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TJGO · 9ª Câmara Cível · DECISÃO MONOCRÁTICA
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Fernando de Castro Mesquita __________________________________________________________ APELAÇÃO CÍVEL Nº 5546690-12.2025.8.09.0011 COMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA APELANTE : ANDREIA NETO TAVARES APELADO : BELO MONTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. RELATOR : Desembargador FERNANDO DE CASTRO MESQUITA EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 20% SOBRE OS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. LEI Nº 13.786/2018. LIMITE LEGAL DE 25%. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. RECURSO DESPROVIDO. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de apelação cível (mov. 46), interposta por ANDREIA NETO TAVARES, contra a sentença (mov. 41) proferida pelo juiz da 4ª Vara Cível da Comarca de Aparecida de Goiânia, Diego Custódio Borges, que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, ajuizada em desfavor de BELO MONTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos seguintes termos: Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a rescisão do contrato. b) CONDENAR a requerida a restituir à parte autora os valores pagos, corrigidos monetariamente desde os desembolsos e com incidência de juros, na forma do art. 406 do Código Civil, desde o trânsito em julgado, decotando do total o montante correspondente à multa rescisória de 20% (vinte por cento) sobre o valor pago e a comissão de corretagem. b) DECLARAR a nulidade de pleno direito das cláusulas contratuais, na forma da fundamentação acima. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, pro rata, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, §2º, do CPC, ficando suspensa a sua exigibilidade em relação à autora, em razão da gratuidade outrora concedida. Irresignada, a autora sustenta, em suas razões recursais, que a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos é excessiva e contrária à jurisprudência majoritária, que considera razoável o percentual de 10% (dez por cento). Requer, assim, o provimento do recurso para majorar a restituição para 90% (noventa por cento) dos valores pagos, com a consequente redução da multa rescisória para o patamar indicado. Preparo dispensado. Apelante beneficiária da gratuidade (mov. 41). Em contrarrazões, a parte apelada pugna pelo desprovimento do recurso (mov. 50). É o relatório. DECIDO. O recurso será julgado por meio de decisão unipessoal, nos termos do artigo 932, IV, do Código de Processo Civil, pelos fundamentos a seguir expostos. Conforme relatado, cinge-se a controvérsia recursal à análise do percentual de retenção fixado na sentença a título de cláusula penal em razão da rescisão contratual, de modo que a apelante defende a redução do patamar de 20% (vinte por cento) para 10% (dez por cento) dos valores pagos. A sentença não merece reparos. É incontroverso nos autos o fato de que que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel se deu por iniciativa da promitente compradora, ora apelante, em razão de dificuldades financeiras que a impossibilitaram de continuar honrando as prestações. A situação reportada caracteriza a resolução por culpa do comprador e autoriza a retenção de parte dos valores pagos pela vendedora para compensar as despesas administrativas e operacionais decorrentes do desfazimento do negócio. Para tal situação, a cláusula 6.1.2, item ‘b’, do contrato firmado entre as partes, estipulou multa equivalente a 20% (vinte por cento) do valor atualizado do contrato. O magistrado sentenciante, ao analisar o caso e a legislação aplicável, confirmou o percentual previsto no contrato, porém, incidente sobre os valores efetivamente pagos, por se encontrar dentro da faixa de razoabilidade estabelecida pela jurisprudência e em conformidade com o limite legal. Com efeito, a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que alterou a Lei nº 4.591/64, estabeleceu em seu artigo 67-A, inciso II, que em caso de desfazimento do contrato por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, a pena convencional não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, a saber: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, é razoável a retenção pelo vendedor de um percentual que varia entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. Nesse sentido: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. SÚMULA N. 83/STJ. LEI N. 6.766/1979 COM AS ALTERAÇÕES PROMOVIDAS PELA LEI N. 13.786/2018. DESCONTOS AUTORIZADOS EM LEI. PREVALÊNCIA DO CDC. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno contra decisão que não conheceu de recurso especial quanto à alegada afronta ao art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, com fundamento nos óbices das Súmulas n. 282 do STF e 5, 7 e 83 do STJ. 2. A agravante sustenta que o art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979, ao fixar 10% sobre o valor atualizado do contrato, indeniza o loteador por custos de implementação, impostos e tributos, argumentando que o acórdão recorrido teria violado tal dispositivo ao estabelecer a retenção a 25% sobre os valores pagos. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber: (i) se, em contratos celebrados após a Lei n. 13.786/2018 e submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a soma dos descontos autorizados pelo art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pago; (ii) se incidem os óbices das Súmulas n. 282 do STF e 5, 7 e 83 do STJ para obstar o conhecimento do recurso especial quanto ao art. 32-A da Lei n. 13.786/2018; e (iii) se é aplicável a multa prevista no artigo 1.021, § 4º, do CPC. III. Razões de decidir 4. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos. 5. (...) IV. Dispositivo 7. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 2.194.343/SP, relatora min. Daniela Teixeira, 3ª Turma, DJEN 18/06/2026) Direito civil e do consumidor. Agravo interno NO AGRAVO em recurso especial. Promessa de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual. Culpa do promitente comprador. Cláusula penal. Percentual de retenção inferior ao padrão jurisprudencial. Limitação ao patamar contratual. Agravo interno provido. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto por promitente comprador contra decisão monocrática que, ao conhecer de agravo manejado contra juízo negativo de admissibilidade, deu parcial provimento ao recurso especial da incorporadora para majorar o percentual de retenção para 25% dos valores pagos em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de importâncias pagas, relativa a promessa de compra e venda de lote, rescindida por culpa exclusiva do promitente comprador. 2. A decisão agravada aplicou o entendimento consolidado na Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça quanto à razoabilidade da retenção de 25% dos valores pagos nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, enquanto o agravante sustenta a impossibilidade de majoração além do percentual de 20% previsto contratualmente a título de multa rescisória. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel anterior à Lei n. 13.786/2018, rescindido por culpa do promitente comprador, é possível majorar o percentual de retenção para 25% dos valores pagos, com base no padrão jurisprudencial da Segunda Seção do STJ, quando o instrumento contratual estipula multa rescisória de 20% sobre o montante adimplido. III. Razões de decidir 4. O colegiado limita a devolução recursal à discussão do percentual de retenção, estando preclusas as demais teses veiculadas no recurso especial. 5. A Segunda Seção do STJ, ao julgar o REsp 1.723.519/SP, reafirmou orientação pela adoção de padrão-base de cláusula penal, fixando como, em regra, razoável a retenção de 25% dos valores pagos, em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, em hipóteses de desistência ou resolução por iniciativa do promitente comprador. 6. A jurisprudência desta Corte admite, todavia, a estipulação de percentual inferior ao padrão de 25% quando assim ajustado entre as partes, não configurando o critério jurisprudencial um piso obrigatório, mas parâmetro máximo ordinário de retenção. 7. Diante da pactuação clara de retenção de 20%, impõe-se a observância do percentual contratualmente estipulado, devendo a majoração determinada na decisão monocrática limitar-se a esse patamar, em respeito à autonomia privada e ao equilíbrio contratual. IV. Dispositivo 8. Resultado do Julgamento: Agravo interno provido para limitar o percentual de retenção a 20% dos valores pagos, conforme previsão contratual. (STJ, AgInt no AREsp nº 2.868.976/GO, relator min. Luís Carlos Gambogi, DJEN 22/05/2026) Em harmonia, seguem julgados deste Tribunal local: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. LIMITE JURISPRUDENCIAL. MULTA PENAL. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. IMÓVEL COM EDIFICAÇÃO. FRUIÇÃO COMPROVADA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS. BOA-FÉ SUBJETIVA AFERIDA NO MOMENTO DA EDIFICAÇÃO. INADIMPLEMENTO SUPERVENIENTE. IRRELEVÂNCIA. DIREITO MANTIDO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAME. Apelação cível interposta por empresa vendedora contra sentença que, em ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote com posterior edificação e determinando a restituição dos valores pagos com retenção de 10% e multa penal de 10% sobre as parcelas pagas e procedente o pedido reconvencional, condenando a vendedora à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO. Consistem em: (i) determinar se o percentual de retenção fixado em 10% deve ser majorado e em qual limite; (ii) verificar se a multa penal deve incidir sobre o valor total do contrato ou apenas sobre as parcelas pagas; (iii) aferir se é cabível a fixação de taxa de fruição em razão do uso do imóvel durante o período de inadimplência; (iv) determinar se o inadimplemento superveniente do comprador afasta o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas durante a vigência regular do contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR. 1. O contrato de promessa de compra e venda desprovido de pacto adjeto de alienação fiduciária sujeita-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, afastando a aplicação da Lei nº 9.514/1997. 2. A Lei nº 13.786/2018 não alcança os contratos celebrados antes de sua vigência, devendo o caso ser resolvido conforme os parâmetros consolidados pela jurisprudência. 3. A cláusula de retenção e a cláusula penal têm naturezas distintas compensatória a primeira e punitiva a segunda, de modo que sua cumulação afigura-se admissível quando ambas constam do contrato e possuem fatos geradores diferentes. 4. O percentual de retenção admitido pela jurisprudência oscila entre 10% e 25% dos valores pagos, razão pela qual o percentual 20% se mostra adequado para recompor os custos da vendedora sem gerar enriquecimento ilícito. 5. A cláusula penal que incide sobre o valor total do contrato impõe onerosidade excessiva ao consumidor, o que contraria os princípios da proporcionalidade e da boa-fé objetiva, devendo a multa recair apenas sobre as parcelas efetivamente pagas. 6. (...) IV. TESES. 1. Aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel sem pacto adjeto de alienação fiduciária, celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, aplicam-se o Código de Defesa do Consumidor e os parâmetros jurisprudenciais consolidados para fixação das penalidades decorrentes da rescisão. 2. A cláusula de retenção e a cláusula penal podem ser cumuladas quando previstas contratualmente e dotadas de fatos geradores distintos, desde que o percentual de retenção não supere o limite de 25% dos valores pagos, admitindo-se a fixação em 20% como patamar razoável e proporcional. 3. A cláusula penal que estipula multa sobre o valor total do contrato é abusiva por submeter o consumidor a onerosidade excessiva, devendo a penalidade incidir somente sobre as parcelas efetivamente pagas. 4. É devida a taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde o início da inadimplência até a efetiva desocupação do imóvel, quando comprovado o uso do bem pelo comprador inadimplente. 5. O comprador que edifica no imóvel durante a vigência regular do contrato de promessa de compra e venda age de boa-fé, fazendo jus à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, ainda que a rescisão decorra de inadimplemento superveniente ou que a obra apresente possível irregularidade administrativa não comprovadamente associada à má-fé. V. DISPOSITIVO. Apelação cível conhecida e parcialmente provida. (TJGO, AC nº 5304620-09, relatora des. Liliana Bittencourt, 9ª C. Cível, j. 05/03/2026) DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo interno interposto contra decisão monocrática que, em dupla apelação cível, reformou parcialmente sentença para manter a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fixar o percentual de retenção de 23% (vinte e três por cento) sobre os valores pagos e determinar a restituição das quantias, bem como a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se o percentual de retenção de 23% (vinte e três por cento), cumulado com a dedução de encargos do imóvel, configura onerosidade excessiva e bis in idem; (ii) se há incorreção na base de cálculo para a restituição dos valores; (iii) se a restituição deve ocorrer em parcela única; e (iv) se a metodologia de atualização monetária deve ser retificada. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O percentual de retenção de 23% (vinte e três por cento) sobre os valores pagos está dentro dos limites admitidos pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (10% a 25%) para contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, não havendo demonstração de abusividade. 4. A dedução de encargos incidentes sobre o imóvel, como IPTU e condomínio, não configura bis in idem, pois corresponde a despesas efetivamente suportadas pela vendedora, distintas da cláusula penal compensatória. 5. A quantificação exata dos valores pagos e a metodologia de atualização monetária constituem questões de cunho aritmético a serem apuradas em sede de liquidação de sentença, tendo a decisão monocrática se limitado a estabelecer os critérios jurídicos. 6. (...) IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. Em caso de culpa do promitente comprador pela rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel anterior à Lei n. 13.786/2018, é lícita a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos." "2. A dedução de encargos incidentes sobre o imóvel, comprovadamente suportados pela vendedora, não configura bis in idem com a multa penal compensatória contratual." "3. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão." (TJGO, AC nº 5739768-79, relator des. Fernando Braga Viggiano, 8ª C. Cível, j. 09/04/2026) Na situação em análise, a apelante não demonstrou qualquer abusividade ou desproporcionalidade manifesta no patamar de 20% (vinte por cento) que justifique a intervenção desta Corte para reduzi-lo ao patamar mínimo de 10% (dez por cento), como pretendido. A retenção fixada mostra-se adequada para indenizar a vendedora pelos custos administrativos, de publicidade e comercialização, sem configurar enriquecimento ilícito. Portanto, a manutenção da sentença é a medida que se impõe, pois está em consonância com a legislação e a jurisprudência consolidadas sobre o tema. Nessa confluência, nos termos do artigo 932, IV, do Código de Processo Civil, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto. Corolário do desprovimento recursal, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária advocatícia devida pela parte apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, reafirmada a proporção pro rata estabelecida na origem, bem assim mantida a suspensão da exigibilidade, por ser a apelante beneficiária da gratuidade (CPC/2015, art. 98, §3º). Publique-se e intimem-se. Certificado o trânsito em julgado, baixem-se os autos à origem. Goiânia, 31 de agosto de 2026. Desembargador Fernando de Castro Mesquita Relator 05-cs
TJGO · 9ª Câmara Cível · DECISÃO MONOCRÁTICA
PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Fernando de Castro Mesquita __________________________________________________________ APELAÇÃO CÍVEL Nº 5546690-12.2025.8.09.0011 COMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA APELANTE : ANDREIA NETO TAVARES APELADO : BELO MONTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. RELATOR : Desembargador FERNANDO DE CASTRO MESQUITA EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 20% SOBRE OS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. LEI Nº 13.786/2018. LIMITE LEGAL DE 25%. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. RECURSO DESPROVIDO. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de apelação cível (mov. 46), interposta por ANDREIA NETO TAVARES, contra a sentença (mov. 41) proferida pelo juiz da 4ª Vara Cível da Comarca de Aparecida de Goiânia, Diego Custódio Borges, que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, ajuizada em desfavor de BELO MONTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos seguintes termos: Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a rescisão do contrato. b) CONDENAR a requerida a restituir à parte autora os valores pagos, corrigidos monetariamente desde os desembolsos e com incidência de juros, na forma do art. 406 do Código Civil, desde o trânsito em julgado, decotando do total o montante correspondente à multa rescisória de 20% (vinte por cento) sobre o valor pago e a comissão de corretagem. b) DECLARAR a nulidade de pleno direito das cláusulas contratuais, na forma da fundamentação acima. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, pro rata, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, §2º, do CPC, ficando suspensa a sua exigibilidade em relação à autora, em razão da gratuidade outrora concedida. Irresignada, a autora sustenta, em suas razões recursais, que a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos é excessiva e contrária à jurisprudência majoritária, que considera razoável o percentual de 10% (dez por cento). Requer, assim, o provimento do recurso para majorar a restituição para 90% (noventa por cento) dos valores pagos, com a consequente redução da multa rescisória para o patamar indicado. Preparo dispensado. Apelante beneficiária da gratuidade (mov. 41). Em contrarrazões, a parte apelada pugna pelo desprovimento do recurso (mov. 50). É o relatório. DECIDO. O recurso será julgado por meio de decisão unipessoal, nos termos do artigo 932, IV, do Código de Processo Civil, pelos fundamentos a seguir expostos. Conforme relatado, cinge-se a controvérsia recursal à análise do percentual de retenção fixado na sentença a título de cláusula penal em razão da rescisão contratual, de modo que a apelante defende a redução do patamar de 20% (vinte por cento) para 10% (dez por cento) dos valores pagos. A sentença não merece reparos. É incontroverso nos autos o fato de que que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel se deu por iniciativa da promitente compradora, ora apelante, em razão de dificuldades financeiras que a impossibilitaram de continuar honrando as prestações. A situação reportada caracteriza a resolução por culpa do comprador e autoriza a retenção de parte dos valores pagos pela vendedora para compensar as despesas administrativas e operacionais decorrentes do desfazimento do negócio. Para tal situação, a cláusula 6.1.2, item ‘b’, do contrato firmado entre as partes, estipulou multa equivalente a 20% (vinte por cento) do valor atualizado do contrato. O magistrado sentenciante, ao analisar o caso e a legislação aplicável, confirmou o percentual previsto no contrato, porém, incidente sobre os valores efetivamente pagos, por se encontrar dentro da faixa de razoabilidade estabelecida pela jurisprudência e em conformidade com o limite legal. Com efeito, a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que alterou a Lei nº 4.591/64, estabeleceu em seu artigo 67-A, inciso II, que em caso de desfazimento do contrato por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, a pena convencional não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, a saber: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, é razoável a retenção pelo vendedor de um percentual que varia entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. Nesse sentido: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. SÚMULA N. 83/STJ. LEI N. 6.766/1979 COM AS ALTERAÇÕES PROMOVIDAS PELA LEI N. 13.786/2018. DESCONTOS AUTORIZADOS EM LEI. PREVALÊNCIA DO CDC. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno contra decisão que não conheceu de recurso especial quanto à alegada afronta ao art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, com fundamento nos óbices das Súmulas n. 282 do STF e 5, 7 e 83 do STJ. 2. A agravante sustenta que o art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979, ao fixar 10% sobre o valor atualizado do contrato, indeniza o loteador por custos de implementação, impostos e tributos, argumentando que o acórdão recorrido teria violado tal dispositivo ao estabelecer a retenção a 25% sobre os valores pagos. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber: (i) se, em contratos celebrados após a Lei n. 13.786/2018 e submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a soma dos descontos autorizados pelo art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pago; (ii) se incidem os óbices das Súmulas n. 282 do STF e 5, 7 e 83 do STJ para obstar o conhecimento do recurso especial quanto ao art. 32-A da Lei n. 13.786/2018; e (iii) se é aplicável a multa prevista no artigo 1.021, § 4º, do CPC. III. Razões de decidir 4. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos. 5. (...) IV. Dispositivo 7. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 2.194.343/SP, relatora min. Daniela Teixeira, 3ª Turma, DJEN 18/06/2026) Direito civil e do consumidor. Agravo interno NO AGRAVO em recurso especial. Promessa de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual. Culpa do promitente comprador. Cláusula penal. Percentual de retenção inferior ao padrão jurisprudencial. Limitação ao patamar contratual. Agravo interno provido. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto por promitente comprador contra decisão monocrática que, ao conhecer de agravo manejado contra juízo negativo de admissibilidade, deu parcial provimento ao recurso especial da incorporadora para majorar o percentual de retenção para 25% dos valores pagos em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de importâncias pagas, relativa a promessa de compra e venda de lote, rescindida por culpa exclusiva do promitente comprador. 2. A decisão agravada aplicou o entendimento consolidado na Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça quanto à razoabilidade da retenção de 25% dos valores pagos nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, enquanto o agravante sustenta a impossibilidade de majoração além do percentual de 20% previsto contratualmente a título de multa rescisória. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel anterior à Lei n. 13.786/2018, rescindido por culpa do promitente comprador, é possível majorar o percentual de retenção para 25% dos valores pagos, com base no padrão jurisprudencial da Segunda Seção do STJ, quando o instrumento contratual estipula multa rescisória de 20% sobre o montante adimplido. III. Razões de decidir 4. O colegiado limita a devolução recursal à discussão do percentual de retenção, estando preclusas as demais teses veiculadas no recurso especial. 5. A Segunda Seção do STJ, ao julgar o REsp 1.723.519/SP, reafirmou orientação pela adoção de padrão-base de cláusula penal, fixando como, em regra, razoável a retenção de 25% dos valores pagos, em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, em hipóteses de desistência ou resolução por iniciativa do promitente comprador. 6. A jurisprudência desta Corte admite, todavia, a estipulação de percentual inferior ao padrão de 25% quando assim ajustado entre as partes, não configurando o critério jurisprudencial um piso obrigatório, mas parâmetro máximo ordinário de retenção. 7. Diante da pactuação clara de retenção de 20%, impõe-se a observância do percentual contratualmente estipulado, devendo a majoração determinada na decisão monocrática limitar-se a esse patamar, em respeito à autonomia privada e ao equilíbrio contratual. IV. Dispositivo 8. Resultado do Julgamento: Agravo interno provido para limitar o percentual de retenção a 20% dos valores pagos, conforme previsão contratual. (STJ, AgInt no AREsp nº 2.868.976/GO, relator min. Luís Carlos Gambogi, DJEN 22/05/2026) Em harmonia, seguem julgados deste Tribunal local: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. LIMITE JURISPRUDENCIAL. MULTA PENAL. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. IMÓVEL COM EDIFICAÇÃO. FRUIÇÃO COMPROVADA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS. BOA-FÉ SUBJETIVA AFERIDA NO MOMENTO DA EDIFICAÇÃO. INADIMPLEMENTO SUPERVENIENTE. IRRELEVÂNCIA. DIREITO MANTIDO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAME. Apelação cível interposta por empresa vendedora contra sentença que, em ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote com posterior edificação e determinando a restituição dos valores pagos com retenção de 10% e multa penal de 10% sobre as parcelas pagas e procedente o pedido reconvencional, condenando a vendedora à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO. Consistem em: (i) determinar se o percentual de retenção fixado em 10% deve ser majorado e em qual limite; (ii) verificar se a multa penal deve incidir sobre o valor total do contrato ou apenas sobre as parcelas pagas; (iii) aferir se é cabível a fixação de taxa de fruição em razão do uso do imóvel durante o período de inadimplência; (iv) determinar se o inadimplemento superveniente do comprador afasta o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas durante a vigência regular do contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR. 1. O contrato de promessa de compra e venda desprovido de pacto adjeto de alienação fiduciária sujeita-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, afastando a aplicação da Lei nº 9.514/1997. 2. A Lei nº 13.786/2018 não alcança os contratos celebrados antes de sua vigência, devendo o caso ser resolvido conforme os parâmetros consolidados pela jurisprudência. 3. A cláusula de retenção e a cláusula penal têm naturezas distintas compensatória a primeira e punitiva a segunda, de modo que sua cumulação afigura-se admissível quando ambas constam do contrato e possuem fatos geradores diferentes. 4. O percentual de retenção admitido pela jurisprudência oscila entre 10% e 25% dos valores pagos, razão pela qual o percentual 20% se mostra adequado para recompor os custos da vendedora sem gerar enriquecimento ilícito. 5. A cláusula penal que incide sobre o valor total do contrato impõe onerosidade excessiva ao consumidor, o que contraria os princípios da proporcionalidade e da boa-fé objetiva, devendo a multa recair apenas sobre as parcelas efetivamente pagas. 6. (...) IV. TESES. 1. Aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel sem pacto adjeto de alienação fiduciária, celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, aplicam-se o Código de Defesa do Consumidor e os parâmetros jurisprudenciais consolidados para fixação das penalidades decorrentes da rescisão. 2. A cláusula de retenção e a cláusula penal podem ser cumuladas quando previstas contratualmente e dotadas de fatos geradores distintos, desde que o percentual de retenção não supere o limite de 25% dos valores pagos, admitindo-se a fixação em 20% como patamar razoável e proporcional. 3. A cláusula penal que estipula multa sobre o valor total do contrato é abusiva por submeter o consumidor a onerosidade excessiva, devendo a penalidade incidir somente sobre as parcelas efetivamente pagas. 4. É devida a taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde o início da inadimplência até a efetiva desocupação do imóvel, quando comprovado o uso do bem pelo comprador inadimplente. 5. O comprador que edifica no imóvel durante a vigência regular do contrato de promessa de compra e venda age de boa-fé, fazendo jus à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, ainda que a rescisão decorra de inadimplemento superveniente ou que a obra apresente possível irregularidade administrativa não comprovadamente associada à má-fé. V. DISPOSITIVO. Apelação cível conhecida e parcialmente provida. (TJGO, AC nº 5304620-09, relatora des. Liliana Bittencourt, 9ª C. Cível, j. 05/03/2026) DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo interno interposto contra decisão monocrática que, em dupla apelação cível, reformou parcialmente sentença para manter a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fixar o percentual de retenção de 23% (vinte e três por cento) sobre os valores pagos e determinar a restituição das quantias, bem como a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se o percentual de retenção de 23% (vinte e três por cento), cumulado com a dedução de encargos do imóvel, configura onerosidade excessiva e bis in idem; (ii) se há incorreção na base de cálculo para a restituição dos valores; (iii) se a restituição deve ocorrer em parcela única; e (iv) se a metodologia de atualização monetária deve ser retificada. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O percentual de retenção de 23% (vinte e três por cento) sobre os valores pagos está dentro dos limites admitidos pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (10% a 25%) para contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, não havendo demonstração de abusividade. 4. A dedução de encargos incidentes sobre o imóvel, como IPTU e condomínio, não configura bis in idem, pois corresponde a despesas efetivamente suportadas pela vendedora, distintas da cláusula penal compensatória. 5. A quantificação exata dos valores pagos e a metodologia de atualização monetária constituem questões de cunho aritmético a serem apuradas em sede de liquidação de sentença, tendo a decisão monocrática se limitado a estabelecer os critérios jurídicos. 6. (...) IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. Em caso de culpa do promitente comprador pela rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel anterior à Lei n. 13.786/2018, é lícita a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos." "2. A dedução de encargos incidentes sobre o imóvel, comprovadamente suportados pela vendedora, não configura bis in idem com a multa penal compensatória contratual." "3. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão." (TJGO, AC nº 5739768-79, relator des. Fernando Braga Viggiano, 8ª C. Cível, j. 09/04/2026) Na situação em análise, a apelante não demonstrou qualquer abusividade ou desproporcionalidade manifesta no patamar de 20% (vinte por cento) que justifique a intervenção desta Corte para reduzi-lo ao patamar mínimo de 10% (dez por cento), como pretendido. A retenção fixada mostra-se adequada para indenizar a vendedora pelos custos administrativos, de publicidade e comercialização, sem configurar enriquecimento ilícito. Portanto, a manutenção da sentença é a medida que se impõe, pois está em consonância com a legislação e a jurisprudência consolidadas sobre o tema. Nessa confluência, nos termos do artigo 932, IV, do Código de Processo Civil, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto. Corolário do desprovimento recursal, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária advocatícia devida pela parte apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, reafirmada a proporção pro rata estabelecida na origem, bem assim mantida a suspensão da exigibilidade, por ser a apelante beneficiária da gratuidade (CPC/2015, art. 98, §3º). Publique-se e intimem-se. Certificado o trânsito em julgado, baixem-se os autos à origem. Goiânia, 31 de agosto de 2026. Desembargador Fernando de Castro Mesquita Relator 05-cs
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