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TJGO · 6ª Câmara Cível · Ementa
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE ENCARGOS CONDOMINIAIS E IPTU. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão singular que deferiu parcialmente tutela de urgência para determinar que as empresas vendedoras arcassem integralmente com as despesas condominiais e o IPTU do imóvel, até a efetiva entrega da unidade em plenas condições de uso. O agravo discute a subsistência dos requisitos legais da tutela de urgência, especificamente quanto à atribuição do ônus financeiro dessas despesas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar a quem compete a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU de unidade imobiliária, considerando a relação de consumo e a efetiva data de imissão na posse do imóvel pelos adquirentes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica entre as partes é de natureza consumerista, conforme o Código de Defesa do Consumidor. 4. A responsabilidade pelo custeio das despesas ordinárias de condomínio e do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) possui natureza *propter rem*, sendo sua exigibilidade em relação aos promitentes compradores aperfeiçoada a partir da efetiva imissão na posse direta do imóvel. 5. A imissão na posse direta se materializa com a entrega regular das chaves, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema Repetitivo 886) e pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás. 6. A simples expedição do Certificado de Conclusão de Obras (Habite-se) não transfere automaticamente ao consumidor o dever de custear os tributos e taxas do bem se não houver a concomitante disponibilização da posse direta da unidade habitacional. 7. No caso concreto, os promitentes compradores foram imitidos na posse direta do imóvel em 27 de novembro de 2025, data em que assinaram o Termo de Entrega de Chaves após vistoria definitiva. 8. Eventuais controvérsias remanescentes sobre obras em áreas comuns ou fruição de vagas de garagem específicas não afastam a regra de atribuição das obrigações *propter rem* a quem exerce a posse direta do imóvel já entregue. 9. A responsabilidade pelo IPTU e taxas de condomínio da unidade é exclusiva das construtoras até 27 de novembro de 2025. A partir dessa data, os encargos passam a ser de responsabilidade dos promitentes compradores. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. O recurso é provido para reformar parcialmente a decisão agravada. 11. Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU de imóvel em incorporação imobiliária recai sobre o promitente vendedor até a efetiva imissão na posse do promissário comprador. 2. A efetiva imissão na posse do imóvel, que marca o início da responsabilidade do adquirente por encargos *propter rem*, ocorre com a entrega das chaves da unidade. 3. A expedição do Certificado de Conclusão de Obras (Habite-se) não é suficiente, por si só, para transferir a responsabilidade pelos encargos condominiais e tributários ao promissário comprador, sendo indispensável a entrega das chaves." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.078/1990, arts. 2º e 3º; CPC, arts. 4º, 8º, 231 e 334; Resolução nº 59/2016 do TJGO, arts. 10 e 24. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, Tema Repetitivo 886 (REsp nº 1.345.331/RS); STJ, AgInt no REsp n. 2.150.376/SP; Súmula 83/STJ. Gabinete Desembargadora Sandra Teodoro e-mail steodoro@tjgo.jus.br Balcão virtual (62) 3216-2090 AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5546213-29.2026.8.09.0051 COMARCA GOIÂNIA AGRAVANTE INCORPORAÇÃO OPUS 5 3 SPE LTDA. AGRAVADOS JEFFERSON SILVA DIAS E OUTRO RELATOR Desembargadora Sandra Teodoro Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE ENCARGOS CONDOMINIAIS E IPTU. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão singular que deferiu parcialmente tutela de urgência para determinar que as empresas vendedoras arcassem integralmente com as despesas condominiais e o IPTU do imóvel, até a efetiva entrega da unidade em plenas condições de uso. O agravo discute a subsistência dos requisitos legais da tutela de urgência, especificamente quanto à atribuição do ônus financeiro dessas despesas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar a quem compete a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU de unidade imobiliária, considerando a relação de consumo e a efetiva data de imissão na posse do imóvel pelos adquirentes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica entre as partes é de natureza consumerista, conforme o Código de Defesa do Consumidor. 4. A responsabilidade pelo custeio das despesas ordinárias de condomínio e do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) possui natureza *propter rem*, sendo sua exigibilidade em relação aos promitentes compradores aperfeiçoada a partir da efetiva imissão na posse direta do imóvel. 5. A imissão na posse direta se materializa com a entrega regular das chaves, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema Repetitivo 886) e pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás. 6. A simples expedição do Certificado de Conclusão de Obras (Habite-se) não transfere automaticamente ao consumidor o dever de custear os tributos e taxas do bem se não houver a concomitante disponibilização da posse direta da unidade habitacional. 7. No caso concreto, os promitentes compradores foram imitidos na posse direta do imóvel em 27 de novembro de 2025, data em que assinaram o Termo de Entrega de Chaves após vistoria definitiva. 8. Eventuais controvérsias remanescentes sobre obras em áreas comuns ou fruição de vagas de garagem específicas não afastam a regra de atribuição das obrigações *propter rem* a quem exerce a posse direta do imóvel já entregue. 9. A responsabilidade pelo IPTU e taxas de condomínio da unidade é exclusiva das construtoras até 27 de novembro de 2025. A partir dessa data, os encargos passam a ser de responsabilidade dos promitentes compradores. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. O recurso é provido para reformar parcialmente a decisão agravada. 11. Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU de imóvel em incorporação imobiliária recai sobre o promitente vendedor até a efetiva imissão na posse do promissário comprador. 2. A efetiva imissão na posse do imóvel, que marca o início da responsabilidade do adquirente por encargos *propter rem*, ocorre com a entrega das chaves da unidade. 3. A expedição do Certificado de Conclusão de Obras (Habite-se) não é suficiente, por si só, para transferir a responsabilidade pelos encargos condominiais e tributários ao promissário comprador, sendo indispensável a entrega das chaves." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.078/1990, arts. 2º e 3º; CPC, arts. 4º, 8º, 231 e 334; Resolução nº 59/2016 do TJGO, arts. 10 e 24. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, Tema Repetitivo 886 (REsp nº 1.345.331/RS); STJ, AgInt no REsp n. 2.150.376/SP; Súmula 83/STJ. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5546213-29.2026.8.09.0051 da Comarca de Goiânia, em que figura como agravante INCORPORAÇÃO OPUS 5 3 SPE LTDA. e como agravados JEFFERSON SILVA DIAS E OUTRO. ACORDAM os integrantes da Primeira Turma Julgadora da 6ª Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer e prover o Agravo de Instrumento, nos termos do voto da Relatora. Votaram com a Relatora os votantes nominados no extrato da ata de julgamento. Presidência da Sessão de Julgamentos e Procuradoria-Geral de Justiça, conforme extrato da ata de julgamento. Desembargadora Sandra Teodoro Relatora AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5546213-29.2026.8.09.0051 COMARCA GOIÂNIA AGRAVANTE INCORPORAÇÃO OPUS 5 3 SPE LTDA. AGRAVADOS JEFFERSON SILVA DIAS E OUTRO RELATOR Desembargadora Sandra Teodoro VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço. Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo, interposto pela INCORPORAÇÃO OPUS 5 3 SPE LTDA., contra decisão (movimentação 24 dos autos originários - 5166884-41.2026.8.09.0051) proferida pelo Juízo de Direito da 31ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, nos autos da obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais, com pedido de tutela de urgência, movida por JEFFERSON SILVA DIAS e LUCIANA SILVA ALVES DIAS. A decisão recorrida foi assim proferida: “Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE o pedido de tutela de urgência para determinar que as requeridas arquem integralmente com as despesas condominiais do imóvel e tributos incidentes, até a efetiva entrega da unidade em plenas condições de uso, abstendo-se de promover cobranças em face da parte autora a tal título. Fixo multa diária no valor de R$ 300,00 (trezentos reais), limitada a R$ 15.000,00 (quinze mil reais), em caso de descumprimento. Em busca de sopesar a possibilidade de incentivar a conciliação das partes com a razoável duração do processo, tentamos, primeiro, não realizar a audiência no início do processo. Posteriormente, foi realizada a tentativa de buscar a conciliação por meio de audiências assíncronas, o que não tem surtido o efeito no que toca às transações, ao mesmo tempo que tem atrasado o trâmite processual. Dito isto, atendendo aos fins sociais e às exigências do bem comum (art. 8° do CPC/2015), bem como ao princípio da razoável duração do processo (art. 4º do CPC/2015), deixo, excepcionalmente, de atender ao disposto no artigo 334 do CPC/2015 e determino a citação da parte requerida para apresentação de defesa, em 15 dias (observando-se quanto ao inicio do prazo o art. 231 do CPC/2015), sob pena de revelia.” A controvérsia vertida no presente agravo de instrumento cinge-se a analisar a subsistência dos requisitos legais da tutela de urgência concedida no juízo singular, especificamente quanto à atribuição às empresas vendedoras do ônus financeiro pelo pagamento do IPTU e das cotas de condomínio da unidade autônoma nº 1801 do Residencial Opus Tellure. A relação jurídica entabulada entre os litigantes é de natureza consumerista, enquadrando-se os adquirentes no conceito de consumidores e as empresas contratadas no conceito de fornecedoras de produtos e serviços imobiliários, nos termos dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990. No tocante à responsabilidade pelo custeio das despesas ordinárias de condomínio e do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás encontra-se plenamente pacificada no sentido de que tais encargos possuem natureza propter rem, mas a sua exigibilidade em relação aos promitentes compradores somente se aperfeiçoa a partir da efetiva imissão na posse direta do imóvel, a qual se materializa com a entrega regular das chaves. O Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no Tema Repetitivo 886 (REsp nº 1.345.331/RS) de que a responsabilidade do adquirente pelo pagamento dos encargos condominiais e tributários tem como marco determinante a relação jurídica material com o bem, consubstanciada pela efetiva entrega das chaves pela construtora. “Tema 866 STJ: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.” Nesse sentido, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reforçou tal posicionamento no julgamento do AgInt no REsp nº 2.150.376/SP: “EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMISSÃO NA POSSE. LEGITIMIDADE PASSIVA. SÚMULA 83/STJ.1. É firme o entendimento no sentido de que a responsabilidade do promitente comprador pelas despesas condominiais somente se inicia a partir da imissão na posse do imóvel, que, em regra, se dá com a entrega das chaves, permanecendo, até então, sob responsabilidade da construtora que detém a posse direta do bem.2. Os argumentos apresentados no agravo interno não trazem subsídios novos ou relevantes capazes de infirmar os fundamentos da decisão monocrática, a qual está alinhada à orientação pacífica desta Corte quanto ao marco inicial da responsabilidade do adquirente.Incidência da Súmula 83/STJ.Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.150.376/SP, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 18/5/2026, DJEN de 21/5/2026.) O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás adota a mesma diretriz, assentando que o marco divisor da responsabilidade pelo adimplemento dos débitos de IPTU e taxas de condomínio é a efetiva transferência da posse do imóvel ao adquirente. Sobre a matéria, a 11ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça manifestou-se recentemente: “EMENTA: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. TUTELA URGÊNCIA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE ARGUMENTOS NOVOS.1. A responsabilidade do comprador por taxas condominiais e encargos correlatos de bem imóvel adquirido inicia-se com a efetiva entrega das chaves.2. A construtora, participante da cadeia de consumo pertinente à aquisição do imóvel, é solidariamente responsável pela abstenção de cobranças de taxas condominiais anteriores à entrega das chaves, de sorte que a personalidade jurídica própria do condomínio não afasta sua obrigação.3. A construtora pode cumprir a ordem judicial assumindo o pagamento das cotas condominiais anteriores à imissão na posse do comprador no bem ou utilizando meios administrativos para cessar tais cobranças, razão pela qual não há falar em inexequibilidade.4. Ausentes argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçam a decisão monocrática agravada, é de rigor a sua manutenção, com o desprovimento do Agravo Interno. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO. 11ª Câmara Cível. Agravo de Instrumento nº. 5271848-85.2026.8.09.0051. Rel. Des. Paulo César Alves das Neves. Publicado em 19/06/2026 10:05:52) No mesmo diâmetro: “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL Nº 5286300-41.2017.8.09.0011 2ª CÂMARA CÍVEL APELANTE : MARIA DA SOLIDADE DA SILVA MIRANDA APELADO : CONDOMINIO RESIDENCIAL JARDINS DO CERRADO RELATOR : DESEMBARGADOR JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. IMISSÃO NA POSSE. CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA. SENTENÇA REFORMADA. 1. O promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora. Precedentes do STJ e TJGO. 2. Sendo inconteste que a parte requerida somente recebeu as chaves do imóvel em março de 2017, subsiste a responsabilidade da Construtora Jardins do Cerrado, litisdenunciada, pelo pagamento das taxas condominiais perseguidas nos presentes autos. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA. (TJGO. 2ª Câmara Cível. Apelação Cível nº. 5286300-41.2017.8.09.0011. Rel. DESEMBARGADOR JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA. Publicado em 29/02/2024 21:21:09). Corolário desse entendimento, a simples expedição do Certificado de Conclusão de Obras (Habite-se) pelo órgão municipal em 09 de junho de 2025 (movimentação 1, doc. 6) não transfere automaticamente ao consumidor o dever de custear os tributos e taxas do bem se não houver a concomitante disponibilização da posse direta da unidade habitacional. Ocorre que, no caso concreto sob exame, os documentos constantes do acervo probatório comprovam que a unidade autônoma nº 1801 do Residencial Opus Tellure foi regularmente aprovada na vistoria definitiva realizada no dia 27 de novembro de 2025 (movimentação 1, doc. 11), ocasião em que os adquirentes/agravados assinaram o respectivo Termo de Entrega de Chaves (movimentação 1, doc. 12). A partir do recebimento das chaves ocorrido em 27 de novembro de 2025, os agravados passaram a exercer a posse direta do imóvel residencial, detendo a disponibilidade da unidade autônoma, tanto que o extrato do condomínio atesta que as taxas ordinárias referentes aos meses de janeiro a maio de 2026 foram regularmente adimplidas pelo comprador (movimentação 1, doc. 16). Nesse contexto factual e jurídico, verifica-se que a decisão agravada incorreu em equívoco ao determinar que as empresas vendedoras continuem arcar integralmente com as despesas condominiais e IPTU da unidade autônoma até o término de eventuais obras em áreas comuns do empreendimento. Uma vez ultimada a entrega formal e efetiva das chaves da unidade habitacional em 27 de novembro de 2025, e estando os promitentes compradores imitidos na posse direta de seu apartamento, a obrigação pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais ordinárias passa a ser de responsabilidade dos adquirentes/agravados a partir dessa data. Eventuais controvérsias remanescentes tocantes ao andamento de obras acessórias nas áreas comuns ou à fruição de vagas de garagem específicas constituem matérias a serem resolvidas no campo do inadimplemento contratual relativo e das eventuais perdas e danos na ação principal, não possuindo o condão de afastar a incidência da regra de atribuição das obrigações propter rem a quem exerce a posse direta do imóvel residencial já entregue. Com efeito, até 27 de novembro de 2025, a responsabilidade pelo IPTU e taxas de condomínio da unidade é exclusiva das construtoras/agravantes. A partir de 27 de novembro de 2025, data da imissão na posse pela entrega das chaves, os referidos encargos passam a ser de responsabilidade dos promitentes compradores/agravados. Por conseguinte, impõe-se a reforma parcial da decisão interlocutória recorrida, para limitar a obrigação das agravantes quanto às taxas condominiais e tributos exclusivamente ao período anterior à entrega das chaves (ocorrida em 27/11/2025), desonerando-as dos encargos vencidos a partir dessa data. Ante o exposto, CONHEÇO do agravo de instrumento e DOU-LHE PROVIMENTO, para reformar a decisão impugnada e estabelecer que a responsabilidade das empresas agravantes pelas taxas de condomínio e pelo IPTU incidentes sobre a unidade autônoma nº 1801 estende-se apenas até a data da imissão na posse/entrega das chaves (27 de novembro de 2025), cabendo aos adquirentes/agravados a responsabilidade pelo adimplemento dos aludidos encargos a partir de 27 de novembro de 2025. É como voto. Desembargadora Sandra Teodoro Relatora Datado e Assinado digitalmente conforme art. 10 e 24 da Resolução nº 59/2016 do TJGO
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Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE ENCARGOS CONDOMINIAIS E IPTU. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão singular que deferiu parcialmente tutela de urgência para determinar que as empresas vendedoras arcassem integralmente com as despesas condominiais e o IPTU do imóvel, até a efetiva entrega da unidade em plenas condições de uso. O agravo discute a subsistência dos requisitos legais da tutela de urgência, especificamente quanto à atribuição do ônus financeiro dessas despesas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar a quem compete a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU de unidade imobiliária, considerando a relação de consumo e a efetiva data de imissão na posse do imóvel pelos adquirentes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica entre as partes é de natureza consumerista, conforme o Código de Defesa do Consumidor. 4. A responsabilidade pelo custeio das despesas ordinárias de condomínio e do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) possui natureza *propter rem*, sendo sua exigibilidade em relação aos promitentes compradores aperfeiçoada a partir da efetiva imissão na posse direta do imóvel. 5. A imissão na posse direta se materializa com a entrega regular das chaves, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema Repetitivo 886) e pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás. 6. A simples expedição do Certificado de Conclusão de Obras (Habite-se) não transfere automaticamente ao consumidor o dever de custear os tributos e taxas do bem se não houver a concomitante disponibilização da posse direta da unidade habitacional. 7. No caso concreto, os promitentes compradores foram imitidos na posse direta do imóvel em 27 de novembro de 2025, data em que assinaram o Termo de Entrega de Chaves após vistoria definitiva. 8. Eventuais controvérsias remanescentes sobre obras em áreas comuns ou fruição de vagas de garagem específicas não afastam a regra de atribuição das obrigações *propter rem* a quem exerce a posse direta do imóvel já entregue. 9. A responsabilidade pelo IPTU e taxas de condomínio da unidade é exclusiva das construtoras até 27 de novembro de 2025. A partir dessa data, os encargos passam a ser de responsabilidade dos promitentes compradores. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. O recurso é provido para reformar parcialmente a decisão agravada. 11. Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU de imóvel em incorporação imobiliária recai sobre o promitente vendedor até a efetiva imissão na posse do promissário comprador. 2. A efetiva imissão na posse do imóvel, que marca o início da responsabilidade do adquirente por encargos *propter rem*, ocorre com a entrega das chaves da unidade. 3. A expedição do Certificado de Conclusão de Obras (Habite-se) não é suficiente, por si só, para transferir a responsabilidade pelos encargos condominiais e tributários ao promissário comprador, sendo indispensável a entrega das chaves." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.078/1990, arts. 2º e 3º; CPC, arts. 4º, 8º, 231 e 334; Resolução nº 59/2016 do TJGO, arts. 10 e 24. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, Tema Repetitivo 886 (REsp nº 1.345.331/RS); STJ, AgInt no REsp n. 2.150.376/SP; Súmula 83/STJ. Gabinete Desembargadora Sandra Teodoro e-mail steodoro@tjgo.jus.br Balcão virtual (62) 3216-2090 AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5546213-29.2026.8.09.0051 COMARCA GOIÂNIA AGRAVANTE INCORPORAÇÃO OPUS 5 3 SPE LTDA. AGRAVADOS JEFFERSON SILVA DIAS E OUTRO RELATOR Desembargadora Sandra Teodoro Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE ENCARGOS CONDOMINIAIS E IPTU. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão singular que deferiu parcialmente tutela de urgência para determinar que as empresas vendedoras arcassem integralmente com as despesas condominiais e o IPTU do imóvel, até a efetiva entrega da unidade em plenas condições de uso. O agravo discute a subsistência dos requisitos legais da tutela de urgência, especificamente quanto à atribuição do ônus financeiro dessas despesas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar a quem compete a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU de unidade imobiliária, considerando a relação de consumo e a efetiva data de imissão na posse do imóvel pelos adquirentes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica entre as partes é de natureza consumerista, conforme o Código de Defesa do Consumidor. 4. A responsabilidade pelo custeio das despesas ordinárias de condomínio e do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) possui natureza *propter rem*, sendo sua exigibilidade em relação aos promitentes compradores aperfeiçoada a partir da efetiva imissão na posse direta do imóvel. 5. A imissão na posse direta se materializa com a entrega regular das chaves, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema Repetitivo 886) e pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás. 6. A simples expedição do Certificado de Conclusão de Obras (Habite-se) não transfere automaticamente ao consumidor o dever de custear os tributos e taxas do bem se não houver a concomitante disponibilização da posse direta da unidade habitacional. 7. No caso concreto, os promitentes compradores foram imitidos na posse direta do imóvel em 27 de novembro de 2025, data em que assinaram o Termo de Entrega de Chaves após vistoria definitiva. 8. Eventuais controvérsias remanescentes sobre obras em áreas comuns ou fruição de vagas de garagem específicas não afastam a regra de atribuição das obrigações *propter rem* a quem exerce a posse direta do imóvel já entregue. 9. A responsabilidade pelo IPTU e taxas de condomínio da unidade é exclusiva das construtoras até 27 de novembro de 2025. A partir dessa data, os encargos passam a ser de responsabilidade dos promitentes compradores. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. O recurso é provido para reformar parcialmente a decisão agravada. 11. Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU de imóvel em incorporação imobiliária recai sobre o promitente vendedor até a efetiva imissão na posse do promissário comprador. 2. A efetiva imissão na posse do imóvel, que marca o início da responsabilidade do adquirente por encargos *propter rem*, ocorre com a entrega das chaves da unidade. 3. A expedição do Certificado de Conclusão de Obras (Habite-se) não é suficiente, por si só, para transferir a responsabilidade pelos encargos condominiais e tributários ao promissário comprador, sendo indispensável a entrega das chaves." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.078/1990, arts. 2º e 3º; CPC, arts. 4º, 8º, 231 e 334; Resolução nº 59/2016 do TJGO, arts. 10 e 24. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, Tema Repetitivo 886 (REsp nº 1.345.331/RS); STJ, AgInt no REsp n. 2.150.376/SP; Súmula 83/STJ. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5546213-29.2026.8.09.0051 da Comarca de Goiânia, em que figura como agravante INCORPORAÇÃO OPUS 5 3 SPE LTDA. e como agravados JEFFERSON SILVA DIAS E OUTRO. ACORDAM os integrantes da Primeira Turma Julgadora da 6ª Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer e prover o Agravo de Instrumento, nos termos do voto da Relatora. Votaram com a Relatora os votantes nominados no extrato da ata de julgamento. Presidência da Sessão de Julgamentos e Procuradoria-Geral de Justiça, conforme extrato da ata de julgamento. Desembargadora Sandra Teodoro Relatora AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5546213-29.2026.8.09.0051 COMARCA GOIÂNIA AGRAVANTE INCORPORAÇÃO OPUS 5 3 SPE LTDA. AGRAVADOS JEFFERSON SILVA DIAS E OUTRO RELATOR Desembargadora Sandra Teodoro VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço. Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo, interposto pela INCORPORAÇÃO OPUS 5 3 SPE LTDA., contra decisão (movimentação 24 dos autos originários - 5166884-41.2026.8.09.0051) proferida pelo Juízo de Direito da 31ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, nos autos da obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais, com pedido de tutela de urgência, movida por JEFFERSON SILVA DIAS e LUCIANA SILVA ALVES DIAS. A decisão recorrida foi assim proferida: “Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE o pedido de tutela de urgência para determinar que as requeridas arquem integralmente com as despesas condominiais do imóvel e tributos incidentes, até a efetiva entrega da unidade em plenas condições de uso, abstendo-se de promover cobranças em face da parte autora a tal título. Fixo multa diária no valor de R$ 300,00 (trezentos reais), limitada a R$ 15.000,00 (quinze mil reais), em caso de descumprimento. Em busca de sopesar a possibilidade de incentivar a conciliação das partes com a razoável duração do processo, tentamos, primeiro, não realizar a audiência no início do processo. Posteriormente, foi realizada a tentativa de buscar a conciliação por meio de audiências assíncronas, o que não tem surtido o efeito no que toca às transações, ao mesmo tempo que tem atrasado o trâmite processual. Dito isto, atendendo aos fins sociais e às exigências do bem comum (art. 8° do CPC/2015), bem como ao princípio da razoável duração do processo (art. 4º do CPC/2015), deixo, excepcionalmente, de atender ao disposto no artigo 334 do CPC/2015 e determino a citação da parte requerida para apresentação de defesa, em 15 dias (observando-se quanto ao inicio do prazo o art. 231 do CPC/2015), sob pena de revelia.” A controvérsia vertida no presente agravo de instrumento cinge-se a analisar a subsistência dos requisitos legais da tutela de urgência concedida no juízo singular, especificamente quanto à atribuição às empresas vendedoras do ônus financeiro pelo pagamento do IPTU e das cotas de condomínio da unidade autônoma nº 1801 do Residencial Opus Tellure. A relação jurídica entabulada entre os litigantes é de natureza consumerista, enquadrando-se os adquirentes no conceito de consumidores e as empresas contratadas no conceito de fornecedoras de produtos e serviços imobiliários, nos termos dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990. No tocante à responsabilidade pelo custeio das despesas ordinárias de condomínio e do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás encontra-se plenamente pacificada no sentido de que tais encargos possuem natureza propter rem, mas a sua exigibilidade em relação aos promitentes compradores somente se aperfeiçoa a partir da efetiva imissão na posse direta do imóvel, a qual se materializa com a entrega regular das chaves. O Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no Tema Repetitivo 886 (REsp nº 1.345.331/RS) de que a responsabilidade do adquirente pelo pagamento dos encargos condominiais e tributários tem como marco determinante a relação jurídica material com o bem, consubstanciada pela efetiva entrega das chaves pela construtora. “Tema 866 STJ: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.” Nesse sentido, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reforçou tal posicionamento no julgamento do AgInt no REsp nº 2.150.376/SP: “EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMISSÃO NA POSSE. LEGITIMIDADE PASSIVA. SÚMULA 83/STJ.1. É firme o entendimento no sentido de que a responsabilidade do promitente comprador pelas despesas condominiais somente se inicia a partir da imissão na posse do imóvel, que, em regra, se dá com a entrega das chaves, permanecendo, até então, sob responsabilidade da construtora que detém a posse direta do bem.2. Os argumentos apresentados no agravo interno não trazem subsídios novos ou relevantes capazes de infirmar os fundamentos da decisão monocrática, a qual está alinhada à orientação pacífica desta Corte quanto ao marco inicial da responsabilidade do adquirente.Incidência da Súmula 83/STJ.Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.150.376/SP, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 18/5/2026, DJEN de 21/5/2026.) O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás adota a mesma diretriz, assentando que o marco divisor da responsabilidade pelo adimplemento dos débitos de IPTU e taxas de condomínio é a efetiva transferência da posse do imóvel ao adquirente. Sobre a matéria, a 11ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça manifestou-se recentemente: “EMENTA: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. TUTELA URGÊNCIA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE ARGUMENTOS NOVOS.1. A responsabilidade do comprador por taxas condominiais e encargos correlatos de bem imóvel adquirido inicia-se com a efetiva entrega das chaves.2. A construtora, participante da cadeia de consumo pertinente à aquisição do imóvel, é solidariamente responsável pela abstenção de cobranças de taxas condominiais anteriores à entrega das chaves, de sorte que a personalidade jurídica própria do condomínio não afasta sua obrigação.3. A construtora pode cumprir a ordem judicial assumindo o pagamento das cotas condominiais anteriores à imissão na posse do comprador no bem ou utilizando meios administrativos para cessar tais cobranças, razão pela qual não há falar em inexequibilidade.4. Ausentes argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçam a decisão monocrática agravada, é de rigor a sua manutenção, com o desprovimento do Agravo Interno. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO. 11ª Câmara Cível. Agravo de Instrumento nº. 5271848-85.2026.8.09.0051. Rel. Des. Paulo César Alves das Neves. Publicado em 19/06/2026 10:05:52) No mesmo diâmetro: “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL Nº 5286300-41.2017.8.09.0011 2ª CÂMARA CÍVEL APELANTE : MARIA DA SOLIDADE DA SILVA MIRANDA APELADO : CONDOMINIO RESIDENCIAL JARDINS DO CERRADO RELATOR : DESEMBARGADOR JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. IMISSÃO NA POSSE. CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA. SENTENÇA REFORMADA. 1. O promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora. Precedentes do STJ e TJGO. 2. Sendo inconteste que a parte requerida somente recebeu as chaves do imóvel em março de 2017, subsiste a responsabilidade da Construtora Jardins do Cerrado, litisdenunciada, pelo pagamento das taxas condominiais perseguidas nos presentes autos. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA. (TJGO. 2ª Câmara Cível. Apelação Cível nº. 5286300-41.2017.8.09.0011. Rel. DESEMBARGADOR JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA. Publicado em 29/02/2024 21:21:09). Corolário desse entendimento, a simples expedição do Certificado de Conclusão de Obras (Habite-se) pelo órgão municipal em 09 de junho de 2025 (movimentação 1, doc. 6) não transfere automaticamente ao consumidor o dever de custear os tributos e taxas do bem se não houver a concomitante disponibilização da posse direta da unidade habitacional. Ocorre que, no caso concreto sob exame, os documentos constantes do acervo probatório comprovam que a unidade autônoma nº 1801 do Residencial Opus Tellure foi regularmente aprovada na vistoria definitiva realizada no dia 27 de novembro de 2025 (movimentação 1, doc. 11), ocasião em que os adquirentes/agravados assinaram o respectivo Termo de Entrega de Chaves (movimentação 1, doc. 12). A partir do recebimento das chaves ocorrido em 27 de novembro de 2025, os agravados passaram a exercer a posse direta do imóvel residencial, detendo a disponibilidade da unidade autônoma, tanto que o extrato do condomínio atesta que as taxas ordinárias referentes aos meses de janeiro a maio de 2026 foram regularmente adimplidas pelo comprador (movimentação 1, doc. 16). Nesse contexto factual e jurídico, verifica-se que a decisão agravada incorreu em equívoco ao determinar que as empresas vendedoras continuem arcar integralmente com as despesas condominiais e IPTU da unidade autônoma até o término de eventuais obras em áreas comuns do empreendimento. Uma vez ultimada a entrega formal e efetiva das chaves da unidade habitacional em 27 de novembro de 2025, e estando os promitentes compradores imitidos na posse direta de seu apartamento, a obrigação pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais ordinárias passa a ser de responsabilidade dos adquirentes/agravados a partir dessa data. Eventuais controvérsias remanescentes tocantes ao andamento de obras acessórias nas áreas comuns ou à fruição de vagas de garagem específicas constituem matérias a serem resolvidas no campo do inadimplemento contratual relativo e das eventuais perdas e danos na ação principal, não possuindo o condão de afastar a incidência da regra de atribuição das obrigações propter rem a quem exerce a posse direta do imóvel residencial já entregue. Com efeito, até 27 de novembro de 2025, a responsabilidade pelo IPTU e taxas de condomínio da unidade é exclusiva das construtoras/agravantes. A partir de 27 de novembro de 2025, data da imissão na posse pela entrega das chaves, os referidos encargos passam a ser de responsabilidade dos promitentes compradores/agravados. Por conseguinte, impõe-se a reforma parcial da decisão interlocutória recorrida, para limitar a obrigação das agravantes quanto às taxas condominiais e tributos exclusivamente ao período anterior à entrega das chaves (ocorrida em 27/11/2025), desonerando-as dos encargos vencidos a partir dessa data. Ante o exposto, CONHEÇO do agravo de instrumento e DOU-LHE PROVIMENTO, para reformar a decisão impugnada e estabelecer que a responsabilidade das empresas agravantes pelas taxas de condomínio e pelo IPTU incidentes sobre a unidade autônoma nº 1801 estende-se apenas até a data da imissão na posse/entrega das chaves (27 de novembro de 2025), cabendo aos adquirentes/agravados a responsabilidade pelo adimplemento dos aludidos encargos a partir de 27 de novembro de 2025. É como voto. Desembargadora Sandra Teodoro Relatora Datado e Assinado digitalmente conforme art. 10 e 24 da Resolução nº 59/2016 do TJGO
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