c) CONDENAR a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), corrigidos monetariamente pelo INPC a partir da data desta sentença (Súmula 362 do STJ) e juros de mora de 1% ao mês a partir da data de citação, tendo em vista a relação contratual havida entre as partes; Diante da sucumbência recíproca, mas em maior parte para os autores, condeno as partes no pagamento das custas processuais na proporção de 70% (setenta por cento) para os autores e 30% (trinta por cento) para a ré, bem como de honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, guardada a mesma proporção das custas processuais, em atenção à complexidade da matéria e ao tempo decorrido desde a propositura da ação, com fundamento no artigo 85, § 2°, do Código de Processo Civil. Contudo, suspendo a exigibilidade de tais verbas, por ser a parte autora e o requerido Luiz beneficiários da gratuidade da justiça (art. 98, §3º, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, certifique-se e, nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as baixas e cautelas de estilo. Santa Helena de Goiás/GO, datado e assinado digitalmente. Cláudio Roberto Costa dos Santos Silva Juiz de Direito