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TJGO · 7ª Câmara Cível · DECISÃO MONOCRÁTICA
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da Desembargadora DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE APELAÇÃO CÍVEL N.º: 5559024-98.2022.8.09.0006 COMARCA DE ANÁPOLIS APELANTES: AMANDA BEZERRA DOS REIS e JOÃO PAULO RAMOS RODRIGUES APELADA: MARLON MORAIS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. RELATORA: Desembargadora DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C REPARAÇÃO POR DANOS DECORRENTES DA FRUIÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação cível interposta por adquirentes em face de sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão de "Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda com Obrigações e Alienação Fiduciária em Garantia", reintegração de posse, condenação ao pagamento de taxa de fruição, autorização para retenção porcentagem dos valores pagos e restituição do saldo, e improcedente o pedido reconvencional. Os apelantes buscam a nulidade da sentença por deficiência de fundamentação e cerceamento do direito de defesa, a manutenção do contrato, o reconhecimento da invalidade do rito possessório fiduciário, a insuficiência da notificação, o afastamento ou alteração da taxa de fruição, a redução do percentual de retenção, a indenização pelas benfeitorias e a inversão dos ônus sucumbenciais, bem como a concessão da gratuidade de justiça. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão são: (i) a preliminar de nulidade da sentença por deficiência de fundamentação e cerceamento do direito de defesa; (ii) a concessão da gratuidade da justiça aos apelantes; (iii) a validade do rito da alienação fiduciária em garantia sem registro na matrícula do imóvel; (iv) a suficiência da notificação via WhatsApp para constituição em mora; (v) o cabimento da taxa de fruição sobre lote edificado e sua base de cálculo; (vi) o percentual de retenção dos valores pagos em caso de rescisão por culpa dos compradores; e (vii) o direito à indenização por benfeitorias e acessões realizadas no imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sentença enfrentou os argumentos relevantes, não havendo deficiência de fundamentação, e o indeferimento de provas inúteis ou protelatórias pelo juiz, destinatário da prova, não configura cerceamento de defesa. 4. Os apelantes comprovaram a impossibilidade de arcar com as despesas processuais, sendo devida a concessão da gratuidade da justiça. 5. A ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel impede a aplicação do rito executivo extrajudicial da L. 9.514/1997, submetendo a rescisão às regras gerais do CC e do CDC. 6. A notificação extrajudicial via WhatsApp, atestada por ata notarial, é meio hábil para cientificar os devedores da mora e facultar a regularização da dívida. 7. O inadimplemento substancial dos compradores, sem comprovação de fortuito externo hábil a desconstituir o dever de pagar, autoriza a resolução do contrato e a reintegração de posse. 8. A taxa de fruição é devida em caso de lote com edificação residencial habitável, gerando proveito econômico aos ocupantes e evitando enriquecimento sem causa, sendo razoável o percentual fixado em primeiro grau sobre o valor atualizado do contrato. 9. O percentual de retenção de 20% sobre os valores pagos pelos adquirentes, em caso de rescisão por sua culpa, mostra-se proporcional e suficiente para indenizar a vendedora pelos custos administrativos. 10. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias e acessões úteis e necessárias, cuja apuração técnica de existência e valor deve ser postergada para a fase de liquidação de sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. Tese(s) de julgamento: 1. Comprovada a hipossuficiência, defere-se a gratuidade da justiça. 2. A ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel afasta a aplicação da L. 9.514/1997, submetendo a rescisão contratual às regras do CC e do CDC. 3. Notificação extrajudicial via aplicativo de mensagens (WhatsApp), reforçada por ata notarial, é meio válido para constituição em mora do devedor. 4. É devida a taxa de fruição em contrato de compra e venda de lote que possui edificação residencial habitável, em percentual razoável sobre o valor atualizado do contrato, a partir da constituição em mora até a efetiva desocupação. 5. O percentual de retenção de 20% sobre os valores pagos pelo promitente comprador, em caso de rescisão contratual por sua culpa, é proporcional e condizente com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça. 6. O direito à indenização por benfeitorias e acessões úteis e necessárias realizadas por possuidor de boa-fé pode ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §2º, 85, §16, 98, 98, §3º, 99, §2º, 99, §3º, 370, p.u., 487, I, 489, §1º, 509, I; CC, arts. 317, 475, 478, 884, 1.219, 1.220, 1.227; L. 9.514/1997, arts. 23, 26, 27; L. 6.766/1979, art. 34; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, V, 51, XVI. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, Súmula 543, Súmula 568, Tema Repetitivo 1.095, Tema Repetitivo 1.178; TJGO, Súmula 25, Agravo de Instrumento 5201774-39.2026.8.09.0137, Apelação Cível 5077785-3620218090051, Apelação Cível 5078271-50.2023.8.09.0051, Apelação Cível 5639171-48.2021.8.09.0006, Apelação Cível 6085739-33.2024.8.09.0174. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por AMANDA BEZERRA DOS REIS e JOÃO PAULO RAMOS RODRIGUES, nos autos da Ação de Reintegração de Posse cumulada com Danos Decorrentes da Fruição, ajuizada por MARLON MORAIS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., em face da sentença (movimentação 110) proferida pela Excelentíssima Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Anápolis, Thiago Inácio de Oliveira, nos seguintes termos: “(…) Em face do exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na ação principal para: a) DECRETAR a rescisão do "Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda com Obrigações e Alienação Fiduciária em Garantia" (Contrato n. 8080/2021) celebrado entre as partes, por culpa dos requeridos; b) DETERMINAR a reintegração da requerente, Marlon Morais Construtora e Incorporadora Ltda., na posse do imóvel descrito na inicial, concedendo aos requeridos o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária, a contar do trânsito em julgado desta sentença; c) CONDENAR os requeridos, solidariamente, ao pagamento de taxa de fruição mensal, que reduzo ao percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato (R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais)), devida desde a constituição em mora (27.06.2022) até a efetiva desocupação do imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença; d) AUTORIZAR a requerente a reter o percentual de 20% (vinte por cento) dos valores comprovadamente pagos pelos requeridos, devendo restituir-lhes o saldo remanescente de 80% (oitenta por cento) em parcela única, corrigido monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado. Fica autorizada a compensação de valores entre o crédito da autora (taxa de fruição) e o valor a ser restituído aos requeridos. Outrossim, JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. CONDENO a parte requerida, solidariamente, ao pagamento das custas, eventuais despesas e honorários advocatícios, os quais, com fulcro no artigo 85, § 2º, I, II, III e IV do Código de Processo Civil, arbitro à razão de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, importância que deverá ser corrigida pelo índice de preços ao consumidor amplo - IPCA, e juros moratórios pelo Sistema Especial de Liquidação e Custódia - SELIC, a partir do trânsito em julgado desta sentença (artigo 85, § 16, do Código de Processo Civil.” Os Apelantes, em suas razões (movimentação 117) , defendem, preliminarmente, a nulidade da sentença por deficiência de fundamentação e cerceamento do direito de defesa diante do indeferimento da prova pericial e oral. No mérito, requerem a reforma do julgado para: 1) determinar a manutenção do vínculo contratual com revisão e repactuação das parcelas; 2) reconhecer a invalidade do rito possessório fiduciário em face da ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula imobiliária e falta de consolidação da propriedade; 3) declarar a insuficiência da notificação via WhatsApp; 4) afastar integralmente a taxa de fruição por se tratar originariamente de lote, ou subsidiariamente alterar seu termo inicial e base; 5) reduzir a retenção para patamar inferior; 6) assegurar a indenização pelas benfeitorias construídas; e 7) inverter os ônus de sucumbência. Sem preparo, uma vez que requereram a gratuidade de justiça. A Apelada, em contrarrazões (movimentação 120), defende o não conhecimento do recurso por preclusão e ausência de dialeticidade recursal e, no mérito, requer o total desprovimento da Apelação. É o relatório. Decido. 1. Julgamento monocrático O artigo 932, incisos IV e V, do Código de Processo Civil estabelece que o relator poderá julgar o recurso, unipessoalmente, quando contrário a súmula dos tribunais superiores ou do próprio tribunal. Art. 932. Incumbe ao relator: (…) IV - negar provimento a recurso que for contrário a: a) súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal; b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos; c) entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência; V - depois de facultada a apresentação de contrarrazões, dar provimento ao recurso se a decisão recorrida for contrária a: a) súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal; O Superior Tribunal de Justiça, na condição de intérprete da norma constitucional, editou a Súmula 568, verbis: “O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema” Verificada a consonância do caso concreto com entendimento pacificado, mostra-se juridicamente adequada a apreciação monocrática da Dupla Apelação Cível, razão pela qual impõe-se o julgamento nos termos da orientação jurisprudencial consolidada. 2. Juízo de Admissibilidade e Gratuidade de Justiça. De início, cumpre examinar o pedido de concessão do benefício da gratuidade da justiça formulado pelos Apelantes, haja vista o prévio indeferimento, na sentença, e a determinação desta Relatoria para comprovação da hipossuficiência financeira (movimentação 127). Conforme a disciplina do artigo 99, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil, o magistrado somente indeferirá o pedido de gratuidade se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais, devendo, antes de indeferir, determinar à parte a comprovação da alegada carência. A presunção de veracidade da declaração firmada por pessoa natural, prevista no parágrafo 3º do artigo 99 do mesmo diploma legal, possui natureza relativa (iuris tantum). No âmbito deste egrégio Tribunal de Justiça, a matéria encontra-se pacificada pela Súmula n.º 25: "Súmula 25 do TJGO: Faz jus à gratuidade da justiça a pessoa natural ou jurídica que comprovar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais." Ademais, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1.178, fixou a orientação de que é vedado o uso de critérios puramente objetivos para o indeferimento imediato da benesse, devendo o julgador franquear a oportunidade de comprovação quando existirem elementos aptos a afastar a presunção legal, servindo os critérios objetivos de suporte integrativo na valoração do conjunto probatório. No caso concreto, a documentação apresentada pelos apelantes demonstra a impossibilidade de arcar com as despesas do processo sem prejuízo do sustento próprio e de sua família (movimentação 91 e movimentação 133). Com efeito, a renda familiar mensal auferida encontra-se comprometida pelas despesas ordinárias de subsistência e pelo cenário de endividamento gerado pelo desfazimento do negócio imobiliário em questão, inexistindo nos autos elementos concretos suficientes para elidir a presunção legal de veracidade da declaração de hipossuficiência. Extrai-se que o Apelante João Paulo Ramos Rodrigues aufere renda mensal como servidor público (movimentação 91), com salário de R$ 3.365,42 (três mil, trezentos e sessenta e cinco reais e quarenta e dois centavos). A requerida Amanda Bezerra dos Reis, por sua vez, declarou-se autônoma, e os extratos bancários apresentados (movimentação 98, arquivos 02 e 03) não indicam operações vultosas, o que reforça a necessidade da gratuidade. Soma-se ainda a consulta ao Imposto de Renda (movimentação 98, arquivo 07) que demonstram que a Apelante não possui bens e valores declarados nos últimos exercícios financeiros. Assim, demonstrada a hipossuficiência financeira da Autora, impõe-se a reforma da sentença apelada para deferir o benefício da gratuidade da justiça, nos termos do artigo 98 do Código de Processo Civil. A propósito, colaciona-se o seguinte julgado: “(...) Tese de julgamento: A concessão da gratuidade da justiça deve resultar da análise do conjunto das condições econômicas da parte, sendo indevido o indeferimento do benefício com fundamento exclusivo na ausência de documento específico quando os demais elementos probatórios demonstram situação de hipossuficiência financeira (TJGO. Agravo de Instrumento, 5201774-39.2026.8.09.0137, Ana Cristina Ribeiro Peternella França - (Desembargador), 7ª Câmara Cível, julgado em 10/03/2026 21:49:00) Conheço da Apelação Cível, porquanto preenchidos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, rejeitando-se as preliminares de não conhecimento deduzidas em contrarrazões, visto que a Apelação combate especificamente os fundamentos da sentença, atendendo ao princípio da dialeticidade recursal. 3. Preliminares de Nulidade: Deficiência de Fundamentação e Cerceamento de Defesa. Os Apelantes sustentam a nulidade da sentença, alegando ausência de fundamentação sobre o regime fiduciário e cerceamento do direito de defesa em decorrência do indeferimento de perícia contábil e prova testemunhal para demonstração das benfeitorias e do fortuito decorrente da pandemia. Em relação à fundamentação, o artigo 489, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil exige que o magistrado enfrente os argumentos relevantes e aptos a infirmar a conclusão adotada. A sentença proferida enfrentou com precisão o inadimplemento confesso, a ineficácia da garantia fiduciária não averbada perante o procedimento extrajudicial da Lei Federal n.º 9.514/1997, a inaplicabilidade da teoria da imprevisão e os critérios de apuração da fruição e restituição de parcelas (movimentação 110). O simples fato de a decisão adotar solução jurídica contrária aos interesses dos litigantes não configura negativa de prestação jurisdicional nem carência de motivação. No tocante ao cerceamento de defesa, cumpre salientar que o juiz é o destinatário final da prova, incumbindo-lhe indeferir as diligências inúteis ou protelatórias, consoante preceitua o artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. A realização de perícia contábil revelava-se despicienda, porquanto a controvérsia sobre a legalidade dos encargos contratuais e rescisão envolvia matéria eminentemente de direito, aferível pela simples análise dos termos do contrato e dos comprovantes de pagamento anexados. De igual modo, a prova testemunhal não teria o condão de comprovar a existência de fortuito externo hábil a desconstituir o dever de pagar obrigações líquidas e certas. Quanto às benfeitorias, embora o juízo a quo tenha indeferido a perícia técnica no imóvel durante a fase cognitiva (movimentação 44) e julgado improcedente o pleito indenizatório na sentença (movimentação 110), tal circunstância não enseja a anulação do processo, haja vista que a questão comporta readequação material com o diferimento da apuração do valor e extensão da obra para a fase de liquidação de sentença, conforme será examinado no mérito. Rejeitam-se, pois, as preliminares de nulidade. 4. Mérito 4.1 Da Ineficácia da Alienação Fiduciária sem Registro e Aplicação das Regras Gerais do Código Civil e CDC Primeira e Segunda Apelação. Perda superveniente do objeto Ressalta-se que o instrumento pactuado entre os litigantes (Contrato n.º 8080/2021) foi rotulado como "Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda com Obrigações e Alienação Fiduciária em Garantia" (movimentação 1, arquivos 4 a 6). Todavia, restou incontroverso nos autos que a garantia fiduciária jamais foi levada a registro perante a matrícula do imóvel (Matrícula n.º 111.174 do 2º Registro de Imóveis de Anápolis/GO) (movimentação 8, arquivo 2), fato expressamente reconhecido pela própria construtora apelada em manifestação (movimentação 103, arquivo 1). O artigo 23, caput, da Lei n.º 9.514/1997 estabelece expressamente a natureza constitutiva do ato registral: Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. § 1º Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) § 2º Caberá ao fiduciante a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) Nesse cenário, a ausência de registro obsta a incidência do rito executivo extrajudicial de consolidação da propriedade e leilões públicos previsto nos artigos 26 e 27 da referida lei, afastando o entendimento firmado no Tema Repetitivo 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, cuja aplicação pressupõe a garantia "devidamente registrada em cartório". Veja-se: Tema Repetitivo 1.095: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.' Não produzindo efeitos reais a garantia fiduciária, o negócio jurídico subsiste no plano estritamente obrigacional como promessa de compra e venda de bem imóvel, incidindo plenamente os preceitos gerais do Código Civil e as normas cogentes do Código de Defesa do Consumidor, haja vista a manifesta condição da construtora como fornecedora e dos adquirentes como destinatários finais (artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor). Nesse sentido: (...) O contrato de compra e venda, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, somente se subordina à disciplina normativa da legislação especial (Lei nº 9.514/97) se promovido o registro do referido contrato no respectivo Cartório, como demanda o artigo 23 da referida legislação, mediante interpretação conjunta com o artigo 1.227 do Código Civil. Inexistindo registro do contrato, a sua resolução deverá se sujeitar ao Código de Defesa do Consumidor. (...) (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, 5078271-50.2023.8.09.0051, RONNIE PAES SANDRE - (DESEMBARGADOR), 8ª Câmara Cível, julgado em 11/04/2024) Assim, escorreita a sentença ao analisar o pedido de desfazimento da avença e seus consectários sob a ótica do direito obrigacional comum e consumerista. 4.2. Do Inadimplemento Contratual, Afastamento da Teoria da Imprevisão e Rescisão com Reintegração de Posse No plano fático, restou incontroverso o inadimplemento substancial e prolongado dos compradores, ora Apelantes. As partes celebraram o pacto em 13 de fevereiro de 2021 (movimentação 1, arquivo 4) e, diante de atrasos anteriores, firmaram acordo extrajudicial de repactuação em 30 de novembro de 2021 (movimentação 1, arquivo 7). Não obstante a renegociação amigável das parcelas, o último pagamento realizado pelos adquirentes deu-se em 28 de janeiro de 2022, relativo à parcela 1/351 (movimentação 1, arquivo 11). Desde então, os Apelantes permaneceram residindo no imóvel sem prestar a correspondente contraprestação. A tese recursal fundada na ocorrência de fortuito externo decorrente dos efeitos da pandemia de Covid-19 não encontra guarida. A aplicação da teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva (artigos 317 e 478 do Código Civil e artigo 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor) demanda a demonstração objetiva e cabal de fato superveniente extraordinário que tenha provocado desproporção manifesta nas prestações e desequilíbrio na base objetiva do contrato, gerando extrema vantagem para a contraparte. Dificuldades financeiras genéricas, desemprego ou flutuações de renda integram os riscos das negociações e não desoneram o contratante do cumprimento de obrigações voluntariamente contraídas, sobretudo quando a relação foi repactuada em momento em que os impactos pandêmicos já eram plenamente conhecidos (novembro de 2021). Demais disso, a notificação extrajudicial encaminhada por meio eletrônico e atestada por ata notarial (movimentação 13, arquivos 2 a 5) atendeu perfeitamente ao escopo de cientificar os devedores da mora e facultar a regularização da dívida, restando consumada a interpelação premonitória. (...) 2. Mensagens recebidas por aplicativos, como whatsapp, ou por e-mail, constituem meio hábil para comprovar os fatos em litígio desde que reforçadas por ata notarial, conferindo validade ao seu conteúdo. Precedentes do TJGO. 3. A ata notarial apresentada pela parte embargada comprova que houve efetivo contato com a parte embargante em março de 2020, solicitando o pagamento. 4. A resposta dos embargantes, informando a necessidade de mais prazo devido aos decretos de lockdown, evidencia que houve ciência da situação e requerimento de prorrogação dentro do prazo contratual estipulado. (...) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. (TJ-GO 5077785-3620218090051, Relator: ÁTILA NAVES AMARAL - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 01/10/2024) (destaque em negrito) Configurada a mora e o inadimplemento voluntário por culpa dos adquirentes, opera-se o direito potestativo da promitente vendedora de pleitear a resolução do contrato e a recomposição do estado anterior (artigo 475 do Código Civil). “Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” Como desdobramento inafastável da rescisão do pacto, extingue-se a causa jurídica que legitimava a posse direta exercida pelos promitentes compradores, convolando-a em posse precária e injusta, a impor a reintegração da autora na posse do imóvel, mantendo-se o prazo fixado na sentença para desocupação voluntária. 4.3 Da Retenção de Valores Adimplidos e Restituição Decretada a resolução do negócio por inadimplemento culposo dos compradores, incide o entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça no verbete da Súmula 543: "Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou a orientação de que o percentual de retenção pelo vendedor de imóvel, em rescisão motivada pelo adquirente, deve flutuar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total das parcelas efetivamente pagas, a depender das circunstâncias concretas de cada caso. Na espécie, a sentença arbitrou a retenção em 20% (vinte por cento) sobre o montante pago pelos apelantes, quantia proporcional e suficiente para indenizar a vendedora pelos custos administrativos, operacionais e tributários decorrentes da comercialização. A devolução do saldo de 80% (oitenta por cento) aos adquirentes deve ocorrer em parcela única, com correção monetária calculada pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar do trânsito em julgado, consoante determinado pelo Juízo a quo. 4.4 Da Taxa de Fruição do Imóvel Os recorrentes insurgem-se contra a fixação da taxa de fruição, argumentando que a jurisprudência veda a incidência da referida indenização em lotes não edificados. Contudo, a hipótese vertente distingue-se da mera alienação de lote de terreno nu. Constata-se dos autos que o objeto contratual envolveu lote no qual foi erigida edificação residencial dotada de padrão de habitabilidade, na qual os apelantes estabeleceram domicílio e moradia com fornecimento de energia elétrica e água (movimentação 1, arquivo 4; movimentação 32, arquivo 5; movimentação 91, arquivo 7; movimentação 133, arquivo 2). A fruição do imóvel com construção habitável gera efetivo proveito econômico aos ocupantes em detrimento da promitente vendedora, privando-a da exploração econômica do bem. A dispensa de contraprestação nesse contexto consagraria inequívoco enriquecimento sem causa, em expressa ofensa ao artigo 884 do Código Civil. O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás assentou a legitimidade da cobrança da taxa de fruição em casos de lotes com edificação residencial habitada: EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE LOTE. POSTERIOR EDIFICAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PEDIDO NA APELAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo interno contra decisão monocrática que reformou a sentença e condenou os agravantes ao pagamento de taxa de fruição em ação de rescisão contratual de compra e venda de lote, com posterior edificação. Os agravantes contestam a cobrança, alegando ausência de enriquecimento sem causa do agravado e solicitando no agravo interno, deferimento de ofício, a indenização pelas benfeitorias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão são: (i) a possibilidade de cobrança de taxa de fruição em contrato de compra e venda de lote com edificação posterior; e (ii) se é possível a condenação, de ofício no agravo interno, de indenização por eventuais benfeitorias, já que não houve esse pedido no recurso de apelação, ou se há inovação recursal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência do STJ admite a cobrança de taxa de fruição em rescisão de compra e venda de lote com edificação posterior, considerando o proveito econômico da utilização do imóvel pelo comprador inadimplente. A edificação que se torna habitável autoriza a cobrança de taxa de fruição. 4. O pedido de indenização por benfeitorias não pode ser apreciado de ofício, no agravo interno, pois não se trata de matéria de ordem pública, não tendo havido pedido na apelação de reforma da sentença quanto a esse tema, tratando-se de inovação recursal. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Agravo interno conhecido e desprovido. Teses de julgamento: "1. É devida a taxa de fruição em contrato de compra e venda de lote com edificação posterior, quando habitável. 2. Não é possível a condenação no agravo interno, de ofício, por eventuais benfeitorias realizadas, já que não houve pedido no recurso de apelação." Jurisprudências relevantes citadas: STJ, AgInt no AREsp n. 2.270.435/GO; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.060.869/SP; TJGO, Apelação Cível 5652944-59.2020.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível 5420184-07.2021.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível 5552603-39.2023.8.09.0174; TJGO, Apelação Cível 5241870-91.2023.8.09.0011. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5639171-48.2021.8.09.0006, BRENO CAIADO - (DESEMBARGADOR), 11ª Câmara Cível, julgado em 28/05/2025 18:39:44) Dessa forma, revela-se irretocável a fixação da taxa de fruição no percentual razoável de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais)), computada a partir da constituição formal em mora (03.01.2023) (movimentação 13, arquivo 02) até a efetiva desocupação e imissão na posse, autorizada a respectiva compensação com o crédito a ser restituído aos adquirentes. 4.5. Das Benfeitorias e Acessões: Apuração em Liquidação de Sentença O artigo 1.219 do Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis erigidas no imóvel. Do mesmo modo, o artigo 34 da Lei Federal n.º 6.766/1979 e o artigo 51, inciso XVI, do Código de Defesa do Consumidor resguardam a compensação pecuniária pelas acessões e melhorias introduzidas pelo adquirente. Na hipótese vertente, os Apelantes acostaram à contestação registros fotográficos demonstrando a realização de acréscimo construtivo residencial (cobertura e alvenaria) e respectiva proposta orçamentária (movimentação 32, arquivos 5 e 7). O juízo a quo julgou improcedente o pedido indenizatório sob o fundamento de que os réus não comprovaram a realização e o valor das benfeitorias mediante laudo conclusivo, ressalvando a via própria (movimentação 110). Ocorre que, havendo substrato probatório documental mínimo apontando a realização de melhorias no imóvel ao longo da posse justa e de boa-fé, a apuração técnica da sua existência, regularidade, classificação e expressão econômica deve ser postergada para a fase de liquidação de sentença por arbitramento (artigo 509, inciso I, do Código de Processo Civil). Tal providência atende aos princípios da celeridade, economia processual e vedação ao enriquecimento ilícito da construtora, que reaverá o imóvel com os acréscimos realizados. Sobre o tema: EMENTA: DIREITO CIVIL. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO. MORA. BENFEITORIAS. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.I. CASO EM EXAME: 1. Dupla apelação contra sentença que reconheceu a resolução de compromisso de compra e venda de lote por inadimplemento da adquirente, determinando reintegração de posse, restituição de valores e indenização por benfeitorias.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. A questão sub examine envolve: (i) a validade da resolução contratual e da reintegração de posse; (ii) os efeitos da rescisão quanto à retenção, restituição e benfeitorias; (iii) a incidência de taxa de fruição.III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A notificação extrajudicial com aviso de recebimento comprova a constituição em mora e autoriza a resolução contratual; 4. O inadimplemento torna precária a posse do comprador, legitimando a reintegração do vendedor; 5. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização por benfeitorias necessárias e úteis; 6. A cláusula penal contratual de 20% é válida e substitui a limitação fixada na sentença; 7. A taxa de fruição é indevida em contrato de lote não edificado, por ausência de proveito econômico do imóvel.IV. DISPOSITIVO E TESE: 8. Recursos conhecidos e parcialmente providos.Tese(s) de julgamento: 1. A resolução de compromisso de compra e venda por inadimplemento do adquirente exige prévia constituição em mora; 2. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização por benfeitorias necessárias e úteis; 3. A taxa de fruição não incide sobre lote não edificado sem uso econômico comprovado.Dispositivos legais citados: Código Civil, arts. 389, 1.219 e 1.220; Lei n.º 6.766/1979, art. 32; Código de Processo Civil, art. 355.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n.º 1.599.511/SP; STJ, REsp n.º 2.113.745; Súmula n.º 543/STJ. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 6085739-33.2024.8.09.0174, MURILO VIEIRA DE FARIA - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, julgado em 07/07/2026). Portanto, o recurso merece provimento parcial unicamente para reconhecer o direito dos Apelantes à indenização pelas benfeitorias e acessões úteis e necessárias que tiverem sido efetivamente realizadas no imóvel durante o período de posse de boa-fé, cujo valor deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença por arbitramento, facultando-se a respectiva compensação de valores com o débito de fruição e retenção. 5. Dispositivo. Isso posto, CONHEÇO DA APELAÇÃO CÍVEL E DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, reformando a sentença recorrida tão somente para: a) DEFERIR os benefícios da gratuidade da justiça em favor dos apelantes AMANDA BEZERRA DOS REIS e JOÃO PAULO RAMOS RODRIGUES, nos moldes do artigo 98 do Código de Processo Civil; b) RECONHECER o direito dos réus/apelantes à indenização pelas benfeitorias e acessões necessárias e úteis comprovadamente realizadas no imóvel durante a posse de boa-fé, cujo valor deverá ser quantificado em fase de liquidação de sentença por arbitramento (artigo 509, inciso I, do Código de Processo Civil), admitida a compensação de créditos com as verbas devidas à apelada; c) MANTER incólume a sentença recorrida em todos os seus demais capítulos, inclusive quanto à resolução contratual, à reintegração de posse da autora, à taxa de fruição mensal de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) a partir de 31.01.2023 até a desocupação, e à retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos com restituição de 80% (oitenta por cento) em parcela única devidamente corrigida, com a exigibilidade das verbas sucumbenciais suspensa em razão da concessão da gratuidade judiciária (artigo 98, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil). Mantenho a sentença nos demais termos, por esses e seus próprios fundamentos. Diante do provimento parcial do recurso, deixo de majorar os honorários advocatícios. É como voto. Após o trânsito em julgado, retornem-se os autos à origem com as cautelas de praxe. Desembargadora DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE RELATORA (Datado e Assinado digitalmente conforme arts. 10 e 24 da Resolução n º 59/2016 do TJGO) 09
TJGO · 7ª Câmara Cível · DECISÃO MONOCRÁTICA
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da Desembargadora DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE APELAÇÃO CÍVEL N.º: 5559024-98.2022.8.09.0006 COMARCA DE ANÁPOLIS APELANTES: AMANDA BEZERRA DOS REIS e JOÃO PAULO RAMOS RODRIGUES APELADA: MARLON MORAIS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. RELATORA: Desembargadora DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C REPARAÇÃO POR DANOS DECORRENTES DA FRUIÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação cível interposta por adquirentes em face de sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão de "Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda com Obrigações e Alienação Fiduciária em Garantia", reintegração de posse, condenação ao pagamento de taxa de fruição, autorização para retenção porcentagem dos valores pagos e restituição do saldo, e improcedente o pedido reconvencional. Os apelantes buscam a nulidade da sentença por deficiência de fundamentação e cerceamento do direito de defesa, a manutenção do contrato, o reconhecimento da invalidade do rito possessório fiduciário, a insuficiência da notificação, o afastamento ou alteração da taxa de fruição, a redução do percentual de retenção, a indenização pelas benfeitorias e a inversão dos ônus sucumbenciais, bem como a concessão da gratuidade de justiça. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão são: (i) a preliminar de nulidade da sentença por deficiência de fundamentação e cerceamento do direito de defesa; (ii) a concessão da gratuidade da justiça aos apelantes; (iii) a validade do rito da alienação fiduciária em garantia sem registro na matrícula do imóvel; (iv) a suficiência da notificação via WhatsApp para constituição em mora; (v) o cabimento da taxa de fruição sobre lote edificado e sua base de cálculo; (vi) o percentual de retenção dos valores pagos em caso de rescisão por culpa dos compradores; e (vii) o direito à indenização por benfeitorias e acessões realizadas no imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sentença enfrentou os argumentos relevantes, não havendo deficiência de fundamentação, e o indeferimento de provas inúteis ou protelatórias pelo juiz, destinatário da prova, não configura cerceamento de defesa. 4. Os apelantes comprovaram a impossibilidade de arcar com as despesas processuais, sendo devida a concessão da gratuidade da justiça. 5. A ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel impede a aplicação do rito executivo extrajudicial da L. 9.514/1997, submetendo a rescisão às regras gerais do CC e do CDC. 6. A notificação extrajudicial via WhatsApp, atestada por ata notarial, é meio hábil para cientificar os devedores da mora e facultar a regularização da dívida. 7. O inadimplemento substancial dos compradores, sem comprovação de fortuito externo hábil a desconstituir o dever de pagar, autoriza a resolução do contrato e a reintegração de posse. 8. A taxa de fruição é devida em caso de lote com edificação residencial habitável, gerando proveito econômico aos ocupantes e evitando enriquecimento sem causa, sendo razoável o percentual fixado em primeiro grau sobre o valor atualizado do contrato. 9. O percentual de retenção de 20% sobre os valores pagos pelos adquirentes, em caso de rescisão por sua culpa, mostra-se proporcional e suficiente para indenizar a vendedora pelos custos administrativos. 10. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias e acessões úteis e necessárias, cuja apuração técnica de existência e valor deve ser postergada para a fase de liquidação de sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. Tese(s) de julgamento: 1. Comprovada a hipossuficiência, defere-se a gratuidade da justiça. 2. A ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel afasta a aplicação da L. 9.514/1997, submetendo a rescisão contratual às regras do CC e do CDC. 3. Notificação extrajudicial via aplicativo de mensagens (WhatsApp), reforçada por ata notarial, é meio válido para constituição em mora do devedor. 4. É devida a taxa de fruição em contrato de compra e venda de lote que possui edificação residencial habitável, em percentual razoável sobre o valor atualizado do contrato, a partir da constituição em mora até a efetiva desocupação. 5. O percentual de retenção de 20% sobre os valores pagos pelo promitente comprador, em caso de rescisão contratual por sua culpa, é proporcional e condizente com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça. 6. O direito à indenização por benfeitorias e acessões úteis e necessárias realizadas por possuidor de boa-fé pode ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §2º, 85, §16, 98, 98, §3º, 99, §2º, 99, §3º, 370, p.u., 487, I, 489, §1º, 509, I; CC, arts. 317, 475, 478, 884, 1.219, 1.220, 1.227; L. 9.514/1997, arts. 23, 26, 27; L. 6.766/1979, art. 34; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, V, 51, XVI. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, Súmula 543, Súmula 568, Tema Repetitivo 1.095, Tema Repetitivo 1.178; TJGO, Súmula 25, Agravo de Instrumento 5201774-39.2026.8.09.0137, Apelação Cível 5077785-3620218090051, Apelação Cível 5078271-50.2023.8.09.0051, Apelação Cível 5639171-48.2021.8.09.0006, Apelação Cível 6085739-33.2024.8.09.0174. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por AMANDA BEZERRA DOS REIS e JOÃO PAULO RAMOS RODRIGUES, nos autos da Ação de Reintegração de Posse cumulada com Danos Decorrentes da Fruição, ajuizada por MARLON MORAIS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., em face da sentença (movimentação 110) proferida pela Excelentíssima Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Anápolis, Thiago Inácio de Oliveira, nos seguintes termos: “(…) Em face do exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na ação principal para: a) DECRETAR a rescisão do "Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda com Obrigações e Alienação Fiduciária em Garantia" (Contrato n. 8080/2021) celebrado entre as partes, por culpa dos requeridos; b) DETERMINAR a reintegração da requerente, Marlon Morais Construtora e Incorporadora Ltda., na posse do imóvel descrito na inicial, concedendo aos requeridos o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária, a contar do trânsito em julgado desta sentença; c) CONDENAR os requeridos, solidariamente, ao pagamento de taxa de fruição mensal, que reduzo ao percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato (R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais)), devida desde a constituição em mora (27.06.2022) até a efetiva desocupação do imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença; d) AUTORIZAR a requerente a reter o percentual de 20% (vinte por cento) dos valores comprovadamente pagos pelos requeridos, devendo restituir-lhes o saldo remanescente de 80% (oitenta por cento) em parcela única, corrigido monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado. Fica autorizada a compensação de valores entre o crédito da autora (taxa de fruição) e o valor a ser restituído aos requeridos. Outrossim, JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. CONDENO a parte requerida, solidariamente, ao pagamento das custas, eventuais despesas e honorários advocatícios, os quais, com fulcro no artigo 85, § 2º, I, II, III e IV do Código de Processo Civil, arbitro à razão de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, importância que deverá ser corrigida pelo índice de preços ao consumidor amplo - IPCA, e juros moratórios pelo Sistema Especial de Liquidação e Custódia - SELIC, a partir do trânsito em julgado desta sentença (artigo 85, § 16, do Código de Processo Civil.” Os Apelantes, em suas razões (movimentação 117) , defendem, preliminarmente, a nulidade da sentença por deficiência de fundamentação e cerceamento do direito de defesa diante do indeferimento da prova pericial e oral. No mérito, requerem a reforma do julgado para: 1) determinar a manutenção do vínculo contratual com revisão e repactuação das parcelas; 2) reconhecer a invalidade do rito possessório fiduciário em face da ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula imobiliária e falta de consolidação da propriedade; 3) declarar a insuficiência da notificação via WhatsApp; 4) afastar integralmente a taxa de fruição por se tratar originariamente de lote, ou subsidiariamente alterar seu termo inicial e base; 5) reduzir a retenção para patamar inferior; 6) assegurar a indenização pelas benfeitorias construídas; e 7) inverter os ônus de sucumbência. Sem preparo, uma vez que requereram a gratuidade de justiça. A Apelada, em contrarrazões (movimentação 120), defende o não conhecimento do recurso por preclusão e ausência de dialeticidade recursal e, no mérito, requer o total desprovimento da Apelação. É o relatório. Decido. 1. Julgamento monocrático O artigo 932, incisos IV e V, do Código de Processo Civil estabelece que o relator poderá julgar o recurso, unipessoalmente, quando contrário a súmula dos tribunais superiores ou do próprio tribunal. Art. 932. Incumbe ao relator: (…) IV - negar provimento a recurso que for contrário a: a) súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal; b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos; c) entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência; V - depois de facultada a apresentação de contrarrazões, dar provimento ao recurso se a decisão recorrida for contrária a: a) súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal; O Superior Tribunal de Justiça, na condição de intérprete da norma constitucional, editou a Súmula 568, verbis: “O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema” Verificada a consonância do caso concreto com entendimento pacificado, mostra-se juridicamente adequada a apreciação monocrática da Dupla Apelação Cível, razão pela qual impõe-se o julgamento nos termos da orientação jurisprudencial consolidada. 2. Juízo de Admissibilidade e Gratuidade de Justiça. De início, cumpre examinar o pedido de concessão do benefício da gratuidade da justiça formulado pelos Apelantes, haja vista o prévio indeferimento, na sentença, e a determinação desta Relatoria para comprovação da hipossuficiência financeira (movimentação 127). Conforme a disciplina do artigo 99, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil, o magistrado somente indeferirá o pedido de gratuidade se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais, devendo, antes de indeferir, determinar à parte a comprovação da alegada carência. A presunção de veracidade da declaração firmada por pessoa natural, prevista no parágrafo 3º do artigo 99 do mesmo diploma legal, possui natureza relativa (iuris tantum). No âmbito deste egrégio Tribunal de Justiça, a matéria encontra-se pacificada pela Súmula n.º 25: "Súmula 25 do TJGO: Faz jus à gratuidade da justiça a pessoa natural ou jurídica que comprovar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais." Ademais, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1.178, fixou a orientação de que é vedado o uso de critérios puramente objetivos para o indeferimento imediato da benesse, devendo o julgador franquear a oportunidade de comprovação quando existirem elementos aptos a afastar a presunção legal, servindo os critérios objetivos de suporte integrativo na valoração do conjunto probatório. No caso concreto, a documentação apresentada pelos apelantes demonstra a impossibilidade de arcar com as despesas do processo sem prejuízo do sustento próprio e de sua família (movimentação 91 e movimentação 133). Com efeito, a renda familiar mensal auferida encontra-se comprometida pelas despesas ordinárias de subsistência e pelo cenário de endividamento gerado pelo desfazimento do negócio imobiliário em questão, inexistindo nos autos elementos concretos suficientes para elidir a presunção legal de veracidade da declaração de hipossuficiência. Extrai-se que o Apelante João Paulo Ramos Rodrigues aufere renda mensal como servidor público (movimentação 91), com salário de R$ 3.365,42 (três mil, trezentos e sessenta e cinco reais e quarenta e dois centavos). A requerida Amanda Bezerra dos Reis, por sua vez, declarou-se autônoma, e os extratos bancários apresentados (movimentação 98, arquivos 02 e 03) não indicam operações vultosas, o que reforça a necessidade da gratuidade. Soma-se ainda a consulta ao Imposto de Renda (movimentação 98, arquivo 07) que demonstram que a Apelante não possui bens e valores declarados nos últimos exercícios financeiros. Assim, demonstrada a hipossuficiência financeira da Autora, impõe-se a reforma da sentença apelada para deferir o benefício da gratuidade da justiça, nos termos do artigo 98 do Código de Processo Civil. A propósito, colaciona-se o seguinte julgado: “(...) Tese de julgamento: A concessão da gratuidade da justiça deve resultar da análise do conjunto das condições econômicas da parte, sendo indevido o indeferimento do benefício com fundamento exclusivo na ausência de documento específico quando os demais elementos probatórios demonstram situação de hipossuficiência financeira (TJGO. Agravo de Instrumento, 5201774-39.2026.8.09.0137, Ana Cristina Ribeiro Peternella França - (Desembargador), 7ª Câmara Cível, julgado em 10/03/2026 21:49:00) Conheço da Apelação Cível, porquanto preenchidos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, rejeitando-se as preliminares de não conhecimento deduzidas em contrarrazões, visto que a Apelação combate especificamente os fundamentos da sentença, atendendo ao princípio da dialeticidade recursal. 3. Preliminares de Nulidade: Deficiência de Fundamentação e Cerceamento de Defesa. Os Apelantes sustentam a nulidade da sentença, alegando ausência de fundamentação sobre o regime fiduciário e cerceamento do direito de defesa em decorrência do indeferimento de perícia contábil e prova testemunhal para demonstração das benfeitorias e do fortuito decorrente da pandemia. Em relação à fundamentação, o artigo 489, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil exige que o magistrado enfrente os argumentos relevantes e aptos a infirmar a conclusão adotada. A sentença proferida enfrentou com precisão o inadimplemento confesso, a ineficácia da garantia fiduciária não averbada perante o procedimento extrajudicial da Lei Federal n.º 9.514/1997, a inaplicabilidade da teoria da imprevisão e os critérios de apuração da fruição e restituição de parcelas (movimentação 110). O simples fato de a decisão adotar solução jurídica contrária aos interesses dos litigantes não configura negativa de prestação jurisdicional nem carência de motivação. No tocante ao cerceamento de defesa, cumpre salientar que o juiz é o destinatário final da prova, incumbindo-lhe indeferir as diligências inúteis ou protelatórias, consoante preceitua o artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. A realização de perícia contábil revelava-se despicienda, porquanto a controvérsia sobre a legalidade dos encargos contratuais e rescisão envolvia matéria eminentemente de direito, aferível pela simples análise dos termos do contrato e dos comprovantes de pagamento anexados. De igual modo, a prova testemunhal não teria o condão de comprovar a existência de fortuito externo hábil a desconstituir o dever de pagar obrigações líquidas e certas. Quanto às benfeitorias, embora o juízo a quo tenha indeferido a perícia técnica no imóvel durante a fase cognitiva (movimentação 44) e julgado improcedente o pleito indenizatório na sentença (movimentação 110), tal circunstância não enseja a anulação do processo, haja vista que a questão comporta readequação material com o diferimento da apuração do valor e extensão da obra para a fase de liquidação de sentença, conforme será examinado no mérito. Rejeitam-se, pois, as preliminares de nulidade. 4. Mérito 4.1 Da Ineficácia da Alienação Fiduciária sem Registro e Aplicação das Regras Gerais do Código Civil e CDC Primeira e Segunda Apelação. Perda superveniente do objeto Ressalta-se que o instrumento pactuado entre os litigantes (Contrato n.º 8080/2021) foi rotulado como "Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda com Obrigações e Alienação Fiduciária em Garantia" (movimentação 1, arquivos 4 a 6). Todavia, restou incontroverso nos autos que a garantia fiduciária jamais foi levada a registro perante a matrícula do imóvel (Matrícula n.º 111.174 do 2º Registro de Imóveis de Anápolis/GO) (movimentação 8, arquivo 2), fato expressamente reconhecido pela própria construtora apelada em manifestação (movimentação 103, arquivo 1). O artigo 23, caput, da Lei n.º 9.514/1997 estabelece expressamente a natureza constitutiva do ato registral: Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. § 1º Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) § 2º Caberá ao fiduciante a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) Nesse cenário, a ausência de registro obsta a incidência do rito executivo extrajudicial de consolidação da propriedade e leilões públicos previsto nos artigos 26 e 27 da referida lei, afastando o entendimento firmado no Tema Repetitivo 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, cuja aplicação pressupõe a garantia "devidamente registrada em cartório". Veja-se: Tema Repetitivo 1.095: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.' Não produzindo efeitos reais a garantia fiduciária, o negócio jurídico subsiste no plano estritamente obrigacional como promessa de compra e venda de bem imóvel, incidindo plenamente os preceitos gerais do Código Civil e as normas cogentes do Código de Defesa do Consumidor, haja vista a manifesta condição da construtora como fornecedora e dos adquirentes como destinatários finais (artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor). Nesse sentido: (...) O contrato de compra e venda, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, somente se subordina à disciplina normativa da legislação especial (Lei nº 9.514/97) se promovido o registro do referido contrato no respectivo Cartório, como demanda o artigo 23 da referida legislação, mediante interpretação conjunta com o artigo 1.227 do Código Civil. Inexistindo registro do contrato, a sua resolução deverá se sujeitar ao Código de Defesa do Consumidor. (...) (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, 5078271-50.2023.8.09.0051, RONNIE PAES SANDRE - (DESEMBARGADOR), 8ª Câmara Cível, julgado em 11/04/2024) Assim, escorreita a sentença ao analisar o pedido de desfazimento da avença e seus consectários sob a ótica do direito obrigacional comum e consumerista. 4.2. Do Inadimplemento Contratual, Afastamento da Teoria da Imprevisão e Rescisão com Reintegração de Posse No plano fático, restou incontroverso o inadimplemento substancial e prolongado dos compradores, ora Apelantes. As partes celebraram o pacto em 13 de fevereiro de 2021 (movimentação 1, arquivo 4) e, diante de atrasos anteriores, firmaram acordo extrajudicial de repactuação em 30 de novembro de 2021 (movimentação 1, arquivo 7). Não obstante a renegociação amigável das parcelas, o último pagamento realizado pelos adquirentes deu-se em 28 de janeiro de 2022, relativo à parcela 1/351 (movimentação 1, arquivo 11). Desde então, os Apelantes permaneceram residindo no imóvel sem prestar a correspondente contraprestação. A tese recursal fundada na ocorrência de fortuito externo decorrente dos efeitos da pandemia de Covid-19 não encontra guarida. A aplicação da teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva (artigos 317 e 478 do Código Civil e artigo 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor) demanda a demonstração objetiva e cabal de fato superveniente extraordinário que tenha provocado desproporção manifesta nas prestações e desequilíbrio na base objetiva do contrato, gerando extrema vantagem para a contraparte. Dificuldades financeiras genéricas, desemprego ou flutuações de renda integram os riscos das negociações e não desoneram o contratante do cumprimento de obrigações voluntariamente contraídas, sobretudo quando a relação foi repactuada em momento em que os impactos pandêmicos já eram plenamente conhecidos (novembro de 2021). Demais disso, a notificação extrajudicial encaminhada por meio eletrônico e atestada por ata notarial (movimentação 13, arquivos 2 a 5) atendeu perfeitamente ao escopo de cientificar os devedores da mora e facultar a regularização da dívida, restando consumada a interpelação premonitória. (...) 2. Mensagens recebidas por aplicativos, como whatsapp, ou por e-mail, constituem meio hábil para comprovar os fatos em litígio desde que reforçadas por ata notarial, conferindo validade ao seu conteúdo. Precedentes do TJGO. 3. A ata notarial apresentada pela parte embargada comprova que houve efetivo contato com a parte embargante em março de 2020, solicitando o pagamento. 4. A resposta dos embargantes, informando a necessidade de mais prazo devido aos decretos de lockdown, evidencia que houve ciência da situação e requerimento de prorrogação dentro do prazo contratual estipulado. (...) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. (TJ-GO 5077785-3620218090051, Relator: ÁTILA NAVES AMARAL - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 01/10/2024) (destaque em negrito) Configurada a mora e o inadimplemento voluntário por culpa dos adquirentes, opera-se o direito potestativo da promitente vendedora de pleitear a resolução do contrato e a recomposição do estado anterior (artigo 475 do Código Civil). “Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” Como desdobramento inafastável da rescisão do pacto, extingue-se a causa jurídica que legitimava a posse direta exercida pelos promitentes compradores, convolando-a em posse precária e injusta, a impor a reintegração da autora na posse do imóvel, mantendo-se o prazo fixado na sentença para desocupação voluntária. 4.3 Da Retenção de Valores Adimplidos e Restituição Decretada a resolução do negócio por inadimplemento culposo dos compradores, incide o entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça no verbete da Súmula 543: "Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou a orientação de que o percentual de retenção pelo vendedor de imóvel, em rescisão motivada pelo adquirente, deve flutuar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total das parcelas efetivamente pagas, a depender das circunstâncias concretas de cada caso. Na espécie, a sentença arbitrou a retenção em 20% (vinte por cento) sobre o montante pago pelos apelantes, quantia proporcional e suficiente para indenizar a vendedora pelos custos administrativos, operacionais e tributários decorrentes da comercialização. A devolução do saldo de 80% (oitenta por cento) aos adquirentes deve ocorrer em parcela única, com correção monetária calculada pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar do trânsito em julgado, consoante determinado pelo Juízo a quo. 4.4 Da Taxa de Fruição do Imóvel Os recorrentes insurgem-se contra a fixação da taxa de fruição, argumentando que a jurisprudência veda a incidência da referida indenização em lotes não edificados. Contudo, a hipótese vertente distingue-se da mera alienação de lote de terreno nu. Constata-se dos autos que o objeto contratual envolveu lote no qual foi erigida edificação residencial dotada de padrão de habitabilidade, na qual os apelantes estabeleceram domicílio e moradia com fornecimento de energia elétrica e água (movimentação 1, arquivo 4; movimentação 32, arquivo 5; movimentação 91, arquivo 7; movimentação 133, arquivo 2). A fruição do imóvel com construção habitável gera efetivo proveito econômico aos ocupantes em detrimento da promitente vendedora, privando-a da exploração econômica do bem. A dispensa de contraprestação nesse contexto consagraria inequívoco enriquecimento sem causa, em expressa ofensa ao artigo 884 do Código Civil. O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás assentou a legitimidade da cobrança da taxa de fruição em casos de lotes com edificação residencial habitada: EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE LOTE. POSTERIOR EDIFICAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PEDIDO NA APELAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo interno contra decisão monocrática que reformou a sentença e condenou os agravantes ao pagamento de taxa de fruição em ação de rescisão contratual de compra e venda de lote, com posterior edificação. Os agravantes contestam a cobrança, alegando ausência de enriquecimento sem causa do agravado e solicitando no agravo interno, deferimento de ofício, a indenização pelas benfeitorias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão são: (i) a possibilidade de cobrança de taxa de fruição em contrato de compra e venda de lote com edificação posterior; e (ii) se é possível a condenação, de ofício no agravo interno, de indenização por eventuais benfeitorias, já que não houve esse pedido no recurso de apelação, ou se há inovação recursal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência do STJ admite a cobrança de taxa de fruição em rescisão de compra e venda de lote com edificação posterior, considerando o proveito econômico da utilização do imóvel pelo comprador inadimplente. A edificação que se torna habitável autoriza a cobrança de taxa de fruição. 4. O pedido de indenização por benfeitorias não pode ser apreciado de ofício, no agravo interno, pois não se trata de matéria de ordem pública, não tendo havido pedido na apelação de reforma da sentença quanto a esse tema, tratando-se de inovação recursal. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Agravo interno conhecido e desprovido. Teses de julgamento: "1. É devida a taxa de fruição em contrato de compra e venda de lote com edificação posterior, quando habitável. 2. Não é possível a condenação no agravo interno, de ofício, por eventuais benfeitorias realizadas, já que não houve pedido no recurso de apelação." Jurisprudências relevantes citadas: STJ, AgInt no AREsp n. 2.270.435/GO; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.060.869/SP; TJGO, Apelação Cível 5652944-59.2020.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível 5420184-07.2021.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível 5552603-39.2023.8.09.0174; TJGO, Apelação Cível 5241870-91.2023.8.09.0011. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5639171-48.2021.8.09.0006, BRENO CAIADO - (DESEMBARGADOR), 11ª Câmara Cível, julgado em 28/05/2025 18:39:44) Dessa forma, revela-se irretocável a fixação da taxa de fruição no percentual razoável de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais)), computada a partir da constituição formal em mora (03.01.2023) (movimentação 13, arquivo 02) até a efetiva desocupação e imissão na posse, autorizada a respectiva compensação com o crédito a ser restituído aos adquirentes. 4.5. Das Benfeitorias e Acessões: Apuração em Liquidação de Sentença O artigo 1.219 do Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis erigidas no imóvel. Do mesmo modo, o artigo 34 da Lei Federal n.º 6.766/1979 e o artigo 51, inciso XVI, do Código de Defesa do Consumidor resguardam a compensação pecuniária pelas acessões e melhorias introduzidas pelo adquirente. Na hipótese vertente, os Apelantes acostaram à contestação registros fotográficos demonstrando a realização de acréscimo construtivo residencial (cobertura e alvenaria) e respectiva proposta orçamentária (movimentação 32, arquivos 5 e 7). O juízo a quo julgou improcedente o pedido indenizatório sob o fundamento de que os réus não comprovaram a realização e o valor das benfeitorias mediante laudo conclusivo, ressalvando a via própria (movimentação 110). Ocorre que, havendo substrato probatório documental mínimo apontando a realização de melhorias no imóvel ao longo da posse justa e de boa-fé, a apuração técnica da sua existência, regularidade, classificação e expressão econômica deve ser postergada para a fase de liquidação de sentença por arbitramento (artigo 509, inciso I, do Código de Processo Civil). Tal providência atende aos princípios da celeridade, economia processual e vedação ao enriquecimento ilícito da construtora, que reaverá o imóvel com os acréscimos realizados. Sobre o tema: EMENTA: DIREITO CIVIL. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO. MORA. BENFEITORIAS. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.I. CASO EM EXAME: 1. Dupla apelação contra sentença que reconheceu a resolução de compromisso de compra e venda de lote por inadimplemento da adquirente, determinando reintegração de posse, restituição de valores e indenização por benfeitorias.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. A questão sub examine envolve: (i) a validade da resolução contratual e da reintegração de posse; (ii) os efeitos da rescisão quanto à retenção, restituição e benfeitorias; (iii) a incidência de taxa de fruição.III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A notificação extrajudicial com aviso de recebimento comprova a constituição em mora e autoriza a resolução contratual; 4. O inadimplemento torna precária a posse do comprador, legitimando a reintegração do vendedor; 5. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização por benfeitorias necessárias e úteis; 6. A cláusula penal contratual de 20% é válida e substitui a limitação fixada na sentença; 7. A taxa de fruição é indevida em contrato de lote não edificado, por ausência de proveito econômico do imóvel.IV. DISPOSITIVO E TESE: 8. Recursos conhecidos e parcialmente providos.Tese(s) de julgamento: 1. A resolução de compromisso de compra e venda por inadimplemento do adquirente exige prévia constituição em mora; 2. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização por benfeitorias necessárias e úteis; 3. A taxa de fruição não incide sobre lote não edificado sem uso econômico comprovado.Dispositivos legais citados: Código Civil, arts. 389, 1.219 e 1.220; Lei n.º 6.766/1979, art. 32; Código de Processo Civil, art. 355.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n.º 1.599.511/SP; STJ, REsp n.º 2.113.745; Súmula n.º 543/STJ. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 6085739-33.2024.8.09.0174, MURILO VIEIRA DE FARIA - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, julgado em 07/07/2026). Portanto, o recurso merece provimento parcial unicamente para reconhecer o direito dos Apelantes à indenização pelas benfeitorias e acessões úteis e necessárias que tiverem sido efetivamente realizadas no imóvel durante o período de posse de boa-fé, cujo valor deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença por arbitramento, facultando-se a respectiva compensação de valores com o débito de fruição e retenção. 5. Dispositivo. Isso posto, CONHEÇO DA APELAÇÃO CÍVEL E DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, reformando a sentença recorrida tão somente para: a) DEFERIR os benefícios da gratuidade da justiça em favor dos apelantes AMANDA BEZERRA DOS REIS e JOÃO PAULO RAMOS RODRIGUES, nos moldes do artigo 98 do Código de Processo Civil; b) RECONHECER o direito dos réus/apelantes à indenização pelas benfeitorias e acessões necessárias e úteis comprovadamente realizadas no imóvel durante a posse de boa-fé, cujo valor deverá ser quantificado em fase de liquidação de sentença por arbitramento (artigo 509, inciso I, do Código de Processo Civil), admitida a compensação de créditos com as verbas devidas à apelada; c) MANTER incólume a sentença recorrida em todos os seus demais capítulos, inclusive quanto à resolução contratual, à reintegração de posse da autora, à taxa de fruição mensal de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) a partir de 31.01.2023 até a desocupação, e à retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos com restituição de 80% (oitenta por cento) em parcela única devidamente corrigida, com a exigibilidade das verbas sucumbenciais suspensa em razão da concessão da gratuidade judiciária (artigo 98, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil). Mantenho a sentença nos demais termos, por esses e seus próprios fundamentos. Diante do provimento parcial do recurso, deixo de majorar os honorários advocatícios. É como voto. Após o trânsito em julgado, retornem-se os autos à origem com as cautelas de praxe. Desembargadora DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE RELATORA (Datado e Assinado digitalmente conforme arts. 10 e 24 da Resolução n º 59/2016 do TJGO) 09
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