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5557959-93.2025.8.09.0093
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Intimação
TJGO · Jataí - 1ª Vara Cível · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 1ª Vara Cível Comarca de Jataí/GO PROCESSO Nº: 5557959-93.2025.8.09.0093 POLO ATIVO: Weiler Vilela Nunes Costa POLO PASSIVO: Jose Antonio Da Silva SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais, cumulada com pedido de ressarcimento de despesas, ajuizada por EILLER VILELA NUNES COSTA em face de JOSÉ ANTÔNIO DA SILVA. Aduz a parte autora, em síntese, que, em 4 de julho de 2023, celebrou com o réu compromisso de compra e venda de imóvel rural situado no Município de Jataí/GO, objeto da matrícula nº 72.973, do Livro 2, Registro Geral de Imóveis, pelo valor de R$ 450.000,00. Relata que efetuou o pagamento de R$ 300.000,00 à vista e de R$ 100.000,00 no ano de 2024, permanecendo pendente o saldo de R$ 50.000,00, em razão de divergências relacionadas à situação documental do imóvel. Sustenta que, durante as tratativas negociais, o réu e Aldo Carlos Moraes Almeida informaram que o imóvel se encontrava livre e desembaraçado de quaisquer ônus. Afirma, contudo, que, após a aquisição, constatou divergências quanto às dimensões da propriedade e a existência de condomínio, circunstâncias verificadas mediante a realização de georreferenciamento.Narra que, ao tomar conhecimento da situação registral do imóvel, buscou desfazer o negócio, sem êxito. Assim, permaneceu na posse do imóvel e adotou as providências necessárias à regularização documental, arcando com despesas relativas a serviços advocatícios, questões ambientais, lavratura de escrituras, desmembramento, registros e demais serviços cartorários. Afirma que o réu havia se comprometido a providenciar a escritura definitiva em 90 dias, sem pendências, mas o documento apresentado continha restrição decorrente da existência de condomínio. Relata que a extinção do condomínio somente ocorreu em 17 de março de 2025, conforme certidão de inteiro teor. Alega que, após a regularização documental do imóvel, realizou novas tratativas com o réu e sua advogada, com o objetivo de obter o ressarcimento das despesas realizadas para viabilizar o registro da propriedade, mas não houve acordo. Diante disso, requer a condenação do réu ao ressarcimento das despesas decorrentes da regularização do imóvel e dos honorários advocatícios, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 e danos materiais no valor de R$ 5.000,00, totalizando R$ 20.000,00. Citado, o réu apresentou contestação (evento 57). Preliminarmente, arguiu a inépcia da petição inicial, ao fundamento de que, embora a parte autora tenha mencionado genericamente os arts. 247 e 249 do Código Civil, a pretensão deduzida possui natureza indenizatória, decorrente de suposta má-fé na alienação do imóvel, o que demandaria enquadramento jurídico diverso. No mérito, sustentou a inexistência de obrigação de ressarcimento, sob o argumento de que não foram comprovadas as despesas alegadas pela parte autora e de que parte dos valores mencionados corresponde a custos ordinários relacionados à transferência, ao registro e à regularização da propriedade, inerentes às transações imobiliárias. Defendeu a ausência do dever de indenizar, ao argumento de que a parte autora tinha conhecimento da existência do condomínio e que teria sido ajustado verbalmente que as despesas necessárias à transferência do imóvel seriam suportadas exclusivamente pelo comprador. Alegou que, embora não disponha dos registros das tratativas negociais, a situação registral do imóvel poderia ser previamente consultada mediante a obtenção de certidões perante os cartórios extrajudiciais. Sustentou, assim, que a aquisição de imóvel pelo valor de R$ 450.000,00, realizada por pessoa assistida por advogado, indica a realização de diligências prévias acerca da situação do bem. Apresentou, ainda, reconvenção, ao argumento de que a própria parte autora reconheceu a existência de saldo devedor de R$ 50.000,00 decorrente do negócio jurídico celebrado em 4 de julho de 2023. Requereu a procedência da reconvenção, com a condenação da parte autora ao pagamento de R$ 50.000,00, acrescido de juros e correção monetária desde 4 de julho de 2023. Em réplica e contestação à reconvenção (ecento 60), o requerente reiterou os termos da inicial, acrescentando fundamentos relacionados à formação de contrato tácito e à recusa do requerido em formalizar o ajuste por escrito, e impugnou a reconvenção, sustentando ausência de conexão com a demanda principal e inexistência de mora de sua parte. O requerido, por sua vez, em nova manifestação (evento 63), questionou a introdução de fundamentos não deduzidos na petição inicial, reiterou a preliminar de inépcia e a pretensão reconvencional, e requereu a condenação do requerente por litigância de má-fé. Intimadas para especificação de provas, a parte requerente limitou-se a apresentar rol de três testemunhas, sem indicar o objeto ou a pertinência da prova oral pretendida (evento 69). O requerido, de seu turno, requereu o julgamento antecipado (evento 72).. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório.Decido 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Da preliminar de inépcia da petição inicial A petição inicial descreve, de forma compreensível, os fatos em que se funda a pretensão, relacionados à celebração do negócio jurídico, os pagamentos realizados, a alegada omissão da existência de condomínio e os gastos suportados para a regularização do imóvel. Além disso, formula pedido determinado de ressarcimento de valores e de indenização por danos morais e materiais, atendendo aos requisitos do art. 319, incisos III e IV, do Código de Processo Civil. A circunstância de a fundamentação jurídica expressamente invocada na exordial (arts. 247 e 249 do Código Civil, relativos à obrigação de fazer) não corresponder, com rigor técnico, à natureza da pretensão material efetivamente deduzida, de cunho indenizatório, fundada em responsabilidade civil, não acarreta, por si só, a inépcia da inicial. Compete ao juiz a qualificação jurídica dos fatos narrados, independentemente da capitulação legal invocada pela parte e à regra do art. 322, § 2º, do Código de Processo Civil, segundo a qual a interpretação do pedido deve considerar o conjunto da postulação e os princípios da boa-fé e da cooperação processual. Ante o exposto, REJEITO a preliminar de inépcia da petição inicial. 2.2. Do julgamento antecipado do mérito A parte requerente, intimada para especificação de provas, limitou-se a apresentar rol de testemunhas, sem indicar o objeto da prova pretendida ou sua pertinência para o deslinde da controvérsia, em desatenção ao ônus de justificação que lhe competia. Nos termos do art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil, cabe ao juiz indeferir, mediante decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias, sendo o julgador o destinatário da prova, a quem incumbe aferir a necessidade de sua produção. No caso concreto, os fatos objetivos relevantes, referentes à celebração do negócio, os valores pagos, a existência do condomínio e a data de sua extinção, estão suficientemente demonstrados por prova documental (matrícula do imóvel, certidão de inteiro teor, comprovantes de pagamento e de despesas), não havendo controvérsia relevante quanto à sua ocorrência. A controvérsia efetivamente decisiva para o desfecho da causa é eminentemente de direito, relacionada à interpretação do negócio jurídico verbal celebrado entre as partes e à incidência das normas legais supletivas aplicáveis à espécie contratual, matéria a ser enfrentada nos tópicos seguintes. A prova oral sobre o teor de conversas ocorridas há mais de três anos não teria o condão de suprir a ausência de prova documental de eventual estipulação expressa quanto à responsabilidade pelas despesas, tampouco de alterar a qualificação jurídica dos fatos incontroversos. Dessa forma, mostrando-se os autos suficientemente instruídos para a formação do convencimento judicial, e sendo desnecessária e potencialmente protelatória a produção da prova oral requerida, INDEFIRO a produção de prova testemunhal e passo ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC. 2.3. Do mérito da ação principal Antes de ingressar nas demais questões, registro que a manifestação da parte requerente formulada em réplica, na parte em que atribui suposta ilicitude também à recusa do requerido em formalizar contrato escrito com previsão de que o ônus da transferência recairia sobre este, não pode ser tomada como fundamento apto a ampliar a causa de pedir originalmente deduzida. Após a citação, a alteração ou o aditamento do pedido ou da causa de pedir dependem do consentimento do réu, nos termos do art. 329, incisos I e II, do CPC, consentimento esse que, na espécie, não foi manifestado, tendo o requerido expressamente impugnado a inovação. A análise da presente demanda, portanto, cinge-se aos fatos e fundamentos deduzidos na petição inicial, notadamente a alegada omissão da existência de condomínio sobre o imóvel e a pretensão de ressarcimento das despesas de regularização. a) Da existência e validade do negócio jurídico verbal É incontroverso nos autos, porque admitido por ambas as partes, que estas celebraram, em 4 de julho de 2023, negócio jurídico verbal tendo por objeto a alienação do imóvel rural referido na inicial, pelo valor de R$ 450.000,00. O ordenamento jurídico brasileiro, em regra, não exige forma especial para a validade dos negócios jurídicos, ressalvadas as hipóteses em que a lei expressamente a reclama (art. 107 do Código Civil). Além disso, a promessa de compra e venda, ainda que desprovida de instrumento público ou particular registrado, produz efeitos obrigacionais entre os contratantes. Assim, a validade do negócio jurídico verbal celebrado entre as partes não constitui, propriamente, ponto controvertido relevante nestes autos. A controvérsia efetivamente posta refere-se à extensão das obrigações assumidas por cada contratante, notadamente quanto à responsabilidade pelas despesas de regularização do imóvel e quanto à exigibilidade do saldo do preço. Tratando-se de ajuste verbal, sem instrumento escrito que discriminasse pormenorizadamente os deveres de cada parte quanto às despesas de transferência, desmembramento e registro, a extensão dessas obrigações há de ser aferida, à falta de estipulação expressa comprovada, pelas normas legais supletivas aplicáveis à espécie contratual e pelos elementos de prova efetivamente produzidos nos autos, e não pela versão unilateral de qualquer das partes. b) Da alegada omissão da existência do condomínio O requerente sustenta que o requerido, no curso das tratativas negociais, teria assegurado que o imóvel se encontrava livre e desembaraçado de qualquer ônus, omitindo a existência de condomínio incidente sobre a gleba. Essa alegação, todavia, não encontra amparo em prova documental idônea nos autos. Não há registro escrito das tratativas negociais, mensagens, correspondência eletrônica ou qualquer outro elemento que permita concluir, com segurança, pelo teor das informações efetivamente prestadas pelo requerido no momento da negociação, tampouco pela existência de garantia expressa, por ele assumida, de que o imóvel estava livre de condomínio. A boa-fé se presume, incumbindo a quem alega o dolo ou a má-fé de outrem o ônus de prová-lo de forma inequívoca, nos termos do art. 373, inciso I, do CCPC, por se tratar de fato constitutivo do direito à indenização pretendida. No caso concreto, a parte requerente não se desincumbiu desse ônus quanto à alegada omissão dolosa. Ademais, a situação registral do imóvel, incluída a existência de condomínio, é matéria sujeita a publicidade registral ampla, nos termos do art. 17 da Lei nº 6.015/73, segundo o qual os ofícios de registro são obrigados a fornecer certidões a quem as requerer, de modo que qualquer interessado pode obter, mediante simples requerimento, informação fidedigna acerca da situação jurídica do imóvel. A alegação de que o requerido teria ocultado dolosamente a existência de condomínio perde relevo diante da natureza pública e livremente acessível dessa informação, que estava ao alcance do próprio requerente, inclusive porque este se fez assistir por advogado na negociação de bem de valor considerável (R$ 450.000,00). Não se está, com essa ponderação, a transferir ao requerente o ônus de provar fato negativo, isto é, a inexistência de omissão, mas apenas a reconhecer que, à falta de prova documental de garantia verbal específica quanto à inexistência de ônus, e diante da natureza pública da informação registral, não se pode presumir a conduta dolosa ou a violação do dever de informação atribuída ao requerido. c) Da responsabilidade pelas despesas de regularização Mesmo que se admitisse, por hipótese, que o requerido não tenha comunicado expressamente a existência de condomínio antes da celebração do negócio, essa circunstância não seria suficiente, isoladamente, para atribuir-lhe a responsabilidade pelas despesas de desmembramento, escrituração e registro do imóvel. O condomínio sobre imóvel rural, quando não decorrente de decisão judicial ou de gravame que impeça a disposição do bem, mas de mera situação de copropriedade voluntária, é, por definição legal, divisível a qualquer tempo, sendo facultado a qualquer condômino exigir a divisão da coisa comum, nos termos do art. 1.320 do Código Civil. Não se trata, portanto, de vício jurídico oculto que inviabilize a transferência da propriedade, tampouco de gravame no sentido técnico do termo, como penhora, hipoteca ou indisponibilidade judicial, mas de condição jurídica regular e superável mediante procedimento próprio de extinção do condomínio, seguido de desmembramento e registro, exatamente como ocorreu nos autos, conforme certidão de inteiro teor que demonstra a extinção do condomínio em 17 de março de 2025. A esse propósito, é pertinente distinguir a situação em exame daquela típica da evicção, disciplinada pelos arts. 447 e seguintes do Código Civil, que pressupõe a perda total ou parcial da propriedade do bem adquirido, em razão de decisão judicial ou de ato administrativo de apreensão fundado em direito de terceiro anterior à aquisição. No caso concreto, o requerente jamais perdeu a posse ou a propriedade do imóvel, tampouco foi privado de seu uso por decisão de autoridade competente em favor de terceiro; ao contrário, permaneceu na posse do bem desde a celebração do negócio e nele exerceu atos de fruição, tendo obtido a regularização registral em seu próprio nome. Não se caracteriza, portanto, hipótese de evicção, não se aplicando à espécie as normas a ela relativas. Quanto à distribuição legal das despesas relacionadas à transferência da propriedade imóvel, o Código Civil estabelece, em seu art. 490: Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição. Cuida-se de regra supletiva, aplicável à falta de disposição contratual diversa No caso dos autos, o requerente não produziu prova documental de que as partes tenham ajustado, expressa e especificamente, a atribuição ao requerido das despesas de desmembramento, extinção de condomínio, lavratura de escrituras e registros. À falta dessa prova, incide a regra legal supletiva do art. 490 do Código Civil, que atribui ao comprador, ora requerente, o encargo de arcar com essas despesas, por se tratarem de custos inerentes à formalização e ao registro da própria aquisição, e não de reparação de dano decorrente de conduta ilícita do vendedor. Registro, por fim, que a existência de condomínio sobre o imóvel, conquanto não configure, por si só, ilícito indenizável, constituiu, inegavelmente, condição jurídica pendente sobre o bem que retardou a plena regularização registral em nome do adquirente. Essa constatação, embora insuficiente para deslocar ao requerido o encargo financeiro das despesas de regularização (matéria tratada nos termos do art. 490 do Código Civil), é relevante para a apreciação da reconvenção, adiante examinada, no que concerne à exigibilidade do saldo do preço. d) Das despesas comprovadas, do nexo causal e dos pressupostos da responsabilidade civil Os documentos acostados aos autos demonstram que a parte requerente efetivamente despendeu valores com serviços advocatícios, questões ambientais, lavratura de escrituras, desmembramento e registros, ao longo de período considerável, culminando na regularização do imóvel em seu próprio nome. Essa comprovação documental, contudo, demonstra apenas a ocorrência do gasto, não estabelecendo, por si só, o nexo de imputação jurídica apto a vincular o requerido ao dever de restituição. A responsabilidade civil subjetiva, disciplinada pelos arts. 186 e 927 do Código Civil, pressupõe a conjugação de quatro elementos: conduta comissiva ou omissiva, culpa ou dolo, dano e nexo de causalidade entre a conduta e o dano. A ausência de qualquer desses elementos afasta o dever de indenizar. O dano material indenizável, por sua vez, pressupõe não apenas a existência de prejuízo patrimonial efetivo, mas também a demonstração de nexo causal entre esse prejuízo e conduta ilícita imputável ao agente a quem se pretende responsabilizar (arts. 186 e 944 do Código Civil), não se presumindo, sob pena de enriquecimento sem causa. No caso concreto, não restou demonstrada conduta ilícita do requerido, porquanto não comprovada a alegada garantia verbal de inexistência de ônus, nem a omissão dolosa da situação registral do imóvel, tampouco nexo causal entre os gastos suportados pelo requerente e conduta a ele imputável, uma vez que esses gastos correspondem, em sua integralidade, a encargos que a lei atribui ordinariamente ao comprador (art. 490 do Código Civil), decorrentes do cumprimento de ônus legal do próprio adquirente, e não de ato ilícito do alienante. Ausentes elementos essenciais da responsabilidade civil, não há falar em dever de indenizar a título de dano material. e) Do pedido de indenização por dano moral O pedido de indenização por dano moral não merece acolhimento. Os transtornos, desgastes e frustrações decorrentes de negociação imobiliária malsucedida ou mais onerosa do que inicialmente esperado, embora indesejáveis, não configuram, por si sós, lesão a direito da personalidade, caracterizando mero aborrecimento não indenizável. No caso, não se verifica circunstância excepcional apta a justificar reparação extrapatrimonial. Ademais, não foi demonstrada conduta ilícita do requerido. Improcede, portanto, o pedido de indenização por dano moral. 2.4. Do mérito da reconvenção Na reconvenção, o requerido pleiteia o pagamento de R$ 50.000,00, atualizado desde 4/7/2023, no montante de R$ 69.987,65, a título de saldo remanescente do preço. É incontroversa a existência originária do saldo, expressamente reconhecida pelo requerente na petição inicial. A controvérsia reside, contudo, na sua exigibilidade e no montante atualmente cobrado. A compra e venda é contrato bilateral e sinalagmático, de modo que as obrigações assumidas pelas partes são reciprocamente condicionadas. Incide, portanto, o art. 476 do Código Civil, segundo o qual nenhum contratante pode exigir o cumprimento da obrigação da contraparte antes de cumprir a sua. No caso, a regularização registral do imóvel somente se aperfeiçoou em 17/3/2025, conforme certidão de inteiro teor, quase dois anos após a celebração do negócio e por iniciativa e às expensas do próprio requerente. O reconvinte, entretanto, não comprovou a existência de termo certo para o pagamento do saldo, desvinculado da regularização do imóvel, nem demonstrou a constituição do requerente em mora mediante interpelação, na forma do art. 397, parágrafo único, do Código Civil. Ausentes, assim, elementos que permitam reconhecer a exigibilidade imediata do crédito e, sobretudo, a correção do valor de R$ 69.987,65, cuja formação não foi demonstrada de maneira discriminada quanto ao índice, termo inicial e critério de atualização. A conclusão não implica reconhecimento de inexistência ou quitação do saldo. Significa apenas que, nos termos em que formulada, a pretensão reconvencional não reúne elementos suficientes para seu acolhimento. Julgo, portanto, improcedente a reconvenção, sem prejuízo de eventual cobrança do saldo remanescente pela via própria, após a definição dos termos da obrigação e a regular constituição em mora, se cabível. 2.6. Da litigância de má-fé Não prospera o pedido de condenação da parte requerente por litigância de má-fé. A aplicação dos arts. 80 e 81 do Código de Processo Civil exige prova de conduta processual dolosa e concretamente enquadrável nas hipóteses legais, não se confundindo com a simples improcedência da pretensão ou com o exercício malsucedido do direito de ação. No caso, não há elementos que evidenciem alteração deliberada da verdade dos fatos, uso abusivo do processo ou qualquer das condutas previstas no art. 80 do CPC. Rejeito, portanto, o pedido de condenação por litigância de má-fé. 3. DISPOSITIVO 3.1. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por EILLER VILELA NUNES COSTA na ação principal, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. 3.2. JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção apresentada por JOSÉ ANTÔNIO DA SILVA, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. 3.3. Considerando que EILLER VILELA NUNES COSTA sucumbiu integralmente na ação principal e JOSÉ ANTÔNIO DA SILVA sucumbiu integralmente na reconvenção, distribuo os ônus sucumbenciais na proporção de 50% para cada parte, cabendo a cada uma o pagamento de metade de eventuais custas processuais remanescentes. 3.4. CONDENO EILLER VILELA NUNES COSTA ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência em favor do advogado de JOSÉ ANTÔNIO DA SILVA, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa principal, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. 3.5. CONDENO JOSÉ ANTÔNIO DA SILVA ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência em favor do advogado de EILLER VILELA NUNES COSTA, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa reconvencional, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. 3.6. Em atenção ao pedido formulado na contestação, DEFIRO os benefícios da gratuidade da justiça também à parte requerida. 3.7. Sendo as partes beneficiária da gratuidade da justiça, fica suspensa a exigibilidade das obrigações decorrentes da sucumbência impostas, na forma do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Intimem-se. Cumpra-se. Após o trânsito em julgado, ARQUIVE-SE com as anotações de praxe. Jataí/GO, data da assinatura eletrônica. Andréia Marques de Jesus Campos Juíza de Direito OBS. 1.: Decisão assinada eletronicamente, não há necessidade de assinatura física/manual, conforme art. 1º, § 2º, III, 'a' da Lei nº 11.419/06. Para conferência da autenticidade, utilize o código de validação do documento e acesse o site do TJGO. OBS. 2: Nos termos dos arts. 136 a 139 do Código de Normas de Procedimentos do Foro Judicial da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Goiás, o presente ato judicial possui força de mandado de citação e intimação, ofício, alvará judicial e carta precatória.
Intimação
TJGO · Jataí - 1ª Vara Cível · Sentença
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 1ª Vara Cível Comarca de Jataí/GO PROCESSO Nº: 5557959-93.2025.8.09.0093 POLO ATIVO: Weiler Vilela Nunes Costa POLO PASSIVO: Jose Antonio Da Silva SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais, cumulada com pedido de ressarcimento de despesas, ajuizada por EILLER VILELA NUNES COSTA em face de JOSÉ ANTÔNIO DA SILVA. Aduz a parte autora, em síntese, que, em 4 de julho de 2023, celebrou com o réu compromisso de compra e venda de imóvel rural situado no Município de Jataí/GO, objeto da matrícula nº 72.973, do Livro 2, Registro Geral de Imóveis, pelo valor de R$ 450.000,00. Relata que efetuou o pagamento de R$ 300.000,00 à vista e de R$ 100.000,00 no ano de 2024, permanecendo pendente o saldo de R$ 50.000,00, em razão de divergências relacionadas à situação documental do imóvel. Sustenta que, durante as tratativas negociais, o réu e Aldo Carlos Moraes Almeida informaram que o imóvel se encontrava livre e desembaraçado de quaisquer ônus. Afirma, contudo, que, após a aquisição, constatou divergências quanto às dimensões da propriedade e a existência de condomínio, circunstâncias verificadas mediante a realização de georreferenciamento.Narra que, ao tomar conhecimento da situação registral do imóvel, buscou desfazer o negócio, sem êxito. Assim, permaneceu na posse do imóvel e adotou as providências necessárias à regularização documental, arcando com despesas relativas a serviços advocatícios, questões ambientais, lavratura de escrituras, desmembramento, registros e demais serviços cartorários. Afirma que o réu havia se comprometido a providenciar a escritura definitiva em 90 dias, sem pendências, mas o documento apresentado continha restrição decorrente da existência de condomínio. Relata que a extinção do condomínio somente ocorreu em 17 de março de 2025, conforme certidão de inteiro teor. Alega que, após a regularização documental do imóvel, realizou novas tratativas com o réu e sua advogada, com o objetivo de obter o ressarcimento das despesas realizadas para viabilizar o registro da propriedade, mas não houve acordo. Diante disso, requer a condenação do réu ao ressarcimento das despesas decorrentes da regularização do imóvel e dos honorários advocatícios, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 e danos materiais no valor de R$ 5.000,00, totalizando R$ 20.000,00. Citado, o réu apresentou contestação (evento 57). Preliminarmente, arguiu a inépcia da petição inicial, ao fundamento de que, embora a parte autora tenha mencionado genericamente os arts. 247 e 249 do Código Civil, a pretensão deduzida possui natureza indenizatória, decorrente de suposta má-fé na alienação do imóvel, o que demandaria enquadramento jurídico diverso. No mérito, sustentou a inexistência de obrigação de ressarcimento, sob o argumento de que não foram comprovadas as despesas alegadas pela parte autora e de que parte dos valores mencionados corresponde a custos ordinários relacionados à transferência, ao registro e à regularização da propriedade, inerentes às transações imobiliárias. Defendeu a ausência do dever de indenizar, ao argumento de que a parte autora tinha conhecimento da existência do condomínio e que teria sido ajustado verbalmente que as despesas necessárias à transferência do imóvel seriam suportadas exclusivamente pelo comprador. Alegou que, embora não disponha dos registros das tratativas negociais, a situação registral do imóvel poderia ser previamente consultada mediante a obtenção de certidões perante os cartórios extrajudiciais. Sustentou, assim, que a aquisição de imóvel pelo valor de R$ 450.000,00, realizada por pessoa assistida por advogado, indica a realização de diligências prévias acerca da situação do bem. Apresentou, ainda, reconvenção, ao argumento de que a própria parte autora reconheceu a existência de saldo devedor de R$ 50.000,00 decorrente do negócio jurídico celebrado em 4 de julho de 2023. Requereu a procedência da reconvenção, com a condenação da parte autora ao pagamento de R$ 50.000,00, acrescido de juros e correção monetária desde 4 de julho de 2023. Em réplica e contestação à reconvenção (ecento 60), o requerente reiterou os termos da inicial, acrescentando fundamentos relacionados à formação de contrato tácito e à recusa do requerido em formalizar o ajuste por escrito, e impugnou a reconvenção, sustentando ausência de conexão com a demanda principal e inexistência de mora de sua parte. O requerido, por sua vez, em nova manifestação (evento 63), questionou a introdução de fundamentos não deduzidos na petição inicial, reiterou a preliminar de inépcia e a pretensão reconvencional, e requereu a condenação do requerente por litigância de má-fé. Intimadas para especificação de provas, a parte requerente limitou-se a apresentar rol de três testemunhas, sem indicar o objeto ou a pertinência da prova oral pretendida (evento 69). O requerido, de seu turno, requereu o julgamento antecipado (evento 72).. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório.Decido 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Da preliminar de inépcia da petição inicial A petição inicial descreve, de forma compreensível, os fatos em que se funda a pretensão, relacionados à celebração do negócio jurídico, os pagamentos realizados, a alegada omissão da existência de condomínio e os gastos suportados para a regularização do imóvel. Além disso, formula pedido determinado de ressarcimento de valores e de indenização por danos morais e materiais, atendendo aos requisitos do art. 319, incisos III e IV, do Código de Processo Civil. A circunstância de a fundamentação jurídica expressamente invocada na exordial (arts. 247 e 249 do Código Civil, relativos à obrigação de fazer) não corresponder, com rigor técnico, à natureza da pretensão material efetivamente deduzida, de cunho indenizatório, fundada em responsabilidade civil, não acarreta, por si só, a inépcia da inicial. Compete ao juiz a qualificação jurídica dos fatos narrados, independentemente da capitulação legal invocada pela parte e à regra do art. 322, § 2º, do Código de Processo Civil, segundo a qual a interpretação do pedido deve considerar o conjunto da postulação e os princípios da boa-fé e da cooperação processual. Ante o exposto, REJEITO a preliminar de inépcia da petição inicial. 2.2. Do julgamento antecipado do mérito A parte requerente, intimada para especificação de provas, limitou-se a apresentar rol de testemunhas, sem indicar o objeto da prova pretendida ou sua pertinência para o deslinde da controvérsia, em desatenção ao ônus de justificação que lhe competia. Nos termos do art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil, cabe ao juiz indeferir, mediante decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias, sendo o julgador o destinatário da prova, a quem incumbe aferir a necessidade de sua produção. No caso concreto, os fatos objetivos relevantes, referentes à celebração do negócio, os valores pagos, a existência do condomínio e a data de sua extinção, estão suficientemente demonstrados por prova documental (matrícula do imóvel, certidão de inteiro teor, comprovantes de pagamento e de despesas), não havendo controvérsia relevante quanto à sua ocorrência. A controvérsia efetivamente decisiva para o desfecho da causa é eminentemente de direito, relacionada à interpretação do negócio jurídico verbal celebrado entre as partes e à incidência das normas legais supletivas aplicáveis à espécie contratual, matéria a ser enfrentada nos tópicos seguintes. A prova oral sobre o teor de conversas ocorridas há mais de três anos não teria o condão de suprir a ausência de prova documental de eventual estipulação expressa quanto à responsabilidade pelas despesas, tampouco de alterar a qualificação jurídica dos fatos incontroversos. Dessa forma, mostrando-se os autos suficientemente instruídos para a formação do convencimento judicial, e sendo desnecessária e potencialmente protelatória a produção da prova oral requerida, INDEFIRO a produção de prova testemunhal e passo ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC. 2.3. Do mérito da ação principal Antes de ingressar nas demais questões, registro que a manifestação da parte requerente formulada em réplica, na parte em que atribui suposta ilicitude também à recusa do requerido em formalizar contrato escrito com previsão de que o ônus da transferência recairia sobre este, não pode ser tomada como fundamento apto a ampliar a causa de pedir originalmente deduzida. Após a citação, a alteração ou o aditamento do pedido ou da causa de pedir dependem do consentimento do réu, nos termos do art. 329, incisos I e II, do CPC, consentimento esse que, na espécie, não foi manifestado, tendo o requerido expressamente impugnado a inovação. A análise da presente demanda, portanto, cinge-se aos fatos e fundamentos deduzidos na petição inicial, notadamente a alegada omissão da existência de condomínio sobre o imóvel e a pretensão de ressarcimento das despesas de regularização. a) Da existência e validade do negócio jurídico verbal É incontroverso nos autos, porque admitido por ambas as partes, que estas celebraram, em 4 de julho de 2023, negócio jurídico verbal tendo por objeto a alienação do imóvel rural referido na inicial, pelo valor de R$ 450.000,00. O ordenamento jurídico brasileiro, em regra, não exige forma especial para a validade dos negócios jurídicos, ressalvadas as hipóteses em que a lei expressamente a reclama (art. 107 do Código Civil). Além disso, a promessa de compra e venda, ainda que desprovida de instrumento público ou particular registrado, produz efeitos obrigacionais entre os contratantes. Assim, a validade do negócio jurídico verbal celebrado entre as partes não constitui, propriamente, ponto controvertido relevante nestes autos. A controvérsia efetivamente posta refere-se à extensão das obrigações assumidas por cada contratante, notadamente quanto à responsabilidade pelas despesas de regularização do imóvel e quanto à exigibilidade do saldo do preço. Tratando-se de ajuste verbal, sem instrumento escrito que discriminasse pormenorizadamente os deveres de cada parte quanto às despesas de transferência, desmembramento e registro, a extensão dessas obrigações há de ser aferida, à falta de estipulação expressa comprovada, pelas normas legais supletivas aplicáveis à espécie contratual e pelos elementos de prova efetivamente produzidos nos autos, e não pela versão unilateral de qualquer das partes. b) Da alegada omissão da existência do condomínio O requerente sustenta que o requerido, no curso das tratativas negociais, teria assegurado que o imóvel se encontrava livre e desembaraçado de qualquer ônus, omitindo a existência de condomínio incidente sobre a gleba. Essa alegação, todavia, não encontra amparo em prova documental idônea nos autos. Não há registro escrito das tratativas negociais, mensagens, correspondência eletrônica ou qualquer outro elemento que permita concluir, com segurança, pelo teor das informações efetivamente prestadas pelo requerido no momento da negociação, tampouco pela existência de garantia expressa, por ele assumida, de que o imóvel estava livre de condomínio. A boa-fé se presume, incumbindo a quem alega o dolo ou a má-fé de outrem o ônus de prová-lo de forma inequívoca, nos termos do art. 373, inciso I, do CCPC, por se tratar de fato constitutivo do direito à indenização pretendida. No caso concreto, a parte requerente não se desincumbiu desse ônus quanto à alegada omissão dolosa. Ademais, a situação registral do imóvel, incluída a existência de condomínio, é matéria sujeita a publicidade registral ampla, nos termos do art. 17 da Lei nº 6.015/73, segundo o qual os ofícios de registro são obrigados a fornecer certidões a quem as requerer, de modo que qualquer interessado pode obter, mediante simples requerimento, informação fidedigna acerca da situação jurídica do imóvel. A alegação de que o requerido teria ocultado dolosamente a existência de condomínio perde relevo diante da natureza pública e livremente acessível dessa informação, que estava ao alcance do próprio requerente, inclusive porque este se fez assistir por advogado na negociação de bem de valor considerável (R$ 450.000,00). Não se está, com essa ponderação, a transferir ao requerente o ônus de provar fato negativo, isto é, a inexistência de omissão, mas apenas a reconhecer que, à falta de prova documental de garantia verbal específica quanto à inexistência de ônus, e diante da natureza pública da informação registral, não se pode presumir a conduta dolosa ou a violação do dever de informação atribuída ao requerido. c) Da responsabilidade pelas despesas de regularização Mesmo que se admitisse, por hipótese, que o requerido não tenha comunicado expressamente a existência de condomínio antes da celebração do negócio, essa circunstância não seria suficiente, isoladamente, para atribuir-lhe a responsabilidade pelas despesas de desmembramento, escrituração e registro do imóvel. O condomínio sobre imóvel rural, quando não decorrente de decisão judicial ou de gravame que impeça a disposição do bem, mas de mera situação de copropriedade voluntária, é, por definição legal, divisível a qualquer tempo, sendo facultado a qualquer condômino exigir a divisão da coisa comum, nos termos do art. 1.320 do Código Civil. Não se trata, portanto, de vício jurídico oculto que inviabilize a transferência da propriedade, tampouco de gravame no sentido técnico do termo, como penhora, hipoteca ou indisponibilidade judicial, mas de condição jurídica regular e superável mediante procedimento próprio de extinção do condomínio, seguido de desmembramento e registro, exatamente como ocorreu nos autos, conforme certidão de inteiro teor que demonstra a extinção do condomínio em 17 de março de 2025. A esse propósito, é pertinente distinguir a situação em exame daquela típica da evicção, disciplinada pelos arts. 447 e seguintes do Código Civil, que pressupõe a perda total ou parcial da propriedade do bem adquirido, em razão de decisão judicial ou de ato administrativo de apreensão fundado em direito de terceiro anterior à aquisição. No caso concreto, o requerente jamais perdeu a posse ou a propriedade do imóvel, tampouco foi privado de seu uso por decisão de autoridade competente em favor de terceiro; ao contrário, permaneceu na posse do bem desde a celebração do negócio e nele exerceu atos de fruição, tendo obtido a regularização registral em seu próprio nome. Não se caracteriza, portanto, hipótese de evicção, não se aplicando à espécie as normas a ela relativas. Quanto à distribuição legal das despesas relacionadas à transferência da propriedade imóvel, o Código Civil estabelece, em seu art. 490: Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição. Cuida-se de regra supletiva, aplicável à falta de disposição contratual diversa No caso dos autos, o requerente não produziu prova documental de que as partes tenham ajustado, expressa e especificamente, a atribuição ao requerido das despesas de desmembramento, extinção de condomínio, lavratura de escrituras e registros. À falta dessa prova, incide a regra legal supletiva do art. 490 do Código Civil, que atribui ao comprador, ora requerente, o encargo de arcar com essas despesas, por se tratarem de custos inerentes à formalização e ao registro da própria aquisição, e não de reparação de dano decorrente de conduta ilícita do vendedor. Registro, por fim, que a existência de condomínio sobre o imóvel, conquanto não configure, por si só, ilícito indenizável, constituiu, inegavelmente, condição jurídica pendente sobre o bem que retardou a plena regularização registral em nome do adquirente. Essa constatação, embora insuficiente para deslocar ao requerido o encargo financeiro das despesas de regularização (matéria tratada nos termos do art. 490 do Código Civil), é relevante para a apreciação da reconvenção, adiante examinada, no que concerne à exigibilidade do saldo do preço. d) Das despesas comprovadas, do nexo causal e dos pressupostos da responsabilidade civil Os documentos acostados aos autos demonstram que a parte requerente efetivamente despendeu valores com serviços advocatícios, questões ambientais, lavratura de escrituras, desmembramento e registros, ao longo de período considerável, culminando na regularização do imóvel em seu próprio nome. Essa comprovação documental, contudo, demonstra apenas a ocorrência do gasto, não estabelecendo, por si só, o nexo de imputação jurídica apto a vincular o requerido ao dever de restituição. A responsabilidade civil subjetiva, disciplinada pelos arts. 186 e 927 do Código Civil, pressupõe a conjugação de quatro elementos: conduta comissiva ou omissiva, culpa ou dolo, dano e nexo de causalidade entre a conduta e o dano. A ausência de qualquer desses elementos afasta o dever de indenizar. O dano material indenizável, por sua vez, pressupõe não apenas a existência de prejuízo patrimonial efetivo, mas também a demonstração de nexo causal entre esse prejuízo e conduta ilícita imputável ao agente a quem se pretende responsabilizar (arts. 186 e 944 do Código Civil), não se presumindo, sob pena de enriquecimento sem causa. No caso concreto, não restou demonstrada conduta ilícita do requerido, porquanto não comprovada a alegada garantia verbal de inexistência de ônus, nem a omissão dolosa da situação registral do imóvel, tampouco nexo causal entre os gastos suportados pelo requerente e conduta a ele imputável, uma vez que esses gastos correspondem, em sua integralidade, a encargos que a lei atribui ordinariamente ao comprador (art. 490 do Código Civil), decorrentes do cumprimento de ônus legal do próprio adquirente, e não de ato ilícito do alienante. Ausentes elementos essenciais da responsabilidade civil, não há falar em dever de indenizar a título de dano material. e) Do pedido de indenização por dano moral O pedido de indenização por dano moral não merece acolhimento. Os transtornos, desgastes e frustrações decorrentes de negociação imobiliária malsucedida ou mais onerosa do que inicialmente esperado, embora indesejáveis, não configuram, por si sós, lesão a direito da personalidade, caracterizando mero aborrecimento não indenizável. No caso, não se verifica circunstância excepcional apta a justificar reparação extrapatrimonial. Ademais, não foi demonstrada conduta ilícita do requerido. Improcede, portanto, o pedido de indenização por dano moral. 2.4. Do mérito da reconvenção Na reconvenção, o requerido pleiteia o pagamento de R$ 50.000,00, atualizado desde 4/7/2023, no montante de R$ 69.987,65, a título de saldo remanescente do preço. É incontroversa a existência originária do saldo, expressamente reconhecida pelo requerente na petição inicial. A controvérsia reside, contudo, na sua exigibilidade e no montante atualmente cobrado. A compra e venda é contrato bilateral e sinalagmático, de modo que as obrigações assumidas pelas partes são reciprocamente condicionadas. Incide, portanto, o art. 476 do Código Civil, segundo o qual nenhum contratante pode exigir o cumprimento da obrigação da contraparte antes de cumprir a sua. No caso, a regularização registral do imóvel somente se aperfeiçoou em 17/3/2025, conforme certidão de inteiro teor, quase dois anos após a celebração do negócio e por iniciativa e às expensas do próprio requerente. O reconvinte, entretanto, não comprovou a existência de termo certo para o pagamento do saldo, desvinculado da regularização do imóvel, nem demonstrou a constituição do requerente em mora mediante interpelação, na forma do art. 397, parágrafo único, do Código Civil. Ausentes, assim, elementos que permitam reconhecer a exigibilidade imediata do crédito e, sobretudo, a correção do valor de R$ 69.987,65, cuja formação não foi demonstrada de maneira discriminada quanto ao índice, termo inicial e critério de atualização. A conclusão não implica reconhecimento de inexistência ou quitação do saldo. Significa apenas que, nos termos em que formulada, a pretensão reconvencional não reúne elementos suficientes para seu acolhimento. Julgo, portanto, improcedente a reconvenção, sem prejuízo de eventual cobrança do saldo remanescente pela via própria, após a definição dos termos da obrigação e a regular constituição em mora, se cabível. 2.6. Da litigância de má-fé Não prospera o pedido de condenação da parte requerente por litigância de má-fé. A aplicação dos arts. 80 e 81 do Código de Processo Civil exige prova de conduta processual dolosa e concretamente enquadrável nas hipóteses legais, não se confundindo com a simples improcedência da pretensão ou com o exercício malsucedido do direito de ação. No caso, não há elementos que evidenciem alteração deliberada da verdade dos fatos, uso abusivo do processo ou qualquer das condutas previstas no art. 80 do CPC. Rejeito, portanto, o pedido de condenação por litigância de má-fé. 3. DISPOSITIVO 3.1. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por EILLER VILELA NUNES COSTA na ação principal, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. 3.2. JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção apresentada por JOSÉ ANTÔNIO DA SILVA, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. 3.3. Considerando que EILLER VILELA NUNES COSTA sucumbiu integralmente na ação principal e JOSÉ ANTÔNIO DA SILVA sucumbiu integralmente na reconvenção, distribuo os ônus sucumbenciais na proporção de 50% para cada parte, cabendo a cada uma o pagamento de metade de eventuais custas processuais remanescentes. 3.4. CONDENO EILLER VILELA NUNES COSTA ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência em favor do advogado de JOSÉ ANTÔNIO DA SILVA, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa principal, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. 3.5. CONDENO JOSÉ ANTÔNIO DA SILVA ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência em favor do advogado de EILLER VILELA NUNES COSTA, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa reconvencional, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. 3.6. Em atenção ao pedido formulado na contestação, DEFIRO os benefícios da gratuidade da justiça também à parte requerida. 3.7. Sendo as partes beneficiária da gratuidade da justiça, fica suspensa a exigibilidade das obrigações decorrentes da sucumbência impostas, na forma do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Intimem-se. Cumpra-se. Após o trânsito em julgado, ARQUIVE-SE com as anotações de praxe. Jataí/GO, data da assinatura eletrônica. Andréia Marques de Jesus Campos Juíza de Direito OBS. 1.: Decisão assinada eletronicamente, não há necessidade de assinatura física/manual, conforme art. 1º, § 2º, III, 'a' da Lei nº 11.419/06. Para conferência da autenticidade, utilize o código de validação do documento e acesse o site do TJGO. OBS. 2: Nos termos dos arts. 136 a 139 do Código de Normas de Procedimentos do Foro Judicial da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Goiás, o presente ato judicial possui força de mandado de citação e intimação, ofício, alvará judicial e carta precatória.
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