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TJGO · Pirenópolis - Juizado Especial Cível · Decisão
Comarca de Pirenópolis/GO Gabinete da 1ª Vara (Família e Sucessões, Infância e Juventude, Cível e Juizado Especial Cível) Rua Direita, n.º 28, Fórum José Joaquim de Sá, Centro, Pirenópolis/GO Processo nº: 5566070-64.2025.8.09.0126 Requerente: Weverthon Dias De Souza Requerido: Malibu Construtora E Incorporadora Ltda DECISÃO Trata-se de Cumprimento de Sentença em que a parte exequente pugna pela penhora do bem imóvel consistente em apartamento/cota 201/11, do bloco C, empreendimento Mandala dos Pireneus, registrada no R-2 da matrícula n. 14.755, livro 2, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Pirenópolis-GO, bem como a prenotação da penhora do bem na referida matrícula. Pois bem. O objeto desta execução decorre da rescisão judicialmente reconhecida do compromisso de compra e venda referente à própria fração imobiliária do empreendimento que a parte exequente requereu a penhora. Conforme dispõe o artigo 31-A, § 1º, da Lei n 4.591/64, o patrimônio de afetação não se comunica com o patrimônio geral da empresa e responde pelas dívidas e obrigações vinculadas à própria incorporação. De igual modo, o artigo 833, § 1º, do Código de Processo Civil estabelece exceção expressa à impenhorabilidade de bens gravados quando a execução versar sobre dívida originada do próprio bem ou da incorporação correspondente. Sobre a penhorabilidade de bens integrantes do patrimônio de afetação por dívidas oriundas da respectiva incorporação, colaciona-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO EM INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. POSSIBILIDADE DE PENHORA PARA SATISFAÇÃO DE CRÉDITO VINCULADO À INCORPORAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME. 1. Agravo em recurso especial interposto contra acórdão proferido em agravo de instrumento que permitiu a penhora de terreno afetado ao patrimônio de afetação. 2. A controvérsia diz respeito a agravo de instrumento interposto contra decisão no cumprimento de sentença que indeferiu a penhora de terreno afetado ao patrimônio de afetação. 3. A Corte de origem concluiu pela possibilidade de penhora para satisfação de crédito do adquirente vinculado à incorporação, por não ser absoluta a impenhorabilidade do patrimônio de afetação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 31-A, caput e § 1º, da Lei n. 4.591/1964, por admitir a penhora de bem afetado para cumprir obrigação de devolução de valores ao adquirente após rescisão contratual; e (ii) saber se houve violação do art. 31-B da Lei n. 4.591/1964, em razão da anterior averbação da afetação, como causa impeditiva absoluta da constrição. III. RAZÕES DE DECIDIR. 5. De acordo com a orientação jurisprudencial do STJ, o regime de afetação não é absolutamente impenhorável quando o crédito decorre da própria incorporação; a devolução de valores ao adquirente em razão de rescisão contratual é obrigação vinculada ao empreendimento. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 6. O art. 31-B não foi objeto de apreciação específica e fundamentada pelo Tribunal de origem, incidindo a Súmula n. 211 do STJ quanto ao não conhecimento do recurso especial no ponto. IV. DISPOSITIVO E TESE. 7. Agravo em recurso especial desprovido. [...]” (STJ - AREsp: 2.690.813/SP, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, Data de Julgamento: 04/05/2026, Data de Publicação: DJEN 07/05/2026) (grifou-se) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL DA INCORPORADORA. DECISÃO QUE MANTEVE A CONSTRIÇÃO E DETERMINOU O PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE. ARTIGO 833, INCISO XII, § 1º, DO CPC. DÍVIDA ORIUNDA DA PRÓPRIA INCORPORAÇÃO. PENHORA. POSSIBILIDADE. 1. O advento da Lei n. 10.931/04, integrante do intitulado ‘pacote da construção’, que buscava ao aquecimento do setor de construção civil, trouxe significativas alterações na Lei n. 4.591/64, conferindo maior segurança ao incorporador e aos adquirentes de unidades autônomas, ao manter em separado o patrimônio daquele, bem como resguardando o patrimônio da própria incorporação. 2. É possível a penhora do patrimônio de afetação, por dívida que provém da própria incorporação, nos termos da ressalva do artigo 833, inciso XII, § 1º, do CPC. 3. Demonstrado que o crédito é decorrente de rescisão de contrato de venda e compra de imóvel, originário da própria incorporação, tem-se que o montante dispensado pelos Agravados, no momento de aquisição do bem, reverteu-se ao patrimônio da sociedade, especificamente para suportar a execução da obra e, por tal razão, mister que referido patrimônio, ainda que sob o regime de afetação, seja utilizado para adimplir dívida decorrente do distrato. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA.” (TJGO – AI: 5736795.86.2019.8.09.0000, Relator: Des. EUDÉLCIO MACHADO FAGUNDES, 5ª Câmara Cível, Data de Julgamento: 23/03/2020) Desse modo, deferir a penhora da cota é medida impositiva, tendo em vista que não se pode admitir que o patrimônio de afetação seja oposto contra o próprio adquirente lesado pela conduta da incorporadora, em manifesto desvio de finalidade do instituto. Entretanto, considerando a praxe de comercialização por instrumentos particulares na fase de incorporação antes da abertura de matrículas individualizadas, faz-se necessário fixar cautelas para verificar eventual transferência fática a terceiros de boa-fé. Dessa forma, INTIME-SE pessoalmente a parte executada para, no prazo de 5 (cinco) dias, exibir a documentação comprobatória de eventual alienação, cessão ou promessa de venda da fração/cota 201/11, do bloco C, empreendimento Mandala dos Pireneus, registrada no R-2 da matrícula n. 14.755, no cartório de registro de imóveis desta Comarca, após a data da rescisão contratual, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 30.000,00 (trinta mil reais), pelo descumprimento da ordem. Caso não haja impedimento: DEFIRO a penhora, a ser realizada por termo nos autos, da fração ideal supracitada, até o limite do valor do crédito exequendo, o qual o exequente deverá apresentar planilha atualizada, no prazo de 5 (cinco) dias. Após, expeça-se mandado de avaliação da fração penhorada, bem como intime-se a executada acerca da penhora realizada, por meio de seu advogado (art. 841, §1º, do CPC), para, querendo, oferecer nos próprios autos, no prazo de 15 dias (artigo 52, IX da Lei n. 9099/95 e Enunciado 142 do FONAJE). Fica a empresa executada nomeada como depositária do bem (art. 840, §2º, CPC). Procedida a avaliação do imóvel penhorado, intimem-se as partes para manifestarem acerca dos laudos de avaliação, em 5 (cinco) dias. Incumbe à parte exequente providenciar a averbação da penhora no registro competente, mediante a apresentação de cópia do auto ou do termo de penhora, independentemente de mandado judicial (CPC, art. 844). Caso haja impedimento, INTIME-SE o exequente para indicar outros bens passíveis de penhora ou requerer o que entender de direito, sob pena de extinção (Lei 9.099/95, art. 53, § 4º). Cumpra-se. Pirenópolis/GO, datado e assinado eletronicamente. EDUARDO CARDOSO GERHARDT Juiz de Direito
TJGO · Pirenópolis - Juizado Especial Cível · Decisão
Comarca de Pirenópolis/GO Gabinete da 1ª Vara (Família e Sucessões, Infância e Juventude, Cível e Juizado Especial Cível) Rua Direita, n.º 28, Fórum José Joaquim de Sá, Centro, Pirenópolis/GO Processo nº: 5566070-64.2025.8.09.0126 Requerente: Weverthon Dias De Souza Requerido: Malibu Construtora E Incorporadora Ltda DECISÃO Trata-se de Cumprimento de Sentença em que a parte exequente pugna pela penhora do bem imóvel consistente em apartamento/cota 201/11, do bloco C, empreendimento Mandala dos Pireneus, registrada no R-2 da matrícula n. 14.755, livro 2, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Pirenópolis-GO, bem como a prenotação da penhora do bem na referida matrícula. Pois bem. O objeto desta execução decorre da rescisão judicialmente reconhecida do compromisso de compra e venda referente à própria fração imobiliária do empreendimento que a parte exequente requereu a penhora. Conforme dispõe o artigo 31-A, § 1º, da Lei n 4.591/64, o patrimônio de afetação não se comunica com o patrimônio geral da empresa e responde pelas dívidas e obrigações vinculadas à própria incorporação. De igual modo, o artigo 833, § 1º, do Código de Processo Civil estabelece exceção expressa à impenhorabilidade de bens gravados quando a execução versar sobre dívida originada do próprio bem ou da incorporação correspondente. Sobre a penhorabilidade de bens integrantes do patrimônio de afetação por dívidas oriundas da respectiva incorporação, colaciona-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO EM INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. POSSIBILIDADE DE PENHORA PARA SATISFAÇÃO DE CRÉDITO VINCULADO À INCORPORAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME. 1. Agravo em recurso especial interposto contra acórdão proferido em agravo de instrumento que permitiu a penhora de terreno afetado ao patrimônio de afetação. 2. A controvérsia diz respeito a agravo de instrumento interposto contra decisão no cumprimento de sentença que indeferiu a penhora de terreno afetado ao patrimônio de afetação. 3. A Corte de origem concluiu pela possibilidade de penhora para satisfação de crédito do adquirente vinculado à incorporação, por não ser absoluta a impenhorabilidade do patrimônio de afetação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 31-A, caput e § 1º, da Lei n. 4.591/1964, por admitir a penhora de bem afetado para cumprir obrigação de devolução de valores ao adquirente após rescisão contratual; e (ii) saber se houve violação do art. 31-B da Lei n. 4.591/1964, em razão da anterior averbação da afetação, como causa impeditiva absoluta da constrição. III. RAZÕES DE DECIDIR. 5. De acordo com a orientação jurisprudencial do STJ, o regime de afetação não é absolutamente impenhorável quando o crédito decorre da própria incorporação; a devolução de valores ao adquirente em razão de rescisão contratual é obrigação vinculada ao empreendimento. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 6. O art. 31-B não foi objeto de apreciação específica e fundamentada pelo Tribunal de origem, incidindo a Súmula n. 211 do STJ quanto ao não conhecimento do recurso especial no ponto. IV. DISPOSITIVO E TESE. 7. Agravo em recurso especial desprovido. [...]” (STJ - AREsp: 2.690.813/SP, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, Data de Julgamento: 04/05/2026, Data de Publicação: DJEN 07/05/2026) (grifou-se) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL DA INCORPORADORA. DECISÃO QUE MANTEVE A CONSTRIÇÃO E DETERMINOU O PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE. ARTIGO 833, INCISO XII, § 1º, DO CPC. DÍVIDA ORIUNDA DA PRÓPRIA INCORPORAÇÃO. PENHORA. POSSIBILIDADE. 1. O advento da Lei n. 10.931/04, integrante do intitulado ‘pacote da construção’, que buscava ao aquecimento do setor de construção civil, trouxe significativas alterações na Lei n. 4.591/64, conferindo maior segurança ao incorporador e aos adquirentes de unidades autônomas, ao manter em separado o patrimônio daquele, bem como resguardando o patrimônio da própria incorporação. 2. É possível a penhora do patrimônio de afetação, por dívida que provém da própria incorporação, nos termos da ressalva do artigo 833, inciso XII, § 1º, do CPC. 3. Demonstrado que o crédito é decorrente de rescisão de contrato de venda e compra de imóvel, originário da própria incorporação, tem-se que o montante dispensado pelos Agravados, no momento de aquisição do bem, reverteu-se ao patrimônio da sociedade, especificamente para suportar a execução da obra e, por tal razão, mister que referido patrimônio, ainda que sob o regime de afetação, seja utilizado para adimplir dívida decorrente do distrato. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA.” (TJGO – AI: 5736795.86.2019.8.09.0000, Relator: Des. EUDÉLCIO MACHADO FAGUNDES, 5ª Câmara Cível, Data de Julgamento: 23/03/2020) Desse modo, deferir a penhora da cota é medida impositiva, tendo em vista que não se pode admitir que o patrimônio de afetação seja oposto contra o próprio adquirente lesado pela conduta da incorporadora, em manifesto desvio de finalidade do instituto. Entretanto, considerando a praxe de comercialização por instrumentos particulares na fase de incorporação antes da abertura de matrículas individualizadas, faz-se necessário fixar cautelas para verificar eventual transferência fática a terceiros de boa-fé. Dessa forma, INTIME-SE pessoalmente a parte executada para, no prazo de 5 (cinco) dias, exibir a documentação comprobatória de eventual alienação, cessão ou promessa de venda da fração/cota 201/11, do bloco C, empreendimento Mandala dos Pireneus, registrada no R-2 da matrícula n. 14.755, no cartório de registro de imóveis desta Comarca, após a data da rescisão contratual, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 30.000,00 (trinta mil reais), pelo descumprimento da ordem. Caso não haja impedimento: DEFIRO a penhora, a ser realizada por termo nos autos, da fração ideal supracitada, até o limite do valor do crédito exequendo, o qual o exequente deverá apresentar planilha atualizada, no prazo de 5 (cinco) dias. Após, expeça-se mandado de avaliação da fração penhorada, bem como intime-se a executada acerca da penhora realizada, por meio de seu advogado (art. 841, §1º, do CPC), para, querendo, oferecer nos próprios autos, no prazo de 15 dias (artigo 52, IX da Lei n. 9099/95 e Enunciado 142 do FONAJE). Fica a empresa executada nomeada como depositária do bem (art. 840, §2º, CPC). Procedida a avaliação do imóvel penhorado, intimem-se as partes para manifestarem acerca dos laudos de avaliação, em 5 (cinco) dias. Incumbe à parte exequente providenciar a averbação da penhora no registro competente, mediante a apresentação de cópia do auto ou do termo de penhora, independentemente de mandado judicial (CPC, art. 844). Caso haja impedimento, INTIME-SE o exequente para indicar outros bens passíveis de penhora ou requerer o que entender de direito, sob pena de extinção (Lei 9.099/95, art. 53, § 4º). Cumpra-se. Pirenópolis/GO, datado e assinado eletronicamente. EDUARDO CARDOSO GERHARDT Juiz de Direito
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